城市商业综合体策划书详解

城市综合体设计策划书

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城市商业综合体策划书目录

第一章项目地块现状研究

（一）项目地块与城市关系分析研究

1)区位格局

2)交通格局

3)区域环境

4)商业层次

（二）项目地块现状调研分析

1）建筑调研

2）商业调研

(三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念

（一）项目开发的基本经济数据指标

（二）项目商业整体定位

（三）项目商业的功能定位

（四）项目商业业态分析

（五）项目的形象定位

（六）项目商业开发建议

第三章项目建筑设计概念

（一）项目地块规划设计理念

（二）项目地块建筑设计概念

策划容

第一章项目地块现状研究

（一）项目地块与城市关系分析研究

1）区位格局

基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。

A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。

B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。

C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

2）交通格局

基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，人车分流，避免影响。

总体而言，基地周围交通状况不容乐观，以现在交通状况无法满足大型商业综合体对于交通条件的要求，纯阳宫路，皇华馆街都需要重新的规划与整治，解决人车分流这个最为重要的问题。避免在未来在综合体周围发生大面积拥堵现象。

3）区域环境

A、地质情况

基地现有建筑多为商业建筑与居住建筑，地质条件稳定，对规划设计和开发建设都没有不利影响，利于建设。

B、气候条件

由于其地形复杂多样，海拔高度差异较大，海洋性气候对境的影响，形成了北温带大陆性气候。四季分明、日照充足，昼夜温差较大，夏秋降雨集中，冬春旱多风。年平均温度为9.5°C，一月平均-6.4°C，七月平均23°C。霜冻期为十月中旬至次年四月中旬，无霜期平均149—175天。年均降水量468.4毫米。由气候条件可以看出，气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，很少会像，等大城市出现夏季灼热难耐的现象。

C、环境条件

基地所处区域属老城区，整体基础设施相对较差，环境卫生条件不容乐观，皇华馆街与纯阳宫路集中了大量小饭馆，小商店，由于缺乏足够的排污设施与垃圾回收设施导致垃圾随意堆放，污水乱排。这在后期需重点治理。

基地的自然环境相对理想。南面有五一广场的大型绿化带；五一路两侧的行道树均已成材；皇华馆路上有两棵重点保护古树，古木参天，充满历史沧桑感；纯阳宫路上有文赢公园，园树木参差，绿柳成荫，湖光山色，自然景观颇为良好。但这些绿化都被分隔开来，无法形成区域性的影响，所以在综合体设计中，要提高绿化并采用一定的设计方法巧妙的以综合体为核心，将周围绿化联系在一起形成一个大“面”，形成城市莱城区的一片绿洲。

4）商业层次

基地现有商业可分为中低两个层次，汇都商贸（原五一大楼）与鑫璧黄金珠宝城属于中等档次，商品销售集中，涵盖围广，种类齐全但大多适合于中等收入消费者，没有面向高收入消费者的合适的商品类型。同时，商场建筑老旧，装饰装修落后，无法吸引更多的年轻消费者。除去这两个商场，剩下的就是零散的商业店铺，分布在五一路与纯阳宫路，皇华馆街上为小饭馆。商品档次较低，面向中低消费人群。

在综合体设计中，要提高商业档次，涵盖高、中两个层次，提高商品质量，吸引更多中高收入水平的消费者，同时增加更多的时尚小众品牌来吸引年轻消费者的目光。

（三）项目地块现状调研分析

1）建筑调研

基地及基地周围存在着众多重要的古建筑

A、五一大楼

五一大楼，1954年元旦开始营业，当时按照开业顺序，大楼最先被定名为“市百货公司二商场”。到1956年又按照规模大小改为“市百货公司第一商店”。直到1989年1月1日，才正式更名为‘市五一百货大楼’。

如今的五一大楼基本保持原有建筑面貌，外立面经过改造，栋楼外墙用白色瓷砖覆盖，西楼悬挂大片玻璃幕。大楼外貌变化很大，它的地位也已经不像以前那样高高在上了，更多的现代商业街和购物广场的出现，让人们买商品有了更多的选择。柳巷，铜锣湾，这些新的商业区，以其独特的时代气息吸引了跟多消费者的目光。

B、皇华馆

皇华馆位于皇华馆街上，是一座三层砖石建筑，古朴的风格，斑驳的砖墙都彰显着它久远的历史。

明清时期，因皇华馆离贡院不远，过文瀛子之间的状元桥便可直达，这儿成为主持科举考试的主考和副主考的招待所。清光绪年间，设提督学政（别称学台），会同督抚主管全省的教育、科举考试等事务，其衙门也在皇华馆。

因为街小，衙门和机构也密集，所以住在皇华馆的居民并不多。现在路北基本都盖成了宿舍楼，只有路南还保留着几幢老房子。皇华馆12号就是民国时期的四合院民居建筑，据说是一姓商人的私宅。宅保存基本完整，坐北朝南，有北房五间，南房为五间二层楼，前檐花罩雕法精湛，墙上砖雕栩栩如生，影壁工艺精美，这已是城里不可多得的老房子了。

皇华馆及氏民居历史比较悠久，建筑也较为精美，对于这类古建筑是很有必要保存的。但我们不能让他们就单纯作为一个古建筑而存在，在今后的设计中可结合整体风格及周边景观进行改造，使皇华馆经过加固改造后可作为高档会议中心等。

C、五一路老邮局

邮局位于市五一路临街路段，于1943年投入使用，是侵华日军统治时期，日本人建造的公共建筑，由于历史问题，这类由日军建造的建筑留存不多，五一邮局是幸存者之一。由于邮局年久失修已经风雨飘摇，曾一度被划为危楼。2009年9月，市政府发文公布了5大历史文化风貌区和232处历史建筑，将老邮局纳入其中，使的老邮局免遭被拆毁的命运。如今的老邮局由于多年缺乏应有的护理修缮，加上有关部门管理不当，整个邮局面朝五一路的墙面都被粉刷上了蓝漆，失去了原有的面貌。

D、纯阳宫

纯阳宫位于基地西南隅，又名吕祖庙，是著名的道教宫观，属全国重点文物保护单位。始建于元代，明万历年间重修，清乾隆年间休整扩建。

纯阳宫与基地的问题在于高度。纯阳宫是一个道教宫殿，它要营造一种庄严隆重的氛围，漫步其中使人感到肃穆，这就要求它周围的建筑高度不能太高。所以，在进行综合体规划时，要认真考虑这个问题，权衡建筑高度与历史建筑之间

的利害关系，找到一个平衡点来妥善解决这个问题。

对商业综合体影响较大的现代建筑：

饭店

基地西侧的饭店是一个大型仿古现代建筑，建筑体量巨大，造型较为精美，建筑用色鲜艳，但与街道周围建筑的灰色调差异较大，这就使得综合体西立面风格在协调周围建筑风格时会遇到极大的挑战。

2）商业调研

A、基地汇都商贸与鑫璧珠宝城是较大的商业集中型商场，商品种类较为齐全，功能相对完善。余下的基本都是零散型商业，分布于五一路，纯阳宫路等街道上，商业密度较大。

B、基地商业与商圈的关系：

的主要商圈包括柳巷、铜锣湾商业区，长风商业区，商业区与下元商业区。其中基地与附近柳巷、铜锣湾商业区距离最近，所以柳巷、铜锣湾商业区对基地影响最大。柳巷在具有很高的人气，随着近几年的快速发展，柳巷已发展成为一个功能齐全，商业多样，涵盖服装，珠宝，数码，餐饮，休闲娱乐等方面的大型商业圈，吸引着众多年轻消费者。考虑到柳巷与基地相邻，所以可以考虑将准备新建的商业综合体融入柳巷商业圈，以柳巷的影响力来提高综合体的知名度，同时又可以通过综合体的超前理念与设计增加柳巷活力。两者优势互补，最终逐渐形成最核心的商业圈。

(三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案

通过对项目基地的分析研究，我发现了不少在发展商业综合体中可能存在的问题，并尝试性的给出了一些建议。

1、区域格局复杂:基地所在地不属于商业聚集地，反而可以说是处于老城的生活区，周围有大量的住宅楼以及由此产生的零散商铺。同时，更重要的是基地处于文庙历史保护区，周围历史建筑集中，如何处理好与古建的关系是一大难题。从种种方面可以看出在这里建设一个大型商业综合体困难重重，怎样尽量减少商业活动对居民的影响，历史建筑保留还是拆除这些都是需要考虑的问题。

解决方法：增大商业综合体中的公共活动空间，并将这些空间尽量布置于商业区和居住区之间，分隔商业与居住，降低商业活动的影响；对于老建筑建议

保留，部通过加固处理，外部通过保留改造可重新加以利用（参考798的建设）。

2 、交通状况复杂：通过上面对交通格局的的分析可以看出基地周围交通状况不容乐观，道路划分不明确，人流车流混杂，道路狭窄，这些问题导致现有交通系统都无法应对未来综合体带来的巨大车流量、人流量的压力。

解决方法：可借助综合体的建设对道路进行改造，增加立体交通解决人车流问题，临街地块留出足够空间给予行人，降低行人对机动车道的影响。

3、如何提高竞争力：项目所处基地位置不是很理想，同时西边有发展已经很成熟的柳巷商业区虎视眈眈，这就不得不说一个问题：未来要以什么特色来吸引人群？

解决方法：目前几乎所有商业区主要满足的是人们物质消费，消费者去商业区考虑的主要是“穿什么，戴什么，吃什么，玩什么”这些较为传统的问题，我的想法是，综合体在满足消费者这些问题的前提下，发展属于自己独特的“精神消费”，我希望未来人们来商业区不仅仅是穿、戴、吃、玩，而是让消费者“欣赏什么，学到什么，提高什么”，即在商业中加入文化艺术的元素，消费者在这可以欣赏到各种艺术作品；可以进入各种制作瓷，剪纸或其他满足消费者兴趣的店铺，让消费者参与到操作中；要有更多的书吧分散在商业中，让消费者走到哪都能看到书的影子。随着生活水品的提高，人们越来越多的追求精神生活，这些措施势必会吸引他们的注意，所以这可以成为综合体的一个特色。

4、对于地块古建筑保护与开发该持有怎样的态度：基地历史建筑有两座：五一大楼、五一路邮局；保护文物建筑一座：皇华馆9号楼。三座建筑建造时期不同，风格也各不相同，同时，由于年久失修，各建筑都呈现不同程度的破败，其中五一路邮局最为严重。邮局多年未修缮，部结构破坏严重，被定为危楼；所有朝街门窗都被封死且整个东立面被刷蓝漆，破坏较为严重。面对这样一个建筑，及时它是历史的遗存，但在进行综合体建设时我们的态度是什么：是为了综合体的整体完整性完全拆除重建，还是保留下来加以改造使其融入综合体？

解决方法：保留历史建筑，对其部结构加固改造，立面恢复其原有风貌，皇华馆尽量原分不动的保留，五一路邮局破坏严重部分进行局部拆除；五一大楼去掉立面广告牌以及安装的空调，立面设计与综合体整体设计相协调。

第二章项目商业定位概念

（一）项目开发的基本经济数据指标

基地占地面积：28350㎡。新建建筑总建筑面积58000㎡（±5%）,地下部分8000㎡，地上部50000㎡，包括商业24000㎡，写字楼26000㎡。具体如下：

（二）项目商业整体定位

随着中部崛起的战略发展，作为省省会的必将实现高速发展，经济将实现质的飞跃，人民生活水平将大幅度提高，所以该商业综合体项目的商业档次定位为中高档，满足未来中高收入消费人群的消费需求。同时借助老城区的历史文脉，将三晋地区历史文化融入商业综合体，打造标志性的高品质人文商业综合体。

（三）项目商业的功能定位

作为一个大型的城市商业综合体，不单单要满足人们购物的需求，同时要尽可能提供给更多的服务功能，因此该项目的功能定位：1、商场，包括服饰，珠宝等传统商品，同时加入艺术商品，增加人们文化消费；2、餐饮，各类特色小吃，快餐店，冷饮店一应俱全；3、休闲，包含咖啡厅，氧吧，吧等特色小吧，大面积公共休息活动区，电影院等；

（四）项目商业业态分析

该项目的商业业态包括四个方面：1、零售业态2、娱乐业态3、餐饮业态4、精神消费服务业态。

1、零售业态

以购物中心为主，设专卖店，精品店，商品体验店，店铺服务人群涵盖青年，中年，老年。

2、娱乐业态

以影院、KTV等传统娱乐服务为主。

3、餐饮业态

既要有能满足绝大多数人口味的全国连锁餐饮店，同时要有各地特色小吃店。由于综合体位于，因此传统菜系，小吃要成为餐饮的主打品牌，突出地方饮食特色。

4、精神消费服务业态

以提高精神修养，冶艺术情操，培养兴趣爱好为主旨，加入绘画、雕塑等艺术展廊，以皇华馆、五一路邮局的历史风韵为依托，建立博物馆或展览馆；增加特色书吧的数量，满足不同消费人群的阅读需求；发展以培养个人兴趣爱好的特色体验店，满足人们精神需求。

（五）项目的形象定位

项目建于老城区旨在带动老城区的发展，因此项目必须具备一定的标志性，同时项目要融入该区域的历史文化环境中，提高人文气息；另外，以综合体为绿化核心，加大绿化，联系周围文赢公园，五一广场等，形成未来城市中的现代绿洲。

（六)项目商业开发建议

本项目的商业开发应面向大众，向多个知名品牌进行招商，提升整个商业综合体的综合品质，为其周边后期长期的开发提供一个足够的高度。同时，考虑到项目所处地为老城区所在，历史价值较高，用地围也有相关文保类建筑。故在开发时协调好新老建筑之间的关系也是十分重要的。

第三章项目建筑设计概念

设计核心概念

在进行商业综合体设计时，我们必须思考两个问题：1、当今城市需要怎样的城市综合体；2、城市综合体怎样很好的融入城市生活。

1、城市发展越来越快，开发商为利益建筑越盖越密，但缺乏对市民活

动行为的考虑而导致供给人们活动的城市公共空间却越来越少。所以当今城市需要的不是越来越高，越来越多的封闭大型建筑，而是能通过空间设计将

空间还给市民的充满交流的建筑。同样的道理适用于城市综合体，JERDE事务所提出：商业综合体要通过优秀的设计，实现高回报效益与城市的积极贡献之间的平衡，重视购物中心所承担的城市公共空间的责任。项目基地处于老城生活区，周围居民众多，加上周围公共活动空间缺乏，所以该综合体更应该承担起满足居民对公共活动空间的需求的责任，所以项目的一个设计概念就是“交互空间”，增加人们在此空间的交流性，参与性，把购物中心从单纯的消费机器包装成一种体验性的东西。

2、每个城市是不同的，城市中的每个区域也是不同的，因为每个城市，每个区域都有属于自己独特的人文特点，综合体要融入这个区域，就必须符合这个区域特有的肌理，“真正的建筑要建立在自己的文化根基上，自己的文化体验之中，是根植于特定环境下的不可移植的新生体。”本项目处于文庙保护街区，是市的文脉所在，这就是该商业综合体发展的一大优势，该地区周围浓厚的人文历史沉淀传达出一种神秘的无法用语言描述的空间氛围，决定了建筑本身充满历史的气质，所以项目的另一个设计概念就是“历史交汇”。

总结上两点，该项目的设计概念主要是：以基地不同时期的历史建筑为依托，围绕该历史建筑发展具有当时历史时期特色的商业区，具有不同历史特色的商业区相互交融生成一个新颖的商业体，在这之间穿插不同历史风格的公共活动空间，让消费者“身处”不同历史时期，有不一样的活动体验。

项目地块规划设计理念

1、尊重区域历史文化：对基地的老建筑加以保留改造，尽量降低对本地历史遗留建筑的破坏，将现代商业理念与历史地域文脉相融合。

2、建立城市“绿洲”：结合文赢公园的自然景观与五一广场的城市绿化，加强综合体绿化设计，建设成文赢公园、五一广场两个重要绿化的中间核心绿化节点，逐渐形成一个大型绿化景观区。通过自然与商业的有效结合提高消费者的消费体验。

3、用科技提高体验：提高项目各方面新技术含量，多采用节能环保、绿色科技，实现技术与人文的互融共生，引导消费者传统购物方式的改变和生活品质的提高。

4、建筑创新：对商业综合体的建筑风格、建筑材料、建筑空间、环境特色进行深入研究，力求突破传统建筑设计，提供具有个性的创新性商业综合体。

（二）项目地块建筑设计概念

1、建筑风格：以现代建筑风格为核心，综合考虑周边历史建筑，提取

抽象古建中具有代表性的风格元素，将其用现代建筑手段表现，转化为现代文化符号，与项目总体风格相统一，力求在现代风格中传承地区历史文脉。

2、建筑空间：整体建筑布局成院落式布局，形成一个大型中庭空间，

注重营造商业氛围和经营空间；部建筑空间加强竖向设计，在满足其基本功能使用外，使空间变得更加有趣多变，在空间处理上做到处处给人惊喜；加强绿化与室空间的渗透，打破室外空间的分隔，营造一个舒适自然的消费娱乐空间。

3、建筑立面：建筑用色要统一于周边建筑；尝试使用新材料、新技术

增加建筑立面的新颖性与丰富性，同时兼顾节能性；立面设计要考虑到对周围建筑及人群的影响，不能对他人的生活造成影响。

城市综合体项目策划书

六安市城市综合体项目策划书 关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市“24小时不夜城”等方面起着重要作用。

城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、大型超市、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区、医院等组成。 在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。 关于项目土地 : “城市综合体”项目选址一般符合下列三种情况之一： 第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。 第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。 第三，位于新开发区。

项目前期规划最核心的工作是项目土地. 项目初步选址一定要对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读. 对项目具体土地解读分为： 1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？ 2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等； 3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 4、项目可利用资源，如：河流，公园等； 5、项目规划条件：容积率、限高等； 6、项目区域规划与城市总体规划等。 关于城市综合体开发的理念: 城市综合体给城市带来多功能的城市开发概念。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或者写字楼开发等。城市综合体开

红星美凯龙综合体项目投资意向书知识交流

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教育网 商业计划书 二0一三年一月

保密承诺 本商业计划书内容涉及我们的商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。我们要求投资公司的项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺： 妥善保管本商业计划书，未经我们同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的商业秘密。 项目经理签字： 接收日期：_______年____月____日

目录 第一章执行概要 (1) 1.1.项目概况 (1) 1.2.商业机会 (1) 1.3.网站推广 (1) 1.4.财务预测 (1) 1.5.资金需求 (2) 1.6.风险及对策 (2) 第二章项目介绍 (3) 2.1.项目名称 (3) 2.2.项目背景 (3) 2.3.市场契机 (3) 2.4.项目内容 (4) 2.5.项目特点 (6) 2.6.商业模式 (9) 第三章市场与竞争分析 (11) 3.1.市场分析 (11) 3.2.竞争分析 (15) 第四章实施计划与赢利预测 (19) 4.1.实施计划 (19) 4.2.赢利模式 (19) 4.3.赢利预测 (21) 4.4.赢利预测说明 (22) 4.5.财务编制说明 (22) 第五章融资与退出 (24) 5.1.投资建议 (24) 5.2.资本结构 (24) 5.3.公司管理层条件 (24)

5.4.资金用途 (24) 5.5.投资者投资后的股本结构 (25) 5.6.投资者介入公司业务程度 (25) 5.7.投资者退出方式 (25) 第六章经营与管理 (26) 6.1.发展战略 (26) 6.2.组织结构和管理模式 (26) 6.3.人力资源规划 (28) 6.4.管理控制 (28) 第七章市场营销 (30) 7.1.目标市场 (30) 7.2.宣传策略 (30) 7.3.营销模式 (30) 7.4.推广方式 (31) 7.5.推广计划 (33) 第八章风险及对策 (34) 8.1.不确定风险及对策 (34) 8.2.行业风险及对策 (34) 8.3.市场风险及对策 (35) 8.4.财务风险及对策 (35) 第九章创业者简历 (36) 第十章结论 (37) 第十一章附录 (38) 1、谷粒平台结构、用户操作简图 (38) 2、客户端软件设计简图 (39)

商业综合体策划全案

商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建

筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。

商业综合体项目各阶段策划

城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析

◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群的目标市场设定 购买商铺的客户定位

城市商业综合体策划书详解

城市综合体设计策划书 ： 班级： 学号： 日期：

城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念

策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

商业综合体项目商业实施计划书

商业综合体项目商业计划书

目录 第一章总论 (3) 一、项目概况 (3) 二、项目业主简介 (3) 三、编制依据 (4) 第二章市场需求分析 (5) 一、某市房地产市场环境 (5) 二、某市华龙区房地产市场分析 (8) 三、项目综合分析 (10) 第三章项目定位与经营主题 (12) 一、项目定位及规划依据 (12) 二、项目定位 (12) 三、目标市场 (12) 四、项目经营主题 (13) 第四章项目总体规划 (16) 一、功能划分及技术标准 (16) 二、整体平面布局规划 (16) 三、建筑风格及外观风格 (17) 四、平面组合及规划 (18) 第五章投资估算及资金筹措计划 (20) 一、投资估算 (20) 二、资金筹资及使用计划 (20) 第七章经济效益评价 (21) 一、基本假设前提 (21) 二、财务评价 (21) 第八章风险分析 (24) 第九章总体评价 (25)

第一章总论 一、项目概况 项目名称：某商业综合体项目 项目地址：任丘路与滨河路西南角 项目业主：某置业有限公司 注册资金：5000万元 经营范围：房地产开发、物业管理、 项目规模及内容：项目占地面积75亩；拟建建筑面积49500平方米；建设商业综合体。 二、项目业主简介 多年来，公司十分注重商业信誉，由于重视内部管理，企业发展稳定，经济效益良好，市场竞争能力和抗风险能力不断增强，被某市相关专业银行评为“AAA级信用企业"、"优良客户"及“绿色通道”。 近几年，公司在房地产主业方面取得了长足发展，所有开发项目全部通过专业权威部门验收，优良品率达85%以上。

三、编制依据 1、《某市华龙区市场调查报告》 2、《建设项目经济评价方法与参数》1993年，国家计委。 3、《某市建筑工程99基价表》

网络教育互动平台商业计划书

创业计划书Business Plan 项目名称：xxx 项目负责人：xxx 联系电话：xxx 联系地址：xxx 电子邮件：xxx

第一章执行概要 1.1.项目概况 本项目包括网站（谷粒网）+桌面应用程序（和手机JA V A程序）结构，是第一个真正推动用户现实发展的互动交友交易应用平台。谷粒网以网络教育为主体，其核心功能包括网络交友、个人的人脉、行程、项目和学习计划管理、远程教学、产品资源网络交易、用户发展测评及地图应用；谷粒网整合了传统的和主流的WEB应用形式，将严肃性与游戏性、虚拟性与实用性、感性与理性融为一体。谷粒网的目标客户覆盖了具有发展需求、可以上网的各年龄层人群；谷粒网的盈利模式主要有点卡销售、广告服务、虚拟装备和道具销售、装备道具品牌形象定制、商业版年费等。谷粒网以推动人的现实发展为目标，超越了当前已有的互联网应用形式，并形成了独特的用户应用发展模式——谷粒发展模式，可望成为个性化学习的样板应用和学校教育的积极有益的补充。 1.2.商业机会 学生、家长和社会日益呼唤个性化的教育模式，多样化的发展需求要求有新的教育形式来弥补学校教育的先天不足。此外，网络教育这种新的学习模式还大大弥补了国家教育经费的不足，加快了我国全民受教育水平，满足国家经济发展要求，得到了国家政策的有力支持。同时，从总体情况看，中国的网络教育市场还处于起步阶段，而随着中国的信息化程度以及网民对网络教育认知程度的提高，网络教育市场规模将不断增长。 1.3.网站推广 将通过传统媒体、网站合作、用户推荐、举办活动等途径和方式进行推广，进一步加强

网站的实用性、优化用户体验，扩大影响力。 1.4.财务预测 在综合考虑网站经营规模以及项目在计划时间内顺利实施的基础上，对未来三年的赢利预测如下： 未来三年盈利预测单位：万元 年度第一年第二年第三年 收入240 2280 13200 净利润-282.992 588.057 7545.33 1.5.资金需求 网站一期建设拟融资500万元，主要用于办公场所、人员工资、网站硬件、软件、空间及网站的营销推广。 1.6.风险及对策 本项目的风险主要有：不确定风险、行业风险、市场风险以及财务风险。 对策主要有：根据国家经济发展状况进行合理的产品定位，并不断开拓创新，及时调整和完善发展目标和经营发展战略规避不确定风险。利用独创的应用整合逻辑、涉及行业的专业性形成有效的壁垒来规避行业风险。加强公关工作，加大宣传力度，扩大社会影响，降低开发市场的投入来规避市场风险。构筑和拓宽畅通的融资渠道，为公司的发展不断输入资金，；加强对资金运行情况的监控，最大限度地提高资金使用效率等对策来规避财务风险。

城市综合体建设初步方案

城市综合体建设初步方案

城市综合体建设初步方案 一、概念界定 城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 二、典型特征 特征一：超大空间尺度。 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 特征二：通道树型交通体系。 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。 交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。 （三）必须营造齐备的生活系统 为满足城市各阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多形态多层次生活需求，城市综合体必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。 四、业态形式 （一）商务 商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。 （二）商业 商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生

教育平台商业计划书

教育团购平台商业计划书 一、背景介绍 1、项目概述 近年来，随着社会经济蓬勃发展，人民生活消费水平不断提高，终生学习的理念也逐渐深入人心。从原本就炙手可热的学前早教、文化课教育到成人教育、职业资格与技能教育等等，各方面教育培训的需求井喷式爆发。与此同时，随着移动互联网在我国的高度普及，教育行业在人们新的需求和互联网技术的支持下，也有了全新的迭代方式——在线教育。 本项目便是在上述背景下应运而生的。我们希望借着“互联网+教育”的东风，打造一款教育资源团购O2O第三方平台，从而解决学生者“资源难找”与培训机构“客源不足”的供需错配，利用LBS、大数据等最新技术及平台化、社群化运营的商业模式，成为教育培训机构与学习者之间的桥梁和纽带，互惠共赢。 2、项目团队简介 为推进项目更好开展，我们组建了一直10人左右的专业运营团队，集合了教育培训、市场营销、IT开发、数据运营等多方面人才，同时正在积极招募更多优秀人才加入团队之中。 二、行业分析/市场分析

1、宏观市场分析 从政策层面看，国务院在国家教育事业发展“十三五”规划中明确指出“要积极发展“互联网+教育”，加快推动教育服务模式和学习方式的变革”，为在线教育市场提供了重大利好。 在此政策推动之下，近年来我国互联网市场呈井喷式发展，市场增长率位连年在30%以上，位居全行业第三，仅次于信息技术服务业和电子商务，2017年市场规模达到2805亿元。 数据来源：百度教育行业研究报告 同时，据调研显示约有67%的互联网网民选择或曾经使用在线教育平台进行学习，另有%的用户愿意为此支付费用，说明人们对在线教育的使用习惯和消费意愿也在不断上升。 从行业细分看，基础教育（K12）、语言培训、早教等是目前在线教育较为热门的领域，分别占据了%、%和%的市场份额，职业教育、兴趣教育、出国等后起领域增长幅度较快。 2、行业存在主要问题 （1）传统教育机构转型难、获客难、价格贵 随着在线教育的兴起，诸多线下传统教育机构也纷纷尝试转型发展、力图在互联网的浪潮下分得一杯羹。然而，自身管理模式的局限、

城市综合体策划

城市综合体策划、规划、销售、 招商、运营全程服务 一．商业地产发展新趋势： 主题地产——城市综合体、奥特莱斯综合体、旅游地产、休闲观光地产、工业地产、区域新城开发地产。 1、城市综合体核心——主力店如：沃尔玛、家乐福、大润发等的引入。 2、旅游地产核心——自然景观资源、人文资源的题材。 3、休闲、观光地产核心——现代生活内涵诠释、社会新贵生活内涵潮流、现代士大夫儒雅品味诠释。 二．商业地产新动向——城市综合体： 1、二、三线城市，位置在交通便利，项目总商业面积20-30万平方米为佳 2、规划设计要有城市综合体风格，时尚休闲元素要多 3、以商铺养商业，城市综合体前期投资大，但回报也很丰厚 4、以主力店、次主力店提升商铺价格，但入市时机非常有专业性 5、专业运作是市场的要求，很多开发商对城市综合体、奥特莱斯理解太简单，导致项目失败 三．二、三线城市大型项目核心运作思路： 1、项目规模足够大——10万平以上，能涵盖多个业态、业种 2、项目规划设计除了时尚、满足各业态功能需要外，必需与开发流程，销售、招商流程一致，特别重要是能满足招商的可执行性，所以方案评审很关健 3、必需引入知名连锁百货、超市大卖场，为招商、销售提供丰富题材 四．商业地产运作全程服务 1、城市综合体项目选址商业服务 2、城市综合体项目可行性研究服务 3、城市综合体项目开发规模研究服务 4、城市综合体项目商业元素提示服务 5、城市综合体项目商业规划建议服务 6、城市综合体项目运作流程商业服务 7、城市综合体项目业态、业种组合 8、城市综合体项目时间切入点研究服务 9、城市综合体项目投资风险评估商业服务 10、城市综合体项目物业形象、市场形象及社会形象定位 11、城市综合体项目内容、内涵诠释、包装推广服务

商业综合体项目给排水设计方案

XXXX项目给排水设计方案 一、设计依据 建设单位提供的设计资料及要求。 建筑及有关专业提供的条件图。 现行的有关设计规范。 （1）《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003)（2009年版） （2）《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005年版) （3）《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)(2005年版) （4）《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140－2005) （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97） 二、工程概况 本工程性质为一类高层综合楼，总建筑面积约为XXXX平方米，其中包含车库，公寓，超市，商业外街及集中商业、办公等业态。 三、设计范围 本次设计范围包括室内给水排水及消防设施等系统。 室外给排水管道、室外消防详见室外给排水总图设计。 四、生活给排水系统 生活给水系统根据功能共分为以下几部分，见下表：

（注：未考虑空调水量、商业外街商铺餐饮水量） 根据甲方所提供资料，本建筑从市政给水管引入一根DN200的生活供水管，假设市政生活用水供水压力为（±处引入，请甲方与自来水公司确认）。本建筑供水方式考虑如下形式： 1、商业外街商铺（最高楼层标高）均采用市政管网直接供水。商铺单独计费，每个商铺均预留给排水管道。 2、主商业区域、公寓部分、银行办公部分均分别设置一套管网叠压供水设备进行供水，不分区，节省管道投资。每个业态设置独立计费水表。 3、绿化，道路浇洒用水，车库冲洗用水共用一个绿化水表，由市政管网直接供水。 污水系统 （1）商业部分最高日污水量为3/d(最高日用水量的90%)，餐饮部分最高日排水量为50m3/天。 （2）污水系统采用单立管排水系统，设伸顶通气管。 （3）生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。 （4）餐饮含油废水经隔油池处理后排入市政污水管网。 （5）车库冲洗地面的废水经加压提升后排至室外废水管网。 雨水系统 （1）雨水系统按重力流设计。 （2）屋面雨水系统总排水能力大于重现期P=50年的雨水量。 （3）屋面雨水经87型雨水斗、管道收集后排至室外雨水管网。 生活给水系统管材及接口 （1）室外埋地给水管采用PE100级给水管（），热熔连接。 （2）室内生活给水立管及横干管采用内衬塑钢管（），卡环连接；横支管采用PP-R给水管（S4），热熔连接。 排水系统管材及接口 室外埋地排水管采用PVC-U双壁波纹管，承插连接，橡胶圈接口。室内雨、污水管采用普通PVC-U塑料管，承插连接。压力排水管采用热镀锌钢管，螺纹连接。 五、消防系统

教育综合体策划方案

教育综合体策划方案 设计单位：环球教育中心限责任公司项目部：筑梦创业团队 二零一三年十二月编制 团队简介 筑梦创业团队由10人组成：管理学院质量管理专业同学10名。 团队口号 梦想聚团队，团队筑梦想 团队理念 在当今社会，高考依然是人生的一道大关。每年依然有数十万的学子参加高考，而其中依然有很多莘莘学子无缘进入理想的高校，甚至很多人都无法实现自己的大学梦。虽说书山有路勤为径，但很多学生并不是因为不勤奋而失败。而是因为心态或者学习方法的不合理而造成的遗憾。我们筑梦团队的成员作为曾经的高考大军的一员，有着自己的成功和失败，对现行教育的不足以及补课机构的不合理问题有着较深的了解。为了帮助更多的学子走出误区，圆自己的大学梦。我

们筑梦团队决定对现行教育进行补充，对现有的补习模式进行改革创新，以帮助更多的学子实现梦想，并在同时实现我们夙愿，并且实现我们的社会价值。 第一部分项目内容与定位 ........... 错误！未定义书签。 1. 项目内容1.1 产品描述 1.2 品牌标识及含义 2.创意定位 2.1 项目宗旨 2.2 创意定位 第二部分公司概述 ................. 错误！未定义书签。 1. 公司选址 2. 公司愿景 3. 公司组织结构 第三部分项目可行性及市场分析 ...... 错误！未定义书签。 1. 外部环境分析 2. 风险预测

3. 市场定位 第四部分竞争分析 ................. 错误！未定义书签。 1. 竞争者识别 2. SWOT分析 3. 竞争战略 第五部分市场营销策略力资源 ........ 错误！未定义书签。第六部分人力资源 ................. 错误！未定义书签。第七部分服务管理系统 .............. 错误！未定义书签。第八部分技术保障 ................. 错误！未定义书签。第九部分财务分析 ................. 错误！未定义书签。 第一部分项目内容与定位 1项目内容 1.1产品描述 传统的补课模式只是简单的对学生进行知识的重复灌输，枯燥乏味，缺乏人性化，效果因人而异，无法满足学生个性化的需求。并且大多采用大班教学的模式，这样虽然提高了授课效率，但无法满足不

田园综合体项目计划书

农业xx综合体项目计划书 一、项目名称及投资规模 安徽省太和田园牧歌项目，总投资2000万元，首期投资500万元。 二、承建单位 本项目由现代农业科技有限公司承建，注册资本1000万元，法人代表为。 三、法人治理结构 （一）法人代表简介 法定代表人兼执行董事项继红系一位热爱家乡，热爱农业的80后成功女企业家，有限公司总经理，秘书长，决策管理和驾驭市场的能力强，有规模以上项目运营的成功案例和经验，无不良信用记录。 （二）组织结构 公司实行总经理负责制，组织结构紧密，人员队伍精干，多为年轻的热爱农业的本科大学生，财务等相关管理制度健全，运行效率高。 四、项目规划建设依据 （1）《市城市建设总体规划》 （2）《安国家农业科技园区总体规划》 （3）《旅游业发展三年行动计划》 （4）《“十三五”规划》 （5）国家及省市其他有关产业政策 五、项目建设定位及发展目标 （一）建设定位

项目根据当地的地理环境和农业资源，以“生态、环保、健康”为宗旨，以“高产、高效、高质”的生态园林式农业为基础，以人性化的服务为时尚，与特 色民宿的运营和管理模式相结合，打造集观赏性、参与性、娱教性、趣味性于 一体的富有田园风情的特色农业综合体项目。 （二）发展目标 1．安徽省农村精准扶贫的典范 2．皖北农业田园综合体的标杆 3．阜阳城郊型特色高效农业的样板 六、项目总体规划特点 该项目规划以线性构图与带状的农业生态景观带为主题．环境空间相互融 合形成“一个中心，五大功能区”的整体布局．表达出“生态田园、纵情自然、观 光休闲、亲子娱乐”的人文精神，并传递出农业现代化气息。在整体规划设计中．强调张弛、疏密、刚柔对比，让人产生的同心感和归属感。 （一）规划结构分析 整体规划疏密有致．大气中见细节，细部与整体相统一，以“一中心核、多带、功能区形成整个规划区的骨架： 1、一核：田园广场，该核心集游客接待中心、停车场、供销室、人员办公、科技研发于一体，对周围各个功能区起到辐射和带动的作用。 2、多带：围绕“核”形成了多个功能带： （1)休闲垂钓区——约15亩，比邻田园广场，主要供休闲垂钓。 （2）田园食宿区 a.民宿体验区，融合欧式建筑元素和台湾风格建设民宿客栈3栋，供游客居住体验。 b.田园美食区：由生态餐厅、烧烤区、野餐区组成。

在线教育平台商业计划书

教育培训平台 商 业 计 划 书 二零一六年三月

慧加分商业计划书目录

第一章执行摘要1.1 项目名称 *** 1.2 公司简介 1.3 项目简介 1.4 项目竞争优势 1.5 盈利模式 1.6 融资需求 1.7 财务指标

第二章市场分析 2.1痛点分析 2.2.1 家长痛点 社会竞争激烈伴随着生活压力增加，家长更是肩负重任，不仅要赚钱养家还要辅导孩子学习。而目前大多数家长由于时间忙碌或知识受限，难以在课后有效地辅导孩子作业。 2.2.2 学生痛点 1）由于老师和家长的时间与精力有限，学生无法获得及时有效的课后辅导。所以学生在课后遇到难题和错题，他们往往会求助于收费低廉甚至免费的解题神器。此类解题神器基于海量题库，追求速度上的秒回，不能保证答案百分之百正确，可能会对学生产生误导。 2）解题软件只解题无辅导，无法带来学习成绩的提高。同时学生使用解题软件可能会形成依赖，从而不去发现问题、解决问题，降低学生独立学习的意识和独立思考的能力，成为机器的奴隶。这也是解题神器遭到学校和家长抵制的最根本原因。 2.2.3 行业痛点 ?现有网络教育平台提供在线视频、学习资料等产品，属于单向型 教学模式，学生疑问得不到解决，同时忽略了针对学生个体的知识点辅导。 ?越来越多的“错题”类APP成为学生应付作业的解题“神器”，学生

为了敷衍学习任务，往往选择通过搜题软件完成作业，无法获得有效的课后辅导，丧失了独立思考能力，学习成绩无法提高，此类软件也遭到越来越多学校和学生家长的抵制。 再补充 2.2 目标市场定位 目标群体： 目标地域： 2.3 市场现状 2.3.1 全国中小学生市场容量 据统计，全国在校学生总数约为2.18亿人，其中小学教育阶段在校人数为9451万人，占总人数的43.3%；初中教育阶段在校学生数为4385万人，占20.1%。四年级-九年级的学生人数约为9000人。 图2-1 我国学生数量分布图

城市商业综合体策划书

城市综合体设计策划书

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城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案 第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析

（五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念 策划容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近影都看场浪

漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。 2）交通格局 基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，

商业综合体项目市场调研计划方案

XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z

总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z

完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z

五、商业调查的课题与容z

区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z

商业综合体计划书

海宁长安新天地 项 目 计 划 书 策划人：钮伟文 日期：2017年11月14日

一、公司基本情况钮伟文写

二、项目情况分析 1、项目概况 海宁处于长三角地区的核心位置，处于上海、杭州、苏州、宁波等都在一小时交通经济圈内。（海宁市隶属于浙江省嘉兴市，位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望，西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市、嘉兴秀洲区。东距上海100公里，西接杭州，南濒钱塘江。） 海宁新天地项目地处嘉兴海宁市，位于仰山路与S101高速交叉口。本项目共有4层，一层面积9000方，二层面积9000方，三层面积9000方，四层面积3000方，共计30000方。

2、项目前景 ①、位置优势 从图中可以看出，该项目位于海宁市主干道—仰山路与连接杭州市与海宁市重要枢纽—S101高速路。 ②、消费优势 项目北面—长安虹桥花园项目南面—海宁市农

民房 汽车城—浙江长三角汽车城物流集装箱中转基地 浙江财经大学东方学院 从图中可以看出，该项目所处周边均有产业园、大学城、居民住宅区、工业园区。根据我公司市场调研及现场踏勘，上图所标注的地区均为海宁市代表性区域，人口规模大且流动性大，大部分以外来务工年轻人员和大学生为主，消费群体以及消费力量大且统一消费都集中在餐饮及娱乐方向。从

下图可以看出该项目与上述海宁市代表性区域位置距离较近，交通十分便利。 ③、政策优势 1）高端社区汇聚，消费基础稳固 在置业选择的时候，买房者往往都会把交通作为重要的考量因素，如今海宁市出让的土地很多都在城西板块，想必项目周边将有众多高端社区，辐射近10万稳定居住人口，为商铺保障了消费力基础。 2）坐享庞大客流，聚揽人气狂潮 作为城市最高效的交通工具，城铁无疑是最聚集人气的

商业教育项目招商策划书

商业项目招商策划书 ——XX教育俱乐部 第一部分公司文化、核心竞争力 XX教育网是由众智网络科技有取公司联手北京众智领航科技发展有限公司投资1亿元资金打造的业内公认的国内规模最大、内容最全、运营质量最高的的视频教育网站。XX教育网共设十五大教育版块：幼儿教育、小学教育、初中教育、高中教育、成人教育、家长教育、夕阳红教育、汉语教育、英语教育、法语教育、日语教育、韩语教育、电脑教育、艺术教育、农业教育。 网站以“好教育成就好家庭”为企业使命，一直在为千万家庭能享受到最好的网络教育而努力。以“和谐共好”的企业精神发展教育事业、服务全球华人。网站志在整合中国的远程教育市场，并建立网络教育学院及研发中心。目前公司在全国范围内招募热爱教育事业，有眼光，懂经营的有识之士，共同加盟XX事业。 XX的核心竞争力： 一．体现在产品上：从0-100岁的终身教育学习平台。 二．体现在运营团队上：一个集“团结、激情、梦想、合作、专业、成长、感恩、付出” 于一身的卓越运营团队。 网站自2008年元月改创以来，全国已产生70多家一级代理商，超过1000家的二级代理，正以惊人发展速度幅射全国乃至全球。 公司下设厦门分公司，旨在开拓厦门乃至整个福建区域的市场，使网站内容惠及更多的求学者。 第二部分：合作项目（产品介绍） 我们产品是网站教育平台，把我们的教育平台推荐给有需要学习的客户。关于我们的教育平台对应服务内容及价格由下表说明：

第三部分：合作方案 一．合作方案 1.通过审核签约成为正式代理商 2.先成为会员，再以会员身份发展会员或代理商； 3.通过所在机构或所拥有资源群介绍、发展代理或会员； 二．价值分析 作为一个事业，XX的价值体现在以下两大方面： A．事业 a. 社会价值：为社会团体及个人谋福利 b. 经济价值：为合作伙伴带来收获 c. 自我价值：为代理商自身得到成长以及社会的回报。 B．产品 a. 学习方面：不学习就落后，活到老，学到老； b．改变：自身的知识水平得到充实，充电； c．成长：改变过程中获得成长 教育是长久的行业，永不衰败。二千多年前孔圣人教学论著成为我们中华文明的文化精髓。《礼记·学记》上早提到“建国君民，教学为先”。 第四部分：合作分析： 一．教育现状：