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最新房地产估价师《案例与分析》真题及答案

最新房地产估价师《案例与分析》真题及答案
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2013年房地产估价师《案例与分析》真题及答案一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某正常营业中的酒店有多种功能用房,其中,客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营,娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

针对上述情况,请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

(二)某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值,估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘,估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。

请问:采用成本法和假设开发法估价时,是否需要考虑利率调整的影响?如是,哪些参数应当考虑利率调整的影响?

(三)张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为5000元/月,酒店式公寓按70000

元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是( 5000×12) 11000000= 6%,而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000= 7%,所以选择购买酒店式公寓。

请问:

1.张某的选择是否正确?

2.针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

组织被征收入投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定

5.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法,正确的是( )。

A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估

B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料,按照合法建筑进行评估

C.该自建房屋未进行权属登记,不论何种情况均不应当予以评估

D.该自建房屋已建10年未被拆除,可认定为合法,按照合法建筑进行评估

6.张某对评估结果有异议,首先应当( )。

A.委托其他评估机构另行评估

B.向原估价机构申请复核评估

C.向当地评估专家委员会申请鉴定

D.向当地人民法院提起诉讼

7.张某就征收补偿提出的下列要求中b不合理的是( )。

A张某选择房屋产权调换

B.张某要求先补偿、后搬迁

C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿

D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议

(三)

某工厂有甲、乙两个厂区,两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金,办理了出让手续,并整体出租给另一企业使用,租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要,决定转让甲厂区房地产,抵押乙厂区房地产,用筹得的资金在乙厂区扩建厂房,为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。

8.针对上述情况,在估价时最恰当的做法是( )。

A.因委托人相同,应当将两个厂区一并估价,出具一份估价报告

B.因价值时点相同,应当将两个厂区一并估价,出具一份估价报告

C.因权属状况不同,应当将两个厂区分别估价,并分别出具估价报告

D.因估价目的不同,应当将两个厂区分别估价,并分别出具估价报告

9.评估甲厂区房地产市场价值时,应当优先考虑选用的估价方法是( )。

A.成本法

B.收益法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

10.评估乙厂区土地市场价值时,最适宜的估价思路是( )。

A.采用市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值

B.采用假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值

C.按照出让土地使用权评估其市场价值,再扣除应缴纳的土地使用权出让金

D.采用成本法评估乙厂区房地产市场价值,再扣除应缴纳的土地使用权出让金

三、下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明l处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

房地产抵押评估报告

估价项目名称:××市开发区××路××号房地产抵押价值评估

估价委托人:××有限公司

估价机构:××房地产估价有限公司

注册房地产估价师:×××(注册号:×××)

×××(注册号:×××)

估价作业日期:2012年10月1日至2012年10月8日

估价报告编号:××估字[ 2012]第××号

目录(略)

致估价委托人函(略)

注册房地产估价师声明(略)

估价假设和限制条件(略)

估价结果报告

一、估价委托人(略)

二、估价机构(略)

三、估价对象

估价对象为××市开发区××路××号的房地产,房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司,房地产权证号为:××号,房屋用途为工业,建筑面积为15000mz;土地用途为工业用地,使用权类型为出让,终止日期为2052年10月13日,土地使用权面积为25000㎡。

估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角,土地形状较规则,开发程度较高,区域内达到“七通一平”(通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整),公共配套齐全。(土地其他情况略)

估价对象包括两栋建筑物,具体情况如下:

一号车间:单层,钢结构,建筑面积1 0000㎡,建成于2002年,2011年进行了电力改造,尚有11万元工程尾款未结清,层高16. 5m,普通水泥地面,彩钢板顶棚,彩钢板墙面,照明、水、电配套设施齐全,养护情况良好,可正常使用。

二号车间:单层、钢结构,建筑面积5000rri2,建成于2002年,层高8m,目前出租给其他公司使用,租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。(建筑物其他情况略)

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、价值时点

本次估价的价值时点为2012年10月13日。

六、价值定义

本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法(略)

十、估价结果

估价人员经过实地查勘和分析测算,确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为:人民币9666万元(大写:人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为:人民币0万元(大写:人民币零万元整)。因此,确定估价对象的房地产抵押价值为:人民币9666万元(大写:人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价:6444元/㎡。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2012年10月1日至2012年10月8日。

十三、估价报告应用的有效期(略)

十四、估价对象变现能力分析(略)

估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析(略)

二、估价对象权益状况描述与分析(略)

三、估价对象区位状况描述与分析(略)

四、市场背景描述与分析

1.××市宏观经济发展状况

××市近年经济快速发展,2012年GDP同比增长12%,财政收入同比增长9%,固定资产投资规模增长15%。(其他经济发展情况略)

2.××市房地产市场发展状况

××市2012年房地产市场十分活跃,市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长90/0,写字楼成交量同比增长12%,商业物业成交量同比增长5%,住宅成交价格同比上升12%,写字楼

成交价格同比上升10%,商业物业成交价格上升16%。

五、最高最佳利用分析(略)

六、估价方法适用性分析(略)

七、估价测算过程

(一)成本法测算过程

1.土地取得成本

采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/㎡。(测算过程略)

土地取得成本= 1300×25000= 3250(万元)

2.建设成本

(1)建筑安装工程费

当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/mz。(依据略)

建安工程费= 2600×15000= 3900(万元)

(2)勘查设计和前期工程费

勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。(依据略)

勘查设计和前期工程费=3900 x9% =351(万元)

(3)基础设施建设费

基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。(依据略)

基础设施建设费= 290 x15000= 435(万元)

(4)其他工程费

其他工程费为每平方米建筑面积130元。(依据略)

其他工程费=130 x15000 =195(万元)

(5)开发期间税费

开发期间税费为每平方米建筑面积210元(依据略)

开发期间税费= 210×15000= 315(万元)

(6)建设成本

建设成本= 3900 +351+435 +195 +315= 5196(万元)

3.管理费用

管理费用比率一般按4%计算(依据略)

管理费用= 5196 x4%= 207. 84(万元)

4.销售费用

销售费用比率一般按3%计算(依据略)

销售费用= (3250+5196) x3% =253.38(万元)

5.投资利息

计息期按一年计算,利率按6.15%计算。(依据略)

投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×6.15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15

= 547. 79(万元)

6.销售税费

销售税费一般为销售价格V(即开发完成后的价值)的5. 65%。(依据略) 销售税费=V×5.65%

7.开发利润

项目成本利润率为15%。(依据略)

开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)×15%

= (3250 +5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79) x15%

= 1418. 25(万元)

销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格x5.65%

销售价格=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)/(1- 5.65 010) =(3250+ 5196 +207. 84 +253. 38 +547. 79 +1418. 25)/(1-5. 65%) = 11524.39(万元)

8.折旧

根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。(确定过程略)

房地产现值为:11524. 39×90% =10371.95(万元)

取整:10372万元

单价:10372/15000= 6915(元/㎡)(取整)

(二)收益法测算过程

式中A-年净收益;

Y——报酬率;

g——年收益递增率;

n——收益年限。

1.测算年净收益

年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入

年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用(物业管理费、水电费等)

年净收益=年有效毛收入-年运营费用

(1)年有效毛收入

该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元/(㎡?天)(不包括物业费、水电费),空置率为5%。(依据及测算过程略)

年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)

=1.5×365×0.95= 520.13(元/12)

(2)年运营费用

1)营业税及附加

包括营业税、城市建设维护费、教育费附加,占租金有效毛收入的5. 5%。

营业税及附加= 520. 13×5.5%= 28. 61(元/㎡)

2)房产税

房产税占租金有效毛收入的12%。

房产税= 520. 13 x12%= 62. 42(元/㎡)

3)维修费

维修费为5.2元/ni2。(依据及测算过程略)

4)管理费

管理费占租金有效毛收入的3%。(依据略)

管理费= 520.13×3% =15.6(元/㎡)

5)保险费

经测算,保险费为10. 39元/㎡。(依据及测算过程略)

(3)年净收益

年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费

=520.13 - 28. 61 - 62.42 -5.2 - 15.6 - 10. 39= 397. 97(元/㎡)

2.确定报酬率Y

经测算,报酬率为7%。(依据及测算过程略)

3.确定收益逐年递增比率g

经测算,估价对象净收益每年递增1%。(依据及测算过程略)

4.确定尚可收益年限n

估价对象为钢筋混凝土结构,其耐用年限为60年,该房地产建成于2002年,则建筑物剩余使用年限为50年,再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》,土地使用权终止日期为2052年10月13日,土地剩余年限为40年,土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的规定,建筑物耐用年限长于土地剩余年限时,应当按土地剩余年限计算。因此,估价对象尚可使用40年,即收益年限n为40年。

八、估价结果确定

采用简单算术平均法确定估价对象评估价格:

评估单价= (6915 +5972) /2 =6444(元/㎡)(取整)

评估总价= 6444 x15000= 9666(万元)

估价对象于价值时点的价值为人民币9666万元(大写:人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。

单价:6444元/㎡

附件(略)

四、指出并改正下列估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)

本次估价背景情况如下:

估价对象为某工业厂房及附属办公用房,2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记.2009年11月25日该宗土地设定抵押,至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确

定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日,估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。

以下是该房地产抵押估价报告内容片断:

注册房地产估价师声明

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

5.我们已于2012年1 1月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

参加本次估价的注册房地产估价师:

估价假设和限制条件

1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。

2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。

3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。

4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。

5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的,估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。

6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值,未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费,如需转让,应当按国家有关规定办理。

8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用,不得用于其他用途。

9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。

10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化,则有效期应相应折减。

2013年试题参考答案

一、问答题

(一)

1.对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益,对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下:基于租赁收入测算净收益的基本公式为:净收益=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用;基于营业收入测算净收益,净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。

2.对于包含题意中多种收益类型的房地产,其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取:

(1)把费用分为变动费用和固定费用,将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用,会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用,餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用,商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用,等等;固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等,不管客房是否有客人人住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等,都要发生的费用。

(2)首先测算各种类型的收入,然后测算各种类型的费用,再将总收入减去总费用。

(3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益,然后将所有的净收益相加。

3.酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的,其净收益不要单独计算,否则就重复了。

4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约,如有租约,首先分析判断租约是否正常合理,如正常合理则在租约期内采用租约租金,在租约期外采用市场租金;如不正常、不合理,则采用市场租金测算。另外,对未出租部分采用市场租金测算。

(二)

用成本法和假设开发法估价时,需要考虑利率调整的影响。因为价值时点在利率调整之后。在成本法估价中,投资利息应该按照新调整的贷款利率计算,假设开发法估价中,如采用静态分析法估价,后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算,如采用动态分析法估价,折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中,利率应为新调整的贷款利率。

(三)

1.张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑,酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率,如按报酬率考虑,张某的选择可能不正确,因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二,应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三,还应考虑两套房屋变现能力大小,普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。

2.如选择酒店式公寓,一是尽量选择70年产权的公寓,二是区位选择非常重要,三是配套服务设施要齐全,四是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅,除考虑投资回报率外,重点要关注它的升值空间大小。

二、单项选择题

1.A

解析:据题意:“两户室内装修及部分家具家电受到损坏,主体结构安全性未受影响”,可见两套住宅属于暂时性的损害,可推断损害是可修复的,因此不能采用损害前后价差法(此方法主要适用于不可修复损失的);损失资本化法也不适用,因为损失前后收益变化难以确定;赔偿实例比较法也不适用,因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述,本估价项目最适宜采用的估价方法是修复费用法。

2.D

解析:由于采用修复费用法,估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

其中,直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失,包括:

(1)房屋使用人周转安置费用。

(2)房屋空置的收益损失。

(3)房屋使用面积减少的损失。

(4)房屋室内净高降低的损失。

(5)房屋采光面积减少的损失。

(6)房屋耐久性降低的损失。

(7)邻近房屋损坏的补偿。

(8)施工影响的补偿。

(9)其他直接经济损失。

被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。

D选项“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。

3.B

解析:房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失,应计入估价结果,因此估价结果与房屋使用人数有关,损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关,与房屋购置原价无关。

4.D

解析:房地产估价机构由被征收入在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收入投票并以得票多的当选,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

5.A

解析:对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

6.B

解析:被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

7.C

解析:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。房屋征收决定公告之日不是搬迁之日,房屋征收决定公告之日一

般情况下早于搬迁之日。

8.D

解析:由于估价目的不同,不能合并出具估价报告。一个估价报告只能有一个估价目的,可以有多个估价对象。

9.B

解析:因为甲厂区有出租收益,有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法,因此应采用收益法估价。

10。C

解析:由于题意是评估土地市场价值,而且乙厂区土地使用权类型是划拨,因此C选项最合适。D选项得出的结果是乙厂区房地产市场价值。

函”应放在“目录”前。

3.缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。

4.“七通一平”中不包含“通风”,缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。

5.估价目的应放在估价对象之前。

6.价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点,通常为注册房地产估价师现场查勘之日。

7.价值定义表述错误,应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。

8.估价依据应在估价原则后,或估价原则应在估价依据前。

9.缺实地查勘日期。

10.缺估价对象风险提示。

11.缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。

12.两幢建筑物层高不同,建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。

13.缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。

14.管理费用的取费基数错误,应为土地取得成本和建设成本之和。

15.销售费用的取费基数错误,应为开发完成后的房地产价值。

16.投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的,开发完成时发生的销售费用不应计算利息。

17.折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格,不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。

18.抵押价值评估应遵循谨慎原则,不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。

19.应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。

20.年有效毛收入计算时未考虑收租损失。

21.年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。

22.抵押价值评估遵循谨慎原则,应说明净收益是保守估计值。

23.估价对象在结果报告中描述为钢结构,与钢筋混凝土结构矛盾。

24.在估价结果确定中应说明三种价值:未设定法定优先受偿款的市场价值、法定优先受偿款和抵押价值。

四、改错题

1.应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师,不能笼统以“我们”指代。

2.应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

解析:一般情况下投资价值、企业经济行为中涉及的房地产估价价值可能适用于持续使用前提,而且一个估价目的只有一个价值类型。参阅理论教材97一101页。

3.据题意,估价对象在价值时点有已抵押担保债权,因此不能对已知事实做违背事实假设。

4.抵押价值评估遵循谨慎原则,就低不就高,应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

房地产估价案例分析

我的案例笔记(03年) 二00三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估

价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………

18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业(含餐饮)房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公(写字楼)房地产估价……………………………… 18 四、旅馆(含娱乐)房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---**大厦办公用房 1.房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米,土地面积为1930平方米,地处新区中心区域。 2.房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属**银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。 3.房地产概况 委估房地产座落于**市**新区***路**号;地处金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。 该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻**广场,有一定的商业氛围,周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 (1)地上建筑物部分用市场比较法评估。

房地产估价模拟试卷和答案

房地产估价模拟试卷和答案

《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题(共25题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.不动产具有供给有限特性,本质上在于(C )。 A.土地总量有限B.规划限制 C.不动产不可移动D.价值量大 2.某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内阳台建筑面积为10 m2,套内墙体面积为20 m2,分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( D )。 A.1667 元/m2:B.1765元/m2 C.1875元/m2D.2000元/m2 3.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用( B )的行为。 A.宅基地所有权B.空间利用权 C.地役权D.建筑物相邻关系4.某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( D )。 A.78万元B.882万元 C.1210万元D.1272万元 5.一套建筑囤积为100 m2,单价为2000元/m2的住宅,首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的( C )。 A.实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元 B.名义单价为1950元/m2,实际总价为20万元 C.实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元 D.名义单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元 6.现实中,不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为(A )。 A.存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B.存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C.存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D.存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易,买卖双方约定:买方付给卖方2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%;若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为( D )元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8.现需评估某宗不动产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( C )。

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后,应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价案例与分析报告

纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序,15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整,及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函(如无标题算错误) 1.标题(致估价委托人函) 3.估价目的(写明估价委托人对估价报告的预期用途,或估价是为了满足估价委托人的何种需要。)6. 价值类型(写明所评估估价对象价值或价格的名称,当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时,应写明其定义或涵) 8.估价结果(注意:必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致,总价没有大写算错误,原来此处没有单价不算错误,但是今年教材特别注明了单价,15年最好谨慎指出单价;如果是抵押报告的同时披露三种价值:在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值) 三、估价师声明 注意如下 1.未列明实地查勘的注册房地产估价师;(必须是2名以上,1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘,应如实写明对实地查勘的估价师,但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。) 2.未说明是否有重要专业帮助;(有重要专业帮助的,应说明帮助的专家;应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错;)

3.注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人(2013之前第一部分是标题,13教材写作要求没写标题,但结果报告仍 要求有标题,无标题算错)包括:委托单位全称、法定代表人和住所,个人委托的为个人、住所及号2.房地产估价机构包括:估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号(注意:无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误,有了资质等级要看业务围是否在资质等级,超出等级承揽业务算错。) 3.估价目的 (1)房地产抵押估价目的:“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。(2)国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种:①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。 (3)房地产转让的估价目的:“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 (4)企业入股、合并的:“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” (5)投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 (6)复核评估目的的“受××银行委托,对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4.估价对象(理论教材p73-80、p122) 1)估价对象基本状况:名称、坐落、规模、用途、权属等;2)土地基本状况:四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权

房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》(A 卷)参考答案及评分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内填入判 断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时点不同,则必须进行交易日期修正。(×) 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为 居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) 8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题1.5分,共15分) 1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的( D )。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx 中,x 表示( D )。 A.价格 B.常数 C.价格

变动率 D.时间 5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格 6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8.市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计,该房地 产于1999年的价格为( B )元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题(每题5分,共15分) 1.城市基准地价评估步骤一般包括哪些? 答:①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。(1分) ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。(1分) ⑤计算区段地价。(1分) ⑥确定基准地价。(1分) ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 (1分) 2.选取的可比实例应符合哪些方面的要 求? 答:选取的可比实例应符合4个方面 的要求: ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近,即为估价对象的类 似房地产;(2分)

房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析(1)复习课程

2013年房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意,请在 答题卡上涂黑其相应的编号) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨,表明房地产投资具有( )的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅,租期为三年,张某面临较大的风险 是( )风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 3.整个投资市场的平均收益率为20%,国债的收益率为10%,房地产投资市场相对 于整个投资市场的系统性风险系数为0.4,写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险 系数为0.9,写字楼市场的预期收益率为( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析,是房地 产市场的( )分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2,全年写字楼销售量为60万m2,

房地产开发企业直接出售量为15万m2,该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地产市场预警指标中,属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比 D.量价弹性 8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。 A.投资分析决策 B.施工准备 C.建设 D.租售 9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目,不需要房地产开发企业自 行办理( )。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业,在对其开发的某个住宅项目定价时,销售 价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目,该企业采用的定价方法是( )。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.挑战定价法 D.随行就市定价法 11.从市场营销的角度,房地产市场之所以能够进行市场细分,主要是由于( )存在着差 异性。 A.房地产产品 B.项目区位 C.房地产需求 D.住房价格 12.对房地产市场调查的分析与评估,主要是考虑房地产市场调查的( )。 A.有效性 B.经济性 C.参与性 D.广泛性 13.房地产市场营销中的“金九银十”现象,描述了房地产消费者市场的( )特征。 A.分散性 B.替代性 C.易变性 D.季节性 14.在房地产市场分析报告中,不包括的内容是( )。 A.开发地点的最佳用途分析 B.开发项目的SWOT分析 C.开发项目的偿债能力分析 D.房地产市场供求分析15.下图表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量

房地产评估参考案例全解

房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 (一)估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下: 权利人:××有限公司 坐落:××路××号 土地权属性质:国有出让 土地用途:工业 地号:(略) 土地使用期限:1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积:29,0322m 建筑面积:6,7912m 房屋类型:工厂

建筑结构:钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号,土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地,西为××路,北为××路,南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房,估价对象属大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带。 (二)影响因素说明 1、个别因素分析 (1)建筑物状况 根据实地勘察,估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产,建筑物状况如下:

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》(A 卷)参 考 答 案及 评 分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内 填入判断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) 8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。(×) 9.房地产的特性主要取决于建筑物的特性,是以建筑物的特性为基础的。(×) 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题分,共15分)

1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的 ( D )。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx中,x表 示( D )。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8.市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.关于房地产估价误差的说法,错误的是()。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法,错误的是()。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相; B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是()。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中,不属于该商业房地产价格自然增值因素的是()。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是()。 A.估价对象距离机场35公里

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结(两套归纳总结版本)都是别人归纳总结的,归纳了一下而已 归纳总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;

《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)

2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)2010年5月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司,租赁期限为20年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问: 1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同? 2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积? 3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿? (二)近期,某城市房地产市场发生较大变化,房地产成交量明显萎缩,住宅市场价格出现下跌趋势,某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务,请问:结合该市房地产状况,采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题? (三)某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问: 1.评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法? 2.政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用? 3.评估该宗熟地出让价格时,如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法? 二、单项选择题(共3大题,10小题,每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内) (一)甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座,规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层,地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡,地下1层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(㎡·D);地上一~四层出租给丙公司经营商场,租赁期限为10年,租金为2.50元/(㎡·D);B座总建筑面积为67500㎡,办理了销售许可证,其中8000㎡已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1.A座、B座合计抵押建筑面积为()㎡。 A.124500 B.127000 C.132500 D.135000 2.据调查,该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形(㎡·D),地上一~四层的客观租金水平为 3.0元/(㎡·D),则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是()。 A.租约期内和租约期外都取客观租金

2011房地产估价师《房地产开发》练习题及答案(1)

一、单选题(每题2分) 第1题:对于少数保密性很强的建设工程,或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程,一般采用()招投标。 A.邀请 B.要约 C.协议 D.公开 【正确答案】:C 第2题:工程建设完成后,单项工程经过共同验收,验收合格者由验收单位填写验收证书,由()发给工程质量等级证书。 A.验收单位 B.建设委员会 C.工商管理部门 D.质量监督部门 【正确答案】:D 第3题:以居住生活单元和居住小区为基本单位来组织居住区,其规划结构形式为()。 A.居住生活单元一居住区一居住小区 B.居住区一居住小区~居住生活单元 C.居住小区一居住生活单元一居住区 D.居住生活单元一居住区一居住小区 【正确答案】:B 第4题:房地产开发项目管理以()负责制为基础,()在人际关系协调过程中处于核心地位。 A.董事长,总经理 B.总经理,总经理 C.项目经理,项目经理 D.总经理,项目经理

【正确答案】:C 第5题:房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型,这一工程项目管理系统不包括()。 A.质量控制系统 B.售后保证系统 C.人、财、物控制系统 D.工程进度计划控制系统 【正确答案】:B 第6题:下列不属于房地产开发可行性研究的阶段是()。 A.项目评估决策 B.投机机会研究 C.初步可行性研究 D.详细可行性研究 【正确答案】:B 第7题:房地产开发项目前期费用中,可行性研究费占项目总投资的()元。 A.1—3万 B.3-5万 C.5~6万 D.5-10万 【正确答案】:C 第8题:标底是根据招标工程的(),在考虑到发包和承包双方单位利益的前提下合理确定的,在开标前标底应该严格保密,不得泄漏。 A.总概算情况 B.总结算价格 C.总实际价格 D.总计划价格 【正确答案】:A

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从(C)开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年 2、下列用地中,不宜划拨供给的是(C)。 A.部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C.上市公司保卫科值班室建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前(D)申请续期。 A.15日 B.3个月 C.6个月 D.1年 5、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是(C)。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为(B)。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人( A )。 A.有权退房,但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房 8、转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城前市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划,应报(D)审批。 A.上一级城市人民政府 B.省人民政府 C.国务院 D.建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后,因故不能按期开工,可申请延期,延期(C)。 A.以一次为限,不超过3个月 B.以一次为限,不超过6个月 C.以两次为限,每次不超过3个月 D.以两次为限,每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定,住房置业担保公司提供的担保是(C)担保。 A.一般保证 B.贷款人、保证人分担责任的比例保证 C.连带责任保证 D.信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中,不正确的是(B)。 A.有不少于1000万元人民币的实有资本 B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产估价师案例分析真题

2014年考试真题 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托,对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日,评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000-35000元/㎡为由,对估价结果提出异议,人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅,2014年7月底竣工并开始销售,销售活动中优惠力度较大。经复核,甲机构维持原估价结果,并对异议进行了书面回复。请问: 1.甲机构书面回复的致函对象是谁? 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些? (二)某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值,价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得,2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料,项目实际已支出成本为2800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本(注:应为建设成本,下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实,认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况,在采用成本法估价时,确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问: 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误? 2.在正确确定重置成本后,还应考虑哪些因素才能测算出成本价值? (三)某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时,设定同一价值时点,对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元,被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证,地上建有10幢房屋。第1~6幢办理了房屋所有权证,其中第1~2幢长期出租,第3~6幢自用;第7~10幢自用但未办理权属登记,估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问: 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些? 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些? 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有:①项目三期是临湖别墅,景观视野比估价对象好,价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅,从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象(双拼别墅)要高些、好些,价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象,但优惠力度较大,评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的,成新率高于估价对象,不论是用成本法还是比较法估价,这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同,在用成本法计算时,这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有:①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算,而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项,不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外,还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点,终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后,还应考虑建筑物折旧因素,扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1~6幢办理了房屋所有权证的房屋,征收评估的估价对象房屋为第1~10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记,没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下,抵押价值低于征收补偿价值主要原因有:①抵押价值要遵循谨慎原则,比正常市场价值低,征收补偿价值是市场价值,并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权,或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。

房地产估价案例分析报告

房地产估价案例分析 -----------------------作者:

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我的案例笔记(03年)二00三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)

三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业(含餐饮)房地产估价 (18) 三、商务办公(写字楼)房地产估价 (18) 四、旅馆(含娱乐)房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21

2011电大《房地产估价》期末试题及答案

2011电大《房地产估价》期末试题及答案 一、填空题(每空2分,共30分) 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于两个预测:是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式;是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 3、城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于:可获净收益的大小;可获净收益期限的长短;可获该净收益的可靠性。 5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 6、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为52年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等,建筑层数为6层,建筑密度为50%,土地单价为3000元/平方米,则其楼面地价为1000元/平方米。 二、选择题(每小题 2分,共10分) 1、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是 B 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米,容积率为4,对应的土地单价为500元/平方米,现允许将容积率增加到5,则应补地价的总价为 B 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取A净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92. 5、98.1(以2007年1月1日为100)。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米,对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为C元/平方米。 A、1376 B、2308

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是()。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归()所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是()年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起()日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。 A.5%

B.10% C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到()土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合()规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有()的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是()。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同()。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权

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