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项目运作流程图
①、对于有效信息，持续跟进；
②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。
2、市场部跟进项目的相关要素，包括：
①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等；
②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；
③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；
④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等；
⑤、与项目相关的关键要素和风险点等；
⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。
3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：
①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序;
②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。
4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。
（二）、项目初步接洽
1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项
事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：
①、通过上一步程序的进入下一步；
②、没有通过则按照要求返回重做方案。
2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后，
涉及费用的项目必须当天到财务部报销。
3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及
意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形：
①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）；
②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）；
③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。
4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模
式策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告》、《项目园林设计报告》、《项目营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审：
①、通过评审，由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方，进行协调；
②、没有通过则按照要求重做方案。
5、在与甲方的协调当中，通常产生三种情况：
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①、协调成功，甲方完全认可，进入项目论证程序；
②、甲方认可，但提出其他相关要求，由市场部与策划部协作补充调查，调整方案；
③、客观原因，协调失败，总结后归档。
二、项目论证
1、经营副总负责组织公司各相关部门进行项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各部门进行答辩，对于论证结果由经
营最终裁决：
①、市场部主要针对项目的背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据；
②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证；
③、销售部对于项目运作细节部分可能会出现的情况进行设想，并提出应对措施；
④、行政人力资源部对于项目组人员在项目所处区域会出现的情况进行论证；
⑤、财务部对于项目运作资金的预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证。
2、经过论证通常出现三种情形：
①、通过论证评审，报送总经理进行最终评审；
②、项目的论证缺少部分依据，由市场部与策划部协作对其补充调查，调整方案，直到各种客观依据充分为止，继续进行论证；
③、论证后认为项目不成立，进行存档处理。
3、总经理的评审过程，各部门指派代表参加，主要对于总经理提出的各种与项目有关的质问进行答辩，并产生如下结果：
①、通过总经理的评审，项目立项，并进入合同洽谈程序；
②、总经理对于部分方案提出否定，返回论证评审程序；
③、总经理否决该项目，总结后归档处理。
三、合同订立
1、总经理负责与甲方就项目合作事宜的相关合同条款进行磋商：
①、磋商成功，相关条件满足我方运作的各种要素，把甲方或我方草拟的合同样本送达律师进行审核，进入合同签署程序；
②、磋商失败，对方的条件不能满足项目的运作，总结后归档处理。
2、总经理签署或授权公司相关人员与对方签署合同，行政副总负责调查甲方的资信后，加盖“合同专用章”。
四、项目筹备
1、经营副总负责把内部方案和预算方案送达行政副总进行财务核算,编制成本管理方案和人力资源方案后,一并报送总经理审批;
①、通过审批的方案成为计划，依据计划执行；
②、没有通过审批的方案，依据总经理的质疑重新修改报批方案。
2、项目组长实行竞争上岗，行政副总负责组织，经营副总负责组长的评选，销售部经理参与评选，最终结果报送总经理审核。公司内部中层
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管理人员（包括）以下的所有员工有权参与竞争，并按照行政人力资源部的要求详细提供如下资料：
①、述职报告
②、项目经营管理方案
③、资源需求及目标职责
④、风险防范及风险控制措施、应急措施。
项目组长的评选工作本着公开、公正、公平的原则以答辩会展开。
3、入选的项目组长根据获得审批的人力资源计划，向行政人力资源部提交人员需求，项目组长有权对行政人力资源部调配或招聘的人员进行
评选，最终组建项目组。
4、项目组长根据获得审批的物资需求计划，向行政人力资源部提交申请，并按照计划开展各项工作，所涉及的项目经营管理方面的事宜必须
按照要求定期或不定期（突发事件）如实报送销售部经理，销售部经理填写倾向性意见后报送经营副总审核。
五、项目运作
(一)、销售准备
1、项目组与甲方、策划部等建立正式的书面送达签证制度。
2、项目所处区域的市场调查由项目组负责，策划部负责编制调查计划，送达项目组长实施，并对调查过程和结果提供支持。
3、该阶段策划部负责与项目组、甲方、甲方广告公司、我方广告公司深度沟通后，根据实据情况有选择的编制：
①、《项目营销整体规划》：VI，推广的主题、方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、
附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署；
②、《项目经济敏感性分析报告》：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表；
③、《项目价格策略报告》：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整；
④、《项目的物业模型》：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准" 物业管理模式的融合；
⑤、《项目前期工作计划表》：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算；
⑥、《项目包装概念设计》：VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用
预算；
⑦、《项目新闻炒作提纲和广告发布计划》：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算；
⑧、《项目公关活动策划报告》：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算；
⑨、《装修服务计划报告》：售后装修和装修按揭服务。
以上方案由策划部按照程序报送经营副总审核，涉及费用的按照程序呈报总经理审批，然后由经营副总送达甲方签字认可后组织实施。
4、项目组长按照工作计划对项目组成人员进行培训考核，并对案场的包装布景向策划部提出书面建议。
（二）、销售实施阶段
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1、项目组长负责所签收的各类执行文件的具体落实，策划部对执行的过程和结果进行监督，同时提供支持。
2、项目组定期或不定期（突发事件）向策划部客观真实地反馈销售状况和市场动向，策划部适时调整营销计划，并报经营副总签字，然后具
体落实。
3、项目组长负责按照行政人力资源部的要求定期报告人员管理、物品使用管理方面的报表。
4、行政人力资源部负责对项目组的工作进行全方位的后勤支持，并进行监督。
5、项目组长负责定期与甲方的财务人员进行签证确认，并与甲方其他归口对接人员沟通协作好。
6、项目组长定期向行政副总报告与甲方财务人员的对帐单，遇到重大特殊事件（涉及商业机密）第一时间与经营副总报告。
7、策划部负责与甲方、甲方外协单位（广告）、我方外协单位（广告）等与营销推广有关的事宜沟通协作。
8、项目组对策划部与各方的接洽有权监督，并有义务进行协助；负责销售合同的签定和客户信息来源资料的收集整理。
9、项目组长对现场进行全面控制，管理好现场的人员和设备。
10、组建销售信息库，包括价格、付款方式、促销、广告宣传、楼盘设计等，及时反馈给销售部经理
（三）、项目结算
1、项目组长负责汇总有甲方财务人员和其他归口管理人员签证确认的销售报表与对方再次核对后，与公司财务部存底的销售报表进一步核对。
2、财务部负责编制结算报表和相关凭证，经营副总确认后，呈报总经理核准，在项目组的协助下与甲方进行结算，在结算过程中严格遵循相
关财务制度。
3、项目组协助财务部进行账款催收。
六、项目结束
1、行政人力资源部协助项目组处理各种后续事宜，必要时，策划部协助进行。
2、经营副总负责与甲方的关系维护。
3、项目组长负责总结项目运行过程中的经验教训，并存档。
注意：在整个项目的所有阶段，参与人员涉及的重控文件必须交行政人力资源部存档，涉及普通的业务资料必须在档案室存档备份，并严格执行公司的各项保密制度和常规管理制度。
楼盘销售代理工作流程草案
二、项目开拓阶段
（一）、主旨：全员营销，公司所有人员有义务和权利在待命状态下进行有组织的项目开拓营销。
（二）、人员的组织、计划、运作、统筹管理.
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