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2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告

在管面积:增量市场和存量并购助推规模确定性增长。物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%,未来在管面积增长具有较强的确定性。除了新委任拓展外,收并购是最为直接的拓展方式,但未来也将更加考验内功。

物业费:分化竞合提升,寻求业态拓展。物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化,中高端收费约为3元/平米/月以上,中等水平在1.8-2.4元/平米/月左右。从提升物业费的潜力来看,存量物业费提价难度高,但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。

成本:智能化投入助力降本增效。目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖。从效果来看,智能化的投入,使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用,扩大了管理半径,百强企业人均在管面积2017年提升12.5%至5913平方米,主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。

增值服务:进入2.0时代,共筑美好生活场景。目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成,仍处于高速发展阶段,且增值服务的形式更加多元化。

国际视野:日本最大物业服务公司如何创造增值服务?长谷工是日本第一大物业管理公司,2017年传统物业服务板块营收达529亿日元,净利润29亿日元,两者近6年的复合增长率分别达4.13%和6.39%,远超同期日本GDP增速。除了单纯的物业服务,公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴,业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等,目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。

估值及投资建议:物业服务公司属于轻资产行业,拥有稳定的现金流,理应拥有比重资产开发更高的估值,我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。我们建议关注:1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业,如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商,如彩生活等。

一、物业管理行业:资本赋能,格局重塑

我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务,2015年《社区O2O:万亿市场空间,得家庭者得天下》和2016年《社区O2O深度系列之二:构建生态圈,分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间,提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路,也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。站在当前时点回顾,整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断,我们社区O2O深度系列的第4篇,也是围绕物业管理行业

深入思考的第3篇,跨越数年周期,审视未来。

(一)强者恒强,龙头隐现

规范的行业政策和商业化浪潮促进了物业管理企业的快速发展和并购整合,物业管理行业呈现出几大特点:

(1)集中度快速提升。根据中指百强物业报告统计,2017年百强企业管理面积均值超3000万平米,百强物业服务企业市场占有率达32.42%,相较2016年提升3个百分点,集中度快速提高。TOP10企业管理面积均值超2亿平米,市场占有率达11.06%,相较2016年提升1个百分点。

(2)扩张重心逐步从外扩转向深耕。2017年,百强企业进入城市数量均值28个,全国化布局的步伐有所放缓,但规模扩张的重心转向区域深耕,单位城市项目数量均值为6.35个,单个项目管理面积达17.79万方,同比增长8.28%。

(二)拥抱资本,证券化率爆发式增长

以2014年彩生活在港上市为标志,申请上市的物业企业不断增加。2017年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活服务和A股物业第一股——南都物业,2018年6月份又迎来碧桂园服务的分拆上市,未来仍有一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。

由于新三板融资功能较低,越来越多的公司开始追逐香港上市,目前在港上市的物业企业已经达8家。在香港除了国内常见的IPO和借壳上市外,还有一种介绍上市的方式,较IPO批核速度更快,同时也可避免因公开认购股份而导致大量吸纳市场资金的压力。其中彩生活、雅生活、绿城服务和中奥到家都选择了IPO的融资方式;而中海物业和碧桂园服务则是为了独立,体现物业板块的估值从而选择了介绍上市;恒大选择联合腾讯借壳上市——组建“恒腾网络”,以轻资产运营模式开展互联网社区服务。

(三)多元融资渠道拓展

除了在股权融资方面突飞猛进发展,物业管理公司的多元融资渠道也在突破。物业管理公司签署的《物业合同》通常期限较长,现金流较为稳定,因而可以通过发行企业ABS的方式实现融资的目的。根据wind数据统计,自2015年8月12日世茂天成物业服务集团有限公司发行首单物业管理费ABS以来,截至2018年7月底,市场上已成功发行的物业管理费ABS共42单,合计规模500.08亿元,正在成为物业管理行业重要的输血渠道。

(四)增值服务开花结果

物业管理行业之所以有望成为房地产价值链和物业服务价值链的整合者,关键在于物业管理服务依托于巨大商业价值的不动产,这些物业资产不仅给物业管理提供了基础服务的资源,而且由此搭建的物业平台,形成“物业搭台,商家唱戏,业主捧场”。

近年来,物业百强企业以基础服务为入口,充分挖掘增值服务潜力,整合多方资源不断丰富社区服务内容。2017年百强企业多种经营盈利均值为2389.79万元,同比大增32.99%,增速比传统物业服务盈利增速高约12个百分

点,贡献了近41.68%的净利润,盈利能力凸显。收入占比从2015年的16.73%提升至2017年的28.20%,达1.35亿元。

从收入结构来看,多种经营中仍以社区服务为主导,占比47.84%,包括社区空间运营,社区金融,房屋经纪,电商,家政和养老服务;其次是顾问咨询,占比20.36%,工程服务和其他分别占比16.28%和15.52%。目前主流企业的增值服务已经逐渐探索出一条自适应的发展模式,特点鲜明,业绩贡献也已经开花结果。

我们认为,在房地产进入下半场之后,存量市场的挖掘仍大有可为。物业服务在经历了快速扩张之后,其经营模式已经接受市场检验,品牌认知度正逐渐提高,政府行政管控趋弱,物业服务不再是传统意义上的看门扫地,其稳定的现金流、可预期的规模增长,将有效对抗周期的波动。

支撑物业管理企业增长的“四元”逻辑已经越来越明确,主要聚焦于“量”在管面积、“质”物业费用、“费”成本管控以及“增”增值服务4个方面,都已经具备了改善和成长的空间,我们以上市物业管理公司为样本对以上4个方面进行了分析和展望。

二、在管面积:增量市场和存量并购助推规模确定性增长

(一)在管面积进入快速增长期

物业管理公司的业绩增长驱动力主要来自于在管规模的扩张以及增值服务的拓展。考虑到物业费的增长相对平稳,因此我们认为至少在短期内在管面积的增长将成为物业管理公司的主要驱动力。物业上市公司中,多数公司会披露合约面积,包括已交付及未交付的建筑面积,一般未交付的部分3-5年内将会转化为在管面积,因此合约面积是在管面积的先行指标。

在管面积的增加主要有两种方式:

(1)新委任:即通过竞标获得新开发小区的物业管理权或者承接小区业主委员会更换前任物业管理公司后的服务委聘;

(2)并购:企业可以通过直接收购物业管理公司来增加在管面积。

分层级来看,第一梯队:彩生活和万科物业的合约面积规模分别为 4.36亿方和4.60亿方,其中彩生活的在管面积约3.08亿方。第二梯队:碧桂园服务、绿城服务和中海物业在管面积分别为1.23亿方、1.38亿方和1.28亿方,且碧桂园服务、绿城服务合约面积储备充足,未来转化为在管面积潜力较大。第三梯队:雅生活、中奥到家、南都物业等。雅生活在管面积7834万方,在2017年上市之后资本实力大幅增加,未来在管面积有望向第一、二梯队跟进,中奥到家和南都物业在管面积分别为6670万方和3884万方,中奥到家近年主要依靠并购提升在管面积。

(二)新增在管面积的来源结构

从物业管理公司在管面积增量来源分析,主要分为了三类:

第一类:依托母公司。2016年中海物业背靠中国海外发展集团和中建集团,业务贡献几乎全部来自于母公司地产业务,包括中国海外发展、中海宏洋和中建集团的地产开发和一些商业项目。

第二类:母公司和独立开拓结合。大型地产公司中保利物业和碧桂园物业的新增面积中,来自独立市场拓展与自母公司地产的比例基本在4:6;万科物业采取多元化的合作模式,以股权合作、全委合作的形式快速获取项目,项目来源更加多样化,来自母公司的占比为48%。

中型的地产公司目前加大了来自第三方的拓展,主要代表雅生活服务,其2014年新增在管面积全部来自于雅居乐集团,但是2017年来自第三方的拓展面积占比已达到44%,如果按合约面积计算,2017年来自第三方合约面积占总体新增合约将达到80%。绿城服务、龙湖物业和金地物业对母公司的地产依赖较低,目前来自第三方拓展的比例已经处于70%的较高水平。

第三类:相对独立型。如彩生活、长城物业、中奥到家,其新增管理面积多来自于自身的拓展,2017年彩生活在管合约面积中仅0.9%是来自于花样年集团。

(三)收并购是最为直接的拓展方式

从新增结构来看,独立的第三方物业管理公司往往需要依靠并购实现规模扩张,尤其上市后资本实力大幅增加,收并购是快速增加在管面积最为直接的方式。

以彩生活为例,2014年初,公司合约面积只有6300万方,经历了2014-2015两年在管面积高达120%的增长,到2015年底公司合约在管面积已达到3亿方,这其中收购占新增面积的比例一直高达40%以上,2016年新增在管面积增速下降,但是收购比例仍高达43%。

而背靠地产开发母公司的物业管理企业则主要依靠新委任拓展在管面积。碧桂园服务背靠强大的母公司和品牌实力,2015-2016年新增合约面积中全部来自于新委任,2017年通过收购若干物业管理公司取得的新合同占总增量面积约5%。在不考虑战略性并购的前提下,我们认为新委任占比的提升反映了公司较强的拓展能力和品牌口碑,为公司未来输出平台提供了扎实基础。

并购虽然是提升在管面积的一条捷径,但是往往并不是1+1=2那么简单。并购往往需要:1、企业具有强大的资金实力;2、在企业融合过程中也需要磨合;3、随着行业集中度的提升,并购标的稀缺性将会显现,并购方付出的溢价将会增加,这也降低企业单纯为了增加在管面积而并购的冲动。因此我们认为

企业未来并购更多的可能是考虑品牌的协同性,比如彩生活2018年收购万象美,增加了公司高端产品线;而雅生活服务收购绿地物业,主要基于绿地的战略合作协议,每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积,另有300万方的物业服务面积的优先获得权。

三、物业费:分化竞合提升,寻求业态拓展

(一)物业管理费用企业之间分化

我国最早实行政府价格主管部门制定或者调整物业服务收费标准,对相关物业服务企业实施定价成本监审,物业服务定价成本需根据政府价格主管部门核定后的物业管理服务社会平均成本而制定。尽管国家发改委早在2014年12月即放开了物业服务行业的价格控制,但落实到市场自主形成的物业费标准仍存在诸多障碍,2017年20城物业价格涨幅仅为0.87%,而同期CPI及居民人均可支配收入分别上涨1.8%和6.5%,凸显出物业费调价困难的窘境。

由于不同物业管理公司的布局以及管理不同,物业管理公司之间的平均物业费用也存在明显分化。从收费标准来看,由于公司计算收入有酬金制和包干制之分,我们统一使用每家公司的包干制下的收费进行对比。

从高到低排序,最高的为雅生活和绿城服务,住宅平均物业费分别为3.01元/平米/月和3.11元/平米/月,近年来维持稳定。中海物业上市之后未披露平均物业费水平,其2015年收费标准为3.04元/平米/月,与目前的绿城服务和雅生活相当。绿城和雅居乐以打造高品质项目著称,且物业集中在一、二线热点区域,因此物业公司通过承接母公司的小区物业委任,收取的物业管理费价格高于同行业水平。

其次为碧桂园、南都物业、中奥到家和彩生活。碧桂园服务来自母公司的物业收费水平在2.05元/平米/月,来自于第三方的物业2017年平均收费为1.79元/平米/月;南都物业2017年前6月住宅方面物业费为1.97元/平米/月。中奥到家物业费为1.81元/平米/月,相对稳定。彩生活包干制物业费主要来自开元国际,根据我们计算,2017年物业费水平在2.1-2.4元/平米/月左右。

(二)提升物业费的方式

方式一:增量高端项目的物业费存在提升空间

中国指数研究院建立了“中国物业服务星级评价标准体系”,其将物业服务水平由低到高分为三星级、四星级、五星级。在二十个大中城市中,物业服务水平仍以三星级中档服务为主,占比61.27%,四、五星级服务项目比例仍有提升空间。

根据中指的统计,2017年12月20大城市物业服务均价为2.13元/平方米/月。分等级来看,三星级物业收费均价为1.81元/平方米/月,四星级物业收费均价为2.56元/平方米/月,五星级物业收费均价为2.63元/平方米/月。从价格涨幅来看,五星级物业价格涨幅居首,2017年价格指数同比上涨1.35%,比三星级物业价格涨幅高0.43个百分点,反映出高端物业服务费具备较大的弹性空间和上限。

我们认为尤其在重点城市,增量市场对于物业费的敏感度相对更低。例如位于北京、上海、深圳的部分高端楼盘项目,其物业费水平大部分处于10-20元/平方米/月区间。随着近两年房地产市场改善型需求的释放,高端项目的涌

现进一步推升了高端物业服务品质的需求,也将构筑未来物业管理公司在这些区域的物业管理费提升空间。

方式二:增加非住宅物业

除了在住宅市场深耕外,非住宅市场也是目前物业管理公司拓展的新市场。一方面是非住宅市场物业费水平具有较大的溢价空间,另一方面也是公司在为差异化竞争进行布局。根据中指百强物业研究报告,2017年办公和商业的物业费分别为7.88元/平方米/月和7.02元/平方米/月,显著高于住宅物业的2.30元/平方米/月收费水平。

绿城服务:近年来在积极拓展商务办公、城市综合体、产业园、养老和旅游物业等项目以开拓非住宅市场,增加公司收入来源,公司非住宅物业占比已由2015年的17%提升至2017年上半年的21.6%,通过拓展较高管理费的项目,优化项目组合进而可提高平均物业服务费。

雅生活:非住宅业务2017年明显提升,在管面积中非住宅从2016年的2.5%提升到2017年的26.6%。公司在旅游地产方面优势明显,获得中国指数研究院「2017中国特色物业服务领先企业—旅游地产物业管理领先品牌」的称号。截至2017年12月31日,公司旅游地产管理服务项目达18个,在管面积达5.8百万平方米,其中旅游地产物业服务平均管理费为每月每平方米人民币 4.13,

远高于住宅物业收费。

彩生活:通过并购万象美也切入了非住宅业务领域,万象美集团管理位于中国内地各个一线、二线及三线城市的超过130个项目,大部分项目为万达集团先前开发的住宅楼宇及办公室。

碧桂园服务:非住宅物业管理面积占比从2016年的0.2%提升至2017年的4.6%,非住宅物业管理个数达20个,管理面积从2015年的6万方提高至2017年的566万方,涵盖商业物业、写字楼等。

南都物业:起步阶段商办物业就占据主要地位,服务百余个商办物业项目,商办物业在管面积占比近年来一直处于30-40%的水平,在传统物业板块中贡献了40-50%的营收。公司未来战略将力争打造国内商办物业服务领先品牌,与旗下住宅物业服务业务均衡发展。

此外,公用事业的社会化,也将进一步拓展物业服务企业的边际,例如机场、道路、加油站等的服务管理或将逐渐向全市场开放。

四、成本管控:智能化投入助力降本增效

(一)智能化投入提高,人均管理面积扩大

在劳动法不断完善和“人口红利”不断下降的趋势下,劳动力成本的刚性增长是物业管理公司必须面临的挑战。物业服务作为劳动密集型的服务业,劳动力成本在整个成本中占据主要部分(一般占50%-70%)。根据《2018年中国百大物业管理公司研究报告》,2017年百大公司的平均薪金开支、共用设施设备日常运行和维护费用、清洁开支、维修开支及园艺开支分别占55.84%、10.03%、8.14%、4.89%及2.38%。

工资的刚性上涨成为物业服务企业必须面对的成本难题,因此目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖,例如彩生活和雅生活分别建立集成管控平台,远程视频监控中心、智能停车系统等,进一步提升服务效率,提高客户满意度。此外如同我们在此前深度报告中提出,专业化分工是行业大势所趋,适当的进行分包,将清洁、绿化、秩序维护和工程维修交给专业的服务公司进行操作,公司负责监管和审核的模式也在逐渐推广。业内百大公司积

极分包低增值工作予其他公司,七成以上百强企业将部分基础业务交由专业外包公司管理,有效降低刚性成本,优化服务质量。

我们以资本性支出/调整后的营业收入作为衡量公司科技化的投入,可以看到碧桂园服务近年来加大投入,资本性支出/调整后的营业收入从2015年的1.02%提升至2017年的5.6%,以应对不断提升的人力成本,其员工成本从2015年占服务成本的62%提高到2017年的66.3%;彩生活和绿城服务的投入力度近年来都维持较高水平,两者2017年分别为3.22%和2.31%。雅生活上市之后将募集资金的约10%约5.98亿投向于数字化及操作机械化。

智能化的投入,使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用,扩大了管理半径,因此,百强企业人均在管面积2017年提升12.5%至5913平方米。在上市公司中,除中海物业低于百强物业的平均水平,其他公司人均在管面积均超过5000平方米,百万平米用工数近年来呈现下降趋势,其中彩生活百万平方米只需要89人,相当于人均在管面积约1万平方米,居首位。

(二)精耕细作,管理费用率控制有力

成本控制考验的是物业管理公司的管理能力,从披露数据来看,大部分上市物业管理公司销售及行政费用率在7-10%区间。其中彩生活由于员工期权激励的开支从2016年的7900万下降至2017年的4530万,费用率小幅下降至7.6%;中奥到家2016年管理费用率大幅增加主要由运营O2O所致,2017年在缩减O2O 业务之后,管理费用率也降至12.3%;雅生活管理费用率上升主要由于在广州总部设立集中控制中心以及向中高层提供具竞争力薪酬福利所致;中海物业和绿城服务上市之初费用率较高为上市及中介费用所致,目前稳定在8%左右;碧桂园服务销售管理费用率一直维持13-15%的较高水平,后续仍有降本增效的空间;南都物业销售管理费用率从2015年的高位16.1%降至2017年底11.4%,未来有望向行业平均水平收拢。

五、增值服务:进入2.0时代,共筑美好生活场景

现阶段上市物业管理公司由于具备资金实力和庞大的用户基数,大多通过

发展社区O2O平台构建增值服务体系,从目前物业企业的O2O布局分析,社区O2O业务分为三大类:1、基础物业服务,包括收缴物业费、维修与投诉建议、管家服务等;2、社区生活服务,涉及到日常生活的相关服务,包括生鲜配送、家政服务、社区电商、及其他生活服务等;3、社区增值服务,基于社区的资源进一步挖掘的业务,包括社区金融、社区健康、房屋托管等服务。

回顾物业企业增值服务的探索和发展,我们认为现在增值服务已经进入一个新的阶段。其特点首先在于随着企业规模的发展壮大,主流企业积累的用户已经初具规模,为增值服务的快速发展奠定了群众基础;其次,增值服务不再是空喊口号,目前主流企业增值服务业绩贡献占比接近4-5成;最后,通过一定时间的探索,企业不再盲目拓展线上,而是根据自身优势,选择合适的赛道,增值服务的形式更加多元化。如果以前的增值服务是1.0的“仰望星空”时代,目前的增值服务已经进入2.0的“脚踏实地”阶段。

(一)彩生活:从“物业管理+互联网”转向“互联网+物业管理”

2017年开始彩生活除扩张自管小区面积外,也坚定的实施平台输出战略,参股合作伙伴5%-20%,将彩之云APP的底层技术向物业管理业内的其他企业输出,实现彩生活平台的快速扩张。截止2017年12月31日,彩生活平台服务面积达到9亿平方米,平台注册用户数达到1034万人,同比增长241.7%,月活跃用户数达到约350万人,同比增长101.2%,活跃度达到33.8%,用户基础快速成长。

除了推出E电梯、E能源、E停车等优化基础物业服务的产品提高用户粘性与活跃度,公司与https://www.sodocs.net/doc/3d12460267.html,(良食网,其股东之一为「COFCO」全资投资的附属公司)进行策略合作,进一步丰富了平台产品服务供给。此外,公司打造「彩生活住宅」销售模式及「彩富人生」增值产品,通过线上消费减免物业费的形式吸引用户,构建社区消费场景的抓手产品,促进开放式生态圈的建设。

彩生活的增值服务营收从2014年的约0.65亿增长至2017年的2.77亿元,年均复合增长率高达61.8%,营收占比近年来稳定在16-17%的水平。增值服务中,网上推广服务及租赁信息系统软件的使用费和办公室分租收入为快速增长,2017年分别达到1.37亿和0.86亿,同比增长85.4%和231.2%。由于增值服务毛利率高达82%,因此2017年增值服务贡献了约43%的营业利润,15-17年每年提升约10个百分点,增值服务进入开花结果的阶段。

(二)雅生活服务:背靠两大开发商,协销业务快速发展

雅生活服务目前增值服务仍以开发商协销为主,贡献了约40%的毛利,但是不可忽视其业主增值服务快速增长的趋势。公司于2016年5月推出包括「雅管家」、「雅商家」及「雅助手」等APP,打造集线上、线下一体的综合平台,同时上市之后充裕的募集资金也保证了公司信息平台化建设。

(1)线下增值部分

雅生活的多种经营分为两部分。一部分为业主增值服务,目前仍属于发展探索阶段。业务包括物业保养及维修、家政及清洁服务、装修及拎包入住服务、购物协助及旅游服务等生活服务和致力于实现客户资产保值增值资产管理服务,主要以住宅租赁业务为主。2017年该部分业务营收约1亿元,同比增长86.4%,

占集团总收入5.8%,毛利率从2016年的28.1%增加至2017年的41.7%。

另一部分为非业主增值服务,包括协销、物业代理、房屋检验服务及广告。依托于雅居乐和绿地两大开发商,公司2017年非业主增值服务收入达4.5亿元,同比增长113.7%,占总收入约25.7%,毛利率从2016年的24.8%增加至2017年的49.3%。其中协销服务所得收入占非业主增值服务所得收入的71.3%。业主增值服务和非业主增值服务毛利占比分别为7.2%和37.8%,相较2016年分别提升2个百分点和20个百分点。

(2)线上多元服务

公司于2016年5月推出包括「雅管家」、「雅商家」及「雅助手」,通过以上移动应用程序分别直接向在管物业的住户和供货商及与之合作的其他第三方提供物业管理服务和增值服务。截至2017年12月31日,联盟物业管理公司成员共同管理建筑面积约8.2亿平方米,吸引约28.7万名注册用户及约11万名活跃用户。雅生活服务IPO融资所得净额约10%即3.98亿港币,将用于继续开发集团的一站式服务平台,未来平台建设值得期待。

(三)绿城服务:定位高端,资产管理业务快速发展

绿城服务的非业主增值服务是向开发商提供设计咨询和项目管理等服务。绿城服务将业主增值服务称为园区服务,服务内容包括:产品的提供(主要为大米、水果等优质农产品),居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务,文化教育服务等。目前物业资产管理服务和产品提供服务为主导,文化教育服务仍处于培育阶段。

(1)咨询服务

咨询服务是绿城服务向房地产开发商提供在设计和开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理及营销管理咨询服务,2017年收入达6.8亿元,占总收入13.2%,近年来毛利率稳定在35-36%,该部分业务占总毛利25.9%。

(2)园区服务

绿城服务园区服务主要包括打造“幸福绿城”进行线上商品销售和发展绿城置换进行资产管理。2017年园区服务收入达9亿元,同比大幅增长86%,占总收入比重从2014年的6.4%上升至17.5%,毛利率从之前43.5%下滑至33.5%,该部分业务占总毛利达31.9%。

在园区服务中,物业资产管理收入占比接近5成,同比大幅增长112%。2003年公司成立绿城置换,业务包括房屋的租赁、置换。公司在立足杭州本部发展的同时,2016年公司先后在宁波、上海、苏州等地设立分公司,和豪世华邦达成战略合作,定位高端园区服务。目前绿城置换门店已经达75家,房屋中介业务仍集中在杭州,官网上杭州共1233套可售房源,其中742套来自绿城。

(3)线上增值服务

绿城服务通过“智慧园区”项目切入到增值服务领域,将“幸福绿城”移动应用作为通往公司若干园区产品及服务的线上入口,幸福绿城APP已注册58万用户,线上活跃度高达66.23%。在对外合作方面,绿城服务自身并不输出底层支持,而是选择与千丁互联合作的方式,接入千丁互联的700万户业主。绿城服务以自营产品合作为突破口,将围绕旗下“绿橙”便利为核心的社区新零售为供应基础,为其业主及周边居民提供更丰富、便捷、优质的产品与服务。

六、国际视野:日本最大物业服务公司如何创造增值服务

通过梳理上述主流上市物业管理公司,我们可以发现各家公司在增值业务方面发展路径各不相同。未来谁能突围,时间将会给出答案,但是不可忽视的一点,目前主流物业服务企业的增值服务毛利贡献已接近甚至超过传统物业板块。未来在管面积稳定增长的同时,增值服务将赋予公司更大想象空间。

未来我国物业管理行业的增值服务会怎么发展?我们在此前的深度报告《社区O2O:万亿市场空间,得家庭者得天下》和《社区O2O深度系列之二:构建生态圈,分享共赢》中,详细介绍了美国以物业运营为主、物业服务组织为辅的物业资产管理公司FirstService和专注于物业服务的服务公司ServiceMaster,而本篇报告我们聚焦于日本的长谷工,来审视日本物业管理行业的龙头的经营模式。

(一)长谷工(Haseko):日本第一大物业管理公司

日本东京地区居住形式和我国大部分地区类似,同样以公寓为主,购房过

最新物业管理经营发展的分析报告

充分利用互联网技术,创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变,而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维,使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下,如何用互联网思维,把握和决策物业服务企业地转型和升级,对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际,借鉴全国先进物业行业地成功经验,就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前,物业经营发展受各种因素地制约,其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境,基本上处于“小而弱”地局面,缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然,目前全国大多数物业行业发展困难,但也有部分企业不断创新,在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维,不断推出物管新模式,为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例,探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段,没有在观望中被动应对,而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验,并借力移动互联网等技术手

段,变革原有管理模式,首创以“睿”管家为灵魂地服务中心和事业合伙人制地管理中心,打造出一套物业“睿服务”体系。 万科物业“睿服务”体系基于以“易化”(Facilitation)、“智能”(Intelligence)、“信托”(Trusteeship)为导向地“FIT 模型”,借力信息科技,变革原有管理模式。 同时,万科物业不断探索,开发了多元模式物业增值服务体系。提高了管理效率和员工收入,降低成本,走出物业发展困境。 三、物业经营管理创新发展地对策建议 我们地物业经营管理想要在未来地市场竞争中取得更好地业绩,应充分运用互联网大数据平台,积极向万科物业等全国先进物业企业学习,借鉴他们地成功经验,立足于未来,进一步转型升级,加强创新服务。 (一)充分利用互联网技术,创新物业管理模式。 我们应有效利用各种资源,变革原有管理模式,积极向万科物业等全国先进物业企业学习,借鉴他们地成功经验,研发一套属于我们自己地“睿服务”体系。对物业项目配备各项互联网管理控制系统,比如在楼宇对讲、车辆管理,车位管理,安全监控,互联网服务平台等方面,将设施设备上传感器与后台系统、员工端手机应用相连接,将现场地作业情况、客户地声音直接传达,实现信息地即时记录与传达,带来易化地运营管理方法,使物业管理项目更便捷,更高效,通过设备技术管理来减少人力安排,降低成本。 (二)走出去,开发多元模式物业增值服务体系。

2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业 分析报告 2018年4月

目录 一、行业概况 (4) 二、行业发展现状及特征 (5) 1、行业规模增长迅速 (5) 2、经营绩效提升明显 (6) 3、市场高度分散,行业集中度逐渐提升 (7) 4、区域化明显但差距逐渐缩小 (8) 5、住宅物业是主要的管理业态 (9) 6、劳动密集型,从业人员快速增长 (10) 7、盈利模式多元化和立体化 (12) 三、行业管理 (15) 1、行业主管部门及监管体制 (15) (1)住房和城乡建设部 (15) (2)国家发展和改革委员会 (15) (3)财政部 (15) (4)国家税务总局 (16) (5)中国物业管理协会 (16) 2、行业主要法律法规及政策 (16) (1)行业相关法律法规及部门规章 (17) (2)相关产业政策 (18) 四、行业进入壁垒 (19) 1、资金壁垒 (19) 2、品牌壁垒 (20) 3、管理壁垒 (20) 五、行业上下游的关系 (21) 1、上游行业 (21) 2、下游行业 (22)

六、行业竞争状况 (22) 1、行业竞争格局 (22) 2、行业主要企业及市场份额 (23) 七、行业风险 (24) 1、政策风险 (24) 2、部分物业管理公司对于开发商依赖的风险 (25) 3、人力资源风险 (25)

一、行业概况 物业管理起源于19世纪60年代的英国,而1908年在美国芝加哥召开的芝加哥建筑物管理人员组织(Chicago Building Managers Organization,CBMO)宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。至今,物业管理行业己有超过150年发展历史。 我国物业管理行业最早可以追溯至1981年,全国第一家物业管理公司一一深圳市物业管理公司成立,建立起“综合收费,全面管理服务,独立核算,靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。从1981年到1994年,可以算是物业管理行业的探索和起步阶段。21世纪后,随着《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布,行业开始进入法制规范期。 2010年之后,随着存量地产项目规模不断增加,各地方以及中央开始意识到了发展存量物业经营的重要性,政府随后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营,2014年公布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》。同年,彩生活于港股上市,成为了第一家上市的物业管理公司。物业管理业务开始从地产开发业务的附属品,向自主经营,为业主提供多元化服务,市场化程度提升的方向发展。截止到2017年底,我国物业管理企业己有5家在香港主板上市,50多家在全国中小企业股份转让系统挂牌。 我国物业管理行业虽然己经经过30多年的发展,但还是有一些问题,政策法规建设还需要进一步完善,主要包括行业效率低、风险

中国物业管理行业竞争分析

中国物业管理行业竞争分析 资料显示:70年代的世界500强,进入80年代三分之一已经出局,它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是:如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争?如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力? 物业管理行业(Property Management Industry)属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环,作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业,在中国起步较晚,但发展迅速,尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区,发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神,国家进一步明确了物业管理的行业地位,并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营,明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 从上面的物业管理行业生命周期图,我们可以分析出:目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期,而只有少数市场经济较发达地区(深圳、广州、上海、北京等)的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区,物业管理发展缓慢,市场化程度不高,该地区消费者不具备物业管理消费概念,因此对其的接受与容纳程度不够,这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低,即使进入,为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本,甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区,消费者具备物业管理消费概念,并且广大消费者接受与认可物业管理,同时由于物业规范化、标准化的发展,促使该地区该行业较大规模发

物业公司经营分析实施报告标准范本

物业公司经营分析报告标准范本 一、xx小区概况 xx小区总占地面积12.28万平方米,总建筑用地3.4万平方米,总建筑面积32.57万平方米,绿化面积约达5.7万平方米。xx共有48幢1900户,配套小车位1001个。 小区内有东、西大湖,面积约有1.57万平方米。 有外街商铺57间,进驻有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等;内街商铺33间,有多样生活配套小店。 二、岗位编制及人工成本控制 1、xx区组织架构

2、各部门下半年岗位定编 (1)保安部岗位定编分析 根据岗位定编图,每班需设保安员14人,车管员5人,监控员1人,领班1人,共21人;

因二期临停收费,各中门岗在车辆进出高峰期需配置2人,早、中班需增加保安员6人; 宿舍管理员2人(宿管员休息需保安员顶班); 三班合总,共设保安员48人,车管员15人,监控员3人,宿管员2人,共68人; 主任2人、领班3人; 以上各岗合计,保安部编制共73人。 (2)清洁部岗位定编 ※小区共48条梯,其中多层16条梯,高层32条梯, 共有500层楼; ※共有大小车库10个,大小水池61个; 领班1人,技工1人,清钟清洁1人;

楼道清洁,设10人; 外围,含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休,设7人; 以上岗位合计,清洁部编制共20人。 (3)绿化部岗位定编 ※小区绿化面积达5.7万平方米 ※小区湖水面积约有1.57万平方米 ※小区共有植物220多种,以热带植物为主 领班1人,水车司机1人,捞湖1人;苗圃工1人;机动岗1人;修剪队,主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作,设5人;养护岗位(含8座),共设11人; 以上岗位合计,绿化部编制共21人。

2018年物业服务行业深度研究报告

2018年物业服务行业深度研究报告

内容目录 1. 物业服务企业上市风潮起,行业营收超6000亿 (4) 1.1. 物业服务公司迎来上市潮,资本给予较高估值 (4) 1.2. 行业营收超6000亿,行业集中度提升 (5) 2. 行业成长逻辑:房地产进入存量时代,物业有望成为流量入口 (6) 2.1. 房地产进入存量时代,物业管理重要性突显 (6) 2.2. 政策支持、观念转变,物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (7) 2.3. 摆脱低级运营模式,发挥流量入口属性,物业行业想象空间巨大 (9) 3. 行业集中度提升逻辑:规模效应和品牌效应突显 (10) 3.1. 物业服务与房地产关系密切,房地产行业进入“强者恒强”时代 (10) 3.2. 物业服务存在规模效应,现金流增加+成本降低 (11) 3.2.1. 在管面积越多现金流越充足,越能扩大规模 (11) 3.2.2. 单个管理项目越大,单位成本越小 (13) 3.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用 (14) 4. 投资建议 (14) 4.1. 建议关注:碧桂园服务(6098.HK):母公司房地产开发全国领先,储备物业面积 充足 (15) 4.2. 建议关注:彩生活(1778.HK):互联网社区平台搭建领先,物业模式创新者 (17) 4.3. 推荐标的:南都物业(603506.SH):商业物业优势显著,长租公寓有望成新增长 点 (19) 图表目录 图1:物业管理公司市值(亿人民币) (4) 图2:物业上市公司市盈率和A股、港股的比较 (4) 图3:全国物业管理行业总面积 (5) 图4:物业管理行业增速超第三产业 (5) 图5:2014-2017年百强企业管理面积与数量均值 (5) 图6:2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况 (5) 图7:国有建设土地出让面积(万公顷) (6) 图8:房地产开发投资完成额绝对值上升,增速下降 (6) 图9:房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降 (6) 图10:部分一线城市二手/一手交易比例(按套数) (6) 图11:存量时代,部分房企开始涉足新业务 (7) 图12:2017年物业业态面积占比情况 (8) 图13:不同业务服务费情况(元/平方米/月) (8) 图14:百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较(元) (8) 图15:百强物业服务企业物业服务费收缴率均值 (9) 图16:百强物业企业不同城市级别平均物业服务费(元/㎡/月) (9) 图17:百强物业服务企业增值服务收入占比提升 (9)

中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后,房地产行业の蓬勃发展,同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理,据中国物业管理行业数据显示:约10500家,其中一级资质:1168家,管理面积:约146亿㎡,从业人员:约700万人,其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境,从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中,国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施,物业管理市场环境日趋成熟,既为物业管理企业创造了发展の机遇,同时使物业管理企业面临着发展の挑战,正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现,物业这个与房产息息相关の服务行业,也出现了对高端物业の个性化定制の趋势,并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2,我国物业の发展现状: 2.1,什么是物业管理: 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护,修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是: 为业主管理物业;(2)为业主创造来自物业の收入;(3)使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构: 从体制上考察我国万余家物业管理企业,80%以上の是国有体制;如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析,全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业,20%属于房管所或后勤单位改制,只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例,在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中,17家是国有企业或者是国有企业参股,只有1家是民营企业,而且,这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办,这种现象の出现,首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹,造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律: 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里,几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退

物业运营报告

一、物业管理行业的发展概况 物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业,它作为人们以社会化、专业化、市场化方式解决房地产后续管理的主要手段,越来越凸现其重要性。1981年3月,以住宅物业为管理目标的第一家物业管理公司在深圳特区成立,并伴随着中国住房体制改革的不断深入而延伸至全国各地。从最初单一的住宅物业管理,向商业物业、工业物业及其它类型物业管理领域扩展。发展至今,全国共有物业管理企业达3万多家,从业人员超过300万。 二十几年的历程,物业行业的整体发展并不均衡,特区、沿海城市以及上海、北京等大城市发展态势较好,物业管理覆盖率较高,像深圳物业管理的覆盖率已达95%以上,上海、北京也分别达到90%和70%以上,中、小城市发展态势较缓,西北、东北地区落后于全国其它地区。 二、沈阳市住宅物业的市场情况与机会分析 沈阳市的物业管理从90年代中期开始起步,经过十余年的发展,物业管理已基本成型,初具规模。到2006年,已建成住宅区3326个,建筑面积10825万平方米,其中,具备物业管理条件实行等级服务的住宅区293个,建筑面积2556万平方米,占全市住宅总面积的23.6%,全市登记注册物业企业536家,开发企业设立的物业管理企业176家,从房管部门和单位后勤部门转制的81家,196个业主大会重新选聘了物业管理企业;118个住宅小区的建设单位通过招投标的方式选聘了物业管理企业,从业人员近3万人。新建小区物业管理面积覆盖率达到100%。 沈阳市内物业收费情况调查 以万科物业、银基物业、豪森物业、新城物业、河畔新城等高中档物业公司为例。 沈阳高、中档物业的收费标准除少数别墅项目的收费标准定在每月3.00元-4.00元/平方米以上。其它基本是在每月2.00元/平方米-2.50元/平方米之间,平均收费在每月2元/平方米,个别超过每月2.50元/平方米的收费,中低档物业的收费标准多为1.00元/平方米-2.00元/平方米之间,平均:1元/平方米左右。 物业管理这一新兴行业在我市已逐渐被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等

2019-2020年物业管理行业深度分析报告

物业管理行业深度分析报告

目录 一、行业概况:行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,多种业态全面发展 (8) (一)历史概况:我国物业起步于80年代,94年开始迈向法制化轨道,03年开始监管趋于市场化 (8) 1、发展历史:我国物业诞生于80年代、起步于深圳,94年首次发布《管理办法》、迈向法制化轨道 (8) 2、政策演变:03年颁布《物业管理条例》,监管趋于市场化,目前行业政策总体偏友善 (8) (二)三大分类:包干制为主酬金制为辅,基础服务与增值服务并存,住宅和商办等业态多元化发展 (10) 1、收费模式:包干制收取固定费用,酬金制收取固定比率费用,目前包干制占市场主流 (10) 2、服务类型:物业服务包含基础服务和增值服务,增值服务分为非业主增值服务、业主增值服务 (11) 3、物业业态:住宅占比70%、商业、办公、园区分别占比9%、9%、4%,业态呈多元化发展 (11) (三)经营层面:行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,多种业态全面发展,物业费单价提升较慢 (12) 1、行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,城镇化率仍处于快速增长阶段 (12) 2、百强企业管理规模持续提升,行业集中度快速提升,规模扩张同时伴随城市深耕 (14) 3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成,管理城市能级由一二线逐步向三四线下沉 (15) 4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 (15) (四)财务层面:17年百强企业平均营收7.4亿元,毛利率22.3%、净利率7.7%,人工成本仍占主导 (16) 1、17年百强企业平均营业收入7.4亿元,同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占比82%、18% (16) 2、17年百强企业毛利率22.3%、净利率7.7%,分别+1.2pct、+0.4pct,盈利能力持续提升 (17) 3、17年成本构成中,人员费用占比55.8%,较16年+2.5pct,仍占成本主导 (18) 二、海外借鉴:城镇化率处不同阶段,体量远高于海外,物业稳定业绩穿越周期,获资本市场高估值 (19) (一)总量差异:城镇化率处不同阶段,新房销量和新开工远高于美日,市场空间更大、增速也更高 (19) 1、城镇化率:城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期,且人口总量远高于海外 (19) 2、新屋成交:中国每年商品房销量远高于美国和日本,隐含未来交付面积体量可观 (21) 3、新开工体量:中国每年新开工面积远高于美国和日本 (23) 4、存量市场规模:我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 (24) (二)海外物管公司:营收稳定且持续增长,稳定业绩穿越周期,享受资本市场高估值 (24) 1、海外物管公司营收超过20年保持持续增长,稳定业绩穿越周期 (24) 2、毛利率早期较高,随规模扩张或有所下行,稳定过后有所回升、经营活动现金流稳定 (27) 3、海外物管公司市值持续提升,稳定业绩享受资本市场高估值 (28) 三、市场空间:估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升 (30) (一)空间之一:估算2030年行业总量空间达318亿平,对应收入规模2.0万亿 (30) 1、方式一:通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 (30) 2、方式二:通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积 (33) (二)空间之二:行业渗透率仍有空间,且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 (35)

物业管理专业调研报告

物业管理专业调查报告 (____年4月—____年8月) 一、调研基本要求 (一)指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》(教高[2006]16号)文件精神为指导,依据企业岗位要求,结合毕业生就业状况及职业发展要求,满足行业所需的专业能力与素质要求,探索专业教学改革的思路与方案,围绕着调研主题及主要内容,深入企业,深入同行院校、深入社会,进行了广泛的调研工作。 (二)调研内容 1.行业调研:对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研: ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研: ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见:对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足,在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。

⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划(涉及到就业流动率和专业满意度)。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式:访谈、调查问卷 6.调研范围:银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 (一)人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势,并且发展迅速,物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展,需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中,受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展,高档物业市场的不断扩大,有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求;而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。(二)行业发展的现状与问题

小区物业管理系统分析与设计

课程设计任务书 学生姓名:专业班级:计算机班 指导教师:工作单位:计算机科学与技术学院 题目: 初始条件: 理论:学完UML及软件体系结构课程,掌握一种计算机高级语言的使用。 实践:计算机科学系实验中心提供计算机及软件开发环境。 要求完成的主要任务: 以及说明书撰写等具体要求)(包括课程设计工作量及其技术要求,(1)系统分析(包括系统描述(问题域描述)、用例模型、分析类图)。(2)系统设计(包括系统的逻辑模型如设计类图、顺序图、状态图及组件图等)。(3)系统实施(包括信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计和处理过程的设计以及最终的程序设计)。 (4)编制好程序后,设计若干测试用例,上机测试并通过所设计的程序系统。(5)设计报告格式按附件要求书写。课程设计报告书正文的内容应包括: 1.问题描述; 2.用例模型及分析类图的描述; 3.设计类图、核心用例的顺序图与状态图、组件图等的描述; 4.信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计的描述; 5.用户界面设计和处理过程的设计的描述; 6.给出软件的测试方法和测试结果。 7.设计的特点、不足、收获与体会。 时间安排: 设计安排两周(19—20周): 第一周周1至周2:完成系统分析;周3:完成系统设计;周4至周5:完成数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计。 第二周周1至周3:完成程序设计。 第二周周4至周5:撰写课程设计报告。

指导教师签名:年月日 系主任(或责任教师)签名:年月日 小区物业管理系统 1小区物业管理系统需求分析山西和顺县物业管理现状分析: 人们花的钱越多,住宅小区的物业管理已经成为人们关注的焦点。随着住宅商品房市场的迅猛发展,不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高,同时对物业小区的服务和管理也要求很高,诸如对小区年起步以来,2000的维修维护,甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好,做的完善。我县物业管理自经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序发展的艰难过程,物业管理对象也从单一的住宅发展日,国务院《物86月到行政办公楼、工业区、厂矿、医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。2003年业管理条例》的颁布实施以及与之相配套的我省、市、县各种规范性文件出台,标志着我县住宅小区物业管理步入了一个市场化、专业化、法制化规范发展的轨道。物业管理系统功能分析: 我县的物业管理现状提醒着小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理,其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理,这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。物业管理系统,是利用计算机硬件和软件,对物业管理中的建筑物、住户、费用、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行一系列收集、传递、加工、存储、计算等操作,反映企业的各种运行状况,辅助企业决策,促进企业实现规划目标的应用系统。 图1显示了小区物业管理系统的功能分析图。 小区物业管理系统54321 系行社收资统政费源区管设管管人理置理事理 1 图小区物业管理系统总体业务图收费管理对于物业管理内容来说,物业收费是一项最重要的内容之一,也是物业管理公司的较为复杂艰巨的工作。如何有效地做好这部分工作一直是物业管理公司的工作重点。.

2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告 在管面积:增量市场和存量并购助推规模确定性增长。物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%,未来在管面积增长具有较强的确定性。除了新委任拓展外,收并购是最为直接的拓展方式,但未来也将更加考验内功。 物业费:分化竞合提升,寻求业态拓展。物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化,中高端收费约为3元/平米/月以上,中等水平在1.8-2.4元/平米/月左右。从提升物业费的潜力来看,存量物业费提价难度高,但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。 成本:智能化投入助力降本增效。目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖。从效果来看,智能化的投入,使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用,扩大了管理半径,百强企业人均在管面积2017年提升12.5%至5913平方米,主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。 增值服务:进入2.0时代,共筑美好生活场景。目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成,仍处于高速发展阶段,且增值服务的形式更加多元化。 国际视野:日本最大物业服务公司如何创造增值服务?长谷工是日本第一大物业管理公司,2017年传统物业服务板块营收达529亿日元,净利润29亿日元,两者近6年的复合增长率分别达4.13%和6.39%,远超同期日本GDP增速。除了单纯的物业服务,公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴,业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等,目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。 估值及投资建议:物业服务公司属于轻资产行业,拥有稳定的现金流,理应拥有比重资产开发更高的估值,我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。我们建议关注:1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业,如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商,如彩生活等。 一、物业管理行业:资本赋能,格局重塑 我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务,2015年《社区O2O:万亿市场空间,得家庭者得天下》和2016年《社区O2O深度系列之二:构建生态圈,分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间,提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路,也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。站在当前时点回顾,整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断,我们社区O2O深度系列的第4篇,也是围绕物业管理行业

物业管理专业调研报告

物业管理专业调查报告 (2015年4月—2015年8月) 一、调研基本要求 (一)指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》(教高[2006]16号)文件精神为指导,依 ②毕业生对企业意见:对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足,在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。

⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划(涉及到就业流动率和专业满意度)。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。

二、专业人才需求调研 (一)人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势,并且发展迅速,物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展,需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管 从规模上来看,国有企业规模一般较大,相比民营企业有较大优势。 ②建管分离进一步推进,行业市场化程度显着提高。由于中国房地产行业的特殊背景,部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示,在此次研究的物业服务企业中,与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%,物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显着提高。

③劳动密集特征突出,有效吸纳社会剩余劳动力,但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示,样本企业员工平均数为872人,其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间,约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时,企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高,即企业员工总数越多,营业收入总额和管理项目总建筑面积越大,反之亦成立,表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时,在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下,物业服务企 工中有75%的人员依靠从学校招收毕业生,有25%的人员从社会招聘,这表明:物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生,其中大专及高职毕业生占到了34%,因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的,是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中,几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训,提高他们的实际工作能力,这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平,计算机应用能力和物业管理基础理论知识,掌握了一定的操作能力,但在校期间难以积累实际工作经验,动手能力差,不能独挡一面,

小区物业管理系统课程设计报告

信息系统分析与设计课程设计报告

目录 1 背景 (3) 2 开发的可行性研究 (3) 2.1 技术的可行性 (3) 2.2 经济可行性 (4) 2.3 操作可行性 (4) 3 需求分析 (4) 3.1 系统需求功能概括 (4) 3.2 系统操作设计内容 (5) 4 功能分析 (5) 4.1 系统用户管理功能 (5) 4.2 小区住户信息管理功能 (5) 4.3 小区房产信息管理功能 (6) 4.4 小区收费管理功能 (6) 4.5 小区住户故障处理管理功能 (6) 4.6 退出 (6) 5 系统总体设计 (6) 5.1 系统结构设计 (6) 5.2 数据流程图 (7) 5.3系统结构图 (9) 5.4 数据库的设计 (9) 6 系统详细设计 (11) 7 结论 (15) 7.1 系统的特点 (15) 7.2 系统的不足 (15) 7.3 设计收获与心得 (16) 8 参考文献 (16)

1 背景 当今社会是一个计算机普遍应用的社会,随着社会的发展和人们生活水平的提高,人们逐步进入了信息社会,随着房地产业的蓬勃发展,住宅小区已经成为居住的主流,小区物业管理也应运而生。小区物业管理主要涉及到大量的业主资料、繁杂的收费统计以及小区各项资源的管理,传统的人工管理方式难以应付。小区物业管理系统就是为小区管理者更好的开展小区各项业务处理工作而开发的管理软件,利用计算机实现对小区物业高效、准确的维护和管理。 本论文主要是针对小区的实际需求,开发一个小区物业管理系统,为有关办公人员提供必要的帮助,对于小区物业管理来说,其工作繁杂、多样化、房屋管理复杂、收缴费用与设备维护繁琐。计算机已经能够胜任物业管理工作,而且更加准确、方便、快捷、高效、清晰、透明,它可以克服以上所述的不足之处。这将给项目查询和管理带来很大的方便,从而给物业管理工作带来更高的效率,因此,开发一套高效率、无差错的小区物业管理系统软件十分必要。 物业管理系统是根据小区的实际管理工作流程设计的,它的工作流程也是与现实保持一致。小区物业管理信息系统简单实用,从较大程度上缓解了管理人员的工作压力。通过对小区物业管理进行可行性分析,需求分析和系统设计逐步将小区物业管理系统的开发过程呈现出来。 此系统的开发,是为了规范住宅小区的管理工作,为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。主要实现住户管理功能、房产管理功能、停车场管理功能、维修管理功能、缴费管理功能等。可以实现管理的信息化,提高办公效率,减少办公压力,健全管理体制,提高数据安全性,缩短信息的响应时间,将以前传统的、零散的、被动的管理模式转变为先进的、系统的、主动的管理模式。 2 开发的可行性研究 可行性分析也称为可行性研究,是在系统调查的基础上,针对新系统的开发是否具备必要性和可能性,对新系统的开发从技术、经济、社会的方面进行分析和研究,以避免投资失误,保证新系统的开发成功。可行性研究的目的就是用最小的代价在尽可能短的时间内确定问题是否能够解决 系统的可行性分析主要包括技术可行性、经济上的可行性和操作可行性。本系统的可行性分析如下: 2.1 技术的可行性 小区物业管理系统的开发基于B/S模式,主要包括前端应用程序的开发以及后台数据库的建立和维护两个方面。对于前者要求应具备功能完备、易于使用等特点,而对于后者则要求能建立数据一致性和完整性强、数据安全性好的库。

中国物业管理行业竞争分析

中国物业管理行业竞争分析资料显示:70年代的世界500强,进入80年代三分之一已经出局,它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是:如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争?如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力? 物业管理行业(Property Management Industry)属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环,作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业,在中国起步较晚,但发展迅速,尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区,发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神,国家进一步明确了物业管理的行业地位,并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营,明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 从上面的物业管理行业生命周期图,我们可以分析出:目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期,而只有少数市场经济较发达地区(深圳、广州、上海、北京等)的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区,物业管理发展缓慢,市场化程度不高,该地区消费者不具备物业管理消费概念,因此对其的接受与容纳程

度不够,这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低,即使进入,为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本,甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区,消费者具备物业管理消费概念,并且广大消费者接受与认可物业管理,同时由于物业规范化、标准化的发展,促使该地区该行业较大规模发展,市场渗透率随之而提高,从而促进了物业管理企业健康发展。 物业管理行业的SWOT分析 SWOT分析指的是强势(Strengths)、弱势(Weaknesses)、机遇(Opportunities)、威胁(Threaten)的分析。面对发展迅速,处在朝阳地位的物业管理行业,其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业,在经营上是有一定规模,在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度,同时在其市场化进程中,具有一定的成熟度;弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大,行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来:法制建设滞后,产权关系不清晰,建管脱节,社会对物业管理的期望值越来越大,业主委员会权利与义务不明确,社会行政责任与物业管理责任区分不清,房管局改制力度加大等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展,影响着物业管理的内涵挖掘,影响着物业管理企业的彻底市场化,影响着物业管理企业经营的宽度与深度;机遇就是面对中共中央“十五”计划纲要中对物业管理行业地位与发展方向的明确,物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动,国内将有

2019年物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业 分析报告 2019年2月

目录 一、行业管理 (5) 1、行业主管部门及监督体制 (5) 2、行业主要法律、法规及产业政策 (5) (1)《物业管理条例》的颁布和更新 (8) (2)《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》 (9) (3)《关于放开部分服务价格意见的通知》 (9) (4)《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》及《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》 (9) (5)《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发促进消费结构升级的指导意见》 (10) (6)《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》 (10) (7)关于印发《城乡社区服务体系建设规划(2016-2020年)》的通知 (11) 二、行业发展现状及趋势 (12) 1、物业管理行业起源 (12) 2、国际物业管理行业发展概况 (13) 3、我国物业管理行业发展现状 (14) (1)我国物业管理企业市场化程度加快 (15) (2)物业行业的价值和作用日益显现 (16) (3)行业规模持续增长,未来成长空间广阔 (17) ①房地产开发行业的市场规模 (17) ②物业管理行业的市场规模 (18) (4)市场格局由高度分散逐渐向优质企业集中,行业集中度快速提升 (18) (5)科技的应用日益普及、商业模式持续创新 (19) (6)资本的作用得到重视,推动行业整体转型升级 (20) 三、行业竞争格局、市场供需和利润水平变动情况 (21)

1、行业竞争格局 (21) (1)向一二线城市聚集 (21) (2)经营规模和经营能力的提升 (22) (3)行业市场化程度加快,涌现出一批细分领域的物业企业 (22) 2、行业竞争的发展方向 (23) (1)成本竞争 (23) (2)抢滩智能互联网平台 (24) (3)优化人力资源结构 (24) 3、利润水平 (25) 四、行业主要企业及市场份额 (26) 1、绿城物业服务集团有限公司 (26) 2、南都物业服务股份有限公司 (26) 3、中奥到家集团有限公司 (27) 4、山东明德物业管理集团有限公司 (27) 5、中航物业管理有限公司 (27) 6、珠海市丹田物业管理股份有限公司 (28) 五、影响行业发展的主要因素 (28) 1、有利因素 (28) (1)政策支持 (28) (2)市场规模高速增长 (28) (3)市场竞争机制的引入 (29) (4)移动互联网技术的发展催生多元业务 (29) (5)国内资本市场环境的逐步改善 (30) 2、不利因素 (30) (1)行业竞争格局分散,企业并购速度加快 (30)

小区物业管理系统需求分析报告详细过程

一、需求分析 1、系统需求功能概括 经过调研与可行性分析,出于对人们生活住房考虑,设计了这套小区物业管理系统,本系统主要考虑到小区物业管理的普遍要求,小区物业管理系统主要包括: (1)、对小区、楼栋、单元的录入和增、删、改、查询等功能实现,在基于这些小区的房产资源对小区进行管理。 (2)、对小区内住户的详细资料的管理,包括增、删、改、查询等功能的实现,这些也是一个小区的基本资源,毕竟物业管理最后是针对小区的所有住户而言的。 (3)、在具有了所有的基本资料信息后,需要实现实质性的物业管理。主要的管理业务包括:物业设备管理、仪表(水、电、气表)数据管理、收费管理。 (4)、住户投诉管理、住户报修管理、设备维修管理、停车场管理。括增、删、改、查询等功能的实现。这些与用户资料、小区缴费信息将成为小区物业管理的主体。 (5)、对小区各部门负责人的资料、限权的管理,包括增、删、改、查询等功能的实现。 2、系统操作设计内容 根据以上的操作需要研究设计内容如下: (1)、模块功能的研究设计:尽量采用物业管理部门中现有的软硬件环境以及先进的管理系统开发方案,从而达到充分利用现有资源,提高系

统开发水平和应用效果的目的。系统应完全符合物业管理员对业户管理的规定,满足对房产信息及住户信息、仪表信息管理等工作需要,并达到操作过程中的直观、方便、实用、安全等要求。通过调研情况进行需求分析,进行模块的划分和功能的界定,并对各个模块的具体管理流程进行控制和编码实现。 (2)、完备的信息查询统计:为满足管理和决策工作的需要,在查询基础上应具备一定的统计功能。 (3)、后期维护:所开发的小区物业管理系统应采用模块化程序设计方法,收到既便于系统功能的各种组合和修改,又便于未参与开发的技术维护人员补充、维护的效果。 以上是对本信息管理系统进行的基本的需求分析,也就是本系统所要实现的基本功能。但是,这并不是整个系统的全部需求,对系统不断出现的新需求,需要系统在日后的使用中通过系统的更新与维护来实现。这样,断的完善,功能更加强大,与用户的交互性更强。 二、功能分析 根据系统功能的要求,小区物业系统分为七个主要模块。即住户与房产信息管理、住户投诉管理、住户报修管理、缴费管理、停车场管理、小区仪表管理,新闻管理。可以将系统分解成为几个功能模块来分别设计。如图1 图1 功能模块 对于小区物业系统,根据系统功能分析,仅有一个单一的流程化页面。所以从欢迎页面到登录页面,如果登录成功,则进入相应的功能页。

物业公司可行性研究报告

物业管理有限责任公司项目 可行性研究报告 公司名称:泉州市XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 编制人员:XXXXXXXX 完成日期:2015年XX月XX日

目录 第一节项目概况 (2) 第二节项目实施优势分析 (3) 第三节项目定位和未来发展方向.................... ...4 第四节项目实施方案 (4) 第五节项目效益分析 (6) 第六节项目风险分析和对策 (7) 第七节报告结论 (8)

第一节项目概况 一、项目背景 福建省泉州市汽车运输总公司(下简称总公司)创建于1949 年9月,原为省属企业。1993年成建制下放泉州后,经过二十多年的艰苦奋斗,现发展成为 拥有14个分公司、16个全资子公 司、对外参控股企业达18家的国有大型交通运输企业。公司现有员工6600多人,年站点营收 8亿元,主营业务收入7亿元,企业总资产11亿元,净资产4亿元,年创利税超亿元。公司主 要从事长、短途道路旅客运输、城市出租车、城市公交营运,拥 有等级汽车客运站32个和车型、等级、种类齐全的营运车辆2200多辆。此外还经营货物运输、汽车维修检测、销售及售后服务、 配件销售、技术培训、驾驶培训、旅游运输、房地产开发、经济 酒店、汽车租赁等业务。公司整体对于车站站场保安、日常保洁、办公场所日常用水用电维护 等物业管理服务项目有着较大业务 需求市场。 为扩大业务范围,合理利用国有资源,经国资委牵头,由 泉州市汽车运输总公司综合服务分公司(下简称我司)与国有泉州市集英保安集团(下简称集 英集团)初步协商后达成合作意向,拟共同出资成立一家物业管理有限责任公司,承接总公司 范围内的保安、保洁、维修、维护等服务。 二、合作方简介 1988 泉州市集英保安集团成立于年的泉州 市保安服务公司 2009年10月,前身为成立于 ,是经省公安厅和市人民政府批 准,在市工商行政管理局登记注册的具有法人地位的集体所有制 企业。公司现有员工1600多人,专业运钞车辆85部;设有专业犬防分公司一家;并全资设立泉州市安保汽车驾驶培训中心、泉州市新安物业管理有限公司、泉州市集英因私出入境咨询服务有限公司、泉州市集英汽车维修有限公司、泉州市集英保安守押有限公司、泉州集英保安安防工程有限公司、泉州市印章刻制有限

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