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房地产—公摊计算方法

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公摊面积=房屋的总建筑面积公摊系数

房屋的总建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积

什么叫公摊系数？

建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数。

一般而言，高层楼宇的公摊面积要大于多层楼宇的公摊面积，高层楼宇的公摊系数在0.18 至0.26之间，多层楼宇的公摊系数在0.11至0.16之间。Ki=AB+AiBi+(AB)x(AiBi) 公式含义：

Ki：为公摊面积系数，其中i 为第几层或第几功能区代号;

A：为全幢分摊的共有建筑面积;

Ai：为功能区独用共用建筑面积;

B：为参与分摊的全幢套内建筑面积（含功能区独用共用建筑面积）;

Bi：为参与分摊的功能区套内建筑面积;

AB：就是常说的一级分摊，在一幢楼中它是一个常数;

AiBi：就是常说的二级分摊，在一幢中它是一个变数，随功能区不同而变化。一、计算建筑面积的范围

1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2、多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

3、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4、用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以得用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

9、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。

10、与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平设影面积的一半计算建筑面积。

12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

14、封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

16、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

17、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

19、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1. 8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。

20、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实计算建筑面积。

二、不计算建筑面积的范围

1、突出墙的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。

2、检修、消防等用的室外爬梯。

3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。

4、构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等。

5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8、层高小于2.2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

9、岗亭、警亭、书报亭等。

10、里弄房屋后天进内的天棚。

11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。

12、阁楼。

13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

三、其他

在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，要参照上述规则精神办理。

什么是“套内建筑面积”？

我们先看看什么是

“套内建筑面积”？套内建筑面积由三部分组成：

（1）套内使用面积：A，卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。

（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

（3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

房屋的使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

购房人所买的商品房面积由两部分组成：一部分是室内面积，另一部分则是直接为居住服务的公共空间，这部空间分摊到每套房中，由买方人共摊。

公摊面积多大为宜？

公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在0．18—0．26之间。而板楼的分摊系数则在0．14—0．16之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。赵先生购买的商品房的分摊系数的计算方法为27÷130．6＝0．26，该系数应当属于偏高的范畴。公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影

面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

房地产评估四个方法

房地产评估四个方法市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

高层住宅公摊面积如何计算

高层住宅公摊面积如何计算公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。公摊面积=建筑面积-实用面积所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率。得房率标准如下：高层塔楼住宅（75%——78%），公摊系数为（22%——25%）高层板楼住宅（78%——85%），...................... 小高层板楼住宅（85%——88%）多层住宅（88%——95%）得房率=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积你用100%减去得房率就是公摊系数所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。公摊面积如何区分？目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。

依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1．大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2．每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为: 1．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间; 2．售房单位自营、自用的房屋; 3．为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。公摊面积怎么摊？公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部

一般建筑工程手工算量顺序与计算方法

一般建筑工程手工算量顺序与计算方法以下为（曾氏）手工预结算的方法。仅供帅哥与美女们参考，所有思路是保存在(曾氏大头里)，因机械运转年数过长，难免出现死机，如有错误，不能追究曾氏法律责任喽，特此申明。(不过昨天维修(休息)得还可以)。（以下用智多星为例），首先打开套价软件“湖南2010建设项目造价管理”出现对话框，选择“新建项目”双击，出现对话框建立项目名称和选择项目模板(湖南2010建设工程工程量清单计价)，选择保存路径至D盘，确定后出现界面，建设项目下有很多单项工程，首先建立单位工程土石方和建筑工程，分别打开出现另一个界面，建立工程信息，好后刷新，新建分部分项，先选择套用清单编码，在清单下打开工程量计算，把计算式体现在清单下。切记建立清单后，必须马上把(项目特征完整的建立好)。一般建筑工程：一、基础工程或土石方工程步骤 1、平整场地(清单计算方法：按首层的建筑面积；套定额的计算方法：按首层建筑面积+外墙外边线*2+16)；如遇特殊情况特殊处理，如有地下室的工程的计算方法：首层建筑面积+（地下室外墙底宽+基础垫层宽）*四周长+外墙外边线*2+16。 2、挖土方：分机械挖土方和人工挖土方，当今一般为机械挖土方，如因场地狭小，机械不能进出或施工条件有限才按人工挖土方。机械挖土方套定额时，机械挖土占90%，人工挖土占10%（是指机械有部分挖不到的地方，必须为人工修整基地和边坡，所以要占人工）。 (1)首先计算挖基坑土方(一般是指独立柱基或承台)：按照挖土深度又分放坡与不放坡两种情况，（放坡起点深度分多种情况，详见定额说明中表格或下表）。不放坡的基坑挖土方：按基坑底面积*深度按体积计算。先查看柱基图或表中平面尺寸长、宽、深。例如：有1个柱基截面为1000*1200，基础垫层100mm厚，柱表中深度

公摊面积计算公式

公摊面积计算公式房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者最为迷惑的一块知识。房屋公摊面积的计算（1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（2）各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。（3）边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2。（4）量距应使用经鉴定合格的卷尺或能达到相应精度的仪器或工具。（5）楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 2房地产面积测算的方法面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。（1）解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如：边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。（2）图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产畋，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。（二）土地面积测算 1、土地面积测算的意义土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积，因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。 2、丘的测量要求丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立生和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单位时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界止点的连线，按照《房产测量规范》的规定，界止点分为三级；精度要求按《房产测量规范规范》执行。 3、不计入用地面积的范围（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；（2）市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；（3）公共使用的河滩、水沟、排水沟；（4）已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（5）其他按规定不计入宗地的面积。（三）房屋面积的测算一般规定

建筑工程量计算方法(含图及计算公式)

工程量计算方法一、基础挖土 1、挖沟槽：V=（垫层边长+工作面）X挖土深度x沟槽长度+放坡增量（1）挖土深度： ①室外设计地坪标高与自然地坪标高在土0.3m以内，挖土深度从基础垫层下表面算至室外设计地坪标高; ②室外设计地坪标高与自然地坪标高在土0.3m以外，挖土深度从基础垫层下表面算至自然设计地坪标高。（2）沟槽长度：外墙按中心线长度、内墙按净长线计算（3）放坡增量：沟槽长度x挖土深度x系数（附表二P7 ） 2、挖土方、基坑：V=（垫层边长+工作面）X（垫层边长+工作面）X挖土深度+放坡增量（1）放坡增量：（垫层尺寸+工作面）X边数X挖土深度X系数（附表二P7 ）一、基础 1、各类混凝土基础的区分（1）满堂基础：分为板式满堂基础和带式满堂基础, （图10-25 a、c、d） + OJOOO 室外设计地坪顶板 n嫡■- 室夕卜地面箱賂華础 a 念理连片基础

(3)独立基础 I 屛前样胎基咄 1、独立基础和条形基础 (1) 独立基础：V = a ' b 'x 厚度+棱台体积 (2) 条形基础：2=断面面积x 沟槽长度 L _____________ w_______________ j J h 4 J 基础平面图 (1) 砖基础断面计算砖基础多为大放脚形式，大放脚有等高与不等高两种。等高大放脚是以墙厚为基础，每挑宽1/4砖，挑岀砖厚为2皮砖。不等高大放脚，每挑宽 1/4砖，挑出砖厚为1皮与2皮相间(见图10-18 ) f 条瞻折壳慕閱护丈顶而 I l 亠-亠严寸 I (2)带形基础各种刚盹雄础均可用于也下条孫菇础a 如砖、石*航土. 廉浆、三合土、淞魁土零常JBMO 上材料岀土质雄'上部荷载大时邛十宁交叉式布册适用于敕七地AL 其他还可选用正筒氏糸形期袖或圉简1￡? 堪础珮 Cb)魏具方帚昭幕咄 (门杯熠施础

商铺公摊面积有哪些

商铺公摊面积有哪些买商铺的人都了解，在签订购房合同时，合同上都会写明商铺的公用面积以及商铺面积等等。这些数据的来源均是根据房产测绘师所测量的，其测定的特定范围是商铺以及与商铺相关的土地。那么，商铺测绘规则有哪些?其中，商铺共用面积包括哪些?又有哪些部位是不计算入商铺面积? 一、一个标准的商业商铺的公摊面积，按什么标准来计算? 应分摊的共有建筑面积包括： 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。二、商铺的公摊怎么计算?包括哪些内容呢? 《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行： 1.楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 2.临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，均不计算建筑面积。 3.二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。 4.与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。 5.室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。 6.计算建筑面积的房屋，层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米)。 7.同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

房地产评估方法

一、市场法市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。（一）理论依据市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。（二）基本思路在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。（三）适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。（四）操作步骤运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。二、收益法收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。（一）理论依据收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理

建筑工程主要工程量计算方法

一、平整场地：建筑物场地厚度在±30cm以内的挖、填、运、找平。 1、平整场地计算规则（1）清单规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。（2）定额规则：按设计图示尺寸以建筑物外墙外边线每边各加2米以平方米面积计算。 2、平整场地计算公式 S=（A+4）×（B+4）=S底+2L外+16 式中：S———平整场地工程量；A———建筑物长度方向外墙外边线长度；B———建筑物宽度方向外墙外边线长度；S底———建筑物底层建筑面积；L外———建筑物外墙外边线周长。该公式适用于任何由矩形组成的建筑物或构筑物的场地平整工程量计算。二、基础土方开挖计算开挖土方计算规则（1）、清单规则：挖基础土方按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘挖土深度计算。（2）、定额规则：人工或机械挖土方的体积应按槽底面积乘以挖土深度计算。槽底面积应以槽底的长乘以槽底的宽，槽底长和宽是指基础底宽外加工作面，当需要放坡时，应将放坡的土方量合并于总土方量中。 2、开挖土方计算公式：（1）、清单计算挖土方的体积：土方体积＝挖土方的底面积×挖土深度。（2）、定额规则：基槽开挖：V=（A+2C+K×H）H×L。式中：V———基槽土方量；A———槽底宽度；C———工作面宽度；H———基槽深度；L———基槽长度。.

其中外墙基槽长度以外墙中心线计算，内墙基槽长度以内墙净长计算，交接重合出不予扣除。基坑开挖：V=1/6H[A×B+a×b+ (A+a)×(B+b)+a×b]。式中：V———基坑体积；A—基坑上口长度；B ———基坑上口宽度；a———基坑底面长度；b———基坑底面宽度。三、回填土工程量计算规则及公式 1、基槽、基坑回填土体积=基槽（坑）挖土体积-设计室外地坪以下建（构）筑物被埋置部分的体积。式中室外地坪以下建（构）筑物被埋置部分的体积一般包括垫层、墙基础、柱基础、以及地下建筑物、构筑物等所占体积 2、室内回填土体积=主墙间净面积×回填土厚度-各种沟道所占体积主墙间净面积=S底-（L中×墙厚+L内×墙厚）式中：底———底层建筑面积；L中———外墙中心线长度；L内———内墙净长线长度。回填土厚度指室内外高差减去地面垫层、找平层、面层的总厚度，如右图：四、运土方计算规则及公式：运土是指把开挖后的多余土运至指定地点，或是在回填土不足时从指定地点取土回填。土方运输应按不同的运输方式和运距分别以立方米计算。运土工程量=挖土总体积-回填土总体积式中计算结果为正值时表示余土外运，为负值时表示取土回填。五、打、压预制钢筋混凝土方桩 1、打预制钢筋混凝土桩的体积，按设计桩长以体积计算，长度按包括

论商品房公摊面积与物权法的实施

论商品房公摊面积与物权法的实施（北京林业大学经济管理学院，北京，100083）摘要：公摊面积的计算是商品房销售中最容易出现争议的问题，物权法的相关规定更引发了公摊面积存废及其具体操作的广泛讨论。商品房公摊面积的诸多问题已经严重影响了物权法的有效实施。本文试图通过对这些问题进行深入探讨，给出解决问题的可行性方案。关键字：公摊面积，物权法，实施细则，普及度中图分类号：文献标识码：文章编号：正文：随着房地产业的快速发展，涉及房屋产权问题的纠纷日渐增多。尤其是实现住房商品化后，房屋产权呈现多元化，个人拥有住房产权越来越多，建筑物共有部分产权归属的矛盾和纠纷不断发生。而《物权法》中建筑物区分所有权部分的相关规定，再度引发了关于商品房销售中公摊面积的讨论。越来越多的公摊面积的诸多争议已经严重影响了物权法的有效实施。将相关法规修改细化，颁布行政

法规级别的关于公摊面积相关问题的实施细则，并且采取制度变革保证物权法定分止争的立法宗旨，已经成为解决矛盾纠纷、确保物权法顺利实施的急切需要。一、商品房公摊面积矛盾重重通常所说的建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。公摊面积即分摊公用建筑面积，主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。此外，公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，和作为人防工程技术地下室。而在实践中，公摊面积成为了买房中最不透明的一项，由于公摊面积的计算等引发的问题却成为业主与开发商矛盾的焦点。因为业主普遍对于公摊面积没有了解，缺乏独立的委托测算程序。房产证记载的“公摊面积”多是由开发商委托，房地产管理部门和房地产开发商测得的。这就导致了测绘单位无需向业主负责，购房者没有知情权。北京市就曾经出现过对同一套房屋不同的测绘单位得出的结果误差超过了50%的案例。这种房屋测量信息的不对称使业主对于测量项目不熟悉、界定不明、权属不清、使用范围不明晰，也使得具体的公摊内容和面积缺乏权威性和公信力。而一些房地产商以公摊面积为工具对消费者进行欺诈，利用格式合同条款误导欺骗消费者，设置免责条款，使房屋面积缩水业主利益受损。2004年，北京市二中院以此能够下发了147份判决，要求北京方庄的方安苑小区开发商90日内向业主提交房屋实测面积数据及公摊明细说明。有些不良开发商将人防地下室和车库等专有部分作为共有面积分摊给业主。在高额的房价下，公摊面积往往成为开发商最常用的“面积陷阱”，这些欺诈消费者的行为，很大程度上加剧了双方的矛盾。二、商品房公摊面积的争议为了更好的实现《物权法》所赋予的“业主共有和共同管理的权利和义务”，简化购房程序，维护买房人的合法权益，取消“公摊面积”的呼声强烈。 2007年10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，公开征求市民意见。其在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买楼只看套内面积。 2008年1月的政协甘肃省十届一次会议上，中国民主同盟甘肃省委员会也在相关提案中建议，现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神，应该取消，并建议房屋面积测量交给业主委托测量。笔者认为，《物权法》并没有对房屋各部分的产权性质给出明确的界定，其第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。公摊面积是否真的有违《物权法》的精神，是否应该取消还值得商榷。首先，设置公摊面积符合法律对于按份共有形式的规定。《物权法》虽然规定业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但这并不排斥对共有建筑面积进一步分摊到户的做法，从《民法通则》到《物权法》都是将共有分为按份共有和共同共有两种方式的。《物权法》第九十三、九十四条规定：“共有包括按份共有和共同共有。”按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。因而，房屋公摊面积可以看作是一种按份共有形式。第二，有关法规已经明确了公摊面积的合法地位。2002年建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部颁布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中明确指出，按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条也规定，销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。2002年实施的《关于房屋建筑

建筑工程工程量计算公式大全

?工程量计算规则公式汇总土建工程工程量计算规则公式汇总平整场地: 建筑物场地厚度在±30cm以的挖、填、运、找平. 1、平整场地计算规则（1）清单规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。（2）定额规则：按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算。 2、平整场地计算法（1）清单规则的平整场地面积：清单规则的平整场地面积＝首层建筑面积（2）定额规则的平整场地面积：定额规则的平整场地面积＝首层建筑面积 3、注意事项（1）、有的地区定额规则的平整场地面积：按外墙外皮线外放2米计算。计算时按外墙外边线外放2米的图形分块计算，然后与底层建筑面积合并计算；或者按“外放2米的中心线×2=外放2米面积” 与底层建筑面积合并计算。这样的话计算时会出现如下难点： ①、划分块比较麻烦，弧线部分不好处理，容易出现误差。 ②、2米的中心线计算起来较麻烦，不好计算。 ③、外放2米后可能出现重叠部分，到底应该扣除多少不好计算。（2）、清单环境下投标人报价时候可能需要根据现场的实际情况计算平整场地的工程量，每边外放的长度不一样。大开挖土 1、开挖土计算规则（1）、清单规则：挖基础土按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘挖土深度计算。（2）、定额规则：人工或机械挖土的体积应按槽底面积乘以挖土深度计算。槽底面积应以槽底的长乘以槽底的宽，槽底长和宽是指混凝土垫层外边线加工作面，如有排水沟者应算至排水沟外边线。排水沟的体积应纳入总土量。当需要放坡时，应将放坡的土量合并于总土量中。 2、开挖土计算法（1）、清单规则： ①、计算挖土底面积：法一、利用底层的建筑面积+外墙外皮到垫层外皮的面积。外墙外边线到垫层外边线的面积计算（按外墙外边线外放图形分块计算或者按“外放图形的中心线×外放长度”计算。）法二、分块计算垫层外边线的面积（同分块计算建筑面积）。 ②、计算挖土的体积：土体积＝挖土的底面积*挖土深度。（2）、定额规则： ①、利用棱台体积公式计算挖土的上下底面积。 V=1/6×H×(S上+ 4×S中+ S下)计算土体积（其中，S上为上底面积，S中为中截面面积，S下为下底面面积）。如下图 S下＝底层的建筑面积+外墙外皮到挖土底边线的面积（包括工作面、排水沟、放坡等）。用同样的法计算S中和S下 3、挖土计算的难点 ⑴、计算挖土上中下底面积时候需要计算“各自边线到外墙外边线图”部分的中心线，中心线计算起来比较麻烦（同平整场地）。

工程量地计算方法

第二课工程量的计算方法造价=(材料单价+人工单价)*工程量报价=造价+利润一、拆除墙砖计算方法：按立面面积计算、门窗洞口减半(是因为会费工费料) 例如:墙面长度*墙面高度-(门洞长度*门洞的高度*0.5) 补充说明: 1、砌墙、刷乳胶漆、贴墙砖、贴壁纸遇到门窗洞口同样是减半。 2、卫生间做防水的小窗户面积不减。计算方法：直接长*高(此算法是争对有钱的业主可采用此种方法) 二、清运垃圾计算方法： 1、如果没有拆除砖墙：一般一套户型一车垃圾，小区有建筑垃圾堆，则无论需此项。 2、有拆除砖墙：一车可以装8平方米的24墙砖垃圾；一车可以装10平方米的12墙砖垃圾搬运下楼：1楼算1层，2楼算2层。三、铺贴墙砖(不含砖) 计算方法:按立面面积计算;门窗洞口则需减半。高度计算到吊顶上10CM处例如：卫生间一般是2.4米，通常为周长*2.5 800*800砖=0.64平方

1平方就需要1.56块砖若：有30个平方=1.56*30=47块砖如果：80元/块：47*80=3760元铺砖就按墙面的平方数算即可。正铺的价格和斜铺的价格是不一样的。四、过门石：计算方法：按米计算，有多长，算多少米 1条80的门按900/条为单位进行计算。五、瓷砖踢脚线算法：计算方法：周长不减门洞(卫生间和厨房墙面无需踢线) 六、石膏板吊顶 1、简单吊顶计算方法：按投影面积计算，即按地面面积计算，(不算原天花部分面积); 简单石膏板是指不含量曲线,不含多级错落的吊顶。 2、复杂吊顶计算方法：按投影面积计算(不算原天花部分面积) 曲线部分按外轮廓拉直计算；圆形吊顶的圆洞面积是不减的）复杂吊顶指：圆弧较多很错落的吊顶。七、木作隔板计算方法：按长度计算（宽度不超过200）约70元/米八、木作假梁计算方法：按长度计算：大约170元/米，含油漆九、地台

房地产估价计算法及公式

1．2房地产的概念建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数容积率=建筑密度×建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比

房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。房地价格=土地价格＋建筑物价格土地价格=房地价格—建筑物价格建筑物价格=房地价格—土地价格楼面地价= 土地总价总建筑面积楼面地价= 土地总价× 土地总面积 = 土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿补地价=改变后的地价—改变前的地价补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率

工程量计算规则及方法(土建)重点记忆

第五章工程计量第一节工程计量的基本原理与法一、工程计量的有关概念（一）工程计量的含义由于工程计价的多阶段性和多次性，工程计量也具有多阶段性和多次性。工程计量不仅包括招标阶段工程量清单编制中工程量的计算，也包括投标报价以及合同履约阶段的变更、索赔、支付和结算中工程量的计算和确认。工程计量工作在不同计价过程中有不同的具体容，如在招标阶段主要依据施工图纸和工程量计算规则确定拟完分部分项工程项目和措施项目的工程数量；在施工阶段主要根据合同约定、施工图纸及工程量计算规则对已完成工程量进行计算和确认。（二）工程量的含义工程量是工程计量的结果，是指按一定规则并以物理计量单位或自然计量单位所表示的建设工程各分部分项工程、措施项目或结构构件的数量。物理计量单位是指以公制度量表示的长度、面积、体积和重量等计量单位。如预制钢筋混凝土桩以“米”为计量单位，墙面抹灰以“平米”为计量单位，混凝土以“立米”为计量单位等。自然计量单位指建筑成品表现在自然状态下的简单点数所表示的个、条、樘、块等计量单位。如门窗工程可以以“樘”为计量单位；桩基工程可以以“根”为计量单位等。一般来说工程量有以下作用： (1)工程量是确定建筑安装工程造价的重要依据。只有准确计算工程量，才能正确计算工程相关费用，合理确定工程造价。 (2)工程量是承包生产经营管理的重要依据。工程量是编制项目管理规划，安排工程施工进度，编制材料供应计划，进行工料分析，编制人工、材料、机具台班需要量，进行工程统计和经济核算的重要依据。也是编制工程形象进度统计报表，向工程建设发包结算工程价款的重要依据。 (3)工程量是发包管理工程建设的重要依据。工程量是编制建设计划、筹集资金、工程招标文件、工程量清单、建筑工程预算、安排工程价款的拨付和结算、进行投资控制的重要依据。（三）工程置计算规则我国现行的工程量计算规则主要有： (1)工程量计算规中的工程量计算规则。住房城乡建设部发布了《房屋建筑与装饰工

公摊系数、公摊率、公摊面积的概念

公摊系数、公摊率、公摊面积的概念（本文档由房地产英才网支持百度文库友情提供）公摊系数与公摊率的区别划分要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个）实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。套内面积：俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率）有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。关于房屋面积和公摊系数公摊面积=建筑面积-实用面积公摊系数，也就是房屋的得房率。得房率标准如下：高层塔楼住宅（彩云郡1#、2#属于塔楼）（75%——78%），公摊系数为（22%——25%）

房地产四大评估方法

房地产四大评估方法市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

公摊面积究竟包括哪些-如何计算套内面积-

公摊面积究竟包括哪些?如何计算套内面积? 导读:本文介绍在房屋买房，面积分类的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。买房，公摊面积包括哪些？哪些面积不计入公摊面积，你知道吗？如何根据公摊系数计算出套内的建筑面积呢？一、公摊面积公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同的整栋楼公用部分的建筑面积。二、公用建筑面积由两部分组成 1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。注意：为本幢服务的公共、管理用房才能计入本幢的公用建筑面积，如果为多幢服务，则不应计入为本幢的公用建筑面积。 2、套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。三、哪些面积不应计入公摊面积？ 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、

作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。四、公摊面积与公摊系数比如，建筑面积100平米的房子，公摊系数为20%，则套内面积为83平米（100÷1.2）。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。根据"谁使用谁分摊的原则"，对于同一栋、同一单元或同一层的不同户型，其每户的"公摊面积/套内面积"可能不同，且同总分摊系数可能也不同。不同建筑类别公摊系数：交房的时候，因为面积缩水而产生的纠纷并不少。买房的时候，一定要问清楚具体的公摊系数。要在购房合同中详细约定公摊的具体部位、面积大小，约定得越详细，对我们就越有利。一旦发生纠纷，我们就可以以合同约定来保障自己的利益。本文结束，感谢您的阅读！

教你如何计算公摊面积

教你如何计算公摊面积或许在你买房时总会发现你实际得到的房屋面积要比你购买的面积小许多。一位购房者，张先生曾咨询过笔者，他买了一套面积为160多平方米的高层住宅二手房，当他第一次进入房内看房时却发现房屋的面积比他想象的要小得多，再怎么量都发现不到140平方米，同时还有许多人都产生这个疑问，自己所购买的房子，少则几千元一平方米，多则万元一平方米，这几平方米岂能说少就少？其实，许多购房者在买房时所购买的都是建筑面积，而此时的公摊面积也是包含在内的，一幢楼的整体公摊面积最终会分摊到整幢的每一位住户当中，所以，公摊面积就是减少你这几平方米房屋实际利用率的重要因素。这次，我们就一起来看一下，这公摊面积到底是怎么算出来的，也能让你对自己少的这些使用面积有本明明白白的账。什么是公摊面积公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内面积之和构成了一套房屋的建筑面积。一套住房如果公摊面积较小，相对来说房屋的得房率就较高。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；一般来说高层住房的公摊面积要大于多层住房，目前杭州的高层一般分摊面积在25%-30%，而多层的分摊面积一般在20%左右。不过具体每一套房子的情况都不一样。也就是说，公摊面积是客观存在的，而公摊面积的大小，是根据每一套房子的具体使用和配套情况来定的，没有一个具体规定的范围。

公摊面积的组成有两部分公摊面积主要由以下两部分组成：１.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。而已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用面积的分摊系数及公用建筑面积的计算我们常提到的公摊系数其实是有固定计算格式的，当然每幢建筑的设计不同、功用不同，公摊面积当然也是不同的。一般来说，将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，就能得到建筑的公用建筑面积分摊系数。下面我们来看一下计算公摊面积的公式：公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。