万科精装修施工组织四化管理方案计划目标规范标准

精装修工程“四化”管理标准

1适用范围

本管理规定适用于深圳万科所有项目标准层公共部分、住宅批量精装修工程的招投标及现场施工指导。若承包商对以下要求有任何疑义，应立即向深圳万科地产提出，由深圳万科地产做最终决定，否则视为接受。

2依据

2.1国家、地方及行业相关规范、标准。

2.2万科集团及深圳万科内部设计、工程标准。

3“四化”定义及内容分解

3.1四化的定义

图纸深度标准化、材料加工工厂化、现场管理可视化、施工现场整洁化。

3.2四化的内涵

（1）改进图纸深度以及与现场的匹配度，减少后期变更成本和出错概率。

（2）以集中加工方式解放生产力提高效率并稳定质量。

（3）固化批量装修工程的过程控制措施，避免因人而异带来的不稳定。

3.3精装修四化的策划

项目部必须在招标前编制本项目精装修四化策划书，策划书内容必须包括：集中加工区域平面布置图、各施工作业面的排版策划、品质提升措施等。确定施工单位后，由施工单位对四化策划书进行深化。

4图纸深度标准化

4.1目的

为保证装修设计图纸的质量和完整性，统一装修设计及制图标准，给预算和施工提供准确依据，避免不同专业施工冲突，方便现场组织实施，需要在项目现有施工图纸深度的基础上，结合装修施工实际情况，对图纸进行深化。

4.2实施条件

（1）装修施工图与样板房的核对已完成，图纸会审已完成。

（2）现场测量已经完成，甲方已确定标准尺寸。

（3）装修材料确认并封样。

（4）精装修分包单位已确定并已经提供分包专业图纸。

4.3图纸深化的步骤

4.3.1图纸深化原则

（1）立面图和测量尺寸数据、专业内门图纸、开关插座定位图、专业橱柜图纸叠加，融合生成调整后的墙砖排版图，并重新生成开关插座定位图；

（2）墙砖排版图、重新生成的开关插座定位图、专业橱柜图、土建水电系统图叠加，融合生成调整后的水电定位走向图；

（3）吊顶天花图和专业空调系统图、水电定位走向图、灯具定位图叠加，融合生成吊顶龙骨排版图和石膏板排版图。

4.3.2厨卫墙地砖排版施工图

测量分类后根据原设计排版图纸，按照设计墙地砖对缝原则进行排版。该排版图为0版图。

（1）墙砖排版根据橱柜图纸（考虑橱柜背板等不需贴砖的地方，节约成本）、开关插座位置（避免开关插座在砖缝）、给水点位（避免点位在砖缝）进行排版，墙砖排版时注意留铺贴缝隙1MM。

（2）地砖排版：按照排好的墙砖对缝原则进行排版。

（3）压砖原则：按照视觉效果，考虑砖压砖走向，可以微调的灵活性及加工砖尺寸。

4.3.3水电定位走向图

（1）水管走向图

根据土建现场预留的点位、龙骨吊顶排版图（水管走天花时）绘制水管走向图。

（2）电路定位图

根据开关插座面板在墙砖的位置、开关插座面板与空调面板下口平齐绘制电路定位图。

4.3.4吊顶龙骨、石膏板排版施工图

（1）龙骨排版：根据顶面天花图、灯具定位图、空调定位图、空调管线图、暖气片走向图、上水管走向图、电线管走向进行排版，避免打架。

?主龙骨：离墙边主龙骨不大于300MM，间距≤1.2M

?副龙骨：间距≤300MM

?吊筋：间距≤1.2M

?空调四周和拐角部位均有主龙骨加强，空调风口四周有次龙骨收边，灯槽四周龙骨用L型龙骨加细木工板加强（增加灯带平直度、不易产生裂缝）。若遇到灯、空调与龙骨碰头，则移开龙骨，龙骨间距大于450MM，增加一根次龙骨加强。

?龙骨吊筋在转角、空调风口边、灯槽边300mm范围内必须布置一道，以防龙骨变形下垂。

（2）石膏板排版：根据龙骨排版图，按照副龙骨间距在石膏板上弹线，错缝排版。双层石膏板吊顶时，转角石膏板衔接处第二层石膏板与第一层的石膏板需错缝搭接排版。

4.3.5厨卫墙地砖排版施工图（1版图）

（1）先放水平线（厨卫粉刷已完成），根据0版排版图放墙地砖对缝线。

（2）收边墙砖作为活尺寸，现场根据0版图放墙砖线，再测量每户门窗边墙砖活尺寸，每户每个厨卫间单独出图，绘制1版排版图，1版排版图是由0版排版图调整后得出的。

（3）1版排版图主要是对墙砖的具体排版，吊顶龙骨排版、水电图不作调整，仍延用0版图中的排版图，局部设计变更在1版图中修改调整，1版图完成后，墙地砖的加工尺寸完成，可统一下料加工。4.3.6瓷砖、石材、石膏板加工图

在厨卫墙地砖排版施工图（1版图）基础上，统计各种规格尺寸的材料数量，通过排列组合，编制瓷砖加工图、石材加工图、石膏板加工图和尺寸数量总表，并形成每户材料配送表。

4.4图纸深化内容

5材料加工工厂化

5.1目的

为了提高产品加工精度，提升施工效率，提升现场文明施工管理水平，对现场二次加工的材料在场外或现场集中加工完成，成品运输至施工现场。（鼓励材料定尺采购的方式）

5.2适用范围

适于集中加工的材料及机械需求情况：

5.3实施条件

（1）加工场地搭设完成.

（2）装修图纸（1排版）经过设计确认。

（3）装修材料确认并封样。

5.4加工区场地布置

5.4.1集中加工区搭建原则

选择施工现场空地采用集装箱或者板房搭建，或者在施工区域（如商铺）选择相对独立的空间布置、或者在地下室用双层彩钢板搭建。集中加工区的搭建主要考虑三大方面：

（1）实用性：区域规划充分考虑材料进出方便，生产环节操作流转灵活，如墙地砖加工区的原料仓库—加工区—墙地砖成品堆放区，三个区域顺序相连，方便加工操作，同时也避免反复搬运造成材料破损或弄混乱等。

（2）舒适性：加工区可以按照工厂化管理方式，现场文明整洁，工作环境舒适；学习展示功能齐全。在加工区内配备专职清洁工，负责整个加工区内的场地和废料打扫清理工作。

（3）安全环保性：加工区内临时电分路排布，临电材料采用合格指定产品；木加工房间设灭火器；进门位置设24小时门卫；面砖加工区切割材料废水收集循环利用；防腐剂等化学材料集中使用管理，加工废弃材料分类收集。

5.4.2集中加工区布置

集中加工区场地包括如下区域：门卫室、集中加工区域、装饰总包仓库、甲分包单位仓库、材料样板间、成品保护样板展示间、建筑垃圾临时堆放区、原材料堆放区、卫生设施区等。

集中加工区分为墙地砖加工区、木工加工区、吊顶加工区、油漆加工区等，主要用于材料集中加工；甲分包单位仓库主要给橱柜、木门、地板等甲分包材料堆放加工；材料样板间和成品保护样板间主要做

样板展示。

（1）材料样板间

为把好材料质量关，让监理人员、施工人员对材料有直观认识，同时明确材料标准，在材料进场时作为验收依据，在集中加工区设立材料样板间，并张贴样板材料清单。

甲供材料、甲指乙供材料、乙供材料分类归放；其中甲供材料有设计、采购、项目相关人员签字，乙供材料有设计、项目、监理人员签字。

（2）成品保护展示间

为了促进现场工人对于各种成品保护的直观认识，确保施工现场成品保护做到标准统一、简洁有效，可以在集中加工区设立成品保护展示间，将成品保护标准具体化；同时将此作为工人学习培训的道具。

（3）材料加工区

材料加工区包含原材料堆放仓库、材料切割与分装区、成品仓库；各区域按照生产流线顺序布置，布局合理，避免材料在库房内倒运；做到仿工厂化流水线作业。

瓷砖切割采用大型切割机和倒角机；采用水切割，角部设置一个集水坑保证水循环利用；碎砖材料也充分利用。分装区对加工成品根据每户材料清单包装后转入成品仓库。

5.5 集中加工作业流程

深化图纸审查学习

现场按线铺装

加工：按下料单分批制作加工

面砖材料翻样，完成下料单，

每户材料确认单

成品材料分装

成品仓库按户堆放

按施工计划派发材料，

分户运输

5.5.1 集中加工区岗位设置与分工 （1） 协调岗

集中加工区协调岗（加工车间负责人）负责收取铺贴班组领料单，安排集中加工组进行加工，并分派配送班组进行配送。 （2） 铺贴班组领料员

铺贴班组领料员（班组长）根据本班组施工进度提前2天以上开领料单，开单需注明送料时间、铺贴房号、铺贴房间。

（3）集中加工组

切割加工人员宜聘请墙地砖加工厂专职切割技术员。

集中加工进度需集中加工区协调岗根据施工进度统一安排。

集中加工区根据《总加工尺寸数量汇总表》分规格集中加工，并根据排版图中的编号在加工好墙地砖背面进行标注，并按品牌、相同规格有序排放。

（4）配送组

配送班组负责配料、包装和送货。

配送组按照领料单以及每户材料配送表配送材料，并认真核对铺贴房间、位置、尺寸规格和数量等，整块砖到仓库直接领取，在包装箱上写明送货房号、铺贴位置等；需加工的砖到加工区领取并打包，墙地砖用纸板进行包裹，并用封箱带固定。包装箱上注明材料品牌、送货房号、铺贴位置等。

配送组需按照领料单上的送货时间，将包装好的材料送至指定房间。

5.5.2运输器具

（1）垂直运输：根据现场勘测，由于施工前期湿作业如墙面粉刷、现浇地坪、铺贴墙砖等材料用量比较大，上下也较频繁，为提高施工效率及方便，宜采用室外土建总包人货电梯；后期饰面工程采用室内正式电梯，室内电梯使用前按照万科规定做好保护工作，并定期委派专人进行检查维护。

（2）平面运输：平面运输由施工底层至各楼层，该段瓷砖涂料等采用特制抗震小推车，砂浆等流体材料采用劳动车等。

5.6集中加工管理原则

（1）按批加工原则：为提高加工效率，同种规格的材料集中加工；但同时需要兼顾操作面按套施工的需要。可以根据批量大小，将楼栋划分为若干批次（如五层一批），同批相同规格批量制作加工。（2）定人定岗原则：为提高工作效率，不同岗位应安排专人作业，如划分为翻样岗、加工岗、包装岗、仓储岗、分发岗、运输岗等，以配合不同工作的需要；同时对专业人员给与必要的培训及实习，减少出错几率。

（3）按需供货原则：根据施工进度情况派送材料。楼栋长根据施工进度，以及监理对施工界面验收情况，下达次日作业面送货计划，以便材料日供日清，控制材料及现场文明管理；同时便于监理对工作界面移交质量的控制。

6现场管理可视化

装修房施工现场品质、进度、工序过程进行可视化管理，设置清晰的过程控制表格，张贴在施工现场，

包括《质量可视化表》、《进度可视化表》、《加工可视化图集》三种可视化表格，同《质量档案》一起建立一户一档质量管理资料。

6.1质量可视化表

使用对象：项目部、精装总包、监理

用途：用于检查和监控每户关键工作节点的质量检测情况。

使用场所：此表张贴在每户入门处

质量管理可视化表

格.xls

6.2进度可视化表

使用对象：项目部、精装总包、监理

用途：用于描述项目实施过程各单元主要工序动态完成情况，为项目进度管理提供充分依据。

使用场所：此表张贴于各单元大堂内

装修房可视化进度

控制表.xls

6.3加工可视化图集

使用对象：项目部、监理、精装总包单位各班组

用途：明确集中加工各工序从设备要求、加工方法、包装要求、运输方法、安装过程到成品保护的全过程操作指引。

使用场所：可张贴在现场加工区和安装区

加工可视化图集.do

c

6.4质量档案

《每户质量档案》是装修房装修工程全过程工程检验记录（工程版）。具体情参照集团下发的《实量实测》制度附表内容《每户质量档案》，整理后归档于档案柜内。

质量档案包含内容：

材料设备验收：记录着所有进场材料、设备的品质。

装修基础面验收：记录着装修工作面的土建施工标准。

装修过程质量检验：记录着装修全过程中重要的工程点及隐蔽工程品质。

装修竣工验收：记录着最终交付给客户的产品品质。

7 施工现场整洁化

施工现场整洁化按《深圳公司安全文明技术标准》执行。 四化管理新增了一些合理化的措施，如下表：

序号 管理项

新增合理化措施

1 施工工序 要求实行以户为单位的单工种单工序流水施工 2

安全文明

● 建议使用大功率吸尘器

● 推广三箱，即垃圾箱、工具箱、水泥灰槽

3 成品保护

要求使用成品保护车。

4 现场管理责任划分 实施大总包管理

5 现场保洁

参照北京区域颁布的《VKBQ-ZD-[2009]-006装修房交付保洁验收标准.doc 》

装修房交付保洁验收标准（北京区域）.

————（完）

万科联合代理销售案场管理细则

联合代理销售案场管理细则 一、来电接听细则 1、来电试行轮值接听制度；每天各代理公司各派两名销售人员进行固定接电，现场实行， ［穿插接电的方式，接听电话后询问相关信息，在来电登记本上进行登记； 2、电话响铃3声内需接起电话，如3声仍未接听，视为自动放弃该电话的接听权利，由另 一方接听，过后不补； 3、如乙方出现空岗，也视为一方放弃，由另一方接听，过后不补； 二、关于客户受到干扰 1、客户（如万科销售回访反馈、或代理公司直接举报）接到骚扰，导致客户退订或退房， 骚扰方罚款10000元/套，情节严重，销售人员立即调盘处理。 2、客户接到骚扰（如万科销售回访反馈、或代理公司直接举报），但客户最终签约了，骚 扰方罚款5000元/套，情节严重，销售人员立即调盘处理。被举报方该套房屋佣金停发。 三、来访客户接待细则 1、轮岗细则：销售人员上班到售楼处时，每天上午9点钟正式开始排位； 2、前一天17点前各代理公司销售经理将排位表复印一份递交给万科项目负责人，并说明 排位原则； 3、双方各派一名销售人员站位，按日两代理公司交叉轮换。排轮过程中不得随意变更排位， 如需变更排需经销售人员所在代理公司销售经理同意方可变更；当第一次来的客户指定 要某销售人员接待时可按客户要求作特殊处理，该销售员接待完后仍可参加排序，如被 跳过则不补； 4、客户进门时轮到排位第一的销售人员接待，则应由排位第二的销售人员询问客户是否第 一次到现场看房： （1）如是老客户，应主动询问第一接待人，如原销售人员在接待台则由原销售人员接待， 销售人员回到接待台等待下一批客户；如果原销售人员不在接待台则由该方同事接 待。 （2）如是老客户但不记得曾经由哪位销售人员接待过，则由排轮第一的销售人员进行接 待； （3）且如客户是第一次来访则又排轮第一的销售人员进行接待；

万科精装修工程计划四化管理目标标准

精装修工程“四化”管理标准

1适用范围 本管理规定适用于深圳万科所有项目标准层公共部分、住宅批量精装修工程的招投标及现场施工指导。若承包商对以下要求有任何疑义，应立即向深圳万科地产提出，由深圳万科地产做最终决定，否则视为接受。 2依据 2.1国家、地方及行业相关规范、标准。 2.2万科集团及深圳万科内部设计、工程标准。 3“四化”定义及内容分解 3.1四化的定义 图纸深度标准化、材料加工工厂化、现场管理可视化、施工现场整洁化。 3.2四化的内涵 （1）改进图纸深度以及与现场的匹配度，减少后期变更成本和出错概率。 （2）以集中加工方式解放生产力提高效率并稳定质量。 （3）固化批量装修工程的过程控制措施，避免因人而异带来的不稳定。 3.3精装修四化的策划 项目部必须在招标前编制本项目精装修四化策划书，策划书内容必须包括：集中加工区域平面布置图、各施工作业面的排版策划、品质提升措施等。确定施工单位后，由施工单位对四化策划书进行深化。 4图纸深度标准化 4.1目的 为保证装修设计图纸的质量和完整性，统一装修设计及制图标准，给预算和施工提供准确依据，避免不同专业施工冲突，方便现场组织实施，需要在项目现有施工图纸深度的基础上，结合装修施工实际情况，对图纸进行深化。 4.2实施条件 （1）装修施工图与样板房的核对已完成，图纸会审已完成。 （2）现场测量已经完成，甲方已确定标准尺寸。 （3）装修材料确认并封样。 （4）精装修分包单位已确定并已经提供分包专业图纸。 4.3图纸深化的步骤 4.3.1图纸深化原则

（1）立面图和测量尺寸数据、专业内门图纸、开关插座定位图、专业橱柜图纸叠加，融合生成调整后的墙砖排版图，并重新生成开关插座定位图； （2）墙砖排版图、重新生成的开关插座定位图、专业橱柜图、土建水电系统图叠加，融合生成调整后的水电定位走向图； （3）吊顶天花图和专业空调系统图、水电定位走向图、灯具定位图叠加，融合生成吊顶龙骨排版图和石膏板排版图。 4.3.2厨卫墙地砖排版施工图 测量分类后根据原设计排版图纸，按照设计墙地砖对缝原则进行排版。该排版图为0版图。 （1）墙砖排版根据橱柜图纸（考虑橱柜背板等不需贴砖的地方，节约成本）、开关插座位置（避免开关插座在砖缝）、给水点位（避免点位在砖缝）进行排版，墙砖排版时注意留铺贴缝隙1MM。 （2）地砖排版：按照排好的墙砖对缝原则进行排版。 （3）压砖原则：按照视觉效果，考虑砖压砖走向，可以微调的灵活性及加工砖尺寸。 4.3.3水电定位走向图 （1）水管走向图 根据土建现场预留的点位、龙骨吊顶排版图（水管走天花时）绘制水管走向图。 （2）电路定位图 根据开关插座面板在墙砖的位置、开关插座面板与空调面板下口平齐绘制电路定位图。 4.3.4吊顶龙骨、石膏板排版施工图 （1）龙骨排版：根据顶面天花图、灯具定位图、空调定位图、空调管线图、暖气片走向图、上水管走向图、电线管走向进行排版，避免打架。 ?主龙骨：离墙边主龙骨不大于300MM，间距≤1.2M ?副龙骨：间距≤300MM ?吊筋：间距≤1.2M ?空调四周和拐角部位均有主龙骨加强，空调风口四周有次龙骨收边，灯槽四周龙骨用L型龙骨加细木工板加强（增加灯带平直度、不易产生裂缝）。若遇到灯、空调与龙骨碰头，则移开龙骨，龙骨间距大于450MM，增加一根次龙骨加强。 ?龙骨吊筋在转角、空调风口边、灯槽边300mm范围内必须布置一道，以防龙骨变形下垂。 （2）石膏板排版：根据龙骨排版图，按照副龙骨间距在石膏板上弹线，错缝排版。双层石膏板吊顶时，转角石膏板衔接处第二层石膏板与第一层的石膏板需错缝搭接排版。 4.3.5厨卫墙地砖排版施工图（1版图）

万科装修四化

深圳市万科房地产有限公司 SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD. 精装修工程“四化”管理标准 1

1适用范围 本管理规定适用于深圳万科所有项目标准层公共部分、住宅批量精装修工程的招投标及现场施工指导。若承包商对以下要求有任何疑义，应立即向深圳万科地产提出，由深圳万科地产做最终决定，否则视为接受。 2依据 2.1国家、地方及行业相关规范、标准。 2.2万科集团及深圳万科内部设计、工程标准。 3“四化”定义及内容分解 3.1四化的定义 图纸深度标准化、材料加工工厂化、现场管理可视化、施工现场整洁化。 3.2四化的内涵 （1）改进图纸深度以及与现场的匹配度，减少后期变更成本和出错概率。 （2）以集中加工方式解放生产力提高效率并稳定质量。 （3）固化批量装修工程的过程控制措施，避免因人而异带来的不稳定。 3.3精装修四化的策划 项目部必须在招标前编制本项目精装修四化策划书，策划书内容必须包括：项目工程概况、四化实施的重点难点、四化各步骤的实施方案、项目关键时间节点。确定施工单位后，由施工单位对四化策划书进行深化。 4图纸深度标准化 4.1目的 为保证装修设计图纸的质量和完整性，统一装修设计及制图标准，给预算和施工提供准确依据，避免不同专业施工冲突，方便现场组织实施，需要在项目现有施工图纸深度的基础上，结合装修施工实际情况，对图纸进行深化。 4.2实施条件 （1）装修施工图与样板房的核对已完成，图纸会审已完成。 （2）现场测量已经完成，甲方已确定标准尺寸。 （3）装修材料确认并封样。

（4）精装修分包单位已确定并已经提供分包专业图纸。 4.3图纸深化实施流程 说明： 0排版（初排版）——经过现场精确的测量、复测，并形成标准尺寸后，进行图纸深化，制定不同分区相同标准尺寸的排版图；反映相同户型尺寸中通用材料排版情况。 1排版（精排版）——在0排版现场放线基础上，确定窗侧等部位活砖的尺寸；在0排版通用图上补充完善，形成每户排版图。 4.4图纸深化的步骤 4.4.1图纸深化原则 （1）立面图和测量尺寸数据、专业内门图纸、开关插座定位图、专业橱柜图纸叠加，融合生成调整后的

万科地产销售业务流程及工作规范样本

工作行为规范系列 万科地产销售业务流程及 工作规范 （标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-46428万科地产销售业务流程及工作规范Vanke real estate sales business process and work specifications 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 长沙VK销售业务流程及工作规范 1、接待 1)客户来访，售楼员必须起身迎接，并礼貌问候。 2)在接待过程中要保持微笑服务，不得对客户有不礼貌言语或行为，任何情况下不得与客争吵。 3)不得挑客、拒客或中断正在进行的客户接待。 4)不得与客户进行公司业务之外的幕后交易。 2、项目讲解 1)讲解要由大到小，突出重点 2)要言语清晰，表达流利 3)要遵守公司的统一口径，保守公司机密 4)遇到不能确定的事项应及时向上级请示，不得以猜测之词或欺骗方式应付客户。

3、成交洽谈 1)售楼员应及时掌握和更新自己的销控情况资料 2)售楼员原则上应按照对外公开的统一的销售条件进行销售，未经批准不得超越该条件对客户作出私下引导和允诺。 3)售楼员不得为个人成交而采取欺骗或逼迫等手段给上级施加压力，以求以优惠条件成交。更不得与客户联手或串通。 4)不得以隐瞒、欺骗或其它不正当手段迫使客户成交。 4、认购手续 1)售楼员在进行认购操作前必须进行销控的核对。使用电脑销控的可在电脑中自动完成，使用手工销控的必须向现场销控负责人汇报，并确认为可售状态后方可成交。 2)经办售楼员必须保证认购协议上的相关信息完整、准确的填写。 3)认购书打印或书写完毕后，必须由客户签名确认，再交销控负责人核对无误，并签名确认，然后再到财务办理交款手续。(项目有特殊需要的，可在保证审核的准确性的原则

万科全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构（P10） 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书（P22） 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理（P60） 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理（P90） 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单

装修房四化管理指导手册

装修房四化管理指导手册

目录 前言 (3) 装修业务流程图 (4) 图纸标准化 (5) 施工工厂化 (8) 管理可视化 (12) 现场整洁化 (17) 四化管理保障措施 (18) 支持文件 (21)

前言 2009年月，长春公司创新装修房施工管理，提出“集中加工”的生产方式，尝试解决装修房施工精细化和质量控制的难题，实践表明效果良好。之后，北京区域本部在此基础上，提炼、总结形成装修房“四化管理”体系文件，在整个区域内推广，装修房施工管理方式开始转变。 2009年月，苏南公司在长春公司基础上，进一步深化“集中加工”，较以前的传统作业方式，取得了显著的效果，更得到了装修单位以及现场操作工人的认可，使大规模推广的可行性明显提高。 鉴于此，集团工程管理部在专业系统内推广长春公司、北京区域和苏南公司的先进经验，并在苏州玲珑湾成功组织现场会，之后，陆续有工程系统同事到苏南公司学习。 考虑到，装修房四化管理能够有效的： ●提高材料部品加工精度，提高装修质量； ●改进装修房施工前期策划和准备的深度，减少后期变更成本和出错概率； ●降低材料损耗，减少成品破坏； ●减少返修从而提高综合效率。 并且， ●根据集团战略部署，2010年新开工项目装修房比例将达到100%，生产方式的变革将是解决装修房质量问题的最终途径； ●为了加强以质量为导向的工程管理文化，提升并规范装修房施工过程管理水平； ●已经有优秀的实践经验和示范项目，证明四化有良好的可行性； ●效果获得集团管理层认可。 集团工程系统决定全面推行基于装修房材料集中加工的装修房“四化”管理，请各一线公司遵照执行。

万科施工管理措施

一烟台市红旗置业有限公司万科假日风景 工程质量管理控制措施 一、工程概况 序号项目内容 1 工程名称万科.假日风景一期工程A5、A4、A9楼块 2 工程地址烟台市福山区奇泉路与永达街、凤凰山路交汇处 3 建设单位烟台万联房地产开发有限公司 4 设计单位山东圣凯建筑设计咨询有限公司 5 监理单位山东德林工程项目管理有限公司 6 质量监督单位烟台市福山区质量监督站 7 施工总承包单位烟台市红旗置业有限公司 8 合同质量目标烟台市建筑工程优质奖 9 安全文明施工目标山东省建筑施工安全文明小区 1 建筑功能多层、小高层、高层住宅楼 2 建筑面积含A5、A4及A9三个地块，共21栋主楼和附属车库，总建筑面积约15万平米，其中主楼建筑面积约11.5万平方米，车库约3.5万平方米. 3 建筑层数8栋5层的多层，1栋9层的小高层，8栋11层的小高层，1栋15层的高层，2栋18层的高层，1栋25层的高层 4 建筑层高车库3.2m A5A4~4.7m A9--5~5.3m 地上： 2.9m 5 建筑高度±0.00标高17.0-29.45建筑高度：19.8、31.9、37.0、57.30米等 6 建筑结构多层为框架结构，高层、小高层为剪力墙结构。 7 建筑防火车库耐火等级一级，其它二级 8 外装修外墙装修涂料外墙柔性面砖外墙 门窗工程 实木装饰门、塑钢门窗、木质防火门、防盗门、防火 隔声门、防火卷帘门、金属百叶窗 屋面工程瓦屋面，砂浆面层屋面 9 保温 隔热楼地面60厚的岩棉板 外墙80（40）厚的聚苯板

屋面60厚的挤塑聚苯板 10 墙体 承重墙体为现浇钢筋混凝土墙；填充墙体为100、200厚的加气混凝土砌块。 11 内 装 修 顶 棚 保温顶棚、刮腻子顶棚、涂料顶棚地 面 花岗岩楼面 防滑地砖地暖防水楼面 内 墙 瓷砖墙面、混合砂浆墙面 楼 梯 板式楼梯 12 防水 工程 底板、外围剪 力墙防水 抗渗混凝土（S6）+防水层为聚乙烯丙纶防水卷材屋面 3mm厚SBS改性沥青防水卷材+1.5厚合成高分子防水 卷材 卫生间、淋浴 间及防水防 潮用房 1.5mm单组分聚氨酯防水涂料 防水等级 屋面二级；地下室外墙二级，门厅前室及配电间等为 一级。 门窗塑钢窗

万科销售管理流程

万科销售管理流程 销售管理流程 为加强项目销售管理、明确销售管理职责及权限，促进公司销售业务健康发展，依据目前公司管理架构及多项目操作要求，特制定本条例? 一、销售管理原则： 1、集中管理、专业负责原则： 2、全员协作原则： 3、分级管理原则： 4、内部控制原则： 二、销售管理组织架构及权限划分 1）公司所有项目销售，在公司总部总经理领导下，由分管销售副总经理指挥销售管理部组织实施; 2）销售管理部相对独立地开展销售工作，对所属项目销售部实施纵向式内部管理，统一负责处理、协调与公司各管理部的关系与事务沟通；项目销售部在销售管理部的领导下，具体负责项目销售工作； 3）其他专业部门对销售管理部及项目销售部的工作提供专业支持及监控： A、财务管理部负责核定销售价格、监督合同的执行、销售完成后的收款与核算、统计 B 设计部负责提供项目的前期资料（交工标准、配套设施说明等）及对项目规划、设计方案与销售管理部进 行协调与沟通； C 总办负责对销售过程中出现的法律及客户问题事务进行处理； D 各项目处负责对销售过程中的销售工作提供支持与日常工作沟通。 2、管理权限划分： 1）下列事项由公司决定，需报相关专业部门、分管副总及总经理审批:

万科销售管理流程 A、交房标准及交房时间（相关部门为：销售部、设计部、工程管理部、审算部、项目处） B 开盘前销售价格明细表的确定：由销售管理部根据市场情况及楼盘位置、景观、超向等，逐套提出定价建 议，报财务管理部审核调整后，报分管副总及总经理审批后执行； C 楼盘售价调整及售价低于预定楼盘价8姬上的销售； D 已实现销售楼盘发生退房、调房、折价、变更合同内容、更名； E、免收更名手续费、退还退房定金（包括退定）、免收代理手续费； F、单项（次）金额超过10万元的营销费用合同（协议）； G 样板间装修及物品购置； 2）下列事项由公司决定，需报相关专业部门及分管副总审批: A楼盘售价调整及售价低于预定楼盘价5%以上的销售； B 单项（次）金额超过1万元的营销费用合同（协议）； C销售业务中分管销售副总指定的需报批的事项； 3）销售管理部可与财务管理部联合审批1万元以内的销售费用合同；可单独审批2%以上、5鸠内的预定楼盘价基础上的折扣；项目销售部在2%ff扣内可灵活掌握； 销售管理部内部部门设置及职责: 1、销售管理部下设市场营销部、产权按揭组，对项目销售部进行专业管理及提供专业支持与服务；市 场营销部、产权按揭组、项目销售部按照各自的工作职责与内容进行专业分工与协作； 2、销售管理部日常工作包括： A、分析、检测各项目推广计划执行的效果，并指导各项目销售部根据销售所处阶段（准备期、推广 期、强销期、稳销期、尾盘期），制定阶段性的调整计划与方案； B、根据专项市场调查分析，组织项目有关人员对现行的推广方案进行策略及方式上的调整； C、通过各项目销售部、客户反馈的建议，加强推广重点及引导方向； D、组织定期的“专题”企划会议，对阶段性推广方案进行总结与分析得失； E、负责对项目整体销售费用进行控制，并上报项目销售部各项审批合同、费用及与各职能管理部的日常协作与 沟通； F、销售管理部秘书督促各项目销售部于规定日期内提交下列专项报告到销售管理部，经销售管理部经理审阅后 归档并转发分管副总： 万科销售管理流程

万科地产销售折扣管理办法

万科地产销售折扣管理办法 1 目的：为规范集团所属房地产公司的销售折扣行为。 2 范围：适用于集团范围内房地产公司的自售产品情形，不包括委托代售。 3职责： 3.1 本办法由集团财务管理部和企划部解释，并对执行情况进行检查、监督。 3.2 各地公司或区域中心、相关部门负责具体执行。 4.1遵循的原则 4.1.1谨慎性原则：谨慎制订、使用销售折扣方案，严禁销售折扣的随意性。 4.1.2利益最大原则：销售折扣方案应以项目综合收益最大为目的，兼顾销售节奏、 销售数量、销售收入和项目利润的关系。 4.1.3例外管理原则：公开发售中作为销售策略的普遍性折扣为一般折扣；任何超出 一般折扣以外的折扣为特别折扣。特别折扣按销售特例程序管理。 4.2 一般性折扣 4.2.1一般性折扣方案及折扣比例由公司销售部门和财务部门共同制订，并报公司总 经理批准。属区域中心的，由区域中心决定是否经中心负责人批准。 4.2.2制定折扣方案须经过深入市场调查和测算，比较目标售价与折扣后的平均售价 水平，并综合考虑对公司经营计划和利润体现的影响。 4.2.3制定折扣方案应适当考虑鼓励一次性付款方式，以减少按揭办理事务、控制按 揭担保风险。分期付款方式不享受销售折扣优惠。 4.2.4 “万客会”会员的购房优惠视同一般折扣，按一般性折扣的程序制定方案并执 行。各公司根据具体情况决定是否给予“万客会”会员购房优惠。 4.2.5销售部门须定期分析销售折扣对销售计划、销售进度的影响，并及时调整折扣 方案、控制销售节奏。

4.2.6销售折扣作为一种商业折扣，必须按实际成交价及折后价确认销售收入和应收 帐款的入帐金额。 4.2.7销售部门须妥善保管项目历次的销售定价表、销售折扣文件及资料，以便备查。 4.3 销售特例 4.3.1 销售特例指与公司有业务关系的特殊客户认购公司产品，其要求的销售折扣比 例超过一般折扣比例的行为。内部职员认购本集团产品视同销售特例。 4.3.2 关系客户购房的折扣比例，可比一般折扣比例增加最多三个百分点。特殊情况 的必须以专题报告报公司总经理批准；内部职员认购的折扣比例，按《万科职员内部购房优惠办法》的规定执行。 4.3.3 销售特例的折扣，由公司业务对口部门提出书面申请（内部职员由本人申请）、 由销售人员填制《销售特例审批表》，经公司销售部门、财务部门审核，由公司第一负责人最终批准。 4.3.4 属区域中心公司的，销售特例除按上述程序由本公司批准外，从区域中心管 理规定报区域中心审批。 4.3.5 集团购买、或外部客户一次性批量购房超过三套（含三套），可视具体情况决 定是否给予适当折扣，其折扣比例可根据成交数量按“利益最大原则”审慎拟定，并按上述销售特例的程序报总经理最终批准。 4.3.6 所有的销售折扣情况应在集团销售软件系统得到充分展示。各房地产公司须于 每季度末，编制《销售特例统计表》报本公司第一负责人及区域中心负责人。 4.3.7《销售特例审批表》等资料作为销售文件的组成部分，应随销售合同妥善保管。 5 附则 5.1 本办法未尽事宜，由各房地产公司或区域中心制订管理细则并报总部备案。 支持文件：《万科职员内部购房优惠办法》（VKCW03-14） 附1：《销售特例审批表》 附2：《销售特例统计表》 万科企业股份有限公司 二○○三年十二月二十日

万科装修四化管理

装修房四化管理指导手册 目录 前言......................................................................................四化管理业务框架..............................................................装修业务流程图.................................................................. 页脚内容1

图纸深度标准化 ............................................................................................................................................ 材料加工工厂化 ............................................................................................................................................ 现场管理可视化 ............................................................................................................................................ 施工现场整洁化 ............................................................................................................................................ 四化管理保障措施 ........................................................................................................................................ 业务环境 ....................................................................................................................................................... 支持文件 ....................................................................................................................................................... 前言 2009年4月，长春公司创新装修房施工管理，提出“集中加工”的生产方式，尝试解决装修房施 工精细化和质量控制的难题，实践表明效果良好。之后，北京区域本部在此基础上，提炼、总结形成 装修房“四化管理”体系文件，在整个区域内推广，装修房施工管理方式开始转变。 2009年10月，苏南公司在长春公司基础上，进一步深化“集中加工”，较以前的传统作业方式， 取得了显著的效果，更得到了装修单位以及现场操作工人的认可，使大规模推广的可行性明显提高。 鉴于此，集团工程管理部在专业系统内推广长春公司、北京区域和苏南公司的先进经验，并在苏 州玲珑湾成功组织现场会，之后，陆续有工程系统同事到苏南公司学习。 考虑到，装修房四化管理能够有效的： 页脚内容2

史上最全的万科房地产销售公司全套薪酬管理制度

史上最全的万科房地产销售公司全套薪酬管理制度 第一章机构设置

一、组织框架 各级别人员工资、佣金标准： 总监：工资 5000元 -6000元/月 佣金：总签约额的0.08% 经理: 工资 4000元—4500元/月 佣金本组总销售额的0.6% 销售员：工资 700元/月 佣金签约额的0.2%起 注： 4套以下（含） 0.2%/月 5套以上（含） 0.3%/月

7套以上（含） 0.4%/月 业务员连续两个月两个组分别的最后一名进行淘汰，每个月两组第一名分别奖励1000元奖金， 策划经理：工资 3500元-4000元/月 佣金总销售额的0.04% 策划师：工资 1800元/月 佣金总销售额的0.01% 二、岗位职责说明 （一）销售经理岗位职责说明 1、人员管理 ?对现场人员进行日常行为、礼仪规范管理； ?对新入职员工进行业务培训； ?督促销售代表完成销售任务，保障整体销售的正常进行； ?保障业务员严格按照公司制定的销售流程执行； ?对销售代表进行综合考核并监督其不断改进； 2、业务管理 ?推行公司销售计划，保证公司的销售任务能顺利完成； ?协调和处理销售过程中出现的各类问题； ?根据现场销售资料对销售情况进行分析，就销售状况及目前存在的问题为公司

提供合理化建议； ?对现场的销售数据和报告进行监督和审核，使公司决策层能够掌握最直接的销售状况； ?主持现场销售会议，讨论和指导业务员日常销售工作； ?严格控制客服，熟知销售进度； ?负责传达公司行政命令及贯彻执行； ?参与销售策略、销售计划的制定并组织实施； ?负责与开发商相关部门的协调工作； ?维护销售部的权益，保证销售部的销售管理工作与双方公司保持一致； ?建议客服统计代理费及提成发放比例，并上报公司。 3、服务管理 ?处理售后的各类事项； ?处理客户投诉及维护良好的销售形象； ?执行大型客户联谊及各项公关活动； ?保障每月回款任务的完成； ?处理好与开发商关系，最大限度满足开发商在业务上的合理要求； ?制定售后相关工作流程，保障销售现场的良性循环。 （二）销售主管岗位职责 1、日常管理职责 ?定期起草销售代表的工作计划、人员安排，并负责计划和安排的实施 ?销售代表的业务指导与检查、控制、监督销售流程，保证销售业务按计划、程序顺利进行

四化管理工作总结

交通局四化管理工作情况总结 一、工作进展情况 2010年以来，交通运输局按照市交通运输局的部署和要求，以科学发展观为指导，加强组织领导、创新工作思路，实现了四化管理、文明创建和新闻宣传工作的新突破。 （一）坚持四化管理，扎实推进交通运输工作 今年以来，我局始终坚持标准化、规范化、以人为本和集约化管理的工作思路，高标准、严要求，大力实施交通惠民工程，取得了较好的成绩。 一是干线路建设稳步推进。今年以来，主要实施了庆淄路XX 段改建工程、广青路XX段改建工程、高淄路西南外环续建工程、东外环续建工程四条干线路的建设，建设里程达53公里，总投资约7.1亿元。目前，西南外环续建工程和东外环续建工程已相继建成通车，庆淄路、广青路XX段改建工程正在实施路基、小桥涵工程，预计明年可实现通车。 二是农村公路建设、养护、管理工作有了新突破。先后实施了7.8公里县道吴司路大修工程、10公里农村路改造工程和唐坊黑牛养殖基地道路工程，实现总投资1100万元，同时，不断完善公路桥梁养护管理制度，制定内业资料档案整理制度，不断完善道路养护市场化机制，确保道路、桥梁安全状况持续稳定。目前，

三项工程均已基本实现通车。 三是路域环境治理成效显著。以迎国检为总抓手，扎实开展路域环境综合整治活动，投入资金600万元，大力开展公路路域环境综合整治“百日攻坚战”、“干线公路春季植树造林大干60天”及垃圾治理、占用公路治理、超限超载及漏撒治理等项活动，公路通行环境有了明显改善。 四是运输行业管理不断加强。大力培育和发展道路运输市场，今年以来，我县新增营运车辆1691辆，新培训道路运输从业人员669人，完成了全县36家货运输企业的质量信誉考核，检查营运车辆668辆，审核从业资质人员1200余人。同时，深入开展专项整治活动，目前，共查处交通运输违章案件2300余起，交补各类罚款300万元，运输市场进一步规范有序。 五是物流设施建设有了新进展。以我县被列入省第三批物流试点单位为契机，全力加快县、镇、村三级物流网络体系的建设，先后几次到第一、二批试点地区学习借鉴，结合我县农业经济、农村交通等实际情况，制定了详细的试点建设工作方案。目前，县级物流分拨中心项目的前期准备工作正在进行，预计年底前开工建设，明年建成使用。 六是交通法制建设深入推进。主要探索建立了交通执法、处理、监督三权分离的行政执法机制。成立了自助式交通运输违章处理中心，将运政、路政、稽查及水运等方面违章案件集中自助处理，实现了交通运输违章处理由执法人员手工操作向违章业户

万科房地产销售公司全套薪酬管理制度汇编.doc

2019万科房地产销售公司全套薪酬管理制度汇编4 2019万科房地产销售公司全套薪酬管理制度汇编 第一章机构设置 一、组织框架 各级别人员工资、佣金标准： 总监：工资5000元-6000元/月 佣金：总签约额的0.08% 经理: 工资4000元—4500元/月 佣金本组总销售额的0.6% 销售员：工资700元/月 佣金签约额的0.2%起 注：4套以下（含）0.2%/月 5套以上（含）0.3%/月 7套以上（含）0.4%/月 业务员连续两个月两个组分别的最后一名进行淘汰，每个月两组第一名分别奖励1000元奖金，策划经理：工资3500元-4000元/月 佣金总销售额的0.04%

策划师：工资1800元/月 佣金总销售额的0.01% 二、岗位职责说明 （一）销售经理岗位职责说明 1、人员管理 对现场人员进行日常行为、礼仪规范管理； 对新入职员工进行业务培训； 督促销售代表完成销售任务，保障整体销售的正常进行； 保障业务员严格按照公司制定的销售流程执行； 对销售代表进行综合考核并监督其不断改进； 2、业务管理 推行公司销售计划，保证公司的销售任务能顺利完成； 协调和处理销售过程中出现的各类问题； 根据现场销售资料对销售情况进行分析，就销售状况及目前存在的问题为公司提供合理化建议； 对现场的销售数据和报告进行监督和审核，使公司决策层能够掌握最直接的销售状况； 主持现场销售会议，讨论和指导业务员日常销售工作；

严格控制客服，熟知销售进度； 负责传达公司行政命令及贯彻执行； 参与销售策略、销售计划的制定并组织实施； 负责与开发商相关部门的协调工作； 维护销售部的权益，保证销售部的销售管理工作与双方公司保持一致； 建议客服统计代理费及提成发放比例，并上报公司。 3、服务管理 处理售后的各类事项； 处理客户投诉及维护良好的销售形象； 执行大型客户联谊及各项公关活动； 保障每月回款任务的完成； 处理好与开发商关系，最大限度满足开发商在业务上的合理要求； 制定售后相关工作流程，保障销售现场的良性循环。 （二）销售主管岗位职责 1、日常管理职责 定期起草销售代表的工作计划、人员安排，并负责计划和安排的实施 销售代表的业务指导与检查、控制、监督销售流程，保证销售业务按计划、程序顺利进行

四化管理措施

一、四化管理目地： 集团工程系统2010年全面推行基于装修房材料集中加工的装修房“四化”管理，装修房四化管理能够有效的： 1、提高材料部品加工精度，提高装修质量； 2、改进装修房施工前期策划和准备的深度，减少后期变更成本和出错概率； 3、降低材料损耗，减少成品破坏； 4、减少返修从而提高综合效率。 万科城项目将严格按照集团要求全面推行四化管理。 二、四化管理的基本内容： 1、图纸深度标准化——图纸内容齐全、深度可指导施工、装饰及功能设计合理、细节交圈、图纸专业齐全、装饰及功能设计合理、大样、详图满足集中加工要求，细节交圈 2、材料加工工厂化——按设计图纸进行材料集中加工、控制土建偏差、统一规格尺寸、弹设基础零控线、控制交接面施工偏差、统一规格尺寸、根据图纸进行装饰、装修材料集中加工 3、现场管理可视化——每户统一位置悬挂《可视控制表》《每户质量档案》，随工程进展按表格内容验收并及时填涂、施工现场标识系统清晰完整并统一悬挂，《可视控制表》《每户质量档案》随工程进展即时更新 4、施工现场整洁化——单工种、单工序流水施工、安全文明、成品保护、工种、工序流水清晰，交叉作业合理，安全、文明、成品保护措施得当

三、四化管理业务框架

四、装修业务流程图 五、具体实施措施（根据苏南公司和长春公司经验得来）： 图纸深度化 1.施工图纸内容要求配备装修基面土建条件图、水电（五金）定位图、电路系统图、装修排砖图、通用节点图、部品二次设计施工图等内容。

2.施工图纸在设计装修施工蓝图基础上，根据实测实量结果深化，图纸细节交圈，深度可指导施工。应满足装修设计各种使用功能配置、尺寸标注要求，经过各专业会审， 水电（含燃气）定位准确。 3.深化图纸目录表： a)使用对象：工程部、项目部、设计部、装修总包 b)用途：深化图纸概要表，用于明确深化图纸类型、数量、深化需要的输入资料、要点及评审参与人员。 c)备注：深化图纸工作万科城项目根据目前西安当地条件考虑由装修单位的设计人员来深化。

万科联合代理销售案场管理细则

万科联合代理销售案场管理细则

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联合代理销售案场管理细则 一、来电接听细则 1、来电试行轮值接听制度；每天各代理公司各派两名销售人员进行固定接电，现场实行， ［穿插接电的方式，接听电话后询问相关信息，在来电登记本上进行登记； 2、电话响铃3声内需接起电话，如3声仍未接听，视为自动放弃该电话的接听权利，由另 一方接听，过后不补； 3、如乙方出现空岗，也视为一方放弃，由另一方接听，过后不补； 二、关于客户受到干扰 1、客户（如万科销售回访反馈、或代理公司直接举报）接到骚扰，导致客户退订或退房， 骚扰方罚款10000元/套，情节严重，销售人员立即调盘处理。 2、客户接到骚扰（如万科销售回访反馈、或代理公司直接举报），但客户最终签约了，骚 扰方罚款5000元/套，情节严重，销售人员立即调盘处理。被举报方该套房屋佣金停发。 三、来访客户接待细则 1、轮岗细则：销售人员上班到售楼处时，每天上午9点钟正式开始排位； 2、前一天17点前各代理公司销售经理将排位表复印一份递交给万科项目负责人，并说明 排位原则； 3、双方各派一名销售人员站位，按日两代理公司交叉轮换。排轮过程中不得随意变更排位， 如需变更排需经销售人员所在代理公司销售经理同意方可变更；当第一次来的客户指定 要某销售人员接待时可按客户要求作特殊处理，该销售员接待完后仍可参加排序，如被 跳过则不补； 4、客户进门时轮到排位第一的销售人员接待，则应由排位第二的销售人员询问客户是否第 一次到现场看房： （1）如是老客户，应主动询问第一接待人，如原销售人员在接待台则由原销售人员接 待，销售人员回到接待台等待下一批客户；如果原销售人员不在接待台则由该方 同事接待。 （2）如是老客户但不记得曾经由哪位销售人员接待过，则由排轮第一的销售人员进行 接待； （3）且如客户是第一次来访则又排轮第一的销售人员进行接待；

万科联合代理销售案场管理细则.docx

联合代理销售案场管理细则（初稿） 一、来电接听细则 1、来电试行轮值接听制度；每天各代理公司各派两名销售人员进行固定接电，现场实 行，穿插接电的方式，接听电话后询问相关信息，在来电登记本上进行登记； 2、电话响铃3声内需接起电话，如3声仍未接听，视为自动放弃该电话的接听权利， 由另一方接听，过后不补； 3、如乙方出现空岗，也视为一方放弃，由另一方接听，过后不补； 二、关于客户受到干扰： 1、客户（如万科销售回访反馈、或代理公司直接举报）接到骚扰，导致客户退订或退房， 骚扰方罚款10000元/套，情节严重，销售人员立即调盘处理。 2、客户接到骚扰（如万科销售回访反馈、或代理公司直接举报），但客户最终签约了，骚 扰方罚款5000元/套，情节严重，销售人员立即调盘处理。被举报方该套房屋佣金停发。 三、来访客户接待细则 1、轮岗细则：销售人员上班到售楼处时，每天上午9点钟正式开始排位； 2、前一天17点前各代理公司销售经理将排位表复印一份递交给万科项目负责人，并说明排位原则； 3.双方各派一名销售人员站位，按日两代理公司交叉轮换。排轮过程中不得随意变更排位，如需变更排需经销售人员所在代理公司销售经理同意方可变更；当第一次来的客户指定要某销售人员接待时可按客户要求作特殊处理，该销售员接待完后仍可参加排序，如被跳过则不补； 4.客户进门时轮到排位第一的销售人员接待，则应由排位第二的销售人员询问客户是否第一次到现场看房： （1）如是老客户，应主动询问第一接待人，如原销售人员在接待台则由原销售人员接待，销售人员回到接待台等待下一批客户；如果原销售人员不在接待台则由该方同事接待。 （2）如是老客户但不记得曾经由哪位销售人员接待过，则由排轮第一的销售人员进行接待；

万科：销售案场管理规范

注：1、案场整体以巡场主管为主，控台及应接主管为副，各组主管轮流当值，当值期为一周。在当职期内巡场主管原则上不安排休息； 2、案场所有流程以案场经理为操作监督人。

说明: 1、A、B、C、D、E详见各节点流程图。 客户接待流程(A)

注：1、到场客户必须填写《来访客户登记表》； 2、老客户来到销售现场，无须再在门口等候，由原置业顾问接待，原置业顾问不在时，由应接主管处理； 3、未成交客户案场必须总结原因。 认购流程 (B)

注：1、付款：定金款项由发展商财务收取，置业顾问不得以任何方式收取客户款项； 2、全过程置业顾问必须陪同。

注：1、客户成功认购单位后，置业顾问须了解客户首期款是何种付款方式，如是刷卡交款则可以直接到财务处交款后签合同；如须转帐付款(需在汇款单上注明认购的地址、楼室号、建筑面积)或支票付款则需财务确认款到帐后，置业顾问方可通知客户到场签约； 2、签《商品房买卖合同》前，首先应要求客户出示《物业维修基金交款单回执》，并检查客户所带资料是否齐全； 3、签约后应重点审核6本购房合同：盖骑缝章、公章等，审核签字及签字页的内容； 4、每份合同需签5个名字，每个签名处需盖手印； 5、所有合同条款的修改必须经开发商同意； 6、需交给控台助理的资料包括：身份证复印件1份、合同复印件2份、首期款缴款单（白联和黄联）、首期款交款发票 复印件1份； 7、需交给开发商客户签完后《商品买卖合同》原件（一次性4本、按揭6本）、业主及共有人身份证复印件6份。前期 物业服务协议原件3本，经开发商审核并留取客户承诺联后交客户原件1本； 8、客户提供的身份证必须是新版身份证，如老版身份证需同时带齐户口本。

四化管理

机械架子队“四化”管理 在铁道部“高标准，讲科学，不懈怠”的铁路建设总体要求的指引下，机械项目部始终坚持标准化管理这一科学手段，按照铁道部“镜头不换，纵深发展”的思路，以“机械化、工厂化、专业化、信息化”建设为支撑，全力推进标准化管理。 这里的“四化”支撑是指机械化、工厂化、专业化、信息化，是现代管理的手段。 推行铁路建设标准化管理，必须以现代管理手段作支撑。面对庞大的铁路建设任务，不靠机械化是不行的，也是不可想象的。随着铁路建设规模不断扩大，标准不断提高，现场作业向工厂化作业发展是个大趋势，比如混凝土、钢构件等，这些过去在现场生产的产品，现在很多都实行了工厂化生产。实行工厂化生产和管理，对于强化源头控制、过程控制和细节管理，对于保证建设工期，提高工程质量，保障安全作业，促进环境保护和技术创新工作，都具有明显的优势。随着客运专线建设的全面推进，专业化施工的要求更为迫切。比如高速道岔、无砟轨道、大吨位桥梁架设、路基填筑、四电工程等，施工工艺和质量精度要求严格，没有专业设备、专业队伍和专门管理，是难以达到技术标准的。信息化手段已随处可见，其对提高大规模高标准铁路建设管理水平的重要性、必要性更是不言而喻的。 机械化、工厂化、专业化和信息化等现代管理手段，是推行铁路建设标准化管理的重要基础和手段，把这“四化”支撑的基础打好了，

使之与标准化管理的要求相结合，铁路建设管理的整体水平就会迈上一个新台阶。 推进和深化项目标准化管理必须抓好“四化”支撑建设。（一）机械化 要抓好以下工作： 一是施工机械设备要根据施工需要合理配置； 二是设备要配套使用，实现效能最大化； 三是推广使用新设备、新工艺； 四是落实资产经营责任制，抓好施工设备的经营管理，盘活资产，提高设备利用率。 （二）工厂化 推行工厂化施工生产，能集中的不分散，能室内的不露天，流水作业，场地整洁。在混凝土生产、水泥、石砂等材料要积极推行工厂化生产和管理；做好流程设计、场地规划、职责分工、过程控制，保证产品质量。 工厂化具体以下特点： 一是集约性。利用既有的社会工厂，或现场设置的临时工厂，实行集中封闭式生产，减少临时设施和临时用地，避免对外界产生干扰，保护周边环境，促进文明施工。 二是可靠性。通过完善的规章制度、明确的职责分工、专业的技术培训、统一的组织管理、先进的生产工艺、严格的检测手段，保证作业安全、规范、有序，保证产品质量和工程质量。