独家盘点：深圳市购物中心的扩张版图

独家盘点|深圳市购物中心的扩张版图

随着经济社会发展和居民消费水平的提高，深圳商业快速发展，规模不断扩大，现代化水平日益提高，形成较为完善的商业网点体系，截至2018年底，全市零售、餐饮和批发网点营业总面积达7395万平方米，深圳市商业总面积年均增长率（计划）控制在5%以内，到2020年控制在8500万平方米以内。

图1：深圳市商业存量面积走势图（2004-2020年）

数据来源：中原工商铺&深圳市经济贸易和信息化委员会

至2018年底，深圳共拥有已开业购物中心、奥特莱斯和特色商业街超过149个，自2002年深圳第一家真正意义上的购物中心中信城市广场开业，到2018年轰动全市的深圳湾万象城开业，全市累计已开业优质零售物业建筑面积超过983万平方米，其中已开业的116个购物中心累计建筑面

积约893万平方米，再加上在建购物中心的体量，和国际标准的人均1平方米购物中心面积相比，深圳的人均购物中心体量确实显示出饱和甚至过剩的征兆。

图2：深圳市优质零售物业面积占比图

数据来源：中原工商铺

宝安区

宝安中心商圈四至图

商圈四至

宝安中心商业区，东北至宝安大道，东南至新安一路，西南临海，西北至新安六路。打造集购物、餐饮、休闲、文化娱乐于一体的现代“一站式消费”商业中心。

商圈定位

本片区的发展目标是：与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是区域的总部经济、商务商业和文化体育中心。本片区的主导功能：发展总部经济、商务金融业等区域性现代服务业，兼有居住及配套的综合功能。

该商圈致力于引进都市型购物中心，带动片区商业发展。促进品牌专业店集聚，鼓励发展影剧院、茶艺街、酒吧街等休闲文化娱乐服

务网点和星级酒店住宿网点，营造自然、轻松的购物休闲娱乐环境。配套建设停车场、智能交通、人行系统、信息标识等设施，塑造现代化商业区形象。

商业形态

图3：宝安区优质零售商业形态占比图

数据来源：中原工商铺

商业标杆

壹方城

宝安区累计开业购物中心约16个，累计商业建筑面积160万平方米，人均购物中心面积约0.45平方米，也是全市唯一一个购物中心均值在10万平方米以上的行政区，深圳最大的购物中心壹方城就位于该区域内，该购物中心商业总建面高达36万平方米，上下8层，航母级的mall，主力店多达15个以上，10万m2停车层，还有女神专属的停车层，400+个品牌，100家餐饮，还带来了66个深圳首家。

表1：宝安区已开业购物中心一览表

龙岗区

龙岗中心城中心区

商圈四至

龙岗中心城中心区西至吉祥中路，北至龙平西路、东至龙城大道、南至深惠大道，总用地面积281.68公顷。

商圈定位

龙岗中心商业区，以深圳东部超级CBD为核心，发展成为全区经营档次最高、国内外商业品牌汇聚，面向深圳东部、辐射周边城市的综合商业中心。

依托片区内城市更新建设，发展辐射能力较强的复合型跨界融合商业设施，着重发展与片区商务活动相匹配的中高端零售、餐饮及休闲娱乐网点，满足一站式消费需求。加快完善片区内商业配套设施，围绕正在规划的超级CBD、正在建设的“三馆一城”和已经建成的世贸中心、万科广场、珠江广场等商务商业核心区，积极建设二层空中廊道系统，打通交通微循环，消除龙翔大道、龙岗大道对整体商业区的隔断，推动商业集聚氛围的形成。

商业形态

龙岗区已开业优质零售物业超过24个，其中购物中心累计达21个，累计商业面积142.9万平方米，其它为奥特莱斯及特色商业街，代表性购物中心有龙岗万科广场、世贸中心、星河COCOPARK(龙岗时代店)、星河COCOPARK(坂田店)，鹏达摩尔城和海航YOHO购物中心，龙岗区人均购物中心面积0.63平方米。

图4：龙岗区优质零售商业形态占比图

数据来源：中原工商铺

商业标杆

龙岗万科广场

龙岗万科广场，位于龙岗中心城总体城市规划的新城中心，毗邻龙岗区文化中心、青少年宫、书城、科学馆，对面即为龙岗区政府，

政府规划定位为区域商业中心区，龙岗万科广场项目总面积达15万平方米，地上五层，地下一层。

该购物中心由全球知名设计事务所凯里森操刀设计，以“时光印迹”为理念，打造出诸如三中庭设计、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等创新设计亮点。

龙岗万科广场于2013年12月开业，定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点。

表2：龙岗区已开业购物中心一览表

25，华润布吉万象汇购物中心 2018-4-26 150000 数据来源：中原工商铺

福田区

福田中心区商圈四至图

商圈四至

福田中心商业区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道。打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、会展和商务服务于一体的具有深圳特色的中高端综合商业区。

商圈定位

该商圈结合岗厦片区旧城改造和广深港轨道交通枢纽站建设，合理规划开发地下商业空间，加强商业设施与轨道交通设施之间的衔接，

增强区域商业聚集效应。完善商业区服务功能，增加会展中心周边餐饮网

点，为会展等商务活动提供配套服务；增加中高档休闲娱乐服务网点，提升商业区夜间商业氛围；加强停车场等配套设施建设。

商业形态

福田区是深圳市的中心城区、市委市政府所在地，坐拥中心商务区，属深圳的行政、金融、文化、商贸和国际交往中心，是全市商业形态最为齐全，购物中心和商业街区最多的区域，购物中心及特色商业街区累计超过35个，累计商业面积高达170万平方米，人均购物中心面积约0.93平方米，在会展中心地铁站和购物公园地铁站两站地铁距离内，拥有6大购物中心及1条大型地铁商业街（连城新天地），该地段也成为全市购物中心最密集的商圈。

图5：福田区优质零售商业形态占比图

数据来源：中原工商铺

商业标杆

怡景中心城

深圳怡景中心城是由深圳市怡景投资发展有限公司于2002年投资七亿人民币开发，2007年开业的中高端购物中心。

中心城位于深圳中心区CBD中央，由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。南毗邻国商晶岛购物中心，北邻市民中心广场，东衔大中华交易广场，西接香格里拉大酒店。占地4.3万平方米、总建筑面积达14万平方米，该项目为深圳市重点扶持的第1号商贸流通项目。

2018年，领展斥资约74亿港元（即65亿元人民币），购买

深圳中心城商场。

深业上城

深业上城位于彩田路、笋岗西路和皇岗路围合而成的区域内，地处城市核心地段，商业总建筑面积约17万㎡，由商场、品牌街及小镇三者组成多元购物体验空间。

购物中心于2018年1月18日开业，商场包含M层到L2层共三层，配备时尚服饰精品、高端超市、品牌院线、精品餐饮、美食广场等主力店。共设置三个家庭洗手间、六个母婴室以及一个兼具家庭洗手间和母婴室功能的洗手间。

品牌街位于深业上城L2层，汇聚婚纱体验店、花艺设计店、男士特色理发店、高端汽车展厅、深圳首家索尼直营店、高端定制服装店、

别具风味的餐厅、酒吧等各式生活类体验店。

小镇位于深业上城L3层，采用往来互通的“街区式”商业设计，将各国美食和新奇别致的特色小店分布在曲折蜿蜒的街道中。两侧设有东、西两个广场，通过两座人行廊桥分别连接笔架山公园、莲花山公园。其中东广场拥有一座玻璃立面的阶梯式休息区。

预计2019年3月，一条汇集日本餐厅的“日本美食街”将在中国深圳亮相。总部位于新加坡的餐厅运营企业PJ VISIONARY将与在香港上市的Niraku Gc Holdings携手，在深圳市的综合性商业设施“深圳上城UpperHills内打造由16家日本餐厅组成的美食街，计划将这里培育为日本饮食和日本文化的传播地。

星河COCOPARK

COCO PARK位于福田中心区商圈、深圳福田CBD内，总建面8.5万平米，是深圳唯一的公园版情景式购物中心。规划地下两层，地上

4层及顶层花园，以卓越体量，打造可持续发展的新型商业综合体，以多元文化融合共生，构建都市独一无二的新贵乐享平台，涵盖商务交际、文化交流、社会聚会、休闲娱乐与家庭日常生活消费等多元业态。

表3：福田区已开业购物中心及商业街一览表

36 福田cocopark二期 2020-5 购物中心 64000

数据来源：中原工商铺

龙华区

龙华新城中心区四至图

商圈四至

龙华新城商业中心，由龙华商业区和深圳北站商务区两个片区组成。深圳北站商务区位于人民路、白龙路、致远中路和梅龙路围合区域；龙华商业区位于龙华路、工业路、人民路、龙观路围合的区域内。

商圈定位

深圳北站商务区重点发展与交通枢纽和商务服务相匹配的高端主题商业、酒店住宿等，使之成为集商务、购物、金融、酒店、餐饮、休闲娱乐于一体的“高铁经济商圈”，成为深圳中轴极具辐射效应的城市商务商业中心；龙华商业区着重发展零售、餐饮和休闲娱乐设施，使之成为商品档次齐全、业种业态丰富的一站式消费中心。

商业形态

龙华区是深圳市房地产史的一个完美缩影，其城市化进程速度体现了深圳速度，成为近十年来深圳发展最快的区域，该区域目前商业市场仍然处于爆发期，截止2018年底，区域内购物中心、奥特莱斯及特色商业街累计超过16个，累计商业面积147万平方米，人均购物中心面积0.89平方米，红山地铁站附近还有多个商业综合体处于规划和在建状态。图6：龙华区优质零售商业形态占比图

数据来源：中原工商铺

商业标杆

龙华九方购物中心

龙华九方购物中心地处龙华新城人民南路与腾龙路交汇处，距离龙华地铁线红山站约200米，紧靠深圳北站，驾车约15分钟即可到达深圳福田CBD，购物中心已于2016年9月30日开业。

龙华九方购物中心占地10万平米，拥有超过2000个车位的大型停车空间，融合时尚购物、特色餐饮、星际影院、儿童游乐等休闲、娱乐、文化、教育、服务于一体的一站式全客层购物中心。购物中心主要分为地上3层和地下1层，室内以自然生态、简约和谐为主设计格调，超大通透的室内空间打造出舒适惬意的lifestyle living mall。

深圳市商铺租赁合同范文(完整版)

合同编号：YT-FS-7198-30 深圳市商铺租赁合同范文 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

深圳市商铺租赁合同范文(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 出租方：____集团有限公司(以下简称甲方) 承租方：____食品有限公司(以下简称乙方) 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法 规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信 用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出 租的商铺事宜，订立本合同。 一、租赁物的状况 1-1 甲方出租给乙方的商铺系坐落在____街____ 号“____购物中心”B楼二层整个楼层(以下简称该商 铺)的在建建筑。该商铺建筑面积约为____余平方米， 现双方约定按____平方米标准计算，最后实测面积多 于或少于_____平方米的，均按____平方米计算，不作 调整。附该商铺的平面图。 1-2 甲方为该商铺的房地产权利人，有全部的、

无任何瑕疵的法定权利、权限和能力签署本合同，享受和承担本租赁合同所保证的权利和义务。 1-3 以下内容由甲、乙双方在本合同附件二中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该商铺和本合同终止时乙方向甲方返还该商铺的验收依据： (一)有关该商铺公用或合用部位的使用范围、条件和要求; (二)现有装修标准、附属设施和设备状况; (三)甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及租赁期满后附属设施的归属问题 (四)其他甲乙双方认为应另行约定的有关事宜。 1-4 甲方B楼地面车位，乙方均有权无偿使用。地下停车车位，经双方商议后，提供一定数量供乙方使用。 二、租赁物的用途 2-1 乙方向甲方承诺，对所租赁商铺的使用范围与乙方的经营范围相符。乙方经营范围进行调整的，

深圳购物中心(万象城、COCOPARK)

深圳购物中心参观纪要 参观时间： 2007年6月1日 撰 写： 饶文彬(Robin)

Part－1：华润·万象城 1.关键词： 中高档购物中心、一站式购物 2.总建筑面积18.8万平方米,拥有6层商用面积，近300个大小不一、功能不同的独立商 铺，2004年12月9日正式开业。 3.主出入口设在西面，而不是南面朝向深南大道。万象城的主出入口设置朝向西面的宝安 南路，而不是朝向深圳的标志性大道——深南大道。其主要原因如下：深南大道虽是深圳的主干道，但是车流过快，不利于聚集人气。相反，宝安南路的车流量相对少，也更加靠近地王广场、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所等大型写字楼，更加适合聚集人气和形成商业氛围。 4.商铺面积约占商场总面积的50％，另50％作为公共活动区域或通道，活动区域占到这 么高的比例，实属难得。从人的心理分析，拥挤、嘈杂的环境容易使人感到紧张和不适，万象城内部通道与平台十分宽敞，创造舒适轻松的购物环境，让消费者体验真正的舒适购物。

5.近乎苛刻的招商。在筹备万象城项目时，公司就对深圳的消费市场做了深入的市场调查， 发现深圳居民收入和购买力在全国排名第一。然而，与北京、上海等城市相比，深圳的中高档百货缺乏。于是，华润（深圳）公司在筹建万象城时，就把档次定位在中高档，提出“顺应市场、引领潮流”的理念，目的在于引导深圳居民消费。倡导深圳居民新的生活概念。在招商过程中，符合购物中心的定位和理想的品牌组合，是始终坚持的原则。 有些商户虽然能支付高额租金，但由于不符合商场的定位，也不会被万象城接受。 6.首层主力店——REEL时尚生活百货，营业面积近2万平方米，是万象城首层最大的商 铺，目标顾客群瞄准的是18—35岁的白领时尚女性。REEL来自台湾，是由台湾、日本、韩国等地的零售业专业人士构成的团队组建。这家成立只有几年的百货公司在海外虽然只有几家分店，可能许多人并不熟悉，但由于经营理念独特，每次开设的新店都会成为当地一个新潮流热点。REEL万象城店也引进他们在海外的一些成功经验，抛弃传统的百货公司模式，把功能单一的卖场发展成集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的多功能消费综合体。 7.万象城顶层（5层）主要以美食、娱乐为主。虽然各层均设有餐饮店，但是整个购物中 心最大的两个餐饮企业设置在顶楼（5楼）。其一，由于购物者对购物中心饮食具有“需

商场租金定价策略与测算方法

商场租金定价策略与测算方法 一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 一、如何做好租金价格定位？ 1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。 2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。 案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ②类比项目：根据项目定位，参考类比项目； ③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控； ④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。 主要商务方案 ①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。 ②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

深圳人流量调查：商铺租赁与人流量的关联

深圳人流量调查：商铺租赁与人流量的关联 ——上书房信息咨询整理 工作不如创业与创业不如工作时而交替！工作几年后，待到时机成熟时，多数都会有开实体店的想法,可以说环境驱使了一部分人奔向实体店，也可能是憧憬已久的“富裕”梦让我们迈出那一步，说起开实体店，地段好的商铺人流量大，但是租金相对较高，而租金低的商铺往往地段不好，人流量也较小！面对租商铺时，应该以“人流量”为主还是“租金”呢？ “人流量”和“租金”方面到底该如何选择？ 这是现实中常见的现象，开发商或者业主作为商人，均是以提高利润为目的，不想当将军的士兵不是好士兵，同样不想多赚钱的商人生活中依旧少见。商业氛围的包装、人群引流都是围绕着提高利润展开，对开发商来说，占据地段优势，需要付出更多地皮成本，而对于业主来说，买一套人流量集中的商铺，购买的单价也会较高，环环相扣，循序渐进，致使市场经济持续推进。 所以面对人流量大的区域，商家在经营过程中能否赚到钱，其实并无保障，一方面人流量大的区域竞争对手资金实力更加雄厚，营销方面带来的利润值反而不具备太高优势；另一方面消费者面临的消费均价更高，对勤俭持家的群体来说没有多大吸引力，从而影响到商家销售量。 总之，人流量大的地段更加适合具备竞争力的餐饮店开设，一方面需要有足够的品牌影响力，另一方面需要雄厚的资金满足高档标准装修。 人流量越小，租金越低，这对投资实体店的人群来说反而没有多大“吸引力”，开在这些区域的商家大多不会投入较为高档的装修，在于消费人群少，认为即使租金低，也会对营业额也会有影响，用“坐吃山空”形容有这样想法的人群一点不过分，因为缺乏人口优势的区域，客流量大多需要自身引流而来，并不是依靠着少有的人群，勉强维持经营。 郊区或者开发区的商铺本身价格便宜，业主或开发商收取的租金较低，开发商拿地相对便宜，业主购买商铺单价相对较低，都是租金低的主要原因，当然在这些区域也存在生意火爆的店面，他们没有硬性的“大”人流量做支撑，靠的是自身运营及产品优势。例如我经常吃的豆米火锅、牛肉火锅，属于大众消费，人均单价30元左右，每个用餐时段至少“翻台”3次，消费人群不仅来自于周边居民，更多还来自于老城区，因为他们家之前在老城区没有分店，顾客即使开车也愿意前来消费。 对他来说人流量方面并未起到关键性作用，同时也说明了地段“劣势”在某种程度上来讲反而是优势，例如他今年开的一家分店在老城区，生意的火爆程度远不及老店，开在老城区后，租金成本增加，菜品价格高于老店，使得投入的装修费用回本周期增长。从投资效益来看，并没有达到与老店对等的投资回报率。 除了人流量与租金之间的关联，在商业性质方面也有很大区别。例如购物中心与一般商业街在租金成本方面，此时该选择购物中心还是商业街同样面临“取舍”问题。

南山商铺租金售价

常兴广场参考商业租售价一览表 个案1、鸿洲文鼎购物中心：

述评：鸿洲文鼎毗临深南大道，地处南头片区，其地段价值不言而喻，在沃尔玛租赁15年的期限内，商铺投资者稳收15年收益，而且月收益大于投资者的月供款。极大可能的激起散户的投资信心，从登记的投资者数量来看，销售行情特别看好。 个案2、鸿岳广场 述评：该项目地处南山商业文化中心，享有较好地段、交通、配套等优势，因此在定位方面极大可能走主题商场和百货路线，以在配合自身规模的基础上迎合周边消费群体，其定位对常兴广场会带来一定的影响。 个案3、东方海雅居

述评：该项目目前主要着重点在住宅的营销推广上，并希望能在业主的大量的进驻后，带动商铺的销售。商铺经营策略主要是在满足部分投资客的点线投资，即由经营方向在面对自身业主的消费基础上来想周边小范围内进行辐射。因此，在具体的业主经营上，发展商并未做具体限定。 目前推广力度较大的商业： 个案4、中港城购物广场 述评：中港城凭借地段优势、交通优势、规模优势在短期内售、租一空，发展商

在具体的投资回报、商圈客源分析上做足了文章。用数字说话，是中港城促销的一大法宝，创造并使用核心、次核心商圈的40万人口，吃、穿、住、行四大主消费，为商铺的销售造势。 个案5、深圳集银皮革综合广场

述评：集银皮革综合广场作为龙岗大型主题式（皮革）营销市场，以龙岗区巨大的皮革（成品、原材）市场为依托，定位准确，售租率在80%以上，在短期内形成购销热潮。该广场面积与本项目面积（35,000m2）大致相同，当然本项目地段较之更为便利与繁华，但其营销手段与经营思路值得本项目借鉴。

深圳市商铺租赁合同正式版

The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 深圳市商铺租赁合同正式 版

深圳市商铺租赁合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并 具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担 法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 出租方：____集团有限公司(以下简称甲方) 承租方：____食品有限公司(以下简称乙方) 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的商铺事宜，订立本合同。 一、租赁物的状况 1-1 甲方出租给乙方的商铺系坐落在____街____号“____购物中心”B楼二层整

个楼层(以下简称该商铺)的在建建筑。该商铺建筑面积约为____余平方米，现双方约定按____平方米标准计算，最后实测面积多于或少于_____平方米的，均按____平方米计算，不作调整。附该商铺的平面图。 1-2 甲方为该商铺的房地产权利人，有全部的、无任何瑕疵的法定权利、权限和能力签署本合同，享受和承担本租赁合同所保证的权利和义务。 1-3 以下内容由甲、乙双方在本合同附件二中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该商铺和本合同终止时乙方向甲方返还该商铺的验收依据： (一)有关该商铺公用或合用部位的使

最新整理商业地产租金定价策略与测算方法

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深圳市房地产租赁市场研究报告深圳市住宅租赁商业租赁写字楼租赁市场研究报告深圳房屋租赁市场预测

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深圳市房屋租赁市场研究报告 一、我市房屋租赁市场基本面分析 （一）宏观经济缓中趋稳 以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。 图1.1 - 深圳国内生产总值及年增速 从产业结构来看，深圳第一产业增加值 5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。 （二）常住人口持续增加

大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中到底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到、底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。 表1.1 - 深圳常住人口统计表 常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。

（三）未来建设用地供应紧张 从城市规模来看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，已建成区面积已经超过城市行政辖区全部土地面积的48.6%，位列全国第一，照这一趋势到2020年深圳的土地开发强度将会达到50%（根据国际通行惯例，一个地区的国土开发强度达到30%就已经是生态宜居警戒线，超过该限度居民的生存环境就会受到影响）。 根据近期市规划国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划（ -2020）》（征求意见稿）披露的数据来看，整个“十二五”期间全市拟规划新建住房用地供应13.1平方公里，其中新供应及拆迁安置住房用地4.5平方公里，城市更新用地6.6平方公里，征地返还用地2平方公里，但实际到“十二五”末新供应用地仅完成规划目标的90.7%，城市更新等存量用地完成规划目标的59.5%，未来不论是从短期还是中长期来看，深圳土地供应已达到极限。 表1.2：近年来年我市土地市场供应情况（单位：万平方米）

深圳市房地产租赁市场研究报告(深圳市住宅租赁、商业租赁、写字楼租赁市场研究报告)深圳房屋租赁市场预测

深圳市房屋租赁市场研究报告 一、我市房屋租赁市场基本面分析 （一）宏观经济缓中趋稳 2008年以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。 图1.1 2010-2015深圳国内生产总值及年增速 从产业结构来看，2015年深圳第一产业增加值5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。

（二）常住人口持续增加 大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中2011到2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到2014、2015年底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。 表1.1 2006-2015年深圳常住人口统计表 年份年末常住人口数 （万人） 户籍情况 户籍人口非户籍人口 2006 871.1 196.83 674.27 2007 912.37 212.38 699.99 2008 954.28 228.07 726.21 2009 995.01 241.45 753.56 2010 1037.2 251.03 786.17 2011 1046.74 267.9 778.85 2012 1054.74 287.62 767.13 2013 1062.89 310.47 752.42 2014 1077.89 332.21 745.68 2015 1137.89 354.99 782.90 常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。

购物中心招商租赁合同范本

合同编号 供应商编号 深圳市88广场 合作经营合同（一） 甲方: 法定代表人： 地址： 电话： 乙方： 法定代表人（或自然人身份证号码）： 地址： 电话： 甲、乙双方本着平等互利，共同发展的原则，经友好协商，达成以下合作经营合同。 第一节位置、面积、经营范围 一、甲方将坐落于深圳市88广场L5层，位置编号为1 号， 建筑面积为84.3平方米（实用面积为43 平方米，具体位置见附件1）的场地提供给乙方，供乙方设置专柜经营。 二、双方合作经营项目是精品、礼品。品牌有。种 类。 三、乙方经营商品的范围仅限于本合同所规定的内容，乙方如需变更、增加、减少经营范围 或转换经营品牌时，应向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可实行。如甲方根据商场实际情况对乙方提出商品更换的意见，乙方须配合并做出相应的调整。乙方与其他专柜之间经营品种出现冲突或发生纠纷时，须接受甲方的协调或调解。 第二节合同期限 四、本合同期限自年12月1日起至年11月30日止。（以下简称合同 期限，如合同起始日与甲方开业日不符，则以开业日为准，合同期限顺延） 五、在合同期限内，乙方不得将合作经营场地转让、转包给第三方经营或与第三方合作经营，

否则承担违约责任。 六、合同期届满前，乙方如需提前撤场、解除合同的应提前九十天书面向甲方申请，并经甲 方同意后方可撤场，否则按违约处理。提前解约时，甲方有权要求乙方赔偿损失，其计算方法为： 赔偿金额＝乙方日平均销售额×抽成率×撤场日至合同届满日之天数。 如日平均销售额低于保底的日均营业额的，以保底日均营业额计算赔偿金额。 七、乙方如有意续约，须于合同届满前三个月向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方有优 先续约权，否则本合同于期限届满时即告终止。 第三节收银及结算 八、乙方销售款由甲方统一收取，乙方同意所设专柜每月之营业保底销售额为人民 币30000 元，甲方按保底销售额25 %提成（以下称“提成率”，提成率一律为倒扣）为甲方收入。低于保底销售额时，按保底销售额结算。超过保底销售额壹元以上部分，分成比例为甲方/%，乙方/%。 九、乙方不得进行场外交易。如乙方销售商品的收入未进入甲方统一收银，则乙方按所收金 额的10倍向甲方支付违约金，此款从乙方销售款中扣除，如有不足，乙方须补足。如再次违反，甲方有权即时解除合同，并不需赔偿乙方任何损失。 十、乙方不得议价出售商品，如有违反，须向甲方交纳违约金人民币５０００元，如再次违 反，除须向甲方交纳违约金人民币５０００元外，甲方并追究乙方违约责任。 十一、乙方必须按税务部门规定的税种、税率纳税，经营过程中的各种税金及附加费由乙方承担。 十二、甲方每月8—16日向乙方结返上月销售款，以支票或转帐方式支付（涉及的银行手续等费用由乙方支付），乙方则须在指定的时间内向甲方提供合法有效的票据。如因乙方原因不能按期结算的，则顺延至下期一并结算。乙方须指定专人与甲方办理结算，乙方指定的结算人员须在甲方登记和领取结算员证（卡），否则甲方不予办理结算。甲方将乙方实际销售商品的货款，扣除乙方应缴纳的各项费用后，余款结返乙方。如当次不够抵扣，乙方须在收到甲方书面通知后１０天内以现金补足，否则甲方有权解除合同，乙方损失自负。 第四节费用交付方式 十三、乙方在签订本合同后三天内，须向甲方交纳履约保证金人民币元，进场费