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伯特兰德模型在房地产价格研究中的运用

伯特兰德模型在房地产价格研究中的运用
伯特兰德模型在房地产价格研究中的运用

财政金融 财经界(下半月刊)May,2006

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伯特兰德模型在房地产价格研究中的运用

陈 仿

(北京工商大学,北京,100037)

摘 要:由于土地的稀缺性和空间上的唯一性,造成了房地产业地域上的垄断性质。在此基础上我们运用博弈论中的伯特兰德模型对房地产的价格进行研究。分析在一定区域内的房地产开发商如何根据市场上的情况制定房地产产品的价格。 关键字: 博弈 伯特兰德模型 房地产价格

改革开放以来,随着我国经济体制改革的不断深入,

以推行城市综合开发、房屋商品化、住房体制改革和土地

有偿使用为契机,使房地产迅速恢复、发展和壮大,显现

了勃勃生机和旺盛的活力。房地产价格是调节房地产经营、

促进房地产经济迅速发展的有力杠杆。房价定得太高,消

费者买不起,引起空置房,从而影响开发商投资的安全回

收;房价定得太低,开发商无利可图或利润很低,会造成无

人开发或缺乏开发的动力。房价是有关房地产发展的双刃

剑,尤其在市场竞争越来越激烈的情况下。因此,确定正

确的定价模型,对开发商在竞争中处于有力地位,进而促

进我国房地产健康发展,具有重要意义。

一、现有几种估价方法及其存在的问题

我们现在就房地产开发商目前常用的两种定价方法作

以下分析。

(一)成本分析法

成本分析法又称原价法。这是一种以房地产开发所支

出的各项费用总额为主要依据,加上一定数量的利润和按

税法规定应交纳的税金,以确定待估房地产的一种估价方

法。基本理论依据是生产费用价值论,是从房地产开发的

各种投人的角度估算房地产价格的。对新建房地产其价格

计算公式为:新建房地产价格=土地购置费用+建筑费用+

正常利润十应缴税费

存在的问题之一是:现实生活中,房地产的价格主要

由其本身的价值和市场供求关系来决定的,而不是由所支

付的费用决定的。房地产成本的提高,并不一定使房地产

价格增加,成本法得出的是生产价格,而不是交易价格。

成本法存在的另一个问题是,计算成本时是以建造者

的最高效率为计算依据。如果其效率不高,但由于其估计

值比最低平均成本高,就会使房地产价值估算过高。这种方法是在计划经济中常用的定价方法。 (二)市场比较法 这种方法需要收集多个买卖实例,选择比较接近且最近进行交易的房地产,根据必要情形进行情况修止和日期修正,同时需要就区域与个别因素加以比较,因此求得待估房地产的估算价格。该方法的理论根据是替代原则,从事房地产交易时,当事人将准备交易的房地产与类似的房地产进行价格比较,然后再决定行为。因此,这种方法求得的房地产市场价格符合当事人现实经济行为。对新建房地产其价格计算公式为: 新建房地产价格=买卖实例单价×(1±房屋差异性调整率)×建筑面积×(评估时物价指数/买卖之时物价指数) 存在的问题是在缺乏房地产交易的地区或对于很少有买卖实例的特殊房地产很难应用此法。这种方法一定要在邻地地区或同一供需圈之内的类似地区中,有与待估房地产类似的房地产交易时,才较为合适。假如房地产商是市场先到者,需要率先决定房地产价格时,就会无从下手。另外,在应用这种方法时还需要进行情况修正、地区因素及个别因素的比较等,带有较强的主观性,不同的估价人其修正系数各有差异。

二、博弈论在房地产定价模型中应用

(一)整个市场只有一个房地产商开发时 当整个市场只有一个房地产商开发,即周围无竞争对手时,这时房地产商处于完全垄断地位,这对房地产开发商定价的原则是使其利润最大化。根据经济学原理,房地产开发商可采取下面几种方法: 1、房地产规模未定时:房地产开发商可以根据自己的收益函数与成本函数,由MR =MC 来决定它的开发规模,从而在它的需求函数上决定房价。 2、房地产规模已定时:房地产开发商可以直接在它的需求函数上决定房价。 3、用成本分析法定价:房地产价格=土地购置费用+建筑费用+(满意)利润+应缴税费 4、为了追求最高利润,房地产开发商可用价格歧视来定价。 (二)整个市场有两个房地产商开发时 1、两个房地产商同时定价时的定价模型。当整个市场有两个房地产商开发时,他们处于寡头垄断竞争状态。由

于两房地产商的房产在信誉、户型、面积、绿化、物业管理等方面有所不同,是有所区别的同种商品。即两房地产商的房产之间有很强的替代性,但又不是完全可替代的。因此当价格不同时,价格较高的不会完全销不出去。当两个房地产商需要同时定价时,这种情况符合伯特兰德(Bertrand)模型。于是我们用博弈论中经典的伯特兰德模型对两房地产商的定价方法进行分析。

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假设:房地产开发商1价格为Pl ,其需求函数为: q1=q1 (P1,P2)=a1-b1P1+d1P2

房地产开发商2价格为P2,其需求函数为q2=q2(P1,P2)=a2-b2P2+d2P1

其中d1, d2﹥0,表明两房产有一定替代性。反映一种商品对另一种商品的代替程度,d 越大,表示如果另一种产品的价格越高那么本产品的需求量越大,反之亦然;b1,b2﹥0,分别表示两种产品的产量对各自价格的敏感程度,b 越大,表示本产品价格越高那么它的需求量就越低,反之亦然。我们同样假设两房地产开发商无固定成本,边际成本分别为C1和C2。

在该博弈中,两博弈方为开发商1和开发商2;他们各自的策略空间是S1={0,P1MAX}和S2={0,P2MAX},其中P1MAX 和P2MAX 是开发商1和开发商2所能卖出房产的最高价格。两博弈方的收益就是各自的利润,即销售收益减去成本,也即双方价格的函数:

U1=U1(P1,P2)= P1 q1-C1 q1=(P1-C1)q1=(P1-C1)(a1-b1 P1+ d1 P2)

U2=U2(P1,P2)= P2 q2-C2 q2=(P2-C2)q2=(P2-C2)(a2-b2 P2+ d2 P1)

利用上述收益函数在偏导数为0时有最大值,很容易求得两厂商的反应函数如下:

a1+ b1 C1+ d1 P2 P1=2 b1

a2+ b2 C2+ d2 P1 P2=2 b2

因此,在本博弈中,(P1*,P2*)的纳什均衡的充分必要条件是P1*,P2*的最大值问题:我们利用反应函数解该博弈,可以得到:

d1 (a2+ b2 C2)+2 b2 (a1+ b1 C1) P1*=4 b1 b2-d1 d2

d2 (a1+ b1 C1)+2 b1 (a2+ b2 C2) P2*=4 b1 b2-d1 d2

P1*和P2*是该博弈唯一的纳什均衡,也是此时两房地产开发商会制定的价格。将P1*, P2*代入两收益函数,则得到两房地产开发商的均衡收益。

2、两房地产商不是同时定价时的定价模型。当两房地产商不是同时定价时,即有一房地产商1已定价其房价为P1,则另一后进的房地产商2定价时,与前房地产商l 构成了子博弈完美纳什均衡,他们的博弈过程如下:房地产商2根据房地产商1的定价,决定自己的定价,然后房地产商1根据房地产商2的定价,又修改自己的定价。如此反复直至纳什均衡。考虑房地产商品的特性和现实情况,我们只考虑两阶段博弈过程的定价。

假设房地产开发商1价格为P1,,其需求函数为: q1=q1 (P1,P2)=a1-b1P1+d1P2

房地产开发商2价格为P2,其需求函数为q2=q2(P1,P2)=a2-b2P2+d2P1其中d1, d2﹥0,表明两房产有一定替代性。我们同样假设两房地产开发商无固定成本,边际成本分别为C1和C2。

在该博弈中,两博弈方为开发商1和开发商2;他们各自的策略空间是S1={0,P1MAX}和S2={0,P2MAX},其中P1MAX 和P2MAX 是开发商1和开发商2所能卖出房产的最高价格。两博弈方的收益就是各自的利润,即销售收益减去成本,也即双方价格的函数:

U1=U1(P1,P2)= P1 q1-C1 q1=(P1-C1)q1=(P1-C1)(a1-b1 P1+ d1 P2)

U2=U2(P1,P2)= P2 q2-C2 q2=(P2-C2)q2=(P2

-C2)(a2-b2 P2+ d2 P1)

由于本博弈是一个动态博弈,我们使用逆推递归法来分析。通过逆推递归法可以得出:

房地产商1的定价为:

2 a1 b2+ d1 a2+ d1 b2 C2+ d1 d2 C1+2 b1 b2 C1 P1*=4 b1 b2+2 d1 d2 房地产商2的定价为: a2+ b2 C2+ d2 P1 P2*=2 b2

由上述可以看出,同一地方的房价可以有所不同,房价的取决是由开发商各自需求函数和双方博弈得出的结果。这也证明了市场比较法的缺陷。

(三)整个市场有多个房地产商开发时

当整个市场有多个房地产商开发时,由于他们的房产是有所区别的同种商品,故他们处于垄断竞争状态。我们同样用伯特兰德模型来求解:

假设房地产开发商1,2…n 价格分别为P1,P2…Pn ,他们的需求函数分别为:

q1= q1 (P1, P2…pn)= a1- b1 P1+ d2 P2+…+dnpn q2= q2 (P1, P2…pn)= a2- b2 P2+ d1 P1+…+dnpn | | | |

qn=qn(p1,p2…pn)=an-bnpn+d2p2+…+dn-1pn-1

我们同样假设房地产开发商无固定成本,边际成本分别为C1和C2…cn 。在该博弈中,各博弈方为开发商1,2…n 他们各自的策略空间是S1={0,P1MAX}和S2={0,P2MAX}…Sn={0,PnMAX},其中P1MAX 和PnMAX 是开发商1和开发商n 所能卖出房产的最高价格。各博弈方的收益就是各自的利润,即销售收益减去成本,也即价格的函数:

U1= P1 q1-C1 q1 U2= P2 q2-C2 q2 … …

Un=Pnqn -Cnqn 因此在该博弈中,(P1*,P2*…Pn*)纳什均衡的充分必要条件是求P1*,P2*…Pn*的最大值问题。即只需要求出各房地产开发商对其他开发商的反应函数,然后求出它们的交点。

在运用伯特兰德模型的时候,我们应该注意到,在伯特兰德模型中只是要求d1,d2 >0,并没有明确界定b1 ,d1 以及b2 ,d2 之间的大小关系。而实际上在房地产商的需求函数中,应满足条件:b1 >d1 ,b2 >d2 ,否则会得出和经济现实情况相反的结论。而且由上面的分析,我们可以看出在理论上对房地产开发商的定价行为进行研究时,我们要重点注意的就是b 和d 。对这两个变量进行长期观察和调研是可以得到比较有可信程度的数据的。总之使用伯特兰德模型来解释和分析房地产商品的定价是一种很有益的尝试,虽然现实经济是千变万化的,但是在房地产这种垄断性很强且带有明显周期性的行业中还是有一定的科学性和实用性。 参考文献:

[1] 谢识予著:《经济博弈论》,北京:复旦大学出版社,1998。

南京房地产价格指数预测分析.doc

目录 中文摘要 (1) 英文摘要 (1) 1引言 (2) 2南京房地产价格指数的预测与相关分析 (2) 2.1南京的房屋销售价格指数预测 (3) 2.2南京与全国房屋销售价格指数的相关性分析 (7) 2.3南京居民家庭可支配收入与南京房屋销售价格指数的相关性分析 (9) 2.4土地交易价格指数和房屋销售价格指数的相关性分析 (11) 2.5房屋租凭价格指数和房屋销售价格指数的相关性分析 (12) 3 从房地产市场供求关系来推测房价走势 (15) 4 调控政策及建议 (16) 参考文献 (18) 附录 (19) 致谢 (21)

南京房地产价格指数预测分析 摘要:近几年来,随着房地产价格持续上涨,整个社会对于房地产市场的发展都非常关注,尤其是关注房地产市场的价格。众所周知,改革开放之后,中国的房地产市场无论制度还是规模都发生了巨大的变化,南京房地产市场的价格水平也一路走高。然而,现在房地产的价格有没有完全反映市场的真实供求。本文主要以南京市为例,通过近年来该市的各类房地产价格指数统计数据作预测分析,并结合南京居民家庭可支配收入情况和南京房屋销售价格指数做相关分析以及地价对房价的相关性影响,对近几年南京房地产市场的发展做一分析,由此提出一些相关调控政策建议,并研究了南京今后的房地产走势。 关键词:房屋销售价格指数,人均可支配收入,房屋租凭价格指数 Abstract:Recently, the whole society pays more attention to the development of the real estate market, especially to the price of premises, as the price of the real estate price rises continuously, .As we all know, since the opening and reform, great changes has been taken place in both system and scale of the real estate market, with the rising of the market price of Nanjing. However, many people thought that the price didn’t reflect the real supply and demand of the market. This paper mainly uses Nanjing as an example, to predict and analysis the various statistics of real estate price index in recent years, and do the correlation analysis by combining the condition of Nanjing households’ disposable income with the housing sales price index of Nanjing, and analyze the correlation impacts between land prices and housing prices. Then this paper will analyze the development of the real estate market in recent years. From the data, some control policy advice will be given, and this paper has researched the future trend of the Nanjing real estate.

基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述

基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述-行政管理 基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述 王娟娟毛博 (中南财经政法大学工商管理学院湖北·武汉) 摘要:我国“十三五”规划明确指出要加快经济社会各领域信息化,加强重要信息系统的建设,同时房地产产业亟需稳定发展。因此数理统计模型在房地产应用的研究可以提高房地产评估的精准度和满足房地产批量评估的需求。房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要的意义。房地产基于计算机辅助的自动批量评估不但可以提高房地产批量评估的效率,也可以促进房地产评估的信息化进程。本文以发展的比较成熟的特征价格模型(HPM)在房地产中应用为主题做文献综述。介绍了HPM如何应用于房地产评估,并对模型的指标、模型形式、模型检验方法的选择和改进进行了讨论。接着就HPM在房地产评估中的应用和未来研究方向进行了阐述,分别从对接计算机应用技术、实现房地产产业信息化,将模糊数学、神经网络模型、层次分析法、主成分分析法等数学统计模型在HPM进行应用,非住宅类型的房地产价值的评估三个方面进行新的研究。 关键词:房地产评估;特征价格模型;批量评估 一、引言 2015年10月,我国“十三五”规划出台,其中明确指出加强土地、财税、金融政策调节、加快住房系统建设,完善符合国情的住房体制机制和政策体系、合理引导住房需求;加强市场监督,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产产业平稳健康发展。同时,规划也强调全面提高信息化水平,推动信

息化和工业化深度融合,加快经济社会各领域信息化。加强重要信息系统建设,强化地理、人口、金融、税收、统计等基础信息资源开发利用。 房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要的意义。特征价格模型HPM( Hedonic Price Model)是一种通过特征价格来反映产品或者服务价格的模型。而房地产作为一种异质性的商品,由于各个房地产所对应的特征数量以及组合方式各不相同,房地产价格就会体现不同程度上的差异。因此使用HPM对房地产进行估值能够更加精准的算出其房地产商品的隐含价格,有利于提高房地产评估的精准程度。 随着国内的房地产税全面征收,房地产批量评估的需求越来越大,如何更高效,更准确的进行房地产的批量评估是评估界急需考虑的一个问题。目前,国外已经有了基于计算机辅助自动评估CAMA( Computer-assisted Mass Appraisal)和地理信息系统GIS( Geographic Infor-mation System)的房地产批量评估的方法。但是在CAMA中所使用的评估方法仍然有其局限性,而HPM 的引入值得考虑。一方面,随着大数据时代的到来,房地产评估的信息化为HPM 在房地产评估中的应用提供了坚实的基础;另一方面,HPM在房地产批量评估中的应用不但可以规范评估的标准、简便操作,而且也提高了批量评估的精确性。该研究也对房地产税的推行和征收起到一定的积极作用。 因此,基于HPM的房地产评估研究对我国的房地产行业将起到突出的作用。一是利于房地产的准确估价,促进房地产产业稳定发展。二是将房地产价格影响因素特征系统化、房地产评估批量化以及房地产评估过程的信息化,利于房地产行业信息化建设步伐,为行业提供信息支撑。三是基于HPM在房地产评估的系统性的评估信息化,有利于加强市场监督,规范房地产市场秩序,抑制投机

广告心理学重点(下)

自学考试“广告心理学”全书重点(下) 第四节说服的信息传播模型与广告说服 说服的传播模型? ? 1959年霍夫兰德和詹尼斯提出了一种基于信息传播过程的说服或态度改变的模型。 说服模型的每个环节,都表明了所关联的重要因素? 4传递者或信息源涉及的问题是,它是否从自己所维护的看法中得到个人的好处。客观性或无私心成为可信的基本条件。 4意见传播,也就是进行说服。主要取决于信息的本身,但传播方式方法对说服效果亦有影响 4接受者是被说服的对象。中心问题是信念和人格(人性) 情境因素对说服过程的影响主要涉及警告与分心4 广告的说服? ?广告成为诱因的因素: 广告信息本身与消费者的潜在需要有关4 广告信息源有较高的可信度4 4广告给消费者以积极的情感体验 激化广告气氛或情境4 如何增强广告信息的可信度? 4突出广告产品的特点,也不回避次要特性的不足,即宣传的客观性 实际表演或操作4 科学鉴定的结果和专家学者的评价4 4消费者的现身说法 失实广告的修正作用? 第五节误导性广告的分析与对策 误导性广告的分析? ?误导性广告:误导是一种心理效应。它借助与文字、图案等知觉线索,让人对特定对象产生错误的理解。利用误导,是消费者对产品产生不切实际的期望,造成了负面社会效应,这种广告就是误导性广告。(名词解释)?引起误导的因素: 从误导的词语来看,他们的语义往往带有多义性或模糊性4 某些误导性传播跟境联效应有关4 4误导引发的错误知觉可能涉及主体的期待心理。 克服误导性广告的对策? 健全有关法规,加强执法力度? ?大众应努力学习有关法律法规知识,提高识别虚假广告的手法 ?在识别各类广告信息时,不能仅仅停留在注意知觉的线索上,须做进一步的信息加工 第六节态度的测量 总加量表Likert Scale?利凯特 1932 等距离表Equal-appearing Interval Scale 塞斯通蔡夫 1929? ?语义分析量表Semantic Differential Scale 奥斯古特 1957 多极估量量表Multistage Evaluation? Scale二维评价量表马谋超曹志强 80年代初 第七章广告理性诉求的需要基础 第一节广告的理性诉求于“独特卖点建议” ?广告的理性诉求:基于商品的功能和特性的一种诉求。(名词解释)

伯川德模型

伯川德模型(Bertrand competition)描述了一种竞争格局,即生产同质产品的寡头厂商可能并不总是以产量做为决策变量进行竞争,也可以以价格做为决策变量的竞争方式。 伯川德模型的结论十分简明,即均衡的结果将是价格等于边际成本。这一结论同完全竞争条件下的结果是一致的,而大大不同于古诺模型。伯川德模型的核心在于不同厂商之间产品是完全替代的,因此哪位寡头的定价更低,则哪位寡头将赢得整个市场,而定价较高者则完全不能得到任何收益,从而亏损。这种“赢家通吃”的市场竞争格局导致寡头之间竞相降价,直至价格等于边际成本——继续的降价行为意味着亏损。 伯特兰德模型是由法国经济学家约瑟夫·伯特兰德(Joseph Bertrand)于1883年建立的。古诺模型和斯塔克尔伯格模型都是把厂商的产量作为竞争手段,是一种产量竞争模型,而伯特兰德模型是价格竞争模型,伯特兰德模型的假设为: (1)各寡头厂商通过选择价格进行竞争; (2)各寡头厂商生产的产品是同质的; (3)寡头厂商之间也没有正式或非正式的串谋行为。 前提假定 伯特兰德模型假定,当企业制定其价格时,认为其他企业的价格不会因它的决策而改变,并且n个(为简化,取n=2)寡头企业的产品是完全替代品。A、B两个企业的价格分别为P1、P2 ,边际成本都等于C。 推导和分析 根据模型的假定,由于A、B两个企业的产品是完全替代品,所以消费者的选择就是价格较低的企业的产品;如果A、B的价格相等,则两个企业平分需求。于是,每一个企业的需求函数如图. 因此,两个企业会竞相削价以争取更多的顾客。当价格降到P1=P2=C 时,达到均衡,即伯特兰德均衡。 结论:只要有一个竞争对手存在,企业的行为就同在完全竞争的市场结构中一样,价格等于边际成本。

中国房地产价格与宏观经济波动_基于PVAR模型的研究

中国房地产价格与宏观经济波动 ——基于PVAR 模型的研究* 李 颖胡日东 *本文得到教育部科学技术研究重点项目(项目号:209148)、国家软科学研究计划(2008GXS5D130)和福建省数量经济学研究生教育创新基地的联合资助。 内容提要 房地产价格和宏观经济波动之间存 在密切的关系。本文基于我国1999—2008年31个省市的面板数据,利用PVAR 模型对我国房地产价格和宏观经济波动之间的关系进行了实证分析。结果表明,我国的房地产价格和GDP 之间存在着双向的互动关系,既相互拉动又相互牵制。通过本文的分析发现,房地产价格的波动受宏观经济的影响更显著一些,房地产价格受宏观经济支持,宏观经济的运行状况对房地产价格的涨跌起到了决定性作用。 关键词房地产价格 宏观经济波动 面板向 量自回归模型 一、引言 由美国次贷危机引发的国际金融危机,使世界金融体系乃至整个经济遭受自大萧条以来最严重的创伤。金德尔伯格(2000)的研究表明,从17世纪至20世纪90年代初期,全球范围内42次重要的经济与金融危机中有21次左右都与房价的暴涨与暴跌有关。房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性 行业,房价的大起大落势必会给国家的经济发展和社会发展带来冲击。近年来,我国房地产业得到了迅速发展,各个地区的房价不断攀上新高,其中北京、上海、杭州、深圳等大城市的房价上涨尤为迅速。至此,房价持续上涨已经成为全社会关注的热点,房地产价格的变化和宏观经济波动之间的关系也成为各界普遍关心的问题。 从国外的文献来看,大部分的经济学者对于房地产价格与宏观经济关系的实证研究,主要侧重于从均衡理论、收入假说等经济理论的角度出发。Demary (2009)利用结构向量自回归(Structural Vector Autoregressive,简称SVAR )模型研究了10个OECD 国家房地产价格与通货膨胀率、产出及利率的关系,指出货币冲击与产出冲击对房地产价格有影响,另一方面房地产价格冲击对宏观经济主要变量也有一定的作用。近年来我国经济学界对房地产行业的相关研究也日渐增多。梁云芳、高铁梅、贺书平(2006)利用协整分析和HP 滤波,计算出房地产均衡价格水平,通过房地产价格偏离均衡价格的波动状态,得出我国房地产市场价格的偏离只是受部分 地区影响的结论。从国内的文献来看,在大多数研究的模型中,经济增长均是外生变量,研究者没有建立经济增长和房价变化的互动模型,也没有指出经济增长引起房价变化的具体原因和传导路径。 有鉴于此,本文的不同之处在于采用面板数据向量自回归(PVAR )的计量方法,把所有变量均视作内生,真实反映出各变量之间的互动关系;同时面板VAR 的方法能够分解出各个冲击对变量的影响,从而得到排除其他因素干扰的影响因子,分析出我国宏观经济和房地产价格之间的“纯粹”关系。运用面板数据进行实证研究,不仅可以扩大样本量,而且可以增加自由度,减少自变量间多重共线性的影响。我国不同地区受宏观经济政策和住房制度改革的影响基本同步,运用我国各省市的数据分析,能在一定程度上揭示房地产价格与宏观经济

商品房价格预测

商品房价格预测 摘要 商品房价格一直是人们关注的焦点,其走势影响开发商的开发投资和营销决策,也影响到住房消费者的合理购房决策。同时,房价也是国家宏观调控的目标。我们根据市场状况和国家政策两方面因素分析商品房价格。 建立商品房价格预测模型: 1预测该市房地产发展状况,从市区人口及人均可支配收入分析人口增长和经济发展等各种市场合理因素。建立自由市场竞争的商品房价走势模型。国家宏观调控等因素的影响,建立一个联系国家政策和市场发展商品房价走势模型。 2收集哈尔滨市的自有房比例,房价,经济发展状况及城市化发展程度等各种数据。分别建立自由竞争式市场下的商品房价格模型和政府干预下的商品房价格模型。 关键字:价格预测回归分析灰度关联分析因子分析

作为国家经济支柱产业之一的房地产行业,之前还异常火爆,2008年却开始出现滑坡。 商品房价格出现波动,销售量出现明显下跌。房地产行业的基本状况进入2008年,由于受国家宏观调控政策等多方面因素的影响,房价不再大幅上涨,商品房的销售量出现明显下跌,商品房的成交价格也不再是一路攀升。因此根据市场状况和国家政策两方面因素解决以下两个问题: 1.根据某市已有2006年—2011年的数据建立房价预测模型,并用该模型预测2011年的房价 2. 收集哈尔滨市相关数据建立哈尔滨市房价预测模型。预测2016 年哈尔滨商品房价格。

针对问题1:根据某市已有2006年—2011年的市区人口,人均可支配收入,自有房比例和以往房价等相关数据拟合成4条价格预测曲线。市区人口和人均可支配收入与房价成正相关。自有房比例与房价成正负关比例。通过回归分析,灰度关联分析,因子分析的方法建立商品房价格预测模型 针对问题2:我们建立了2个模型。 模型I:分析哈尔滨房地产发展状况,建立估值模型。哈尔滨市处于中国二线,并未出现严重的市场投机行为,市场没有出现较强的经济泡沫,经济发展和人口增长等各种市场合理因素是哈尔滨市商品房价格增长的主要动力,所以哈尔滨市城区商品房价格是合理的,商品房价格的波动属于正常的市场调整。 模型II;联系国家政策和市场发展,建立价格预测模型。哈尔滨市城区商品房合理的价格, 有中央政府和地方政府积极的救市政策的支持,哈尔滨商品房价格不可能下滑,基本保持稳定,局部地区会出现20%的上涨。我们可以根据哈尔滨房地产发展状况,和国家对房地产市场的态度可以依据现在市场的实际状况可以看出中央和地方政府的各种救市政策的成效,并进一步讨论政策的影响范围。借此模型,给商品房购买市民和政府机构提出建议建议,充分认识房地产市场,作为下一步经济活动的参考意见。

组织行为学离线作业

《组织行为学》课程作业 1、何为组织?你如何看待组织与其环境之间的关系? 答:组织是一种人们有目的地组合起来的社会单元,它由两个或多个个体组成,在一个相对连续的基础上运作,以实现一个共同的目标或一系列共同目标。 组织环境是组织赖以生存与发展的特定的客观物质基础和社会条件,存在于组织之外并对组织产生一定影响作用的外部事物与现象等要素。 人、财、地、组气环场候境 文化、法律、政策 90年代以来,组织行为学又出现哪些新的发展动向?2、20世纪 20答:世纪90年代的新发展:。第一,组织变革已成为全球化经济竞争中组织行为学研究的首要问题。第二,组织行为学强调对人力资源的系统开发 第三,组织行为学研究更加关注国家目标。第四,组织行为学研究除秉承强调生产率的传统之外,更加关注工作生活质量。 3、组织行为学的研究方法有哪些?每一种研究方法的优缺点有哪些?)观察法:是研究者凭借自己的感觉器官直接观察人们的行为,并通过对被观察者外在行为的描1答:述和分析去推测人们内在心理状态的研究方法。优点:研究者以组织成员的身份出现,可使被观察者避免伪装和做作,从而使观察到的资料较为可靠有效。缺点:一旦被观察者知道是在观察他们的行为,会使他们感到不自在,从而影响取得的资料的真实性。优点:是指根据事先拟定的一系列问题,)2调查法:针对某些相关因素,收集资料并加以分析的方法。能同事进行群体调查,快速手机大量资料。缺点:调查法不适用于针对具体行为,而且对涉及态度问题的回答未必完全真实。

3)测量法:研究中通过标准化的心理测试量表或精密的测量仪器来测量被试有关心理和行为的研究方法被称为测试法。优点:简便易行,能直观的以数量化的形式表明团体的内部结构和人际间的吸引和拒斥关系。缺点:其信度和效度较低,难以查明人际吸引或拒斥的原因。在测量前必须选择合适的信度和效度的合理范围。 4)个案法:是以某一典型个体、群体或单位为研究对象,进行深入、具体的研究,从中找出规律性的东西,再推而广之。优点:针对性强,对于解决组织中的某些具体问题很有帮助。缺点:由于它是描述说明实况,变量很多,解决问题的方法也各种各样,很难证明答案的正确与否。所以研究结果的信度、效度和普遍性自然较差,其结论不宜随意推广。 5)实验法:是指在严格控制的环境条件下研究变量间相互关系的方法。优点是严格控制条件,可以避免其它因素的干扰,其研究结果具有较强的说服力。缺点:实验室实验为达到精确性和可控性而牺牲了现实性和普遍性,再加上人工实验室脱离了活生生的组织环境,增加了人为因素,真实性较差,因此,研究者对实验室实验结果的推广和应用持慎重态度。 4、试论述组织行为学中的人性假设及其相应的管理方式。 、简述动机冲突的四种类型。5. 答:动机冲突由个体内部需要之间以及需要与客观外界之间的矛盾所致。米勒和霍夫兰德归纳四种冲突情境: (1)双趋冲突:个体具有分别追求两个目标的东极,但又只能选择其一。(2)双避冲突:个体具有分别躲避两个目标的两个动机,但又只能躲避其一。(3)趋避冲突:个体面对同一目标,同时产生接近和回避两种动机的冲突情景。(4)多重趋避冲突:个体面临两个或两个以上的趋避冲突的情景。

房地产价格数学模型的建立与应用

龙源期刊网 https://www.sodocs.net/doc/c77712406.html, 房地产价格数学模型的建立与应用 作者:周建明巨泽旺姚冬梅 来源:《中小企业管理与科技·下旬》2010年第11期 摘要:本文运用截面法和多元线性回归模型对2009年8月到12月济南二手房交易市场的样本数据作了深入的定量分析,对商品住宅价格的特征因素和区域因素进行了论证,据此构建了不同条件下住宅价格与其影响因素间的函数关系模型,运用该模型对济南商品住宅价格进行了分 析和预测。 关键词:住宅价格特征因素区域因素多元线性回归分析 房地产价格的变化包含两个方面:一是从时间序列角度来分析商品住宅价格波动因素的影响;二是从截面角度即在同一时间段内,一个国家或地区人口、经济水平、政策等因素都相同的情况下,不同的商品住宅拥有的属性是不同的,这也是商品住宅购买者所需要考虑的因素,在此笔者从截面角度来分析影响商品住宅的因素及其作用。 1 商品住宅的属性特征及变量 与其他商品相比,住宅作为商品具有结构复杂,地理位置固定,缺乏供给弹性,区位或地段导致价格差异较为明显,所需资金密集,购买频率低等属性。本文商品住宅特征价格模型以一套商品住宅的总价(万元)及房价对数(lnp)为被解释变量,住宅所在楼层的层数、住宅所在楼的总楼层数及住宅的建筑面积(平方米)、卧室房间、客厅、卫生间数目及住宅是否有阳台、房龄、朝向、装修、暖气和住宅所在的区域为解释变量。 2 样本采集说明 为了更好反映商品住宅的特征属性对价格的影响,样本的采集应在同一个住宅市场上。本 文采用济南商品住宅二手房交易市场2009年8月-12月的40个有效样本,数据信息包括济南不同区域的住宅房产的价格及其特征变量。 3 商品住宅特征价格模型的变量选定及统计特征 通过汇总2009年8月-12月济南商品住宅二手房交易市场截面数据资料,得到济南住宅市 场相应特征变量的样本统计值,如表1所示: 4 计量模型的建立

房地产需求预测模型

青岛高校信息有限公司 房地产需求预测数学模型设计 2017年1月12日

目录 1 房地产需求影响因素 (2) 2 模型建立 (2) 2.1 逐步回归分析 (2) 2.2 自回归移动平均算法 (3)

1 房地产需求影响因素 房地产种类很多,本文以商品住房为例,预测房地产需求。影响房地产需求的因素有很多,主要影响因素包括: 1、区域人口总数。区域住房总面积一定,人口总数越多,房产需求越大; 2、人均可支配收入。人均可支配收入体现居民的实际购买力,依此体现居 民购买住房的可能性; 3、区域生产总值。国民经济发展水平直接影响各行业的发展,经济水平的 提高必然带动房地产业自身的发展和其他行业对房地产的需求; 4、房地产价格。购房人群对房地产价格敏感,房地产价格是影响房地产需 求的主导因素之一; 5、贷款利率。银行贷款利率上调意味着购房成本增加,进而影响房地产需 求; 6、通货膨胀率。房地产是一种具有保值增值的可投资产品,通货膨胀率高 时,购房成为投资者规避通货膨胀风险的一种手段,影响房地产需求。 2 模型建立 建立房地产需求预测数学模型,预测模型可以采用逐步回归分析算法和时间序列分析的自回归移动平均法。 2.1 逐步回归分析 在第一节的因素分析中,各因素之间有可能存在一定的相关关系,当两个因素之间有一定相关关系时,可以解释为这两个因素反映房地产需求的信息有一定的重叠。 多重共线性检验可以将重复的或相关关系较强的变量删除,得到可能少的两两不相关的变量,而且这些变量在反映房地产需求信息方面尽可能保持原有的信息。 第一节的六个因素为影响房地产需求的六个变量,记为X1,X2,?,X6,使用其中一个变量,分别对另外五个变量做线性回归,若相关系数大于0.8,则存在较严重的多重共线性,剔除该变量,直到消除多重共线性,使用最小二乘估计

广告心理学重点

自学考试广告心理学”全书重点(下) 第四节说服的信息传播模型与广告说服 说服的传播模型_ -'1959年霍夫兰德和詹尼斯提岀了一种基于信息传播过程的说服或态度改变的模型。 说服模型的每个环节,都表明了所关联的重要因素 :传递者或信息源涉及的问题是,它是否从自己所维护的看法中得到个人的好处。客观性或无私心成为可信的基本条 件。 :意见传播,也就是进行说服。主要取决于信息的本身,但传播方式方法对说服效果亦有影响 :接受者是被说服的对象。中心问题是信念和人格(人性) 情境因素对说服过程的影响主要涉及警告与分心: 广告的说服_ '广告成为诱因的因素: 广告信息本身与消费者的潜在需要有关: 广告信息源有较高的可信度- -广告给消费者以积极的情感体验 激化广告气氛或情境- 如何增强广告信息的可信度 :突岀广告产品的特点,也不回避次要特性的不足,即宣传的客观性 实际表演或操作4 科学鉴定的结果和专家学者的评价: -消费者的现身说法 失实广告的修正作用_ 第五节误导性广告的分析与对策 误导性广告的分析_ '误导性广告:误导是一种心理效应。它借助与文字、图案等知觉线索,让人对特定对象产生错误的理解。利用误导, 是消费者对产品产生不切实际的期望,造成了负面社会效应,这种广告就是误导性广告。(名词解释) '引起误导的因素: 从误导的词语来看,他们的语义往往带有多义性或模糊性- 某些误导性传播跟境联效应有关: -误导引发的错误知觉可能涉及主体的期待心理。 克服误导性广告的对策 _ 健全有关法规,加强执法力度■' 大众应努力学习有关法律法规知识,提高识别虚假广告的手法 ,在识别各类广告信息时,不能仅仅停留在注意知觉的线索上,须做进一步的信息加工 第六节态度的测量 总加量表Likert Scale _利凯特1932 等距离表Equal-appearing Interval Scale 塞斯通蔡夫1929 _ _语义分析量表Semantic Differential Scale 奥斯古特1957 多极估量量表Multistage Evaluation _Scale二维评价量表马谋超曹志强80年代初 第七章广告理性诉求的需要基础 第一节广告的理性诉求于“独特卖点建议”

供求关系对房地产价格的影响分析

供求关系对房地产价格的影响分析 摘要 随着我国经济的快速发展,房地产业对国民经济的基础作用、先导作用和支柱作用日益突出,商品房作为房地产中最主要的组成部分,其发展、变化和运行情况直接影响整个房地产行业的发展,进而影响着国民经济的运行和国民的生活质量。近几年来,我国大部分大中城市的房地产价格达到了相当的高位,并且呈现出持续上涨之势,严重超过了我国绝大多数国民的心理承受能力和实际购买力,对此,我国的房地产价格亟需进行调控和抑制,以稳定房地产市场。房地产价格持续快速上涨的主要原因是商品房的供需失衡,因此,本论文选择商品房的供给与需求为研究对象,再根据一般供求定理,利用计量经济学知识和EViews运行软件,通过从中国统计局收集到的样本数据,引入房地产价格与商品房供给,房地产价格与商品房需求的关系模型,并通过经济学检验、变量的拟合优度、回归方程的显着性和异方差性检验等方法来验证模型的正确性。根据房地产价格与商品房供给和需求模型的研究分析结果,结合目前我国房地产市场的发展现状和存在的问题,为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出几点合理的政策性建议。 关键词房地产价格;供需失衡;模型分析;政策性建议

The Analysis on the Impact of Supply and Demand on Real Estate Price Abstract With China's rapid economic development, the role of the real estate industry on the basis of the national economy, the leading role and pillar increasingly prominent role in commercial real estate as the most important component of its development, change, and directly affect the operation of the entire real estate industry, thereby affecting the operation of the national economy and the people's quality of life. In recent years, most of our cities real estate prices reached a fairly high level, and showing a rising trend, the vast majority of our citizens seriously than mental capacity and the actual purchasing power, which, China's real estate prices urgent need for regulation and suppression, to stabilize the real estate market. Real estate prices continued to rise rapidly mainly due to real estate supply and demand imbalance, therefore, this paper choose housing supply and demand as the research object, according to the general supply and demand theory, knowledge and use of econometric software EViews runs through the collection from the Chinese Bureau of Statistics to sample data, the introduction of real estate prices and housing supply, housing prices and housing demand relationship model, and through econometric testing, goodness of fit variables, the significance of the regression equation and heteroscedasticity tests and other methods to validate the model correctness. According to real estate prices and the housing supply and demand model of analysis results, combined with the current development status of China's real estate market and problems for China to curb housing prices continued to rise, stabilize the real estate market to make a few sensible policy recommendations. Keywords Real estate prices;Supply and demand imbalance;Model analysis;Policy recommendations.

态度转变

态度转变 态度转变是个体形成一定态度后,由于接受某种信息或意见而引起变化。态度转变过程就是说服的过程。 一、态度转变模型 美国学者霍夫兰德等人提出一个态度转变模型: (一)传递者 1.信息的传递者其威信、与接受者的相似性都会影响他提出的信息的说服效果。威信越高,与接受者的相似性越大,说服的效果越好。 2.说服的意图如接受者认为传递者刻意影响他们则不易改变态度;但如果他们认为传递者没有操纵自己的意图,心理上没有阻抗,对信息的接受较好,易于转变态度。 3.说服者的吸引力接受者对高吸引力的传递者有较高的认同,因而容易接受他的说服。 (二)沟通信息 1.信息差异任何态度转变都是在沟通信息与接受者原有态度存在差异的情况下发生的。如果传递者的威信较高,这种差异越大,引发的态度转变就越大;如传递者威信低,这种差异适中,引发的态度改变也较大。 2.畏惧它与态度转变的关系不是线性关系。在大多数情况下,畏惧的唤起能增强说服效果。但是,如果畏惧太强烈,引起接受者心理防御以至否定畏惧本身,结果却只能是态度转变较少。研究发现,中等强度的畏惧信息能达到较好的说服效果。 3.信息倾向性对一般公众,单一倾向信息说服效果较好;对文化水平高的信息接受者,提供正反两方面的信息,说服效果较好。 (三)接受者 1.原有的态度与信念已经内化了的态度作为接受者信念的一部分,难于改变;已成为既定事实的态度,即说服者根据直接经验形成的态度不易改变。 2.接受者的人格因素依赖性较强的接受者信服权威,比较容易接受说服;自尊较高、自我评价较高的接受者不易改变态度。社会赞许动机的强弱也是影响态度转变的闲素,高社会赞许动机的接受者易受他人及公众影响,易于接受说服。 3.个体在面临改变态度的压力时,其逆反心理、心理惯性等心理倾向会使其拒绝他人的影响,从而影响态度转变。 (四)情境 态度转变是在一定背景下进行的,以下情境因素会影响态度转变。 1.预先警告它有双重作用。如接受者原有态度不够坚定,预先警告可促使其态度改变;但预告也可能有抵制说服的作用,例如,预告与接受者的利益有关时往往使其抵制态度转变。 2.分心它的影响也是复杂的:如果分心使接受者分散了对沟通信息的注意,将会减弱他对说服者的防御和阻抗,从而促进态度转变;如果分心干扰了说服过程本身,使接受者得不到沟通信息则会削弱说服效果。 3.重复沟通信息重复频率与说服效果呈倒U型曲线关系,即中等频率的重复,效果较好;重复频率过低或过高,说服的效果均不好。 二、态度转变理论 (一)海德的平衡理论 这个理论重视人与人之间的相互影响在态度转变中的作用。海德认为,在人们的态度系统中存在某些情感因素之间或评价因素之间趋于一致的压力,即如果出现不平衡,则向平衡转化。海德指出,人们在改变态度时,往往遵循“费力最小原则”,即个体尽可能少地改变情感因素而维持态度平衡。 (二)认知失调论 费斯廷格认为,态度改变是为了维持态度三因素的一致。如果两种认知不一致,就会造成认知失调;如果失调认知的成分多于协调认知的成分,则会引起更大的失调;认知失调给个人造成心理压力使之处于不愉快的紧张状态。此时,个体就会产生清除失调、缓解紧张的动机,通过改变态度的某些认知成分,达到认知协调的平衡状态;费斯廷格认为,认知失调町能有四种原因:逻辑的矛盾、文化价值冲突、观念的矛盾以及新旧经验相悖。 消除、减少认知失调的途径: 1.改变或否定失调的认知因素的一方,使二个认知因素协调。 2.引起或增加新的认知因素以改变原有的不协调关系。

房地产价格影响因素分析研究论文(共5篇)

房地产价格影响因素分析研究论文(共5篇) 第1篇:我国房地产价格的影响因素分析 自1998年实施城镇住房制度改革以来,我国房地产市场取得突飞猛进的发展,房地产业在我国国民经济中占有举足轻重的地位,2016年房地产开发投资更是高达100847亿元,对GDP增长贡献率提升至78%。这些对于提高人民生活水平、改善人民居住条件,推动城市化进程起到了极大地推动作用。然而,房地产市场在促进经济发展的同时,也带来了诸多问题:高昂房价超出居民消费水平,“房奴”成为一大社会现象;房地产空置率迅速增长;房地产投资过度;一些城市房地产结构矛盾突出;高价房产易加大贫富差距等。房价的过快上涨既波及社会的稳定又危害国民经济的健康发展,成为我国公众关注的焦点。因此,研究影响房地产价格的因素并分析这些因素的影响程度,对于稳定我国房地产价格具有重要的意义。 一、理论模型 由于传统的结构性模型不能明确给出变量之间的动态关系,而且

当变量为非平稳时,会带来严重的伪回归问题。因此,本文采用向量自回归模型对我国房地产价格的影响因素进行分析。VAR模型是1980年由西姆斯最先提出,基于数据的统计性质,把系统中的每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型,从而将单变量自回归模型推广到多元时间序列变量组成的向量自回归模型;VAR模型作为一种非结构性的模型,主要用于预测和分析随机扰动对系统的动态冲击,冲击的大小、正负及持续的时间。VAR理论模型如下: Yt=A1Yt|1+…+ApYt|p+BXt+εt 其中,Yt为k维内生变量向量,Xt是d维外生变量向量,矩阵A1,…,Ap为要被估计的系数矩阵,t为样本个数,P为滞后阶数,ε为k维冲击向量。 在VAR模型中,将房地产价格(P)作为被解释变量,将国内生产总值(GDP)、货币供应量(M2)、存款基准利率(BDR)、贷款基准利率(LOAN)、城镇居民可支配收入(INC)、居民消费价格指数(CPI)和商品房销售面积(SA)作为解释变量。

伯特兰德(Bertrand)价格竞争模型教学内容

伯特兰德(Bertrand )价格竞争模型 伯特兰德模型是由法国经济学家约瑟夫?伯特兰德(Joseph Bertrand于1883 年提出的一个竞争模型。它是分析寡头垄断市场上企业价格竞争的模型,这与古诺竞争模型是不同的。 古诺模型是把产量作为企业决策的变量,是一种产量竞争模型。实际上,在企业的实际竞争过程中,定价是企业决策更基本的战略,每个企业所面临的消费者需求的大小往往取决于其定价。特别是当市场上企业的数量较少时,企业在定价策略上的差异对企业产品需求的影响更为明显。因此,伯特兰德模型对于研究 寡头垄断企业的价格竞争行为的特征及其影响具有重要作用。 一、生产同质产品的伯特兰德竞争模型 假定市场上只有两家企业:企业1和企业2,双方同时定价,它们生产的产品完全相同(即同质),寡头企业的成本函数也完全相同:生产的边际成本等于单位成本c,且假设不存在固定成本。市场需求函数D P是线性函数,相互之间没有任何正式的或非正式的串谋行为。 由于两个寡头垄断企业生产的产品同质,因而具有完全的替代性,所以两个企业中定价低者将获得所有需求,而定价高者将失去整个市场;如果两个企业定价相同,则他们将平分市场。 即若有企业1、企业2两企业,若企业1的定价R低于企业2的定价P2, 则企业1获得的需求D(R)将是整个市场的需求,而企业2的市场需求则为零;若双方定价相同,R = P2=P,则双方将平分市场,都将获得相当于整个市场需求量的一半,即-D P o 2 在上述情况下,两个企业中每一个企业的最优定价战略取决于其对另一家企业定价的推测。 (1)假设企业1预计企业2的定价将高于垄断价格,那么企业1的最优战略是按照垄断水平定价,此时它将获得所有的需求和垄断利润 (即可能的最大利润)o (2)假如企业1预计企业2的定价低于垄断水平,但高于边际成本,那么企业

基于灰色模型的房地产价格分析

基于灰色模型的房地产价格分析 摘要 本文以重庆市为例,考察房地产价格变化关系。首先要确定影响房地产价格变化的主要因素,然后建立房地产价格变化与各主要影响因素间的定量关系,接着着重研究住房保障规模变化对房地产价格的影响,并对房地产价格变化趋势进行合理的短期预测,最后针对上述结果,为稳定房地产价格提出相应的调控措施。 在第一问中,要求确定房地产价格的主要影响因素。首先通过查找相关资料我们先确定影响房地产价格的可能影响因素及其相关统计数据。然后通过建立灰色关联度分析模型,判断各可能影响因素与房地产价格之间的关联程度。最后通过分析比较各因素与房地产价格的关联程度,从中找出影响房地产价格的主要因素,分别是土地交易价格、建筑材料价格、经济适用房面积、城镇化率、人均可支配收入。 在第二问中,要求找出房地产价格与各主要因素之间的数学模型。首先我们选取问题一结论中的五个主要因素,以表1中各主要因素所对应年份的统计数据为分析对象,建立灰色(0,)G M N 模型。然后根据灰色(0,)G M N 模型的分析方法 得到(),G M 0N 估计式为()(1)(1)123()()()1.4968-0.282-0.5919-0.4894?1x k =x k x k (1) (1) (1) 456()+()()2.4368-0.0979x k x k x k ,代入相关年份的序号即可计算得到模拟序 列。最后利用后验差检验法将计算得到的预测值与原始值进行比较验证,通过验证后即可利用上述模型关系式进行预测。 在第三问中,要求利用上述模型考察未来三年保障房建设力度变化时,房地产价格的变化趋势。首先由于数据缺失,我们需要分别对除房地产价格及保障房建设力度以外的4个因素建立灰色G M (1,1,)模型,对未来三年这4个因素的统计值进行预测,将房价的多因变量转化成一个因变量:保障房力度。然后利用模型二得到的估计式,建立房地产价格与保障房建设力度之间的线性关系。最后分析两者之间的定量关系,得到在不同保障房建设力度下,预测房价的变化趋势,并且得出结论:为了稳定房价,要保证保障房的建设面积每年比上一年翻一番。 在第四问中,要求根据所建立的模型及预测结果,对房地产价格问题提出建议。根据上述模型,从影响房价的各主要因素出发,对稳定房价提出如下建议: (一)进一步完善土地价格管理。 (二)对房地产市场要控制总量,调整供给结构。 (三)提高人均收入水平,扩大就业,解决住房难问题。 (四)大力发展经济适用房和廉租房 针对建议(四),根据模型三的结论,在保证保障房正常完工、完全保质保量销售的前提下,保障房的建设面积需要每年比上一年翻一番。 关键词:房地产价格 保障房 关联度 灰色(0,)G M N 模型

霍夫兰德的信息理论

霍夫兰德的信息理论 温远远 关键词信息传递态度说服研究 摘要主要是阐述霍夫兰德信息理论,信息传递对受众态度的改变以及说服对受众态度变化。 霍夫兰德信息理论的内容 1信息传递对态度的影响 在信息传递过程中,影响态度变化的因素有:发信者提供信息的可信度、信息的内容结构、收信者的特点、收信者参与传递活动等。 1.1可信度对态度的影响 可信度指:一个传播信源被接受者认为是值得相信和能够胜任的程度。霍夫兰和他的同事认为:信源可信度的效果在传播的时候最大,但是随着时间的推移而退化。这个所谓的潜伏效果大概可以由这样的事实来解释,即个人具有随着时间的推移容易忘记低可信度的信源之不值得信任的倾向。他们记住的是信息,而不是值得怀疑的信源。同时,霍夫兰等人提出信度高的比信度低更能引起态度的变化。他们做了这样一个实验:用生物医学杂志和大众月刊杂志向被试着宣传抗阻剂的效用,然后测定被试者在接受宣传之后的态度变化。在实验之前,先对俩种杂志提供的消息信度进行测定,有81%到95%的被试者对前一种杂志提供的消息评价为可信的,有1%到2%的被试对后一种杂志提供的消息评价为可信。在被试接受宣传之后发现,前一种场合有23%的被试态度发生了改变,后一种场合只有6.6%的被试态度有改变。 1.2 信息传递结构对态度的影响 信息传递的结构有俩种:一种是只有一种意见的单一的传递另一种是包括反面意见在内的全面传递。他们将这俩种内容结构不同的信息传递录在磁带上,让被试听录音,然后测定被试的态度变化。实验结果发现了这样几种情况:被试的立场与信息传递的内容一致的时候,更多的是接受单一传递;在文化教育水平低的被试中,单一传递更有效;在文化教育水平高的被试中,全面传递更有效;全面传递的说服效果,即受到反宣传的影响,也还在起作用,就是说,全面传递的说服方式有抵制烦宣传的效果。 除此之外,霍夫兰等人还发现,当被试积极参与传递活动时,所得到的效果比单纯听广播要好。 2 霍夫兰的说服研究 霍夫兰的说服实验使传播研究朝着效果问题的研究方向发展,在此之后,就将说服的结果看作是对传播效果的分析。说服基本上相当于态度改变,霍夫兰对于态度改变的研究实质上是一种学习理论或强化理论(reinforcement theory)取向。他相信,态度是由学习得来的,并且态度的改变与学习同时进行。说服实验的一个重要部分涉及恐惧呼吁的使用。它以可怕的信息向受众进行呼吁。贾尼斯和费什巴赫发现,温和程度的恐惧呼吁更有说服力。当一个大众传播(信息)被指定来影响一个受众采纳特殊的方式和手段以避免威胁的时候,作为与温和恐惧呼吁相对的强烈的恐惧呼吁的使用增加了这种可能性,即受众将被置于一种情感紧张的状态中,这一紧张的状态不能完全被复述传播中所包括的那些安慰性建议所消除。当恐惧被强烈地唤起而不能完全由包含在大众传播中的安慰所消除时,受众将受到激发而忽略这种危险的重要性,或使其重要性减到最小。如果使用过强的呼吁,那么恐惧呼吁的使用就可能相当于玩火。但是恐惧信息可以抓住受众的注意力,而且如果使用了温和的恐惧呼吁,那么在引起态度变化方面它们就不会产生相反效果了。

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