房地产交易制度政策：房地产抵押知识点模拟考试卷.doc

房地产交易制度政策：房地产抵押知识点模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分

遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照（ ）清偿。A.债权人的债权比例 B.抵押合同签订的先后顺序 C.要求债权的先后顺序 D.抵押权等级的先后顺序 本题答案：D 本题解析：同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。 2、多项选择题 下列房地产抵押的一般规定中错误的是（ ）。A.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 B.正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立 C.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同失效，需重新订立 D.抵押权人在债务履行期届满前，预期债务人不能履行到期债务时可与抵押人约定抵押财产归债权人所有 E.抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不受抵押权的影响 本题答案：C, D, E 本题解析：选项C ，企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。选项D ，《物权法》规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵

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押财产归债权人所有。”选项E，《物权法》规定订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

3、单项选择题

在房屋登记的规定中，关于最高额抵押登记的表述中，正确的是（）。A.对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，房屋登记机构只需要将抵押当事人、登记时间记载于房屋登记簿，不需要将债务人的名称（姓名）记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权

B.最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，房屋登记机构可以办理最高额抵押权转移登记

C.当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿

D.对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构不需要将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿

本题答案：C

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4、单项选择题

房地产抵押的特征是（），这与质押、房地产设典有显著的区别。A.不转移占有权

B.不转移使用权

C.转移占有权

D.转移使用权

本题答案：A

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5、单项选择题

以中外合资企业的房地产抵押的，必须经（）通过。A.工会

B.股东大会

C .董事会

D.企业职工代表大会

本题答案：C

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6、单项选择题

房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起（）日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A.10

B.15

C.20

D.30

本题答案：D

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7、单项选择题

在房地产抵押的主要类型中，（）是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。A.在建工程抵押

B.最高额抵押

C.一般房地产抵押

D.预购商品房贷款抵押

本题答案：C

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8、单项选择题

《物权法》规定的，房地产抵押担保物权消灭的情形不包括（）。A.主债权消灭

B.担保物权实现

C.担保物权未实现

D.债权人放弃担保物权

本题答案：C

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9、单项选择题

在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产（）。A.市场价值

B.评估价值

C.抵押价值

D.实际价值

本题答案：C

本题解析：应当确定房地产抵押价值，房地产抵押价值是由房地产估价机构评估所得。

10、多项选择题

房地产抵押的主要类型包括（）。A.在建工程抵押

B.一般房地产抵押

C.预购商品房贷款抵押

D.最低额抵押

E.最高额抵押

本题答案：A, B, C, E

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11、单项选择题

房地产抵押后，企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同（）。A.无效

B.继续有效

C.有效期为1个月

D.有效期为3个月

本题答案：B

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12、多项选择题

《物权法》、《担保法》均规定，抵押合同一般包括的条款有（）。A.担保的范围

B.违约责任

C.债务人履行债务的期限

D.抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属

E.被担保债权的种类和数额

本题答案：A, C, D, E

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13、单项选择题关于磁场强度和磁感应强度，正确的说法是（）.A.磁感应强度和磁场强度都是表征磁场强弱和方向的物理量，是矢量。

B.磁场强度的大小等于磁场中某点的磁场强度B与导磁率的乘积

C.磁感应强度的单位是奥斯特，磁场强度的单位是特斯拉

D.磁场强度H的方向和所在点磁感应强度B的方向相反

本题答案：A

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14、多项选择题

房地产抵押估价对房地产管理部门的要求为（）。A.建立房屋权属登记等信息系统

B.为公众提供便捷的查询服务

C.建立和完善房地产估价机构

D.建立和完善注册房地产估价师信用档案

E.建立商品房预售合同登记备案

本题答案：B, C, D

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15、单项选择题

关于房地产抵押合同的表述中，错误的是（）。A.主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外

B.抵押权入需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，无须在合同中约定

C.《城市房地产管理法》、《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式

D.担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任

本题答案：B

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16、单项选择题

关于房地产抵押权效力的说法，不正确的是（）。A.《物权法》规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存

B.《物权法》规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保

C.《物权法》规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为

D.《物权法》规定抵押权人不可以放弃抵押权或者抵押权的顺位

本题答案：D

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17、单项选择题

对于处分以划拨方式取得土地使用权的抵押房地产所得金额应首先（）。A.扣除土地出让金

B.支付处分抵押房地产的费用

C.偿还抵押权人的债款

D.扣除抵押房地产应缴纳的税款

本题答案：A

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18、多项选择题

关于房地产抵押的一般规定，表述正确的有（）。A.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房地产为自身债务设定抵押

B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

D.如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担

E.抵押人未经抵押权人同意将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

本题答案：B, C, D, E

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房地产法律制度教学大纲,房地产交易法律制度

房地产法律制度教学大纲,房地产交易法律制度 房地产法律制度教学大纲 10级高职《房地产法律制度》教学大纲 课程编号:3011326总学分：4学分 RealestatelawSystem 课程性质:学习本课程，要使学生学掌握房地产法的基本概念、基本原理、基本知识，并 能据此分析解决房地产开发、交易和管理过程中产生的实际问题，促使房地产健康发展。 适用专业:适应各种不同需要的优秀人才。 学时分配:课程总学时64学时；总学分：4学分。 教材:王世涛主编《房地产法律制度》，东北财经大学出版社，20XX 年版。 参考书目： 1.赵红梅，房地产法论，中国政法大学出版社，1995 2.董藩，房地产经济概说，东北财经大学出版社，1999 一、课程的目的与任务：该课程以讲授房地产法的基本理论和基本制度为核心内容，讲求理论性和应用性的结合，既体现房地产法法学本

身的科学性、系统性和逻辑性，又密切联系我国法制建设的实际，来阐明房地产法的一系列问题。 二、课程的基本要求：通过本课程的讲解，使学生系统地、准确地理解和掌握房地产法的基本原理、具体的各项法律制度及其相应的规范，并能够在实践中灵活地运用，分析和处理各种房地产法实务问题。 三、课程教学内容 第一章房地产法概述 了解.房地产、房地产市场和房地产业的基本知识；掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。 第二章房地产管理体制 了解我国房地产管理体制的沿革；掌握我国现行房地产管理体制的基本架构。 第三章土地管理法律制度了解土地管理法的概念，土地法律关系，土地管理法的渊源和效力以及土地管理法基本内容；了解土地利用总体规划；掌握土地所有权制度、国有土地有偿使用制度和国有土地使用权划拨的有关内容，掌握耕地保护法律制度和建设用地法律制度的内容要点。 第四章城市房地产权属及其管理法律制度 掌握房屋所有权、土地使用权，建筑物区分所有权、住房部分产权和房地产相邻权等有关概念和内容；掌握城市房地产权属登记的概念、功能、效力，房产权属登记和地产权属登记的内容；了解城市公有房

房地产交易制度政策题库

《房地产交易制度政策》题库 一、单选题 1 ?以出让方式取得土地使用权的房地产项目，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建 设工程的，应完成开发投资总额的以上，才能够转让。（A） A. 25% B.30% C.35% D.5O% 2.2007年6月，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过出让方式获得一宗住宅用途、 法定最高年限的国有建设用地使用权，2009年3月开工建设。2012年6月，甲企业将该项 目转让给乙房地产开发企业（以下简称乙企业），则乙企业受让时的土地使用年限为 年？（B） A. 55 年 B.65 年 C.68 年 D.75 年 3. 张某从其母亲李某处继承了一处房产，该房产原登记在李某名下。现张某计划将该套房屋 进行出售，并委托中介机构代为办理相矢事宜，其应该向中介机构提交以下那份书面材料？ （C） A. 产权人为李某的《不动产权证书》 B. 确认房产归张某继承的《继承权公证书》 C. 产权人为张某的《不动产权证书》 D. 李某身前所立《遗嘱》 4. 房地产开发项目转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（B） A. 20 B.30 C.40 D.60 5. 陈某和其女儿李某（已成年）欲共同购买一处商品住房，陈某户籍地为上海，丧偶，无社保证明。其女儿李某为本市户籍，已婚，名下有1套住房。则根据目前的限购政策，以下那项说法是正确的（C ） A. 陈某和李某可以购买，但陈某需提供无房证明 B. 陈某和李某可以购买，因为李某为本市户籍，可以以家庭为单位购房 C. 陈某和李某不可以购买，因为陈某不是本市户籍且无社保证明 D. 陈某和李某可以购买，但李某需提供其配偶或未成年子女的无房证明。 6. 经济适用房自购房之日起—年内不得上市交易？（D） A. 2 B.3 C.4 D.5 7. 企业购买本市限购区域的住房，需满_______ 年方可上市交易？（B） A. 2 B.3 C.4 D.5 8. 下列哪类房产可以出售？（D） A. 甲某于2016年3月1日办理了购房入户手续的房产 B. 甲某于2014年3月1日购买的经济适用房 C. 杭州市中院于2017年3月1日进行查封登记的甲某名下房产 D. 甲某因拆迁安置取得并已登记至其名下的房产 9. 矢于中介代理的二手房网签流程，以下哪项做法是正确的？（C） A. 买卖双方就买卖事项达成意向，但未签订纸质房屋转让合同，操作人员自行提交房屋买卖合同网上备

房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析(18)

房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析（18） (1/35)单项选择题 第1题 收益法一般不适用于( )的房地产的估价。 A.游乐场 B.公园 C.影剧院 D.停车场 下一题 (2/35)单项选择题 第2题 某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m2。 A.3473 B.4365 C.4500 D.4000 上一题下一题 (3/35)单项选择题 第3题 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。 A.降低房地产开发贷款利率 B.增加土地有效供给 C.降低契税 D.提高购房贷款利率 上一题下一题 (4/35)单项选择题 第4题 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。 A.225.00 B.237.50 C.381.25 D.395.83 上一题下一题 (5/35)单项选择题 第5题 通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。 A.土地取得成本+建设成本 B.土地取得成本+建设成本+管理费用 C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用 D.开发完成后的房地产价值 上一题下一题

第6题 从事房地产估价，首先要有房地产( )。 A.估价业务 B.估价目的 C.估价对象 D.估价程序 上一题下一题 (7/35)单项选择题 第7题 某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为5000元/m2，每月末的租赁净收益为3000元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为( )元/m2。 A.4758.34 B.4421.96 C.4902.15 D.4581.45 上一题下一题 (8/35)单项选择题 第8题 不属于引起房地产价格上升的原因是( )。 A.外部经济 B.需求增加导致稀缺性增加 C.生活水平的提高 D.通货膨胀 上一题下一题 (9/35)单项选择题 第9题 实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。 A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法 上一题下一题 (10/35)单项选择题 第10题 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。 A.4023.04 B.4074.10 C.4768.50 D.5652.09 上一题下一题

市城市房地产交易管理制度

市城市房地产交易 管理制度

昆明市城市房地产交易管理条例 （1 9 9 9年9月2 3日昆明市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议经过1 9 9 9年11月2 6日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准） 第一章总则 第二章房地产转让 第三章房地产抵押 第四章房地产租赁 第五章中介服务 第六章其它规定 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条为加强我市城市房地产交易管理, 规范房地产交易行为, 维护房 地产交易当事人的合法权益, 根据＜中华人民共和国城市房地产管理法＞、

＜中华人民共和国土地管理法＞等有关法律、法规, 结合本市实际, 制定本条例。 第二条本条例适用于昆明市城市规划区内房地产的转让、抵押、租赁和中介服务活动。 第三条昆明市房产行政主管部门和土地行政主管部门, 各司其职, 密切配合, 负责全市城市房地产交易管理工作。 县（含县级市, 下同）房产行政主管部门、土地行政主管部门负责本行政区域内的房地产交易管理工作。 建设、规划、工商、物价、税务、公安等行政管理部门按照各自职责, 协助做好房地产交易活动中的有关管理和服务工作。 第四条房地产转让、抵押时, 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第五条房地产权利人应当遵守房地产交易的法律、法规, 依法纳税和办理有关手续。房地产权利人的合法权益受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。 第二章房地产转让 第六条房地产转让, 是指房地产权利人经过买卖、互换（交换）、赠与或者其它合法方式将其房地产转移给她人的行为。 第七条以出让方式取得土地使用权的, 其土地使用权及地上建筑物、构筑物所有权在出让年限内能够转让。

房地产估价模拟试卷和答案

房地产估价模拟试卷和答案

《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。 A．土地总量有限B．规划限制 C．不动产不可移动D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ D ）。 A．1667 元／m2：B．1765元／m2 C．1875元／m2D．2000元／m2 3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。 A．宅基地所有权B．空间利用权 C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。 A．78万元B．882万元 C．1210万元D．1272万元 5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。 A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。

浅论我国房地产法律制度

所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人 支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》称:“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市马上表态,目前不会取消房地产的预售制度。8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内不会取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存 与废一时成为实务界和学术界所热烈讨论的焦点话题。 我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。 一、商品房预售制度考察:文本与实践 房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。 奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此

房地产交易制度政策：房地产权利(最新版)_0.doc

房地产交易制度政策：房地产权利（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 A 房地产公司于2010年1月1日，通过出让方式，获得B 市C 县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2010年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2011年5月1日才开始动工建设。同时A 房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为（ ）年。A.40 B.50 C.60 D.70 本题答案： 2、多项选择题 A 房地产公司于2010年1月1日，通过出让方式，获得B 市C 县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2010年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2011年5月1日才开始动工建设。同时A 房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。经同意，A 房地产公司改变该项目部分土地用途，（ ）。A.必须变更或重新签订出让合同 B.不需变更或重新签订出让合同 C.必须相应调整地价款 D.不用调整地价款 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

土木工程类房地产估价理论与方法模拟试题与答案20

土木工程类房地产估价理论与方法模拟试题与答案20 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 房地产具有供给有限特性，本质上于 A.土地总量有限 B.规划限制 C.房地产不可移动 D.价值量大 答案：C 2. 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为 A.1667元/m2 B.1765元/m2 C.1875元/m2 D.2000元/m2 答案：B 3. 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是 A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2

答案：C 4. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及 A.相应配套的基础设施 B.土地的形状 C.组合完成的功能 D.立体空间 答案：C 5. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。 A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系 答案：B 6. 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价万元。 A.1250 B.1750 C.2050 D.2150 答案：B 7. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

房地产交易管理制度与政策

第8讲房地产交易管理制度与政策(上) 一、内容提要： 1、房地产交易管理概述 2、房地产转让管理 3、商品房销售管理 二、考试目的和考试要求： 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产转让政策理解、熟悉程度和应用能力。本讲的考试基本要求包括： 掌握：房地产交易的内涵，房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度的基本内容，房地产转让的概念及有关规定，商品房预售的条件，商品房预售合同登记备案要求，商品房买卖合同示范文本的主要内容。 熟悉：商品房预售的概念，商品房现售的条件，商品房销售代理的要求，商品房销售中禁止的行为。了解：房地产交易的管理机构及职能。 三、内容辅导： 第一节房地产交易管理概述 一、房地产交易的概念 1988年建设部、国家物价局，国家工商行政管理局发布的《关于加强房地产交易市场管理的通知》中有明确规定：“城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。”《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。它是房地产市场管理的重要内容。 例题：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括()。 A．房地产转让 B．房地产开发 C．房地产抵押 D．房地产权属登记 E．房屋租赁 答案：ACE 解析：房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此ACE是正确的。

《房地产估价案例分析》模拟试卷(一)

《房地产估价案例分析》模拟试卷（一） 一、简答题 1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。 2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。 请问： （1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? （2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? 3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格X围应该是多少？为什么？ 二、综合题 1.指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5分。本题最多扣至零分）。 有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下： 房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧 1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为: 土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元） 2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为： 建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元） 3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为: 建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）

房地产交易管理制度与政策(一)

[模拟] 房地产交易管理制度与政策(一) 单项选择题 第1题： 房地产的交易活动应通过( )进行。 A.房地产管理部门 B.房地产中介机构 C.房地产交易所 D.房地产市场 参考答案：C 答案解析： 第2题： 房地产交易双方，应在成交合同签订后( )，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A.30天内 B.45天内 C.60天内 D.90天内 参考答案：D 答案解析： 第3题： 当申报的成交价格明显低于正常的市场价时，应以( )作为缴纳税费的依据。 A.双方协议的价格 B.市场价 C.评估价 D.管理部门核实价 参考答案：C 答案解析： 第4题： 以房地产转让方式取得土地使用权的权利人，其实际使用年限应是( )。 A.出让合同约定的年限 B.出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用后的剩余年限

C.出让双方在出让合同中所约定的年限 D.政府按规划需要重新决定的年限， 参考答案：B 答案解析： 第5题： 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交有关证件资料，其中应有投入资金达到工程建设总投资( )的证明。 A.10%以上 B.15%以上 C.20%以上 D.25%以上 参考答案：D 答案解析： 第6题： 以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办土地出让手续的，应对转让方征收( )。 A.地价税 B.土地收益金 C.土地转让金 D.土地升值税 参考答案：B 答案解析： 第7题： 房地产划拨土地使用权的转让，按国务院所发通知的规定，需往当地( )部门审查批准。 A.房地产行政主管部门 B.城市规划管理部门 C.城市土地管理部门 D.房地产市场管理部门 参考答案：D 答案解析：

房地产评估 试题

一、单项选择题 1.替代原理是房地产估价中( ) A.市场法的理论基础 B.重置成本法的理论基础 C.收益法的理论基础 D.剩余法的理论基础 2.在市场资料丰富的情况下，____则是最常用的方法。( ) A.成本法 B.收益法 C.剩余法 D.市场法 3.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入 4.从收益法的观点看，房地产的价值是未来____的现值之和。( ) A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.正常净收益 D.销售收入 5.在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时运用得最为广泛的是 ( ) A.市场比较法 B.收益法 C.成本法 D.剩余法 6.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( ) A.递减 B.递增 C.不变 D.先减后增 7.收益法采用_________作为估价依据。( ) A.实际收入、实际费用和实际净收益 B.实际收入、实际费用和客观净收益 C.客观收入、实际费用和实际净收益 D.客观收入、客观费用和客观净收益 8.当容积率不变时，楼面地价与土地价格____；地价不变，楼面地价与容积率____。( ) A.成正比成正比 B.成正比成反比 C.成反比成反比 D.成反比成正比 9．不动产具有供给有限特性，本质上在于（）。 A．土地总量有限 B．规划限制 C．不动产不可移动 D．价值量大 10.一般情况下，房地产估价应采用____指标。( ) A.实际收入 B.主观收入 C.客观收入 D.潜在收入 11.在运用市场比较法时，所选取的交易案例必须与待估房地产具有相似性，这体现了市场比较法哪一个限制条件？( ) A.非单一性 B.可替代性 C.合法性 D.可修正性 12.基准地价系数修正法的基本原理是( ) A.供求关系原理 B.生产费用价值论 C.替代原理 D.效用决定论 13.从卖方来说，成本法的理论依据是( )

房地产中介服务管理制度

房地产中介服务管理制度 一、房地产中介服务的概念 房地产中介服务，是指房地产投资、开发、交易、管理、消费等经济运行的各个环节中，在租赁双方、买卖双方、资金供需双方、房地产纠纷双方、物业的所有者与使用者之间，为当事人提供多功能、全方位的居间服务活动的总称。 二、房地产中介服务的内容 一个完善的房地产中介服务体系按服务的内容可分为房地产金融中介，包括存贷、投资、信托、保险、抵押、贴现、承兑、代理发行房地产证券、结算、审计等；房地产法律中介，包括司法公证、法律仲裁、法律保护等；房地产服务中介，包括信息咨询、价格评估、物业管理、经纪代理等。目前，我国房地产金融主要由专业性金融机构承办，真正意义上的房地产金融中介机构还未建立；房地产法律中介还处于起步阶段；而房地产服务中介发展相对较快。本书论述的房地产中介服务仅指房地产的服务中介，即指为辅助房地产市场交易的实现而从事房地产咨询、经纪评估等项有偿服务的活动。目前，我国房地产服务中介主要包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等业务。 三、房地产中介服务机构的设立管理 （一）房地产中介服务机构的设立条件 从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构是具体有独立法人资格的经济组织。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》。设立房地产中介服务机构应具备下列条件： 1、有自己的名称、组织机构； 2、有固定的服务场所；

3、有规定数量的财产和经费； 4、有符合法律规定具有专业知识的经营、技术人员。例如，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术的职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。 （二）房地产中介服务机构的设立程序 设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在邻取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。 房地产行政管管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。 （三）法律禁止的房地产中介服务行为 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为： 1、索取、收受托合同以外的酬金和其它财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益； 2、允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； 3、同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； 4、与一方当事人串通损害另一方当事人利益； 5、法律、法规禁止的其他行为。 因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在中介服务机构可以在承担赔偿责任后对有关人员进行追偿。

房地产估价(A卷) 答案====2

试题名称：房地产估价 年级：专业：学号：姓名：分数： 一、填空题（1×15分）： 1.房地产估价就是专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价 程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产的特定权益在特定时间最可能实现的价值进行估算和判定的活动。 2.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三类。 3.区位主要指某事物占有的场所，房地产区位可以分为位置、交通、环境和配套措施。 4.房地产按开发程度来划分，可以分成生地、毛地、熟地、在建工程、现房五类。 5.楼面地价= 土地总价/ 规划建筑面积。 二、选择题（2×10分）： 1.房地产交易按交易形式的不同可分为（ C ）。 A.房地产转让、出租、租赁 B.房地产出让、租赁、拍卖 C.房地产转让、租赁、抵押 D.房地产出让、出租、挂牌 2.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D ）。 A.均衡原理 B.预期原理 C.竞争原理 D.替代原理 3.比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A ）。 A.类似房地产的交易 B.相同房地产的交易 C.相关房地产的交易 D.房地产的市场交易 4.房地产价格是由房地产的（D ）这两种相反的力量共同作用的结果。 A.供需与价格 B.需求与价格 C.供给与价格 D.供给与需求 5.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（C ）。 A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.会计折旧 6.出租或营业型房地产的评估可以采用（）。 A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 7.某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40 年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为（A ）。 A.50年 B.40年 C.32年 D.30年 8.某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数 为8层。则该宗土地的容积率为( C )。 A.8.0 B.5.6 C.5.0 D．0.7 9.在市场比较法中，建筑容积率修正属于（A ）修正。 A.交易情况 B.交易日期 C.房地产状况 D.实物状况 10.成本租金不包括下列项目中（D ）。 A.贷款利息 B.折价费 C.管理费 D.保险费 三、简答题（5×2分）： 1.什么是成本法？ 2.市场比较法的实质和原理是什么？ 第 1 页共3 页

房地产经纪人《制度与政策》真题及答案

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1．下列经济活动中，不属于房地产业的是（A）。 A．房屋勘察设计 B．房地产开发经营 C．物业管理 D．房地产中介服务 2．下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（ B ）。 A．《物权法》 B．《住房公积金管理条例》 C．《房屋登记办法》 D．《房地产抵押估价指导意见》 3．狭义的房地产法一般是指（B）。 A．《物权法》 B．《城市房地产管理法》 C．《城市房地产开发经营管理条例》 D．《土地管理法》 4．下列交易形式中，不属于《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是（B）。A．房地产转让 B．房地产典当 C．房地产抵押 D．房屋租赁 5．根据《城市房地产管理法》，设立房地产经纪机构，应当向当地（ A ）行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。 A．工商 B．税收 C．建设 D．房地产 6．参加房地产经纪人资格全部4个科目考试的人员，必须在（ D ）考试年度内通过应试科目，才视为考试通过。 A．一个 B．任意两个 C．报考约定的两个 D．连续两个 7．技术难度大、情况复杂、耗用人力和时间较多的房地产咨询报告，收费标准一般不超过咨询标的额的（ D ）。 A．0．1%

B．0．2% C．0．3% D．0．5% 8．根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪机构在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上（ C ）行政主管部门备案。 A．工商 B．国土资源 C．房地产 D．财政 9．关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是（ B ）。 A．房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪人资格 B．房地产经纪服务是受当事人委托进行的 C．房地产经纪服务属于公益性活动 D．房地产经纪服务的特点是价格垄断 10．下列权利中，房地产经纪人不享有（ D ）的权利。 A．指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务 B．拒绝委托人发出的违法指令 C．要求委托人提供与交易有关的资料 D．以个人名义订立房地产经纪合同 11．下列权利中，不属于房地产估价对象的是（ C ）。 A．土地使用权 B．在建工程抵押权 C．知识产权 D．房屋所有权 12．土地使用者延期付款超过（ D ）d，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。 A．15 B．30 C．45 D．60 13．商业用地不能采取（ D ）方式出让。 A．招标 B．拍卖 C．挂牌 D．协议 14．关于建设用地使用权设立的说法，错误的是（ A ）。 A．建设用地使用权不得在地表以下设立 B．新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权

房地产售后服务管理规范制度

售后服务管理 一）、鉴证契约办法 1. 契约签定后，由甲方人员与契约上产权人及共有人到某某市房产交易中心办理合同鉴 证； 2. 本着客户自愿原则，卖方提供授权委托书，委托相关人员代表甲方办理鉴证相关事宜。 3. 买方提供身份证复印件及个人委托书原件，委托甲方人员代理办理鉴证事宜，涉及未成 年人请提供与法定监护人有直系关系的证明复印件（如：户口本、出生证明等）。 （二）、鉴证后契约更名（一次性付款、按揭更名） ※ 一次性付款 1. 卖方须填写契约变更申请表及更名申请，由开发商签发意见加盖公章送至某某市房地产 管理处进行审批。 2. 3 个工作日后卖方夫妻双方携身份证明、结婚证明、户口本（注：单身可由公司开具单 身证明，离婚者可携离婚证明）和开发商一起到房产局办理更名手续。 3. 买方本人携身份证明原件与开发商代理人办理契约鉴证 ※ 按揭更名 1. 卖方须还清银行贷款额，由银行开具注销抵押证明到开发商处盖章。 2. 卖方携契约正本、某某市房地产抵押合同及注销抵押证明到某某市房产局按揭抵押柜台 办理注销抵押相关事宜。 3. 卖方须填写契约变更申请表及更名申请，由开发商签发意见加盖公章送至某某市房地产 管理处进行审批。 4. 3 个工作日后卖方夫妻双方携本人身份证明、结婚证明、户口本（注：单身可由公司开 具单身证明，离婚者携离婚证明）和开发商一起到房产局办理更名手续。 5. 买方本人携身份证明原件与开发商代理人办理契约鉴证手续。 6. 契约更名费：合同工本费等。 （三八按揭贷款 1. 公司备齐“五证” （土地使用权证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证、建 设工程施工许可证、商品房销售许可证）与银行签订项目贷款的大合同，与房产局办理抵押备案收件单，具备申请个人购房贷款条件。

202_年房地产估价师考试(经营与管理)模拟试卷四汇编

202_年房地产估价师考试（经营与管理）模拟试卷四 汇编 1、根据（），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。 A.消费者习惯 B.供给者习惯 C.政府规制 D.参与者的介入程度 E.品牌间的差异程度 2、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。 A.16.67% B.16.71% C.16.80% D.17.00% 3、土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、实现增加地方政府财政收入为目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。（）

A．错误 B．正确 4、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。 A.选址规划意见通知书 B.规划设计条件通知书 C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证 5、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者会非常满意。（） A．错误 B．正确 6、房地产项目开发内容和规模的分析与择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，择开发规模。（） A．错误 B．正确 7、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。

A.建设单位 B.施工单位 C.监理单位 D.设计单位 8、招标文件通常包括（）等。 A.招标公告 B.投标人须知 C.评标办法 D.工程标底 E.合同条款及格式 9、随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求开发商( )。 A.有目的的进行投资,避免盲目造成的额外损失和资金风险 B.具有战略眼光和操作技巧 C.拉拢政府工作人员,从中获取政策上的优惠权和经营的方便权 D.具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识

房地产估价师题-房地产交易管理制度与政策_0

房地产估价师题-房地产交易管理制度与政策 1、住房转让手续费按住房的()收取。 A.成交价格 B.评估价格 C.建筑面积 D.转让增值额 2、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”是根据()确立的一项房地产交易基本制度。 A.宪法 B.法律 C.行政法规 D.部门规章 3、下列()行为，不属于房地产转让方式。 A.以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的 B.因企业被兼并，房地产权属随之转移的 C.房屋租赁 D.以房地产抵债的 4、房地产转让的实质是()。 A.未发生房地产权利人转移

B.房地产权利人发生转移 C.未发生房地产权属转移 D.房地产权属发生转移 5、无须办理房屋所有权转移登记的是()。 A.房屋租赁 B.受遗赠房屋 C.以房屋作价入股 D.房屋分割导致所有权发生转移 6、下列行为中，属于单务行为的是()。 A.房地产抵债 B.房地产低价入股 C.房地产遗赠 D.房地产互换 7、《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有()。 A.完全产权 B.全部产权 C.60%产权 D.有限产权

8、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以()作为缴纳税费的依据。 A.出租价格 B.抵押价格 C.成交价格 D.评估价格 9、房地产转让的程序中，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在()日内作出是否受理申请的书面答复。 A.7 B.10 C.15 D.30 10、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有()年。 A.20 B.42 C.50 D.70 11、以()方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出

浅谈房地产法律制度及其完善

浅谈房地产法律制度及其 完善 The latest revision on November 22, 2020

浅谈中国房地产法律制度及其完善 顾明 摘要本文解释了房地产法律制度的内涵及外延，研究了房地产业发展过程中法律制度的作用和发展进程。通过分析现有中国房地产法律制度的不足，有针对性地提出完善措施。 关键词房地产业基础性产业法律制度 一、房地产法律制度 房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的产业，它不但是经济发展的基础性产业，而且是国家财富的重要组成部分。房地产关系是指获取、开发、经营和管理房地产所构成的关系。房地产法律就是用来协调房地产关系的法律的总称，是规范房地产关系的一整套法律。它是中国法律体系中的重要组成部分，和千千万万群众的切身利益息息相关，因此受到人们的广泛关注和研究。 房地产法律的基本原则有如下四条： 第一，促进房地产商品化。比如国有土地使用是有偿、有期的。 第二，合理使用土地和保护耕地。 第三，国家扶持发展居民住宅。依据《城市房地产管理法》第4条，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。” 第四，保护房地产权利人合法权益。 一项调查显示，住房在城市住户的财产中占了百分之七十七之多，说明住房对于人们的生活有着重要意义，同时说明房地产法律制度在民法中有重要位置。房地产法律的确立和完善，对于协调房地产经济关系、加强房地产市场的管理、促进房地产业的发展具有重要意义。 二、中国房地产业的法律制度 （一）房地产法律制度的发展目标 1994年，李昌麒学者就对房地产业的前景有了清醒认识。作为一个新兴的产业，中国的房地产业先是在东部沿海城市而后在内陆地区得到了迅猛发展。但要使得房地产业成为国民经济发展的引擎和支柱产业，就要求在今后很长的时期内，国家必须对房地产业扶持发展，进行宏观调控。其中，重点要从长远的角度出发，确定市场宏观目标，并制定相应的法律措施。针对房地产产业，他提出了5大宏观控制的目标。 一是控制耕地占有面积；二是在城市规范的许可内，控制房地产开发；三是确定合适的地价与房价基准；四是控制贷款总量；五是保护生态环境的。在二十多年后，从相关法律的制定和应用来讲，围绕这些发展目标，中国房地产业有了长足的进步。 对于控制耕地占有面积，中国在1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议全面修订了《中华人民共和国土地管理法》，明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。在2004年通过了《宪法修正案》，并于同年8月对《土地管理法》作了第三次修订，确定了对土地征用的补偿原则。 为了控制房地产开发在城市规范许可范围内，于1989年颁布了《城市规划法》在2007年10月28日通过了《中华人民共和国城乡规划法》，在一定程度上促进了房地产业的规范。 至于第三点，是研究房地产业发展问题的学者们梦寐以求解决之道的核心问题。关系到土地管理、税收制度、控制外资流入、土地出让制度的落实等一系列问题。其中重点是制定相关的法律，抑制房地产产业的暴利行为。现实却是，尽管制定了很多的相关政策，法律却没有形成整体的体系，而是松散地分布在地方法律与相关规定中间。至于第四、第五，在法律的制定和实施方面还有很大的改进和完善的空间。 （二）房地产法律制度的现状 当下，中国已形成了以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干，以单行法规和相关法规为骨架，结合宪法、民法、行政法等构成的法律体系。 除了2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》（简称《城市房地产管理法》）外，还颁布了大量的法律法规、部