物业管理机构设置及各部门管理制度

物业项目管理机构设置人员配置及岗位职责

物业项目管理机构设置人员配置及岗位职责 第一节项目管理机构和岗位设置 一、项目管理机构设置 物业公司拟设立物业服务中心作为本项目的物业管理服务的日常办事机构。物业服务中心下设：综合部、客户服务部、工程部、秩序维护部、财务部，共计5个部门，具体实施各项服务工作。 物业服务中心管理架构图 物业服务中心 物业项目经理 客户服务部工 程 部 秩 序 维 护 部 综 合 部 财 务 部 二、部门设置及其职责 （一）综合部职责 1、负责统筹物业服务中心的行政、后勤、信息、人事、采购及仓管工作，以及其他行政管理工作。 2、负责组织安排物业服务中心会议，传达会议精神。 3、负责物业服务中心各类公告、通知等相关公文的起草、印发、存档等工作，处理公司的来往信函及客户工作，负责物业服务中心机密文件资料及信息的保密工作。 4、负责统筹物业服务中心的合同和档案资料。 5、负责或协助组织、策划物业服务中心的有关活动。 6、配合公司人事部门做好管理人员聘用及升降任免等人事管理工作。 7、负责物业服务中心操作层员工的聘用、离职等相关人事工作。 8、负责相关服务人员的培训、考勤及劳动纪律督察考核工作。 9、负责材料的验收、入库、保管及出库工作。

10、负责物业服务中心固定资产与低值易耗品管理及清查工作。 11、负责合格供方目录建立及初审评定工作。 12、配合政府部门（属地派出所、居委会、街道等）做好各项相关工作，并及时将政府有关政策传达至业主/住户。 （二）客户服务部职责 1、以服务业主为宗旨，全面负责整个小区的日常物业维护、服务和管理工作的整体安排，包括处理业主/住户咨询和投诉、开展各种有偿、代办服务、维修服务、小区保洁服务、秩序维护服务、绿化养护服务等工作的协调开展。 2、定期针对业主/住户开展回访及意见征询活动，分析汇总其反馈意见及建议，有针对性地融入日常的管理工作中去。旨在最大程度地满足业主 /住户的可行性服务要求以及不断提高管理服务水平。 3、依据各部工作职责，针对小区的管理采取主动巡视与受理业主/住户服务相结合的方式。 4、主动巡视：发现问题并及时采取措施，防患于未然中，并以出通告、管理快讯、上门重点回访等方式告知相关业主/住户，以达到推进管理工作，主动解决问题之目的。 5、受理服务：通过小区对外客户服务窗口，接受来自业主/住户的各种服务请求及投诉，第一时间传达到相关部门实施整改，并通过规定程序解决问题。 6、定期与业主委员会取得沟通（例会方式），执行业主委员会的决议，并将管理服务工作作出书面汇报及总结。 7、设立业主/住户档案，对每一户业主/住户从办理入住到居住进行全过程跟踪档案管理，并对小区的业主/住户按自住/租赁/空置类别区分，建立类别档案，包括外籍、外地人员性质、居住人口、宠物户口等方面，在日常工作中针对上述特性，细化对待各类住户的服务方式，力争体现细致入微、未雨绸缪的服务方针，从而提高业主/住户的服务满意度，最终体现物业服务费收缴率的稳定。 8、负责业户入住、装修等手续办理。 9、负责业户日常报修、投诉、求助、查询等业务的客服处理，并做好有关回访工作。 10、积极开展便民服务，满足客户各种合理需求。 11、加强与业主及租户的沟通联系，定期开展业主评议活动、组织策划各类文化活动，建立良好的客户关系，并经常征询意见，不断改善服务质量。 12、负责业户物业服务费的日常收缴，及时追缴各类欠费，并适时根据财务部提供的相关数据公布收支情况。 13、负责制订保洁工作计划，合理安排各类日常或阶段性清洁工作。 14、负责制订培训计划，组织员工业务培训和工作考核，并做好日常督导检 查工作。

安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备

关于印发《建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法》和《危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》的通知 各省、自治区建设厅、直辖市建委，江苏省、山东省建管局，新疆生产建设兵团建设局： 现将《建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法》和《危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》印发给你们，请结合实际，贯彻执行。 中华人民共和国建设部 二○○四年十二月一日 建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法 第一条为规范建筑施工企业和民建设工程项目安全生产管理机构的设置及专职安全生产管理人员的配置工作，根据《建设工程安全生产管理条例》，制定本办法。 第二条本办法适用于土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程的新建、改建、扩建和拆除等活动。 第三条安全生产管理机构是指建筑施工企业及其在建设工程项目中设置的负责安全生产管理工作的独立职能部门。 建筑施工企业所属的分公司、区域公司等较大的分支机构应当各自独立设置安全生产管理机构，负责本企业（分支机构）的安全生产管理工作。建筑施工企业及其所属分公司、区域公司等较大的分支机构必须在建设工程项目中设立安全生产管理机构。 安全生产管理机构的职责主要包括：落实国家有关安全生产法律法规和标准、编制并适时更新安全生产管理制度、组织开展全员安全教育培训及安全检查等活动。

第四条专职安全生产管理人员是指经建设主管部门或者其他有关部门安全生产考核合格，并取得安全生产考核合格证书在企业从事安全生产管理工作的专职人员，包括企业安全生产管理机构的负责人及其工作人员和施工现场专职安全生产管理人员。 企业安全生产管理机构负责人依据企业安全生产实际，适时修订企业安全生产规章制度，调配各级安全生产管理人员，监督、指导并评价企业各部门或分支机构的安全生产管理工作，配合有关部门进行事故的调查处理等。 企业安全生产管理机构工作人员负责安全生产相关数据统计、安全防护和劳动保护用品配备及检查、施工现场安全督查等。 施工现场专职安全生产管理人员负责施工现场安全生产巡视督查，并做好记录。发现现场存在安全隐患时,应及时向企业安全生产管理机构和工程项目经理报告；对违章指挥、违章操作的，应立即制止。 第五条建筑施工总承包企业安全生产管理机构内的专职安全生产管理人员应当按企业资质类别和等级足额配备，根据企业生产能力或施工规模，专职安全生产管理人员人数至少为： （一）集团公司——1人/百万平方米·年（生产能力）或每十亿施工总产值·年，且不少于4人。 （二）工程公司（分公司、区域公司）——1人/十万平方米·年（生产能力）或每一亿施工总产值·年，且不少于3人。 （三）专业公司——1人/十万平方米·年（生产能力）或每一亿施工总产值·年，且不少于3人。 （四）劳务公司——1人/五十名施工人员，且不少于2人。 第六条建设工程项目应当成立由项目经理负责的安全生产管理小组，小组成员应包括企业派驻到项目的专职安全生产管理人员，专职安全生产管理人员的配置为： （一）建筑工程、装修工程按照建筑面积： 1、1万平方米及以下的工程至少1人； 2、1万～5万平方米的工程至少2人；

物业管理机构设置及各部门管理制度知识讲解

公司物业管理机构及思兰雅苑小区管理处人员设置 一、公司管理机构设置 1、公司管理机构设置图 2、公司各职能部门工作目标

（四）工程管理部工作目标

二、思兰雅苑小区管理处人员设置 （一）管理处人员编制： 共计：99名 物业管理处办公室：主任 1名 副主任 1名客户服务部：客服主管 1名 客服专员 2名财务管理部：收费员 1名工程管理部：机电主管 1名 空调工 1名 电梯工 1名 维修主管 1名 维修工 3名秩序管理部：保安主管 1名 保安员 45名 消防主管 1名 车辆主管 1名

车辆管理员 2名 环境管理部：保洁主管 1名 保洁员 14名 绿化主管 1名 绿化养护工 12名 管理制度汇编 一、客户服务部管理制度 第1章总则 第1条为了更好地为广大业主/住户服务，提高物业公司客户服务部工作水平，维护物业公司形象，特制订本制度。 第2条适用范围 本制度适用于公司客户服务部的日常管理和和务工作。 第3条客户服务部工作范围 1、负责住户入住与装修手续的办理，负责住户房屋及设施、公共设施等工程的维修接待、下单安排、跟踪和回访工作。 2、负责住户投诉的处理工作及日常与住户的沟通协调工作。 3、定期组织开展文化娱乐活动，丰富社区文化生活，增强社区凝聚力。 4、按市物价局公布的收费标准和有关管理规定，及时向业主/住户催缴及收取相关物业管理费用，根据计划财务部提供的相关数据公布收支情况。 第2章值班管理

第4条客户服务部实行全天候值班，24小时为业主/住户提供服务。第5条客户服务部中午值班时间为12:00~13:30，由当班轮值客户服务专员负责；夜班值班时间为17:30~次日8:30，由工程管理部水电维修员在客户服务部轮流值班。 第6条客户服务专员负责当值班期间接待各类来电、来访，并将来电、来访内容及时记录在登记表上，并通知相关部门人员处理；对业主/住户的报修来电、来访，还应及时开具《维修派工单》，并通知工程管理部相关人员。 第7条夜班维修值班人员当值班期间按客户服务部工作程序负责接待各类来电、来访，将来电、来访内容记录在夜班值班记录表上，并通知相关部门人员处理；对业主/住户的报修来电、来访，能维修处理的，应及时维修处理，否则应告知住户次日安排维修。 第8条夜班期间不能及时处理的投诉、报修等问题，应在次日与客户服务专员交接班时根据夜间值班记录表上登记的情况，由当值客户服务专员及时填写相应的《维修派工单》或《投诉记录表》，通知相关部门处理。 第3章交接班管理 第9条客户服务部值班人员无论客户服务专员还是夜班维修值班人员，均应提前15分钟到岗，办理现场交接手续。 第10条交班人员应向接班者交代班内遗留问题及应注意事项，业主/住户报修、投诉及其他重大事项应有书面记录。 第11条交班同时应将常用工具、器械点交清楚，明确责任。

万科物业人力资源规划 组织架构设计等

曾阿牛“讲述真实的万科物业”系列之二---HR规划、万科物业组织架构、岗位设置及编制规范 （一）万科物业HR规划 一、操作流程图示 二、编制HR规划的Sept Sept1：制定职务编写计划。根据企业发展规划，综合职务分析报告的内容，来制定职务编写计划。编写计划陈述企业的组织结构、职务设置、职位描述和职务资格要求等内容。制定职务编写计划是描述企业未来的组织职能规模和模式。 Sept2：根据企业发展规划，结合企业HR盘点报告制定人员盘点计划。人员配置计划陈述了企业每个职务的人员数量，人员的职务变动，职务人员空缺数量等。制定配置计划的目的是描述企业未来的人员数量和素质构成。 Sept3、预测人员需求。根据职务编制计划和人员配置计划，使用预测方法来预测人员需求预测。人员需求中应陈述需求的职务名称、人员数量、希望到岗时间等。最好形成一个标明有员工数量、招聘成本、技能要求、工作类别，及为完成组织目标所需的管理人员数量和层次的分列表。 Sept4、确定员工供给计划。人员供给计划是人员需求的对策性计划。主要陈述人员供给的方式、人员内外部流动政策、人员获取途径和获

取实施计划等。通过分析劳动力过去的人数、组织结构和构成以及人员流动、年龄变化和录用等资料，就可以预测出未来某个特定时刻的供给情况。预测结果勾画出组织现有HR状况以及未来在流动、退休、淘汰、升职以及其他相关方面的发展变化情况。 Sept5、制定培训计划。为了提升企业现有员工的素质，适应企业发展的需要，对员工进行培训是非常重视的。培训计划中包括培训政策、培训需求、培训内容、培训形式、培训考核等内容。 Sept6、制定HR管理政策调整计划。计划中明确计划内的HR政策的调整原因、调整Sept和调整范围等。其中包括招聘政策、绩效政策、薪酬与福利政策、激励政策、职业生涯政策、员工管理政策等。Sept7、编写HR部费用预算。其中主要包括招聘费用、培训费用、福利费用等用的预算。 Sept8、关键任务的风险分析及对策。每个企业在HR管理中都可能遇到风险，如招聘失败、新政策引起员工不满等等，这些事件很可能会影响公司的正常运转，甚至会对公司造成致命的打击。风险分析就是通过风险识别、风险估计、风险驾驭、风险控制等一系列活动来防范风险的发生。 万科物业组织架构、岗位设置及编制规范 一、公司组织架构 注：虚线部分为公司常设性工作小组，成员由公司指定专人兼任。 万科物业实行职能推动型的公司管控模式，公司管理总部按行政、HR、财务、品质四条专业线对公司主营业务进行强势管控，公司各职能部

物业公司人员配置标准与人员编制

物业管理人员配置、定额（建议） 物业管理——刘大山一．组织架构与岗位设置管理标准作业规程 1 ．目的规范公司组织架构与岗位设置的一般原则及调整方法。 2 ．适用范围 : 适用于物业管理有限公司及下属物业管理处的组织架构及岗位设置管理工作。 3 ．职责 １）总经理负责组织架构与岗位设置的审批。 ２）人事部负责组织架构与岗位设置的制定和管理。 4 ．程序要点 1 组织架构的设置与调整 a 物业管理公司组织架构设置的一般模式： 一般情况下，公司管理单一物业时，公司设置为：办公室（含行政、人事部）、经营部、财务部、客户服务部、工程维修部、保安部、保洁部（含绿化）； 一般情况下，公司员工人数在 800 人以上或管理处数量在 2 个以上时，公司机关设置为：行政部、人事部、财务部、品质部、经营部；

各管理处设置为：客户服务部、工程维修部、园林绿化部、保安部、保洁部。 未导入 ISO9000 质量管理体系的公司可不设品质部。 b 组织架构的设置工作由公司总经理牵头组织制定，报董事会批准后执行。 c 一般情况下，组织架构每年末可依据实际情况进行调整（确有调整必要时）由人事部组织各相关部门写出组织架构的运作情况提交总经理，由总经理召开办公会议议定，需对组织架构进行调整是时，报董事局审批后执行。 d 各部门职责 品质部职责 负责员工的绩效考评工作； 负责 ISO9000 质量体系文件的制定、编制、培训、实施监控与维持和改进； 负责具体组织 ISO9000 质量体系内审和质量运行状态的检查与考核； 负责 ISO9000 质量体系文件和资料的控制； 负责处理其他与运作质量有关的事务；

物业公司机构设置及职能

物业管理有限公司深圳市xx公司机构设置及职 能 根据经营和管理的需要明确进一步改革完善公司的管理制度，为了适应市场竞争，公司的运作机构和程序。 一、公司机构设置及职能如下：

1 （一）管理职能部门 1、负责公司整体运作的计划、组织、管理、控制、人事、市场拓展等任务，建立科学的管理体系。 2、公关、协调、沟通公司内部、本专业的上级单位及区、市主管部门并建立良好的沟通关系，随时地掌握信息动态。 3、掌握、熟悉本体系、本xx公司系统、本专业、本行业的有关政策、法规、要求、评级、创建等工作。 4、掌握、熟悉人力资源的四大模块、项目管理的五过程九模块、品质体系、流程管理等现代管理工具。 通过授权与控制完成对部门和项目的业务服务的需求，控制成本，保证项目的、5服务质量。保证利润。 公司管理职能部门由财务管理部、行政办公室、人力资源部、市场拓展部组成。 6、对公司的整体的行政后勤、成本核算、利润、绩效、考核、评价等体系全面管理。并对管理结果负责。 二）专业职能部门（1、负责公司各个管理服务部门运作的计划、组织、管 理、控制、人事、市场等任务，建立科学的管理体系。 2、公关、协调、沟通公司内部、本专业的上级单位及区、市主管部门并建立良好的沟通关系，随时地掌握信息动态。 3、掌握、熟悉本体系、本xx公司系统、本专业、本行业的有关政策、法规、要求、评级、创建等工作。

4、掌握、熟悉人力资源的标准模块、项目管理的五过程九模块、品质体系、流程管理等现代管理工具。 5、通过授权与控制完成对项目的业务服务的需求，控制成本，保证项目的服务质量。保证利润。 6、公司专业职能部门由物业管理部、环境秩序部、工程技术部组成，并由这些部门负责人形成专业管理委员会(或专业技术委员会)。对公司的所有物业服务项目进行全面专业的管理，通过制定标准、制度、流程、培训、训练、成本核算、绩效、考核、评价、控制等管理工具，保证利润和服务质量。并对管理结果负责。 （三）执行部门 1、主要指我公司的物业管理服务项目（主要是执行和操作任务）。本公司实行物业2 管理服务综合专业一体化的物业服务模式。由物业管理服务单位为客户提供直接的、现场的、热情的、主动的、礼貌的、迅速的、安静的一体化贴心服务。 2、管理服务单位以客户服务中心为中心进行服务。通过信息的反馈及时迅速地为客户服务。管理单位主要负责人通过与客户、员工的倾听、沟通、了解掌握需求及时地解决问题。并建立良好的客户、员工关系。保障提供优质的服务理念。 3、管理单位主要负责人通过参与、制定、熟悉、理解、掌握和修改工作标准和流程，按客户需求完成服务的具体行为，严格地执行公司的各项工作标准、操作规程和管理制度，对客户的要求必须迅速到场圆满解决问题。确保客户满意。 4、管理单位主要负责人制定工作计划和管理制度。实行绩效考核表、物业管理报告、计划表、成本控制、品质管理报告等方法的执行层面的手段和现场训练、业主员工沟通、抽样检查等操作规程进行控制。 5、接受公司的绩效和监督、检查完成各项指标。 6、执行部门（服务部门）由物业管理服务中心、物业管理服务处、物业管理服务组、房屋机电设备维修保养中心等单位组成。对本项目整体结果负责。 （四）程序 1、由公司股东会、董事会负责公司的重大决策和监督。 2、由公司主要部门负责人组成经营班子，报股东会、董事会批准确定，对公司的经营管理负责。 3、由公司职能部门负责人组成经理办公会，决定公司重大事情及日常管理工作。 4、由职能部门经理、执行部门经理组成中层管理干部会，解决协调工作中的问题，反馈员工反映的问题、合理的建议，提出改进方法。 5、由专业管理委员会根据情况和需要通过办公会，负责设立、合并或撤消管理处事宜，选聘、招聘合格的管理处主任（管理处主要负责人），为客户提供优质服务，保证公司项目的质量。 6、由经营班子、职能部门负责人组成绩效考核委员会，负责全公司的绩效考核工作。 7、由专业管理委员会牵头通过经理办公会对公司的服务项目进行成本核算。 8、由市场部牵头会同经营班子、管理班子完成市场开拓，实现利润。

设置安全生产管理机构

设置安全生产管理机构 关于成立安全生产管理机构安全部的通知 各部门、项目部: 为了全面贯彻实施《中华人民共和国安全生产法》，进一步提高企业，工程建设的安全生产管理水平，适应安全生产新形势要求，推动企业进一步落实《安全生产法》基本要求，切实落实我司安全生产主题责任活动领导，经研究决定新一届公司企业安全管理机构，设置为安全部。该部门负责各项安全生产事务。 附:安全生产管理机构安全部工作职责 主题词:中集机构设立安全部 中集建设集团有限公司 2010年5月8日印发 安全生产管理机构安全部工作职责一、安全管理机构组织 安全生产管理是企业管理的重要组成部分，是保证生产顺利进行、防止伤亡事故发生、确保安全生产而采取的各种对策、方针和行动等总称，安全生产管理机构的职能在于计划、决策、组织、指挥、协调、控制、监督。 (一) 安全管理保证体系 1、施工现场建立以项目经理为首的生产指挥保证体系，实行“管生产必须同时管理安全”原则; 2、施工现场配合建立以党支部为首的思想政治工作保证体系; 3、施工现场配合建立以工会主席为首的群众监督保证体系; 4、施工现场建立以项目负责人为首的技术安全保证体系; 5、施工现场建立以安全员为首的专业安全检查保证体系; (二) 安全管理领导小组

施工现场建立以项目经理为组长的安全管理领导小组，明确项目经理是施工现场安全管理的第一责任者，安全管理领导小组成员可由项目其他管理人员及作业对现场负责人组成。 二、专职安全员配置 (一)施工现场必须按规定设置专职安全员，专职安全员必须经安全监督部门培训考核，持证上岗，并由建设部人事教育司发放继续教育证书。 (二)专职安全员配置的一般规定: 1、施工面积10000M2以下时，必须至少有一名专职安全员; 2、施工面积10000M2以上时，必须设2-3名安全员; 3、施工面积50000M2以上时，必须设不同专业专职安全员，组成安全管理组 进行安全监督检查; (三)专职安全员上岗证 1、专职安全员应按建设部的规定，每年集中培训40学时，经考核合格后才能上岗。 2、专职安全员上岗证复印件必须是符合规定的有效证件。 三、安全生产管理机构和人员的工作职责 1、贯彻执行安全生产工作条例及有关安全技术劳动法规。 2、做好安全生产的宣传教育和管理工作，总结交流推广先进经验; 3、经常深入基层，指导下级安全技术人员的工作; 4、掌握安全生产情况，调查研究生产中的不安全问题，提出改进意见和措施; 5、组织安全活动和定期安全检查; 6、参加审查施工组织设计(施工方案)和编制安全技术措施计划，并对贯彻执 行情况进行督促检查;

物业管理项目的运作

物业管理项目的运作 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】

物业管理项目的动作 物业管理企业通常下设一个物业管理机构负责某一具体物业管理项目的管理和运作。我们称之为“项目管理部门”，简称“项目部”，对其负责人称“经理”。 一、物业管理项目部组织机构的设置 在目前物业管理企业管理方式中，主要有三类情况：一是公司管理规模较小，只管理两三个项目，未明确设立项目部，基本上由公司直接管理；二是管理规模较大的公司，下辖十几个、几十个管理项目，采用公司统一管理、各项目部具体操作的运作方式；三是管理规模很大，包括跨区、跨省的物业管理项目，公司一般采用类似于事业部制组织形式，使各大项目具有较强的独立运作能力。 （一）项目部组织机构常用形式 物业管理项目部组织机构设置原则是统一领导，分级管理，实用高效，一专多能。一般根据管理项目的规模、类型以及自身人、财、物等资源情况，选择适宜的组织形式，包括直线制、直线职能制和事业部制等。 1.直线制。直线制机构适应于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理（图示）。其特点是物业管理项目经理亲自执行全部管理职能，采取垂直管理方式，不设中间职能部门。优点是体系简单、环节少、效率高，项目经理集指挥与管理职能于一身。但直线制机构无法适应较大规模和较复杂的管理项目。 上图也可以简化为下图形式。直线制组织机构根据物业项目具体情况来设置班组，班组可以分属事务助理或主管管理。 2.直线职能制。这是目前物业管理项目部普遍采取的组织形式。在直线制基础上，本形式为项目部各级负责人适当增加了职能机构和专职人员，他们既能在各自职能范围内直接指挥下属单位，又服从于项目经理统一领导（下图）。直线职能制适应于较大规模、较复杂的物业管理项目，其优点是既能发挥职能机构专业管理作用，又便于统一指挥。缺点是横向协调容易出现问题，影响工作效率。 3.事业部制。当物业管理企业管理规模不断扩大，异地物业管理项目、区域性物业管理项目、分公司等不断增多时，直线职能制就无法满足业务发展要求。此时，物业管理企业与项目部、分公司以及下属机构之间宜采取事业部制组织形式。该组织形式按照“集中决策、分散经营”的原则，在公司总部下设类似于事业部制式的项目部，各项目部在公司总部制定的政策、目标、计划指导下，根据物业经营管理的需要设置组织机构（图示）。事业部制的特点是对不同的物业管理项目建立相对独立的项目部，每个项目部在公司总部的领导下，实行独立核算、自主经营，对公司担负完成经营管理目标的责任，同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型物业管理企业比较适合的一种组织形式，国外物业管理服务品牌企业也多用这种组织形式。 事业部制的主要优点是：各事业部在允许范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较好的稳定性；有利于最高管理机构摆脱日常事务工作，能够集中精力做好决策和大政方针的研究；有利于培养全面的管理人才；有利于组织专业化经营活动，提高综合效益；有利于建立考核管理人员业绩的标准。事业部制的主要缺点是机构重叠，管理人员协调配合易出现矛盾，影响各事业部之间的合作。 （二）项目邵人员配备 在物业管理项目部人员配备上，首先要慎重选择德才兼备的优秀骨干担任项目部的经理及部门经理，这是管理项目成功与否的关键因素。聘用各级经理时，在能力和品德

设置安全生产管理机构和配备专职安全生产管理人员的文件

设置安全生产管理机构和配备专职安全生产管 理人员的文件 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】

郑州迈迪欧汽车配件有限公司安全生产管理机构文件 公司全体员工： 为了认真贯彻落实《中华人民共和国安全生产法》和市安全生产工作会议精神,切实做好我公司安全生产工作，加强安全生产管理工作，防止和减少事故发生，保证职工生命财产安全，根据上级的有关规定和公司建设的需要，经公司经理决定，成立公司安全生产领导小组。 组长: 周郑福 副组长：任海民 成员：袁理想张红军任志云庞文建张巧利 安全生产管理组织机构图

安全管理机构的工作职责，负责全公司安全生产领导、监督、检查、评比工作，在公司经理领导下开展工作。 一、任务： 贯彻“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，落实《安全生产法》和国家、省、市和上级其它有关安全生产的法律、法规、制度，定期检查岗位操作规程，各项管理制度的执行情况，听取群众意见，解决实际问题，总结先进经验，保证公司安全工作扎扎实实开展。 二、职责： 1、审核批准公司安全生产方针、目标、管理方案、规章制度、安全技术措施、安全生产计划等并督促实施。 2、定期召开安全工作会议进行安全教育，及时研究分析全公司的安全生产形势，全面掌握安全生产情况，使安全生产目标明确，要求具体、便于操作。对全公司安全工作实施综合管理，负责协调、指导、监督安全生产工作。 3、审核批准公司安全生产方针、目标、管理方案、规章制度、安全技术措施、安全生产计划等并督促实施；组织开展全公司性安全生产宣传、教育、检查活动。 4、公司每半年一次安全检查，对查出的事故隐患提出整改意见，限期整改。 5、负责工伤事故的调查、分析、上报工作，制定防范措施，决定处罚事项。

物业管理人员配置标准

物业管理人员配置标准 住宅类型服务等级配置人均面积㎡/人（R1）人员配备调整系数（R2) 高层一级 1900 1.5 高层二级 2200 1.5 注：1、项目人员配置数=项目面积÷R1+（50000-项目面积）÷10000×R2 2、所得人数按四舍五入计算 3、入住、装修期可在定编基础上上浮15% 4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000㎡以下） 5、容积率在3.0以下可适当上浮5% 一、管理人员配置 1、主任1人（20万㎡以上设主任助理） 2、客服主管1人（8万㎡以上） 3、保安队长1人 4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000㎡以上写字楼 二、其它人员配置 1、客户助理：按每人300户业主计，超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此类推 2、维修人员：80000㎡以下设3人（含班长），8万——10万设4人（设主管）；10万以上每增加3万㎡增加1人； 3、保洁人员：每10000㎡配置1人，设班长1人，商务楼每5000㎡配置1人； 4、绿化：按建筑面积8万㎡（或800户业主）配置1人，20万㎡——30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于3.5以下可增加设1人。 物业管理公司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准 多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置 3.6

人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置

管理服务机构设置方案

管理服务机构设置方案、运作流程、管理方式及计划 物业客户服务中心管理业务流程设计始自我公司中标并签订物业管理服务合同后， 组建物 业客户服务中心其后物业客户服务中心依照项目本身的规律、 特点，以此开展项目的管理业 务，且每项业务工作均严格按照公司制定的规章制度体系运行。 1、实施“质量、成本双否决”的运营机制 物业管理是市场活动，物业服务公司受用户委托提供用户所需要的管理服务，作为企业， 物业服务公司是必须有盈利能力的， 没有收支平衡控制能力的管理和服务的， 无论对企业还 是用户来说都不是好事情， 从物业服务行业的特点来看， 节约和控制成本对企业来说是必须 的，低廉的服务价格对用户来说也是有利的； 但是，我们必须清楚的看到， 质量不应该是矛盾的。 以牺牲质量为基础的成本控制不是解决问题的根本办法， 质量的前提下谈成本控制才有意义。 我公司结合物业管理行业的服务特性， 成本双否决”机制。公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书，把服务质量和成本控 制作为考核工作业绩的两项最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。通 过“质量、成本双 否决”的运作，我们获得了用户满意率的持续上升、管理成本逐步下降的良好成果。我们将 进一步的结合二院的管理特点和难点， 把这一套管理机制运用到该项目的实际管理中， 力求 在“服务质量”与“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供质优价廉的高性价比服务。 2、实施“客户服务前项化”的服务模式 强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提，“客户服务前项化”要求物 业管理中心的所有员工以客户为中心， 在对待客户服务需求上每个员工都是服务终端， 打破 层级管理上的壁垒，从而能够灵活高效的为用户提供优质服务。 、 一、项目前期物业管理思路与模式 根据以上分析，由于医院的物业管理有别于写字楼、办公楼、居住小区等传统物业类型， 这就要求物业管理企业在涉足医院后勤服务社会化管理之前， 对医院物业的特殊性进行充分 了解，并在人力、物力、专业技术等多方面做好相应准备。同时，在实施物业过程中，根据 医院工作的特点， 不断摸索， 总结出一条科学管理之路， 使得医院的物业管理服务不断朝着 专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展。 针对安徽医科大学第一附属医院高新分院物业管理工作以满足广大患者的医疗需求为基 础，确保医院服务支持系统的高效运转，对此我公司将采取以人性化和专业化管理为主导， 实现以人为本的服务理念，借助现代化的管理模式和方法，为广大用户提供优质、 经济、细 致、周到、高效的服务和智能化管理，创造整洁、文明、安全、方便的工作及就医环境。 1、项目前期管理思路 根据我们对安徽医科大学第一附属医院高新分院的实际情况分析， 管理服务思路为： a. 强调成本控制意识和成本管理程序 b. 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 C.强调日常服务的专业化、规范化与专业化服务的个性化、人性化 d. 致力于员工的专业技能，以提高综合素质 e. 致力于公共设施设备的持续改进和功能化提升 2、针对项目拟采取的管理方式 a. 紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供质优价廉的服务产品； b. 倡导“以广大用户为中心”客户服务前项化的流程管理思想， 建立以流程为基石的客户需求 满足价值链； C.致力于充分发挥各职能部门作用和个人的主观能动性，积极采取有效措施，将医院的物 业管理服务做得细致入微。 在确定管理模式的基础上， 针对医院的特色及实际情况， 我们进一步提出了全方位物业服 务的基本极速。 管理物业规律与医院实际运作状况相结合， 使每一步管理程序和每个管理环 节形成一个制控制成本与保证 唯有在保证 全面推行“质量、 我们为医院拟定的物业

物业管理项目的动作讲义

当前文档修改密码：8362839 物业管理项目的动作 物业管理企业通常下设一个物业管理机构负责某一具体物业管理项目的管理和运作。我们称之为“项目管理部门”，简称“项目部”，对其负责人称“经理”。 一、物业管理项目部组织机构的设置 在目前物业管理企业管理方式中，主要有三类情况：一是公司管理规模较小，只管理两三个项目，未明确设立项目部，基本上由公司直接管理；二是管理规模较大的公司，下辖十几个、几十个管理项目，采用公司统一管理、各项目部具体操作的运作方式；三是管理规模很大，包括跨区、跨省的物业管理项目，公司一般采用类似于事业部制组织形式，使各大项目具有较强的独立运作能力。 （一）项目部组织机构常用形式 物业管理项目部组织机构设置原则是统一领导，分级管理，实用高效，一专多能。一般根据管理项目的规模、类型以及自身人、财、物等资源情况，选择适宜的组织形式，包括直线制、直线职能制和事业部制等。 1.直线制。直线制机构适应于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理（图示）。其特点是物业管理项目经理亲自执行全部管理职能，采取垂直管理方式，不设中间职能部门。优点是体系简单、环节少、效率高，项目经理集指挥与管理职能于一身。但直线制机构无法适应较大规模和较复杂的管理项目。 上图也可以简化为下图形式。直线制组织机构根据物业项目具体情况来设置班组，班组

可以分属事务助理或主管管理。 2.直线职能制。这是目前物业管理项目部普遍采取的组织形式。在直线制基础上，本形式为项目部各级负责人适当增加了职能机构和专职人员，他们既能在各自职能范围内直接指挥下属单位，又服从于项目经理统一领导（下图）。直线职能制适应于较大规模、较复杂的物业管理项目，其优点是既能发挥职能机构专业管理作用，又便于统一指挥。缺点是横向协调容易出现问题，影响工作效率。 3.事业部制。当物业管理企业管理规模不断扩大，异地物业管理项目、区域性物业管理项目、分公司等不断增多时，直线职能制就无法满足业务发展要求。此时，物业管理企业与项目部、分公司以及下属机构之间宜采取事业部制组织形式。该组织形式按照“集中决策、分散经营”的原则，在公司总部下设类似于事业部制式的项目部，各项目部在公司总部制定的政策、目标、计划指导下，根据物业经营管理的需要设置组织机构（图示）。事业部制的特点是对不同的物业管理项目建立相对独立的项目部，每个项目部在公司总部的领导下，实行独立核算、自主经营，对公司担负完成经营管理目标的责任，同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型物业管理企业比较适合的一种组织形式，国外物业管理服务品牌企业也多用这种组织形式。

企业设置安全生产管理机构的文件

企业设置安全生产管理机构的文件 （一）企业设置安全生产管理机构的文件 为了全面贯彻实施《中华人民共和国安全生产法》，进一步提高企业，工程建设的安全生产管理水平，适应安全生产新形势要求，加强基础工作，改进监控方式，依法落实各级安全责任制度，公司决定成立安全质检科，全面负责公司的各项安全生产事务。 （二）安全生产管理机构工作职责 1、在主管安全副总经理和总工程师领导下，贯彻执行安全生产和劳动保护的方针、政策、法令、法规与调理标准。落实本企业安委会的计划、方针和管理目标，并及时汇报工作情况。 2、协助有关部门做好安全生产宣传教育，培训工作和新工人、特殊工种作业人员的安全技术训练、考核、发证、年审工作。经常深入施工现场检查安全、掌握安全生产情况，督促指导，纠正不安全行为和因素，预防、消除不安全隐患。 3、对安全生产、文明施工及场容场貌、饮食卫生等进行检查，提高全体人员对文明施工的意识额文明施工水平。 4、对施工现场的安全隐患签发《整改通知单》对整改落实情况按着定人、定时间、定措施的原则，进行整改监督检查。按时复查，验收。 5、协助项目部对安全资料的管理，填写真实反映施工现场安全生产的实际情况。 6、做好年度安全工作计划、总结和《安全简报》等工作的编写

发放，对施工现场和工程按“标准”“规范”进行系统检查和评价。 7、对违章指挥、违章作业、违反安全生产和劳动保护法规的行为或安全生产发生矛盾时，经说服劝阻无效，应暂停生产，消除隐患危险，提出合理意见，并及时向本企业领导汇报。 8、负责编制安全（生产）管理保证体系，确保安全管理保证体系正常运转，实施。 9、主持伤亡事故的调查，做好伤亡事故的统计，分析工作并逐级上报。 （三）安全生产管理机构负责人的任命文件 任命书 经研究决定葫芦岛九州装饰工程有限公司法人带表总经理任命： 同志为公司安全质检**，主管公司及各项目部的工程质检业务。 总经理（签字）： 葫芦岛九州装饰工程有限公司 年月日

商务楼物业管理处组织机构设置

商务楼物业管理处组织机构设置 商务楼物业管理处组织机构设置 一、”XX商务楼”项目商务楼物业管理机构设置原则 根据”XX商务楼’’项目的基本情况，JJ将在”XX商务楼”项目设置物业管理处（以下简称：管理处），管理处实行JJ公司领导下的经理负责制。组织机构的设置原则是精干高效，一专多能，重要岗位的设置由管理处报请批准。 二、管理处组织机构图 物业管理处由公司总经理直接分管，设管理处主任一名，下设工程技术维修组、保安班、保洁绿化组。 1、管理中心接受业主委员会和JJ的领导。 2、”XX商务楼”项目商务楼管理中心财务相对独立，在JJ的授权下，履行”XX商务楼”商务楼物业管理委托合同中规定的权利和义务。 3、管理处实行目标管理责任制，并在管理中心内部实行垂直领导。 4、组织机构设置的原则是精干高效、一专多能。 三、内部动作流程： 1、专设管理服务中心，24小时担负统一指挥、协调工

作，处理日常管理事务和紧急事项。 2、设立值班主管制，由管理处、各组主管轮值负责，坚持每天工作碰头，一般问题不过夜。 3、实施首问责任制，任何员工对客户的报修、建议、意见及投诉，均须第一时间受理，立即报告相关部门并跟踪落实结果，确保问题解决、客户满意。否则，对此将视为服务质量不合格项，按相应管理程序处理。 四、信息系统 1、坚持管理处主任每季度安排专门的客户专访，每月随机走访客户不少于20%，收集客户要求、意见、建议或投诉。 2、管理处每季度向业主委员会汇报，征询各方面意见和建议。 3、坚持半年一次客户座谈会，广泛了解广大业主、客户对物业管理服务的需求。 4、强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足客户服务需求。 五、管理机制 1、实行目标管理责任制

物业公司机构设置及职能

深圳市XX物业管理有限公司 公司机构设置及职能 为了适应市场竞争，进一步改革完善公司的管理制度，根据经营和管理的需要明确公司的运作机构和程序。

物业管理服务中心 （一）管理职能部门 1、负责公司整体运作的计划、组织、管理、控制、人事、市场拓展等任务，建立科学的 管理体系。 2、公关、协调、沟通公司内部、本专业的上级单位及区、市主管部门并建立良好的沟通 关系，随时地掌握信息动态。 3、掌握、熟悉本体系、本xx公司系统、本专业、本行业的有关政策、法规、要求、评 级、创建等工作。 4、掌握、熟悉人力资源的四大模块、项目管理的五过程九模块、品质体系、流程管理等 现代管理工具。

物业管理服务中心 5、通过授权与控制完成对部门和项目的业务服务的需求，控制成本，保证项目的

服务质量。保证利润。 6、公司管理职能部门由财务管理部、行政办公室、人力资源部、市场拓展部组成对公 司的整体的行政后勤、成本核算、利润、绩效、考核、评价等体系全面管理。并对管 理结果负责。 二）专业职能部门 1 、负责公司各个管理服务部门运作的计划、组织、管理、控制、人事、市场等任务，建 立科学的管理体系。 2 、公关、协调、沟通公司内部、本专业的上级单位及区、市主管部门并建立良好的沟通 关系，随时地掌握信息动态。 3 、掌握、熟悉本体系、本xx 公司系统、本专业、本行业的有关政策、法规、要求、评 级、创建等工作。 4 、掌握、熟悉人力资源的标准模块、项目管理的五过程九模块、品质体系、流程管理等 现代管理工具。 5 、通过授权与控制完成对项目的业务服务的需求，控制成本，保证项目的服务质量。保 证利润。 6 、公司专业职能部门由物业管理部、环境秩序部、工程技术部组成，并由这些部门负责 人形成专业管理委员会（或专业技术委员会）。对公司的所有物业服务项目进行全 面专业的管理，通过制定标准、制度、流程、培训、训练、成本核算、绩效、考核、 评价、控制等管理工具，保证利润和服务质量。并对管理结果负责。 三）执行部门 1、主要指我公司的物业管理服务项目（主要是执行和操作任务）。本公司实行物业管理 服务综合专业一体化的物业服务模式。由物业管理服务单位为客户提供直接的、现场 的、热情的、主动的、礼貌的、迅速的、安静的一体化贴心服务。 2、管理服务单位以客户服务中心为中心进行服务。通过信息的反馈及时迅速地为客户服 务。管理单位主要负责人通过与客户、员工的倾听、沟通、了解掌握需求及时地解决问题。并建立良好的客户、员工关系。保障提供优质的服务理念。 3、管理单位主要负责人通过参与、制定、熟悉、理解、掌握和修改工作标准和流程，按客 户需求完成服务的具体行为，严格地执行公司的各项工作标准、操作规程和管理制度，对客户的要求必须迅速到场圆满解决问题。确保客户满意。 4、管理单位主要负责人制定工作计划和管理制度。实行绩效考核表、物业管理报告、计划 表、成本控制、品质管理报告等方法的执行层面的手段和现场训练、

安全管理机构设置规定标准版本

文件编号：RHD-QB-K8447 （管理制度范本系列） 编辑：XXXXXX 查核：XXXXXX 时间：XXXXXX 安全管理机构设置规定 标准版本

安全管理机构设置规定标准版本操作指导：该管理制度文件为日常单位或公司为保证的工作、生产能够安全稳定地有效运转而制定的，并由相关人员在办理业务或操作时必须遵循的程序或步骤。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 1. 目的 为了保证本单位安全管理机构得到合理设置，安全管理人员得到合理配备，特制定本制度。 2. 适用范围 本制度适用于本单位安全管理机构设置和安全管理人员配备。 3. 职责 3.1.安委会主任（厂长） 3.1.1 负责设置安全管理机构。

3.1.2 授权任命安委会副主任（分管安全副厂长）和安全管理人员。 3.1.3.指导安委会副主任开展安全工作。 3.1.4 负责主持召开每月安全例会。 3.2 安委会副主任（分管安全副厂长） 3.2.1 协助厂长组织召开安全专题会，并向会议报告日常安全工作。 3.2.2.负责指导安全管理人员组织开展安全工作。 3.3 安全管理员 3.3.1 负责日常具体安全工作的实施和落实，并向安委会副主任汇报日常安全工作。 3.3.2负责记录和保存安全专题会上提出的工作要求，并跟踪验证。

4. 运作程序 4.1 安全管理机构 4.1.1 为了提高本单位的安全生产管理水平，增强预防事故和应对事故的能力，根据安全生产法规的要求，设置安全生产委员会（简称“安委会”）作为本单位安全生产管理机构。 4.1.2 安委会是本单位安全生产管理的最高权力机构，全权负责本单位的安全生产工作。 4.1.3 安委会设主任1名，安委会主任同时也是本单位的主要负责人，安委会主任由本单位上级部门发布授权。 4.1.4 安委会设副主任1名，由安委会主任发布授权，任命分管安全副厂长担任。 4.1.5 安委会成员由厂属各车间室主任和厂安全管理员组成。