促进长春市房地产行业健康发展的对策研究
序号（学号）：0402080230
吉林农业大学发展学院
毕业设计（论文）
促进长春市房地产行业健康发展的对策研究
姓名施中南
学院工商管理
专业市场营销
班级2008级2班
指导教师杨子刚（副教授）
2010520
________年_____月_____日
促进长春市房地产行业健康发展的对策研究
[摘要]房地产业作为国民经济的支柱产业,其健康发展,关系到金融体系和整个国民经济体系的稳定。所以，其是否会健康发展显得尤为重要。近年几年来，了有效控制房价上涨过快的势头,确保人民群众的住房需求,政府加强了限购、限价、提高存贷款利率和加大保障房建设力度等一系列政策和措施,不断加强对房地产市场的宏观调控力度,从已出台的房地产调控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略,说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。面对房地产行业出现的诸多问题，本文将通过对长春市房地产的现状进行分析、研究，最后提出一些相关的解决办法。
[关键词]房地产行业健康发展问题对策
To promote the Changchun City healthy development of real estate industry
Countermeasures
[Abstract]The real estate industry as a pillar industry of the national economy,and its healthy development,relates to the financial system and the entire national economy the stability of the system. Therefore,whether the healthy development is very important.In recent years,the effective control of prices rising too fast momentum,to ensure that the people's housing needs,strengthening government purchase limit,limit,raise the deposit and loan interest rates and increase the low-income housing construction and a series of policies and measures,continue to strengthen macro-control of the real estate market strength,from the introduction of real estate control means is not difficult to see,the central government has taken steps to control the real estate,to recruit more concentrated bursts of strategy,the central government regulation of real estate's attitude is clear and determination.Real estate industry face many problems appeared,this article through to the Changchun City real estate situation analysis,research,finally put forward some related solution.
[Keyword]Estate Health development Problem Countermeasure
前言：近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。
长春作为吉林省的省会城市和诸多光环笼罩的城市，为中国房地产行业做出了巨大的贡献，也一直受到人们的关心和讨论。近几年年长春市的房地产行业发展迅速，也出现了许多因发展过快导致的问题出现.政府也及时出台了很多政策去应对，解决了一些问题,但归根结底,只是一场持久战,是市场与需求的冲突。们还要抱着坚持不懈的信心去继续努力，才能使房地产行业健康平稳的发展。
一、房地产行业的概述
（一）中国房地产行业的发展历程
我国房地产行业在计划经济时代层级一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产行业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资累计已经超过五万亿元，年均增长20％以上：城镇人均居住面积有1922年以来的8平方米，提高到了现在的55平方米。
房地产行业是初步形成和发展阶段，是房地产行业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产行业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推进了房地产业的飞速发展。中国房地产行业已经出现走向商品经济的第二次高潮。其最重要的标志就是，房地产行业在整个经济发展中的地位、作用、一样突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪。随着西部大开发的步伐加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展第三次高潮已经到来。
我国房地产也目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已经突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开
发、经营与管理人才。除房地产业外，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较完善的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，他们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管。
（二）中国房地产行业现状
1．交易严重萎缩，显示有效需求的下降
2012年1-5月全国商品房销售面积同比下降7.5个百分点，销售额下降了8.7个百分点。其中商品住宅销售面积同比下降8.3个百分点，销售额下降10.2个百分点。经营性用地零成交。
2．新开工面积和在建面积仍在增长，商品房库存压力增大
由于商品房建设周期长，使商品房供给短期缺乏弹性，商品房供给调整滞后，这样需求下降，交易量萎缩时，商品房建设仍在以较快速度增长，供过于求便会日益严重，从而对房价造成压力。1-5月份，全国房屋建设施工面积18.04亿平方米，增长20.3%。其中住宅施工面积13.07亿平方米，增长21.2%。新开工面积6.35亿平方米，增长1018%。竣工面积2.68亿平方米，同比增长9.69%。
3.开发商的资金压力和库存压力促使房价趋于下降
目前房地产企业资金主要来源于银行贷款、自有资金和预收款。由于2007年以来，央行一直实行收缩货币政策，严格控制对房地产企业的贷款，因此，来自于银行的贷款比例下降。而销售萎缩带来预收款减少更是对开发商造成巨大的资金压力。
持续的销售低迷、较大的资金压力和库存压力迫使部分开发商开始降价销售，寻求突破。最近几个月，在库存高企的压力下，价格下降的城市正在增多，出现最早的也是最显著价格调整的正是发生在广州。深圳，但是我们看到这种价格调成一直从一线城市向二线城市、三线城市传导，从珠三角向长三角、环渤海传导的趋势。全国房地产市场调整正由局部向整体并有向纵深方向不断发展的态势。
4.宏观调控力度趋于平稳，但依旧强硬
地方政府的小动作不断，各方声音此起彼伏——值此房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。”针对房地产的开发企业，张小宏力促企业积极应对，采取以价换量策略，回归到售价与投入、利润相匹配。
而针对购房者，“一方面要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。另一方面，要对投资、投机需求继续保持高压态势。”
（三）长春市房地产行业的现状
1.基本环境
截止2012年4月30日，长春市区居住人口487.6万，总户数124.6万户。居民消费价格总指数为142.1%，同比增长11.3%。城市恩格尔系数为30.1%，村镇恩格尔
系数为41.3%。
长春市虽然是属于中型欠发达城市，但是在吉林省具有绝对的领导性优势，是吉林省的核心城市。长春房地产行业起步较晚，从20世纪90年代末期才正式起步，但是发展速度较快，作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验，新的产品理念形成较快，本地开发企业迅速成长，加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景，从整体上带动了整个房地产产业的发展，房地产投资始终保持20%左右的稳步增长。
2.2012年长春市房地产行业发展状况
近年来，我市房地产市场从总体上看，基本保持着平稳较快的发展态势。其主要特点是：
（1）房地产市场供销朗旺；
（2）土地利用水平不断提高；
（3）房地产市场交易保持旺盛势头；
（4）GDP高速增长，房地产业增加值飞快；
（5）房地产开发投资持续高位运行、投资规模不断扩大；
（6）城市居民收入稳步增长，物价水平保持较低增速，人民生活水平不断提高；
（7）商品房、二手房价格指数，有赶超新盘价格之势；
（8）房地产信贷力度适中，公积金贷款增长较快；
（9）房地产交易税增收七成之多。
二、长春市房地产行业存在的问题
近年来，随着长春市城市化进程加快，房地产业得到了快速的发展，其建设规模、投资总量都有明显增长，对于拉动国民经济起到了重要作用。但是，在行业整体趋好的情况下，也存在一些问题，制约了房地产业的进一步发展。截至2012年4月，长春市共有资质等级四级以上的房地产企业184家。其中，资质等级达N--级的企业15家，资质等级达到三级的企业133家，资质等级为四级的企业26家，145户房地产企业今年卜4月份完成房地产开发投资76亿元，同比增长44％。其中商品房住宅投资4．6亿元，同比增长35％。共完成房地产施工面积为334万平方米，同比增长11.3％，其中住宅面积为276.1万平方米，同比增长32％。房屋竣工面积为226.88万平方米，同比增长48．9。销售也较上年有了明显增长，商品房销售建筑面积为513.1万平方米，同比增长78％：其中住宅335万平方米，同比增长78％，成交金额39.32亿元，同比上升76．8％，房地产行业在保持快速发展的同时，也暴露出一些问题，值得关注。
（一）房地产开发效率不高
从反映房地产投入与产出的效益指标来看，2009年，全市商品房销售额为22.79亿元，
房地产开发投资额为16.16亿元，商品房销售投资比为85.33；2010年，商品房销售额为30．75亿元，房地产开发投资额为26.53亿元，商品房销售投资比为91.33，同比上升6个百分点。尽管比值有了一定幅度的上升，但是，比值仍然小于1，这说明房地产开发的效率总体不高，存在较大比重的空置，这将会打击企业投资的信心，并对今后的房地产投资规模和开、竣工面积造成负面影响。
（二）市场预期信心不足
未来房屋供应并不充足新开工面积是反映1～2年后预售供应量和2～3年后现房供应量的重要指标。而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心。由于缺乏对市场预期的信心，现阶段我市房地产开发并不充分，这有可能影响未来全市房地产的增量供应。
（三）价格偏高，商品房空置率较高
商品房价格在2010年飙升后，保持高位运行态势，这也是近几年商品房空置面积不断增长的主要原因。而从我们对房地产企业的走访调查来看，大多数企业表示，目前空置的商品房中以营业用房为主，住宅空置率并不很高，整个住宅市场还是保持一个不温不火的水平。
（四）房地产企业运营效率不高
从房地产企业本身的运营情况看，企业总体运行状况良好，但也表现出三方面的隐忧：
1.企业费用压力较大。2011年，全市房地产企业产生销售费用4974万元，销售费用比率为2．99；财务费用4329万元，财务费用比率为2．69；管理费用为8591万元，管理费用比率达到了5．16，三项费用合计达到了1．79亿元，占了主营业务收入的10．75。其中，销售费用率和财务费用率保持在一个比较正常的水平上，管理费用率则较行业的平均水平(2—3)明显偏高。这表明我市房地产企业在房地产开发与运作上还是一种粗放的方式，管理还停留在一个比较低的水平，由此增加了营运成本上的压力。
2.资产结构没有得到优化。20011年上半年全市房地产企业资产总计为55.62亿元，其中负债为3
3.14亿元，所有者权益为22．48亿元。由此计算出资产负债为59.58，较2010年(经普数据，下同)上升了2.14个百分点；资本负债率为147.38。这表明，在宏观调控R益趋紧的情况下，加之企业经营绩效没有明显的提升，企业资产结构中负债的比率继续攀升，企业运营的风险也在增长。
3.营运效率不高。20011年全市房地产企业平均主营业务利润率为8．12，较2010年下降1.48个百分点；销售毛利率为16.44，较2010年下降1.06个百分点；营业成本比率达83.56，较2009年上升1.06个百分点。由此可见，从2010年到2011年由于购买力没有明显增强，购房需求并不强劲，而同行的竞争更加激烈，导致销售毛利率等指标呈现出逐渐下滑之势。
综上所述，长春市房地产业目前存在的主要问题是：在购买力没有明显增加的情况下房价的上扬得不到市场的认同，从而抑制了部分潜在的购房需求。购房需求的减弱导致了商品房空置率的上升。由于销售并不十分顺畅，空置率有所上升，加之大多数企业还处于～种低水平的管理，导致企业销售毛利率、主营业务利润率等指标偏低于行业平均水平，而收益偏低，盈利效应不能体现，不能刺激资本向本行业快速流动。对于房地产业这种资金密集型行业来说，资本的稀缺成为了其发展的一个瓶颈。
三、长春市房地产行业中存在问题的成因
当前长春房地产业运行的状况和问题是多种作用的结果，综合分析主要有以下几方面的原因：
（一）房地产企业投资意愿不强烈。
实行“招、拍、挂”的过程中，导致土地价格不断上涨。对于中小开发企业来说，资金量不足，在竞争中无法与大型开发企业竞争，取得土地能力较弱，因此土地集中在大型开发企业手中，而大型开发公司基本都有在建项目，对于新获取的土地无法快速做出反应，这也导致了土地闲置，开发效率的不高。政府审批手续繁杂，审批回复速度慢。对于土地规划、利用等方面的审批程序回复还存在一定不足之处，这也造成了开发效率不高的问题。房地产市场已经进入宏观调控阶段，政策因素对房地产市影响较大，开发企业对未来预期存在一定疑虑，减小了开发企业的投资意愿。
（二）市场预期信心不足，未来房屋供应并不充足
“国八条、国十条”政策对开发商追逐利益最大化产生了一定影响，政府对住宅市场宏观调控正在一步步深入，导致了开发企业观望心态。贷款利率不断上调，缩减了开发商收益。2007年，从3月份到9月份贷款利率便上调了五次。房地产开
发企业需要强大的资金支持，而大部分资金却是贷款来完成开发的。利率上调缩减开发商收益，因此造成了市场预期的信心不足，导致未来供应欠缺。
（三）旧城区改造严重影响房地产市场价格
我市从06年开始棚户区改造，预计改造面积达到250万平方米。由于大面积改造造了大量需求，这便造成了房价快速上涨。投资、投机性需求加速了房价的增涨。由于房价的增涨，造成了投资与投机性需求的加大。而投资与投机性需求的增大又刺激了房价的增涨以及空置率的上升。土地价格、建筑材料、人工费用等相关费用的上涨导致价格同时上涨。由于开发商需要快速回笼资金，因此很多开发企业选择开发商业地产，需求与供应不相匹配便形成了高空置率的局面。很多住宅开发项目都会有“底商”出现，并且很大型开发企业在公共设施不完善的地区建设商业街来完成自身配套不足的缺点，以便刺激住宅的销售。这便造成了商业用房的“高产出”，而人们意识中，购物消费还是对已经固有的商圈情有独钟，这使“高产出”的商业用房缺乏市场支持，便造成了新建商业用房的高空置率。由于受土地限制，目前我市开发方向开始向城市边缘地区转移，而消费者对于城市边缘地区的不认可程度决定了商品房的高空
置率的原因。
（四）人才缺乏及资金缺乏严重影响房地产企业运营效率的提高
我市很多房地产企业在房地产开发与运作上还是一种粗放的方式，管理还停留在一个比较低的水平，由此增加了营运成本的压力，造成了运营效率的不高。
四、促进长春市房地产行业健康发展的对策
大力发展我市的房地产业，既足我市消费需求的迫切：也是推动我国国民经济发展的需要。房地产业是我市国民经济系统工程中重要的主导产业，把房地产业发展起来了，就会带动更多的相关产业发展，就会推动全市整个国民经济的全面发展。针对上面的问题，提出如下建议。
（一）扩展房地产企业融资渠道,增加企业竞争实力
房地产业是资金密集型行业，长期以来由银行对房地产开发企业、施工企业、购房者大量放贷，而这种模式在几次宏观调控之后被打破，银行贷款逐渐降低。房地产企业要健康发展，拓宽融资渠道，实行融资多元化是必行之路。目前融资渠道包括银行融资、上市融资、信托融资、民问融资等。其中银行融资仍是主渠道；上市融资由于房地产企业上市门槛高只适合少数企业；信托融资还只是一个补充；民间融资更适用于中小房地产企业。为了适应房地产企业发展对资金的需求，房地产企业要积极争取信贷资金的支持；条件成熟的企业可以采取多种渠道融资；对效益好的企业要努力发展信托投资；大力鼓励民间投资，吸纳民间资本；不断借鉴国外经验，发展如产业基金等新的融资渠道。同时加大招商引资力度，在融资中积极引进外国资本、外省市资本，为房地产业发展提供有力的资金保障。
（二）要满足市场对住房选择需求的多样性
近年来我市的住房一直是买方市场需求趋旺；老百姓在经济条件改善后，“换大房、住好房”的愿望越来越强烈，但我们的房地产市场仍呈现供过于求。截至20012年4月末，我市累计可售商品房513.1万平方米，同比增长106.1％，其中：住宅3351万平方米，同比增长78.6％。在累计可售商品住宅中，90平方米以下中小户型占总量的13.7％；90一144平方米的中型占总量的49.1％：而144平方米以上的大户型占总量的37.2％。从这些统计数据中不难发现，有一个现象十分值得注意。当前，我市一方面大规模地建房、售房，一方面出现大量的空置房，特别是大户型比重逐年大，但从市场销售形势看却略呈滞销迹象。我认为，出现这样局面关键是供应结构问题。
应该说，没有一个开发商建房是为了追求空置率的，这不是理性的市场行为。据统计，2007年，城区住宅面积6332.7平方米；人均住房建筑面积25.56平方米，同比增长38％，人均住宅使用面积19.17平方米，比上年增加0．7平方米；户均住宅套数0.94套，户均住宅建筑面积79.16平方米；住宅成套率达90.56％，住宅私有化68.7％，
比上年提高2.8个百分点。这些数据充分说明，随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。从现代家庭结构看，年轻人宁愿选择小户型，越来越不愿与长辈同居一处，两代人的生活习惯、居住习惯已呈裂变状态。特别是我市已在上世纪末步入老年社会，空巢家庭越来越多，老人年纪越来越大，经济能力有限，无力支撑一个大房子。许多这样的家庭不再是追捧大户型、多居室，而是想从大换小；但在居住品质上却提出更高的要求，例如需要医疗方便；吃喝方便，社交方便，娱乐方便，家政服务方便。诸如此类种种原由，人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。
（三）采取积极有效的措施,大力激活二手房市场
2012年，我市二手房市场交易十分活跃，交易量趋旺，但交易额呈下降趋势，二手房市场应有更大的发展空间。切实解决二手房交易问题，进一步激活二手房市场，应从全市房地产市场整体发展全局考虑。商品房、二手房、房屋租赁市场应整体联动、统筹研究，这样，才更符合我市的实际，更有利解决民生问题，让更多的人住上房、住好房。发达城市二手房和商品房的交易比例基本达到1：1；有的城市二手房交易比例还更高一些，而我市仅达到0.48：1。从量上看，我市二手房交易量虽然逐年增加，但这个市场并不活跃。掘统计，目前我市三套住房中就有近一套住房不能进入流通领域。这既影响了二手房市场发展，也影响了居民的生活质量。我认为，我市的二手房市场发展绝不能只靠买房，而应坚持租、售并举的原则，积极推进二手房交易市场的发展，中低收入者尤其是低收入者应该以租为主，而且还要廉租。廉租房应该降标扩面，惠及更多的低收入者。因为这个群体最后的依靠就是我们政府，解决这部分群众的住房困难是关乎他们生存的大问题。
为进一步促进二手住房流通，努力改善中低收入家庭的居住条件，促进经济的快速增长，长春市人民政府下发了《关于激活二手住房市场若干政策的通知》(长府发[20011]12号)，结合我市的实际，提出了如下措施：
一是降低二手住房交易手续费门槛。对套型建筑面积70平方米以下的二手住房交易时，免收6元／平方米的交易手续费；房交会期间,70平方米以上二手住房交易手续费由6元／平方米降为3元／平方米。二是降低住宅租赁门槛。对于企业或个人将住宅房屋出租给民政救济对象、残疾人及持有劳动部门核发《下岗证》的下岗职工，免收100元／户的租赁手续费，免费办理《房屋租赁登记备案证明》；由房地产行政主管部门会同物价部门定期公布“长春市住宅房屋租金指导价格”，指导住宅房屋租赁价格。三是加大中介市场监管力度，严格实行中介机构备案制度。为增强中介机构透明度，实行中介机构社会公示制度，在长春房地产业信息网上即时公布中介机构详细信息；严格规范房地产广告、咨询、经纪、评估、测绘等中介机构行为，对房地产中介机构进行资信等级评定。对中介机构的违法违规行为由工商、房地部门依法查处。四
是逐步提高公有住房租金标准，加大公有住房出售力度，增加一手住房流通总量。对尚未进行房改的公有住房，只要承租人愿意购买，房屋产权单位不得无理拒绝出售。棚户区改造中拆迁的公有住房，原则上应先进行房改后予以安置。五是减化二手住房交易工作程序。工作时限由现行的30个工作日减为10个工作日，强化房地产管理部门的便民服务措施，特殊情况可上门服务。六是理顺直管公有住房管理职能，规范公有住房出售和使用权转让行为。市房地局行使直管公有住房管理权并委托经营
单位代为管理，将公有住房使用权转让纳入房地产市场正常管理。另外，我市来一直峰持对住房困难的低保家庭落实廉租房政策。希望通过政府与全社会的共同努力，进一步激活我市二手房市场，尽量满足中低收入群体购房、换房的愿望，切实加大棚户区改造和拆迁安置工作的力度；解决困难群众和低保家庭的住房问题，真正让老百姓能住得起、住得好。
（四）加快推进住房分配货币化,完善公积金制度
全面启动住房补贴方案实施，扩大住房公积金覆盖面，提高以个人购建房贷款为目标的住房公积金使用率，为居民对住房的有效需求提供多渠道的金融支撑。住房公积金是推动住房货币化的重要辅助制度。这个制度在前几年已经建立，但筹集的资金规模较小，数量有限，而且缺乏规范和有效利用。今后应加大国家、单位和个人对公积会的投入数量，推广规范管理，提高资金的利用率，使之成为职工购买住房的主要资金来源。从国外先进围家发展的一般规律来看，恩格尔系数达到40—50的情况下，是房地产业的快速发展时期，而目前我市城市恩格尔系数已为39．5，所以人们收入，的很大部分用以住宅消费，我市房地产产品消爨的潜在伞问IF在扩大；同时我市处于城市化加速发展阶段，城市化发展所带来的人口增长以及现有人口住宅数量的增加和质量的提高，表明我市房地产市场潜在需求也比较大，我们应当把握这一机遇，推动房地产业健康良性发展，从而带动长春市经济快速前进。
（五）正确开放房价,引导居民理性消费
近年来，从全国房地产业走势看，房价持续飘升，并继续呈现增长的态势。据联合国统计资料显示，发达国家人均居住面积为46.6平方米，中高收入国家人均居住面积为29.3平方米，中等收入国家人均居住面积为20.1平方米，中低收入国家人均居住面积为17.6平方米，低收入国家人均居住面积为8平方米。随着我国经济持续快速的增长，人民的生活水平不断提高，对住房的诉求愿望决定了房地产发展仍有很大空间，因而，房价持续增长是市场直接作用的结果。从我市房价涨幅情况看；尽管也是一路走高，但与全国略有不同的，早在2010年全国房价暴涨时，长春房价一直处于平稳阶段，直到2011年和2012年，才出现“补涨”情况，去年房价上涨近10％。但绝不是“飞涨”。
客观地讲，前几年我市房价低迷并不是市场的真正反映，其中原因很多，一是政策性因素，主要表现在土地价格不高；二是市场性因素，主要原因是一些单位集资建
房使全市房价整体拉低。经过调整土地政策，进一步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价的真实面目逐步展露出来了。所以，我个人认为现在的房价是真实的。2006年，我市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速、健康、有序的发展态势。全年共完成房地产开发投资74.2亿元，同比增长95.3％；房地产市场的交易量、交易额双双突破历史新高。2006年，房屋成交54567套，成交面积559.1万平方米，同比增长40.2％，成交金额为106.8亿元，同比增长36.1％，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长63.5％：商品房价格指数小幅攀升，二手房价格指数呈稳中有升之势。1—4月份，商品房登记备案价格为每平方米2809．4元，成交价格平均为每平方米2479．1元：同比上升12.3个百分点。二手房成交价为每平米1557..8元，同比上升7.8个百分点，二手住宅房屋成交价格为每平米1318元，同比上升3.5个百分点。
通过对上述房地产市场现状的量化分析，可以预测长春市的房价，不会有暴涨暴跌的可能，今后一个时期长春市的房价走势将是稳中有升，小幅度增涨。这种涨幅是在合理的区间之内；属于市场需求和品质提高共同作用的结果。这其中有着正常经济发展规律的支持。大家知道，房价是由供求两方面决定；因为房屋有两种性质的需求，一种是消费需求，另外一种是投资需求，但最终还是要由消费需求来支撑，这是市场规律。因此，政府在发挥政策调控作用的同时，还要正确把握舆论导向；提醒市民理性消费。我相信，我市未来的房地产市场走向将会逐步走向一个理性健康的状况。
（六）加强房产综合管理监督
中国房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。诸如二套房贷的擦边球、城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价、“阴阳合同”等规避国家调控政策的多种手段。各部门应该加强对房地产开发项目、中介机构的定期检查和不定期抽查。对检查中发现的违法违规问题进行及时处理，督促企业落实整改对整改不力、群众反映强烈的单位予以通报批评，对检查中发现的违法违规典型案例进行曝光。
阴阳合同”是指买卖双方为了少交税，如契税、营业税和个人所得税等而签署两份合同。除了签署按真实价格交易的买卖合同外，在提交给房管局办交易登记时则提供另一份低交易价的买卖合同，即通过报低成交价来实现避一部分税收。这种“阴阳合同”不仅是偷税行为，还导致很多地区二手房成交价统计上出现误差，必须制止。针对这个问题可以采取按照正规的房地产估价机构评估出的房地产评估价格进行征税来杜绝。对房地产估价机构也要加强管理，重点查处未取得估价机构资质的机构从事房地产评估业务，未取得房地产估价从业资格的人员从事业务，机构及个人违反法律法规、规范出具估价报告的违法违规行为。由于二手房交易大部分都是由中介公司促成的，所以买卖二手房的市民签署“阴阳合同”，当中肯定有中介的参与。针对此，也应出台相关的房地产经济管理办法禁止这种行为。
结论：地产业作为长春也是全国国民经济的支柱产业,其健康发展,关系到金融
体系和整个国民经济体系的稳定。近几年以来,为了有效控制房价上涨过快的势头,确保人民群众的住房需求,政府相继出台了限贷、限购、限价、提高存贷款利率和加大保障房建设力度等一系列政策和措施,不断加强对房地产市场的宏观调控力度,从已出台的房地产调控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略,说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。
长春市政府也出台了很多与中央政策相辅相成的政策和管理办法，只是，这一过程任重而道远，希望本文的建议可以对长春房地产行业的健康发展起到一点作用。
参考文献
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［4］向东：《房地产价格调控之困——兼议税收对房地产的调控措施》，2006年第9期。
［5］长春市房地局：《长春市房地产市场的分析与思考》，《中国房地产》，2008年第8期。［6］禹良俊：《房价10“最”黑手》，《理财视点》，2006年第7期。
［7］孟坚：价越调越涨——2007年房市改革需要政府的大智慧》，2006年第12期。
［8］张诚：《银监会副主席蒋定之——房产调控未达预期效果》，《新京报》，2006年第12期。［9］张学冬：《调控频繁出台——房价涨势不止》，《新京报》，2006年第12期。
［10］冯京津：《合性措施，促进房地产市场健康发展》，《中国房地产信息》，2009（Z1):1［11］艾万明包树林:《产健康持续发展的思考》,重庆科学院学报(社会科学版),2007(1)［12］施卫华：《房地产行业健康发展的思考》，《广东经济》2011年第11期。
［13］中国指数研究院.2011房地产市场报告:《整体趋稳房价理性回调》，2011（6）
［14］Cao,Y&Yiu,CY,Real estate essay《Why Price-to-Income Ratios》2010
［15］Gyourko,J&Wu,J,《How risky are China’s housing markets》,https://www.sodocs.net/doc/b217276601.html,.2010［16］He,C,Wang,J&Cheng,S,《What attracts foreign direct investment in China’s real estate development》，2011
致谢
时光荏苒，岁月如梭。大学四年的本科学习求学之艰，现在终于能告一段落，心生诸多感触，冷暖甜苦自知，但也颇感欣慰。
一路走过来，在感受苦楚和艰辛的同时也沐浴关爱和温馨。在论文完成之际，深深感谢我的导师——杨子刚老师，一直以来对我无私关怀和谆谆教诲。感谢您悉心的教诲、严谨的治学风格和渊博的学识，这是鞭策我不知疲倦探究问题的力量源泉；更要感谢教授您的学术远见，拓展了我的视野和研究思路。导师们的博学和人品，不仅在学业上对我潜心引导，而且在生活、做人等方面也给予我很大的关心和悉心指导，这些都令我终身难忘，我将铭记在心。
最后，谨以此稚嫩的论文献给所有关心和帮助过我的老师、亲人、同学、和朋友们。我唯有在以后不断地努力进取，以学业和工作的继续求索来感谢培育我的母校和所有关心我的师长亲朋！希望我们都幸福快乐！
附录一：英文原文
附录二：中文译文
浅谈房地产未来发展九大核心能力明源内参
浅谈房地产未来发展九大核心能力 明源市场部沈蓓 伴随着中国城市化进程、人民生活水平的提升，房地产行业进入第二次高速发展阶段，这毋庸置疑，然而宏观调控、金融化进程和国际资本进入、竞争的加剧、区域差异、客户需求等都将促使房地产行业发育成熟，面临行业结构与战略的重整。作为中国房地产的一员，无论处于怎样的城市背景和市场环境，借用古人的一句话：“人无远虑，必有近忧”，必须要未雨绸缪的思考企业未来的发展道路、核心能力、竞争优势。 俗话说：“你梦想成为怎样的人，你才有可能成为怎样的人”，同理，目标成为怎样的企业，才有可能成为怎样的企业。当然，目标不是凭空想象的，要思考企业核心能力、竞争优势是什么，能支持企业目标实现吗；倘若不能，该如何增强？这是摆在大部分房地产企业掌门人面前的一道难题。通过研究标杆地产企业或走在前列的地产企业，不难发现“实现管理转型，打造核心能力”是关键，并且这条道路“任重而道远”。 对于“管理转型”，过去的大部分房地产企业均以“土地增值”为主要盈利点，曾有企业计算表明，土地溢价的利润要比土地开发后赚取的利润高，这说明我们在开发过程的环节出现了产品定位和管理上的问题，没有发挥通过开发来提升土地的溢价能力，反而降低了。这就需要我们实现管理的转型，从原有“粗放式管理”向“规划化管理”再向“精细化管理”转型，在此过程中企业必备九大核心能力。 一、从战略层面，主要包括4大核心能力， 战略布局、 战略资源运作、 产品研发创新、 市场研究与策划。 这4大核心能力之间也是相互关联、相互支持，并为后期的管控与控制层面提供指导。 战略布局是依据企业战略目标和方向进行具体战略部署，包括业务布局、区域布局、布局的方式、布局的时机。目前大部分地产企业的业态和区域的布局相对单一，主要以普通住宅为主，集中在本土及周边的区域发展，当市场行情发生变化，企业对应能力就减弱。例如，市场环境导致普通住宅不好卖，花园洋房、别墅、商业抢手；政策的影响，一线城市反映速度较快，二、三线城市的影响较小或没有收到影响等等，通过战略的布局来降低风险，提升企业健康度。 战略的布局离不开企业自身的战略资源，战略资源包括资金、土地、品牌。 对于资金:
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
简历个人自传2篇
简历个人自传2篇 本文是关于简历个人自传2篇，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。 我是***，于1998年7月在沈阳农业大学五年制兽医专业毕业，现在**区畜牧水产局双树畜牧水产站工作。1999年被评为助理兽医师。 自1999年以来一直在基层从事兽医技术工作，负责防疫、检疫和治疗。一、1999年至10月一直在**兽医院门诊工作，负责徐官屯乡东部的动物强制防疫工作，在此项工作中坚决执行《中华人民共和国动物防疫法》，实施强制免疫，防疫密度达到100%，保证了偶蹄动物五号病在徐官屯地区无一例发生，确保一方平安。二、在检疫方面本人负责泉州路、北郑庄市场的畜禽产品的执法检疫工作，1999年——共查抄注水肉50余起，查抄病害猪肉35只次，共罚金3500余元。有力地维护了法律的尊严，更好地维护了一方消费者的利益。三、门诊方面本人负责日常门诊治疗，积极将自己所学运用到实践中去。在1999年——10月坐诊中，认真学习新的理论知识，门诊量比以前增长近300%，同时带动了兽药的销售。门诊收入年均达到2万余元。为我院创造了很好的经济效益和社会效益。四、坐诊的同时本人积极联系养殖场用户，深入到户。与部队炮营后勤猪厂、空军基地后勤猪厂建立业务合作关系，提供优质服务，年创收近5万元。受到部队的信任。 10月被调到宠物门诊任组长，负责该门诊的治疗和防疫工作。一、宠物治疗在**为新兴产业，我及时抓住机遇，深入研究理论，首次将静脉、腹腔补液和自家血疗法引进门诊，引领了**宠物治疗市场，树立了**品牌，创造了好的效益，年均门诊量在只次左右，经济收入过25000元。二、独创的宠物皮肤病复合疗法，树立了我门诊的形象。在色素沉着，寄生虫性皮炎，脂溢性皮炎，维生素缺乏性皮炎，疥螨，湿疹等皮肤病鉴别诊断治疗中，采用皮内注射自家血与药物结合的复合疗法治疗，成果喜人，受到宠物养殖户的信赖。三、深入研究宠物治疗的同时顺应**奶牛发展趋势，积极投入到学习奶牛疾病理论与实践中。学习人工授精，同时从中国农业大学引进优质兽药，为牛场定期免疫和驱虫，带动兽药销售的发展。奶牛治疗防疫收入年均在5000元。四、与大型宠物场建立常年合作关系。与灰锅口狗场、杨村一街狗场、及北辰长发肉狗场建立服务关系，为其
房地产行业特征分析
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
房地产业未来的发展方向
房地产业未来的发展方向 房地产企业逐步走向民营化 近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势。目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。民用企业虽然实力较国有企业还是有一定的差距，但是民营企业的管理水平，特别是在决策，机遇的把握，市场的适应能力都比国有企业强了很多，在用人和激励体制更较国有企业先进很多，更能适合经济全球化和市场经济的变化，将来必然会成为房地产业的支柱。 逐步走向法制化正规化 制度化是企业发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。未来我国房地产企业将按照现代企业制度的要求，完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等。企业的内部运行和组织建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展。只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，虽然这个不是一朝一夕的事情，但是这是未来发展的必然趋势，也是我国房地产业最终的归宿。 房地产企业逐步走向集团化规模化 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。集团化方向发展，企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。纵观西方发达国家的经济发展历程，当经济水平达到一定高度时，某些行业就会出现集中的趋势。未来我国房地产企业竞争加剧，只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力，才是企业赢得竞争的关键。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。 逐步走向专业化和品牌化 目前，我国城镇居民已处在从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好是多变的，有时变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。“ 得客户者得天下”，研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合
当前房地产市场形势分析报告
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
求职简历个人自传
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 求职简历个人自传 我是***，于1998年7月在沈阳农业大学五年制兽医专业毕业，现在**区畜牧水产局双树畜牧水产站工作。1999年被评为助理兽医师。 自1999年以来一直在基层从事兽医技术工作，负责防疫、检疫和治疗。一、 1999年至2001年10月一直在**兽医院门诊工作，负责徐官屯乡东部的动物强制防疫工作，在此项工作中坚决执行《中华人民共和国动物防疫法》，实施强制免疫，防疫密度达到100%，保证了偶蹄动物五号病在徐官屯地区无一例发生，确保一方平安。二、在检疫方面本人负责泉州路、北郑庄市场的畜禽产品的执法检疫工作，1999年2000年共查抄注水肉50余起，查抄病害猪肉35只次，共罚金3500余元。有力地维护了法律的尊严，更好地维护了一方消费者的利益。三、门诊方面本人负责日常门诊治疗，积极将自己所学运用到实践中去。在1999年2001年10月坐诊中，认真学习新的理论知识，门诊量比以前增长近300%，同时带动了兽药的销售。门诊收入年均达到2万余元。为我院创造了很好的经济效益和社会效益。 四、坐诊的同时本人积极联系养殖场用户，深入到户。与部队炮营后勤猪厂、空军基地后勤猪厂建立业务合作关系，提供优质服务，年创收近5万元。受到部队的信任。 2001年10月被调到宠物门诊任组长，负责该门诊的治疗和防疫工作。 1 / 8
一、宠物治疗在**为新兴产业，我及时抓住机遇，深入研究理论，首次将静脉、腹腔补液和自家血疗法引进门诊，引领了**宠物治疗市场，树立了**品牌，创造了好的效益，年均门诊量在2000只次左右，经济收入过25000元。二、独创的宠物皮肤病复合疗法，树立了我门诊的形象。在色素沉着，寄生虫性皮炎，脂溢性皮炎，维生素缺乏性皮炎，疥螨，湿疹等皮肤病鉴别诊断治疗中，采用皮内注射自家血与药物结合的复合疗法治疗，成果喜人，受到宠物养殖户的信赖。三、深入研究宠物治疗的同时顺应**奶牛发展趋势，积极投入到学习奶牛疾病理论与实践中。学习人工授精，同时从中国农业大学引进优质兽药，为牛场定期免疫和驱虫，带动兽药销售的发展。奶牛治疗防疫收入年均在5000元。四、与大型宠物场建立常年合作关系。与灰锅口狗场、杨村一街狗场、及北辰长发肉狗场建立服务关系，为其提供优质的防疫、驱虫等日常服务。此项收入年均在15000元左右。五、根据治疗经验积极将心得体会写成论文，已发表一篇，待稿有四篇。争取将成果与同行共享。 2003年19月调到批发部任销售组长，负责兽医技术服务及兽药销售。 一、积极带领组员开拓市场，分别开辟了后巷李树亭、大黄埔高作江牛场、河西务木连发鸡场、大良田水铺牛场、曹子里老王牛场等兽药销售点，以点带面，带动销售，月均销售额达2万元。为我院提高了经济效益。二、努力寻求更广的进货渠道，为上级提供参考。非典期间抓住机遇协助上级进货过氧乙酸，当月赢利5万余元。三、积极参加局机关、市站组织的各项理论学习，在高级检疫员和高级防治
房地产发展前景分析
房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通
房地产公司发展趋势分析
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
2019年房地产行业发展趋势
2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。
一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，
中国房产未来发展趋势
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
畜牧兽医个人简历
畜牧兽医个人简历 畜牧兽医个人简历 畜牧兽医个人简历:2013-5-8 15:23:43畜牧兽医个人简历我是，于1998年7月在沈阳农业大学五年制兽医专业毕业，现在**区畜牧水产局双树畜牧水产站工作。1999年被评为助理兽医师。自1999年以来一直在基层从事兽医技术工作，负责防疫、检疫和治疗。一、1999年至2001年10月一直在**兽医院门诊工作，负责徐官屯乡东部的动物强制防疫工作，在此项工作中坚决执行《中华人民共和国动物防疫法》，实施强制免疫，防疫密度达到100%，保证了偶蹄动物五号病在徐官屯地区无一例发生，确保一方平安。二、在检疫方面本人负责泉州路、，创造了好的效益，年均门诊量在2000只次左右，经济收入过25000元。二、独创的宠物皮肤病复合疗法，树立了我门诊的形象。在色素沉着，寄生虫性皮炎，脂溢性皮炎，维生素缺乏性皮炎，疥螨，湿疹等皮肤病鉴别诊断治疗中，采用皮内注射自家血与药物结合的复合疗法治疗，成果喜人，受到宠物养殖户的信赖。三、深入研究宠物治疗的同时顺应**奶牛发展趋势，积极投入到学习奶牛疾病理论与实践中。学习人工授精，同时从中国农业大学引进优质兽药，为牛场定期免疫和驱虫，带动兽药销售的发展。奶牛治疗防疫收入年均在5000元。四、与大型宠物场建立常年合作关系。与灰锅口狗场、杨村一街狗场、及北辰长发肉狗场建立服务关系，为其提供优质的防疫、驱虫等日常服务。此项收入年均在15000元左右。五、根据治疗经验积极将心得体会写成论文，已发表一篇，待稿有四篇。争取将成果与同行共享。 2003年1——9月调到批发部任销售组长，负责兽医技术服务及兽药销售。一、积极带领组员开拓市场，分别开辟了后巷李树亭、大黄埔高作江牛场、河西务木连发鸡场、大良田水铺牛场、曹子里老王牛场等兽药销售点，以点带面，带动销售，月均销售额达2万元。为我院提高了经济效益。二、努力寻求更广的进货渠道，为上级提供参考。非典期间抓住机遇协助上级进货过氧乙酸，当月赢利5万余元。三、积极参加局机关、市站组织的各项理论学习，在高级检疫员和高级防治员的理论及实践考试均以高成绩通过。 2003年10月我被调到双树畜牧水产站任站长，负责全面工
房地产中介公司发展前景及思路
房地产中介公司发展前景及思路 房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金 实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素： 第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。 第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。 第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。 第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。 第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。 综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面： 第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。
温州房地产业发展趋势(1).doc
温州房地产业发展趋势 在1979年温州市城镇居民的人均住房面积仅仅只有3.1平米，一家人拥拥挤挤的挨在一间小屋，几户共用一个小厨房主，在一全市找不到几间四、五层高的楼房，到处是矮小简易的房屋，有钱也难买房，没有房开公司，要房屋只能买地自建或拆旧建新，这就是老温州。到了1984年时温州才开始建设一个初具规模的商品房住宅小区(水心小区) 。 然而近些年来温州房地产业发展十分迅速，整个城市从零星的几座小高楼到处处可见的智能化高楼大厦，从零散、简易的住宅到环境优美、配套齐全的住宅小区；从八十年代末的几家房开公司到今天的几百家房开公司；从家庭式的房屋介绍所到现代化的房地产交易中心等等都说明了温州房地产业发生巨大的变化。 在新世纪，温州市将建设成为现代化大都市。本文就对温州市房地产业近几年和今后的发展趋势通过几个方面进行分析。 房市发展与需求 目前温州的住宅建设尽管发展很快，房开企业从1985年的10家增到今天的近300家，累计开发面积逾2000万平米方，人均居住面积达
到13.4平方米，超过全国平均居住水平，但销加思索，就会感到，这个数据是不容乐观的，按三口之家计算，户均面积只有40.2平方米，还是赶不上人们“改换门庭”的需求。在预订2001年开发投资47亿元，开发施工面积600万平方米，竣工面积200万平方米，约有1.5万套住宅竣工。根据省委提出的“杭、宁、温”要突出在全省城市体系中的龙头地位，向特大城市发展的目标定位，温州市抓住发展良机，加快房地产开发建设。 温州市政府确定到2005年城市化水平要达到50%，城镇人口由现在308万人到2005年的413万人，净增人口105万，需新增住宅2520万平方米。同时，全市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有回顾温州房地产市场的发展历程环难发现，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差的住宅已日益冷落住宅要把握高市场脉搏，发展高中档住宅的同时，要考虑城镇中低收入家庭的经济承受能力，适当开发二、三居室套型的普通住房。 二、居住要求与建设标准 回顾温州房地产市场的发展历程，过去那些很少看到草木、景观居住环境较差、套型不合理的住宅已日益冷落，随着社会经济的发展，人们的消费水平正逐步提高，温州人的住房消费已由解决“有房住”发展到“住舒服”。现代的温州人心目中的理想住宅究竟是怎么样的呢？这个话题不仅为房地产商所关注，而且为全社会所关注。近年来，温州住宅区成为温州一大热点产业，也是温州经济发展的一大焦点。
房地产市场现状及未来发展趋势(精)
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
简历个人自传
简历个人自传 我是***，于1998年7月在沈阳农业大学五年制兽医专业毕业，现在**区畜牧水产局双树畜牧水产站工作。1999年被评为助理兽医师。 自1999年以来一直在基层从事兽医技术工作，负责防疫、检疫和治疗。一、 1999年至2001年10月一直在**兽医院门诊工作，负责徐官屯乡东部的动物强制防疫工作，在此项工作中坚决执行《中华人民共和国动物防疫法》，实施强制免疫，防疫密度达到100%，保证了偶蹄动物五号病在徐官屯地区无一例发生，确保一方平安。二、在检疫方面本人负责泉州路、北郑庄市场的畜禽产品的执法检疫工作，1999年——2000年共查抄注水肉50余起，查抄病害猪肉35只次，共罚金3500余元。有力地维护了法律的尊严，更好地维护了一方消费者的利益。三、门诊方面本人负责日常门诊治疗，积极将自己所学运用到实践中去。在1999年——2001年10月坐诊中，认真学习新的理论知识，门诊量比以前增长近300%，同时带动了兽药的销售。门诊收入年均达到2万余元。为我院创造了很好的经济效益和社会效益。四、坐诊的同时本人积极联系养殖场用户，深入到户。与部队炮营后勤猪厂、空军基地后勤猪厂建立业务合作关系，提供优质服务，年创收近5万元。受到部队的信任。
2001年10月被调到宠物门诊任组长，负责该门诊的治疗和防疫工作。一、宠物治疗在**为新兴产业，我及时抓住机遇，深入研究理论，首次将静脉、腹腔补液和自家血疗法引进门诊，引领了**宠物治疗市场，树立了**品牌，创造了好的效益，年均门诊量在2000只次左右，经济收入过25000元。二、独创的宠物皮肤病复合疗法，树立了我门诊的形象。在色素沉着，寄生虫性皮炎，脂溢性皮炎，维生素缺乏性皮炎，疥螨，湿疹等皮肤病鉴别诊断治疗中，采用皮内注射自家血与药物结合的复合疗法治疗，成果喜人，受到宠物养殖户的信赖。三、深入研究宠物治疗的同时顺应**奶牛发展趋势，积极投入到学习奶牛疾病理论与实践中。学习人工授精，同时从中国农业大学引进优质兽药，为牛场定期免疫和驱虫，带动兽药销售的发展。奶牛治疗防疫收入年均在5000元。四、与大型宠物场建立常年合作关系。与灰锅口狗场、杨村一街狗场、及北辰长发肉狗场建立服务关系，为其提供优质的防疫、驱虫等日常服务。此项收入年均在15000元左右。五、根据治疗经验积极将心得体会写成论文，已发表一篇，待稿有四篇。争取将成果与同行共享。 2003年1——9月调到批发部任销售组长，负责兽医技术服务及兽药销售。一、积极带领组员开拓市场，分别开辟了后巷李树亭、大黄埔高作江牛场、河西务木连发鸡场、大良田水铺牛场、曹子里老王牛场等兽药销售点，以点带面，带动销售，月均销售额达2万元。为我院提高了经济效益。二、努力寻求更广的进