物业服务手册
物业服务手册
RENLTY SERVICE MNAUAL
秦达物业真诚为您服务
Qin Da property sincerely
for your service
致业主书
尊敬的秦达·白鹿溪谷业主：
在您的热切期盼下，“秦达·白鹿溪谷”终于交付给您使用了，西安秦达物业管理有限责任公司热忱恭贺您乔迁新居从这一刻起，秦达物业公司的全体员工将向您提供竭诚、周到、全面的优质服务，由此掀开您尊贵生活的新篇章。
为把“秦达·白鹿溪谷”建设成一个安全、文明、和谐、舒适、优美的高尚生活社区，我们已高标准、高要求地做好了入伙前的各项准备工作。为使您的物业达到投资保值和升值的效果，我们将围绕您展开灿烂生活中的点点滴滴服务：机敏的秩序维护员为您维持24小时良好的公共秩序：灵巧的保洁员、绿化工悄然为您装点纯净、清脆的居住环境：敬业的物业管理事务人员为您衬托出生活的精致与高尚。为使“秦达·白鹿溪谷”成为省内乃至全国养生、养老、低密住区的经典之作，我们将对“秦达·白
鹿溪谷”采取封闭式管理方法，并严格遵守《临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》对“秦达·白鹿溪谷”进行规范化、专业化管理。
本手册属指引性质，旨在向您阐明《临时管理规约》的要点及一般守则，同时根据“秦达·白鹿溪谷”的实际情况，依据国家及
地方政府的有关规定，向您介绍本住宅小区物业管理的相关情况，如物业相关常识、居住安全等公共设施设备维护使用及安全措施。如您有任何疑问，欢迎随时提出，我们将尽力为您解决。请您在入住前务必仔细阅读本手册，明确你我双方的权利、责任和义务。并衷心希望您在签订《临时管理规约》、鉴悉《物业服务手册》后，在我们为您提供周到热情的服务过程中，得到您大力支持与真诚合作。
希望通过我们对“秦达·白鹿溪谷”的管理服务，能让您体会到真正意义上的安居乐业、老来无忧，体会到实实在在地幸福与美好的惬意生活。我们衷心期望，通过我们全心全意的服务，为您营造出一种新型的生活方式，在“秦达·白鹿溪谷”中，建立起一种融洽和谐、友好互助、尊老敬老的人文氛围。
我们将竭诚为您服务，让愉悦闪亮您生活的每一天！
西安秦达物业管理有限责任公司
秦达物业公司简介
西安秦达物业管理有限责任公司由陕西秦龙电力股份有限公司和陕西秦达房地产开发有限公司共同出资于2005年12月成立的专业从事物业管理的现代企业，注册资本金300万元，位于高新区唐延路43号。拥有物业管理三级资质，承接管理面积超过50万平米,目前管理的项目有陕西
秦达创业中心，北郊明能苑小区，蓝田白鹿溪谷项目。我们走过了十年，十年中已磨练出一支专业高效的物业管理队伍，公司始终坚持“优质服务，业主至上”的服务理念，建立了一套有自己特色的管理制度和服务标准体系，已通过ISO9001：2008国际质量管理体系认证； GB\TI9001:2008国家质量管理体系认证，向规范化、专业化、优质化发展，努力为业主提供更优质的物业服务，减少业主的后顾之忧。
秦达?白鹿溪谷项目部下设客户服务中心、秩序维护、工程维修、环境维护等多个部门，人员坚持“最优”原则配置，管理人员均为经过专业培训，并经多年实际工作的磨练，具有丰富的物业管理经验，操作性员工经过严格培训，全员持证上岗，按岗分工，遵照项目部指令工作。
相信在全体同仁不懈努力下，通过诚挚的服务，科学的管理，不断的创新，将为您营造出优雅、舒适、安全、和谐的生活环境。
愿幸福、温馨永远伴随您！
目录
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物业相关常识 Property related
Knowledge 秦达物业真诚为您服务
物业管理服务的目的
物业管理服务的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值，并为物业所有人或使用人提供优质服务，努力创造清洁、舒适、安全、方便的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的和谐统一及持续发展。
物业的有关名词解释
1、物业管理服务
是指物业服务企业依据物业管理合同约定，对物业进
行管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。
2、城市住宅区物业（以下简称物业）
是指城市住宅区房屋及相关的共用设施、设备、场
地。
3、自用部位和自用设备
是指户门以内水、电、煤气、供暖自用管线、门窗、
非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等。
4、共用部位
是指一栋住宅楼中产权人公用的主体承重结构（基础、内外承重墙体、梁、楼板、柱、屋顶等）、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面等。
5、共用设备
是指住宅小区或住宅内产权人共用的给排水管道、落水管、暖气、煤气线路、公共照明、电梯、安全监控系统、避雷装置、消防设施、邮政信箱、二次加压水泵、水箱等设备和共用设备使用的房屋。
6、共用设施
是指物业管理服务区域内的产权人公用的非市政道路、路灯、庭院灯、草坪灯、建筑小品、化粪池及化粪池以内的排水管道、垃圾房、停车场、公用绿地等设施。
7、维修基金
购房人在购房后须按建筑面积交纳维修基金，该基金存入西安市住房维修资金管理中心指定的代办银行帐户内。
维修基金专项用于房屋公用部位、公用设备设施的维修养护及更新。业主的房屋室内自用部位和自用设备维修由业主自己负责，费用自理（工程质保期内的除外）。
物业管理费的构成
根据国家有关法规，作为业主应按期交纳足额物业管理服务费，物业管理企业将管理服务费用于以下方面的支出：
1、支付物业工作人员的工资及福利费用；
2、支付小区公共设施、设备的日常运行、维修
与保养费用；
3、支付环境清洁卫生、绿化养护费用；
4、支付秩序维护及消防保障费用；
5、支付社区文化活动费用；
6、支付办公费用；
7、支付法定税费；
8、其它法律允许的合理支出。
空置房屋
一、空置房屋的定义
空置房屋是指，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业。
二、空置房屋的确认方式
1、开发建设单位在售出商品房并达到支付条件，应向物业买受人开具入伙通知书；
2、开发建设单位入伙通知书中所载明的收楼时间与业主实际收楼之日的空置期间的物业服务费用，由物业向业主业主收取。
友情提示
Helpful hints 最美白鹿原·养生在溪谷
物业管理服务
1、房屋维修管理。
2、物业共用部位的维修、养护和管理。
3、物业共用设备设施的运行、维护、养护和管理。
4、装饰装修管理。
5、物业共用部位的环境卫生管理。
6、停车场及车辆停放管理。
7、公共绿化的养护和管理。
8、公共秩序维护、安防、消防等事项的协助管理。
9、社区文化活动。
10、特约服务。
房屋使用须知
本物业内的各住房（除会所、老年公寓外）只能作住宅使用，不能作为工业、商业或其他用途。
在本物业管理服务范围内，同时禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3、所有阳台禁止封闭。根据多数客户的统一要求和开发商的同意，可按照开发商审定批准的封闭方案统一样式封闭。
4、禁止安装太阳能热水器；
5、违章搭建、私设摊点；
6、在物业任何共用部位或非物业管理企业指定位置，如外墙、栏杆等处晾晒衣物、菜品、鱼类等物品，倾倒或抛弃垃圾、杂物；
7、违反有关规定在包括露台、阳台、车库等任何位置处堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害、恶臭物质，发出超标噪声、振动，聚众喧哗，进行引火、燃放烟花爆竹等活动或高空抛物；
8、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画或改变外墙面颜色、围栏颜色（如在门窗、外墙面等处张贴宣传广告、在玻璃窗上张贴报纸等）；
9、不得在小区内燃烧纸钱或进行其它形式迷信活动；
10、不得在本物业区域内任何位置搭建门斗、雨棚、遮阳棚、凉亭、仓库、防护栅栏等建筑物、构筑物；不得在阳台、露台内砌池、铺土、进行养鱼（观赏性鱼类除外）、种菜等；不得在公共场所私自种植树木、花草、蔬菜等植物；不得破坏房屋的防水层和保护层；
11、用物业从事违法犯罪、危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
12、法规禁止的其他行为。
公共环境
服务中心设有专业的保洁队伍，承担小区所有公共场所及房屋共用部位的清洁卫生和垃圾清运。
1、区域内环境卫生的管理，设有专职人员负责检查、监督。业主（户）及外来人员应与服务中心共同搞好小区的环境卫生管理工作；
2、保洁人员将严格执行小区卫生管理的规章制度，做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量；每个管辖区域都有专人负责，并明确清扫保洁的具体内容、时间和质量要求；
3、小区内的公共道路、场地等周围区域做到清洁，及时清除杂物及道路和楼前的积雪、积水，确保业主（户）能正常通行；
4、小区的生活垃圾实行袋装化，杜绝各种乱扔乱倒现象，由保洁部门负责统一清运，做到日产日清；
5、保持楼宇内的楼梯、大厅、天台、电梯间、公用卫生间、公共停车场、公共娱乐等场所的卫生清洁，杜绝出现乱写、乱画、乱贴广告等现象；
6、业主（户）在办理装修时应遵守装修的管理规定，装修垃圾应当堆放在指定地点，统一清运；
7、全体业主（户）都有权利和义务维护小区卫生环境，对肆意破坏小区环境卫生的行为要进行制止、批评；协助
服务中心维护小区内环境卫生，共创文明社区。
绿化景观
保护小区绿化景观是全体业主（户）应尽的责任和义务，白鹿溪谷提倡“保护绿化环境，创造美好家园”的社会风尚。
1、服务中心设立专职绿化管理人员，对小区内的花、草、树木和各处景观进行养护管理，敬请小区内所有业主（户）和外来人员配合物业管理服务人员搞好小区绿化管理工作。
2、小区内的全体业主（户）和外来人员均有责任和义务爱护小区内的一草一木，请勿进入花坛采花、破坏或私
自占用绿地、花草树木、景观设施。
3、行人、车辆请勿损坏或穿越草坪、花坛；凡需在绿化带内架设或铺设管线的施工人员应事先向服务中心申
报，经审批后，由专人现场监督，方可施工，如未经同意
而擅自动工者，服务中心将按有关规定处理。
4、业主（户）不可在草坪玩耍、踢球或在草地上放养动物、家禽；不得向绿化带内乱扔垃圾、杂物和乱倒污
水；不允许在花园内进行乱搭乱建、种植农作物等违章行为。
5、爱护小区内的景观设施，不准损坏、攀登小区内的凉亭、休息椅、警示牌、路灯等设施，不得在树木上捆扎
凉衣绳晾晒衣物和被褥等。
宠物饲养
本小区范围内严禁无证饲养宠物，有证饲养宠物者亦应对其宠物的行为负责，严禁其宠物在社区公共道路绿化地大小便，并自觉遵守西安市相关宠物管理规定。
1、禁止饲养鸡、鹅、猪、肉鸽等以食肉或观赏为目的的家畜、家禽；
2、饲养观赏鸟等，不得占用楼道、楼梯间、天台等共用地方，不得在外墙挂放鸟笼，不得妨碍他人休息和生活，不得污染环境；
3、禁止饲养大型犬，小型观赏犬须严格按照有关规定办理“养犬许可证”、“犬类免疫证”及号牌，严禁无证无牌及违反规定养犬，无证无牌犬不得出入本小区；
4、个人携带犬只在小区内活动，必须遵守下列规定：
（1）为犬只佩带市城管理部门制作的号牌；
（2）为犬只带防护口罩；
（3）佩束犬链并由成人牵领、看管；
（4）即时清除犬只排出的粪便。
5、禁止携带犬只进入会所、物业办公室，禁止在水池中给犬只洗澡；
6、自家楼梯间应定期消毒，以保证楼梯间无异味；
7、居民养犬不得妨害他人，犬只影响他人正常生活或休息时，个人应当采取有效措施予以制止；犬只咬伤人时，饲养人应当承担医疗费及全部责任；饲养人对病犬、伤犬、死犬应当妥善处置，禁止随意遗弃或埋在小区内。
坐厕、地漏
业主（户）在日常生活中，请勿将不易腐烂的杂物（如：布、塑料制品、装修材料等）投入坐厕和地
漏内，以免造成排水管淤塞，由此造成的损失由责任住户负责修缮。
花卉浇水
住户给阳台花卉浇水时请勿溢出，以免污损楼宇
外立面并影响楼下住户及行人。最好为花盆配备取水盘。
公共设施
业主（户）应积极配合、协助，爱护小区内的公共设施，并保证社区公共设施的使用、保养和维修的正常进行，共同打造一个安全、文明、和谐的环保社区。
公共设施包括机房、泵房、管道、停车场、道路、告示栏、园林绿化地、公共照明、供水、供电、秩序维护、消防系统、交通车辆管理系统等。
居住安全
Living safety 关爱筑家·缔造品味生活
公共安全
结合小区的实际情况，特制定本规定。
1、服务中心设有专职的秩序维护队伍，协助公安机关负责小区公共区域24小时的安全管理服务，努力维护业主（户）在公共区域内的人身、财产安全及小区的公共安全秩序；
2、小区内的全体业主（户）和外来人员应自觉遵守国家制定的法律法规和服务中心制定的有关管
理规定，积极配合小区秩序维护员搞好小区的安全
管理工作；
3、小区内业主（户）应有高度的安全防范意识，对身份不明的“三无”人员严禁入内，外来人员要
按小区管理规定办理登记手续；
4、小区内严禁打架斗殴、酗酒闹事、聚众赌博、传播淫秽物品或进行邪教迷信活动；
5、小区所有人员要积极主动地同一切不法行为做斗争，配合服务中心管理服务人员预防和制止各
类违法案件的发生；
6、遇到突发事件和危险事件，小区业主（户）应及时通知服务中心及有关部门，并采取妥善的措施，确保人身安全和财产不受损害；
7、对违法违纪者，情节严重的应移交公安机关处理。
门禁安全
物业中心设有专人负责24小时的全程值班和巡逻。小区配套可视对讲系统、门禁监控系统、周界报警系统及智能型呼叫中心系统。由于装修人员的临时出入和其他外来人员的进入，特别提醒各业主（户）：
1、请您爱惜并正确使用安保设备，进出大门时请留意门锁是否锁好，请教育小孩勿玩弄安保设备，以免造成误报或设备失灵；
2、进入大门时请您提防陌生人跟进，发现可疑情况，请及时拨打求助热线与监控中心联系，或拨打
服务中心热线电话；
3、遵守西安市户籍管理制度，凡是留宿的客人以及出租房屋的承租人，外籍居住人士均需到公安机关办理登记或办理居住证明；
4、装修期间，装修人员及临时出入人员须到服务中心备案，领取服务中心发放的装修临时出入证，凭证进入小区，外运物资请业主（户）到服务中心办理放行手续。
消防安全
为了保护小区业主（户）的生命财产安全，加强消防管理工作，结合小区实际情况特别制定本则：
1、坚持贯彻“预防为主、防消结合”的方针，逐级建立健全防火责任制，服务中心设有专人负责小区消防安全管理工作，负责监督检查小区的消防安全；
2、任何单位或个人需在小区内动明火施工，必
须先通知服务中心秩序维护部门，并按规定办理动火
作业手续和采取切实有效的防火安全措施，动火施工后应立即清理现场。私自动火作业，将按小区管理规定处理，并追究法律责任；
3、禁止在楼道、走廊、消防设施及井盖周围堆放杂物，以确保公共通道畅通和消防设施的应急使用；
4、任何单位和个人都不得损坏、挪用消防设备、消防水源和消防器材；
5、严格遵守安全用电、用气规定，严禁超负荷用电，严禁乱接乱拉线；
6、禁止业主（户）在小区内存放易燃易爆等危险品，私家车库内应自备灭火器材；
7、禁止业主（户）未经批准擅自在小区内烧纸、燃放鞭炮；
8、发生火警时应立即通知服务中心及有关部门，关闭煤气阀门和电源总开关，并拨打火警电话119，请勿使用电梯，应沿安全通道及时疏散。
交通安全
为了维护小区道路交通秩序，加强车辆管理，确保业
主（户）人身及财产不受损害。依据《中华人民共和国道路交通条例》及省市有关规定，特制定本则：
1、本小区的业主（户）和外来人员都有维护本小区内道路交通秩序的责任和义务，必须遵守本小区的有关规
定，并积极配合物业管理服务人员的管理和指挥；
2、所有车主不应以任何理由将车辆驶入或停放在人行方砖步道、绿化地带，如有违者，对所造成的损坏应予以
赔偿；
3、机动车进入本小区内禁止鸣笛，不准损坏或移动路牌和交通标志；
4、进入小区的机动车限速行驶，时速为5KM/h以内；
5、禁止在小区内学习驾驶、试车或酒后驾车；
6、地上社区道路明确禁止停放任何机动车辆，如需装卸货物及乘车人上、下车时，其驾驶员不应离开车辆，装
卸货物须在一个小时内完成。
7、小区内所有车辆存放须按规定存放在私家车库（位）内或公共停车场内，否则，出现的一切后果由车主自负；
8、进入小区的一切车辆严禁携带易燃易爆等危险品，如因车辆漏水、漏油等原因造成路面、方砖污染，由车主
承担清洁责任和赔偿经济损失；
9、小区内的行人及车辆均须注意交通安全，出现严重的交通事故应及时通知服务中心及有关部门处理；
10、任何单位或个人未经服务中心允许，严禁擅自挖道施工，违者服务中心有权责令其停工并恢复原样，按小区有
关规定予以处理；
11、对违章车辆及人员，服务中心工作人员有权处理，视其情节按小区规定处理或移交公安部门。
电梯安全
1、装修期间，严禁使用电梯运送装修物料或超长、超宽、超大及超重的物品；
2、严禁易燃、易爆危险品进入电梯；
3、请您注意看护好幼儿，不要让其单独进出电梯，以免发生危险；
4、如乘电梯被困或遇紧急情况，请使用电梯内呼救系统与监控中心联系；
5、一旦发生火灾时，请您务必不要使用电梯，请走消防通道。
燃气安全
1、遵守燃气安全使用之相关规定，请勿擅自更改燃气管道；
2、定期检查燃气管接口有无渗漏，使用燃气泄漏报警装置；
3、装修期间请注意对燃气管道的保护；
4、一旦发生燃气泄露，请冷静关闭阀门，迅速打开门窗，到室外求助，切勿在室内开灯、打电话或使用电器。
用电安全
装修时，请您务必仔细阅读住宅使用说明书，确
保安装的电器容量不超过规定的负荷。如室内电路发生故障，请及时联系服务中心，服务中心将派专业技术人员协助您进行处理。
1、家用电器使用，请先阅读使用说明，按照使用说明规范使用；
2、如安装电热水器及淋浴设备，建议购买达到国家质量认证的产品，并聘请专业安装队伍进行安装，以免发生危险；
3、家中有孩子的业主，最好将家中平时不用的插座用专用的封口盖封住；教育家人和孩子不要用湿手触摸开关和拔插头；
4、雷雨天气，请谨慎使用电器；
5、一旦发生触电事故，应及时关闭电闸或用木棒、竹竿等不导电的用具将电线、电器挑开，或将触电者脱离触电处，抢救触电的关键是使触电者迅速脱离电源；切勿用身体接触触电者，以免自身触电。
用水安全
1、遵守供水部门相关规定，请勿擅自更改给排水管道；
2、业主（户）装修时最好由装修施工单位作供水管道打压试验，发现问题可立即要求施工单位返修；
3、洗手间等重要位置不可随意破坏防水层，如有改动，必须认真做好防水处理并作闭水试验，确认
无渗漏；
4、业主（户）维修给排水设备时，须由执有执照的技工或请服务中心维修技术人员进行。自来水是利用水压输送至各住户，因此，即使是轻微的漏
水亦足以引起住宅单位水浸。外出时，须检查是否
已将水龙头关紧。若住宅单位因漏水而导致公众地
方或其他住宅蒙受损失时，责任业主（户）须负责承担赔偿责任。
高空安全
请勿高空抛物，并请您妥善放置阳台及周边物品，以免落下伤及行人及车辆。
在狂风暴雨来临前要全面检查自家阳台和窗户，将在阳台和窗台堆放的物品移入室内，如发现窗户、阳台栏杆有松动现象，应及时进行维修。
高空抛物将会危及他人生命，造成严重的法律后果，服务中心将定期提醒广大业户提高安全防范意识，加强秩序维护巡查，对常有高空抛物的楼栋进行24小时录像监控，一旦得到相关证据，将按小区管理规定处理，并追究其法律责任。
应急须知 The emergency notice 精心绘美景·用爱建家园
本小区的业主（户）如遇紧急情况，除向有关部门报告外，请您及时通过客厅和主卧室内的紧急求助按钮（提示：装修时应避免破坏）与服务中心值班人员联系，我们将在最短的时间内就近呼叫有关人员，赶到现场，给予您尽可能的援助。
火警
1、一旦发现火情，请您保持冷静，立即拨打火警“119”，并通知服务中心；
2、正确使用附近有效的灭火器具进行扑救；
3、关闭室内的电源总开关、煤气开关；
4、电器起火要先断电再灭火，不能用水扑救；
5、紧急情况下，应采取有效的疏散措施，首先确保人身安全。
盗窃
1、当遇到行动可疑的人员或异常情况，应立即通知服务中心的相关人员前去查询；
2、切勿让陌生人进入室内或跟随进单元内，外出时将所有门窗关好，切勿在家中存放过量现金，以防窃匪有机可乘；
3、与邻近住户互相相识，保持联系，以便紧急时相互呼应；
4、当发现住宅被窃时，应立即报警“110”，并通知服务中心；
5、保护好现场，不要触动盗窃者可能触及的室内物品；
6、积极配合警方的工作，提供可疑线索。
水浸
1、如发现水浸，请您立即通知服务中心进行维修；
2、关闭总水阀，电源总开关；
3、将室内贵重物品移开水浸处，并及时通知邻近业主（户）。
停电
1、若住宅单位发生停电故障，请您及时通知服务中心维修；
2、保持冷静，切勿私自尝试维修；
3、夜间停电时，请勿随意活动。
地震
1、保持镇定，切勿惊慌，不要盲目外逃或跳楼；
2、准备手电及备用电池，并携带手机等通讯工具；
3、躲在固定的支撑物或结构下寻求掩护；
4、地震后应在服务中心的统一安排下有秩序地疏散。
气体泄漏
1、请您立即通知服务中心及有关部门，关闭有关气体供应总阀门；
2、将门窗打开，让空气流通；
3、切勿触及电源开关，动用明火等，避免引发爆燃；
4、离开气体泄漏的房间。
触电
1、注意事项
（1）学习掌握安全用电知识；
（2）用电设备及线路如发生故障，应请专业维修人员进行修理；
（3）教育未成年人不要乱动用电设备和开关、插座、线路；
（4）不得超负荷用电，如需增加电容量，必须向供电部门办理。
2、紧急处理办法
万科物业员工手册
万科公司职员手册 职员管理条例 前言 1.本条例根据国家有关法规以及公司章程，就公司人事管理的基本事项而制定，为职员提供有关权 利、责任和义务的详尽资料。 2.本条例适用于经公司总部人力资源部批准录用的所有职员。 3.本条例所称“公司”（或“集团”）指万科企业股份有限公司，包括总部及所有控股企业和参股企 业。 4.本条例所称“控股企业和参股企业第一负责人”（以下简称“负责人”）是指万科企业股份有限公 司控股企业和参股企业中承担全部经营管理责任的领导人，包括： ?控股企业注册登记的法定代表人； ?无法人资格的独立核算经营单位的负责人； ?法定代表人不实际负责企业经营管理的，由其授权委托的全权代表为负责人； ?参股企业中，我方派驻参股企业、参与经营管理，职位最高的职员。 ?本条例所称“职务行为”，指以公司职员身份所为的经营管理行为，以及会影响其正常履行职务的个人行为。 ?本条例所称“控股企业”，指万科所持股份超过50%的企业。 本条例所称“参股企业”，指万科所持股份少于50%的企业。 第一章入职指引 个人资料 1．加入万科时，职员须向总部人力资源部提供身份证、学历证明（大学本科及以上需提供毕业证书、学位证书）、工作证明、婚姻状况证明、计划生育证明、独生子女证的复印件以及近期体检报告和免冠近照，并亲笔填报准确的个人资料。 2. 当个人资料有以下更改或补充时，请职员于一个月内填写个人情况变更申报表，交给所在单位人力资源部门，以确保与职员有关的各项权益： （1）姓名； （2）家庭地址和电话号码； （3）婚姻状况； （4）出现事故或紧急情况时的联系人； （5）培训结业或进修毕业。 3．公司提倡正直诚实，并保留审查职员所提供个人资料的权利，如有虚假，将立即被终止试用或解除劳动合同。 报到程序
【新编】物业管理服务工作手册
威宁万鸿商贸城管理有限公司 物业管理服务工作手册 文件编码： 版本号： 编制： 审核： 批准： 生效日期： 总页数：
文件名称：物业管理服务工作手册 文件编号：01 版本状态：A/0 客服部工作手册目录
文件名称：物业管理服务工作手册 文件编号：02 版本状态：A/0 序言 客服部具有协调、沟通、公关、服务等职能，是物业公司对客服务的执行与反馈并提供多种直接服务的部门（岗位）。物业公司的主要对客服务是通过客服部的业务程序和服务环节来完成的，它是管理公司与业主（用户）之间的桥梁，是管理公司的窗口。客服部的管理体系、工作程序、资料存档，及其员工的服务意识、职业道德、服务质量、操作技能、应变技巧，乃至仪表、言谈、举止等，对管理公司的形象和声誉多会产生影响。客服部的主要服务内容有：提供咨询服务； 受理业主（用户）投诉； 受理业主（用户）入住手续； 办理业主（用户）迁离手续； 办理业主（用户）室内装修及装修验收的申请手续； 办理业主（用户）非办公时间加班手续； 办理项目出入证（临时出入证、施工人员出入证等）； 办理业主（用户）公司水牌制作手续（如有）； 办理汽车、摩托车、自行车停放手续； 办理业主（用户）破/换门锁手续； 办理业主（用户）大门临时封闭手续； 办理、保存、补充业主（用户）资料信息； 负责与业主（用户）沟通，接待业主（用户）投诉，受理业主（用户）服务要求，做好业主（用户）的回访工作； 负责为业主（业主（用户））分发投递邮件和征订报刊； 负责为业主（用户）分发投递邮件和征订报刊； 负责做好项目的业主（用户）满意度测量工作； 配合各部门做好突发事件及特殊天气的应急处理。 文件名称：物业管理服务工作手册
万科物业管理员工手册
万科物业管理员工手册
前言 员工手册旨在为您在××物业管理有限公司工作期间内提供有效的指导，帮助您了解本物业以及有关的政策，包括人事政策、程序、规部分制度等，以及您在任职期间享有的福利和应尽的职责。 随着工作及环境的变迁，我们也在不断的积累经验，所以物业公司将有必要制定新的政策及规章制度，更新或修正甚至撤消某些目前的规定，这将是我们在不断进步发展的情况下产生的变动。 本“员工手册”按中华人民共和国有关劳动、人事法律、法规、条例及物业公司的实际情况而制订。手册中未包括的内容，将参照国家有关规定执行。 物业公司希望通过“员工手册”能使每位员工认识、了解物业公司的各项人事政策及规章制度；通过互相了解及合作的精神，共同推动物业公司发展。员工如要进一步了解手册内容，可向综合管理部查询。 员工是我们的宝贵财富。我们必须在物业公司的总体精神、总政策及规章制度统一规范下，团结合作，达到尽善尽美。我们的指导思想是： 员工无论从事何种工作，对物业公司而言是同等重要的。 每位员工的人格都是平等的，都应该受到同等的尊重。 物业公司将根据盈利情况向员工支付合理的工资，提供良好的工作条件。 物业公司将努力为员工提供发展机会，并通过培训，提高员工的专业知识水平和业务技能，为员工不断发展创造条件，努力减少开支，降低成本，在工作中严以律己，帮助本物业不断提高公众形象。 向用户提供优质服务是我们工作的基本原则，因此我们必须牢记：用户满意是我们的服务宗旨。我们应当以诚实守信的态度，向用户提供第一流的服务。 本《员工手册》的解释权和修改权归物业公司所有。
总经理致词 各位同事： 欢迎大家加入××物业管理有限公司工作。 物业管理是一项新兴的行业，与其他服务性行业一样，是为各用户提供细致而周到的全面服务。以用户至上的服务态度及用户第一的思维方式，是为实现上述宗旨的重要因素。由于所服务的对象是以人为主，对于各用户及其访客，应不论其职位与身份，以服务至上为宗旨，给他们留下深刻的印象。请牢记，完善的物业管理是靠全体物业员工的共同努力及其爱岗、敬业的团队精神，方能提供高水平的服务。本人希望在各位真诚的合作和支持下，使本公司的物业管理能够成为本市物业管理的楷模。 编制本手册的目的，是使各位在任职期间，清楚的了解本物业概况及目标，知道您的职责、义务、福利及规则。请各位熟知本手册的内容，严格遵守劳动合同条款、守则及规定。 如有疑问，请向您所属部门经理及综合管理部查询。 物业管理有限公司 物业公司总经理谨启 二零零四年二月
物业管理工作手册
物业管理工作手册 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
物业管理篇 一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下： 1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化 （1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长； （2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁； （3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。
5、公共环境卫生 （1）公共场所清扫、道路的保洁； （2）公共设施设备的保洁； （3）生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安 （1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范； （2）门岗值勤； （3）物业区域内巡查； （4）报警监控。 7、交通秩序与车辆停放 （1）外来车辆进出管理； （2）停车泊位管理； （3）维护交通安全； （4）车辆行驶，停放有序； （5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。 8、房屋装修管理 根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理 （1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效； （2）确保消防通道畅通； （3）加强易然、易爆品的管理； （4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；
《万科物业服务细节管理实战.doc》60页各部门品质管理、细节服务.doc
目录 一、客户服务部分…………………………………… P7—18 1.1便民手册、折页 1.2结婚服务 1.3为业主外出提供"便民伞" 1.4人性化的装修知会 1.5客户焦点问题小组 1.6文明宣传进信箱 1.7制作产品使用说明书 1.8建立客户上门拜访制度 1.9模拟验收专业工具的引进及使用 1.10客服宝典 1.11销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务 1.12入住送礼（装修光碟） 1.13提升未入住客户满意度 1.14协同平台“提效小秘书” 1.15制作小小便签纸、传递万科物业情 1.16大堂出入口配备多接头的手机充电器 1.17以召开装修负责人大会的形式进行装修管理宣传 1.18职能部门微笑达人评选 1.19实行二十四小时客服制度 1.20物业服务中心成立“搬运队 1.21社区小管家，阳光好少年 1.22管理费通过邮件和短信息发送给业主 1.23滚珠灯“高空抛物”宣传效果好 1.24装修服务保证免之客户服务 1.25装修管理精益流程之义务监理
1.26 VIP会议室的紧急联系人信息牌 1.27电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味 1.28如何作好《业主服务需求征询》问卷调查 1.29物业服务费用收取的创新方案 二、设备设施部分…………………………… P18—45 2.1高层楼道灯开关控制方式改造 2.2曲线图软件绘制电力运行负荷曲线 2.3大堂门电插锁锁不上问题改进 2.4智能除湿装置 2.5照明节电器的推广 2.6管道压力检测/停泵装置 2.7矩阵主机、硬盘录像机的改造方法 2.8电梯监控图像抗干扰方法 2.9消防卷帘门到位保护装置 2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进 2.11雨水井盖铺设假草坪 2.12简单的设备机房防潮方法 2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸 2.14增设“废气引导管” 2.15小区路灯杆的除锈、改造 2.16室外裸露电源开关加装锁盒 2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置 2.18供配电系统温度检测 2.19水箱（池）报警系统 2.20设备铭牌、资料数码存档 2.21停电信息查询、知会措施 2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁 2.23自制自动恒温电烙铁
万科物业管理服务工作指南
万科物业管理服务工作指南 一、物业管理概念篇 什么是物业？ 物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。物业一般由三个部分组成：1、土地。指由一定围的面积构成的地产。2、建筑物。指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。3、物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。 什么是物业管理？它包括哪些业务？ 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 物业管理的业务可分为三类：①基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；②专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；③特色业务类：包括特约服务和便民服务。④经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。 万科的物业管理新定义：物业管理涉及的领域很广泛，它包括：不动产、土地、建筑、设备、房屋、家具、备品、环境系统、服务、信息、物品、预算和能源等设施的管理。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。 物业管理业务主要包括以下九项容： 1、物业管理的长期规划 2、物业管理的年代计划 3、物业的财产预测和预算 4、不动产的获得及处理 5、物业规划、业务用房装修标准的设定，机器、器具和用品的设置以及房间管理
6、建筑和设备的规划和设计 7、新建筑和原建筑的改造更新 8、维护管理和运行管理 9、物业的支援机能和服务 什么是物业管理人？ 物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。是专门从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的，具有法人资格的经济组织，也称物业管理公司，具有专业性、商业性、独立性。 什么是物业所有权人？ “物业所有权人”是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，行社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。 物业管理的性质、宗旨是什么？ 物业管理的性质主要是服务，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。 宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。 什么是物业管理公司的资质等级？其等级条件是什么？ 1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位的从业资格进行了规，并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、三级资质企业的标准如下： 资质一级企业 1、注册资本500万以上；
深圳万科物业客户服务工作实务手册
深圳万科物业客户服务工作实务手册 深圳市万科物业服务有限公司 品质管理部 二零零八年六月
目录 基础常识篇 《应知应会》 (3) 前台事务办理篇 《客户服务前台装修备案办理流程》 (4) 《客户服务前台收费流程》 (8) 《客户服务前台入住办理流程》 (11) 《客户服务前台信息传递流程》 (14) 《客户服务前台物资放行办理流程》 (16) 《客户服务前台IC卡业务办理流程》 (17) 客户投诉处理篇 《投诉及建议处理流程》 (19) 《客户走访流程》 (26) 《社区矛盾解决操作指引》 (28) 专业知识篇 《客服理论知识》 (33) 《电话接听礼仪及技巧》 (44) 《采访接待工作要领》 (47) 部门个性化流程
基础常识篇 部门应知应会:（由部门根据实际情况自行完善） 以各小区《应知应会》为准，需包含以下内容，客户服务人员需全面掌握并熟记，并在客户咨询时不查阅书面资料，第一时间即时予以回复。 1、小区概况： 地址、占地面积、建筑面积、容积率、总户数、停车位个数、建筑类型 2、收费标准： 各类户型的物业服务费标准、家政服务收费标准、代收代缴费用标准、停车位收费标准、会所收费标准 3、社区配套： 车场配套、教育配套、商业配套、医疗配套、公共娱乐设施配套、安防配套、周边交通配套、其他配套等 4、常用联系电话
前台事务办理篇 一、客户服务前台装修备案办理流程
办理装修业主和装修单位需提供的资料 1、装修单位营业执照复印件（加盖公章），承建资格证书复印件（加盖公章），如代收 装修税费的需提供业主与装修单位签订的装修合同复印件。 2、装修施工图和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。 3、装修单位负责人身份证复印件、照片、联系电话。 4、施工人员身份证复印件一张、照片两张。 5、如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载，须提交建筑 物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。 6、如搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门窗等，须经城市规 划行政主管部门批准后，批准意见报服务中心备案，并经业主大会/业主委员会同意，由服务中心统一款式方可搭建。 7、如需进行烧、焊等动火作业，须报消防主管部门审批，报服务中心备案。 8、只铺地板、墙壁表面粉刷、贴墙纸等的简单装修，装修户可不提供装修单位《承建 资格证书》及施工图纸；如果是供应商免费服务，须办理施工人员出入证时提供上述4项资料，其它资料可不提供。 9、如客户需设备灯箱、霓虹灯、电子显示屏、招牌、橱窗等户外广告，应提供工商部 门签发的户外广告登记证，并保存复印件。 10、非业主使用人装修需提供业主同意装修的书面证明，并与业主确认。 装修备案办理 1、前台受理人员需先确认业主身份，提供装修备案需填写的表格，引导业主填写《装 修备案表》。 业主填写部分：房间号码、业主姓名、填表时间、申办人、身份证号、联系电话。 装修单位填写部份：装修负责人、身份证号、联系电话、主要装修项目。 2、向业主及装修负责人详细介绍装修备案需提供的资料清单，如果业主委托的装修单 位不能够提供营业执照及承建资格证书等其他物业服务中心规定的资料，则提醒业主需在“装修声明”中填写相关内容并签字确认。 3、提醒顾客在“顾客对以上意见确认”栏中签字。 4、提醒顾客装修备案期限最长不得超过三个月，如装修时间超过三个月，应在三个月 期满后再重新到物业服务中心延期备案。 5、如装修需要破坏原防水结构，则需提醒业主签署“业主承诺”。 6、引导业主及装修负责人填写完相关表格后，应对表格内容及顾客所提交的资料进行 复核检查，对顾客给予我们工作的支持表示感谢，同时将装修资料转交装修负责人
写字楼物业服务规范手册
2016年04月
写字楼物业服务规范 1 范围 本标准规定了写字楼物业服务规范的术语和定义、基本要求、客户服务、房屋共用部位、共同设施设备的运行及维护、秩序维护、环境卫生的维护、绿化的维护。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业服务活动。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB5749生活饮用水卫生标准 GB17051二次供水设施卫生规范 GB50034建筑照明设计标准 DL/T596电力设备预防性试验规则 DB51/190四川省水污染物排放标准 建设部、卫生部令第53号《生活饮用水卫生监督管理办法》 建设部令第156号《城市供水水质管理规定》 卫监督发【2006】53号《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》 卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 《成都市公共信息标志标准化管理办法》 《成都市物业管理条例》 3 术语和定义 本标准采用以下术语和定义。
写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 物业管理 由业主选聘物业服务企业或其他管理人，双方按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业服务承接验收 物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 客户 接受物业服务的组织或个人。 注：业主、使用人及其他相关方。 延伸服务 写字楼物业服务企业在前期物业服务合同、物业服务合同约定的服务内容之外，为满足客户个性需求所提供的服务。 突发性公共事件 在写字楼建筑区划内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等），事故灾难（包括各类安全事故、消防安全事故、交通运输事故、共用设施设备事故、辐射事故、环境污染和生态破坏事件），公共卫生事件（包括传染病疫情、群体性不明原因疾病、食品安全和职业危害、动物疫情、以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件、经济安全事件、涉外突发事件和群体性事件）等。 4 基本要求
万科物业公司保安手册
（一）坚定政治立场 （二）严格组织纪律 （三）工作负责，业务过硬 （四）坚持文明执勤 （五）形象良好，仪表端庄 两个意识：首都意识 服务意识 保安员职业道德 一、遵纪守法，严于律已； 二、文明服务，礼貌待人； 三、恪尽职守，刚正不阿； 四、廉洁奉公，不图私利； 五、机智勇敢，勇于牺牲； 六、客户至上，信誉第一。 保安的权限 保安员要在公司的领导下，积极维护内部治安秩序和生活秩序，认真履行保安职责，遵守各项规定，努力完成任务。 一、在执勤中发现各类违法犯罪分子，要立即向上级汇报，可根据领导指示送当地公安机关处理，没有抓捕、审讯、没收财产的权力。 二、执勤中发现防火、防盗等方面的隐患和漏洞，要积极向保卫部或上级领导反映，提出整改建议，没有擅自处理的权力。 三、在门卫执勤时，对出入大门的人员、车辆等物品，必须检查相关的工作证、介绍信和车辆、物品出门条，核查出门条和物品是否相符，没有搜查人身的权力。 四、在执勤中，当人身安全遭到不法侵害时，有权采取正当防卫措施，以制服不法侵害为宗旨，不能防卫过当。 哨兵执勤七要八不要 七要即：
1．汇报情况要及时清楚。 2．要军容严整，军姿端正。 3．要礼貌待人，文明用语。 4．要集中精力，高度警惕。 5．遇事要机智灵活，英勇果断。 6．要认真执行各项规章制度。 7．要忠诚老实，遵纪守法。 八不准即： 1．不准吸烟、座、卧、倚靠、吃东西。 2．不准打与执勤无关的电话； 3．不泄漏与任务有关的机密； 4．不准利用上哨之便接受礼物及在哨位上存放物品； 5．不准无故与群众发生争执、打架 6．不准擅离职守，脱岗误岗，干与执勤无关的事； 7．不准监守自盗； 8．不擅自处理涉外问题。 保卫制度 一、应绝对服从上级领导指挥，切实执行命令，不得偏袒徇私； 二、平时应谨言慎行，执行任务时态度和蔼认真，有礼有节，不卑不亢； 三、上岗时应严格仪容仪表，保持良好的精神面貌和形象，对于应急及防身器具等要经常佩带或储备齐全，以应不时之需； 四、上岗时提高警易，遇有重大事故变化时，必须临危不乱，果断、敏捷并做适当处理，并立即报告上级；
《物业服务手册》
物业服务手册
序言 尊敬的业主/住户： 为了方便阁下进一步了解的物业管理服务运作情况，我公司特编制《物业服务手册》，以供参考。该手册根据《业主临时公约》而制定，特将一切有关阁下权利、义务以及各种服务与设施之使用予以说明，敬请详细参阅！谢谢。
目录 一社区管理 1.1 专业管理 1.2 投诉与建议 二入住及迁出事项 2.1 入住手续 2.2 迁出手续 三缴费事项 3.1 管理费 3.2 管理费的缴付 3.3 其他费用 3.4 缴费方式 四装修管理 4.1 装修手续 4.2 装修公司 五社区内设施及设备 5.1 停车场 5.2水、电、空调供应 5.3电话系统 5.4 消防、保安监控系统 5.5 绿化 六社区其他服务 6.1 清洁服务 6.2 维修服务 6.3 邮政服务 6.4 特约服务 七社区规定 7.1 注意事项 7.2 消防事项 7.3 保安事项 八保险事项
九意外事件 9.1火警 9.2 停电 9.3 水浸 9.4 治安事件十常用电话 结束语
一、社区管理 1．1 专业管理 物业公司名称：物业公司 山东汉邦置业有限公司聘请物业公司对本项目进行全方位的物业服务。我公司为华融国际项目设立项目物业管理处，将接受委托，提供服务，兑现承诺，为住户营造安全、舒适、优美的生活空间。 物业公司服务范围概括： 物业公司根据《业主临时公约》（以下简称公约）所赋予的权利义务将负责社区内所有公共区域、物业结构、机电系统、绿化和其他公共设施及设备的保养、维修和管理。 物业管理处部门设置：行政人事部、客户服务部、工程部、保安部、财务部。 办公时间：为方便业主/住户，物业公司在物业设接待中心实行24小时办公。 1．2 投诉与建议 任何人士均可以任何正当的方式合理地向物业管理处接待中心提出有关的投诉或建议。 投诉电话：
万科房地产集团公司物业服务工作手册汇编 完整版
物业客户服务工作实务手册
目录 基础常识篇 《应知应会》 (3) 前台事务办理篇 《客户服务前台装修备案办理流程》 (4) 《客户服务前台收费流程》 (8) 《客户服务前台入住办理流程》 (11) 《客户服务前台信息传递流程》 (14) 《客户服务前台物资放行办理流程》 (16) 《客户服务前台IC卡业务办理流程》 (17) 客户投诉处理篇 《投诉及建议处理流程》 (19) 《客户走访流程》 (26) 《社区矛盾解决操作指引》 (28) 专业知识篇 《客服理论知识》 (33) 《电话接听礼仪及技巧》 (44) 《采访接待工作要领》 (47) 部门个性化流程
基础常识篇 部门应知应会:（由部门根据实际情况自行完善） 以各小区《应知应会》为准，需包含以下内容，客户服务人员需全面掌握并熟记，并在客户咨询时不查阅书面资料，第一时间即时予以回复。 1、小区概况： 地址、占地面积、建筑面积、容积率、总户数、停车位个数、建筑类型 2、收费标准： 各类户型的物业服务费标准、家政服务收费标准、代收代缴费用标准、停车位收费标准、会所收费标准 3、社区配套： 车场配套、教育配套、商业配套、医疗配套、公共娱乐设施配套、安防配套、周边交通配套、其他配套等 4、常用联系电话
前台事务办理篇 一、客户服务前台装修备案办理流程
办理装修业主和装修单位需提供的资料 1、装修单位营业执照复印件（加盖公章），承建资格证书复印件（加盖公章），如代收 装修税费的需提供业主与装修单位签订的装修合同复印件。 2、装修施工图和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。 3、装修单位负责人身份证复印件、照片、联系电话。 4、施工人员身份证复印件一张、照片两张。 5、如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载，须提交建筑 物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。 6、如搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门窗等，须经城市规 划行政主管部门批准后，批准意见报服务中心备案，并经业主大会/业主委员会同意，由服务中心统一款式方可搭建。 7、如需进行烧、焊等动火作业，须报消防主管部门审批，报服务中心备案。 8、只铺地板、墙壁表面粉刷、贴墙纸等的简单装修，装修户可不提供装修单位《承建 资格证书》及施工图纸；如果是供应商免费服务，须办理施工人员出入证时提供上述4项资料，其它资料可不提供。 9、如客户需设备灯箱、霓虹灯、电子显示屏、招牌、橱窗等户外广告，应提供工商部 门签发的户外广告登记证，并保存复印件。 10、非业主使用人装修需提供业主同意装修的书面证明，并与业主确认。 装修备案办理 1、前台受理人员需先确认业主身份，提供装修备案需填写的表格，引导业主填写《装 修备案表》。 业主填写部分：房间号码、业主姓名、填表时间、申办人、身份证号、联系电话。 装修单位填写部份：装修负责人、身份证号、联系电话、主要装修项目。 2、向业主及装修负责人详细介绍装修备案需提供的资料清单，如果业主委托的装修单 位不能够提供营业执照及承建资格证书等其他物业服务中心规定的资料，则提醒业主需在“装修声明”中填写相关内容并签字确认。 3、提醒顾客在“顾客对以上意见确认”栏中签字。 4、提醒顾客装修备案期限最长不得超过三个月，如装修时间超过三个月，应在三个月 期满后再重新到物业服务中心延期备案。 5、如装修需要破坏原防水结构，则需提醒业主签署“业主承诺”。 6、引导业主及装修负责人填写完相关表格后，应对表格内容及顾客所提交的资料进行 复核检查，对顾客给予我们工作的支持表示感谢，同时将装修资料转交装修负责人
物业管理手册范本
物业管理手册 第一章、物业管理常规服务 一、物业管理服务内容 （一）房屋共用部位的日常维护和管理； （二）房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理； （三）环境卫生、绿化管理服务； （四）管理区域内交通秩序的维护； （五）管理区域内人居生活基本的水、电、暖等供给与维护； （六）管理区域内其它需要协助、协调管理事项的服务； （七）代收、代缴费用工作； （八）物业档案资料的管理。 二、物业服务时间 （一）办公室服务时间：周一至周六早8：00-12：00；午14：00-18：00；周日休息，特殊情况可电话联系； （二）门卫安全服务时间：全天24小时服务，节假日照常。白天实行交替值班，夜间实行坐班和巡查值班； （三）常规维修、维护时间：常规例行检查维修；预约维修、维护；紧急情况下即时维修、维护； 三、物业服务人员 安全保卫、清洁卫生、绿化养护、水电维修、办公室及后勤均设有专职人员，员工都有相应的从业岗位证书，有相应的工作牌。 第二章、公共秩序 一、宠物饲养
（一）如果您饲养有宠物，请遵守法律法规和政府的相关规定；饲养犬只需持有政府相关部门颁发的有效牌照，并请持牌照的原件及复印件到物业登记备案； （二）请勿让宠物在管理区域内四处游荡；携带宠物外出时，请牵引宠物或将其置于宠物笼宠物袋内；请勿让宠物吠叫、骚扰或袭击其它人或动物；请勿将宠物带进管理区域内的儿童游戏场所；您携带的宠物进入公共场所时如令他人感到不安，请主动回避。 （三）请勿让您的宠物发出令人不安的声音或噪音。 （四）请勿在公共场所喂食宠物，请勿让宠物在公众场所或楼宇的公共地方便溺，如便溺，请即时妥善清理； （五）定期为宠物清洗及防蚤，以免宠物滋生细菌，如宠物遇伤病时，请携带它及早就医； （六）请定期为宠物注射预防狂犬病、犬瘟热、肝炎及出血性肠炎等疾病的疫苗。 二、高空抛物 （一）请勿从窗户、阳台抛出物品，以免落下伤及行人及车辆，避免您因此产生的赔偿责任和法律责任。 （二）刮风时请收回阳台上晾晒的物品，各种盆栽物品及搁置物品，切勿放置在阳台栏板、栏杆顶部或窗户外侧。（三）门窗请及时检查是否松动，及时维修，遇台风等灾害性天气预报，请注意关好门窗。 三、噪音控制 （一）夜深时分，为避免影响他人休息，请尽量关小家中电视、音响的音量，尽量降低家庭娱乐所产生的噪音；
万科物业服务全套工作手册
物业客户服务 工作实务手册 物业服务有限公司 品质管理部 1 / 53
目录 基础常识篇 《应知应会》 (3) 前台事务办理篇 《客户服务前台装修备案办理流程》 (4) 《客户服务前台收费流程》 (8) 《客户服务前台入住办理流程》 (11) 《客户服务前台信息传递流程》 (14) 《客户服务前台物资放行办理流程》 (16) 《客户服务前台IC卡业务办理流程》 (17) 客户投诉处理篇 《投诉及建议处理流程》 (19) 《客户走访流程》 (26) 《社区矛盾解决操作指引》 (28) 专业知识篇 《客服理论知识》 (33) 《电话接听礼仪及技巧》 (44) 《采访接待工作要领》 (47) 部门个性化流程
基础常识篇 部门应知应会:（由部门根据实际情况自行完善） 以各小区《应知应会》为准，需包含以下内容，客户服务人员需全面掌握并熟记，并在客户咨询时不查阅书面资料，第一时间即时予以回复。 1、小区概况： 地址、占地面积、建筑面积、容积率、总户数、停车位个数、建筑类型 2、收费标准： 各类户型的物业服务费标准、家政服务收费标准、代收代缴费用标准、停车位收费标准、会所收费标准 3、社区配套： 车场配套、教育配套、商业配套、医疗配套、公共娱乐设施配套、安防配套、周边交通配套、其他配套等 4、常用联系电话 4 / 53
前台事务办理篇 一、客户服务前台装修备案办理流程
办理装修业主和装修单位需提供的资料 1、装修单位营业执照复印件（加盖公章），承建资格证书复印件（加盖公章），如代收 装修税费的需提供业主与装修单位签订的装修合同复印件。 2、装修施工图和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。 3、装修单位负责人身份证复印件、照片、联系电话。 4、施工人员身份证复印件一张、照片两张。 5、如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载，须提交建筑 物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。 6、如搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门窗等，须经城市规 划行政主管部门批准后，批准意见报服务中心备案，并经业主大会/业主委员会同意，由服务中心统一款式方可搭建。 7、如需进行烧、焊等动火作业，须报消防主管部门审批，报服务中心备案。 8、只铺地板、墙壁表面粉刷、贴墙纸等的简单装修，装修户可不提供装修单位《承建 资格证书》及施工图纸；如果是供应商免费服务，须办理施工人员出入证时提供上述4项资料，其它资料可不提供。 9、如客户需设备灯箱、霓虹灯、电子显示屏、招牌、橱窗等户外广告，应提供工商部 门签发的户外广告登记证，并保存复印件。 10、非业主使用人装修需提供业主同意装修的书面证明，并与业主确认。 装修备案办理 1、前台受理人员需先确认业主身份，提供装修备案需填写的表格，引导业主填写《装 修备案表》。 业主填写部分：房间号码、业主姓名、填表时间、申办人、身份证号、联系电话。 装修单位填写部份：装修负责人、身份证号、联系电话、主要装修项目。 2、向业主及装修负责人详细介绍装修备案需提供的资料清单，如果业主委托的装修单 位不能够提供营业执照及承建资格证书等其他物业服务中心规定的资料，则提醒业主需在“装修声明”中填写相关内容并签字确认。 3、提醒顾客在“顾客对以上意见确认”栏中签字。 4、提醒顾客装修备案期限最长不得超过三个月，如装修时间超过三个月，应在三个月 期满后再重新到物业服务中心延期备案。 5、如装修需要破坏原防水结构，则需提醒业主签署“业主承诺”。 6、引导业主及装修负责人填写完相关表格后，应对表格内容及顾客所提交的资料进行 复核检查，对顾客给予我们工作的支持表示感谢，同时将装修资料转交装修负责人
万科物业发展有限公司新客户关系管理系统用户手册
万科物业发展有限公司 【新客户关系管理系统】 用户手册 版本
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目录 1.概述...................................................................................................................... 错误!未定义书签。 2.用户登录.............................................................................................................. 错误!未定义书签。 3.用户登出.............................................................................................................. 错误!未定义书签。 4.客服中心.............................................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.使用场景 ..................................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.1.业主入伙.............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.2.新增家庭成员...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.3.删除家庭成员（非业主）.................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.4.修改房屋信息...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1. 5.维护客房关系...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.6.修改客户信息...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.7.房屋过户.............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.8.拆分/合并房........................................................................................ 错误!未定义书签。 4.1.9.维护客车关系...................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.10.全能搜索.......................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.11.客户搜索.......................................................................................... 错误!未定义书签。 4.1.12.客服中心报表.................................................................................. 错误!未定义书签。 4.1.13.工作台.............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.2.场景操作流程 ............................................................................................. 错误!未定义书签。 4.2.1.业主入伙.............................................................................................. 错误!未定义书签。
物业管理手册范本.doc
物业管理手册范本 1
项目名称物业管理处 物业管理手册 北京仲量联行物业管理服务有限公司 提供 二〇〇四年三月
文档仅供参考 目录 1.0 人员架构及人员编制说明 2.0 岗位职责 2.1 物业部经理的岗位职责 2.2 物业主任的岗位职责 2.3 物业助理的岗位职责 2.4 前台接待兼售卡员的岗位职责 2.5 清洁领班的岗位职责 2.6 清洁员职责 3.0 政策与程序 3.1 客户入住程序 3.2 客户二次装修办理程序 3.3 投诉处理制度 3.4 客户拜访程序 3.5 客户迁出办理程序 3.6 清洁管理 3.7 绿化管理 3.8 前台服务 3.9 物业部员工管理制度 3.10 物业部安全工作守则 3.11 物业部防火安全制度 3.12 客户换房工作程序 3.13 托管钥匙管理规定 3.14 二次装修审批管理程序 3.15 前台登记、验证管理制度 3.16 关于户籍输入的规定 3.17 更换门锁、信箱锁程序 3.18 备用金使用管理办法 3.19 普通信件投送规定 3.20 邮件快年、挂号信、包裹及包裹单的投送规定 3.21 邮件接收通知单使用方法 3.22 访客接待程序 3.23 行李寄存管理程序 3.24 客用储物间出入库程序
3.25 客户物品暂存程序 3.26 客衣洗涤收发工作程序 3.27 物业部投报维修程序 3.28 复印及装订工作程序 3.29 发送传真工作程序 3.30 收传真工作程序 3.31 文字处理工作程序 3.32 票务服务工作程序 3.33 代办服务 3.34 叫醒服务工作规范 3.35 处理客户遗失物品工作程序 3.36 接听电话服务标准 3.37 房屋设备检查工作规范 3.38 处理客户投诉规定 3.39 处理客户发生意外事件 3.40 特殊事件处理程序 3.41 事故报告报写规定 3.42 停电紧急情况的处理规定 3.43 紧急情况的处理规定 3.44 告示栏设置与使用管理程序 3.45 巡视制度 3.46 维修单处理程序 3.47 物业部值班日志填写及管理制度 3.48 提供有偿服务 3.49 复印机维护保养及使用规定 3.50 售卡服务规范标准 3.51 客户档案管理制度 3.52 有偿服务收费标准 3.53 大厦文化活动管理制度 3.54 公共场地使用管理制度 3.55 搬运物品责任书 4.0 工作流程 4.1 维修工作单流程图 4.2 工作单流程示意图 4.3 客户入住流程图 4.4 二次装修管理流程图
万科物业服务工作手册
恒誉洋--物业管理学习资料(一) 物业客户服务 工作实务手册 物业服务有限公司 品质管理部 1 / 53
目录 基础常识篇 《应知应会》 (3) 前台事务办理篇 《客户服务前台装修备案办理流程》 (4) 《客户服务前台收费流程》 (8) 《客户服务前台入住办理流程》 (11) 《客户服务前台信息传递流程》 (14) 《客户服务前台物资放行办理流程》 (16) 《客户服务前台IC卡业务办理流程》 (17) 客户投诉处理篇 《投诉及建议处理流程》 (19) 《客户走访流程》 (26) 《社区矛盾解决操作指引》 (28) 专业知识篇 《客服理论知识》 (33) 《电话接听礼仪及技巧》 (44) 《采访接待工作要领》 (47) 部门个性化流程
恒誉洋--物业管理学习资料(一) 基础常识篇 部门应知应会:（由部门根据实际情况自行完善） 以各小区《应知应会》为准，需包含以下内容，客户服务人员需全面掌握并熟记，并在客户咨询时不查阅书面资料，第一时间即时予以回复。 1、小区概况： 地址、占地面积、建筑面积、容积率、总户数、停车位个数、建筑类型 2、收费标准： 各类户型的物业服务费标准、家政服务收费标准、代收代缴费用标准、停车位收费标准、会所收费标准 3、社区配套： 车场配套、教育配套、商业配套、医疗配套、公共娱乐设施配套、安防配套、周边交通配套、其他配套等 4、常用联系电话 4 / 53
前台事务办理篇 一、客户服务前台装修备案办理流程
办理装修业主和装修单位需提供的资料 1、装修单位营业执照复印件（加盖公章），承建资格证书复印件（加盖公章），如代收 装修税费的需提供业主与装修单位签订的装修合同复印件。 2、装修施工图和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。 3、装修单位负责人身份证复印件、照片、联系电话。 4、施工人员身份证复印件一张、照片两张。 5、如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载，须提交建筑 物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。 6、如搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门窗等，须经城市规 划行政主管部门批准后，批准意见报服务中心备案，并经业主大会/业主委员会同意，由服务中心统一款式方可搭建。 7、如需进行烧、焊等动火作业，须报消防主管部门审批，报服务中心备案。 8、只铺地板、墙壁表面粉刷、贴墙纸等的简单装修，装修户可不提供装修单位《承建 资格证书》及施工图纸；如果是供应商免费服务，须办理施工人员出入证时提供上述4项资料，其它资料可不提供。 9、如客户需设备灯箱、霓虹灯、电子显示屏、招牌、橱窗等户外广告，应提供工商部 门签发的户外广告登记证，并保存复印件。 10、非业主使用人装修需提供业主同意装修的书面证明，并与业主确认。 装修备案办理 1、前台受理人员需先确认业主身份，提供装修备案需填写的表格，引导业主填写《装 修备案表》。 业主填写部分：房间号码、业主姓名、填表时间、申办人、身份证号、联系电话。 装修单位填写部份：装修负责人、身份证号、联系电话、主要装修项目。 2、向业主及装修负责人详细介绍装修备案需提供的资料清单，如果业主委托的装修单 位不能够提供营业执照及承建资格证书等其他物业服务中心规定的资料，则提醒业主需在“装修声明”中填写相关内容并签字确认。 3、提醒顾客在“顾客对以上意见确认”栏中签字。 4、提醒顾客装修备案期限最长不得超过三个月，如装修时间超过三个月，应在三个月 期满后再重新到物业服务中心延期备案。 5、如装修需要破坏原防水结构，则需提醒业主签署“业主承诺”。 6、引导业主及装修负责人填写完相关表格后，应对表格内容及顾客所提交的资料进行 复核检查，对顾客给予我们工作的支持表示感谢，同时将装修资料转交装修负责人