厦门市物业管理若干规定厦门市住宅区物业管理条例

厦门市物业管理若干规定

（草案征求意见稿）

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《》、《》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条市建设行政主管部门负责全市物业管理的监督管理工作，组织实施本规定。

区建设行政主管部门负责辖区内物业管理行业管理工作，配合街道办事处（镇人民政府）履行有关物业管理的职责。

第三条街道办事处（镇人民政府）在物业管理方面应当履行下列职责：（一）负责组织本辖区内业主大会成立工作和指导业主委员会换届工作，办理业主委员会的备案工作；

（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，对业主大会或业主委员会违反法律法规的决定予以责令限期改正或者撤销；

（三）调解物业管理纠纷。

第四条建立物业管理联席会议制度，主要协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。

物业管理联席会议由街道办事处（镇人民政府）召集区建设行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会等单位参加，必要时可通知业主、业主委员会、

物业服务企业参加。物业管理联席会议的具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。

第五条市物业管理协会是物业服务行业自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进物业服务企业诚信经营。负责定期公布各类物业服务费用信息，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。

市物业管理协会可以成立业主委员会专委会。

第六条物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围确定。

确需调整物业管理区域的，由区建设行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）根据方便管理服务、节约管理成本和业主自愿原则划定，结合当地社区的布局，依法划分物业管理区域，并在相关物业管理区域内公告。

第七条开发建设单位应当在首套房屋交付使用之日起一年内向物业所

在地街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间等资料。

同一个物业管理区域分期开发的项目，开发建设单位应当在每一期的首套房屋交付使用之日起一年内提供前款规定的资料，并注明总建筑面积和各期开发的建筑面积以及物业类型。

街道办事处（镇人民政府）在履行物业管理职责中，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料，房地产权籍登记机构应当提供。

第八条物业管理区域符合召开首次业主大会的法定条件后六十日内，建设单位或其委托的物业服务企业应当书面告知物业所在街道办事处；业主也可以书面告知物业所在街道办事处。

街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、建设单位、业主代表组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）派员担任。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。

第九条首届业主委员会委员候选人按下列方式推荐:

（一）按建筑物楼宇的幢号、梯号签名推荐；

（二）由建设单位推荐；

（三）由物业所在社区居民委员会推荐。

建设单位、社区居民委员会推荐的业主委员会候选人数合计不得超过候选人总数的百分之二十。

同一物业管理区域内的不同物业类型均应有业主委员会委员候选人，且同一物业类型的委员候选人按不同幢(梯)分布。同一物业类型、同一幢(梯)按推荐票顺序确定委员候选人。人大代表或政协委员可优先推荐为候选人。

筹备组按前款规定拟定业主委员会委员候选人，并将其自然情况及其物业情况在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，并将处理情况向业主大会会议报告。

第十条业主委员会由委员五至十五人单数组成，每名委员具有同等表决权，每届业主委员会委员任期不超过五年，可连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。

业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当选举产生出业主委员会候补委员。业主委员会委员和候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。候补委员人数按不超过委员人数的百分之四十设置。业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。

候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员职务中止和资格终止时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十的，应当召开业主大会会议增补。

第十一条分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主会议议事规则中明确整个物业管理区域的委员总数以及按建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。后期物业的业主入住后，召开业主大会选举新一届业主委员会。

第十二条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议决定终止其资格：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；

（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业；

（三）本人或配偶或其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业或关联企业中任职；

（四）以书面形式向业主大会提出辞职的；

（五）不履行业主法定义务的；

（六）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第十三条业主委员会应当依法及时组织召开业主大会会议。

业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，物业所在街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织召开，业主委员会拒不组织召开的，由街道办事处（镇人民政府）组织召开业主大会会议。

第十四条业主大会会议的集体讨论或者书面征求意见的议题，应当通过召开业主委员会会议决定。业主委员会应当将有关决定于业主大会会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告。

第十五条业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。

业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上且与会业主人数二分之一以上同意。

业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金使用和续筹方案、改建或重建建筑物及其附属设施等重大事项决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意。业主委员会应将业主大会作出的重大事项决定自作出之日起七日内向物业所在街道办事处（镇人民政府）备案。

第十六条业主委员会及其委员应当按照议事规则的规定履行职责。业主委员会不按照议事规则的规定召开的，由街道办事处（镇人民政府）责令限期召开，逾期仍不召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以指定业主委员会委员组织召开；业主委员会委员不履行职责的，由街道办事处（镇人民政府）责令限期改正，逾期仍不改正的，街道办事处（镇人民政府）可以中止其委员职务。

业主委员会无法履行职责的，街道办事处（镇人民政府）及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。

第十七条业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责、报酬由业主大会议事规则规定。

执行秘书应当经市建设行政主管部门培训考核合格并取得相应证书。

第十八条业主委员会应当建立业主及使用人的投诉受理制度，受理下列事

项：

（一）对物业管理服务合同约定事项的投诉；

（二）对管理规约规定事项的投诉；

（三）对业主大会以及业主委员会的决定执行事项的投诉。

业主委员会应认真受理投诉，对难以处理的投诉可以提请街道办事处（镇人民政府）协调解决，或告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。在投诉受理中，发现违法行为的，业主委员会应予以劝阻、制止，并及时向有关行政主管部门报告。

第十九条物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。

外地物业服务企业在本市从事物业服务的，应当自签订物业服务合同之日起三个月内加入市物业管理协会。

第二十条物业服务实行项目经理责任制，物业管理区域内的物业服务负责人应当由物业服务项目经理担任。物业服务项目经理应当经市建设行政主管部门培训合格并取得相应证书。

第二十一条市物业管理协会应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员、物业服务项目经理、业主委员会执行秘书的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，应当要求其改正；情节严重的，应当给予警告、业内通报批评或者向社会公开谴责等制裁。

受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，二年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。

受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作。

第二十二条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同通过网络方式报市建设行政主管部门备案。

第二十三条物业管理区域内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议方可施工。

物业管理区域内不得违法搭盖、损害物业承重结构和擅自改变物业设计使用功能。

物业管理区域内停放机动车时，应当在划定的车位内按标示停放。

第二十四条物业的维修责任，按下列规定划分：

（一）物业的共用部位、共用设施设备的管理维修、更新、改造，由物业服务企业负责，费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从专项维修资金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售方从公房售后提取的专项维修资金中分摊相关费用；

（二）建设单位投资的公共设施维修、更新、改造由物业服务企业负责，费用从专项维修资金中支出；

（三）政府投资的公共设施的维修、更新、改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业服务企业承担，并支付相应费用。

第二十五条一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。

物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在办理开发建设单位办理工程竣工备案前一次性划入市建设行政主管部门指定的物业专项维修资金专户。

日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市建设行政主管部门制定。

第二十六条市建设行政主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金的管理，遵循统一缴存、专户存储、分户管理、核算到户、专款专用、统筹监管、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。

市建设行政主管部门设立物业专项维修资金管理机构，具体负责全市物业专项维修资金的统一归集和监管。

第二十七条物业专项维修资金的余额不足首期归集专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹物业专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的专项维修资金数额。

第二十八条业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让；因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主。利害关系人有权查询物业专项维修资金的缴交情况。

第二十九条物业管理服务费政府指导价由市物价行政主管部门会同市建

设行政主管部门按小区类别、楼宇类型、服务项目确定后向社会公布。

确定和调整物业管理服务费政府指导价格时，有关部门应当召开听证会。第三十条物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当每半年公布物业服务费收支情况。业主委员会可以委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计，审计费用从物业服务费中支出。审计报告由业主委员会在本物业管理区域内公布。

第三十一条利用建筑物共有部分进行经营的，业主或其授权的业主委员会可以委托物业服务企业经营管理，经营收益归全体业主所有。该经营收入除依合同约定支付物业服务企业管理服务费用外，主要补充专项维修资金，也可以经与会业主所持投票权三分之二以上且与会业主人数三分之二以上多数同意，用于业主委员会工作经费或者物业管理的其他需要。

第三十二条业主委员会、物业服务企业应当将专项维修资金的使用明细、共有部分经营收入和支出在物业管理区域明显位置和物业专项维修资金管理

网站进行公示，公示时间应当不少于七日。

第三十三条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料。房地产交易权籍登记机构在办理房屋权属初属登记时，在土地房屋登记簿上载明物业管理用房位置、面积等事项。业主和业主委员会有权向房地产权籍登记机构查询物业管理用房的有关情况。

第三十四条物业服务合同期满而业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业可以继续履行前期物业服务合同至业主大会选聘物业服务企业时止。物业服务企业不继续履行物业服务合同的，应当提前三十日在物业管理区域公告并同时向所在街道办事处（镇人民政府）报告。

物业服务合同期满后，业主委员会要求物业服务企业退出的，物业服务企业应当退出。

第三十五条物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当按国家规定办理相关资料移交手续，同时履行下列交接义务：

（一）移交保管的业主档案、有关物业设施设备改造、维修、保养的有关资料、水电分户表的读数及公摊水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（三）清退预收、代收的有关费用。

第三十六条物业服务企业应当向市建设行政主管部门及时报送半年度、年度统计报表和其他相关统计资料。

第三十七条物业服务企业违反本规定，未加入市物业管理协会的，由市建设行政主管部门责令限期一个月内改正；逾期未改正的，按逾期月数每月处以一万元罚款。

第三十八条物业服务企业违反本规定未将物业服务合同报市建设行政主管部门备案的，由市建设行政主管部门责令限期改正，拒不改正的可处以五千元罚款。

第三十九条违反本规定，在物业管理区域内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，未与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的，由城市管理行政执法部门责令其改正，并可处以一万元以上三万元以下的罚款。

第四十条对于在物业管理区域内违法搭盖、损害物业承重结构、擅自改变物业设计使用功能等违法行为，物业服务企业应当制止，并及时报告城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门应当责令其停止违法行为，限期改正；拒不改正的，可处以一万元以上五万元以下的罚款，对危及建筑物安全的或者改变规划使用性质，应函告国土房产管理部门限制该套房屋的产权交易和抵押登记直至改正为止。对违法搭盖严重违反规划或者市容市貌的，城市管理行政执法部门应当依法强制拆除。

第四十一条违反本规定，在物业管理区域内停放机动车时。未按划定的车位内和按标示停放的，由城市管理行政执法部门责令其改正，并可处以二百

元的罚款；严重影响物业管理区域管理秩序的，城市管理行政执法部门可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。

第四十二条建设单位不按规定缴交首期归集的物业专项维修资金的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，由市建设行政主管部门吊销或提请吊销其相关资格证书。

第四十三条物业服务企业违反本规定，不按时报送统计报表和相关资料，或者提供虚假报表和相关资料的，由市建设行政主管部门责令改正。对不按时报送统计资料的，处以五千元罚款；对提供虚假统计资料的，处以二万元以上五万元以下罚款。

第四十四条本规定自年月日起施行。厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议于1998年10月29日通过的《厦门市住宅区物业管理条例》同时废止。