搜档网
当前位置:搜档网 › 房地产项目标准工序及工期(最全)

房地产项目标准工序及工期(最全)

房地产项目标准工序及工期(最全)
房地产项目标准工序及工期(最全)

完全搞懂一个房地产项目的开发流程,弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。今天分享一下:万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准,看完之后,就算您不是从事房地产行业的人,看了标准工序与工期,您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......

第一部分:龙湖标准工序与工期

一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期

1、龙湖投资决策

本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点

2、土地购买

本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。

3、交地

本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。

4、取得设计条件

本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。

二、报建阶段标准工序及工期

重点提示:

增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划,但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见,编制计划时须充分考虑。

1、方案报建

本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。

2、初步设计方案报建

本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。

初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。

3、施工图报建

本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。

施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。

三、建筑设计阶段标准工序及工期

1、开发预案阶段

2、概念设计

3、方案设计

4、地质勘查设计

5、初步设计

6、施工图设计

7、精装图设计

8、导视系统设计

房地产企业项目开发基准及标准工期(模板)

房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 目录 一、项目开发周期基准的建立与应用 (2) 1.建立初步的基准 (2) 2.持续改进及应用 (2) 3.周期基准计算的起始点 (2) 二、前期定位与设计周期基准 (2) 1.住宅设计周期表 (2) 2.商业设计周期 (3) 三、典型物业工程施工周期基准 (4) 1.住宅类物业 (4) 1)住宅类物业施工周期基准的编制说明: (4) 2)物业类型:别墅(4层叠拼或3层联排) (5) 3)物业类型:多层(6层+1层地下室) (5) 4)物业类型:小高层(11层+1层地下室) (5) 5)物业类型:中高层(18层+1层地下室) (6) 6)物业类型:高层(24层+1层地下室) (6) 7)物业类型:高层(33层+1层地下室) (7) 8)物业类型:高层(33层【2层裙房+转换层】+1层地下室) (7) 2.“城市综合体”施工周期基准 (8) 1)“城市综合体”施工周期基准的编制说明: (8) 2)物业类型: (8) 大型商场(地上6层+地下3层,建筑面积10~15万m2 ) 3)物业类型: (9) 写字楼(地上30层+地下3层,建筑面积5~10万m2) 4)物业类型: (9) 酒店(地上40层+地下3层,建筑面积7~10万m2)

房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 一、项目开发周期基准的建立与应用 1.建立初步的基准 制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准,原则上为周期上限。 2.持续改进及应用 1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估; 2)总结、推广与更新: 总结优秀项目运作经验,向其它项目进行推广,丰富新的基准,对原有基准进行更新调整。 3.周期基准计算的起始点 1)周期基准计算起点:自拿地时间开始计算; 2)拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别 项目(如:旧城改造项目)需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。 二、前期定位与设计周期基准 1.住宅设计周期表

建筑工期计算标准

工期计算标准 一、工程合同工期计算标准 单体工程(日历天)= N×25-10×(N-8)+K1+K2+K3 计算说明: 1、工期均以日历天计算,节假日、农忙季节、常年正常气候因素均已综合考虑在内,除符合调整参数进行调整外,不再做其他任何调整; 2、N——自然结构层数 当屋面电梯机房、水箱间、设备间面积之和大于建筑物标准层单层面积的50%以上时,合并增加1层计算; 3、调整参数K X K1——基础调整值,适用于条形基础、独立基础、满江红基础(含筏板基础,箱形基础按普通地下室标准计算),按以下标准计入:首层建筑面积(S首):S首≤500平方米,取值30天; 首层建筑面积(S首):500平方米<S首≤1000平方米,取值45天; 首层建筑面积(S首):S首>1000平方米,取值60天; 基础调整值均已包含放线、土方开挖等,未含桩基施工及检测。 K2——地下室调整值,适用于单层、多层普通地下室和人防地下室,单体建筑设计无地下室时取值为零,有则按以下标准计入:

单层地下室按地下室建筑面积(S地)做如下调整: S地≤500平方米,普通地下室取值60天,人防地下室取值75天; 500平方米<S地≤3000平方米,普通地下室取值75天,人防地下室取值90天; 3000平方米<S地≤10000平方米,普通地下室取值90天,人防地下室取值105天; 10000平方米<S地,普通地下室取值105天,人防地下室取值120天; 双层及双层以上地下室以底层建筑面积(S地底层)做如下调整:S地底层≤500平方米,普通地下室取值90天,人防地下室取值105天;双层以上每增加一层,在对应标准基础上,按每增加一层增加30天调整; 500平方米<S地底层≤3000平方米,普通地下室取值105天,人防地下室取值120天;双层以上每增加一层,在对应标准基础上,按每增加一层增加30天调整; 3000平方米<S地底层≤10000平方米,普通地下室取值120天,人防地下室取值135天;双层以上每增加一层,在对应标准基础上,按每增加一层增加30天调整; 10000平方米<S地底层,普通地下室取值135天,人防地下室取值150天;双层以上每增加一层,在对应标准基础上,按每增加一层增加30天调整;

房地产项目月报模板

. ____公司_______项目管理月报(200___年___月) 第一部分摘要 一、基本信息 二、销售报表 三、计划执行 四、总体资源 第二部分营销月报 一、上月销售总结 二、本月工作计划 第三部分项目月报 一、进度管理 二、质量管理 三、现场管理 四、项目动态

]] 文档Word . 第一部分摘要

注:项目启动时间:土地合同签定后付地价款累计超过500万,合作项目累计超过2000万的时间 05年经营计划:填写的为05年的初始计划,必须经过一线公司总经理确认 总建筑面积:包括不计容积率的建筑面积 单位名称(设计公司/总包单位/销售代理):设计包括建筑、景观、室内 工作内容/标段:该公司在本项目中工作的内容和范围;设计包括建筑、景观、室内各专业以及概念、规划等各阶段和各分期分区 总图:要求总平面的分期分区明确,与月报中“计划执行”中所描述的分期分区一致 文档Word . 三、总体资源XX项目本月资源变化表竣工面积约面积签新开工图工面积上市存量施完成期名称分(万)米平米(万(万平米)平米)(万平米))(万平x 期 y期 z期 为本月内完成施工图的建筑面积;注:完成施工图为本月内主体开工的建筑面积;开工面积 为本月内取得预售证的建筑面积;新上市存量 签约面积为本月内签定销售合同的建筑面积;竣工面积为本月内竣工的建筑面积。 0。填写本页与下页表格,表格内无数据处必须填写

四、项目节点计划 [返回目录] 第二部分营销月报 一、上月销售总结 1.销售小结 1.1计划完成情况 月度计划完成情况 签约面积认购面积认购金额签约均价签约金额套数(大定面积)(大定金额)(同财务口径) X月计划 X月完成X% X% X% 文档Word . 年度计划完成情况

2021年万科工期计算及控制标准

【万科研发】万科集团工期计算及控制标准(绝密数据、稍后删除) 欧阳光明(2021.03.07) 2014-04-11转载请注明来自〉房地产经理人联盟 第一部分.万科华南区域工期计算标准 1.基本计算数据 2.合理工期计算 计算示例,条件是: 考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工

3.住宅工程合理工期横道图 4.标准预售期 上面图表附加说明: 1)浅基础按天然地基考虑,未考虑人工地基的处理时间; 2)表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间; 3)表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场,则增加15天工期; 4)场地及土方:表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作,多层需要15-30天左右,高层需要45-60天左右; 5)山地建筑等特殊地形地貌,要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度,酌情考虑增加工期10%- 30%;

6)地下室:每增加一层地下室增加工期15天; 7)裙楼:每增加一层裙楼增加工期15天; 8)转换层:带转换层需增加工期15-20天; 9)表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算;10)斜屋面:表中数据均未考虑有斜屋面,如有斜屋面需增加12天工期;11)节假日:跨春节增加15天工期; 12)气候:跨雨季增加10天工期。" 第二部分.万科华东区域工期计算标准 1、以上工期结合上海公司近2年经验,按10万平米标段或分期模拟编制。

2、多层按砖混结构考虑,如非砖混结构,主体工期应适当可缩短。 3、如中间碰到春节,可加20天工期;如中间碰到黄霉季节,可加8天工期;以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。 4、清水混凝土每层结构施工周期为15天,如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。 5、单体竣工条件:建筑单体中总包合同内所有实物量完成,并经过监理、建设单位验收合格。 6、具备交付条件:住宅配套竣工: ①、水、电表全部安装完毕,煤气连接管镶接完毕,道路、绿化及路灯竣工; ②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明; ③、雨、污水永久排放证明;

房地产开发项目管理的含义

一、房地产开发项目管理的内涵与意义 (一)房地产开发项目管理的含义 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的,以项目经理负责制为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲,房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标,以及项目的内外部功能要求;约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外,房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门,近百个单位,以及最终用户消费者的相互制约和相互影响,因此,房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程,必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系,来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 (二)房地产开发项目管理的意义 房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。 1.房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理,能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说,通过使用一个动态计划管理,将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道,项目有序地达到预期总目标。 2.房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行,以及根据有关法律法规,建立各种规章制度,形成一个高效率的组织保障体系,使项目的各项目标得以最终实现。 3.房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境,保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间,以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公

房地产公司项目开发进度计划编制指引模版

项目开发进度计划编制指引 (试行) 一、目的 1、提高各项目编制计划的合理性、全面性及可实施性,确保各项目能顺利完成公司下达的任务指标。 2、作为各项目编制进度计划的依据。 二、项目开发进度计划编制流程 项目开发节点计划→项目开发总进度计划→施工进度计划→招标采购计划 →B级节点清单 三、项目开发节点计划 《项目开发节点计划》经公司总经理批准后将上报集团投资管理中心备案,并接受集团投资管理中心的监督,是各项目开发的纲领性文件。 项目规划方案经集团批准且获得政府审批后14 天内,公司明确项目分期开发方案,由计划品质部编制《项目开发节点计划》。《项目开发节点计划》包括以下节点时间:施工图设计完成时间、施工许可证获取时间、开工时间、样板区开放时间、预售证获取时间、开盘时间、竣工备案时间、交楼时间。 四、项目开发总进度计划 项目总体计划为项目从启动至竣工交付的控制计划,包括项目前期、开发报建、技术出图、预算招标、工程施工、竣工验收、项目整改及交付等。 项目开发总体进度计划以项目开发节点计划为依据,指导整个项目开发主要环节。 项目开发总体计划由项目部编制、各相关部门讨论、会签,计划品质部备案。 项目开发总体计划模板按附件1 五、B级节点清单 B级节点清单是根据项目开发的需要,由项目部把《项目开发总进度计划》中比较重要的里程碑工作和涉及部门之间交接的工作提取出来,形成《项目开发

B级节点清单》,包括开发部工作节点、技术部工作节点、预算部工作节点及工程部工作节点。各项目可根据项目实际情况,调整清单内现有的项次。 经项目开发各相关部门协商一致、签字确认、总经理签发。 B级节点清单是公司监控各项目开发进度的重点, B级节点清单详见附表2。 六、施工进度计划 工程部在收到《项目开发节点计划》后15日内,由项目经理组织项目专业工程师根据现场实际情况及公司对施工计划的要求编制《项目施工进度计划》。施工进度计划控制现场施工的每工序及施工部位的具体时间。 1、工期计算 总工期为项目土方开挖至整个项目完成交付的时间,包括土方施工、土建施工、市政施工、园林景观施工、后期的验收备案时间及整改交付时间。根据集团要求,新开项目第一批次从开挖土至竣工验收时间应符合如下要求,整个项目工期应在第一批次工期基础上,通过工期调整来推定后续批次开工及完工时间。

房地产项目入市前操作计划表——【房地产 营销策划精品】

旗开得胜房地产项目入市前操作计划表-计划表项目入市前操作计划表 一、工程进度:扩初完成 工作内容:1、销售文件列示及入市前的准备 2、整体营销报告 3、整体广告计划、媒介组合方案 4、工地形象包装 5、现场营销中心的装修 6、小区配套、建材、交付标准的定位 7、物业管理的定位 8、环艺小品的方案细划 项目入市前操作计划表 一、工程进度:扩初完成 工作内容:1、销售文件列示及入市前的准备 2、整体营销报告 3、整体广告计划、媒介组合方案 4、工地形象包装 5、现场营销中心的装修 6、小区配套、建材、交付标准的定位 7、物业管理的定位 8、环艺小品的方案细划 1

旗开得胜 9、样板房 工作深度:1、销售文件列示及入市前的准备——————完成初稿 2、整体营销报告—————————————定稿 3、整体广告计划、媒介组合方案——————完成初稿 4、工地形象包装—————————————定稿并开工 5、现场营销中心的装修——————————定稿并开工 6、小区配套、建材、交付标准的定位————初定 7、物业管理的定位————————————初定 8、环艺小品的方案细划——————————完成初稿 9、样板房的设计方案———————————定稿并开工 工作说明:此阶段我们要讨论:1、销售有关的策略、定价等 2、整体广告计划、媒介组合方案 并跟据实际情况下任务书:1、工地形象包装 2、现场营销中心装修 3、环艺小品 4、小区配套、建材、交付标准 5、物业管理 二、工程进度:开工打桩开挖 工作内容:1、活动策划 2、销售接待 2、阶段的形象宣传展开 3、工地形象包装 4、现场营销中心的装修 5、小区配套、建材、交付标准 6、物业管理 1

恒大地产集团项目进度计划时间标准1341204216

恒大地产集团工作计划时间标准体系 一、工程建设方面: 开工方面:(1)完成部分股权转让后即进行总规的非正式批复工作;(2)取得总规的非正式批复后即组织详勘进场钻探;(3)详勘开钻后15天内出柱状图;(4)出柱状图后3天内制定完成基础方案(建议各公司的基础方案可优先选用压桩的形式)并通过集团设计院审批(其中集团设计院的审批时间为1天);(5)通过设计院审批后7天内完成基础施工图设计;(6)基础施工图设计完成后即可桩基动工。 主体工期方面:1层地下室的,土方工程2个月,桩基工程2个月,主体开工至±0.00工期2个月;地上部分,首层、顶层10天/层,标准层5.5天/层;封顶后至竣工的时间,32层的工期6个月,17层的4.5个月,11层的4个月;竣工后三个月毛坯交楼,毛坯后2~3个月豪装交楼;春节期间可有20天的停工期。单栋别墅:地下室45天,地上15天/层,封顶后3个月毛坯竣工;整片区域别墅可在单栋的工期上加2个月的流水期。对两层地下室的工期,以及对酒店、六大中心、商业广场等未作具体规定。 二、合同下发方面:公司无明文规定。综合计划部曾调研制定过,未发文;工程口与原招标中心亦曾开会讨论过,分别如下: (1)工程口与原招标中心开会讨论成果: A 基础工程相关的合同要求: ①桩基础、大型土石方、基坑支护工程合同:开工前15天提供; ②桩基检测合同(静压桩):开工前提供; ③桩基检测合同(冲、钻孔桩):开工后15天提供。 B 主体工程的相关合同要求: ①人防设备工程合同:土方开挖完成前提供; ②消防合同:地下室底板完成前提供(需在合同下发前2个半月提供设计图纸); ③电梯工程合同:±0.000结构完成前提供; ④煤气工程合同:±0.000结构完成前提供; ⑤智能化、电信、电视工程合同:结构封顶前提供; ⑥首层大堂及标准层电梯前室装修工程合同:竣工前4个月提供; ⑦户内豪华装修工程合同:竣工前3个月提供。 C 配套工程的相关合同要求: ①发电机安装工程合同:结构封顶前1个月提供; ②永久供电工程合同:竣工前4个月提供; ③(园林、室外排水等)配套工程合同:竣工前3个月提供; ④变频供水工程合同:竣工前3个月提供; ⑤永久供水工程合同:竣工前2个月提供; ⑥室内环境检测合同:竣工前1个月提供; ⑦外墙清洗工程合同:交楼前1个月提供。

房地产开发项目各阶段进度计划时间标准

设计计划模块 序号工作内容设计完成时间备注 一、总图规划设计阶段 1 资料准备拿地后10天 2 概念规划设计拿地后30天 3 修建性详细规划(五图一书)拿地后60天 二、方案设计阶段 4 建筑方案设计拿地后90天 5 基础方案拿地后120天开工日 6 管网平衡方案拿地后120天开工日 7 土方开挖方案交地后30天开工日 三、初步设计阶段 8 建筑初步设计交地后60天 9 基坑支护方案设计图交地后35天 10 桩基础施工图交地后55天 四、施工图设计阶段 11 地下室施工图交地后90天 12 建筑施工图交地后120天 13 人防施工图交地后120天 14 室内外市政综合管网交地后150天 五、智能化专项设计 15 概念方案封顶前90天 16 扩初设计封顶前60天 17 施工图封顶前30天 六、园林景观设计 18 概念方案封顶前90天开盘前210天 19 扩初设计封顶前60天开盘前150天 20 施工图封顶前30天开盘前120天 七、室内装修设计 21 概念方案封顶前90天开盘前210天 22 扩初设计封顶前60天开盘前150天 23 施工图封顶前30天开盘前120天 八、示范区专项设计 24 概念方案开盘前210天 25 扩初设计开盘前150天 26 施工图开盘前120天 九、幕墙专项设计 25 概念方案交地后90天开盘前210天

26 扩初设计交地后150天开盘前150天 27 施工图交地后180天开盘前120天 十、导视系统专项设计 28 概念方案开盘前180天 29 扩初设计开盘前120天 30 施工图开盘前90天 开发报建计划模块 序号工作内容设计完成时间前置条件 办文时限 (工作 日) 取得文件备注 一、开发资质办理 1 企业营业执照办理拿地前60天 2 申报资料准备拿地前20天 3 取得开发资质拿地后50天1、5 《房地产开发企业资质证明书》 二、土地获取阶段 4 参与竞投(拿地)拿地当天 1 土地成交确认书 5 土地出让合同拿地后10天 4 《土地出让合 同》 国土部34号 文规定 6 宗地面积复核拿地后30天 5 30 地籍调查表 7 交付土地出让金及契 税 拿地后30天 4 缴费证明(3%-5% 的契税,5‰的合 同印花税) 8 国有土地使用权证拿地后60天5、6、7 15 10 建设用地批准书拿地后120天3、8、15 30 《建设用地批准书》 11 交地拿地后90天土地移交确认书 三、用地规划许可证阶段 12 环评报告书编制及评 审 拿地后20天 13 环评报告拿地后40天环评初审批复 14 立项拿地后60天8、13 10 15 用地规划许可证拿地后90天8、14 20 四、修建性详细规划阶段 (一)设计前期调查 16 地块现状测绘拿地后20天地块现状测绘图 17 地质勘察拿地后30天地质勘察报告 18 周边道路情况调查拿地后30天

房地产项目策划进度表

房地产项目策划进度表 篇一:房地产营销策划教学进度表 平顶山学院20XX-20XX学年第一学期教学进度表 填表日期:20XX年9月1日 备注:本表由各院(系部)教研室在开学第一周内组织任课教师认真填写,一式三份,任课教师、教研室、院(系、部)各留一份。开学第二周各院(系、部)将所开全部课程的教学进度表以电子文档形式提交教务处备案。 篇二:项目进度表格式 项目工作横道表(前期筹备模块) 篇三:房地产项目入市前操作计划表 房地产项目入市前操作计划表-计划表 项目入市前操作计划表 一、工程进度:扩初完成 工作内容:1、销售文件列示及入市前的准备 2、整体营销报告 3、整体广告计划、媒介组合方案 4、工地形象包装 5、现场营销中心的装修 6、小区配套、建材、交付标准的定位

7、物业管理的定位 8、环艺小品的方案细划 项目入市前操作计划表 一、工程进度:扩初完成 工作内容:1、销售文件列示及入市前的准备 2、整体营销报告 3、整体广告计划、媒介组合方案 4、工地形象包装 5、现场营销中心的装修 6、小区配套、建材、交付标准的定位 7、物业管理的定位 8、环艺小品的方案细划 工作深度:1、销售文件列示及入市前的准备——————完成初稿 2、整体营销报告—————————————定稿 3、整体广告计划、媒介组合方案——————完成初稿 4、工地形象包装—————————————定稿并开工 5、现场营销中心的装修——————————定稿并开工 6、小区配套、建材、交付标准的定位————初定 7、物业管理的定位————————————初定 8、环艺小品的方案细划——————————完成初稿 9、样板房的设计方案———————————定稿并开工 工作说明:此阶段我们要讨论:1、销售有关的策略、定价等

万科地产集团标准工期

工作行为规范系列 万科地产集团标准工期(标准、完整、实用、可修改)

编号:FS-QG-40074万科地产集团标准工期 Standard construction period of Vanke Real Estate Group 说明:为规范化、制度化和统一化作业行为,使人员管理工作有章可循,提高工作效率和责任感、归属感,特此编写。 万科集团标准工期 一、万科华南区域工期计算标准 1.基本计算数据 2.合理工期计算 计算示例,条件是: 考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工 3.住宅工程合理工期横道图 4.标准预售期 上面图表附加说明: 1)浅基础按天然地基考虑,未考虑人工地基的处理时间; 2)表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间;

3)表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场,则增加15天工期; 4)场地及土方:表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作,多层需要15-30天左右,高层需要45-60天左右; 5)山地建筑等特殊地形地貌,要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度,酌情考虑增加工期10%-30%; 6)地下室:每增加一层地下室增加工期15天; 7)裙楼:每增加一层裙楼增加工期15天; 8)转换层:带转换层需增加工期15-20天; 9)表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算; 10)斜屋面:表中数据均未考虑有斜屋面,如有斜屋面需增加12天工期; 11)节假日:跨春节增加15天工期; 12)气候:跨雨季增加10天工期。" 二、万科华东区域工期计算标准

工期计算规则

工期计算规则 定额说明: 1、一个承包方同时承包2个以上(含2个)单项(位)工程时,工期的计算:以一个单项(位)工程的最大工期为基数,另加其他单项(位)工程工期总和乘相应系数计算:加一个乘0.35系数;加2个乘0.2系数;加3个乘0.15系数;4个以上的单项(位)工程不另增加工期。 2、±0以下工期:无地下室按首层建筑面积计算,有地下室按地下室建筑面积总和计算。 3、±0以上工期:按±0以上部分建筑面积总和计算。 4、总工期为±0以下工期与±0以上工期之和。 5、实际工期为定额工期乘0.7. 6、单项(位)工程层数超出本定额时,工期可按定额中最高相邻层数的工期差值增加。 例题: 1、商丘(Ⅱ类地区)某建筑商承建一栋住宅楼,结构为砖混结构,6层标准层,无地下室满堂基础,一层面积为1065平方,屋面机房水箱面积42平方.实际建筑工期为多少天? ±0以上工期: 总面积为:1065×6+42=6432 套用定额: 1-49 建筑面积7000以内 6层Ⅱ类地区工期天数为205天。 ±0以下工期: 满堂基础面积为底层面积:1065平方 套用定额: 1-6 满堂红基础1000平方以外Ⅱ类土工期天数为80天。 总工期为:实际工期: 205+80=285天 285×0.7=199.5 2、1号楼现浇框架结构,33层/地下一层(停车场)其面积为892/底层建筑面积613标准层面积534屋面机房水箱面积42.求工期多少天? ±0以上工期:

总面积为:613+534×32+42=17743 套用定额:1-191 24层以下面积20000以内Ⅱ类地区工期为660天。 由上定额说明6得:根据1-187 22层以下面积20000以内Ⅱ类地区工期为625天。则:1号楼(660-625)/2×9=157 660+157=817天 ±0以下工期:地下室面积为:892 套用定额: 1-11 1层建筑面积1000以内Ⅱ类土工期为90天。 总工期为:实际工期为: 817+90=907 907×0.7=635天 3、1号楼33层/地下一层(停车场)与2号楼地下一层连通其面积为2250/底层建筑面积613/标准层面积534屋面机房水箱面积42. 2号楼28层/底层面积532/标准层面积513/屋面机房水箱面积42 3号楼30层、地下一层(变电所、水泵房、消防水池)面积531/底层面积545.4/标准层面积443.7/屋面机房水箱面积43.

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。

万科房地产企业的项目进度控制策略

房地产企业的项目进度控制策略 进度控制的 重要性对房 地产公司不 言而喻。出于 资金安排和 销售的需要, 众所周知,项 目开工后,房 地产公司不 会轻易变更 事前拟定的 开盘时间和 交房时间,这 就要求工程 必须在开盘 前完成主体 施工,在交房前完成项目竣工验收。现实中,房地产公司确能做到上述两点,问题在于目前的工程施工往往是前松后紧,即前阶段超期,后阶段赶工的“结构性”进度控制脱节,以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价,将问题爆发于物业管理阶段,加大了公司物业管理成本,降低了公司美誉度。那么,如何改进房地产企业的工程进度控制水平呢?我们可以从事前、事中、事后三个阶段的工程进度控制重点来进行分析。 一、事前控制 1、合理制定计划 计划是控制的依据,计划制定合理则进度控制成功了一半,计划制定的不合理则进度控制失败的风险增大了三倍。 目前的多数房地产企业,尤其是停留在“圈地运动”和“圈钱运动”阶段的企业,计划制定不受重视,计划的制定过程要么非常粗略,要么以走过场、交差的形式敷衍而过,造成以后的工作混乱。 例如,某地产公司计划制定过程为:领导层制定开发计划确定本期开发面积、开盘及交房时间,然后由副总经理召开项目协调会,确定各部门工作的总体时间要求,即为计划确定。这个计划往往在实际中得不到有效实施,各部门相互推卸责任、扯皮的现象非常严重,工程进度控制也就无从谈起。 建议计划制定过程为:项目发展部门根据市场情况制定项目开发计划;项目开发计划经有关部门批准后销售部门制定销售计划,项目部根据开发计划和销售计划、国家标准、场地情况、待建情况、施工队施工能力等拟定施工计划,两部门在计划中必须详细列明需要其他部门配合的阶段及要求,经确认后其他部门以此为依据制定各自计划,同样需要在与其他部门交叉的阶段重点标注,最后由总经理或副总经理召开项目协调会,经协调调整最终确认。

房地产全程策划手册(完整版)

房地产全程策划手册 目录 第1章:项目投资策划营销 第2章:项目规划设计策划营销 第3章:项目质量工期策划营销 第4章:项目形象策划营销 第5章:项目营销推广策划 第6章:项目顾问、销售、代理的策划营销

第7章:项目服务策划营销 第8章:项目二次策划营销 第9章:房地产全程策划理论模式 第10章:房地产策划人的六个职能 第11章:2005中国房地产发展前景--新开发时代的合纵连横 第12章:A-MCR打造地产营销新境界 第13章:S.T.P战略—现代房地产营销的核心 第14章:碧桂园解密 第15章:创意无限:房地产销售单张运用全攻略 第16章:从品牌承诺到品牌体验--以东润**为例谈房地产品牌传播之道 第17章:打造百年地产品牌 第18章:房地产全程策划流程: 第19章:房地产,走进全方位营销时代 第20章:房产销售中的常见问题及解决方法 第21章:房地产价格的心理策略 第22章:房地产开发商对全程策划认识的战略误区 第23章:房地产楼书该怎样做 第24章:房地产企划随想 第25章:房地产企业“以客户为中心”,完善客户服务体系是根本 第26章:房地产销售实战攻略 第27章:房地产营销策划与运作 第28章:房地产营销的生命线 第29章:房地产营销中的4C策略 第30章:服务--提升房地产企业核心竞争力的新利器 第31章:概念地产策划案例选 第32章:掀起房地产全方位营销的盖头来 第33章:迎接房地产品牌时代的来临 第34章:怎样用品牌卖楼? 第35章:增强品牌价值--地产竞争的锐利武器 第36章:战略远见与机会把握:创造商业房地产赢利新模式 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括: 1、项目投资策划营销; 2、项目规划设计策划营销; 3、项目质量工期策划营销; 4、项目形象策划营销; 5、项目营销推广策划; 6、项目顾问、销售、代理的策划营销; 7、项目服务策划营销; 8、项目二次策划营销; 第一章项目投资策划营销

万科工期计算标准

【万科研发】万科集团工期计算及控制标准(绝密 数据、稍后删除) 2014-04-09 转载请注明来自〉房地产经理人联盟 第一部分.万科华南区域工期计算标准 1.基本计算数据 2.合理工期计算

计算示例,条件是: 考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施 工 3.住宅工程合理工期横道图

4.标准预售期

上面图表附加说明: 1)浅基础按天然地基考虑,未考虑人工地基的处理时间; 2)表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间; 3)表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场,则增加15天工期; 4)场地及土方:表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作,多层需要15-30天左右,高层需要45-60天左右; 5)山地建筑等特殊地形地貌,要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度,酌情考虑增加工期10%- 30%; 6)地下室:每增加一层地下室增加工期15天; 7)裙楼:每增加一层裙楼增加工期15天; 8)转换层:带转换层需增加工期15-20天;

9)表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算; 10)斜屋面:表中数据均未考虑有斜屋面,如有斜屋面需增加12天工期; 11)节假日:跨春节增加15天工期; 12)气候:跨雨季增加10天工期。" 第二部分.万科华东区域工期计算标准 1、以上工期结合上海公司近2年经验,按10万平米标段或分期模拟编制。 2、多层按砖混结构考虑,如非砖混结构,主体工期应适当可缩短。 3、如中间碰到春节,可加20天工期;如中间碰到黄霉季节,可加8天工期;以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。

某房地产公司项目部计划进度表

部门序号工作事项工作结果说明 权 重% 计划完 成时间 实际完 成时间 计划完 成率 权重折 算率 责任人 工程部1 XX花园9-12栋--土建部分 1、完成外排栅拆除后的外墙手尾; 2、完成梯间扶手、栏杆安装后的手尾; 3、完成室内洞口封堵及地面清理; 4、完成天面防水、隔热; 5、完成防火门门扇的安装; 6、完成车库顶板结构、防水及其保护层,车库区间的砌砖、批 荡及天花煽灰。 10% 6月20日2 XX花园9-12栋—水电部分 1、完成水井内水表的安装及电井内电线电缆的安装; 2、完成人货笼、提升架位置的防雷接地; 3、完成煤气外墙管安装的手尾; 4、完成车库区间的消防喷淋、通风、烟感。 5% 6月30日3 XX花园9-12栋—装修部分 1、甲供材料逐步供货进场; 2、施工单位进场,开始大堂装修的施工。5% 6月15日4 XX花园9-12栋—配套部分 1、完成室内空气检测; 2、完成泵房泵组安装的50%; 3、完成电梯的安装并提供给装修单位垂直运输的使用; 4、完成住宅部分的测绘工作。 10% 6月30日5 XX花园5-8栋—土建部分 1、完成5-6栋外排栅拆除; 2、完成7-8栋60%外墙砖的铺贴; 3、完成内墙抹灰、梯间脚线的粘贴; 4、完成5-6栋防火门门框安装及7-8栋50%防火门门框安装; 5、完成连接泳池的车库结构。 5% 6月30日6 XX花园5-8栋—水电部分 1、完成水井内水表安装的60%; 2、完成5-6栋防雷接地(注:人货笼、提升架位置除外); 3、完成5-6栋煤气外墙管的安装。 5% 6月30日7 XX花园5-8栋—配套部分 1、完成发电机组安装的60%; 2、高低压配电房施工单位进场施工。25% 6月30日8 XX花园1-4栋—土建部分 1、完成至7层结构楼面; 2、完成样板房的砌筑及内外墙批荡,并于6月15日前交板房 工作面给装修单位。 7.5% 6月30日9 XX花园1-4栋—水电部分 1、配合土建工程进度的防雷接地以及管线预埋,签订套内精装 修用电安装工程合同; 2、签订电梯合同; 3、高低压配电房图纸的审阅以及招标前的准备工作。 2.5% 6月30日 10 XX花园1-4栋—配合部分白蚁防治配合土建的施工进度进行施工。 2.5% 6月30日 11 XX花园1-4栋—装修部分样板房的招标、定标、确定施工单位及施工单位进场施工。5% 6月15日 12 XX花园22-26栋—土建部分 1、22-23栋:完成至7层结构楼面; 2、24-26栋:完成至6层结构楼面。5% 6月30日

万科集团标准工期

万科集团标准工期 万科集团标准工期提要:如中间碰到春节,可加20天工期;如中间碰到黄霉季节,可加8天工期;以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间 其它精品 万科集团标准工期 一、万科华南区域工期计算标准 1.基本计算数据 2.合理工期计算 计算示例,条件是: 考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工 3.住宅工程合理工期横道图 4.标准预售期 上面图表附加说明: 1)浅基础按天然地基考虑,未考虑人工地基的处理时间; 2)表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间; 3)表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场,则增加15天工期; 4)场地及土方:表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作,多层需要15-30天左右,高层需

要45-60天左右; 5)山地建筑等特殊地形地貌,要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度,酌情考虑增加工期10%-30%; 6)地下室:每增加一层地下室增加工期15天; 7)裙楼:每增加一层裙楼增加工期15天; 8)转换层:带转换层需增加工期15-20天; 9)表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算; 10)斜屋面:表中数据均未考虑有斜屋面,如有斜屋面需增加12天工期; 11)节假日:跨春节增加15天工期; 12)气候:跨雨季增加10天工期。” 二、万科华东区域工期计算标准 1、以上工期结合上海公司近2年经验,按10万平米标段或分期模拟编制。 2、多层按砖混结构考虑,如非砖混结构,主体工期应适当可缩短。 3、如中间碰到春节,可加20天工期;如中间碰到黄霉季节,可加8天工期;以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。 4、清水混凝土每层结构施工周期为15天,如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。 5、单体竣工条件:建筑单体中总包合同内所有实物量完成,并

恒大地产标准工期

恒大地产标准工期 别墅施工计划标准 序号工作内容标准时间备注 浅基础15 天、人工挖孔桩0.8 米 /天*孔、 锤击预应力管桩12 根 /天*台、静压预应 1 基础施工力管桩30 根 /天*台、冲孔桩不入岩7 米 / 天*台、冲孔桩入岩0.5 米 /天*台 2 基础检测 15天(静载、动测) 按施工许可证栋号 半地下室(土方开挖、 3 40天结构、防水) 4 主体结构每层各10 天,斜屋面 30 天 5 砖砌体砌筑完成封顶后25 天 6 内外墙批档完成封顶后40 天 铝合金门窗框、入户门、样板房室内装修在铝合 车库门、砂岩、GRC构件金门窗框安装完成后插 7 封顶后55 天 安装完成入施工 8 外墙刮腻子、涂料封顶后80 天 9 毛坯完工封顶后90 天 10 庭院园林封顶后125 天达到工程竣工标准 11 中心园林 ?0.00时开始施工,销售前 15 天完成 12 永久供水完成交楼前10 天13 永久供电(低压配电) 交楼前10 天 14 取得消防验收合格证交楼前10 天 15 邮电信报箱安装完成交楼前1 0天 16 电视、电信安装完成交楼前10 天 17 智能化安装完成交楼前10 天 18 规划验收完成工程竣工后30 天 19 环保验收完成工程竣工后60 天

20 取得质量验收意见书工程竣工后60 天重庆地区标准仅作21 取得档案认可书工程竣工后75 天参考 22 竣工备案工程竣工后85 天 《房地产权属证明书》 23 工程竣工后90 天及全部分户图 24 备注别墅群增加60 天工期 多层住宅施工计划标准 序号工作内容参考时间备注 1 超前钻完成 30天视需要而定,交叉进行浅基础15 天人、工挖孔桩0.8 米 /天*孔、 锤击预应力管桩12 根 /天*台、静压预应 2 基础施工力管桩30 根 /天*台、冲孔桩不入岩7 米 /天*台、冲孔桩入岩0.5 米 /天*台 3 基础检测 15天(静载、抽芯、动测) 按施工许可证栋号 地下室(含土方开挖、 4 一层75 天,两层 135 天边坡支护、结构) 5 主体结构 10天 /层 2层砌体施工在 6 层楼面模板完成时开始 4层板完成时安装调试钢 6 砌体施工插入,进度5 天 /层,封顶后 25天完成井架等垂直运输设备 7 砌体会 验 ?0.00后 50 天 8 内墙批荡封顶后35 天完成 9 样板房装修 60(天所在层结构板完成后55 天内进场) 10 中心园林 ?0.00时开始施工,销售前 15 天完成 11 开始安装铝合金门窗框封顶后40 天 2层 /3天 12 开始外墙批荡封顶后35 天 2层 /3天 13 开始贴外墙砖封顶后50 天 2层 /3天 封顶后45 天场地移交开始,豪装场地移 14 豪华装修交完毕60 天完成 15 永久供水开通交楼前10 天

工期计算方法

工期计算方法 无地下室工程:按首层建筑面积计算; ±0.00以下工程: 有地下室工程:按地下室建筑面积总和计算; ±0.00以上工程:按±0.00以上部分建筑面积总和计算; 总工期:按±0.00以下与±0.00以上工期之和计算; 影剧院、体育馆工程:不分±0.00以下、以上,按整体建筑面积总和计算; 装修工程工期:不分±0.00以下、以上,按装修部分建筑面积和计算。 工期定额的选定 发包方将全部内容进行发包,应执行单项工程工期;若发包方将工程的结构、装修等分段进行发包时应执行单位工程工期。 单项工程工期是指单项工程从基础破土开工(或原桩位打基础桩)起至完成建筑安装工程施工全部内容,并达到国家验收标准之日止的全过程所需的日历天数。 单位工程分结构工程和装修工程:其中±0.00以下结构工程工期包括:基础挖土、±0.00以下结构工程、安装的配管工程内容;±0.00以上结构工程工期包括:±0.00以上结构、屋面及安装的配管工程内容。装修工程工期包括:内装修、外装修及相应的机电安装工程。 临界工期的确定 住宅工程:定额总工期× 80% 高层建筑工程:定额总工期× 75% 一般框架、工业厂房等其他工程:定额总工期× 80% 定额工期的调整 [省建设厅苏建定(2000)283号文] 单项工程: ±0.00以下工程按2000年国家定额工期调减5%; ±0.00以上工程中,住宅、综合楼、办公楼、教学楼、医疗、门诊楼、图书馆均按2000年国家工期定额执行,不作调整;宾馆、饭店、影剧院、体育馆按定额工期调减15%。 单位工程: ±0.00以下结构工程,按定额工期调减5%; ±0.00以上结构工程、宾馆饭店及其他建筑的装修工程均按定额工期调减10%。 工期定额对群体工程的规定 一个承包方同时承包2个以上(含2个)单项(位)工程时,工期的计算:以一个单项(位)工程的最大工期为基数,加其他单项(位)工程工期总和乘相应系数计算:加一个乘0.35系数;加2个乘0.2系数;加3个乘0.15系数;4个以上的单项(位)工程不另增加工期。

相关主题