经济适用住房的土地供应方式采用划拨方式供应

经济适用住房的土地供应方式:采用划拨方式供应

经济适用住房的土地供应方式为什么要采用划拨方式供应呢？划拨方式与经济适用住房制度存在一定的矛盾《经济适用住房管理办法》第7条规定：经济适用住房建设用地以划拨方式供应。

对经济适用住房的定义是：“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。以划拨方式供应建设用地，正是其优惠政策的第一项。由于经济适用住房属于政府扶持的保障性住房，从表面上看，政府通过划拨方式无偿供应建设用地，降低了开发成本，让利于中低收入住房困难家庭，确实起到了政府扶持、保障民生的作用。

划拨土地使用权，确实是一种让土地使用者无偿取得建设用地的方式，但其与有偿取得土地使用权的区别，还不仅仅在于是否需要支付费用，而是主要体现在三个方面：无偿、无限期、不能流转。

由于经济适用住房的购买者在一定时间后可以转让该住房，因此以上的三个方面都需要在现有法律法规中寻找新的合理解释。

1.流转的问题

按照《上海市经济适用住房管理试行办法》的规定，经济适用住房取得房地产权证满5年后，在符合相应条件并且原住房保障机构不予回购的情况下，可以在公开市场上进行转让。由于购房者享受了优惠政策，因此其只拥有有限产权，该办法规定在转让（或政府回购）时“房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障机构所在区（县）的财政部门”。其中，上缴的部分可以看作包含了土地收益的部分。

从这些规定可以得到这样的结论：第一，经济适用住房的土地使用权是划拨形式取得的；

第二，在符合一定的条件后，补缴土地收益即可以流转。那么，这是否符合相关的法律规定呢？《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的转让条件，作了比较明确的规定，其中之一就是“签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。

可以看出，经济适用住房土地使用权的转让是合法的，但同时由划拨转成了出让。由此，便引出第二个问题———期限。

2.期限的问题

《城市房地产管理法》第23条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制”。而土地使用权出让是有期限限制的。经济适用住

房流转时（无论政府回购还是上市），土地使用权由划拨变成了出让，这也就意味着将产生如何设定期限的问题。同一地块的住户，转让的时间可能会不同，是否意味着同一地块将出现不同的期限？如果要统一时间，那么起点时间是按划拨的时间，还是按第一次转让的时间，或是特别规定一个时间？如果不按划拨时间算，那么在配建项目中同样会出现同一地块存在不同起止时间的问题。

3.无偿的问题

经济适用住房土地使用权的取得方式规定为划拨，可能主要就是为了体现政府对土地出让金的免除。划拨确实是无偿，但这是一种行政行为，不是市场行为，这里的“无偿”应该是“没有价值”的意思，而不是“零价格”。

从表面来看，这两者似乎没什么分别，都是使用者不花钱取得建设用地使用权。但实际上，这两者存在着质的差别。而且细究经济适用住房的相关规定，可以发现，其建设用地也不是真正的“零价格”。

《上海市经济适用住房管理试行办法》规定：“经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例”。简言之，经济适用住房的产权是购房人与政府按份共有的，政府之所以会有“份”，就因为其无偿供应了土地，免收了行政事业性收费与政府性基金等。这笔钱虽然没有向开发单位收取，但其价值内涵依然存在，而且体现在了房地产权利上。这在实质上构成了一种有偿供应方式，这种方式就是作价出资（或称为作价入股）。

二、划拨方式的决定权在谁手中

下面回过头来，看看划拨的法律依据在哪里。

目前关于经济适用住房土地划拨的规定，主要见国务院的相关文件中。在1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）中规定：“经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应”。而其后的文件中，如1998年23号文、2007年24号文等，则将“经批准原则上”这6个字删去了。

申请取得经济适用住房有准入条件，那么划拨用地有什么准入条件呢？《土地管理法》第54条规定“，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利（水利论文）等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地”。

从《土地管理法》的立法初衷可以看出，划拨应该是建设用地供应中比较特殊、比重较小的一类，一般情况下不宜采用划拨方式。而且该条文中并没有规定国务院的文件可以规定划拨用地。

那么国务院是根据谁的授权呢？

在《城市房地产开发经营管理条例》中找到了答案，其第12条规定：“房地产开发用地应当60 上半月刊·综合版住房保障让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外”。

于是，一条逻辑（逻辑学论文）链出现了：上位法《土地管理法》（与《城市房地产管理法》的规定相同）对行政法规进行了授权，而行政法规又把这个授权转授给了行政部门。这种转授的合法性还有待商榷。

据悉，《住房保障法》正在制定中，有专家称将把经济适用住房的共有关系写入该法。如前文所述，共有关系实际上已经把土地使用权的价值通过非价格的形式体现了出来，不是纯粹的“无偿”，因此也就不是“划拨”。

三、拥有产权的经济适用住房应当采用土地有偿使用方式根据以上论述，经济适用住房的土地供应方式不宜采取划拨，而应当采取有偿使用方式，这样能够比较顺利地解决后期运作中带来的共有、期限、流转等问题，而且从根本上讲这也符合我国住房制度改革的市场化方向。

说到“有偿使用”就会自然而然地想到“出让”，想到“招拍挂”。其实，国有土地有偿使用不仅仅只有“出让”这一种方式。《土地管理法实施条例》第29条明确规定，“国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股”。

前文已论述，该条款中的第三种方式，实质上就是目前正在运作的方式，所需要补充的就是在供地之初设定使用期限及法律规定的相应手续。

将来如有可能，还可以尝试采用第二种方式，即土地出租，将土地使用权出让金按使用年限折算成年租金，按年收取。该租金可以是每年等额，也可以是不等额，还可以利用租金调整来丰富退出机制的手段。

《物权法》第137条规定：“工业、商业、旅游（旅游论文）、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让……严格限制以划拨方式设立建设用地使用权”。尽管经济适用住房属于住房保障的范畴，带有政府支持的色彩，其土地用途与上述经营性项目有所区别，但它还具有一定的商品属性，而且在满足一定条件后，还可以流转到公开市场上。因此，对经济适用住房采用划拨方式供地，与其具有的市场属性不相称，但采用怎样的有偿使用方式，是有较大余地的。

其实，目前经济适用住房的运作机制正日趋完善，所需要做的是在根本性的制度上更适应当前市场化的发展方向，在法理与经济学上体现得更严密。

我国土地出让方式的利弊及对策分析

我国土地出让方式的利弊及对策分析 摘要：我国现行的土地出让制度在一定程度上促进了国民经济的健康发展，但在实践中存在的不足也不容忽视。笔者以价高者得、开发商联手哄抬地价从中牟利、政府调控失灵等方面为切入点，对各种出让方式的操作进行了分析研究，提出了建立信息交流系统及土地预警机制的方式和方法。 关键词：土地制度土地出让方式哄抬地价 导入语 随着我国市场经济的不断发展，与之相应的上层建筑也随之深化完善。当我国逐渐形成了以第一产业稳定发展，第二产业为国民经济支柱产业，第三产业蓬勃发展的市场经济格局时，对社会资源，尤其是支撑性的土地资源需求量更是与日俱增。从云南省国土资源厅了解到2010年云南省需供应国有建设用地10000公顷左右。从2010年1—2月我省土地供应情况看，全省供地1573宗、1044.62公顷，同比增加82.3%，土地增量需求主要来源于交通、水利、能源、公益等基础设施用地。[1] 毫无疑问，以招标、拍卖、挂牌出让的土地出让方式在对合理调配土地资源，优化土地利用结构，缓和土地供需矛盾，提高土地交易透明度，树立政府清廉形象方面做出了不可磨灭的贡献。但是在实际操作中土地出让制度本身的弊端也日益凸显。不断完善土地出让制度，加强政府宏观调控职，规范土地出让市场，使有限的土地资源物能够物尽其用则显得弥足可贵。 1、完善土地出让方式的必要性 土地出让方式的完善，从唯物论的角度来说，不仅仅是其自身的力臻转变，更是为了适应客观世界的发展要求所做的应变之策。变则通，不变则亡。世界上不存在一成不变的事物。不断完善土地出让方式，是时刻变化发展着的客观事实提出的必然要求。俗话说，没有规矩不成方圆。土地出让市场运行的井然有序，必须以强有力的制度政策为后盾，将市场因素与法律因素有机结合，使得土地出让市场的正常运行有法可依，这也是市场经济的运作对土地出让方式的制度完善提出的客观要求。土地乃一国生存发展之根本，以我国特定的政治环境来说，土地所有权归国家和集体所有，而要发展以公有制为主、多种所有制经济共同发展的多元化经济发展模式，土地则是发展多项经济体系中一个必不可少的生产要素。[2]在生产流转过程中土地出让方式则起到关键性的作用，不仅要使土地出让一级市场在有一定储备发展空间的同时有足够的土地出让到使用者手上，还要使土地出让二级市场繁荣起来，确保各行各业稳定发展。因此，不断完善土地出让方式，是市场经济能够持续稳定发展的内在要求。 2、现行土地出让方式的利弊分析 2.1现行土地出让模式显现的优点 一是土地资产观念深入人心，加强了全社会对于土地这一不可再生资源的高度关注。在坚持社会主义土地公有制的原则下，采取土地招标、拍卖、挂牌出让的方式，将土地的使用权面向公众出让，激活了土地交易市场。将土地出让制度与市场经济相结合，使得全社会对于土地资产及土地资产市场配置发生了认知上的本质转变。

我国当前的国有土地使用权取得方式

题目：分析并评述我国当前的国有土地使用权取得方式？ 根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，我国国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨两种方式。 有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出租或者入股等。 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十四条、《城市房地产管理法》第二十七条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《规范国有土地租赁若干意见》的有关规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土，地使用权的除外。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，下列建设用地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：1.国家机关用地和公益事业用地。2.城市基础设施有地和公益事业用地。3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。4.法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让又称土地批租，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 土地使用权出让是有期限的。出让土地使用权的最高年限执行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》

中的有关规定。土地使用权出让有时有偿的，土地使用者需支付出让金。 土地使用权出让的方式根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取四种方式：协议、招标、拍卖、挂牌。 对于土地使用权出让合同，应符合遵循平等、自愿、有偿原则，主体要合法，以书面形式签订，内容要合法，程序要合法。合同的内容 1.合同双方当事人的名称或姓名、法定代表人、地址。2.出让地块的现状、包括该地块的位置、范围和面积等。3.出让地块的用途和使用条件。4.土地的使用年限。5.出让金的数额、支付期限和方式。 6.提供土地和移交土地使用权的期限和方式。 7.受让方转让、出租、抵押或以其他方式转移取得的土地使用权的条件。 8.定金和违约责任。9其他条款 土地使用权转让是指土地使用者将其享有的土地使用权转移给他人的行为。实际上也是土地使用权再转让的行为，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。在转让的同时，转让土地的地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，并应当依照规定办理过户手续。 土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

2019年国有土地使用权出让合同(划拨土地使用权出让)

2019年国有土地使用权出让合同(划拨土地使用权出让) 出让方(甲方):____________________________________ 地址:____________ 邮码:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 职务:____________ 受让方(乙方):____________________________________ 地址:____________ 邮码:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 职务:____________ 第一条 根据《中华人民共和国土地法》之规定,原以划拨方式取得的土地使用权发生转让(出租;抵押),须签订土地使用权出让合同。乙方因出售(出租;抵押)房产(或部分房产),其使用范围内(或相应比例)的土地使用权随之转让(出租、抵押)。双方本着自愿、平等、有偿的原则,经过协商,订立本合同。 第二条____ 房产使用土地位于____,总用地面积为____.其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。 乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证(或批准文件),具有合法的土地使用权。第三条乙方出售(出租;抵押)____整栋房产;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积,即____平方米。 ____或:____乙方出售(出租;抵押)____整栋房产;甲方出让土地的面积为____平方米,为____房产总建筑面积的____%;甲方出让土地的面积为____房产总用地面积的____%;即____平方米。 本合同项下出让的土地使用权与____房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体,系公有的、不可分割的,相邻各方必须相互合作,并根据需要为对方提供便利条件。 第四条土使用权出让的年限为____年,自____起算。 第五条____ 房产使用范围内的土地,按原批准文件为____用地,乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。 乙方如改变土地用途,必须征得甲方同意,重新调整土地使用权出让金,签订土地使用权出让合同,并办理变更登记手续。 第六条乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值费(税)。 第七条本合同项下的土地使用权出让金为每平方米____元人民币,总额为____人民币。 本合同经双方签字后____日内,乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额____%共计____元人民币作为履行合同的定金。 合同签字后____日内(或乙方出售房产后____日内)乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余款。逾期未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求违约赔偿。 (或:乙方出租____房产,每年应以租金的____%抵交出让金,至抵交完全部出让金为止。或:乙方抵押____房产后____日内,以抵押所获收益抵交付定金)后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求违约赔偿。) 第八条乙方在支付全部土地使用权出让金后____日内,办理土地使用权变更登记,换取土地使用证,取得土地使用权。 第九条乙方同意从____年开始按规定逐年缴纳土地使用费,缴纳的时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币。 第十条 除合同另有规定外,乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前,将合同要求支付的一切费用

土地使用权转让方式有哪些

土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。 在我国，土地的使用权通过合法的方式是允许转让的，促进土地的转让流转，也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来，的小编将综合整理相关法律法规，对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳，希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”，该法

没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点，土地使用权转让的方式归纳如下： 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作

土地使用权出让地块房屋买卖契约新(常用版)

土地使用权出让地块房屋买卖契约新(常用版) A new contract for the sale and purchase of land use right

土地使用权出让地块房屋买卖契约新(常用版) 前言：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 １．房屋出卖方：xxx有限公司（以下简称甲方） ２．房屋买入方：＿＿＿＿＿（以下简称 乙方） ３．房屋买卖标的：＿＿＿＿＿（１） 甲方同意将上海“＿＿＿＿＿中心”大厦内第＿＿＿＿ ＿楼＿＿＿＿＿室公寓房屋＿＿＿＿＿套（包括室内装修、设备、家具等等）卖给乙方。本买卖契约所规定的房屋面积（指建筑设计图计算）共计＿＿＿＿＿平方米（附房屋平面示意图，室内用品清单各一份）。 （２）本买卖契约所涉之“＿＿＿＿＿”大厦地址为上 海市＿＿＿＿＿路＿＿＿＿＿号，该地块是经上海市土地局批准，甲方以＿＿＿＿＿万美元中标，获得五十年有偿使用权（截止公元＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日），因此乙方购入的公寓房屋连同相应的＿＿＿＿＿平方米的土地使用权一并购入。

乙方拥有对本契约所规定的买卖范围的房产权和＿＿＿＿＿平方米的土地使用权截止期限为公元＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。 （３）如甲方的土地有偿使用权结束时，本合同即行终止。 ４．房屋买卖价格： 本契约所规定的公寓房买卖价格为＿＿＿＿＿美元，甲 方已收妥由乙方支付的全部房屋买卖款项。 ５．房屋的移交： （１）本房屋买卖契约签订后，乙方必须在一个月内按 照甲方销售说明书规定的有关建筑和设备标准及室内家具用品的清单，对甲方交付的房屋与设备进行验收。验收合格双方交接房屋钥匙，房屋钥匙交接完毕，即作为甲乙双方房屋移交手续办妥。 （２）自房屋移交之日起，房屋在土地有偿使用期限内 的所有权即归乙方。不论乙方住进使用与否，均应从移交之日起由乙方承担该房屋的使用、管理和维修责任。 ６．管理、维修和其他费用：

划拨土地转让三种情形的处理方式解析

划拨土地转让三种情形的处理方式解析 划拨土地使用权是我国特有之概念。在改革开放之前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。1990年，国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。而最近最高人民法院颁布的法释(2005)5号文《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《解释》”)则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。 一、划拨土地使用权的含义及特点。 那么，何谓“划拨土地使用权”呢?根据《条例》、1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)等规定，划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：(1)取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。(2)取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。(3)使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。 二、划拨土地使用权转让方式的历史嬗变。

国有土地使用权转让流程及注意事项

国有土地使用权转让流程及注意事项 导读:本文介绍在房屋卖房，交易流程的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 依法使用国家土地的权利。国有土地使用权的主体广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。 国有土地使用权具有重大意义。国家作为国有土地者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。是指民事主体依法对国家的土地享有使用和的权利。 由于中国法律禁止土地买卖，国家土地权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权，成为一

种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是“有偿”、“有期”，这是国家凭借土地权对使用权进行的一种限制，是实现土地权的一种措施。 国有土地使用权转让 在我国土地权分为国有和集体两种。国有土地使用权转让是指从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地者和土地使用者依法享有的占用、及处分权进行保护。二是对土地者和使用者的这些权利进行限制和调节。 按照我国土地权与使用权分离的原则，实行国有土地使用权出让、转让制度。 一、土地使用权出让：指国家以土地者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。 二、土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、赠与的方式。 三、土地使用权出租：指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

国有土地使用权转让方式及条件

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 国有土地使用权转让方式及条件 国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 国有土地使用权转让方式 1、出售; 2、交换; 3、赠与; 4、以土地使用权作价出资或入股; 5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房; 6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的; 7、以房地产抵债的; 8、其他(继承)。 国有土地使用权转让条件。 除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件： 1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件 (1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权; (2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件; (3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件 (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (2)领有国有土地使用证; (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; (4)经有批准权的人民政府审批。 国有土地使用权转让程序 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

划拨土地使用权补办出让合同(完整版)_2

合同编号：YT-FS-1244-12 划拨土地使用权补办出让合同（完整版） clarify Each Clause Under The Cooperation Framework. And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. Mutual Benefit And Common Prosperity

互惠互利共同繁荣

划拨土地使用权补办出让合同（完整 版） 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明 确各 方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 法定地址: 邮政编码: 法定代表人姓名: 职务: 法定地址: 邮政编码: 法定代表人姓名: 职务: 市） 第一条 出让方: 本合同双方当事人: 中华人民共和国 省（自治区、直辖 （县）土地管理局（以下简称甲方） 受让方: （以下简称乙方）

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的上地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押） 房产（或_______部分房产）, 其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之 转让（出租抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则, 经过协商，订立本合同。 第二条房产（地上建筑物、其他附着物） 使用土地位于，总用地面积为。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。 乙方领有该房产使用范围内上地的《中华人民共 和国国有土地使用证》（或批准文件），具有合法的土地使用权及房产所有权。 第三条乙方出售（出租;抵押）________ 整栋房产; 甲方出让相应土地的面积为_________ 房产总用地面积，即 平方米。

房屋买卖契约(土地使用权出让)

土地使用权出让地块的房屋买卖契约 １．房屋出卖方：投资有限公司（以下简称甲方）２．房屋买入方：（以下简称乙方）３．房屋买卖标的： （１）甲方同意将上海“”大厦内第楼室公寓房屋套（包括室内装修、设备、家具等等）卖给乙方。本买卖契约所规定的房屋面积（指建筑设计图计算）共计平方米（附房屋平面示意图，室内用品清单各一份）。 （２）本买卖契约所涉之“”大厦地址为上海市路号，该地块是经上海市土地局批准，甲方以万美元中标，获得五十年有偿使用权（截止公元年月日），因此乙方购入的公寓房屋连同相应的平方米的土地使用权一并购入。乙方拥有对本契约所规定的买卖范围的房产权和平方米的土地使用权截止期限为公元年月日

（３）如甲方的土地有偿使用权结束时，本合同即行终止。 ４．房屋买卖价格： 本契约所规定的公寓房买卖价格为美元，甲方已收妥由乙方支付的全部房屋买卖款项。 ５．房屋的移交： （１）本房屋买卖契约签订后，乙方必须在一个月内按照甲方销售说明书规定的有关建筑和设备标准及室内家具用品的清单，对甲方交付的房屋与设备进行验收。验收合格双方交接房屋钥匙，房屋钥匙交接完毕，即作为甲乙双方房屋移交手续办妥。 （２）自房屋移交之日起，房屋在土地有偿使用期限内的所有权即归乙方。不论乙方住进使用与否，均应从移交之日起由乙方承担该房屋的使用、管理和维修责任。 ６．管理、维修和其他费用： （１）“”大厦管理维修等项工作，均由甲方负责管辖，并向各

用户进行分摊及收取相应费用。 （２）甲方暂定每月向乙方收取壹佰美元的大楼管理费。大楼管理费包括公用水费、公用部位环境卫生费、公用部位绿化保养费、安全保卫费、机械保养人员及大楼房管人员费用等。 （３）甲方每月向乙方收取大楼公共设施、设备大修、小修储存费，收费标准另议。大楼大修小修储存费的用途范围如下：属甲方管辖内的公用的室内外绿化园地、道路、给排水系统、供电供气系统、弱电系统、空调系统、照明系列和消防设备、给排水设备、供电供水设备、空调设备的公用场所的所有的非人为损坏的建筑和装饰的修复。 （４）乙方所应负担的电费、冷暖气空调费由甲方负责计算、分摊，甲方将总费按住户、用户面积平均分摊，另加％代办手续费。 （５）本买卖契约价格中不含停汽车的位置，乙方若需租用地下停车场车位，请与甲方商议，另签订停车场地租用合同。 （６）本买卖契约价格中不含室内清洁费，若需清扫室内卫生，乙方请与甲方联系，由甲方统一安排人员清扫，费用另议。

2021年土地使用权转让合同正式版

The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 2021年土地使用权转让 合同正式版

2021年土地使用权转让合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并 具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担 法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 20xx年土地使用权转让合同范本(一) 合同编号：_____ 甲方(转让人)：_____ 法定住址：_____ 法定代表人：_____ 职务：_____ 委托代理人：_____ 身份证号码：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 联系人：_____ 电话：_____

传真：_____ 帐号：_____ 电子信箱：_____ 乙方(受让人)：_____ 法定住址：_____ 法定代表人：_____ 职务：_____ 委托代理人：_____ 身份证号码：_____ 通讯地址：_____ 邮政编码：_____ 联系人：_____ 电话：_____ 传真：_____ 帐号：_____

电子信箱：_____ 甲方拥有位于_____市_____路占地面积为_____平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。 第一条转让土地基本情况 1、土地座落位置：_____ 2、土地使用权面积：_____ 3、已批准的容积率为：_____ 4、已批准的建筑面积：_____(其中：非住宅_____平方米，住宅_____平方米。)

从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题

从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题 旷小明 广东伟伦律师事务所合伙人，2002年开始执业，擅长于刑事辩护、不动产等商事争议处理。 按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十五条之规定，在符合相应条件情况下，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让。划拨土地使用权转让之审批属政府土地管理部门的行政职责，标题中提出的批准认定问题，大部分法律人士可能会想当然地哑然失笑，认为不具备研究价值，但司法实务中对此问题却往往存在争论，一些经验丰富的法官、律师相互之间对此类法律事实往往有着截然不同的看法。笔者在此就最高人民法院（以下简称最高院）（2016)最高法民再121号案例予以简析。 案情精简版 案情简介难免冗长，或许对大部分读者没有吸引力，笔者在此先以对话版予以精简： 阳光壹佰公司：法官大人，我在2003年8月8日签协议买二建公司的划拨土地，付了1879万元，但二建公司没将土地给我，所以要退钱、付利息。 二建公司：法官大人，冤枉啊!我是收了钱，但我房屋拆掉了，土地交回给了政府，政府在2011年又将土地卖给阳光壹佰公司了，所以我不退钱。 济南市国土资源局：法官大人，我没批准二建公司将划拨土地转让给阳光壹佰公司。我在2007年收回了二建公司土地，付了5万多元，还有1879万元补偿款没付，但，正准备付。 济南中院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。 山东高院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。 最高院：国土局说谎，你批准了。合同有效，二建公司不退钱。 阳光壹佰公司：我摘牌时又付了钱啊，政府还要付1879万给二建公司呢。 二建公司：国土局，快付我那1879万元补偿款。

国有土地使用权挂牌出让程序及流程图

（一）政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地； （二）原经划拨，因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地； 二、申请人需提交的资料 （一）政府批复； （二）挂牌出让申请； （三）收回土地使用权协议书； （四）测量蓝图及电子文件； （五）国有土地使用证； （六）其他所需资料。 三、办理程序 （一）、前期工作 1、由市国土资源和房屋管理局土地储备开发中心办理收回国有土地使用权手续； 2、市测绘队出具收回地块的1：500地形图； 3、市城市规划局出具收回地块的规划设计要点； 4、市土地房产评估所评估拟挂牌地块的地价并出具评估报告； 5、市国土资源和房屋管理局招标拍卖领导小组拟定挂牌地块的出让底价、起始价、增价规则及增价幅度等，报市招标拍卖领导小组审定； 6、市土地房产交易所制定挂牌出让文件，包括： （1）挂牌公告； （2）竞买须知； （3）宗地图； （4）《竞买申请书》； （5）《报价单》； （6）《成交确认书》； （7）《国有土地使用权出让合同》； （8）其他资料。 （二）操作程序 市国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）委托市土地房产交易所（以下简称交易所）组织挂牌出让工作。 交易所在交易大厅挂牌，具体操作如下： 1、交易所在挂牌前20天向社会发出公告，挂牌公告在当地主要报刊、从化电视台和交易所大厅电子显示屏、触摸屏电脑、局网站发布； 2、在公告期内，交易所接受社会各界人士咨询、接受申请、审查，竞买资料； 3、竞买人的资格经认可后，交履约保证金，填写《竞买申请书》； 4、公告期满后，开始挂牌竞价（挂牌时间不少于10个工作日）； 5、在挂牌期内，接受竞买人的报价，填写《报价单》； 6、交易所工作人员审查确认最新报价后，更新竞买价格； 7、挂牌截止后，根据报价结果确定竞得人； 8、与竞得人签订《成交确认书》； 9、在交易所大厅电子显示屏和局互联网站发布挂牌结果，并退回未竞得人的竞买保证金； 10、市国土房管局与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，并按出让合同的约定，收缴税费。

试论土地使用权出让与土地使用权划拨的异同

专业名称金融 课程名称经济法 层次专升本 学生姓名 论文题目试论土地使用权出让与土地使用权划拨的异同

内容摘要 本文从土地使用权出让与土地使用划拨的概念、特点、流程和使用范围几方面加以介绍，以达到论述两者的共同点以及差异。着重论述了两者各自的特点，以及流程，详细的说明土地使用权出让和土地使用权划拨在具体办理时的差异，望能够让读者在现实的操作中得到帮助。 关键词 土地使用权出让划拨差异

目录 前言......................................................................... . (1) 1 土地使用权出让与土地使用权划拨概念...................... . .. (1) 1.1土地使用权出让概念............................................... . .. (1) 1.2土地使用权划拨概念...................................... . . (1) 2 土地使用权出让与土地使用权划拨的特征 (1) 2.1土地使用权出让特征......................... ................ (1) 2.1.1法律关系的主体身份具有特定性 (1) 2.1.2方的基本权利与义务明确. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . 2 2.1.3使用权出让是要式法律行为. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 2.1.4使用权与地上建筑物、附着物一同移转 (2) 2.1.5权利与义务一同转移 (2) 2.2土地使用权划拨的特征. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2.2.1公益目的. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 2.2.2行政行为性................................... . (3) 2.2.3无偿性 (3) 2.2.4无期限性......................................... (3) 3 土地使用权出让与土地使用权划拨的程序 (4) 3.1土地使用权出让程序................................... (4) 3.2土地使用权划拨程序................................ (4) 3.2.1申请.................................................. ....... (4) 3.2.2受理和审查 (4) 3.2.3地价评估 (4) 3.2.4确定出让金，拟订出让方案................... .. (5) 3.2.5方案报批，发出准予转让通知书......................................... (5) 3.2.6公开交易 (5) 3.2.7签订转让合同................................ ......................... (5) 3.2.8办理出让手续................................ ......................... (5) 4 土地使用权出让与土地使用权划拨适用范围 (6) 4.1土地使用权出让适用范围............................ .................... (6) 4.2土地使用权划拨适用范围 (6) 参考文献............................................ .. (7)

土地使用权转让有哪几种交易方式

土地使用权转让有哪几种交易方式？有何不同？ （一）土地使用权交易可采用下列方式： 1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。 2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。 （二）招标、拍卖委员会的组成与职责 1、组成： 以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。 2、招标委员会主要职责： 审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。 3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人。 土地使用权转让的法律规定 已查看[861]次 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。如何使土地使用权转让合法和有效，笔者从土地使用权性质、用途、位置、转让年限及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等方面加以探讨。 首先，应实际了解土地使用权的性质。使用权分国有土地使用权和集体土地使用权。只有国有土地使用权才能进入市场，即出售、交换和赠与。但也应了解属国有出让土地使用权还是国有划拨土地使用权。国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准，并补交地价款。出让土地并非一定能够转让，未经开发的出让土地不得转让。出让土地使用权在转让时应分清是否改变了转让方土地使用权性质。集体土地使用权不得转让；除《土地管理法》规定的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致土地使用权依法转移”以及这类企业的用土地房产抵押后被依法处分的情形。但是在实际工作中往往对土地使用权的性质未弄清就进行转让。特别是土地使用权赠与和交换。如农村居民或原属农村居民现因某种原因弃农进城的，往往把自己属集体土地使用权的宅基地作为个人私有财产，随意出售或赠与他人。有的未经政府批准擅自将集体土地使用权与他人调换。这样都会给土地管理特别是集体土地的管理带来混乱。

划拨土地使用权价格及其评估方法

浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法

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土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。尽管在国土资源部国土资发[2001]44号文件中明确了划拨土地使用权价格“可以依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格”，但具体如何评估划拨土地使用权价格，国家并没有制订规范的格式，本文力图结合评估实践，对划拨土地使用权价格评估进行一些探讨。 一、划拨土地使用权价格内涵 说明划拨土地使用权的价格内涵，最主要是清楚地界定其价格构成和使用年限。 划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完

成后，与其他生产要素相结合才能从事生产经营活动从而取得利润。而土地作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。 划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种情况：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限设定为无限年期；二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年期。笔者在实际工作中更倾向于后一种做法。事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是委托方（企业）的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据我国法律规定，土地一级市场由政府控制，进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得的才能转让。因此，划拨土地如果由于经营需要进入二级土地市场，必须要转为有偿使用，包括出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种方式中占绝对比例，而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相协调，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般的，其年限设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。

办理国有土地出让基本程序

办理国有土地出让基本程序 1、原则上基本农田、不是建设用地的不能办国有土地出让。 2、先由县政府召开的项目规划审查会批准，再办理《选址意见书》、《建设项目规划许可证》； 3、向县国土局报材料：申办人的用地申请、当地镇政府给国土局申请、县规划审查会通过的会议纪要、《选址意见书》、《建设项目规划许可证》、可行性研究报告、发改委备案证明、环评报告及批复、安全条件论证报告、省经信委加油站核准文件等等（材料越全越好）。报国土局规划科，交报件费一亩约二万。 4、国土局规划科、土地利用科、土地储备中心、分管局长等对材料会审后（县、市、省局一样的材料每个科转），报局长同意，由以上科室和国土局测绘科等到现场实地察看。 5、测绘科测量出图后，国土局组织相关材料，出申报文件报县政府、报市政府、省政府审批。每次国土局要亲自去人办理，这需要相当长时间。 6、省政府批准后，县国土局办征地手续（从农民手中把地买回来），用地单位向镇政府交钱（按省标准补偿、附属物等）征地，镇政府帮助办理。村、镇盖章、村民签字等。 7、省批准后也要有用地指标，可以购买指标１２－15万/亩。 8、招拍挂程序： （1）国土局把该地块编号放县招标监管服务中心进行国有土地使用权拍卖挂牌活动，国土局先在网上发公告，法定发公告后

20天，按高价确定受让人。（目前这只是个形式，一般情况下，加油站项目用地少，加油站难批，是没有人争的，谁申请的地还是给谁，但程序要走）先交保证金（每亩约四万，保证金后转出让金额），确认具备本次投标竞买资格，领取《投标[竞买]确认书》。确认书上有国土局定的招拍挂活动日期。 （2）拍买期间没有别人竞争时，该地块由申请人取得国有建用地使用权，挂牌出让成交价XX万无，出让人县国土局与竞得人签订《国有建设用地使用权成交确认书》，用地方、国土局（局长签字）、招标监管中心三方签字、盖章。 （3）兑得人在签定确认书之日30个工作日内与出让人签订〈国有建设用地使用权出让合同〉在规定时间内不签订合同，视为自行放弃资格。 9、签订〈国有建设用地使用权出让合同〉后，国土局开发票去银行交出让金（每ＸＸ万／亩），去建设局办理《规划设计条件》（其中用地性质一定写“商业”用地）后国土局在报县政府批准在出让合同上签字盖章后，到地方税局交契税出让金的３％，交耕地占用税（一千平方３万）后，在交国土局一万多费用后，到国土局地籍科办理《国有土地使用证》。然后在去建局办《建设用地规划许可证》。土地利用科再发个《建设用地批准书》。办理程序复杂，以上大体程序是这样，中间国土局要报县政府县长签字盖章好几次、申请人要去乡镇、村盖章签字很多次，具体办到哪一步国土局给告知。

土地使用权转让条件和程序

土地使用权转让条件和程序 土地使用权方式决定了转让条件有所不同 以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。 □要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让； □要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。 这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。 以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。 对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。 一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。