房地产商业运营中心运营手册

京汉置业商业运营中心

运

营

手

册

（建议稿）

前言

运营手册概述

本运营手册是针对京汉置业商业运营中心制定的基本运营规则的说明，要求京汉置业商业运营中心各个部门根据本手册的相应规定从事各项具体运作。

一、本运营手册的基本原则

1、职责明确的原则

作为集团总部及下属商业项目部分，本运营手册所规定的职责包括三类：第一类是集团商业运营中心对下属商业项目的基本职责要求；第二类是集团商业运营中心各专业管理部门对下属商业项目对口人员的基本职责要求；第三类是各商业项目根据业务特点对本项目各部门和各岗位的职责要求。

本运营手册职责要求的重点放在第一和第二类职责上，第三类职责由各个商业项目领导机构根据日常业务和管理工作的需要自行制定，并报集团商业运营中心办公室备案。

集团建立的商业运营中心总部及下属商业项目在职责方面总的原则是：凡是运营手册中明确规定的由下属商业项目部门承担的职责，必须不折不扣地执行；凡是运营手册没有明确规定由所属项目部门负责的职责，全部由集团商业运营中心及集团商业运营中心相关部室负责。集团商业运营中心确定这一原则的目的是避免在工作中出现推诿、扯皮和职责不清、效率不高等弊端。

2、按程序运作的原则

在本运营手册中，集团商业运营中心对下属商业项目的日常运营的各个主要环节进行了详细的规定，这些规定是集团商业运营中心为保证各部门的整体运营质量而采取的管理措施。因此，集团商业运营中心各个管理部门以及下属的项目部门应严格按照本运营手册规定的程序进行日常运作。

集团商业中心建立管理程序的原则是：按照职责和程序规定，充分明确集团商业运营中心与下属各个商业项目部门在各种流程上的交接手续，并保证在各个环节上具备职责的可追溯性，便于分清责任、提高工作效率。

3、按规章制度运作的原则

作为本运营手册是《京汉置业集团规章制度汇编》组成部分，是京汉置业商业运营中心所有人员共同应遵循的规章制度。京汉置业商业运营中心各级领导以及各个部门应严格执行各项规章制度，并按照制度规定检查各项工作。

商业运营中心在规章制度执行过程中的基本原则是：凡是规章制度中明确规定的由项目部门承担的工作，项目部门必须不折不扣地执行；凡是规章制度没有明确规定由项目部门负责的工作，全部由商业运营中心及商业运营中心相关部室负责。

二、商业运营中心的管理文件体系

京汉置业商业运营中心的管理文件体系是集团管理文件体系的组成部分。

1．京汉置业商业运营中心执行的规章制度类别

1.1 集团规章制度。指由集团某一部门编制，适用于集团所有或部分部门的通用性规章制度。

1.2 商业运营中心规章制度。指由商业运营中心自行编制，只适用于商业运营中心所属人员的规章制度。下属项目部门制定的专项制度只适合项目部门人员。

1.3 操作性作业指导文件。指由集团某一部门或商业运营中心编制，指导负责某一项工作或过程的人员按照既定方法和程序作业的操作性文件。

1.4 工作（管理、业务）流程图。指由集团某一部门或商业运营中心编制，以图形的方式描述一个或多个过程的时间和逻辑关系的文件。

1.5 其它文件。不能归为上述五类的其它文件。

1.6 京汉置业商业运营中心的管理文件体系由商业运营中心办公室统一管理。任何类别的规章制度在下发前均须经商业运营中心总监上报集团审核、确认其适用性，并签字批准后，方可发布实施。

第一章

商业运营中心概述

第一节

京汉置业集团—商业运营中心概念

1、集团—商业运营中心的基本定义

集团是指北京京汉置业集团股份有限公司，是以“京汉置业”为品牌的股份制实体，并以统一企业形象、统一营销推广、统一行政管理、统一财会核算、统一信息平台和统一发展战略的方式实现集团化运作。

商业运营中心是京汉置业集团股份有限公司的下属部门。

2、商业运营中心的地位和作用

商业运营中心是京汉置业集团股份有限公司直属部门，也是集团唯一授权开展商业运作和发展的部门。

商业运营中心核心职责是：按照“服务社区+实惠居民=京汉置业”的经营理念和满足社区居民消费需求的经营定位，组织好符合社区需求的品牌厂商为居民提供良好的服务，在满足社区需求并使居民满意度最大化的同时，为集团房地产业的发展赢得良好的社会效益和经济效益。

第二章

商业地产运营管理模式剖析

一、商业地产成功的因素及要求 1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2、地段：商业地产对地段的要求更高。 3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。 5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。 二、商业地产的价值链

现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。 三、租售模式 模式一：只售不租 特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。

运营部个人工作总结

运营管理部20XX年度工作总结 在公司领导的决策和领导下，运营管理部自20XX年6月成立以来，积极开展工作，极 力推进公司各项管理制度的建立和执行，并不断完善公司各项操作规程及制度，同时加大对各 项目的业务指导、积极帮助项目协调处理各类长期积累得不到解决的问题，回顾运营管理这 20XX年的工作，现总结如下： 一、各项工作手册的建立 运营管理部自成立以来，第一件事就是建立各岗位工作手册，明确各岗位作业标准及流程，规范和理顺各部门工作流程及其各岗位职责。经过6、7月两个月份的努力，各岗位工作 手册相继出台：《客户服务工作手册》、《清洁管理工作手册》、《绿化管理工作手册》、《公共秩序维护工作手册》、《消防管理工作手册》、《工程维护工作手册》、《接管入住工 作手册》、《装修管理工作手册》、《质量管理工作手册》。各项工作手册的建立，为各部门 规范化运作提供了依据，同时也为对项目的考核提供了有力支撑。 随着各项制度的推行，为了使公司考核机制更加健全，运营管理部10月份相继制定出 适合康居物业的《绩效考核管理办法》。20XX年，物业公司将全面实施绩效考核，不断提升 项目经营和管理能力，确保公司各项工作正常有效的开展与落实。 二、强化执行 在公司前期推行各项制度的过程中，公司及项目部分人员对下发 的各项制度存在较大的抵触情绪，为了确保公司各项制度的有效贯彻与执行，运营管理 部整合公司资源，深入项目，召开各部门专题会议，统一思想，提高认识，从公司发展角度对 项目人员进行公司发展及宣传，同时宣讲公司推行各项制度的意义和必然性，经过近一个月的 磨合及试运行，各项目人员对公司推行的制度有了新的认识，同时公司制度逐渐被项目人员接 受和执行，为公司其他制度的贯彻执行奠定了良好基础。 三、培训管理 在公司各项工作手册下发之后，为了使各物业服务中心员工熟悉掌握其内容，了解各岗 位工作流程及标准，运营管理部将8月份定为重点培训月，每天下午6:00—7:30对各服务中心员工进行服务礼仪、岗位职责、作业流程及作业标准培训，培训岗位含盖服务中心所有岗位：服务中心经理、客服、收费员、维修工、保洁员及公共秩序员，在8月份，运营管理部累计 对各服务中心培训27课时。 随后在9月初，运营管理部结合工作手册培训内容进行出题，以试卷形式对所有人员进 行考试，客服、维修工岗位笔试，保洁员和公共秩序管理员进行口试，经考试，合格率达83%，为项目管理提升奠定了良好基础。 四、品质管理 在抓好项目培训管理的同时，运营管理部不放松对项目的品质管理，边培训，边检查各 项目的基础服务工作，通过检查，发现项目管理存在的各种问题，并将检查结果贯穿于培训过 程之中，经过每月2 至3次对各项目的服务质量检查，很快掌握了各项目的突出问题，为了尽快改善各项目 管理现状，运营管理部深入各项目指导各项目经理，想方设法提高项目服务水平。运营管理部 在开展对项目进行每月2次服务质量检查的同时，极力推进公司的“三级夜间查岗制度”，坚 持每月对各项目进行一次夜间查岗。从6月份至今，运营管理部共查出209项不合格项，夜 间查岗发现8起睡岗现象，并严格按照公司品质管理规定予以处罚。 目前，公司各服务中心都已充分认识到品质检查的重要性，并且按照工作手册的标准和 流程进行操作，不断提高各自项目的管理水平。经过这几个月的运行，公司的各项制度正在逐 步的贯彻，各项目的管理状况在原有基础上也有了很大的提升，运营管理部将继续全面推行公 司制度和规范，并在服务实施过程中加大监督考核，全程跟踪，全面控制。 五、投诉处理 20XX年，运营管理部在处理项目业主投诉方面，共接到服务中心各类投诉事件17起， 针对项目的各类投诉，运营管理部依据国家相关法律法规，并结合长垣县实际情况，从项目管

商业地产管理运营模式

商业地产管理运营模式 一、商业地产成功的因素及要求 1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2、地段：商业地产对地段的要求更高。 3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。 5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。 二、商业地产的价值链

现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。 三、租售模式 模式一：只售不租 特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。 优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。 劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。 匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。 模式二：只租不售 特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。 劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。 匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就

浅析商业地产的运营管理

浅析商业地产的运营管理 随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来的。除了以Shopping Mall为代表的商业业态的发展趋势之外，商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。 运用国际运营理念，营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式，不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境，更为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。 商业地产成功的关键——统一的运营管理 运营管理是商业运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业房地产项目，会在激烈的竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。 经营商业物业的收入主要来源于商户的租金。商业项目的功能就是帮助商户创造收入，提高每一平米商业面积的赚钱能力，这就是商业项目经营管理的价值

所在，也是商业地产成功运作的关键。换句话说，大型商业项目长期成功与否的保证，成功的统一运营就是一个关键。 商业地产的运营管理即要做到四个方面的内容的统一：统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心，都以一个真正Mall的理念来运营，必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的Mall，其成功运营就是很好的例子，除了选址成功外，最重要的就是遵循购物中心的特点，开发商自营了主力百货———天贸南大-天河百货。“四个”统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题，并且能够提高非主力店的租金收入。 虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。 商业地产顺利运营的基础——完美的规划与招商 一、科学严谨的市场调查 房地产市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析，并对市场定位提供依据回避风险。商业地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 二、合理准确的选址要求

营运部工作手册,最终版

临沂桃源购物有限公司营运部工作手册 二○一○年十二月二十九日

目录 一、营运部工作职责 二、营运部组织架构图 三、营运部考核标准 四、营运部岗位说明书 1、营运部经理岗位说明书 2、督察部经理岗位说明书 3、督察部副经理岗位说明书 4、督察部大组长岗位说明书 5、会员中心员工岗位说明书 6、总服务台员工岗位说明书 7、广播室员工岗位说明书 8、电梯操作员岗位说明书 9、仓库保管员岗位说明书 10、楼层经理岗位说明书 11、楼层副经理岗位说明书 12、楼层大组长岗位说明书 13、柜组长岗位说明书 14、员工岗位说明书

一、营运部工作职责 1、负责传达公司各项指令、工作部署及规章制度的贯彻执行。 2、负责协助分管领导做好所辖部门各项日常性管理工作。 3、负责协助分管领导做好对所辖部门经理、副经理的管理工作，并对所辖部门人力资 源的调配提供合理化建议。 4、负责所辖部门经理、副经理碰头会议的召开与管理。 5、负责公司各部门间的协调沟通，并随时向上级领导进行情况反馈。 6、负责制定所辖部门、卖场环境、商品促销打折管理制度及管理规定并监督考核。 7、负责督察卖场商品质量、员工仪容仪表、服务质量、环境卫生等工作的考核。 8、负责监督所辖部门销售情况，并对品牌的置换向公司业务部提供合理化建议。 9、负责处理卖场一般性突发事件，维护公司利益，确保顾客满意。 10、负责组织对竞争对手的市场调查分析工作。 11、负责对本部门相关规章制度的制定并督促执行。 12、负责对会员中心、总服务台、广播室及仓库等各工作岗位职责的制定及管理。 13、完成领导交办的其它工作。

二、营运部组织架构图

商业地产运营的几种模式

商业地产运营的几种模式 1.运营参与者 商业地产资产运营以开发商和资产所有者为龙头，主要参与方有物业管理者和资产运营者。前者为商业环境营造提供基础性工作，后者负责招引商家、出租和销售房屋。两者关系密切，不可分割。商业地产资产运营应该从项目立项时开始，贯穿房屋的整个生命周期，根据环境的不断变化和物业制定合适的方式。 2.运营模式 （1）订单是商业地产运营模式 意思事先确定商业物业的使用者（租赁经营者），一般是商业集团公司或者连锁经营企业，由后者根据自己的需要提出规划设计要求，开发商则优先满足，然后开发商建设推广，除租赁给商业主力店的部分外，其余物业对外销售，销售收入用于补充开发建设资金。 （2）资产改良与重定位模式 某些物业因周边环境变化导致外观形象和内在环境不协调。例如，由于道路拓宽、周边房屋拆迁和环境质量改善，物业所在区域变成中心区，建筑成了城市形象标志。若物业外观仍保持原貌，不但政府要干预，而且物业价值也被严重低估。最佳解决措施是对物业进行重定位和改造。例如，物业原是普通办公楼，应提高定位档次，向中高端客户靠拢，据此重新设计、改造，全面改善物业质量，提高租金。这类物业被有些资产运营商称为价值被低估的物业，只要增少许投资，价值就能得到极大提升。 （3）资产功能重定位模式 功能重新定位是一新的功能用途替代原来的功能。新功能把物业潜在的价值发掘出来，原来的丑小鸭摇身一变成为白天鹅，价值倍增。 功能重新定位的主要原因是商业物业寿命周期长，在其生命周期内，因环境变化、消费时尚变迁、物业相邻关系变化等原因，物业的原始功能也要随之变化才能符合价值变化规律，不应从一而终。例如，沿街商铺最初功能是卖杂货和日用品，当马路拓宽，对面建起高楼大厦，商铺功能可能变成高级时装店或者快餐店。因为这种改变能够提高房屋的租金。目前，资产重新定位模式比较成功的例子有： （1）上海新天地模式：把处在旧城中心的石窟门建筑（居住功能）改造成商业街（商业功能），物业价值得到极大提升。实践中，住宅功能转变为商业或者办公用途都能是价值提升。

商业管理在地产开发运营中的作用

商业管理在地产开发运营中的作用 目前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划, 重复建设及规划布局的混乱造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加,形势是严峻的。因此,聘请国际著名的商业管理设计公司就极为重要。 为什么商业地产和住宅项目存在很大的区别?国内发展商普遍缺乏商业地产开发有效的经验,对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的问题就是对于商业地产和住宅项目的开发缺乏根本性的区别。 商业地产项目的规模与形态上, 可分两大类, 一类是服务于大型综合商业的shopping Mall , 即购物中心;还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管理设计公司,主要针对购物中心来谈几个问题。 大型综合商业地产项目和住宅项目有所不同,其租售对象并非直接的购物消费者而是商家, 特别是主力店。因此发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计,这一过程最为艰难。一个几十万平米的店,招一家主力店最多 2万平方米,即使确定了能够解决十万平米的主力店,那么还有十几万平米等待解决,这对于发展商无疑将形成巨大的压力。同时发展商要将店铺租售出去,就必须先决定主力店的形式,是仓储式还是家电用品销售。因为对于不同的主力店,其卖场的比例大小也不同,以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列、空间的高度等都有一系列的要求,如果发展商自己在做设计时不符合这样的要求,那么项目越深入,后其招商的困难就越大。 主力店招商有一系列的具体要求,其中对项目的市场判断尤为重要,而对于发展商,了解商业地产和住宅开发之间的区别则是最重要的。首先,同样是商业地产,其定位却不尽相同。体验式的商业,咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,但不是所有业态都可以互相兼容的;而有的 shopping Mall 是家具城,有的是建材城,有的是购物超级市场它们的定位也不一样;即使同是大型业态,如国内的许多大型超市,也首先需要明确商业业态的具体形式,才能根据实际需求进行设计,为事找人,为商业定位而找设计。

商业公司管理系统运营模式解析汇报

商业公司运营模式报告 目前，称得上“模式”的商业地产路径大致有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，一种则是不断加长半径做加法。美国排名前几名的商业地产公司均是专业化运营的减法模式，如西蒙地产，波士顿地产等公司。在公司资产达到一定规模后放缓扩张脚步将经营的重点转移到品牌的维护。但国内的商业地产环境并不成熟，产业链条关键环节缺失，在开发过程完成后，既没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，这就导致大多数的商业地产企业都承担着“开发商+运营商”的双重角色。面对现实状况，我们公司也只能选择延长产业半径的加法模式。目前万达的集团策略也是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，其核心就在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。 2012年开始后的中国房地产领域，商业地产可持续发展和增值的优势逐渐凸显，商业地产投资价值日益显现，众多的开发商因势纷纷转向，加快在商业地产上的发展，商业地产开发量、投资、租金、售价已经开始全面提升，加上商业地产投资回报率高及回笼资金流较为稳定，商业地产已成为投资者眼中的“香馍馍”，市场各路资金纷纷涌入，发展商业地产，进军商业地产开发已成狂澜之势。随着城市化和经济发展水平的不断提高，各类消费品销售额的高速增长，促使商业地产进入快速发展阶段，尤其近10年，商业地产已经进入到一个全新发展的阶段，根据中国投资咨询网的结论：2012年以来，商

业地产的发展整体依然完好，市场逐步步入理性化阶段。中国商业地产表现出高速增长的态势。商业地产投资开发需求旺盛，销售价格与租赁价格持续上涨、大型购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，传统下的商业物业已经很难满足新型商业对硬件和软件的需求，这意味着房地产给出了巨大的新业态市场空白，商业地产将朝着融合传统流通业与地产业特征的模式发展，也会让更多的地产企业根据这个趋势调整开发模式。从长期发展趋势来看，中国经济持续稳定增长势必影响商业地产的潜在需求，房地产市场需求的巨大潜力，都预示着商业地产具有良好的发展前景。 在这样的发展前景下，市场上比较成熟的商业地产公司都是通过成立自己商业管理公司来进行商业地产的专业运营。如：万达商业管理公司、红星美凯龙商业管理有限公司、广州市海伦堡商业管理有限公司、昆明市场上俊发地产成立的云南华俊商业管理有限公司等。通过商业公司的专业运作，有助于商业物业价值的提升，有助于商业项目的成功复制，有助于降低地产开发商的运营风险，平衡产业结构。在此前提下，商业管理公司的成立成为**建设产业多元化发展的必然选择。 在此背景下，商业公司的运营模式值得我们深究。下面我们就商业公司的运营模式做如下解析： 一、运营的本质： 1、用不动产运营城市：作为云南省省属投资控股公司，目前为止未有不动产运营的先例。结合实际情况，**中心在市场销售部

商业地产项目经营管理方案

一、前言 入职近三周以来,通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展,也有了一定的了解。&&&&&&&&&&& 极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成,深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架,具有很强的指导性。 &&&&& 作为我公司第一个实施的项目,肩负着建设、实践运营管理体系规范 的责任,具有只许成功,不许失败的性质。公司关于“细节决定成败,创意决定未来”的管理理念要求我们,既要尊重传统模式的客观性,还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量,提升竞争力和规模效应,实现规范化经营、制度化管理,打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所,对此,我深 深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验,我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路,是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开,那将十分庞大,请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。 编制说明: 1、行政部工作内容繁琐,部门人员建议编制8 人,比原计划 增加 2 人（执行层:

其中取消行政办公室副主任岗位（1 人,但行政总监不再兼任办公室主任之职,应招聘实职人选; 由于人事招聘、入（退职手续工作量很大,应增加专业主管（人事、薪酬方向1 人。 取消办公室助理岗位,改为行政助理并增加 1 人。行政助理除承担办公室助理的职能,增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了 2 个副部长岗位,建议只保留一个,部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为 1 人,预计工作量较大,建议增加 1 名; 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM。 一旦出现自营项目,人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任,建议招聘实职人员,总监不再兼任;同时副部长岗位取消部门总人数不变。 5、营销策划部 预计美工工作量较大,建议增加美工 1 名。 项目总编制比原计划将增加3人（总数71人。 、工作概述

浅析商业地产的运营管理模式

浅析商业地产的运营管理模式 目录 一、商业地产的定义 二、中国商业地产的发展前景 三、商业地产的发展模式 四、当下商业地产运营的现状，及中商的全程运营模式 一、什么是商业地产 商业地产，既是用于商业用途的房地产，是指商业地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。 商业地产包括批发零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业，投资商带来的未来不确定收益。 广义商业地产，是指除居住地产以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、公寓酒店等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。

由此可见，商业地产项目的真正价值就是为开发商、投资商、运营管理带来利润，比如：长期源源不断的现金流。其价值构成，包括两部分：第一、房产有形的建筑价值；第二、通过商业经营产生的无形价值，这才是商业地产的根本价值所在。 二、商业地产的发展前景 目前就国内来看，在过去一直灿烂发展的住宅地产身边，商业地产依然是小角色，2007年才开始全国性活跃。据统计，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已从最早的0.3%上升到超过1%，增幅超过了3倍，显现了出商业地产对国民经济发展起到的巨大拉动作用。因此商业地产成为拉动内需，促进国民经济发展的重要增长点之一。 从2015年结束不久的第二季度，中国商业地产指数（CCI）：141.2比第一季度137.6增加了3.6点，环比上涨2.6%，同比上涨8.6%，整体保持稳定上升态势。如下图所示： 从《经济观察报》刊登的数据分析，我国的房地产投资收益率高达30%左右，而发达国家一般在8%以下，美国是7%，日本是4%。商业地产的发展形式和阶段也体现了整体社会市场活跃性，对社会的进步、财富的增加起着重要的作用。 随着国家宏观发展，城镇化的进程，给商业地产行业带来了千载难逢的好机遇。

商业地产运营管理中的五大痛点

揭秘：商业地产运营管理中的五大痛点看看到底有多难 核心提示：在商业地产领域，今天大家都在谈体验式商业，然而到底有多少体验式商业是真的抓住了 消费者的痛点而创造出来的？ 从互联网思维火起来的那天开始，“痛点”这个词在业界也变的炙手可热。黄章林发布 了第一期的视频节目《痛点说》，这应该算是国内首个用户洞察的商业秀，探讨如何抓精品文档，超值下载 住痛点从而给顾客带来尖叫的体验。 在商业地产领域，今天大家都在谈体验式商业，其实我想问的是“然并卵，到底有多 少体验式商业是真的抓住了消费者的痛点而创造出来的？”老黄的第一期节目是讲公寓的，我建议他下一步为我们商业地产的朋友做一期体验式商业的痛点说，一起期待一下！ 其实，我今天想说的是另外一种痛，是行业的阵痛，相信每一个正在从事商业地产的 朋友都或多或少都在感受着这些痛点和难点，而所有这些产生阵痛和摩擦的地方就是我们 需要通过技术、流程等方式用创新的思维去解决的，这些也就是这个行业发展的希望所在。 对于从住宅地产领域转型至商业地产领域的开发商而言，普遍存在五个方面的痛点： 预算管控难、招商管理难、业态规划难、运营管理难、横向协同难。这五个难点影响了开 发商在商业地产领域大展拳脚，而为了避免成为商业地产领域“即将倒下的那一批”中的 成员，该如何去迎战这“五难”呢？ 通过对各大商业地产标杆企业深入研究后，我们发现，支撑成功商业地产运营核心的背后遵循着“客户满意－商家满意－开发商满意”的本质逻辑，在此认知的基础上，我们 展开来谈一谈，如何应对商业地产运营管理中的五大痛点。 痛点1：预算管控难 相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万 元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能 够真正建立起来。在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。 1.预算目标可控

商业地产运营、物业管理与方案

商业地产运营、物业管理服务项目 方 案 书

目录 第一章前言 第二章技术文件……………………………………………………… 一、拟采取的管理方式…………………………………………… 二、人员配置、工作职责、服务规范…………………………… 1、人员配置……………………………………………………… 2、工作职责……………………………………………………… 3、服务规范……………………………………………………… 三、日常物业服务方案…………………………………………. 1、维修方案……………………………………………………… 2、保洁方案……………………………………………………… 3、保安方案……………………………………………………… 四、突发事件的处理预案……………………………………… 五、管理规章制度………………………………………………

前言 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。 商铺物业的管理特点： 1、顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高 物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的

商业地产的运营模式完整版

商业地产的运营模式集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]

商业地产的运营模式: 1.产权持有（适用于开发商以商业地产为长期经营的资产，资金实力雄厚；拥有优秀经营管理人才） 这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成。而产权持有的三元格局，以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人” 形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。(其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。) 2.租售并举:（适用于盈利周期短；资金实力雄厚） 这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。(这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。) 3.产权出售:（适用于短期内要求回报，资金实力不够，人才缺乏） 实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。 三、三种模式对比 优势： 产权持有：1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险； 2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定； 3、可将物业抵押融资，等待增值。 租售并举：1、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益； 2、出售部分物业使回报期缩短。 3、主力店使物业增值快。 产权出售：1、短期可有回报。 2、整体出售销售周期较长，客户少； 劣势： 产权持有：1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报； 2、回报期长； 3、初期投入资金压力大。 租售并举：1、对主力店招商能力要求极高； 2、回报期长； 3、初期投入资金压力大。 产权出售：1、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高； 2、不享有地产增值的效益。 商场促销活动形式：

商业地产项目经营管理方案

一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。

编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名； 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。 一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部

商业地产招商运营管理要诀

商业地产招商运营管理要诀 运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。 随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。 选择依据 对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。 在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，商业房地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。 微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。同时，商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的组成。 不同的商业房地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各

运营部工作指导手册

XXXX有限公司运营部工作指导手册

运营部职场规则 目录 一、职场基本要求 二、日常业务工作 三、接待来访宾客 四、接听电话 五、报表制作分析 六、文件传递存档 七、会议记录 八、运营经理每日工作流程 九、日常管理 十、场馆管理 十一、商品陈列管理 十二、突发事件管理 十三、关于场馆管理办公室理 十四、营业员违规处罚条例 十五、休息处规定 十六、新进人员须知（营业员） 十七、职场基本要求 十八、日常业务工作 十九、接待来访宾客

二十、接听电话 二十一、报表制作分析 二十二、文件传递存档 二十三、会议记录 二十四、运营经理每日工作流程二十五、日常管理 二十六、场馆管理 二十七、商品陈列管理 二十八、突发事件管理 二十九、关于场馆管理办公室理三十、营业员违规处罚条例 三十一、休息处规定 三十二、新进人员须知（营业员）

一、职场基本要求： 1.工作原则: 保密性、及时性、可比性、有效性。 2.态度: 亲切大方、认真周详。 3.工作时间: 各场馆主任或楼层经理以上的分早晚两班，文秘分为早班， 在营业时间均有人值班，包括用餐时间。早班9:30到达办公室，整理资料、办公用品。晚班临走时，切断电水瓶和电源，并闭办公区电灯电脑，锁好门锁，外区的桌面上不留下文件资料。 4.熟练使用电脑、传真、复印机等基本办公设备。 5.各班之间做好交接工作，各楼层互为职务代理。 6.服装严格按公司要求，保证制服的干净整齐。注意提升个人修养，保 持良好的仪容仪表。 7.办公区整洁清爽，不摆放非办公用品。 8.协调本部门与外部门的关系，协调本公司与外部相关单位关系，以谦 和服务之心面对。 9.要求了解公司的情况，近几年的发展战略，公司的经营理念、企业文 化。当区的商业特点，商圈分布，各竞争店情况，我公司合作方，以及我公司的商品特色，主力顾客层等。 二、日常业务工作 1.协助上级主管工作，达成营业目标。 2.编制预算，核实业绩达成，数据分析。 3.业务谈判，沟通厂商，组织促销活动。 4.与其它部门沟通协调，人员管理。 5.楼面调改及日常调整。 6.朝会宣导，掌握卖场动态。 7.追踪货量，拟定商品促销计划。 8.自营店、特价厅，盘点分析，帐实相符，帐证相符。

长租公寓的运营模式及前景分析

长租公寓的运营模式及前 景分析 Prepared on 24 November 2020

长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口约亿人，按30%的租房率来算，大概有亿的人口需

求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租