物业公司工程部规章制度
物业公司工程部规章制度
第一节第一节公共部分
编号：ZWPM-C-BB-EN-03
版本：C/1
通则：
一、安全保卫制度
1．1．工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。
2．各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。
3．各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。
4．主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。
5．未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），
已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等
重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进
出日期及时间等。
6．所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度，
清理好现场。
7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。
8．所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。
9．所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。
10．所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。
11．高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。
12．所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操
作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重
后果者，均立即除名。
13．各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。
14．所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，
须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。
15．工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。
所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。
二、工程验收制度
1．1．所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。
2．2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。
3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快
以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。
4．所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关
文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。
5．5．必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试
检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。
6．6．必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以
及保修责任人及
其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。
7．7．必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。
工程接管验收程序
三、设备维修制度
1．预防性维护保养
1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并
制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。
1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能
延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。
1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建
立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。
1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交
工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提
交主管审阅。
1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三
天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期
及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好
充分准备。
2．紧急维修
2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查
情况，并按实际情况进行处理。
2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客
户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，
需考虑尽量减少影响范围。
2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减
少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。
2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以
书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数
量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报
告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。
3．设备的更新及系统改造
3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工
程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。
3.2 设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报
告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。
3.3 由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响
最小之时间进行。
设备正常维修程序
设备紧急抢修程序
通知
四、报告制度
1．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业领班：
1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。
1.2所辖设备除正常操作外的调整。
1.3所辖设备发生故障或停台检修。
1.4零部件更新、代换、或加工修理。
1.5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。
1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。
2．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：
2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。
2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。
2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。
2.4维修人员请假、加班、倒休等。
3．各专业领班在下列情况下必须书面报告本主管：
3.1重点设备除正常操作外的调整。
3.2变更运行方式。
3.3主要设备发生故障或停台检修。
3.4系统故障或正常检修。
3.5零部件更新、改造、或加工修理。
3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。
3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。
3.8须与外班组或外部门、外单位联系。
4．主管在下列情况下必须以书面形式报告经理：
4.1重点设备发生故障或停台检修。
4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。
4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。
4.4系统运行方式有较大改变。
4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。
4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。
4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。
4.8人员调度及班组重大组织结构调整。
4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。
4.10对外部门、外单位联系、协调。
4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。
4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。
4.13月度工作总结报告。
5．除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。
五、工具管理制度
1．本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具及专业自用工具由领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使
用。
2．所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使
用。
3．工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。
4．全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，将被扣除当月奖金及工资人民币100元至300元，凡因此造
成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月工资300元人民币。
5．公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，
工具用完后立即主动归还，不得拖延。
6．专业自用工具必须由领班进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。
7．借用公用工具归还时，须由领班和使用人共同进行检验，如有遗失或损
坏，须由使
用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写《工程部借还物品记录》，
或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员负责照
价赔偿。
8．所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。
9．所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。
六、巡检制度
1．巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，
并认真记录。
2．在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临
时补救措施后，报告领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。
3．巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。
4．巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。
5．各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各主管必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织
处理。
七、交接班制度
1．接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。
2．接班人员接班时必须检查以下工作：
2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况
介绍，交接设备运行记录表。
2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接
系统设备巡检记录表。
2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有
不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。
2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，
应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备
注栏，并由上一班人员签字。
2.5查看交接班记录中是否有上级领班及主管发布之特别任务或安排，
并在交接班记录上签字。
3．交班人员在下列情况时不得交班离岗：
3.1接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班
人员到岗后方可进行交接班。
3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级
领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人
员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交
班人员排除故障。
3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要
求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。
八、值班制度
1．值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向主管或部门经理请假，经准许后方可离开。
2．值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。
3．每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，
并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。
4．须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或主管。
5．值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，
当班人员严禁饮酒。
6．值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清
洁卫生。
7．非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。
8．任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。
九、材料领取制度
1．1．所有工具、备件、材料必须经过领班或主管方可领取。
2．2．领取工具、材料必须填写领料单。
3．3．材料使用后要在工作单上填写清楚，并经领班或主管确认。
4．4．多余材料必须退回库房。
十、机房钥匙管理制度
1．凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。
2. 任何人不得私自配钥匙。
3．凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。
4．无关人员不得借用机房钥匙。
5．遗失钥匙须立即报告。
6．无人值班机房借用钥匙需登记。
十一、机电设备房出入管理制度
1．工程部机电设备房包括范围：
1.1 高压配电室 1.2 空调机房
1.3 物业自控机房 1.4 水箱间
1.5 各电梯机房
2．以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，
非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。
3．本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在《设备房
出入登记簿》上做好记录。
4．凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，
应由部门经理或主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在《设备房出
入登记簿》上认真做好记录。
5．5．本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领
下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手
续。
6．6．外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当
值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和
触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验
收离场手续。
7．所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。
8．所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。
9．所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。
十二、故障处理制度
不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由主管调查与分析原因，提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部经理。
被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报主管，由主管组织调查分析，提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：
故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业经理。
十三、大中修管理制度
1. 1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全
部或大部分解体检查，称之为大修。
2. 2.中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要
求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性能。
3. 3.对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程经理，
说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。
4. 4.对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的
设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报
告。
5. 5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业主管必须
在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。
十四、零维修管理制度
1. 1.值班员必须认真执行工作单（维修单）。
2. 2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。
3. 3.遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，并在工
单上注明。
4. 4.遇客户单元特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。
5. 5.进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，
与客人口角。
6. 6.值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此
类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。
7.7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。
8.8.每周要对维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。
十五、综合维修房屋管理制度
1. 1.职责
工程部维修领班对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。
2. 2.内容
2.1 做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件
保存好。
2.2 为了延长大楼的使用寿命，认真执行各项维修保养计划，使各种设施设备达
到正常使用标准。
2.3 定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施
设备正常使用。
2.4 二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体
结构不被破坏。
2.5 树立安全第一的思想，二装施工中对动火严格控制，动火必须有动火证方可
施工。
2.6 装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。
2.7 在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止
重大事故的发生。
第二节第二节强电专业
编号：ZWPM-C-BB-EN-04
版本：C/1
A . 变配电室运行管理制度
A．A．变配电室值班人员对设备应经常进行巡视检查，巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种。
B．B．定期巡视，值班人员每天按现场运行规程的规定时间和项目，对运行和备用的设备及周围环境进行定期检查。
C．C．特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。如在设备过负荷或负荷有显著变化时，新装、检修或停运后的设备投入运行，运行中出现可疑
现象及天气时的巡视。
D．D．夜间巡视，其目的在于发现接点过热和绝缘污秽放电情况，一般在高峰负荷期。
E．E．巡视检查要精力集中，注意安全，不准进行其他工作。
F．F．巡视中若发现设备有异常情况要记录在案，重大设备缺陷应立即
向主管领导汇报。无论电气设备带电与否，未得主管领导批准，值班
人员不得擅自接近导体进行修理或维护工作。
G．G．建立设备运行纪录，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告管理处和工程部。每班巡查内容：房内是否有异味，记录电压、电
流、温度、电表运行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运
行情况，发现异常，及时修理与报告。
H．H．供电器线路操作开关部位设明显标示。停电拉闸，检修停电，挂标示牌。
I．I．巡视配电装置，应随手将门关上并锁好，巡视中应穿绝缘鞋。
J．J．配电室出入口及电缆层夹层出入口应装设挡鼠板防止小动物进入。
B．变配电室工作制度
1．1．工作票
工作票是允许在配变电设备上工作的书面命令，根据安全条件分别使用第一、第二工作票。
1.1 第一种工作票的工作为：
1.1.1 高压设备上工作需要全部停电或部分停电。
1.1.2 高压室内的二次线路或照明等回路上的工作，需将高压设备停电或做安全
措施。
1.1.3 配电站的扩充工作，需要停电做安全措施或安全距离不足需装设绝缘或一
经合闸就送电到工作地点设备上的工作。
1.2 第二种工作票的工作为：
1.2.1 带电作业和在带电设备外壳上的工作。
1.2.2 控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上的工作。
1.2.3 不需要高压设备停电的二次线路上的工作。
1.2.4 用绝缘棒或核相器等高压回路上和带电设备外壳上工作。
1.2.5 已投运的变配扩充工作，只需做简单的安全措施，向绝无触电危险的邻近
有电处的工作。
1.3 紧急事故抢修可不填写工作票，但抢修设备上停电作业时，仍执行安全措
施和工作许可。
1.4 工作票一式两份，书写正确清楚，不得任意涂改，若有更改由签发人盖章。
1.5 一个工作负责人只能持有一张工作票，并以一个电气连接部分为限。
1.6 一个电气连接部分或一个配电装置全部停电，则有不同的工作地点，可以
发一张工作票。
2．2．配电室工作许可制度
执行工作许可任务，可由能够胜任操作的人员担任，工作许可人在完成施工现场的安全措施后，还应做到：
2.1 工作负责人到现场再次检查安全措施，以手触试，验明无电。
2.2 对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项。
2.3 和工作负责人在工作票上分别签名。
2.4 必须完成上述工作许可手续后，工作班方可开始工作。
2.5 工作负责人、工作许可人任何一方不得擅自变更安全措施，不得变更有关
检修设备运行结线方式，特殊需变更时，应事先取得对方同意
3．3．配电室工作监护制度
3.13.1完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作班所有人员交
待现场安全措施带电部位和其他注意事项。监护人必须始终在工作现场，对工作班人员认真监护及时纠正违反安全的动作
3.23.2所有工作人员（包括监护人）不许单独留在高压区内，若工作需要现
场条件许可的情况下，可准许一名具有实际经验或几人同时工作，监护人须将有关安全注意事项详尽指示。
3.33.3监护人在全部停电时可以参加工作班工作。部分停电时，安全措施绝
对可靠时，方能参加工作班。监护人可根据现场安全条件，施工范围等情况，增设专人监护，专职监护人不得兼做其他工作。
3.43.4监护人因故离开现场，应指定能胜任者临时代替。若监护人长时间离
开现场应由原工作票签发人更换新监护人，两监护人做好必要的交接。3.53.5任何人发现有违反安全规程和危及人身安全时，应向监护人提出整改
意见，必要时可暂停工作，并立即报告上级。
4.配电室工作间断、转移和终结制度
4.1 工作间断时，工作班人员应从现场撤出，安全措施保持不动，工作票仍由
负责人执存。
4.2 间断后继续工作，不需通过工作许可人。每日工作完毕应清扫并开放已封
闭的道路，并将工作票交回值班人，次日复工应得到值班人许可，取回工作票。工作负责人必须重新检查安全措施后，才能工作。若无负责人和监护人带领，工作人员不得进入现场。
4.3 在未办理工作票终结手续以前，不准将施工设备合闸送电。
4.4 工作间断期间，若紧急需要，可将工作班全体人员已经离开的工作地点的
确切情况通知工作负责人，在得到明确可以送电的答复后方可执行，并应采取下列措施：
（A）拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦，摘掉“止步、高压危险”
的标示。
（B）所有通路必须有专人守候，以告诉工作班人员“设备已经合闸送电，不得继续工作”。守候人员在工作票未收回以前，不得离开守候地点。
4.5 检修工作结束，若需将设备试加工作电压，应按下列条件进行：
（A）全体工作人员撤离工作地点
（B）收回所有工作票，拆除临时遮拦，接地线和标志牌，恢复常设遮拦。
（C）工作负责人和操作人员全面检查无误后，才可进行加压试验。
（D）工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可。
4.6 同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安
全措施开工前一次做完，不需再办转移手续，但负责人在转移工作地点时应清楚交代带电范围，安全措施和注意事项。
4.7 全部工作完毕，应清扫、整理现场，负责人应先周密检查，然后交待发现
的问题、试验结果和存在问题，并与值班员共同检查设备状况，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方答复后，工作票方告终结。
4.8 结束的工作票，保存三个月。
5.配电室倒闸操作规定
倒闸操作是项技术性较强的重要工作，操作人员必须充分了解有关电气设备相互之间的连接，运行情况以及保护整定值等情况，集中精力，谨慎操作。
5.1 倒闸操作必须按照运行领导人的命令或同意后才能进行。紧急情况下（火
灾、自然灾害、人身事故等）才允许不经同意，先行操作，但事后尽
速汇报。
5.2 5.2倒闸操作设备必须获得各位运行现场领导人同意后进行，并
应规定事故时和失去通讯联系时的操作约定。
5.3 倒闸操作不得在交接班时进行，尽可能在负荷最小时进行，紧急情况例
外。
5.4 倒闸操作须在模拟盘上除表示闸刀，开关分合闸位置外，还应表示出接地
线的位置和临时编号，操作完毕后在模拟盘上标明清楚。
5.55.5 必须遵照倒闸操作票的顺序进行，严禁凭想象、凭记忆。
5.65.6 变配电所内的操作范围包括下列各项
5.6.1 开关、闸刀、熔丝的合上或拉开
5.6.2 交直流操作回路的合上或拉开
5.6.3 继电保护、自动装置的启用或停用
5.6.4 临时接地线的拆除和撤出（包括验、放电）
5.6.5 有变压器分接头的调整
5.6.6 核相、核相序及用摇表测绝缘
5.6.7 保险管的挂上或取下
5.7 操作人员应严格遵守下列步骤：
模拟盘演习——安全措施——立正就位——核对铭牌——高声唱票—
—高声复票——允许正式操作——实际操作——逐项勾票、记时间——
检查设备——完成汇报
6.电气运行倒闸操作规程
6.1 变电室的值班员，必须熟悉本大厦电气设备的运行状况，必须熟悉变电室设备的操作方法。
6.2 电气设备倒闸操作的技术要求规定如下：
6.2.1送电时，先合隔离开关，后合负荷开关；
停电时，先拉负荷开关，后拉隔离开关；
严禁带负荷拉、合隔离开关；
6.2.2 开关两侧的隔离开关操作顺序如下：
送电时，先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关；
停电时，先拉负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关；
6.2.3变压器两侧开关的操作顺序如下：
停电时，先停负荷侧开关，后停电源侧开关；
送电时，先合电源侧开关，后合负荷侧开关；
6.3倒闸操作中，应该注意防止通过电压互感器二次返回高压；
6.4当采用电动操作合高压开关时，应观察直流电流表的变化；合闸后电流应
返回，连续操作高压开关时，应观察直流母线电压的变化。
7. 电器设备的巡视检查制度
7.1 在变电室的高压配电装置，每班巡视两次。
7.2 电器设备发生重大事故又恢复送电后，对事故范围内的设备，应进行特殊巡
视，每班不少于四次。
7.3 电器设备存在缺陷或过负荷时，应适当增加巡视次数，每班不少于四次。
7.4 巡视检查时，通过人的感觉器官仔细分析，发现异常现象时，要及时处理，
并作好记录。对于重大异常现象要及时报告。
7.5 新投入运行或大修后投入运行的设备，在72小时内应加强巡视，每班不少
于四次，无异常情况后，可按正常周期进行巡视。
8. 设备缺陷管理制度
8.1设备缺陷管理制度要求全面掌握设备的良好状态，以便及时发现设备缺陷，
并尽快补缺。保证设备经常处于良好的技术状态，是确保供电系统安全运行的重要环节，也是妥善安排设备检修、校验和试验工作的重要依据。8.2一类缺陷是紧急缺陷，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏，
或造成有严重影响的停电事故的缺陷称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。
8.3二类缺陷是重要缺陷，这类缺陷设备尚可运行，但情况严重，已经影响设备
出力，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。
8.4三类缺陷是一般缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划进行
处理。
8.5发现一类缺陷应立即消除，并向本单位主管领导调度汇报，二类缺陷应及时
安排计划消除，三类缺陷可结合定期检修有计划消除。
8.6配电室值班人员应将发现的设备缺陷填写在设备缺陷记录本内。
9. 电梯机房管理制度
9. 1 电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管；9．2 机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度—40度之间；
9．3 机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃医爆或危险物品，不准堆放其他杂物；
9．4 机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内；
工程部管理制度及措施
工程部管理制度及措施 一、总概 1、确保工程施工质量稳定,争创各个工程为精品工程; 2、明细工程施工中各项工艺的施工要求并执行之; 3、明细各工程施工材料、工具的保护及保养责任制度; 4、完善各部门的协力合作责任, 致力提高各部门的办事效益。 二、改进工程施工管理,提高工程施工质量,要求工程施工人员所有工作责任明细化,建立工程施工承包人的工程质量责任问责制度 1、施工人员进场后三天内必须做好施工进度计划，以便按照施工进度计划完成施工任务。 2.基础交接应有双方合同委托现场施工负责人签名的基础交接验收证明单,基础的处理一定要达到施工要求,在不能满足施工技术要求的前提下,应尽量与基础施工方协调,不能协调的应有技术文字类证明文件作为竣工验收后出现质量问题的依据; 3．基础处理完成后用5%的盐酸酸洗后一定要清洗干净,应至少暴晒1天半后方可进行施工; 4.防水层(加强层)应滚涂均匀，并要确保完全干透后才能进行下一道工序的施工； 5.易燃、易爆、易腐蚀的物品，必须另存放，并做好标志。（例如：盐酸、氧烯、氧割气体等）。违反此条的主要负责人，罚款50元/次。 6.易压碎物品，必须小心保护，易存易放，并著名标志及防护措施，违反此条款，主要责任人每次罚款50元。
7.材料使用方面，必须按公司相关的比例使用，不得浪费，若发现有人为浪费现象及因施工不当所造成的损失，除按总则条款处理外，主要负责人要受罚款，罚款金额按浪费金额决定，具体为：按浪费总额的20%罚款，因天气原因所造成的损失按浪费总额的5%罚款。 8.塑胶、硅PU、丙烯酸等材料施工都应在底层铺设时前把场地积水补好，达到施工要求为止，透气型跑道及EPDM球场应确保底层施工完成后平整度必须达到技术要求，任何施工承包人员在工程施工时都不得找理由不补积水或马虎了事，因基础原因造成积水无法补平，应与甲方沟通，且应有甲方出具的验收时不提积水问题或平整度问题的书面材料证明后方可进行面层施工，喷涂式跑道应在底层施工完成后应把接口处理平整，直到喷颗粒时能够完全盖住为止； 9.任何材料在面层施工时，应保证材料接口平滑美观，因外在原因造成面层不平整的，应及时打磨平整并处理好，丙烯酸及EPDM施工面层时还一定要保证面层颜色一致，直到满足竣工验收要求； 10.PU及硅PU上面漆时，配料应尽量同一颜色在同一场地时一次性配齐（确保天气允许的情况下），达到面漆颜色均匀一致的效果，面积大的，不能一次滚完的，应尽量把接口控制在划线区域，滚面漆时应注意面漆内的杂质及滚筒毛脱落，发现应及时清理，确保面漆效果达到最佳； 11.注意整个工程的工程整体效果，保证工程整体效果达到美观、整洁，注意细节问题，提高工程竣工后的档次，划线时一定要注意划线板边，确保划线后没有毛边出现；
工程部工作流程与管理制度汇编
工程部工作流程及管理制度为加强对项目工程施工过程的管理，有效协调工程部中设计人员、施工人员、安全监理人员、采购人员等之间的工作关系，进一步明确各方责任，加强项目工程质量的执行力度，确保项目工程施工质量、进度和安全，特订立本制度。 第一章工程管理 一、施工图设计交底及会审 1、项目工程开工前一周，工程部组织设计人员、工程监理人员、安全监理人员各施工管理人员对项目工程进行施工图设计交底及会审。相关人员必须按时按要求参加，违者按本办法第四章“工程会议管理”的有关规定进行处罚。施工单位须在设计交底前二天，将施工图审查意见以书面形式提交给工程部项目负责人进行汇总，违则处以500元罚款； 2、各施工主管人员负责做好施工图设计交底及会审记录。会后三个工作日内，各施工主管人员将记录稿提交工程部项目负责人和设计主管、工程监理（安全监理）等代表分别签字确认，并复印四份送上述与会单位加盖公章后，下发给工程有关各方。对施工主管人员未在会后三个工作日内提交会议记录的，每拖延一天处以500元罚款； 3、各施工工程现场负责人应将施工图设计交底及会审记录中的图纸修改内容及今后的设计变更，在五天内以图文形式反映到施工图
上，用以指导施工作业。工程部负责人或监理主管人员不定期检查以上情况，一经发现，处以500元罚款并限期改正，如复查发现未按要求改正者，处以1000元罚款。 二、施工方案审查 （一）施工组织设计（方案）审查 1、施工单位于施工合同签定后一周内向工程监理人员提交完整的施工组织设计（方案）一式四份，违者每延期一天处以200元罚款； 2、经工程监理人员和工程部负责人初审的施工组织设计（方案）返回施工单位后，施工单位应在三个工作日内按照审查意见予以修正并签字盖章确认后重新报给工程监理人员，违者每延期一天处以500元罚款； 3、施工单位必须严格执行经审定的施工组织设计（方案）；如在施工过程中实际采用的施工组织方案必须变更时，施工单位须将新方案报工程部负责人审批同意后方可施工。否则，由此产生的一切费用及延期责任一概由施工单位承担，且处以1000元罚款直至责令停工。（二）施工技术方案审查 1、施工条件复杂、施工技术难度大或新工艺、新技术的工程项目，施工单位须根据工程部负责人或工程监理人员的书面要求于五个工作日内提交施工技术方案一式四份，违者每延期一天处以500元罚款； 2、经工程监理人员和工程部负责人初审的施工技术方案返回后，
2018最完整的物业公司管理制度范本
2018最完整的物业公司管理制度范本 第一部分岗位职责 公司总经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 公司副总经理岗位职责 1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。 2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。 6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。 职能部门经理岗位职责
物业公司管理规章制度目录大全
深圳市绿清物业管理有限公司 管理规章制度目录 1.公众制度 (1)《业主手册》 (2)《业主公约》 (3)《精神文明公约》 (4)《楼宇使用维护管理规定》 (5)《二次装修管理规定》 (6)《二次装修管理协议》 (7)《装修人员管理规定》 (8)《出入物品管理规定》 (9)《安全管理规定》 (10)《消防管理规定》 (11)《清洁卫生管理规定》 (12)《园林绿化管理规定》 2.岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责
(7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责 (16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 3.运作管理制度 (1)《员工手册》 (2)《管理人员文明服务准则》 (3)《员工办公制度》 (4)《各部门月工作计划及总结制度》 (5)《物业管理工作廉洁制度》 (6)《员工培训制度》 (7)《内部财务管理制度》
(8)《档案资料管理制度》 (9)《值班管理制度》 (10)《公用品申请、购买、领用制度》 (11)《员工宿舍管理评比制度》 (12)《接待投诉处理及回访制度》 (13)《维修回访制度》 (14)《机电设备的编号方法》 (15)《机电设备的统计制度》 (16)《配电房管理制度》 (17)《物业防火安全检查制度》 (18)《大厦应急灭火抢救方案》 (19)《物业管理运作流程》 (20)《业主投诉处理程序》 (21)《业主入住工作程序》 (22)《业主入住装修管理工作程序》 (23)《物业管理档案建立工作程序》 (24)《物业管理档案监督工作程序》 (25)《物业资料控制工作程序》 (26)《公共设施维修、养护工作程序》 (27)《机电设备维修工作程序》 (28)《安全管理工作程序》 (29)《消防应急处理工作程序》
工程部管理规章制度69310
工程部管理制度 为加强工程部管理，完善各项工作制度，提高办事效率，根据公司章程的规定，特制订本管理制度。 遵循原则 ●充分发挥项目负责制，保证公司的项目能够顺利的完成 ●实事求是，一切从实际出发 ●依法按程序办事 ●坚持个人服从组织、下级服从上级、局部服从全局 ●兼顾企业、项目和职工个人利益 总则 ●工程部全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制 度和决定。 ●工程部的主要职责为执行公司的各项设计、工程、设备以及 其它与工程相关的合同。 ●工程部应根据各项合同对工程实施现场管理、进度控制、质 量控制；应为公司决策提供可靠的技术支持。 ●工程部实行“项目负责制”。各工程师为所负责项目的第一责 任人。 ●工程部处理各项事宜应遵守“小事不过周、大事不过夜”的原
则，若超出此时限，应把原因及时上报上级负责人。 项目负责制 为提高工程部工作质量和办事效率，保证工作人员正确、高效地完成职责范围内的工作，防止工作推诿、贻误情况发生，制定本制度。 ●工程师为所承接项目的承办人，部门负责人为审核人，公司 领导为最终批准人。 ●承办人做出具体工作行为之前，应经审核人审核、批准人批 准。 ●承办人对所承办事宜应详细调查研究，提供可靠数据、汇报 真实情况，并提出相应解决方案，为审核人、批准人正确履 行审核、批准职责提供有力技术支持。 考勤和请、销假制度 ●考勤和请、销假制度由公司统一制定。 ●工程部考勤情况，由负责人进行监督、检查，负责人对本部 门的考勤要秉公办事，认真负责。 ●工程部人员在工作时间不得擅自离开工作岗位，外出办理业 务前，须经本部门负责人同意，并按照行政管理制度的相关 规定填写单据，如发生紧急情况，可由同事代为填写或回公
工程部部门管理制度及岗位职责4.doc
工程部部门管理制度及岗位职责4 南京管廊项目部工程部部门管理制度 1、学习、熟悉设计文件、招标文件和监理细则中有关施工技术的内容。 2、严格按照技术标准、规范、规程、合同文件、监理要求和批准的施工组织设计组织施工。贯彻执行项目部的技术、质量管理制度及其它各项规章制度。 3、在项目部经理和生产副经理的领导下，参加编制施工组织设计，落实分部、分项工程施工实施细则。 4、参加技术交底、图纸会审，组织分部、分项工程技术交底；协助项目经理会同相关部门办理设计变更。 5、负责施工组织设计、施工方案、技术措施及作业计划的执行，保证工程质量、施工计划的完成；解决施工中存在的问题。 6、参加项目部内安全施工方案、环、水保方案的编制，并对相关内容在工作中认真执行、实施，确保本工程安全目标、环保目标的实现。 7、负责施工资源计划的编制，制定项目部施工周计划，提交项目经理审核。 8、参加中间交工验收和竣工验收、工程移交等工作；收集工程项目的各种技术文件、资料。 9、收集工程索赔资料及中间计量资料，做好中间计量工作；
审核劳务合作单位的工程量，配合计划财务部作好支付工作。 10、负责向监理、业主单位及上级管理单位上报工程相关事项。 11、配合上级单位和项目部组织的质量检查、安全检查、文明施工检查等工作。 12、积极有效参与、配合项目部的其他工作，完成项目部安排的其他工作。 工程部长岗位职责 1、主持工程部全面管理工作。 2、认真贯彻执行工程建设国家的有关法律、法规制度，严格按建设程序办理。 3、负责本部门管理人员的职责分工、绩效考核，提出对本部门工作人员的晋级、奖惩的建议。 4、加强本部门管理人员政治和业务学习，不断提高管理人员的思想理论水平、管理能力、和专业知识水平，尽职尽责完成各项工作。 5、负责项目总体进度、质量、成本的控制综合管理和协调，并做好与公司各部门工作的沟通与协调。 6、负责协助总工办对开工前的每个项目进行图纸会审和设计交底工作。
物业管理公司内部管理制度全
内部管理制度 前言 为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、 有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。 第一部分岗位职责 物业项目经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向集团公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 客服部岗位职责 客服人员在项目经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。
1、负责部门的文件撰写、整理工作； 2、负责为业主办理入住手续，建立业主信息台账； 3、做好员工的考勤、考核管理； 4、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏； 5、负责本部门各类通知、公函、报告的收发； 6、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报； 7、熟悉各种收费程序，负责接待上门交费的业主，并做好收费记录； 8、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释； 9 负责办理各类外来人员的出入证件； 10 负责向辖区内业主发出书面缴交各项费用的通知书； 11 通过各种媒介做好宣传工作； 12 负责组织业主意见征询活动和社区文化活动； 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交
万科物业管理公司全套制度
万科物业管理公司全套制度V2016版 目录 前言 (4) 第一章管理架构 (4) 第一节组织架构 (4) 第二节职能部门及岗位职责 (4) 总经理 (4) 副总经理 (5) 行政人事部 (5) 客户服务部 (7) 财务部 (9) 招商部 (12) 工程部 (13) 安管部 (15) 餐厅 (18) 第二章行政管理制度 (19) 第一节公文流转制度 (19) 第二节会议管理制度 (20) 第三节印鉴管理制度 (20) 第四节档案管理制度 (21) 第五节车辆使用管理制度 (23) 第六节业务宴请制度 (24) 第七节计算机网络管理制度 (25) 第八节办公用品管理制度 (25) 第三章人事管理制度 (26) 第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (26) 第二节劳动人事关系 (31) 第三节考勤与假期管理 (35) 第四节薪酬及福利管理制度 (38) 第五节培训管理 (40) 第六节绩效考核管理制度 (41) 第七节员工奖惩制度 (47)
第四章财务管理制度 (49) 第一节资金管理制度 (49) 第二节资产管理制度 (54) 第三节借款及费用报销管理制度 (57) 第五章综合业务管理制度 (59) 第一节客户服务管理制度 (59) 第二节招商部管理制度 (63) 第三节工程维修管理制度 (64) 第四节安管部管理制度 (69) 第五节保洁管理制度 (76) 第六节绿化管理制度 (79) 第七节餐厅管理制度 (79) 第八节应急预案 (82) 第六章工作流程 (92) 第一节综合管理 (92) 1、招聘申请工作流程 (92) 2、招聘工作流程 (92) 3、新员工入职管理流程 (95) 4、员工转正管理流程 (96) 5、人事变动工作流程 (97) 6、员工离职办理流程 (99) 7、员工奖惩管理流程 (100) 8、员工请假办理流程 (101) 9、接单流程 (102) 10、发文流程 (103) 11、文件报送流程 (104) 12、档案管理流程 (105) 13、物品申请流程 (107) 14、印章管理流程 (108) 15、招商工作流程 (109) 16、各班次交接流程 (111) 第二节财务管理 (113) 1、财务基本核算流程 (113)
工程部管理制度
滁州茂业投资发展有限公司 工程部管理制度 一、工程部员工行为准则 二、工程部人员岗位职责 三、监理例会制度 四、施工图纸会审 五、施工组织设计 六、工程进度计划 七、资料管理 八、施工现场文明施工管理
一、工程部员工行为准则 1．遵守国家法律和公司各项管理制度，敬业爱岗，举止规范，尽心尽责，具备企业荣誉感。 2、认真严格执行国家及部门行业的质量、安全标准、规范与规程、 按图纸设计要求，忠实诚心地代表业主履行职责，严禁有损工程质量及公司形象的任何行为。 3、认真负责完成工程部的各项工作职能，注重过程检查落实，完 成时总结反馈，扬长避短，减少工作中的不必要差错。 4、维护公司利益，不泄露公司及工程需要保密的事项。 5、对非职权范围内的事情，不得越权处理。 6、下级服从上级，上级积极关心下级，相互尊重，关心团结，善 于沟通与协作，善于听取别人好的意见与建议，分工协作，杜绝一切不利于工作和团结的言论和行为，充分发挥整体团队的能量。 7、加强内部沟通，相互间工作积极配合，上下级间应时常检查、 汇报工作，对工作中出现的问题互相支持，积极寻找解决办法。8．积极配合监理单位及施工单位的工作事务。杜绝工作的任何刁难行为。严禁利用公司赋予的职权或工作之便收受他人利益或财物；不得接受施工单位的宴请。 9、严格控制工程的一切费用，工程拨款付、工程签证、结算必须 按公司规章及程序进行。 10、认真学习业务知识，提高业务水平，发挥自身业务专长，积 极主动协调解决施工中出现的问题，倡导合理化建设，为公司的经营效益的提高出谋献策。 11、按时上、下班，工作时间因私外出必须取得上级批准及办理 请假手续。 12、未经批准，不得擅自休假。 13、不在工作时间内从事非工作事宜。因公外出需上级批准。
物业公司运营管理制度大全 物业公司规章管理制度(通用版)
2015年 物业服务公司规章 管理制度汇编
说明：历时半年整理，下载下来就可使用，本文档为“通用版” 目录 第一章质量保证制度 第二章考核制度 第三章奖惩制度 第四章员工办公制度 第五章档案资料管理制度 第六章维修抢修中心工作人员规章制度 第七章公司所管辖小区业主及职工群众意见反馈制度 第八章社会服务承诺制 第九章便民利民具体服务措施 第十章维修回访制度 第十一章24小时值班制度 第十二章物业经理岗位职责 第十三章秩序维护员工作制度 第十四章保洁员工作制度 第十五章公用部位使用和卫生制度 第十六章物业消防管理制度 第十七章绿化管理制度 第十七章绿化管理制度
第十八章机动车停车场管理制度 第十九章非机动车车辆管理制度 第二十章装修管理规定 第二十一章电气维修管理规定 第二十二章配电房管理规定 第二十三章停水及事故处理方案 第二十四章共用设施、设备保养规范 第二十五章共用设施、设备维护人员操作规程
第一章质量保证制度 一、坚持质量第一、用户至上，质量第一、用户至上是公司坚定不移的口号，物业管理服务以其特殊性，直接关系到用户的切身利益，所以在工作中应自始至终地把“质量第一、用户至上”作为质量保证的基本原则。 二、以人为核心，人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心，把人作为控制的动力，调动人的积极性、创造性，增强人的责任感，树立质量第一的观念，提高人的素质，避免人的失误，以人的工作质量保管理质量、促服务质量。 三、充分调动全公司职工关心服务质量中，注重服务质量的积极性，奖优罚劣，鼓励先进，督促后进。 四、严格按照物业管理人员职业道德标准来规范员工，认真学习，从服务质量上下功夫，在实践中不断总结经验，改进工作，把质量管理工作不断推上新台阶。 第二章考核制度 为了及时地掌握每个员工的动态，公正、合理地评价员工，从而为员工的奖励、晋级、调整、升迁提供客观依据，公司建立正常的人事考核制度。 考核分试用期考核、平时考核及年终考核。
工程部管理制度.docx
精品文档工程部管理规范和细则以及分项工程管理方案 目录 第一章工程部组织架构 (3) 一.工程部岗位设置明细 (3) 二.工程部组织架构图 (3) 第二章工程部职责 (4) 一．工程项目部职责 (4) 二．工程项目部管理人员职责 (4) 第三章工程部项目管理的内容与流程 (10) 一．工程部项目管理内容 (10) 二．工程部项目管理流程 (11) 第四章工程部项目管理制度 (12) 一．组织原则 (12) 二．项目部人员管理制度 (12) 三．项目部备用金的使用及管理制度 (13) 四．档案管理制度 (13) 五．材料管理制度 (14) 1、材料管理细则 (14) 2、材料库存管理制度 (14) 第五章分项工程管理 (15) 一．安全控制 (15) 1、安全教育 (15) 2、安全标示的设置 (16) 3、安全处罚条例 (17)
4、安全管理体系图 (19) 二．质量控制 (19) 1、项目经理质量责任制 (20) 2、施工员质量责任制 (20) 3、劳务班组质量责任制 (21) 三．进度控制 (21) 1、组织措施 (22) 2、技术措施 (22) 3、合同措施 (22) 4、经济措施 (22)
第一章工程部组织架构 根据工程施工组织和实际作业的需要，按照安全、高质量、高效率的原则，完成公司所涉及的装饰工程项目而设定工程部组织架构和岗位安排。 一、工程部岗位设置明细 成都楚峰置业公司所有的工程项目都在公司领导和工程部经理带领和指导下完成。由于装饰工程本身的特点所决定，我们按照一套管理班子管理多个项目的方式来进行工作。一个项目部管理多个项目，项目部由项目经理领导，下设施工员、资料员、安全员、技术员以及各劳务班组。 二、工程部组织架构图： 第二章工程部职责 一、工程项目部职责 1、对工程的总目标和质量、工期、成本、安全、文明施工等指标实行有效管理，并确保总目标和工程完工指标的实现； 2、对项目需要的材料、机具、劳务、资金等生产要素进行组织和安排，以满足项目施工的需要； 3、配合公司其他部门对工程预付款和工程进度款的及时足额支付，认真办理工程经济索赔和签证手续，切实搞好工程竣工结算并及时支付工程尾款。 4、负责对设计部、以及质检、安检部门等外部公共关系的协调与处理； 5、对整个工程项目实行全面管理、全过程管理，对工程项目上的所有管理人员 和劳务人员有管理、教育的义务，项目上的全体管理人员和劳务人员应自觉接受项目部的领导和上级管理部门的业务监督和指导。 二、工程部管理人员职责 1、工程部经理职责 （1）全面负责工程部的日常运行和管理工作。
物业公司管理制度大全
目录 <一>物业公司管理框架 (3) <二>岗位设置及其说明 (4) <三>管理制度 1、服务管理制度 (7) 服务质量管理工作计划表（附表一） (9) 物业服务质量调查表（附表二） (9) 业主满意度调查问卷（附表三） (10) 物业服务意见征询表（附表四） (12) 业主满意率统计总表（附表五） (12) 改进措施报告表（附表六） (13) 服务质量改进报告表（附表七） (13) 物业管理合同书（附表八） (14) 2、安全管理制度 (18) 来访人员登记表（附表一） (23) 保安工作班检表（附表二） (23) 灭火器配置统计表（附表三） (23) 消防巡查记录表（附表四） (24) 保安交接班记录表（附表五） (24) 消防设备保养记录（附表六） (25) 3、环境管理制度 (26) 绿化苗木明细表（附表一） (28) 绿化工作检查表（附表二） (28) 绿化工程竣工报告（附表三） (28)
绿化养护记录表（附表四） (29) 绿化养护月检表（附表五） (30) 绿化工程验收报告（附表六） (31) 4、清洁管理制度 (32) 5、公共设施管理制度 (33) 6、业主入住管理制度 (35) 入住通知书（附表一） (42) 办理入住手续所需个人资料及 交纳相关费用一览表（附表二） (42) 业主入住验房表（附表三） (43) 业主入住登记表（附表四） (44) 业主情况登记表（附表五） (44) 钥匙发放登记表（附表六） (45) 7、业主公约 (46) 8、业主房屋装修管理制度 (50) 房屋装修流程一览表（附表一） (54) 装修施工证申请表单（附表二） (56) 房屋装修施工申请表（附表三） (57) 装修期间收费明细表（附表四） (57) 装修进场开工核验单（附表五） (58) 装修押金退还流转单（附表六） (58) 房屋装修管理协议（附表七） (59) 装修施工巡查记录表（附表八） (60) 装修完工检查验收表（附表九） (61)
物业公司全套管理制度(拿来即用)
XX物业管理有限公司企业管理制度全套文件 X X 物业管理有限公司 2020年X月
目录 第1章行政与人力资源管理制度 (5) 1.1 福利管理办法 (5) 1.2 交通费通讯费管理规定 (7) 1.3 绩效考核管理规定 (9) 1.3.1 员工绩效考核表（含领班） (13) 1.3.2 管理人员绩效考核表（主管以上，含物业管理员） (16) 1.3.3 职能部门员工年终考核表 (20) 1.3.4 普通员工年终考核表（含领班） (23) 1.3.5 高级管理人员绩效考核表（部门第一负责人） (29) 1.3.6 中级管理人员绩效考核表（部门副职、助理） (33) 1.3.7 管理人员绩效考核表（部门主管以上人员，含物业管理员） (39) 1.3.8 年终绩效考核提要 (44) 1.4 员工岗位分级工资标准及管理办法 (47) 1.5 辞退、开除、除名、解除劳动关系的规定 (58) 1.6 岗位竞聘管理细则 (61) 1.7 文员岗位分级方案 (73) 1.8 岗位合同管理规定 (78) 1.9 员工手册 (90) 1.10 保密制度 (101) 1.11 法律事务管理细则 (105) 1.12 计算机信息系统管理规定 (115) 1.13 车辆管理规定 (119) 1.14 例会制度 (128) 1.15 行政办公制度 (129) 1.15.1 总则 (129) 1.15.2 第一章公文处理规定 (130) 1.15.3 第二章行政办事制度 (136) 1.15.4 第三章会议制度 (139) 1.15.5 第四章请示、报告制度 (141) 1.15.6 第五章附则 (145) 1.16 分级采购管理规定 (145) 1.16.1 采购管理流程 (149) 1.16.2 一级采购物品目录及采购标准 (151) 1.16.3 二级采购物品目录及采购标准 (153) 1.16.4 二级采购物品参考价格一览表 (155) 1.17 物业品牌管理手册 (159) 1.17.1 物业品牌定位识别系统 (159) 1.17.2 物业公司品牌战略规划 (161) 1.18 物业公司品牌管理工作指导 (167) 1.19 物业公司品牌建设目标 (170) 1.20 各分公司品牌工作原则 (170) 1.20.1 （一）品牌管理 (170) 1.20.2 （二）品牌维护 (173)
物业公司规章制度
公司规章制度 一、员工守则 （一）管理人员必须保持服装整洁，仪表端庄、精神饱满。 （二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。 （三）必须严格遵守公司轮值时间，按时上下、班（交接班），不得无故迟到、早退。 （四）管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。 （五）管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事物，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司咨询。 （六）大厦负责人应该执行公司之各项指标，并定期召开该大厦各级员工的会议，向公司做定期工作汇报。大厦员工应服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。 （七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。 （八）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。
（九）不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。 （十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财务，对各公物如有损坏，须负责赔偿。 （十一）雨雪天气，各员工必须依时当值，监守岗位，并按照公司所颁布之指示进行防风防雨工作。 （十二）必须尊守和执行公司所发出的一切通告办事。 二、管理公司 （一）按照规定时间当值，不可擅离职守。 （二）在当值时不得饮酒、吸烟、打瞌睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。 （三）每日上班时间，必须穿着公司规定的制服及佩带员职员工作证，完成自己的岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时需特别留意大厦清洁及有否损坏、破旧须要维修的地方，并进行登记，如遇有不寻常事件应立即处理、记录并及时向上级报告。 （四）台风或暴雨期间，管理人员必须按公司所颁布的员工共值程序上班，做好一切防风防雨工作，以保护公共财产。 （五）服从上级指导，完成所指定工作。
2019最新万科物业管理公司全套物业管理制度汇编
本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载，另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！ 2019最新万科物业管理公司全套物业管理制 度汇编 目录 前言 (6) 第一章管理架构 (8) 第一节组织架构 (8) 第二节职能部门及岗位职责 (8)
总经理 (8) 副总经理 (9) 行政人事部 (10) 客户服务部 (15) 财务部 (19) 招商部 (25) 工程部 (28) 安管部 (33) 餐厅 (38) 第二章行政管理制度 (41) 第一节公文流转制度 (41) 第二节会议管理制度 (42) 第三节印鉴管理制度 (43) 第四节档案管理制度 (46) 第五节车辆使用管理制度 (49) 第六节业务宴请制度 (51) 第七节计算机网络管理制度 (52) 第八节办公用品管理制度 (53) 第三章人事管理制度 (54) 第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (54) 第二节劳动人事关系 (63) 第三节考勤与假期管理 (72)
第四节薪酬及福利管理制度 (78) 第五节培训管理 (83) 第六节绩效考核管理制度 (84) 第七节员工奖惩制度 (98) 第四章财务管理制度 (102) 第一节资金管理制度 (102) 第二节资产管理制度 (112) 第三节借款及费用报销管理制度 (117) 第五章综合业务管理制度 (121) 第一节客户服务管理制度 (121) 第二节招商部管理制度 (131) 第三节工程维修管理制度 (132) 第四节安管部管理制度 (143) 第五节保洁管理制度 (159) 第六节绿化管理制度 (164) 第七节餐厅管理制度 (166) 第八节应急预案 (172) 第六章工作流程 (193) 第一节综合管理 (193) 1、招聘申请工作流程 (193) 2、招聘工作流程 (196) 3、新员工入职管理流程 (202)
工程部管理制度【最新】
工程部管理制度 第一部分项目管理指导流程 说明:本流程为工程部项目管理指导文件，与<项目管理流程进度表>及流程表格配合使用。各步骤执行时间若无说明，则参照<项目管理流程进度表>中的相应工期(一般为工作日)。有些步骤视具体情况不同不一定需要执行，但必须经过工程部经理同意。 一合同管理阶段: 1、合同内部交底:合同及技术协议签订以后2个工作日内市场部向工程部移交合同复印件，工程部仔细了解合同内容后由工程部负责人于下一工作日召开交底会议，市场部向工程部进行交底答疑;工程部填写合同内部交底记录，留存备案。 二工程准备阶段: 1、项目立项:工程部负责人根据交底内容确定项目参与人员，填写中标项目立项卡，项目参与人员必须在卡上签字，项目方可启动。 2、工程勘察:项目启动后3个工作日内，工程部经理或项目经理、
协同技术负责人进行工程现场勘察，项目经理填写工程勘察记录。现场勘查根据项目规模尽量安排在7个日历天内完成，部分勘查内容可根据实际情况通过电话或网络向甲方了解。 3、施工方案编制:工程部经理安排项目参与人9个工作日内编制完以下图纸和文件:施工平面图、系统综合管线图、系统结构示意图、控制/传输原理图→设备平面布置及安装图→各子系统线缆路由/设备编号表、其他文件和图纸→站端/局端设备接线图、设备清单及配置表、施工组织设计→施工进度计划表→甲方配合说明文档、甲方人员培训计划、工程验收计划。 4、施工方案审核:以上所有文件图纸必须经过工程部经理审核后方可填写施工方案审核申请表，经甲方、监理工程负责人同意后，组织召开施工方案审核会议，会议后填写会议纪要分发与会各单位备案。(本步骤开始至工程项目结束前，项目经理可根据实际情况填写工程业务联系函、工程协调记录，与甲方或监理就工程问题进行洽商)。 5、合同变更:施工方案审核会议中如果发生必要的合同变更，项目经理必须填写变更审核单，工程部经理审核无误后递交甲方审核，甲方书面同意后由工程部经理报告总经理，并协同负责本项目的市场部人员与甲方签订相关补充协议。
物业日常管理规章制度汇编
物业日常治理制度 目录 一、职职员作纪律 (1) 二、保安员治理制度 (2) 三、消防治理制度 1、消防操纵室治理及应急制度 (3) 2、消控室值班人员治理制度 (3) 3、消防设备检查保养度 (5) 4、电梯困人紧急救援制度 (6) 5、消防监控中心治理制度 (6)
四、物业保洁服务标准 1、差不多要求 (9) 2、保洁质量要求 (9) 3、保洁质量三查制度 (16) 五、物业维修治理制度(含水电) 1、工作岗位规定 (18) 2、维修班工具使用治理方法 (18) 3、维修电工岗位职责 (19) 4、值班电工岗位职…………………………………………第 23页 5、配电房治理规定/配电房安全操作规程 5.1.配电房治理规定 (21)
5.2 配电房安全操作规程 (21) 六、绿化治理制度 (24)
一、职职员作纪律 1.物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。 2.必须按规定着装、佩证上岗。 3.各级职员都必须切实服从上级领导的工作布置，不得随意改变、无故拖延、拒绝或终止工作。 4.各级职员都应遵循逐级请示报告的原则，非专门情况不得越级请示报告工作。 5.不擅自离岗，上班不得睡觉。 6.职员调离或辞职、辞退、离开公司工作时，应将公司配备物品、钥匙等交公司办公室。 7. 工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不同意干其它私活
二、保安员岗位职责 1．维护大门口的交通秩序，引导车辆行驶及行人过往，保障车辆和行人的安全、使门前畅通无阻； 2．着装整齐、精神饱满、仪态大方，热情、礼貌、周到地回答来访人的询问，严禁用粗言恶语对待来访者； 3．严格把好第一关，高度警戒，发觉精神病患者、衣衫不整或行踪可疑者，坚决拦阻其进入蔬菜大厦； 4．时刻保持高度警惕，切实做好门前的警戒工作。注意车辆和行人的安全，人多时要注意防止失窃，防止大门口周围有闹事、斗殴事件发生，确保门前安全。 5．在值班过程中对发觉的问题及时处理，紧急情况及时向公司领导汇报，必要时向公安部门报警。 6．及时做好当班值班巡视记录，不得弄虚作假。
物业管理制度全套表格
物业管理制度全套表格
目录住宅小区物业管理常用表格范本1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本
18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本
37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本
工程部管理规章制度范本
工程部管理规章制度范本 一、工程部部门职责： 1、配合公司领导、外协部等部门进行项目前期运作。 2、工程部负责工程开工前的准备及审查工作。 3、负责工程设计单位、监理单位和施工单位的招投标工作。 4、负责工程投资的控制管理。 5、负责工程竣工验收工作。 6、负责项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。 7、对工程施工准备、投资控制进行审核、监督检查。 8、对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。 9、对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。 二、工程部经理岗位职责： 1、负责工程部的全面管理工作。 2、配合公司领导、外协作部门进行项目前期运作，提出合理化建议。 3、负责组织工程的招投标工作。 4、对设计单位、监理单位、承包商进行考察、评价。
5、组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。 6、组织投标单位进行现场踏勘和答疑。 7、组织评标和开标工作，确定中标单位。 8、参与合同谈判与合同的签订。 9、负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。 10、负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。 11、监督检查工程和项目文件资料的管理。 12、负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。 13、负责监理费用控制与结算。 14、负责与设计单位协调。 （1）参与设计单位的选择。 （2）参与设计方案的选择工作。 （3）组织工程技术人员进行图纸预审。 （4）委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。 （5）协调设计单位与相关单位之间的关系。 （6）对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。 （7）对设计费用进行控制。 15、负责工程停工、复工的管理。 16、负责控制工程项目施工过程投资，按合同进行工程款拨付。
物业公司办公室上墙规章制度
公司经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工资福利，改善工作条件。 10、经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
物管员岗位职责 在公司的统一安排下开展日常管理服务工作及文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。 1、熟悉掌握小区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修及验收事务；对存在的问题及时整改。 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理；热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予了解，热情、周到的答复和解释； 6、主动与业主交流和沟通、回访，有效处理业主的投诉.建立良好的人际关系，不得和业主发生争吵。 7、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐； 8、协助领导组织开展社区文化服务； 9、做好本部门员工的考勤、考核管理； 10、负责管理辖区内业主档案和物业档案，不得向外人透露业主信息，做好保密工作，防止遗失、损坏； 11、负责本部门符类通知、公函、报告的收发； 12、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报； 13、熟悉各种收费程序，并做好收费记录； 14、负责小区太阳能、空调安装的办理和验收。 15、负责对小区空房检查和管理。 16、负责小区钥匙的管理和使用，没有领导批准不能私自把空房钥匙交给他人或没办入住的业主。 17、完成本部门安排的其他工作。