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物业集团招商管理工作指引完整版.doc

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招商管理工作指引

第1节招商团队管理

1招商人员招聘及团队组建

1.1在新项目开业前14个月,地产集团商管物业招商部负责编写新项目招商、营运人员编制及到岗时间后与当地商管公司共同编制招商、营运人员岗位职责,开展人员招聘和团队组建。

1.2新项目开业前12个月,招商、营运人员按倒排计划到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月,编入招商队伍参与招商工作。

2招商人员培训

2.1新项目开业前10个月,地产集团商管物业招商部负责对当地商管公司开展以下培训:

新项目解读培训:对招商、企划人员进行新项目解读培训。培训内容为:城市综合体整体建筑介绍、主力店业态组合、步行街业态规划、步行街租金及招商政策、招商时间进度要求。

招商管理制度培训:对招商人员进行招商管理制度培训。培训内容为:招商管理制度、工作流程、合同审批流程等。

2.2招商统一说辞培训

新项目开业前8个月,地产集团商管物业招商部负责对当地商管公司招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内容为:招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、

步行街业态表述、城市综合体特色介绍。

3招商人员考核

3.1当地商管公司根据招商人员工作表现,上报转正人员名单及相关材料,地产集团商管物业招商部根据其工作表现审核招商人员转正意见,表现突出者可提出晋级意见。

3.2根据招商奖励政策,当地商管公司提报招商奖金及分配申请,地产集团商管物业部根据招商完成情况及招商人员工作表现,审核奖金分配方案。

第2节市场调研

1市场调研工作界定

新项目摘牌后,根据地产集团提出的项目筹建进度,招商部参与由地产集团商管物业部组织各部门展开市调工作。

2市场调研的内容

2.1项目所在城市总体概况:城市经济发展水平,各项经济指标数据,人口总量及分布,城市未来发展规划等。

2.2城市零售业发展状况

各主要商圈情况,不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况,各商圈的形成和发展历程,未来发展规划等。

2.3同类竞争对手分析

基本情况,总面积,规划布局,业态面积配比,档次定位,开业时间,历史经营状况,消费环境,消费结构(客层定位),租金价格或合作条件,相关费用(物业管理费),人

力资源费用、品牌情况,服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。

2.4项目周边环境调研

项目所在地理位置、项目规模、周边环境,交通状况,3—5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、人住人口、居住户数、人均收人、人均消费支出、消费特性、物业状况(规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况),工程进度时间等。

2.5对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。

3市场调研工作计划及实施

每次市场调研的时间安排为5—7天,按照不同的调研内容对人员进行分工。通过查询网上信息和当地政府相关报告,收集所需要的各项数据指标。通过调查问卷和实地考查,了解各主要商圈和竞争对手的情况,以及项目周边环境情况。

4市场调研的分析结论

根据各部门市场调研收集的数据进行分析,得出调研结论,形成市调报告。以此作为项目定位、商业业态规划、租金标准测算、物管费测算、招商宣传推广费预算、组织架构编制的依据。

第3节定位、规划与步行街商业业态规划

1城市综合体的定位、规划

新项目总体规划设计完毕后,地产集团商管物业招商部参与新项目总体定位和规划格局的研讨并提出建议。地产集团商管物业招商部负责确定步行街商业业态规划和招商定位。

2步行街商业业态规划

2.1根据市调报告及发展部提供的相关数据,地产集团商管物业招商部负责审核由当地商管公司上报的新项目步行街商业业态规划方案。

2.2新项目步行街商业业态规划包括步行街商业定位、业态面积占比、各业态在步行街分布、目标品牌等。

2.3步行街商业业态规划一经确定,当地商管公司必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案,按分权手册逐级审批后方可调改执行。

第4节招商政策及租金方案制定

1.地产集团商管物业招商部按照要求,依据当地市场情况、步行街商业业态规划草拟新项目步行街招商政策及租金方案。

2.招商政策及租金方案包括:各商铺租金,各业态租赁合同年限,保证金、租金交纳方式,租金年增长比率,优惠政策等。

3.新项目步行街招商政策及租金草拟方案,经地产集团商管物业部论证后按分权手册逐级审批后执行。

4.当地商管公司根据批复的招商政策及租金方案,确定每个铺位的租金及招商政策,报地产集团商管物业审批。商铺招商政策及租金经地产集团商管物业审批后,当地商管公司需严格执行。

5.招商政策和租金标准在执行过程中,属于当地商管公司权限范围内的由当地商管公司总经理负责审批;超过当地商管公司权限的,需按分权手册逐级审批后方可执行。

6.地产集团商管物业招商部负责监督、检查政策及方案执行情况。

第5节招商实施

1招商启动准备工作

1.1各商铺租金指标分解

根据地产集团批准的步行街总租金收益指标和招商政策,地产集团商管物业部下达步行街租金指标和政策给当地商管公司,当地商管公司根据步行街业态、楼层及商铺位置的不同,将租金逐一分解到每一个商铺,按招商洽谈租金标准、物业费标准及其他商务条件编制各商铺5年租金分解表,按分权手册逐级审批后执行。

1.2招商手册的设计及制作

当地商管公司必须在招商启动前完成招商手册的制作。招商手册要体现新项目的总体定位和主力店、步行街的业态功能组合及整个广场的特色。招商手册必须经地产集团商管物业部审批后方可制作。

1.3步行街商铺租赁面积的核定

地产集团商管物业招商部根据最终确定的新项目步行街各商铺面积的图纸,核定步行街各商铺的租赁面积,作为当地商管公司签约的依据。

1.4当地商管公司成立招商管理小组,总经理为组长,负责分管招商营运的副总经理为副组长。对招商人员进行指标分解,按品类或楼层分工,责任到人。

1.5招商目标品牌的确定及落位

步行街正式招商前,当地商管公司根据市场调研分析结果,以及确定的新项目总体定位和各业态功能组合情况,确定步行街招商目标品牌并进行落位,品牌落位图报地产集团商管物业部审批。每个商铺要求有1个主选品牌和两个备选品牌。

1.6各种标准合同的拟定及审批

在招商工作启动前l个月,当地商管公司制定新项目的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等,按分权手册逐级审批后执行。

2招商工作计划制定

2.1新项目开业前9个月完成招商准备工作并启动招商,开业前4个月完成餐饮业态的招商;开业前2个月完成全部商铺的招商。对于招商完成后掉铺的商铺需在开业前1个月完成掉铺再招商工作;

2.2当地商管公司根据步行街商业业态规划、招商政策

及租金方案,制定的招商计划书及招商工作进度计划,并报集团商管物业部审批。

2.3招商方案内容

招商条件:租金标准及递增比例、确定不同业态的合同年限、租金及押金收取方式、招商优惠政策等.招商范围:业态、业种、品牌档次,每个铺位锁定3个目标品牌,分高中低3个档次。

招商区域:当地及异地城市。

任务指标:铺位数量、面积、分铺租金及租金总目标。

时间节点:从启动到完成整个过程的时间节点。

2.4由当地商管公司建立目标户资源信息库,并及时进行更新。

3招商目标品牌选择标准

3.1目标品牌的商品定位要符合城市综合体步行街的整体定位。

3.2目标品牌的经营者要具备较强经济实力和经营管理经验。

3.3目标品牌在国内或当地具有一定的品牌知名度和市场占有率。

3.4目标品牌商户具备较强抗风险能力。

4招商工作的实施及监控管理

4.1当地商管公司招商工作启动时,地产集团商管物业招商部派出项目招商经理负责跟进和协调招商工作。

4.2招商启动后,要优先洽谈知名品牌和重点大客户,招商负责人必须亲自跟进。

4.3当地商管公司要做好客户记录,每日登记商户洽谈情况并进行汇总。外出拜访商户前要做去向登记;返回后要填写商户洽谈表。根据接待和拜访商户的洽谈情况,确定意向目标商户,进行重点跟进和洽谈,并做好洽谈记录。

4.4当地商管公司建立招商档案,包括商户资源、商户合同及资料,每周汇总上报地产集团商管物业招商部。

4.5当地商管公司招商副总每日组织招商工作分析会,了解商户动态和招商工作中的问题,针对出现的问题及时调整招商策略。

4.6目标商户合同条款确定后,由主谈招商人员办理审批手续,并及时跟进审批结果。各地根据不同情况,可以在签定正式租赁合同之前签订租赁意向书,审批流程与租赁合同流程相同。

4.7目标商户租赁合同经过审批后,及时与商户签订《房屋租赁合同及附件》及相关要约文本,并将签字盖章的合同统一编号存档;

4.8合作条件变更:租赁合同经过审批后,若商户合作条件发生变化,需按合同审批流程重新办理审批手续。

4.9招商工作需严格遵守地产集团商管物业部规定及当地商管公司规章制度和管理办法,认真贯彻和落实招商政策和租金指标,不得有弄虚作假、徇私舞弊、贪污受贿的行为,

一经发现将严肃处理并追究其法律责任。

4.10当地商管公司应遵循分权手册规定招商审批权限,严格按照各种招商工作流程开展招商工作。

4.11对已经形成的新项目步行街商业规划定位、执行方案、招商政策、租金价格进行调整和改动的,需按分权手册逐级审批后方可更改执行。

4.12当地商管公司每周五将招商进展上报地产集团商管物业招商部。

5商户进场装修管理

5.1新项目的装修管理工作由当地商管公司分管工程的副总负责,招商部和工程部人员共同参与。

5.2当地商管公司招商部与商户签订正式租赁合同时,会同工程部与商户进行房产技术条件对接,并与当地项目公司确认。

5.3当地商管公司招商部和工程部应在招商过程中及时掌握商铺交房技术条件的落实和变更情况,随时与商户对接。

5.4各招商小组组长负责协助工程部与商户进行商铺交接,签订《进场确认书》。餐饮商户提前100天,其他商户提前50天进行商铺交接;

5.5招商人员负责向商户发放商户装修管理相关规定。

5.6招商人员协助工程部与商户一起按照图纸设计、图纸审批、办理施工手续、装修准备、施工组织、装修施工、

装修验收、装饰布置等环节制定装修进度表。

5.7招商部与工程部一起审核商户装修设计图纸,招商部负责审核总平面图、效果图、货柜尺寸图、店招图;工程部负责审核水、电、气系统图、装修材质、装修工艺等。经当地商管公司总经理签批后反馈商户。

5.8招商人员协助商户办理进场施工手续,包括:缴纳装修保证金、办理施工许可证、办理施工人员出入证、落实临时用水用电等。

5.9当地商管公司招商部要对商户装修施工进行监控,督促商户装修进度,检查商户是否按照已审批的图纸进行装修。如发现未按要求施工的,立即要求商户进行整改。在施工过程中负责协调商户与管理部门的有关事宜。

5.10商户装修施工结束时,招商部要协助工程部对商户装修工程进行验收。包括装修材质、施工工艺、各系统安全性等,验收合格者,准许开业经营。

6商户进场服务

与商户签订正式租赁合同后,招商部要安排专人负责协调商户与工商局、税务局、卫生防疫部门、消防局、煤气公司、电信公司等进行工作对接,协助商户办理工商营业执照、税务登记证、卫生许可证以及消防报审和验收,开通煤气、电话、网络等服务。

7招商评估

新项目开业招商结束后,地产集团商管物业招商部要根

据项目招商租金指标达成情况、招商品牌品质、合同签订情况、招商奖励等对整体招商工作进行评估,并编写招商评估报告。

第6节招商宣传策划

1.新项目招商宣传费用经地产集团批准后,按照招商预热期、招商说明会、主力店签约仪式暨步行街招商大会、强势招商期、开业造势期几个阶段,进行招商宣传策划,并由企划部制定媒体投放计划和资金使用计划。

2.新项目启动招商工作时,招商宣传工作相应开始启动,通过全面宣传达到招商预热的作用,为全面展开招商工作进行铺垫。

3.招商启动后,由地产集团商管物业招商部联合当地商管公司适时召开项目招商说明会,邀请有合作意向的主要商户参加,对项目招商工作进行现场解读。内容包括:地产集团发展现状及未来发展计划、项目总体情况介绍、项目定位及主力店业态组合、步行街定位及规划。

4.招商启动2个月内,由地产集团商管物业部配合当地商管公司召开主力店签约仪式暨步行街招商大会,组织已经签约进驻或意向进驻的商户现场签约,邀请目标商户参观商铺并介绍商场定位、发展前景等情况,邀请当地政府主管部门和新闻媒体参加会议,进一步扩大影响。

5.在招商工作完成60%的时候,要通过加强宣传推广力度,形成招商强势宣传期,推动招商工作的进度。

6.在开业前的l个月,启动项目开业造势宣传。

第7节合同管理

1合同范本的制定及审核

1.1当地商管公司拟定新项目租赁意向合同、租赁合同及附件、补充协议、广告位使用合同等范本合同。

1.2各类范本合同经地产集团商管物业审核后按分权手册逐级审批后执行。

1.3在合同签订过程中如需对合同条款进行修改,仍要按分权手册逐级审批后修改执行。

第8节品牌管理

1.1建立品牌资源档案表(品牌档案明细表)

各地商管公司的品牌资源档案表要求按统一标准填写,并于每月25日前上报品牌更新表。地产集团商管物业招商部建立品牌档案资源库,理清品牌资源明细,清算品牌档案总量,根据每月上报品牌资源情况于当月30日对资源库总数进行调整。并定期对品牌资源库内容进行整理,清除无效品牌资源,达到有效化和实用化。

1.2建立在场商户调整表

各地商管公司于每月20日前对在场经营商户情况进行整理,按统一表格要求上报各地公司在场经营商户变动情况,地产集团商管物业招商部根据各地公司上报的商铺经营情况进行及时更新;

1.3地产集团商管物业招商部定期对品牌资源库进行整

理,并发给各地商管公司,以实现资源共享。

2重点品牌战略联盟合作及管理

2.1地产集团商管物业招商部负责重点商户战略合作洽谈工作,并签订战略合作协议;

2.2地产集团商管物业招商部与战略合作伙伴制定合作合同范本,按分权手册逐级审批后执行。

2.3签订战略合作协议后,要与战略合作伙伴进行房产技术对接,以便在以后新项目规划设计阶段参照商户的需求进行规划设计;

2.4与战略合作伙伴建立畅通的沟通机制,定期进行交流和电话沟通,不定期进行拜访,以维护商户合作关系。

3新品牌的拓展

地产集团商管物业招商部通过对全国市场进行调研和参加全国各类商品展会,寻找和搜集有较强经济实力,有全国拓展计划,有一定商品特色的新品牌,为新开店招商和已开店的经营调整招商作储备。并对首次进入市场上的新品牌进行跟踪调研和经营分析。

4开业后重点品牌经营情况分析

地产集团商管物业招商部要安排专人对战略合作商户开业后的经营信息进行收集,并建立经营情况档案,针对商户在合作区域或合作商圈的适应性进行分析和研究。为以后新项目的开业招商积累资料。

第9节经营过程中的招商管理

1.在经营过程中,地方商管公司要加强招商与营运部的沟通,关注各商户的经营情况,并对商户进行评估。评估的内容包括:商户对项目的贡献情况、美誉度和商誉、发展现状和方向、经营管理能力和生存能力等;

2.根据对商户综合评估的结果,制定出商户调整的预案;

3.通过对竞争对手和全国主要商业市场的调研,以及参加各种全国性或地域性的商业展会,收集和储备商户资源;

4.在商户租赁合同期满前的6个月,地方商管公司招商部开始进行调整招商洽谈工作。

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招商局物业管理模式服务理念简介材料-制度大全 招商局物业管理模式服务理念简介材料之相关制度和职责,招商局物业的管理模式与服务理念成熟的物业管理模式(一)片区管理模式针对地区物业管理面积大、类型多的特点,按物业类型和规模分高层、综合小区、写字楼等片区,分别设立物业总经理进... 招商局物业的管理模式与服务理念 成熟的物业管理模式 (一)片区管理模式 针对地区物业管理面积大、类型多的特点,按物业类型和规模分高层、综合小区、写字楼等片区,分别设立物业总经理进行管理。 (二)消防安全大使管理模式 公司首创的消防安全大使管理模式,充分利用小区业主资源,引导老年或离退休业主成立消防安全巡逻队,每天执行巡逻任务,并做详细记录。该模式已在全国范围内得到广泛推广。(三)客户完全满意模式 客户完全满意模式,建立了以岗位职责为基础、以流程管理为核心、以客户服务为中心、以客户满意为目标的管理体系。 (四)酒店管理模式 沿袭原有的酒店管理经验,借鉴不断创新,不断改进的酒店管理方式,为客户提供星级管理服务,客户满意率均达到99%以上。 (五)互动管理模式 在小区物业管理中,以培养业主的参与意识、加强与业主沟通为主要目的,充分发挥业主的积极性,参与物业管理事务,让业主进一步了解物业管理,增强共识。 (六)首接负责制服务模式 为方便业主,提高客户服务效率和满意率,要求客户服务中心工作人员,在为客户提供服务时,采取服务跟踪到底的服务模式。 至诚先进的服务理念 (一)"以人为本,以客为先"的管理理念。员工是企业的资本。招商局物业"人性化"的管理,把员工满意作为企业生存和发展的一个重要指标,通过持续培训,职业生涯设计,激励每一位员工的积极性和创造性。先有微笑的员工,才有满意的顾客,员工以客为先,客户回报企业,企业报效社会。 (二)"精心管理,全心呵护"的服务理念。精益求精,全心管理,用心服务。物业管理的行业特征造就了招商局物业强烈的责任感和使命感,关注点点滴滴,呵护每家每户,主动、热情的服务品质构筑招商局物业发展的基石。 (三)"真诚服务、优质高效"的企业精神。招商局物业秉承招商局百年风范,成于斯,长于斯,诚信依法经营,至诚服务客户,招商局物业造就了八万平方米的规模,服务着来自世界五十多个国家和地区的三十万至尊业主,哺育和催生了我们"真诚服务、优质高效"的企业精神,追求并不断创造招商局物业超越自我的卓越目标。 (四)"为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务,以满足和超越社会、客户对物业管理不断增长的需求"的公司使命。招商局物业按照"零预算"的理念,以"管家"的身份向业主和用户提供真诚的服务,在写字楼、别墅群、后勤机关和商城为业主提供着优质高效的服务,并不

【新编】物业管理服务工作手册

威宁万鸿商贸城管理有限公司 物业管理服务工作手册 文件编码: 版本号: 编制: 审核: 批准: 生效日期: 总页数:

文件名称:物业管理服务工作手册 文件编号:01 版本状态:A/0 客服部工作手册目录

文件名称:物业管理服务工作手册 文件编号:02 版本状态:A/0 序言 客服部具有协调、沟通、公关、服务等职能,是物业公司对客服务的执行与反馈并提供多种直接服务的部门(岗位)。物业公司的主要对客服务是通过客服部的业务程序和服务环节来完成的,它是管理公司与业主(用户)之间的桥梁,是管理公司的窗口。客服部的管理体系、工作程序、资料存档,及其员工的服务意识、职业道德、服务质量、操作技能、应变技巧,乃至仪表、言谈、举止等,对管理公司的形象和声誉多会产生影响。客服部的主要服务内容有:提供咨询服务; 受理业主(用户)投诉; 受理业主(用户)入住手续; 办理业主(用户)迁离手续; 办理业主(用户)室内装修及装修验收的申请手续; 办理业主(用户)非办公时间加班手续; 办理项目出入证(临时出入证、施工人员出入证等); 办理业主(用户)公司水牌制作手续(如有); 办理汽车、摩托车、自行车停放手续; 办理业主(用户)破/换门锁手续; 办理业主(用户)大门临时封闭手续; 办理、保存、补充业主(用户)资料信息; 负责与业主(用户)沟通,接待业主(用户)投诉,受理业主(用户)服务要求,做好业主(用户)的回访工作; 负责为业主(业主(用户))分发投递邮件和征订报刊; 负责为业主(用户)分发投递邮件和征订报刊; 负责做好项目的业主(用户)满意度测量工作; 配合各部门做好突发事件及特殊天气的应急处理。 文件名称:物业管理服务工作手册

万科物业管理岗位员工绩效考核手册

万科物业管理岗位员工绩效考核手册 XXXXXXXXX公司 填表说明 1、本手册由人力资源部发给,由封皮、填表说明、岗位职责权限描述、年度工作计划书、 季度工作计划与完成情况、考核评价表、周工作回顾小结,填表抽查记录组成; 1.1 封面是员工情况和员工编号,由人力资源部填写。 1.2 岗位职责权限描述由员工在部门经理指导下,本人于年初月日填写 完成。 1.3 年度工作计划书,由员工本人在年初月日前填写完成. 1.4 季度工作计划与完成情况表,季初计划部分由员工本人在本季初时填写,季 末完成情况部分由员工本人在本季末时填写. 1.5 考核评价表由员工直接主管在次月初3日前与员工沟通时填写. 1.6 周工作回顾小结,由员工本人在一周末时,通过自我回顾并根据季度工作计 划填写. 1.7 尾页是填表抽表记录,由人力资源部填写. 2、必须用黑色或蓝黑色钢笔填写。 3、制订计划的要求:确定的工作目标应该是具体的,可衡量的(能量化的一定要量化),可达到的,与自己职责相关的,有时间限制的,以便能够结合考虑自己的优势、劣势、成功 的机会和进程的威胁制定实施的策略。 4、计划制订好后,递交自己的主管审阅后双方签字确认。直接主管有指导下属制订计划的 责任。 5、绩效考核成绩经员工确认后,于季末次月3日前,以部门为单位集中送人力资源部。 6、人力资源部定期抽查各部门员工手册填写情况,凡填写不规范或不认真的,人力资源部 要在填写表记录表上登记。 7、月度考核成绩评定标准: A、超越工作标准,有突出成绩; B、正确如期完成工作,有优良成绩; C、符合工作要求,能达到标准; D、工作中有缺点,应求改进; E、工作中多处不符合要求,缺点甚多。 A等成绩的人数不得超过本考核单位员工人数的20% 姓名职位部门

物业公司员工工作手册

物业公司员工工作手册 一、客服部工作手册 目的: 为了树立公司形象,创佳恒物业品牌,为住户提供更优、更快、更便捷的服务,使管理趋于规范。 范围: 适用于物业公司客服部人员。 内容: (一)客服部服务工作规范 1.当工作时: 必须做到“五不”:不长时间打私人电话,不扎堆聊天,不干私活,不随 意改动工作规则,不离岗、串岗。 、 2.当业主询问时: 绝不能说:不、不懂、不会、不行、不知道、不是我管的、不对等用语。 3.当接到电话时: 首先说:“您好,佳恒物业客服中心”,然后仔细倾听对方的电话内容,并 做好记录。尤其是数字的,比如房间号,业主名称,电话号码,必须重复,请对方确认,当对方表示完毕,可以询问“还有别的什么吗”当对方表示 没有别的事可说“您放心,我一定办好”,最后说“再见”。 4.当上级对下级布置工作时: 作到“四清楚”:目标清楚(下级知道工作的目的是什么);程序清楚(下 级知道怎么做);结果清楚(不能光布置不检查);奖罚清楚(使下级明白 完成任务怎样奖,完不成怎样罚)。 5.当下级接受上级任务时: 神情严肃,认真倾听,最好拿小本记下要点,不能漫不经心无所谓。当上 级安排完毕后,再认真询问“我有点不明白的地方,能询问一下吗” 注意:不能说不、不会、不行、我干不了、太难了、不是我干的等语言。 6. 当下级向上级汇报工作时:

、 要简洁、准确,注意五个要点 何时完成的,何地完成的,干了什么,谁干的,结果如何。 7.当准备下班时: 作好工作日志,收拾好办公工具,作好交接班后方可离开。 (二)礼仪礼貌规范 1.行为举止 (1)举止文明、谈吐高雅,杜绝不文明行为。 (2)谦虚礼让,文明待客,行路乘梯,以客为主,业主优先。 (3)员工着工装上岗、服装整洁、规范、胸卡整洁,佩带于左胸前。 (4)衣着整齐,仪表端庄,严格遵守仪容仪表的有关规定。 — (5)女员工淡妆上岗、不戴耳饰,男员工不留胡须披肩发。 (6)正确使用礼貌用语,对待业主态度温和,落落大方,严禁污言秽语,禁止态度蛮横粗野。 (7)团结友爱,乐于助人。 (8)勤俭节约,杜绝浪费。 (9)珍惜他人劳动、保持环境卫生、不随地吐痰,不乱丢废弃物。 (10)见到领导及同事主动问候。 2. 常用标准礼貌用语 (1)当业主进入物业时,应使用:“您好!”。 (2)当业主走进办公室内时,应使用:“您好,您有什么事”。 (3)当业主需要等候时,应使用:“您请坐,我们马上给您办理”。 , (4)当遇到陌生业主时,应使用:“对不起,请问您***”。 (5)当对业主进行查询时,应使用:“对不起,请您****”。 (6)当业主需要引导时,应使用:“您请这边/那边走”。 (7)当接听外线电话时,应使用:“您好,佳恒物业客服部”。 (8)当需要其它部门处理时,应使用:“先生/女士”这个问题由***部门处

2019最新万科物业管理公司全套物业管理制度汇编

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总经理 (8) 副总经理 (9) 行政人事部 (10) 客户服务部 (15) 财务部 (19) 招商部 (25) 工程部 (28) 安管部 (33) 餐厅 (38) 第二章行政管理制度 (41) 第一节公文流转制度 (41) 第二节会议管理制度 (42) 第三节印鉴管理制度 (43) 第四节档案管理制度 (46) 第五节车辆使用管理制度 (49) 第六节业务宴请制度 (51) 第七节计算机网络管理制度 (52) 第八节办公用品管理制度 (53) 第三章人事管理制度 (54) 第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (54) 第二节劳动人事关系 (63) 第三节考勤与假期管理 (72)

第四节薪酬及福利管理制度 (78) 第五节培训管理 (83) 第六节绩效考核管理制度 (84) 第七节员工奖惩制度 (98) 第四章财务管理制度 (102) 第一节资金管理制度 (102) 第二节资产管理制度 (112) 第三节借款及费用报销管理制度 (117) 第五章综合业务管理制度 (121) 第一节客户服务管理制度 (121) 第二节招商部管理制度 (131) 第三节工程维修管理制度 (132) 第四节安管部管理制度 (143) 第五节保洁管理制度 (159) 第六节绿化管理制度 (164) 第七节餐厅管理制度 (166) 第八节应急预案 (172) 第六章工作流程 (193) 第一节综合管理 (193) 1、招聘申请工作流程 (193) 2、招聘工作流程 (196) 3、新员工入职管理流程 (202)

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招商管理工作指引 第1节招商团队管理 1招商人员招聘及团队组建 1.1在新项目开业前14个月,地产集团商管物业招商部负责编写新项目招商、营运人员编制及到岗时间后与当地商管公司共同编制招商、营运人员岗位职责,开展人员招聘和团队组建。 1.2新项目开业前12个月,招商、营运人员按倒排计划到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月,编入招商队伍参与招商工作。 2招商人员培训 2.1新项目开业前10个月,地产集团商管物业招商部负责对当地商管公司开展以下培训: 新项目解读培训:对招商、企划人员进行新项目解读培训。培训内容为:城市综合体整体建筑介绍、主力店业态组合、步行街业态规划、步行街租金及招商政策、招商时间进度要求。 招商管理制度培训:对招商人员进行招商管理制度培训。培训内容为:招商管理制度、工作流程、合同审批流程等。 2.2招商统一说辞培训 新项目开业前8个月,地产集团商管物业招商部负责对当地商管公司招商、企划人员进行招商统一说辞的培训。培训内容为:招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、

步行街业态表述、城市综合体特色介绍。 3招商人员考核 3.1当地商管公司根据招商人员工作表现,上报转正人员名单及相关材料,地产集团商管物业招商部根据其工作表现审核招商人员转正意见,表现突出者可提出晋级意见。 3.2根据招商奖励政策,当地商管公司提报招商奖金及分配申请,地产集团商管物业部根据招商完成情况及招商人员工作表现,审核奖金分配方案。 第2节市场调研 1市场调研工作界定 新项目摘牌后,根据地产集团提出的项目筹建进度,招商部参与由地产集团商管物业部组织各部门展开市调工作。 2市场调研的内容 2.1项目所在城市总体概况:城市经济发展水平,各项经济指标数据,人口总量及分布,城市未来发展规划等。 2.2城市零售业发展状况 各主要商圈情况,不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况,各商圈的形成和发展历程,未来发展规划等。 2.3同类竞争对手分析 基本情况,总面积,规划布局,业态面积配比,档次定位,开业时间,历史经营状况,消费环境,消费结构(客层定位),租金价格或合作条件,相关费用(物业管理费),人

物业管理工作手册

物业管理工作手册 Document number:PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

物业管理篇 一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供,在项目交付使用后至项目业主委员会成立前,物业管理服务的主要内容如下: 1、房屋建设共用部位的维修,养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱(房)、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化 (1)及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护,促使花草树木正常生长; (2)清理公共绿地,保持公共绿地整洁; (3)必要的补种,保持绿化的完整;(4)保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理,包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。

5、公共环境卫生 (1)公共场所清扫、道路的保洁; (2)公共设施设备的保洁; (3)生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安 (1)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序,进行安全防范; (2)门岗值勤; (3)物业区域内巡查; (4)报警监控。 7、交通秩序与车辆停放 (1)外来车辆进出管理; (2)停车泊位管理; (3)维护交通安全; (4)车辆行驶,停放有序; (5)退速、限重、禁鸣,保持小区安静。 8、房屋装修管理 根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》,对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理 (1)消防器材管理,确保消防器材无缺少,不失效; (2)确保消防通道畅通; (3)加强易然、易爆品的管理; (4)加强消防常识的宣传,开展义务消防;

万科物业管理员工手册

万科物业管理员工手册

前言 员工手册旨在为您在××物业管理有限公司工作期间内提供有效的指导,帮助您了解本物业以及有关的政策,包括人事政策、程序、规部分制度等,以及您在任职期间享有的福利和应尽的职责。 随着工作及环境的变迁,我们也在不断的积累经验,所以物业公司将有必要制定新的政策及规章制度,更新或修正甚至撤消某些目前的规定,这将是我们在不断进步发展的情况下产生的变动。 本“员工手册”按中华人民共和国有关劳动、人事法律、法规、条例及物业公司的实际情况而制订。手册中未包括的内容,将参照国家有关规定执行。 物业公司希望通过“员工手册”能使每位员工认识、了解物业公司的各项人事政策及规章制度;通过互相了解及合作的精神,共同推动物业公司发展。员工如要进一步了解手册内容,可向综合管理部查询。 员工是我们的宝贵财富。我们必须在物业公司的总体精神、总政策及规章制度统一规范下,团结合作,达到尽善尽美。我们的指导思想是: 员工无论从事何种工作,对物业公司而言是同等重要的。 每位员工的人格都是平等的,都应该受到同等的尊重。 物业公司将根据盈利情况向员工支付合理的工资,提供良好的工作条件。 物业公司将努力为员工提供发展机会,并通过培训,提高员工的专业知识水平和业务技能,为员工不断发展创造条件,努力减少开支,降低成本,在工作中严以律己,帮助本物业不断提高公众形象。 向用户提供优质服务是我们工作的基本原则,因此我们必须牢记:用户满意是我们的服务宗旨。我们应当以诚实守信的态度,向用户提供第一流的服务。 本《员工手册》的解释权和修改权归物业公司所有。

总经理致词 各位同事: 欢迎大家加入××物业管理有限公司工作。 物业管理是一项新兴的行业,与其他服务性行业一样,是为各用户提供细致而周到的全面服务。以用户至上的服务态度及用户第一的思维方式,是为实现上述宗旨的重要因素。由于所服务的对象是以人为主,对于各用户及其访客,应不论其职位与身份,以服务至上为宗旨,给他们留下深刻的印象。请牢记,完善的物业管理是靠全体物业员工的共同努力及其爱岗、敬业的团队精神,方能提供高水平的服务。本人希望在各位真诚的合作和支持下,使本公司的物业管理能够成为本市物业管理的楷模。 编制本手册的目的,是使各位在任职期间,清楚的了解本物业概况及目标,知道您的职责、义务、福利及规则。请各位熟知本手册的内容,严格遵守劳动合同条款、守则及规定。 如有疑问,请向您所属部门经理及综合管理部查询。 物业管理有限公司 物业公司总经理谨启 二零零四年二月

物业管理工作流程与工作标准

物业管理工作流程与工 作标准 Company Document number:WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

《物业管理工作流程与工作标准》根据物业公司的管理流程,讲解了物业公司的投标、招标管理,质量管理体系,接管、验收管理,环境与绿化管理,设备维护与修缮管理,物品采购、物品使用及报废管理,租赁业务管理,安全服务管理,客户服务管理,人力资源管理,财务管理及综合事务管理等内容。 每章都采用“流程图+工作标准”的形式展现了物业公司各项工作管理的流程和标准,体现了标准化、规范化、制度化、工具化、流程化、实务化的特点,旨在从最基础、最简单、最实用的层面,为相关的工作人员提供相应的操作实务,为物业公司规范化与标准化管理提供参照范本和工具书。 编辑推荐 《物业管理工作流程与工作标准》以科学缜密的态度,根据物业管理经营规律,围绕物业公司的组织结构,分别对物业公司市场发展部、客服中心、工程管理部、环境管理部、质量管理部、行政部门、人事部以及财务部等各部门的工作事项给出了详细的工作流程和工作标准,细化了物业公司各部门、各岗位的职责、制度,还附有部分实用表格。《物业管理工作流程与工作标准》除了能满足物业公司管理人员、物业公司相关工作人员工作的需要外,还可供企业培训及各院校相关专业的师生参考使用。 规范、细化的管理方案 简练、务实的工作指导 目录 第1章物业管理概述 物业管理的概念及其特征、功能 我国物业管理的产生和发展 物业标准化管理的重要意义 第2章物业公司招标、投标管理 物业公司招标、投标的组织机构 物业招标工作程序与工作标准 物业投标工作程序与工作标准 第3章物业公司质量管理体系 建立质量管理体系的工作程序与工作标准 质量管理手册的编写程序与编写标准 质量管理评审控制程序与工作标准 物业质量记录的工作程序与工作标准 第4章物业公司接管、验收管理 物业接管、验收工作程序与工作标准 居住小区接管、验收工作程序与工作标准 第5章物业公司环境与绿化管理 文化娱乐设施管理工作程序与工作标准 环境绿化管理工作程序与工作标准 清洁卫生管理工作程序与工作标准 消杀服务管理工作程序与工作标准 清洁药品使用、保管工作程序与工作标准 第6章物业公司设备维护与修缮管理 电梯运行管理工作程序与工作标准 设备保养管理工作程序与工作标准 房屋修理管理工作程序与工作标准 室内装修验收申请工作程序与工作标准 空调运行管理工作程序与工作标准

招商局物业公司岗位轮换和交流管理办法 - 制度大全

招商局物业公司岗位轮换和交流管理办法-制度大全 招商局物业公司岗位轮换和交流管理办法之相关制度和职责,深圳xx局物业管理有限公司岗位轮换和交流管理办法第一章总则第一条为规范和完善xx局物业管理有限公司总部及属下公司之间员工的岗位轮换和交流工作,加强xx物业管理有限公司总部及属下公司... 深圳xx局物业管理有限公司 岗位轮换和交流管理办法 第一章总则 第一条为规范和完善xx局物业管理有限公司总部及属下公司之间员工的岗位轮换和交流工作,加强xx物 业管理有限公司总部及属下公司之间人才交流和共享,不断完善xx局物业管理有限公司总部及属下公司人 才培养和储备体系,特制定本管理办法。 第二条定义 1、xx局物业管理有限公司以下简称“公司”; 2、属下公司系指xx局物业管理有限公司下属全资、控股或参股并直接管理的二级公司,包括xx局物业管理 (香港)有限公司、深圳xx物业管理有限公司、北京xx局物业管理有限公司、上海xx物业管理有限公司、南 京xx局物业管理有限公司、西安xx局物业管理有限公司、武汉xx局物业管理有限公司; 3、物管中心系指属下公司下设的物业管理中心。 第三条适用范围 本管理办法适用于公司总部及属下公司之间培养型岗位轮换和支持型岗位交流,不包含公司总部或属下公 司内部员工调动,公司总部及各属下公司内部的人员岗位轮换由公司总部及各属下公司自行安排。 第二章岗位轮换 第四条岗位轮换 为建立招商局物业一体化人才战略和培养体系,公司总部及属下公司可根据人才培养需要安排具有培养潜 力的人员到公司总部或属下公司进行岗位轮换,培养具有较高综合素质和较强管理能力的复合型人才,以 保证公司总部及各属下公司全面、稳定、协调、可持续发展。 第五条岗位轮换程序 1、培养单位向公司总部行政与人力资源部提出拟派出员工到公司总部或其它属下公司进行岗位轮换的书面 申请,书面申请必须包含以下部分: (1)拟派出进行岗位人员的履历; (2)拟派出人员在现有岗位工作业绩,以及该员工培养方向、培养计划和本次岗位轮换时间; (3)通过岗位轮换希望达到的目标;

物业管理处管理工作手册

物业管理处管理工作手册 一、目的 1、为了使公司的日常事务管理更具系统化、科学化、合理化、技术化; 2、为了确保物资管理得到安全储藏,合理节约采购; 3、为使更衣室环境更具统一性、舒适性、安全性,便于公司管理; 二、适用范围 、适用于管理处经理; 、适用于管理处办公室文员; 、更衣室管理标准适用于管理处全体员工; 三、职责 (一)管理处经理岗位职责 1、在公司总经理室领导下,负责主持辖区物业的日常管理工作。 2、制定修正辖区各级人员的岗位职责和考核标准并监督实施,保证各项管理工作的质 量,使业主满意。 3、定期召集和主持部门领班例会,协调解决各部门管理中暴露的问题,保证各方面工 作的顺利进行。 4、负责每天对各班组工作进行巡视检查,及时发现问题并解决问题。 5、做好物业管理费用开支的成本核算,为公司创造一定的经济效益。 6、定期、不定期地听取业主、员工的意见和建议,沟通与业主、员工之间的关系,树 立企业形象,不断完善企业的经营管理。 7、以身作则,关心员工,提高企业凝聚力,使员工以高度热情和责任感完成各自本职 工作。 8、完成上级领导交办的其他任务。 (二)办公室文员岗位职责 1、负责公司文件收发、登记、传递、落实工作。

2、配合公司管理体系的审核工作,对修订的管理工作手册或表格上报行政人事部主 管,并及时归档,每季度抽查所属大楼贯标执行情况。 3、负责本管理处资料归档、分类、装订、保存、销毁。 4、负责定期检查对外合同使用情况、资金支付情况等,提前一月报管理处经理知晓。 5、负责本管理处黑板报出版工作。 6、每月及时、准确做好员工工资清单、月度资金明细及仓库盘点报表。 7、负责本管理处员工录用、退工手续,做好人事档案的管理和人员外出培训的申报。 8、配合公司做好员工培训工作。 9、负责本管理处保安人员的政审工作。 、完成上级领导交办的其他任务。 四、工作要求 (一)管理处经理 、做好管辖区域内的环境、治安、卫生、绿化、停车场、电梯、装修的管理、服务工作。 、做好管理处内部规范化管理,严格按质量、环境体系标准工作,对环境因素进行识别,宣传和管理。 、受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜,并责成有关部门及时解决。 、建立健全住户档案。 、每天进行巡视检查、消除火灾隐患和其他各种不安全因素,防止发生火灾和盗窃事件,及时处理已发生的问题。 、负责收缴管理费以及有偿服务费用等工作,并进行收支核算。 (二)办公室文员 1、管理处办公室文员必须真实上报员工的考勤情况、及时完成交办的事务工作。 2、仓库管理必须按照财会制度规定,认真执行公司的财务制度,切实做好记帐、算帐、 报帐工作,严格执行经费报销制度,做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚,妥善保存各类材料等档案资料,每月向管理层汇报本管理处的财务情况;仓库应经常进行清扫,保持库房内干净、整洁。 3、更衣室使用人员根据排班安排,做好环境卫生工作,营造一个舒适、整洁的休息环 境。

小区物业管理工作流程内容

小区物业管理工作流程内容 小区物业管理工作流程及内容 (一)管理构架 1、组织机构图 2、各部门职能及各岗位职责 3、员工情况 1)员工构成,其中管理人员占;学历构成(特别是管理人员) 2)各部门骨干基本情况 (二)内部管理制度 1、公司管理形式(总经理负责制;总公司与各管理处关系,自负盈亏) 2、行政人事制度 1)员工培训制度(察看年度培训计划,了解公司培训重点) 2)员工考核、奖惩制度 3)员工档案的管理 3、档案管理 1)工程档案的管理(图纸资料、设备档案)

2)小区基本档案资料(竣工验收资料、各项审批文件)3)档案借阅制度 4)业主资料的管理(保密性) 5、财务制度 1)收费标准的制定、申报、审批 2)押金的处理 3)财务收支预算、决算、分析 4)日常财务帐务处理 5)定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况 6、采购及库存管理 1)采购内容的制定和审批 2)库存的有效控制及及时补充 3)库存的帐务处理 4)库房安全管理制度 7、公文管理制度 1)外来文件管理 2)内部文件往来 3)收发登记 4)通告管理制度

8、工程管理制度 1)分包方的评选标准管理(资质、工程款预算、信誉等) 2)签订合同 3)工程进度及质量检查及其记录 4)工程验收制度 5)整改制度 9、办公设备的管理 1)台帐 2)领用 3)报废 10、合同管理 11、形象识别系统的使用办法 12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设 (三)公众管理制度 1、业委会章程 2、管理维修公约 3、卫生公约 4、装修管理规定

5、停车场管理规定 6、治安管理规定 7、园林、绿化管理规定

招商局物业简介

招商局物业管理有限公司是香港招商局集团旗下、以招商地产为母体的上市公司成员企业,公司专业从事物业管理经营和顾问服务业务,拥有国家一级物业管理企业资质,为中国物业管理协会常务理事单位。公司经营总部位于深圳,拥有19家区域公司和五个物业管理一级资质,服务项目覆盖环渤海、长三角、珠三角和西部新兴城市群等经济圈,成为国内最早以产权为纽带、以资产管理为核心的规模化、品牌化和集团化物业管理企业。 截至2010年底,招商局物业拥有资产规模5.23亿元,年经营收入6.68亿元;员工规模8000余人,其中专业管理人员和业务骨干1000多名。公司现有管理规模1900多万平米,物业型态多样,有智能化写字楼、政府机构办公楼宇、大型体育场馆、别墅、公寓、商场、医院、学校、大型住宅区和工业厂房等,其中高端项目占比近50%;已培育出14个国优示范和11个省优示范项目,服务于摩托罗拉、三星、惠普、马士基物流、松下、华为、招商银行、交通银行、武钢集团等来自世界50多个国家和地区的30多万全球知名企业客户和业主,在业内树立了专业、高端的品牌形象。 招商局物业从事物业管理业务30年来,始终借鉴香港招商局集团“中西合璧”的创新经营理念,在与中国物业管理行业共成长的历史历程中,不断吸收美国、香港等地的先进管理思想,在行业内首倡物业公司“服务集成商”的经营角色定位,倡导并遵循“以人为本、以客为先”的物业管理服务理念,在实践中成熟总结了诸如“管家式”、“星级式”、“一站式”、“红丝巾”等独到、实用的物业管理模式;招商局物业还率先通过了ISO9001、ISO14001、OHSAS18001(质量/环境/职业健康安全)体系认证;曾多次在业内荣获“2006年度中国最具综合实力企业”第1名、“深圳市知名品牌”、“深圳市物业管理企业综合实力20强”榜首等殊荣。

万科物业公司保安手册

(一)坚定政治立场 (二)严格组织纪律 (三)工作负责,业务过硬 (四)坚持文明执勤 (五)形象良好,仪表端庄 两个意识:首都意识 服务意识 保安员职业道德 一、遵纪守法,严于律已; 二、文明服务,礼貌待人; 三、恪尽职守,刚正不阿; 四、廉洁奉公,不图私利; 五、机智勇敢,勇于牺牲; 六、客户至上,信誉第一。 保安的权限 保安员要在公司的领导下,积极维护内部治安秩序和生活秩序,认真履行保安职责,遵守各项规定,努力完成任务。 一、在执勤中发现各类违法犯罪分子,要立即向上级汇报,可根据领导指示送当地公安机关处理,没有抓捕、审讯、没收财产的权力。 二、执勤中发现防火、防盗等方面的隐患和漏洞,要积极向保卫部或上级领导反映,提出整改建议,没有擅自处理的权力。 三、在门卫执勤时,对出入大门的人员、车辆等物品,必须检查相关的工作证、介绍信和车辆、物品出门条,核查出门条和物品是否相符,没有搜查人身的权力。 四、在执勤中,当人身安全遭到不法侵害时,有权采取正当防卫措施,以制服不法侵害为宗旨,不能防卫过当。 哨兵执勤七要八不要 七要即:

1.汇报情况要及时清楚。 2.要军容严整,军姿端正。 3.要礼貌待人,文明用语。 4.要集中精力,高度警惕。 5.遇事要机智灵活,英勇果断。 6.要认真执行各项规章制度。 7.要忠诚老实,遵纪守法。 八不准即: 1.不准吸烟、座、卧、倚靠、吃东西。 2.不准打与执勤无关的电话; 3.不泄漏与任务有关的机密; 4.不准利用上哨之便接受礼物及在哨位上存放物品; 5.不准无故与群众发生争执、打架 6.不准擅离职守,脱岗误岗,干与执勤无关的事; 7.不准监守自盗; 8.不擅自处理涉外问题。 保卫制度 一、应绝对服从上级领导指挥,切实执行命令,不得偏袒徇私; 二、平时应谨言慎行,执行任务时态度和蔼认真,有礼有节,不卑不亢; 三、上岗时应严格仪容仪表,保持良好的精神面貌和形象,对于应急及防身器具等要经常佩带或储备齐全,以应不时之需; 四、上岗时提高警易,遇有重大事故变化时,必须临危不乱,果断、敏捷并做适当处理,并立即报告上级;

物业管理日常管理工作指引

物业管理日常管理工作指引└─管理指引 ├─0、封面、目录 │├─物管工作指引封面(总). │└─物管工作指引目录. ├─1、环境管理工作指引 │├─封面(环境). │├─环境工作概要及模式 │├─环境支持文件 ││├─001.保洁服务标准. ││├─002.消杀质量标准. ││├─003.保洁定量考核办法. ││├─004.绿化养护标准. ││└─005.环境管理投标操作规范. │├─环境管理工作指引 │└─环境表格 │├─10、服务供方年度复评准则. │├─11、消杀工作记录表. │├─12、垃圾清运记录表. │├─13、供方不合格服务通知单. │├─14、供方年度复评审批表. │├─1、保洁月度工作计划表. │├─2、保洁工作日常报表. │├─3、日常环境巡检表. │├─4、现场人员基本情况统计表. │├─5、月度考核统计表. │├─6、供方工作评估表. │├─7、合同决策信息一览表. │├─8、合同会签审批表. │└─9、专项作业检查记录表 ├─2、安全管理工作指引 │├─安全工作模式( │├─安全支持文件 ││├─001商管员值班管理规范. ││├─002商管员岗位职责及作业规范. ││├─003商管员内务管理规范. ││├─004商管员器械使用规范. ││├─005动火作业指引规范. ││└─006夜值管理规范. │├─安全管理工作指引 │├─安全表格 ││├─10、夜值主管值班记录表. ││├─1、商管领班检查记录表.

││├─2、商管领班交接班记录表. ││├─3、证件办理登记表. ││├─4、施工现场检查记录表. ││├─5、特别事件报告. ││├─6、开闭店巡查记录表. ││├─7、商管员内场巡视记录表. ││├─8、商管员外场巡视记录表. ││└─9、商铺水电气关闭确认单 │└─封面(安全). ├─3、消防管理工作指引 │├─封面(消防). │├─消防工作概要及模式 │├─消防支持文件 ││├─001装修现场安全巡视管理规范. ││├─002电梯困人处理规范. ││├─003消防系统设备维护保养规范. ││├─004火灾报警器操作规范. ││├─005动火作业指引规范. ││├─006火警火灾应急处理操作规范. ││└─007消防联动检测工作标准作业规程. │├─消防管理工作指引 │└─消防表格(ok) │├─10、商管员内场巡视记录表. │├─11、消防测试报告. │├─12、消防设备设施月度测试记录表 │├─13、消控中心值班检查记录表. │├─14、应急预案演练记录表. │├─15、重点防火部位检查表. │├─16、消防灭火器器材检查标签 │├─1、应急预案评审表. │├─2、施工现场检查记录表. │├─3、监控记录查看登记表. │├─4、动火证. │├─5、钥匙管理清单. │├─6、钥匙借用登记表. │├─7、培训记录表. │├─8、报警汇总登记表. │└─9、火险隐患整改通知书. └─4、车场管理工作指引 ├─封面(车场). ├─车场工作概要及模式 ├─车场支持文件(ok) │├─001.停车场维护服务协议. │├─002.停车场软件管理示范.

某物业管理公司制度汇编之保洁工作手册

某物业管理公司制度汇编之保洁工作手册 文件管理序列号:[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]

某物业管理公司制度汇编之保洁工作手册 第一章任务 清洁管理是物业管理的“面子问题”,它是宣传企业形象的重要途径之—。保洁部的主要职能包括: 1.保持公共地方环境的清洁卫生。 2.清洗公用洗手间及添补清洁用品。 3.向仓管员提取适量之用品备用,小心掌握工具使用及保养。 4.负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运,并按标准进行清洗。定时收集垃圾,将垃圾送至收集站协助市政清洁工人运走(所有垃圾不得存放过夜)。 5.清洁公共设施,如指示牌、废纸箱、人工花木、地面、墙身等,及时收集垃圾。 6.需要时帮助园艺员工做好绿化工作。 7.清洁工具要规范整洁,遵守规章,按时到岗工作。 8.负责清洁班员工宿舍的清洁,以及保管好各自所使用的工具。 9.对小区内发生的违章现象进行劝阻和制止。 第三章清洁设备管理制度 一、清洁设备领用、操作制度 1.领用制度 1)设备原则上谁使用,谁保管,谁负责。 2)领用设备必须填写领用登记表。

3)领用设备时,领用人自行检查设备的完好程序,因检查不细,造成病机出 库而影响工作的,由领用人自行负责。 4)使用设备时如发生故障,不得强行继续操作。 5)因操作不当,发生机具、附件损坏者,按规定赔偿。 6)归还设备时,必须保证设备完好无损,内外干净,如有损坏应及时报修, 并在领用簿上注明损坏情况。 2.操作制度 1)在设备使用前,了解设备的性能、特点、功率。 2)操作前,先清理场地,防止接线板、电机进水或因电线卷入正在操作的设 备中而损坏设备。 3)各种设备严格按照使用说明正确操作,正确使用。 4)设备使用后,按要求做好清洗、保养工作。 二、保洁工安全操作规程 1.牢固树立“安全第一”的思想,确保安全操作。 2.清洁人员在超过2米高处操作时,必须双脚踏在凳子上,不得单脚踏在凳子上,以免摔伤。 3.清洁人员在使用机器时,人不得用湿手接触电源插座,以免触电。 4.清洁人员不提私自拔动任何机器设备及开关,以免发生意外事故。 5.清洁人员在不会使用清洁机器时,不得私自开动机器,以免发生意外事故。 6.清洁人员应该严格遵守防火制度,不随意动用明火,以免发生火灾。

万科物业员工手册

万科公司职员手册 职员管理条例 前言 1.本条例根据国家有关法规以及公司章程,就公司人事管理的基本事项而制定,为职员提供有关权 利、责任和义务的详尽资料。 2.本条例适用于经公司总部人力资源部批准录用的所有职员。 3.本条例所称“公司”(或“集团”)指万科企业股份有限公司,包括总部及所有控股企业和参股企 业。 4.本条例所称“控股企业和参股企业第一负责人”(以下简称“负责人”)是指万科企业股份有限公 司控股企业和参股企业中承担全部经营管理责任的领导人,包括: ?控股企业注册登记的法定代表人; ?无法人资格的独立核算经营单位的负责人; ?法定代表人不实际负责企业经营管理的,由其授权委托的全权代表为负责人; ?参股企业中,我方派驻参股企业、参与经营管理,职位最高的职员。 ?本条例所称“职务行为”,指以公司职员身份所为的经营管理行为,以及会影响其正常履行职务的个人行为。 ?本条例所称“控股企业”,指万科所持股份超过50%的企业。 本条例所称“参股企业”,指万科所持股份少于50%的企业。 第一章入职指引 个人资料 1.加入万科时,职员须向总部人力资源部提供身份证、学历证明(大学本科及以上需提供毕业证书、学位证书)、工作证明、婚姻状况证明、计划生育证明、独生子女证的复印件以及近期体检报告和免冠近照,并亲笔填报准确的个人资料。 2. 当个人资料有以下更改或补充时,请职员于一个月内填写个人情况变更申报表,交给所在单位人力资源部门,以确保与职员有关的各项权益: (1)姓名; (2)家庭地址和电话号码; (3)婚姻状况; (4)出现事故或紧急情况时的联系人; (5)培训结业或进修毕业。 3.公司提倡正直诚实,并保留审查职员所提供个人资料的权利,如有虚假,将立即被终止试用或解除劳动合同。 报到程序

万科物业管理前期介入工作指引6966542885

万科物业管理前期介入工作指引 作者:佚名 文章来源:本站原创点击数:284 更新时间:2009-11-5 万科物业管理前期介入工作指引 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称地产、物业)。 3、职责 3.1集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2各地物业公司负责参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3各地产公司应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 4.方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1双方确定工作内容要求 4.2.2物业组成工作小组; 4.2.3制定工作计划; 4.2.4计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通

系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。 4.2.6对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3 前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括: 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括: 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括: 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5.规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件 可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复 5.1.1.2企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 5.1.1.3设计文件

招商局物业管理有限公司岗位轮换和交流管理办法

招商局物业管理XX 岗位轮换和交流管理办法 第一章总则 第一条为规X和完善招商局物业管理XX总部及属下公司之间员工的岗位轮换和交流工作,加强招商局物业管理XX总部及属下公司之间人才交流和共享,不断完善招商局物业管理XX总部及属下公司人才培养和储备体系,特制定本管理办法。 第二条定义 1、招商局物业管理XX以下简称“公司”; 2、属下公司系指招商局物业管理XX下属全资、控股或参股并直接管理的二级公司,包括招商局物业管理(XX)XX、XX招商物业管理XX、招商局物业管理XX、XX灏福物业管理XX、XX招商局物业管理XX、XX招商局物业管理XX、XX招商局物业管理XX; 3、物管中心系指属下公司下设的物业管理中心。 第三条适用X围 本管理办法适用于公司总部及属下公司之间培养型岗位轮换和支持型岗位交流,不包含公司总部或属下公司内部员工调动,公司总部及各属下公司内部的人员岗位轮换由公司总部及各属下公司自行安排。 第二章岗位轮换 第四条岗位轮换 为建立招商局物业一体化人才战略和培养体系,公司总部及属下公司可根据人才培养需要安排具有培养潜力的人员到公司总部或属下公司进行岗位轮换,培养具有较高综合素质和较强管理能力的复合型人才,以保证公司总部及各属下公司全面、稳定、协调、可持续发展。

第五条岗位轮换程序 1、培养单位向公司总部行政与人力资源部提出拟派出员工到公司总部或其它属下公司进行岗位轮换的书面申请,书面申请必须包含以下部分: (1)拟派出进行岗位人员的履历; (2)拟派出人员在现有岗位工作业绩,以及该员工培养方向、培养计划和本次岗位轮换时间; (3)通过岗位轮换希望达到的目标; (4)培养单位拟订派出人员派驻单位及工作岗位; (5)岗位轮换所产生的成本预算。 2、公司总部行政与人力资源部根据培养单位提出的书面申请进行评估和审核,同时与拟订派驻单位进行协商,确定和评估岗位轮换的可行性。 3、公司总部行政与人力资源部评估审核后上报公司领导审批,并书面批复培养单位。 第六条派驻单位须积极落实公司人才培养计划,根据培养目标、意图和计划,为岗位轮换人员的培养、锻炼创造条件,并实施严格管理和考核;岗位轮换人员须服从派驻单位的工作安排,按照培养计划认真开展工作,提升相关的能力和素质。 第七条岗位轮换产生的费用分摊 (一)公司总部派出员工到属下公司进行岗位轮换 1、员工在公司总部的职务保持不变,公司总部按照派驻属下公司相应级别工资标准核定工资,并由派驻属下公司负责发放; 2、派驻属下公司的工资标准与公司总部员工派出前的工资标准差额部分由公司总部负责发放。 3、由公司总部按照员工派出前的标准发放其福利,按第九条有关标准(详见表1)的规定发放生活费补贴,按第十条有关规定(详见表2)享受探亲假并报销探亲假产生的交通费(详见表3); 4、公司总部按照员工派出前标准办理社会保险; 5、由派驻单位安排岗位轮换员工的住宿,并承担相应费用; 6、派出期间发生的其它费用由公司总部承担。

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