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借名买房存在非常大的风险

借名买房存在非常大的风险

我家借亲戚的名义购买的社会微利房纠纷一案,福田法院一审的判决已经下达,结果是:

1、按国家《物权法》的规定房屋所有权属于亲戚。

2、社会微利房是针对特定群体,经政府审核资格,具备条件才可以购买的特殊政策房,我要求房屋过户的申请没有法律根据,予以驳回。

3、确认购房的资金全部是我家所出,亲戚没有出一分钱。

基本上可以说是一审我已败诉,现正依法提起上诉

有鉴于此,可见借名购房的风险非常巨大。

除此之外,还有以下一些风险因素也请考虑:

1、实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。而且,因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系,很不重视书面证据的收集和保存,因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付,则要求产权人返还购房款也相当困难。

2、即便是借名购买普通房屋,也存在如下风险:

(1)名义产权人反悔的风险。同样,如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

(2)在名义产权人领取房产证之后,至将房屋产权过户给出资人之前,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖,或者名义产权人发生意外,可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。

(3)即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

以上各项,仅供参考。

因借名买房引起的家庭房产纠纷民事判决书

因借名买房引起的家庭房产纠纷民事判决书案情简介:张某父亲单位早年间房改,张某出资以父亲的名义购买了该套房子,家庭成员也都认可该房子归张某所有。后来张某大哥去世,大哥配偶及女儿认为该房为张某父亲留下遗产,应进行继承分割。张某找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松,李松律师建议提起借名买房合同之诉,主张张某与其父亲之间存在借名买房关系。最终法院判决被告配合张某进行房屋权属转移登记。 北京市第二中级人民法院 民事判决书 (2017)京02民终7773号上诉人(原审被告):王荧,女,1956年12月4日出生。 上诉人(原审被告):张丹旸,女,1998年6月4日出生。 以上二上诉人之共同委托诉讼代理人:贺宾,北京市海恒律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):张举纲,男,1960年1月1日出生。 委托诉讼代理人:李松,北京市东元律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱甜,北京市东元律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):张青,女,1957年5月3日出生。 被上诉人(原审被告):张行行,女,1958年9月6日出生。 被上诉人(原审被告):张红红,女,1964年7月30日出生。 上诉人王荧、张丹旸因与被上诉人张举纲、张青、张行行、张红红合同纠纷一案,不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初22819号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后,依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。 王荧、张丹旸上诉请求:撤销一审判决,发回重审或依法改判驳回张举纲的诉讼请求。事实和理由:301号房屋(以下简称涉案房屋)系房改房,购买人必须符合相关条件,张举纲所谓的借名买房口头合同,违反了房屋产权单位进行房改的相关规定,应属无效的民事行为;依据不动产登记的公示公信力,涉案房屋现登记在张大观名下,应依法继承;一审判决在没有任何原始书证佐证的情况下,仅凭有利害关系的姐妹证言就认定张举纲与其

借名买房的法律风险与解析

借名买房中的法律风险与解析 冷长剑律师 近年来,各地政府为遏制房价的攀升以及解决低收入家庭的居住问题,实施了限购政策以及推出了经济适用房等政策性保障住房,这些措施必定使得希望能够买房的部分人丧失购房资格。于是,就大量出现了借用他人名义购房的行为,导致房屋实际权利人与登记权利人不一致,致使房屋权属纠纷亦日益增多。 一、借名买房的原因 1、规避法律、政策的限制性规定 近些年,房产是人们热点关注问题。政府为遏制房价过快上涨政府出台了一系列限购政策;政府为解决中低收入家庭的居住问题,推出了经济适用房、廉租房等政策性保障住房。限购政策以及政策性保障住房设置了购房门槛,很多丧失购房资格的人为了获得购房资格,采取了借名买房的方式,规避法律、政策的限制性规定。 2、转移财产、逃避债务 部分债务人为逃避债务,以其他人名义购房,从而使得其并无可强制执行财产之假象,从而采用借名买房方式。 3、其他原因 部分房地产公司为获得更多的流动资金,并解决员工住房问题,公司低于市场价出售于本公司员工的福利房产;只针对本单位员工出售的单位集资建房等。借名人为了获得上述优惠而采取了借名买房行为。 二、借名买房的效力 民法奉行意思自治原则,当事人双方只要是在意思表示真实,且不违反法律、行政法规强制性规定的情况下达成的合意则应当合法有效。 根据购买房屋的性质,可以将借名购房合同分为两大类,一类是借名购买保障性住房,包括经适房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋,国家对该类房屋的取得及上市交易有特殊的规定和限制,借名购买经济适用住房,则违背了经济适用住房政策保障中

低收入家庭住房的本旨。最终导致低收入家庭失去购买机会,明显 损害了社会公共利益,因此借名购房合同应当认定为无效。 另一类是借名购买普通商品房,多数是为规避限购、信贷政策, 但规避限购、信贷政策并没有侵犯公共利益。如果规避限购政策, 借名购房的行为并没有使购房数量超出国家调控的总量,没有侵犯 社会公共利益。如规避信贷政策,借名购房办贷款,规避的首付款 的支付比例和利率水平,而银行并不代表国家或者社会公共利益。 另外,合同限购政策既非法律亦非行政法规,且根据《合同法司法 解释一》第4条之规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为 依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此,借名购买商品 房的合同并未侵犯社会公共利益,也未违反法律的强制性规定,在 符合一般合同成立、生效要件的情况下,借名购买商品房的合同应 当认定为有效。 三、借名买房的认定 认定借名购房的最大困难在于,当事人往往在具体的交易过程中 并未形成书面明确的借名购房合同,根据《最高院关于民事诉讼证 据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中,主张合同关系 成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任” 的规定,根据借名购房关系要求房屋过户的一方当事人,承担着证 明双方之间存在借名购房合同的举证责任,而事后发生纠纷后显然 举证极为困难,在无法举证及推定的情况下,即使能够证明实际出资,也仅能让法院确信借贷关系而非借名购房关系。 对此,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的指导意见(试行)》第五条作出了细致规定。 根据该条,法院在处理此类纠纷的过程中,主要从以下三方面的证 据来认定是否存在借名购房的法律关系。第一,借名人与登记人之 间存在的借名登记约定,如双方签订的书面合同。第二,借名人对 房屋购买确实存在出资关系,如银行转账凭证,或者是被借名买房 人出具的收款凭证等;第三,借名人实际享有房屋权益,如借名人

借名买房合同协议书范本完整版

编号:____________ 借名买房合同 甲方:___________________________ 乙方:___________________________ 签订日期: _____ 年 ____ 月_____ 日 甲方:_____________ (乙方的父亲)身份证号:_____________

_____________ (乙方的母亲)身份证号:_________________ 乙方:_____________ (甲方的儿子)身份证号:_____________ _____________ (甲方的儿媳)身份证号:_____________ 甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋,经乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议,以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定: ______ 年_______________ 月 __ 日,甲方以乙方名义购买位于 ___________ 的门面房一套,房屋建筑面积_______________ 平方米,总价款合计人民币_________________ 元,房地产权证号为____________________ 。 二、关于所购房屋权属约定如下:甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下: 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均由甲方承担,以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定: 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。 3、因甲方为该房屋的所有人及使用人,乙方作为名义上的产权人,在任何情况下未经甲方同意乙方不得对该房屋进行转卖、分割、出租、抵押、赠与及其它任何形式的处分行为。 五、其他约定:

“借名买房”的法律风险及其防范建议

“借名买房”的法律风险及其防范建议 一、借名买房的法律风险 首先,如果登记购房人反悔,出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款都很困难; 其次,如果登记购房人有对外债务,债权人可以要求法院查封并拍卖该房产; 再次,如果名义产权人意外死亡,该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承; 最后,如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人,银行也可以依据贷款合同的有关规定,要求提前解除贷款合同。 在这些情况下,出资人很难得到房屋,而可能只有要求返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。而且,即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为,那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。 二、借名买房合同的效力问题 在借名买房的背后,实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同,以保证自己能够取得所购买的房屋,该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。 1.借名购房一般的商品房,该买卖合同应当认定为有效合同。 意思自治是我国合同法的一项基本原则,任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定民事法律行为,其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方当事人自愿签署的借名买

房合同合法有效,应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同,要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。 2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力 对于该类合同的效力,我国不同法院有不同的认识,有的法院认为该类合同为无效合同,理由是双方当事人,尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。 而有的则认为,我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性,导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。 “借名买房”者,一定要认清楚所购房屋的性质,如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,那么最好不要购买,以免一旦发生纠纷,造成最后落得房财两空。 三、借名买房的风险防范及建议 “借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法,并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本,达到了投资房产的目的。然而,令人担忧的是,在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中,人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。 “我们双方要签订协议,协议上写明了房款是由我来支付,并明确了房产的最终归属权,应该不存在产生纠纷的问题,即便万一对方反悔,我还可以通过协议,利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时,一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。 还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房,所以连一纸协议都省去了,两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等,不

“借名买房”若干问题法律分析报告

【概念】 “借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人,被借名之人为名义购房人或出名人。 【原因】 规避法律政策,贪图便宜方便。如:为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策;借用他人资格享受某种购房优惠;转移财产以逃避债务。 【风险】 虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间,但现实生活中还是存在诸多风险,对于实际购房人来说: 1、名义购房人反悔,不承认借名买房之事,要际购房人腾房; 2、房屋被名义购房人擅自处分,实际购房人无法对抗善意第三人; 3、因名义购房人对外债务,房屋被债权人申请法院强制执行; 4、名义购房人意外死亡,房屋因为继承关系被其他人继承; 5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。

另外,对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险,以自己名义购房或者按揭贷款,留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策,若出资人按揭还款不及时,损害诚信度,可能导致今后贷款受阻。 【借名买房之若干法律问题】 一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力 我国奉行合同自由原则,在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下,应当允许当事人订立任何容的合同。对于普通商品房,除了违反《合同法》第52条之外,实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资,借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提,结合实践中法院相关审判观点,对几种特殊性质住房予以分析: 1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。 借名人违反政策性保障住房政策,借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第43条规定,不得借名购买经适房。

买房必须知道的法律法规知识及常识

1.《城帀房地产管理法》第26条第2款规肚:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可 交付使用。竣工验收就是房地产开发项目运营过程得最后一个程序,就是全而考核建设工作、检查就是否符合设计要求与工程质量得重要环节,同时也就是确保房地产开发项目质量得关键。《城币房地产开发管理暂行办法》与《房地产开发经营条例》都作了相应规左,在此列出共您参考。一、《城市房地产开发管理暂行办法》规左,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请,主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格得,不准交付使用。综合验收应当包括以下内容:1、规划要求就是否落实;2、配套建设得基础设施与公共服务设施就是否建设完毕;3、单项工程质量验收手续就是否完备:4、拆迁补偿款安置方案就是否落实;5、物业管理就是否落实;6、其她。二、《房地产开发经营条例》第17条也规泄,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格得,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全得内容,组织工程质虽:监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规泄,住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照下列要求进行综合验收:1、城市规划设汁条件得落实情况:2、城市规划要求配套得基础设施与公共设施得建设情况;3、单项工程得工程质量验收情况:4、拆迁安巻方案得落实情况;5、物业管理得落实情况.住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发得,可以分期验收。 本办法所称商品房现售,就是指房地产开发企业将竣工验收合格得商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款得行为。 本办法所称商品房预售,就是指房地产开发企业将正在建设中得商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款得行为。 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》:预售商品房得,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格得单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记. 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6 0日内,将需要由其提供得办理 房屋权属登记得资料报送房屋所在地房地产行政主管部门

借别人名购房协议书

甲方:梁宝忠身份证号码: 乙方:黄志远身份证号码: 梁宝琴身份证号码: 甲方看中商品房一套,以下简称商品房,经与乙方平等协商,双方自愿达成如下合同条款: 一、甲方用乙方的名义购买该商品房。购买商品房的合同等需签名 的书面材料由乙方签名,如不需由乙方签名的,亦可由甲方签名。 二、该商品房户型为,面积暂计为平方 米,价格为每平方米 元,购房款合计为元()三、该商品房的购房款及一切税费全部由甲方支付,甲方以乙方的 名义直接支付给开发商和其他收款单位,或以其它方式支付,但无论以何种方式支付,乙方都只是名义上的付款人,真正的付款人为甲方。 四、该商品房的占有、使用、收益、处分等一切权利归甲方所有, 乙方对该商品房不享有任何权利,并不得损害甲方的权益。 五、与该商品房相关的合同、房屋所有权证、收据、发票等书面材 料均由甲方收持。 六、今后如需将该商品房过户到甲方名下,乙方应无条件予以配 合,因办理过户手续而发生的费用由甲方承担。 七、如因商品房事宜,第三方与乙方发生纠纷,由甲方以乙方名义 进行处理,所需费用由甲方负担,后果由甲方承受。 八、履行本合同,乙方不需要甲方支付自己任何费用。 九、本合同一式三份,甲方执一份,乙方执一份,证人一份,均具 有同等的法律效力。 甲方:乙方:证人: 年月日年月日年月日

甲方:黄志远身份证号码: 梁宝琴身份证号码: 乙方:梁宝忠身份证号码: 韦燕身份证号码: 甲方看中商品房一套,以下简称商品房,经与乙方平等协商,双方自愿达成如下合同条款: 十、甲方用乙方的名义购买该商品房。购买商品房的合同等需签名 的书面材料由乙方签名,如不需由乙方签名的,亦可由甲方签名。十一、该商品房户型为,面积暂计为平方米,价格为每平方米 元,购房款合计为元()十二、该商品房的购房款及一切税费全部由甲方支付,甲方以乙方的名义直接支付给开发商和其他收款单位,或以其它方式支付,但无论以何种方式支付,乙方都只是名义上的付款人,真正的付款人为甲方。 十三、该商品房的占有、使用、收益、处分等一切权利归甲方所有,乙方对该商品房不享有任何权利,并不得损害甲方的权益。十四、与该商品房相关的合同、房屋所有权证、收据、发票等书面材料均由甲方收持。 十五、今后如需将该商品房过户到甲方名下,乙方应无条件予以配合,因办理过户手续而发生的费用由甲方承担。 十六、如因商品房事宜,第三方与乙方发生纠纷,由甲方以乙方名义进行处理,所需费用由甲方负担,后果由甲方承受。 十七、履行本合同,乙方不需要甲方支付自己任何费用。 十八、本合同一式三份,甲方执一份,乙方执一份,证人一份,均具有同等的法律效力。 甲方:乙方:证人: 年月日年月日年月日

借名买房协议书范本通用版2篇

借名买房协议书范本通用版2篇 Model agreement for buying house by borrowing name 合同编号:XX-2020-01 甲方:___________________________乙方:___________________________ 签订日期:____ 年 ____ 月 ____ 日

借名买房协议书范本通用版2篇 前言:协议书是社会生活中协作的双方或数方,为保障各自的合法权益,经双方或数方共同协商达成一致意见后签订的书面材料。协议书是契约文书的一种,是当事人双方(或多方)为了解决或预防纠纷,或确立某种法律关系,实现一定的共同利益、愿望,经过协商而达成一致后,签署的具有法律效力的记录性应用文。本文档根据协议书内容要求和特点展开说明,具有实践指导意义,便于学习和使用,本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下:【下载该文档后使用Word打开,按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1:借名买房协议书模板2021版 2、篇章2:借名买房协议书范文 篇章1:借名买房协议书模板2021版 甲方:王xx(乙方的父亲)身份证号: 张xx(乙方的母亲)身份证号: 乙方:王xx(甲方的儿子)身份证号: 张xx(甲方的儿媳)身份证号:

甲方夫妻因年龄所限不能用自己名义按揭购买房屋,经 乙方夫妻同意甲方用乙方的名义购房。该事宜经双方协商达成如下协议,以资共同遵守。 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定: ______年____月____日,甲方以乙方名义购买位于 ________________________的门面房一套,房屋建筑面积 _______________平方米,总价款合计人民币_____________元,房地产权证号为_____________________。 二、关于所购房屋权属约定如下: 甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有。 三、关于所购房屋付款的约定如下: 购房首付款、按揭房款等所有因所购房屋产生的款项均 由甲方承担,以上所有交款凭据均由甲方保管。 四、关于所购房屋的使用约定: 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用及处分的权利。 2、乙方享有对所购房屋的租金收益权利。

购买商品房的常见法律风险及防范

购买商品房的常见法律风险及防范 作者:湖北卓胜律师事务所熊学军律师发布时间:2006-11-1 [浏览次数:1674] 近几年来,随着我国房地产业的迅猛发展,商品房买卖纠纷也日益增多,全国各地法院及仲裁机构受理的商品房买卖合同纠纷案件数量逐年上升,此类纠纷占据民事案件相当大的比例,而买卖双方未诉诸法律而通过协商方式解决的此类纠纷数量更大。 之所以出现上述现象,一方面固然有开发商违约的原因,另一方面也与购房人法律知识及法律意识欠缺有很大关系。商品房买卖价款巨大,事关购房人重大利益,购房人自应十分谨慎。而商品房买卖涉及的法律问题众多且复杂,购房人更应十分谨慎。那么,购房人在向房地产开发企业购买商品房时应注意哪些法律风险呢?购房人又该如何防范这些法律风险呢? 风险一:向非商品房权利人购买商品房 根据现行法律规定,商品房的合法出售人应为商品房的权利人,即拥有商品房占地范围内出让性质的国有土地使用权,并投资建设商品房的房地产开发企业。非商品房权利人,无权出售商品房,否则不仅合同无效,购房人购房目的落空,购房人还得面临能否追回已付购房款的风险。 在一方提供房地产开发用地、另一方或多方提供资金、联合开发房地产项目的情况下,由于项目开发经营所有的手续(包括《商品房预售许可证》)均是以提供土地方名义办理的,只有提供土地方才能取得商品房预售许可证或现售备案证,故只有提供土地的房地产开发企业才有资格与购房人签订商品房买卖合同。提供资金方不能以自己名义与购房人签订商品房买卖合同,否则合同无效。此外,联合开发各方也不能以项目联合管理办公室或类似机构名义签订商品房买卖合同,否则因此类机构不具备法人资格,合同无效。 风险二:购买了不具备法定销售条件的商品房 根据现行法律规定,商品房预售实行许可制度,开发商只有达到商品房预售条件,并取得商品房预售许可证,才能预售商品房。商品房现售则实行备案制度,商品房具备现售条件后,开发商应当在现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发 主管部门备案。此外,凡被查封或所有权有争议的商品房及违章建筑、临时建筑,不得销售。已抵押的商品房,开发商如转让,应当通知抵押权人,并告知购房人商品房已抵押的情况,否则商品房转让行为无效。 随着我国商品房市场管理的逐步规范,目前全国各地已建立起商品房市场信息政府公示系统,判断开发商销售商品房是否合法,可以登陆政府相关网站,了解相关信息。在武汉市,购房人判断开发商预售或现售商品房是否合法,可登陆武汉房地产市场信息网,从中可以了解到拟购商品房是否取得商品房预售许可证、拟购商品房是否已限制出售、抵押或查封等信息,进而作出明智的选择。 风险三:开发商一房两售或一房多售

二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施

二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施 第一部分买家严格履约 1、购房资格 易犯错误:不少买家自以为资格没有问题,结果签约后资格核验不通过,导致合同无法继续履行,卖方有权解除合同,甚至要求赔偿违约金。以北京为例,常见的核验不通过情形有:社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。 律师支招:买家必须落实自己的购房资格是否完善,否则绝不签约。社保记录可以在官网查询;持身份证,在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间,先查询,后签约。 2、定金支付义务 易犯错误:未按时、足额缴纳定金,或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误,卖家就有可能根据迟延履行责任条款,解除合同。 律师支招:首先,支付定金是买家的义务,必须足额且准时支付,如果支付有困难,在订立合同前就必须考虑好,在订立合同时,根据自己的能力和状况作出约定。第二,现金支付的,必须让卖方给你出具收据;汇款转账的,必须支付到卖方本人的账户,或者卖方书面签字指定的收款账户,汇款后留存好汇款凭证,如果可以,最好让卖方出具收据。 3、首付款支付义务 常犯错误:首付款通过第三方监管平台支付的,常见的错误有:选错监管方式、选错监管机构。(首付款直接支付给卖家的,参见第2点) 律师支招:有一类监管,支取的条件是合同履行完毕后,持证明文件由监管机构放款,若期间发生任何纠纷,任何一方无法提取款项,此方式可取;还有一类监管,不少银行都提供,支取的条件是某个约定时间到来,则自动放款给卖家,此方式不可取,因为合同履行过程有很多变量,甚至纠纷,原定时间到了,买家未必已经取得相应房屋权利。有关监管机构,有些地方的不动产登记中心提供监管服务,可取;有些非常有诚信的中介机构,在银行开设有监管专户并在建设主管部门备案,可取;一些小中介未经备案的所谓监管账户,不可取,已发生多起卷款潜逃事件。 4、申请贷款义务 常犯错误:买家在合同中约定批贷的具体时间;买家没有约定第一次申贷失败后的处理方式。买家如果犯了第一个错误,极容易构成迟延履行,让卖家抓住机会解约;买家如果犯了第二个错误,申贷失败,自有资金难以支付,也会导致卖家解除合同。 律师支招:买家在合同中只能根据自身情况,约定何时提交申贷资料,而不能约定何时取得批贷通知,因为何时批贷是银行和公积金中心的权利,买家是掌控不了的;买家在合同中必须约定,第一次申贷失败后的处理方式,律师建议的方式是:若第一次申贷失败,买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请,再次申请失败的,应在N日内自行筹集款项支付(如买家有能力自行支付余款)/或选择约定:合同解除,双方互不承担违约责任,但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。 5、缴税义务 常犯错误:存量房买卖中,绝大多数地区都会约定由买家承担全部税款,不少买家未事先预判好税负大小,缴税时发现税负远超预期,导致骑虎难下。房屋交易税收复杂繁重,主要涉及契税、营业税、个人所得税、

标准版借名买房协议书模板

编号:_____________借名购房合同 甲方:________________________________________________ 乙方:___________________________ 签订日期:_______年______月______日

甲方:身份证号: 乙方:身份证号: 根据根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定,甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上。就甲方以乙方名义购房达成如下协议: 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定: 1、年月日,甲方以乙方名义购买集资房 (以下简称“所购房屋”)一套,乙方同意甲方以自己的名义购买以上房屋。 二、关于所购房屋权属约定如下: 1、甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有; 2、在所购房屋正式签订购房合同时,若能以甲方名义直接办理,乙方需配 合甲方完成变更购房户名的相关事宜;若不能以甲方名义办理,则继续 由乙方名义履行购房事宜。 三、关于所购房屋付款的约定如下: 1、甲方于年月日前,以乙方名义交纳购房定金人民币(大 写):。 2、购房定金、首付款、按揭房款等所有因所购房屋所产生的款项均由甲方承 担处理;以上所有交款凭据均由甲方保管; 3、若不能以甲方名义直接办理产权,在进行房屋产权变更时,甲、乙双方各 自承担自己的交易税。 四、关于所购房屋的使用约定: 1、甲方享有对所购房屋全权占有、永久使用、收益及处分的权利; 2、因甲方实际占有并使用该楼房,乙方不得做影响甲方正常使用的行为,在甲方使用过程中,涉及必须乙方出面签名等事项应给予配合。 3、乙方及其亲属不得对该房屋主张任何权益,更不得作为遗产发生继承关系。 4、乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人,包括父母、子女及配偶。 5、因甲方为该房屋的所有人及使用人,作为代理人的乙方和名义上的产权人,在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为,乙方以上行为均无效,造成甲方损失的应当承担相应责任。

购房签约的法律风险及注意事项

购房签约的法律风险及注意事项

购房签约的法律风险及注意事项 1.购买商品房的一般步骤 (1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司 房地产公司销售现房,按照<中华人民共和国城市房地产管理法>和<城市房地产开发经营管理条例>的规定,应当具备”五证”和”两书”。”五证”即:<国有土地使用权证>、<建设用地规划许可证>、<建设工程规划许可证>、<建设工程施工许可证>和<商品房销售(预售)许可证>,”两书”即:<住宅质量保证书>和<住宅使用说明书>,关键是检查有无<商品房销售证>。预售时应具备”五证”,关键是检查有无<商品房预售许可证>。 发展商应当明示的事项:一是开发资质和营业执照;二是商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;三是项目开发进度和竣工交付使用时间;四是项目及其配套设施的平面示意图;五是商品房的结构类型、户型、装修标准,公共和公用建筑面积的分摊方法;六是预售商品房的价格和付款方法;七是商品房预售的专用账户;八是物业管理事项;九是法律、法规规定的;其它事项。 (2)签订认购书 在和开发商沟通洽谈满意之后,购房者会到售楼处签订认购书,并交纳定金。在签订认购书前,作为销售方的开发商应将<签约须知>及相关的宣传资料和相关文件交给购房者,并应实事求是地介绍项目的进展情况。购房者一定要认真阅读<签约须知>及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时,因条款达

不成一致意见,卖方应退回定金。 (3)签订合同 购房者在售楼处签订认购书后,应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。买卖契约规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购买房产,都要对契约的每一条进行审查、询问。在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人明示<商品房销售管理办法>和<商品房买卖合同示范文本>;对示范文本的补充部分要格外重视。 (4)办理预售登记及转让 登记:办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要,对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内,买卖双方应到房屋土地管理部门办理预售预购登记手续。一般由开发商统一办理,买卖双方也能够共同委托律师办理上述手续。 转让:买方如转让其预购的商品房,买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签字之日后,双方持有关证件到房地产管理部门办理登记,在转让登记上签字。 (5)办理人住 在购房人入住前,发展商要统一审查其付款情况,确认无误后再签收房屋交接验收单。同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款,因此人住前,必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同,交纳物业管理费用。需特别强调的是,签

借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读

借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读 随着一二线城市和部分三线城市房地产市场的火热,很多城市采取了限购、限贷措施,导致一部分刚需消费者无法在这些热点城市购房,房地产价格的突飞猛进,也使得一部分投资客盯准了这些市场作为投资获利的工具,但苦于没有购房资格,同时,一些单位为解决职工住房困难建设了一部分集资房,这部分集资房价格因为土地属于划拨,建房成本较低,房价每平方米低于市场价几千元,有些职工因为自身资金紧张,或者不愿意要集资房,但也不想让这个难得的机会浪费,于是借名买房的故事便诞生了,故事的主角自然是借名人和被借名人,配角时有时无,存在时就是善意第三人。因为房地产价格的暴涨,利益的诱惑,借名人和被借名人围绕借名买房的效力争锋相对,置朋友情、同学情、亲情于不顾,演绎了一场场诚信与背信的“爱恨情仇”,甚至不惜对簿公堂,裁判者对此亦有不同的理解,有认为双方违反政策规定,借名协议无效的;有认为借名买房不存在,实际上是借钱买房的;但也有认为借名买房是双方真实意思表示,协议有效的。还好,将于明年实施的《民法典》对借名买房的效力有了明确说法,终于让人有了一种拨云见雾的感觉。本人现从借名买房的两起案例,引发的对该行为效力的思考,结合《民法典》第215条的规定,解读立法者对该行为的定性以及处理思路。 案例一 借名人韩某与被借名人高某是战友,高某单位建设集资房,其虽当时住在80年代建设的老楼顶楼,上下很不方便,但因为自身经济困难,所以不打算购买集资房,但也不想浪费这个难得的机会。正好韩某的女儿因为孩子上学在四处找房,而这个房子恰好离学校很近,索性卖给她吧,这样也能落个人情。经与韩某女儿协商,双方签订了房屋转让协议,韩某女儿同意给高某支付5万元转让费,所有的购房款和入住、办证等费用由韩某女儿支付,待房产证办下来5年符合转让条件后,高某协助韩某女儿办理过户手续,如高某反悔须支付违约金10万元给韩某女儿。之后,韩某女儿给高某支付5万元转让费,并支付了全部房款和入住费用,将房屋装修完毕后,办理了入住。居住了三年多后,房屋的价格涨了两倍多,此时,高某拿着单位的一份因房屋是集资房,单位不同意其转让的证明找到韩某女儿,要求韩某女儿将房屋退还给他,他将购房款和转让费装修费退还给韩某女儿。这时,韩某女儿才知道早在一年半前,高某就已经拿到了房屋产权证,但一直没有告诉她。高某女儿坚决不同意退房,高某随即向当地法院起诉,请求

借名买房纠纷民事起诉状范本

遇到房屋土地纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>> https://www.sodocs.net/doc/557786140.html, 借名买房纠纷民事起诉状范本 所谓借名合同,顾名思义就是借用他人名义与第三方订立的书面合同。既然是合同,那么就应当具备一般合同的构成要件。今天赢了网小编为你整理了以下内容为您答疑解惑,希望对您有所帮助。 民事起诉状 原告:于××,男,汉族,1960年×月×日生 住址:×× 被告:山东×有限责任公司 法定代表人:张××职务:董事长 联系电话:××地址:×× 被告:朱××男汉族1957年×月×日出生

住址:××联系电话:×× 诉讼请求 1、判令解除《中价商品住宅内部认购协议书》 2、判令第一被告返还房屋认购金30万元并按认购金金额承担违约金30万元,合计60万元。 事实和理由 第二被告系第一被告的职工。2017年3月11日原告与第二被告以书面的形式约定:原告以第二被告的名义认购第一被告开发的××中价房,原告支付购房款,因该商品房产生的权利义务由原告承担。同日,第二被告依约与第一被告签订了《中价商品住宅内部认购协议书》,原告依约缴纳了商品房认购款30万元(见收据)。该协议书载明第一被告应于2017年10月31日按约定的交房标准交付该房屋及逾期交房的违约责任。时至今日,第一被告没有按照约定交付该房屋。据原告了解,第一被告承诺交付的房屋根本没有开发建设,其行为构成欺诈。

综上,原告以第二被告名义与第一被告签订的《中价商品房内部认购协议》是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,应为有效合同。根据《合同法》的相关规定,依法成立的合同,受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。第一被告没有依据双方的约定全面履行自己的义务,其行为严重侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《认购协议》及其他相关规定,第一被告应返还房屋认购金30万元并且依约向原告按认购金金额承担违约金30万元,两项合计60万元。为此,特向贵院提起诉讼,请求法院支持原告的诉讼请求。 此致 ××人民法院 起诉人:于×× 2017年×月×日 以下房产纠纷起诉状整理,更有专业律师提供法律咨询, 民事起诉状是原告向人民法院提起诉讼的书面依据。主要应写明下列事项:

借名买房纠纷案例

借名买房纠纷案例 (一)基本案情: 2012年6月,孙XX、李XX将其儿子孙1XX起诉至XXX人民法院,称为了晚年养老,于2003年4月23日借用儿子孙1XX的名义购买了北京XXX区XXXX房屋一套。该房为经济适用房,其已全部支付首付款和按揭贷款。其后,我们来北京就居住在该房屋,平时由女儿孙2XX 照管,该房屋全部费用支出均由我二人负责。最近,孙1XX不知何时将该房屋房产证拿走,并告知将要把房子卖掉,我们不同意。孙1XX就趁我们不再北京期间将房屋锁匙换掉,并将我们的物品损坏。而后,我们得知孙1XX 已将该房屋过户给其妻子王XX,孙1XX和王XX 的行为已经侵犯了我们的合法权益,故诉至法院,要求孙1XX和王XX将房屋过户至孙XX 名下,如无法过户,则按照市场价150万元赔偿我们。一审法院经审理后,判决孙1XX和王XX协助孙XX将涉案房屋过户至其名下。后孙1XX和王XX不符判决,遂提起上诉。 (二)法院分析说理: 一审法院认为:孙XX和李XX所提交之银行卡业务单据、房屋认购协议、按揭协议及购买款支付凭证、贷款清偿回执等证据相互印证,可以证明孙XX和李XX在涉案房屋购买过程中,给付了孙1XX与涉案房屋购物款相当的款项,孙1XX否认涉案房屋系孙XX和李XX出资购买,但与其2012年6月9日所书写之欠条内容明显相悖,且其主张相关汇款被其另作他用之辩解亦无相应证据支撑,故对其辩解,法院不予采信。从本案已查明的事实来看,可以认定孙XX和李XX主张的其二人借用孙1XX名义购买涉案房屋之事实成立,涉案房屋所有权应归属与孙XX和李XX,该房屋在购买时系经济适用房,现在已经具备了过户条件,故孙XX和李XX要求过户之请求,法院应予支持。 二审法院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙XX和李XX主张其二人系借用孙1XX名义购买涉案房屋,根据查明事实,涉案房屋系孙1XX以个人名义与北京XXX房地产开发公司签订买卖协议并交纳购买款,后涉案房屋登记在孙1XX名下;现孙XX和李XX主张其二人与孙1XX之间存在借名购买涉案房屋的口头约定,但孙1XX予以否认;根据现有证据,孙XX和李XX与孙1XX之间并无借名购买涉案房屋的书面约定,且孙XX和李XX并未提交充分证据证明其二人与孙1XX之间存在借名购买涉案房屋的其他相关约定,因此,孙XX和李XX向法院主张要求涉案房屋产权登记人为其办理房屋所有权转移登记,本院认为,其理由不充分,而原审法院支持孙XX和李XX的诉讼请求,处理不当,本院予以纠正。至于,孙XX和李XX曾向孙1XX名下账户汇款,孙XX和李XX可以就该汇款另行主张权利。故 (三)判决结果 一审法院判决结果: 判决孙1XX和王XX协助孙XX将涉案房屋过户至其名下。 二审法院判决结果: 1、撤销一审法院作出的XXXX号民事判决;

房地产法律风险防范手册

房地产法律风险防范手册 (2012年版) 冼汉瑞徐美宁薛志辉编 目录 前言 第一章、购房法律风险防范 一、一手房购房法律风险防范 二、二手房购房法律风险防范 第二章、房地产开发前、中、后期各环节法律风险防范 一、房地产公司收购法律风险防范 二、合作开发房地产项目法律风险防范 三、工程建设法律风险防范 四、房屋销售法律风险防范 五、房地产开发报建销售各类证照办理的法律风险防范 六、物业管理纠纷法律风险防范 前言 自房改政策实施已来,房地产业在中国获得了空前的发展机遇,房价亦随着国家宏观政策的变化迭荡起伏。 受2008年国际金融危机影响,中国经济下滑、房价急跌,中国政府于是在2008年底出台了一系列扶持经济发展的宽松货币政策。宽松货币政策的直接导致2009年房价急剧上升。随着2009年底以来国家对房地产市场调控的不断深入及2011年欧债危机的影响,坚挺的房价终于在2011年9月有了降价的迹象,这种降价的预期也在不断的强烈和深入人心。 房价上涨时,购房者处于相对弱势,与开发商、一手业主谈判的空间小,而且大家都获得了房价上涨的利益,故而相安无事;房价下跌时,购房者处于相对强势,与开发商、一手业主谈判的空间变大,而且购房者极易受房价下跌的影响或挞定、或违约、或设法找到对方违约事由。 因此,在房价处于下降通道的阶段,房屋买卖双方的谈判空间加大,单方制订对自己有利条款要求对方遵守已不太可能,这就需要平衡买卖双方的利益。在让步与平衡的博弈过程中,买卖双方都需认真考虑合同条款与潜在法律风险,以免日后发生法律纠纷。这就需要专业律师为买卖双方提供法律服务。 同时,由于现时房价下行拐点的预期强烈,房地产开发活动日益萎缩,房地产项目并购将会日益增多。项目并购涉及的投资巨大、法律问题和风险较多,一旦出现法律风险则损失无法估量。为此,我所房地产部资深律师团队专门编制了房地产开发建设前、中、后期各环节的法律风险防范。 第一章、购房法律风险防范 一、一手房购房法律风险防范 (一)、买卖双方不具备主体资格的法律风险 防范措施: 1、弄清卖方主体 仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致。购房者在签订《商品房买卖合同》时,无论接触的是开发商还是其委托的销售公司,都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司),在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样

借名购房协议书通用版

协议编号:YTO-FS-PD352 借名购房协议书通用版 In Order T o Protect Their Own Legal Rights, The Cooperative Parties Negotiate And Reach An Agreement, And Sign Into Documents, So As To Solve Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards

借名购房协议书通用版 使用提示:本协议文件可用于合作多方为了保障各自的合法权利,经共同商议并达成协议,签署成为文件资料,实现纠纷解决和达到共同利益效果。文件下载后可定制修改,请根据实际需要进行调整和使用。 甲方:身份证号码: 乙方:身份证号码: 一、甲乙双方基于客观真实的情况共同作出以下约定: 1、因甲方因故不能购买新的住房,现甲方委托乙方以乙方名义向业主购买房屋一套,乙方接受甲方的委托。 2、由甲方以乙方名义签订《商品房买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续,甲乙双方均认可银行首付款及每月的按揭贷款等所有购房相关费用全部由甲方支付,乙方分文未付,甲方是实际出资人。 二、甲乙双方经协商一致的基础上达成如下协议,双方共同严格遵守。 1、乙方代甲方购买的房屋(房地权证号:粤房地权证号)所有权归甲方所有,甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利,乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利,亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。

借名买房对借名人会有哪些影响

生活中很多人由于没有购房资格,借用他人名字买房。说房网靳双权律师说,借名买房风险大,所以大家尽量不要借名买房。那么借名买房对借名人有什么影响呢? 我的一个朋友,别人用她的名字贷款买房,说五年后房子会过户她名下,那个人又用这套房贷款30万,跑路了,她怎么办?对她以后有影响吗? “借名买房”风险: “借名买房”房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人,被借名之人为名义购房人或出名人。 一般是出于以下原因: (1)规避法律或者政策:购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。 (2)转移财产逃避债务:债务人不履行到期债务的,债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先就把房屋登记在他人(一般是亲人)名下,给债务人和法院以自己无财产的假象。 (3)贪图便宜享受优惠:比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款,于是以别人的名义办理公积金贷款。 (4)简便手续,减少税费:比如,父母为了逃避将来有可能开征的遗产税,以未成年人的名义购买房屋等等。 【风险】 虽然借名买房一般都发生在熟人甚至亲人之间,但现实生活中还是存在诸多风险,对于实际购房人来说: 1、名义购房人反悔,不承认借名买房之事,要求实际购房人腾房; 2、房屋被名义购房人擅自处分,实际购房人无法对抗善意第三人; 3、因名义购房人对外债务,房屋被债权人申请法院强制执行; 4、名义购房人意外死亡,房屋因为继承关系被其他人继承; 5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。 另外,对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险,以自己名义购房或者按揭贷款,留

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