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建设项目评估概述

第1章建设项目评估概述

本章综合介绍了建设项目评估的基本问题，包括项目发展周期与项目的前期研究；可行性研究的含义及其意义、主要作用与编写要求；项目评估的内容、程序以及在开展项目评估时应遵循的基本原则等。

1.1项目发展周期与项目前期研究

1.1.1 建设项目发展周期

1．工程项目建设程序：是指项目从策划、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。

⒉建设项目发展周期：一个建设项目从开始构想、施工建设、建成投产、直到最终报废所经过的时间。

项目周期的阶段划分：投资前期、投资建设期和建成投产期。

1.1.2西方国家的项目前期研究

机会研究（项目设想）

谈判与签订合同

投产阶段

图1-1 西方国家项目周期各阶段及主要工作示意图

按基础资料占有程度，研究内容、研究深度及可信度不同，可将投资前期研究分为机会

研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估与决策四个阶段。

1. 机会研究：亦称投资鉴定或项目设想。它是可行性研究的第一阶段。任务是研究和确

定合理的投资方向、投资规模和投资结构。也就是在了解掌握国民经济和社会发展的长远规划和行业，地区规划、经济建设方针，建设任务和技术经济政策的基础上，通过对拟投资领域相关条件及环境背景的调查分析，为建设项目的投资方向和投资时机提出设想和策划。

所需时间约用1—3个月，所需费用约占投资总额0.2%—1%，估算投资额和成本效益

的精度在±30% 2. 初步可行性研究：又称预可行性研究，是指在投资机会研究已确定了大致的投资方向

和投资时机的基础上，通过对投资项目的初步概算和经济效果评价，进一步判断投资机会研究的结论是否正确，并做出是否有必要进行下一步详细可行性研究的结论。主要内容：

1）判定项目有无生命力和发展前景；

2）市场供求的预测，生产工艺和设备等方面的研究；

3）判断项目是否可行。

这一阶段决定是否进行下一步。估算额精度误差一般要求不超过±20%左右，所需费用约占投资总额0.25%—1.5%，需耗时约4—6个月。

3. 详细可行性研究：亦称最终可行性研究，是指通过一定方法对项目的技术可行性和经

一般机会研究（地区研究、部门研究、资源研究）项目机会研究 1.国家 2.某一部门或地区 3.某

一特定产品 4.产品进出口情况 5.分析企业 6.机会研究

济可行性进行详细的论证分析。它为项目决策提供全面的评价参考，为项目的具体实施提供科学准确的依据。主要内容：

1）深入研究，推荐一个以上可行方案；

2）开展详细的经济评价；

3）提供项目的最终可行性标准和依据。

这一阶段是项目的定性阶段。通常需耗时8—12个月甚至更长，所需费用约占投资总额1%—3%，估算额精度误差一般要求不超过±10%左右。

4.项目评估与决策：评估与决策是指在详细可行性研究的基础上，由有关投资决策者委

托有关机构或专家对可行性研究报告的内容进行核实、确认与论证，对项目技术可行性和经济可行性做出客观评估并提出最终建议，最后由投资决策者做出最终投资决策。

项目评估是投资决策的重要手段，投资者、决策机构、金融机构以项目评估的结论作为实施项目、决策项目和提供贷款的主要依据，所以，要力求保证项目评估结论的客观性。在开展项目评估的过程中，必须坚持考察因素的系统性、实施方案的最优性、选择指标的统一性、数据选取的准确性、评估方法的科学性等原则，做到评估工作的科学、规范、准确。

可行性研究各阶段的具体介绍见教材所示。可行性研究各阶段之间的联系也是客观存在的。在一般情况下，后一阶段的研究总是在前一阶段工作结果的基础上进行，另外，各研究阶段也可以采用相同的经济评价方法。

1.1.3我国现阶段项目前期研究

我国项目周期理论和方法的形成与发展，经历了一个较长的曲折过程。早在解放初，第一个五年计划掀起了新中国投资建设的第一个高潮，经过不断探索和积累，形成了计划任务书——初步设计——技术设计——施工图的投资建设程序，这是我国项目周期的最初形式，20世纪60年代的经济调整，国家把投资建设程序简化为设计任务书——扩大初步设计——施工图。10年“文革”期间，投资建设程序再次受到严重破坏，在投资建设中实行边勘察、边设计、边生产的方针，造成经济效益不好，甚至不能生产，给我国的经济建设造成很大的浪费和损失。

20世纪80年代初，改革开放政策的实施，总结经验教训，并吸收了国外科学的项目周期理论和方法。逐步改进和发展，形成了目前的投资前期——投资建设期——建成投产期这种三阶段、多环节的项目周期体系。P8面我国建设项目发展周期划分一览表。

从表中我国投资前期研究的阶段划分为项目建议书、可行性研究、项目评估。

⒈项目建议书

相当于西方国家的机会研究。它由各工业部门、各省、市、自治区以及有关的企、事业单位，根据国家的经济发展的长远规划和行业、地区规划，经济建设方针，技术经济政策和建设任务，结合资源情况、建设布局等条件，在调查、预测的基础上向国家或上级主管部门提出的项目建议书。对于跨行业的或对国计民生有重大影响的大型项目，则由有关部门联合提出项目建议书。

项目建议书的主要内容有：

1）项目提出的理论和依据，对于技术引进项目还应包括国内外技术差距和引进理由。

2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步选择或设想。

3）资源情况、建设条件、协作关系。

4）投资估算与资金筹措的初步设想，利用外资项目要说明利用外资的可能性及偿还贷款能力的初步分析。

5）项目建设进度的安排。

6）对经济效益、社会效益的初步分析。

编写时，应在调查研究、收集资料的基础上，采用定性和定量相结合的分析方法。定量分析时，通常采用类似工程项目的推算方法类制定，粗略地分析出项目的经济效果，然后做出项目是否可行的初步结论。建议书经有关部门审查批准后，即可委托承担单位进行可行性研究。

⒉可行性研究

可行性研究是项目建议书的深化，也是整个投资前期的关键阶段。

可行性研究内容可能因项目所属行业的不同而各有所侧重，但以下三方面的内容是必须包括的：

1）市场分析。能否成立的前提和依据。没有市场，项目就没有必要建设。从另一个角度讲，投资项目的年生产规模也应根据市场需要的情况来确定。所以市场分析是可行性研究的基础。

2）有关技术分析。包括资源情况、厂址选择、工艺方案选择和设备选型、未来工厂的组织设计、劳动定员和环境保护等。

3）建设项目的合理性即经济效益分析。是核心和重点。

⒊项目评估。是投资前期研究工作的最后阶段。项目评估通常可由决策部门委托贷款银行或咨询公司组织有关人员或外请专家来进行。任务是检查和判断可行性研究报告的真实性和可靠性，并从评审角度提出项目是否可行的意见，作为投资者决策的依据。

评审报告要同可行性研究报告一起，送投资者或投资主管部门进行审批，一般大中型项目还要报国家计委批准，重大项目还需报国务院批准。

1.2 建设项目可行性研究

1.2.1 项目可行性研究的概念和作用

⒈项目可行性研究的概念

广义的可行性研究是指在现代环境中，组织一个长期投资项目之前，必须进行的有关该项目投资必要性的全面考察与系统分析，以及有关该项目未来在技术、财务乃至国民经济等诸方面能否实现其投资目标的综合论证与科学评价。它是有关决策人做出正确可靠投资决策的前提和保障。

狭义的可行性研究则是编制可行性研究报告阶段的有关工作。

⒉项目可行性研究的作用

⑴是确定建设项目的依据

⑵是编制项目初步设计的依据；

⑶可行性研究为筹措资金，特别是向银行申请贷款提供依据；

⑷可作为建设单位与项目有关部门、单位以及国外厂商洽谈、签订合同和协议的依据；

⑸是申请建设执照的依据，必须符合当地市政建设规划与环境保护等方面的各项要求；

⑹可行性研究能为下一阶段进一步开展有关地形、工程地质、水文等勘察工作和加强工业性实验指出努力方向；

⑺可行性研究可以为拟定项目采用的新技术、新设备研制计划提供依据；

⑻是编制国民经济计划的依据。

1.2.2 项目可行性研究的主要内容

⒈项目的背景和历史

项目的背景介绍是指对拟建项目的基本情况作一般性概述，它主要包括投资项目设想和项目背景研究两方面内容。

项目的历史即分析项目的发展情况。主要事件的日期、已经完成的准备性调查、研究事项的名称、已做过的试验试制工作等。

⒉市场需求与生产规模

研究国内外市场的供需情况，应用市场预测的各种数据（包括销售量、销售收入、价格、生产成本与利润等），确定拟建项目的生产规模和产品方案；并分析产品未来的市场竞争能力和市场占有率，以及打入国际市场的可能性和前景。

⒊项目资源情况

对资源情况进行分析，主要研究各种资源的需要量和供给量。资源含矿产、农业、各种

原材料和燃料；水、电、气供应等。

⒋建厂条件和厂址方案

建厂条件是指建设项目所在的地区和厂址的经济环境和自然环境，它是保证项目获得成功的重要条件。

建厂地区的选择要求是：接近原料产地或销售市场；有数量足够、价格合理的燃料及动力；有便利的交通运输条件和较好的基础设施条件等。

厂址的选择要求具有良好的经济和自然条件；能满足企业建设、生产活动和职工生活的合理需要，并留有发展余地；符合工厂远景规划和城市建设规划的要求。对不同条件的厂址方案，应进行综合分析比较，以选择最优厂址。

5.项目技术方案选择

正确选择技术方案，对保证项目未来生产的产品数量、质量和经济效益是至关重要的。内容包括：工艺方案的选择、设备的选型、公用设施方案的选择、建筑物与构筑物布置方案的选择等。

6.项目环境影响分析

预计项目“三废”（废气、废水、废渣）的种类、成分、数量及对环境影响的范围和程度，治理方案的选择和回收情况，项目对环境的要求及对环境影响的评价。

7.机构设置和劳动定员

企业机构的设置情况，是编制人员配备表和计算各种管理费用的依据；劳动定员的编制

是计算产品成本和制定人员培训计划的依据。机构的设置应根据项目的大小、性质和业务范围等，遵循统一领导、分级管理、分工协作、职责明确等原则，按企业特点不同采用适合的组织形式。

8.项目实施计划

确定勘察设计、设备制造、施工安装、试生产所需的时间和进度要求。用线条图和网络图表示。

9.项目经济评价

指对项目进行财务评价和国民经济评价。

10.不确定和风险分析

通过盈亏平衡分析、敏感分析和概率分析，研究分析影响项目经济效益主要因素的变化对所选投资方案的影响程度。

11.结论

运用各种数据，从市场、技术、经济等方面论述拟建项目的可行性；指明该项目方案存在的问题，并提出相关的建议和对策。

1.2.3 项目可行性研究的工作程序和要求

1. 项目可行性研究的工作程序

⑴建立工作小组

⑵数据调研

⑶形成可行性研究报告初稿

⑷论证和修改

2.项目可行性研究的要求

⑴科学性和真实性的要求

⑵内容和深度的要求内容必须完整，其深度也应符合有关规定的要求。

⑶时间要求

⑷形式要求

⒈总论

⒉需求预测与拟建规模

⒊资源、原材料、燃料及公用设施情况

⒋建厂条件和厂址方案

5.设计方案

6.环境保护

7.企业组织、劳动定员和人员培训

8.项目实施进度的建议

9.投资估算和资金筹措

10.项目经济评价

1.3建设项目评估

1. 3.1 建设项目评估的概念和分类

1. 建设项目评估的概念

项目评估，简单地说就是对项目的审查和估价。

建设项目评估就是由建设项目主管部门或贷款机构依据国家、行业和部门的有关政策、规划、法规及参数，对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审查和估价，即对拟建中的建设项目的必要性、可行性、合理性及效益、费用进行的再评价过程。

2. 建设项目评估的分类

⑴工程项目评估通常意义的建设项目评估，指的是项目审批单位在审批项目前对拟建项目可行性研究所做的再分析、再评估。

⑵贷款项目评估贷款银行对项目单位的资信情况、项目建设的必要性、技术的合理性、财务效益和国民经济效益进行分析评价。

⑶项目后评价

1.3.2 建设项目评估的原则、依据和主要内容

1. 建设项目评估的原则

⑴考察因素的系统性

⑵实施方案的最优性

⑶选择指标的统一性

⑷选择数据的正确性

⑸分析方法的科学性

2.建设项目评估的依据

在现阶段，可作为项目评估主要依据的有：

1）国家制定和颁布的经济发展战略、产业政策及投资政策。

2）项目所在地区域的经济发展规划和城市建设规划。

3）项目所在地的区域经济性质资源：地形、地质、水文、气象及基础设施等基础资料。4）有关部门颁布的工程技术标准和环境保护标准。

5）有关部门制定和颁布的项目评估规范及参数。

6）原国家计委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》。

7）项目可行性研究报告和规划方案

8）各有关部门的批复文件，如项目建议书、项目可行性研究报告的批复。

9）投资协议、合同和章程等。

10）其他有关信息资料。

3. 建设项目评估的主要内容

以下几个部分：必要性，建设条件，环境影响，技术方案，投资估算与筹资方案，财务效益，国民经济效益，不确定性及风险，为提高项目效益，对改进有关政策和体制的建议，总评估。

1. 3.3 建设项目评估的程序

1.准备和组织

2.整理数据和编写评估报告初稿

3.论证和修改

1.3.4 建设项目评估的作用和意义

1.是项目决策的重要依据；

2.是干预基本建设招投标的手段

3.项目评估可以剖析评价有关经济政策和经济管理体制

1.3.5 项目评估与可行性研究之间的关系

建设项目评估与可行性研究是建设项目投资前期的两项重要的工作内容，二者存在着先后的逻辑关系；同时，它们在多个方面存在着一定的联系与区别。

1.二者的相同点

⑴学科性质相同都是运用技术经济的理论与方法，分析具体项目的情况，从而决定投资

命运的综合性学科。

⑵工作性质相同都是项目发展周期中投资前期的一部分工作。

⑶工作目的相同都是为减少或避免投资决策的失误，增强项目投资决策的科学性。

2.二者的不同点

⑴编制单位不同可行性研究一般由建设单位，设计院或咨询公司承担；项目评估一般由贷款银行或咨询公司承担。

⑵开展时间不同可行性研究在前，项目评估在后。

⑶分析角度不同可行性研究一般由建设单位或设计部门承担，故带有业主或主管部门的意图；项目评估一般由贷款银行或咨询公司承担，他们站在国家、社会角度上看问题，故能比较客观、公正。

⑷分析的侧重点不同可行性研究既重视技术，又重视经济方面的论证分析；项目评估较侧重于经济效益方面的论证分析。

由于项目评估者所处地位、职责和视野不同，故不是简单重复可行性研究的内容，而是进一步完善对建设项目的论证和分析。

项目评估概述

2.1 概述 2.1.1 定义项目评估，是指建设银行对列入备选的固定资产投资性质的贷款项目，从项目建设的必要性、技术的先进合理性、经济效益、银行收益以及风险状况等方面进行全面的论证分析评价，并提出决策性意见或建议的工作过程。 2.1.2 对象由建设银行承担信用风险的投资项目，包括利用建设银行信贷资金发放的本外币固定资产贷款（含房地产开发贷款），境外筹资转贷款，建设银行作为债权人的项目融资以及利用建设银行开出的借款保函等所兴建的项目等。 2.1.3 原则项目评估应遵循客观、严谨、公正、科学的原则。 2.1.4 内容主要包括对借款人/主要项目发起人资信、项目概况、项目技术及产品市场、项目融资计划、项目财务效益、风险防范、银行效益、存在问题等方面进行调查和分析，提出贷款是否可行的意见或建议，为贷款决策提供依据。 2.1.5 条件进行评估的固定资产投资项目，必须同时具备以下基本评估条

件： 1．符合我行有关信贷业务管理规定对借款人和项目条件的要求； 2．客户提供的申请材料的质量和数量符合我行有关规定。2.1.6 时间评估时间是指从接到评估任务起，到提交项目评估报告为止的过程。对拟安排年度信贷计划的项目和小型贷款项目，评估时间原则上为2个月；大中型项目原则上不超过3个月。特殊情况下，评估时间可以适当延长，但要说明原因。 2.2 一般程序项目评估一般程序是：组织评估小组→制定评估工作计划、安排评估进度→调查收集有关文件、资料和技术经济数据→技术经济分析→评估报告撰写和审核。 2.2.1 组织评估小组负责项目评估的部门接到项目评估计划后，首先要组织评估小组。评估小组一般由3-5名项目评估人员组成。评估小组的成员应兼具技术、经济方面业务能力，熟悉项目所属行业、地区特点。 2.2.2 制定评估工作计划评估小组要根据项目的评估时间要求，制定工作计划，对评估中的调研工作、落实相关条件、案头分析和撰写评估报告等项工作时间做出合理安排。

资产评估基础第一章资产评估概述

第一章资产评估概述第一节资产评估的基本概念及基本作用内容概要一、资产评估概念（一）资产评估资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。

1.一般意义一般意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值在市场交易中，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。在这个程中人们可能会自觉地或不自觉地运用资产评估的理论、方法。 2.专业角度资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。 3.法律角度法律依据：《中华人民共和国资产评估法》资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。咨询服务VS 评估执业无此规定行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员无此规定专业规范受资产评估准则的约束和规范无此规定报告形式特定格式的书面报告【总结】资产评估是一种专业服务行为。 1.受托行为资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。 2.订立合同资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。 3.依法评估资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。（二）资产评估涉及内容 1.评估主体主导者（考）：评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员。 2.评估客体具体标的物（考）：是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。【了解】五部门对应六大类评估行业：财政部：资产评估；国土资源部：土地估价，矿业权评估；住房和城乡建设部：房地产估价；商务部：旧机动车评估；保监会：保险公估。 3.资产评估服务的法律性质资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。 4.资产评估服务的内容及成果（考）内容：对评估对象价值进行评定、估算的专业服务。成果：评估机构出具的资产评估报告。（三）资产的含义资产 ■是资产评估的客体，即资产评估的对象。 ■是指由特定权利主体拥有或控制的、预期会给该主体带来经济利益的经济资源。资产的理解：

项目论证与评估

1、项目论证与评估技术作为一种专门对现代项目进行论证与评估的程序和方法，是在20世纪70年的末期伴随着项目可行性研究等方法引进到我国的。 2、项目是人类社会特有的一种为创造特定的产品或服务而开展的一次性努力。 3、项目的特征：（1）目的性。（2）独特性——这是项目与周而复始的日常运营的最大区别。（3）一次性。（4）不确定性——开展项目论证与评估的前提。（5）制约性。（6）其他特性，如项目的不确定性、项目的风险性、项目后果的不可挽回性、项目的渐进性和项目组织的临时性等。 4、项目论证与评估的主要作用：（1）它是项目决策的前提和保证。（2）它是获得项目融资的凭证盒依据。（3）它是促进和提高项目管理的手段和方法。（4）它是政府管理机构开展宏观经济管理的手段。 6、项目生命周期的内容：（1）项目的时限。（2）项目的阶段。（3）项目的任务。（4）项目的成果。（5）项目生命周期描述。 7、项目生命周期的特性：（1）项目不确定性不断提高的特性（2）项目资源投入不断累积的特性（3）项目全过程的阶段特征 8、项目前评估的主要内容：（1）组织发展战略评估（2）项目的机遇研究（3）项目的必要性研究（4）项目可行性研究（5）项目备选方案的比较研究 9、项目的全生命周期是指包括整个项目的建造、使用以及最终清理的全过程。项目的全生命周期一般可划分成项目的建造阶段、运营阶段和清理阶段。但项目生命周期只是项目全生命周期重点项目建造或开发阶段。 10、项目前评估是全部项目论证与评估中最重要的一个部分。 11、项目前评估指在项目前期决策阶段，从项目全局出发，根据国民经济和组织发展的需要对项目及其备选方案所进行的全面评估，从而辨别项目及其备选方案的可行性和优劣，决定取舍。 12、项目前评估的特性：（1）预测性。（2）系统性。（3）科学性。（4）实践性。 13、项目前评估的作用：（1）它是项目投资决策的保障。（2）它是项目融资的必要条件。（3）它是确保国家利益的一种手段。（4）它是项目管理的出发点和重要依据。 14、项目前评估的原则：(1)遵纪守法的原则。（2）实事求是的原则。（3）可比性的原则。（4）动态分析为主的原则。（5）公正可靠的原则。

项目评估案例

项目评估案例 --某化学纤维厂经济评价（一）项目概述 ?主要技术和设备拟从国外引进。 ?厂址位于城市近郊，占用一般农田250亩，靠近铁路、公路、码头，交通运输方便。靠近主要原料和燃料产地，供应有保证。水、电供应可靠。 ?该项目主要设施包括生产车间、与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程以及有关的生产管理、生活福利等设施。（二）项目的基础数据 1.生产规模和产品方案生产规模为年产2.3万吨N产品。产品方案为棉型及毛型二种，以棉型为主。 2.实施进度项目拟三年建成，第四年投产，当年生产负荷达到设计能力的70%，第五年达到90%，第六年达到100%。生产期15年计算，计算期为18年。 3.总投资估算 (1)固定资产投资估算 a. 固定资产投资估算额为42542万元，其中外币3454万美元。外汇按国家外汇管理局1992年6月份公布的外汇牌价1美元=5.48无人民币计算 b. 固定资产投资方向调节税估算按国家规定本项目投资方向调节税税率为5%，投资方向调节税估算值为2127万元。 c.建设期利息估算为4319万元，其中外汇为469万美元（2）流动资金估算流动资金估算是按分项详细估算法进行估算，估算总额为7084万元。（3）总投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息+流动资金= 42542 + 2127 + 4319 + 7084 = 56072 万元 4.资金来源（1）项目自有资金(资本金)为16000万元，其余为借款，外汇全部通过中国银行向国外借款，70%由中国工商银行代款，年利率为8.64%。（2）投资分年使用计划按第一年20%，第二年55%，第三年25%的比例分配。 5.工资及福利费估算全厂职员为1140人，工资及福利费按每人2800元估算，全年工资及福利费为320万元(其中福利费按工资总额的14%计取)。（三）项目财务评价1.年销售收入和年销售税金及附加估算（1）产品产量：N产品年产2.3万吨（2）产品销售价格以近几年国内市场已实现的价格为基础，预测到生产期初的市场价格，每吨出厂按15400元计算。（3）年销售收入估算在正常年份为35420万元。（4）年销售税金及附加按国家规定计取，产品缴纳增值税，增值税率为14%，城市维护建设税按增值的7%计取，教育费附加按增值的2%计取。销售税金及附加的估算值在正常生产年份为2689万元。 2.产品成本估算根据需要该项目分别作了单位生产成本和总成本费用估算表。

建设项目评估概述

研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估与决策四个阶段。 1. 机会研究：亦称投资鉴定或项目设想。它是可行性研究的第一阶段。任务是研究和确定合理的投资方向、投资规模和投资结构。也就是在了解掌握国民经济和社会发展的长远规划和行业，地区规划、经济建设方针，建设任务和技术经济政策的基础上，通过对拟投资领域相关条件及环境背景的调查分析，为建设项目的投资方向和投资时机提出设想和策划。所需时间约用1—3个月，所需费用约占投资总额0.2%—1%，估算投资额和成本效益的精度在±30% 2. 初步可行性研究：又称预可行性研究，是指在投资机会研究已确定了大致的投资方向和投资时机的基础上，通过对投资项目的初步概算和经济效果评价，进一步判断投资机会研究的结论是否正确，并做出是否有必要进行下一步详细可行性研究的结论。主要内容： 1）判定项目有无生命力和发展前景； 2）市场供求的预测，生产工艺和设备等方面的研究； 3）判断项目是否可行。这一阶段决定是否进行下一步。估算额精度误差一般要求不超过±20%左右，所需费用约占投资总额0.25%—1.5%，需耗时约4—6个月。 3. 详细可行性研究：亦称最终可行性研究，是指通过一定方法对项目的技术可行性和经一般机会研究（地区研究、部门研究、资源研究）项目机会研究 1.国家 2.某一部门或地区 3.某一特定产品 4.产品进出口情况 5.分析企业 6.机会研究

项目论证与评估名词解释

1. 项目：是一个组织为实现自己既定的目标，在一定的时间、人员和资源约束条件下，所开展的一种具有一定独特性的一次性工作。 2. 项目论证与评估：广义上讲，就是指在项目决策与实施活动中所开展的一系列论证与评估工作，包括项目决策阶段对其必要性、技术可行性、经济合理性、环境可行性和运行条件的可行性等方面进行的全面系统的分析与论证工作；在项目实施过程中对项目实施情况和未来发展所进行的跟踪评估；在项目完成以后一段时间里对项目进行的后评估。 3. 项目论证与评估：狭义上讲，是指对于一个项目经济特性的评价和审定。 4. 项目生命周期：又称为项目发展周期，它是指一个项目被划分成提出项目提案、立项和项目决策、项目计划于设计、项目开发与实施、项目完工和交付使用这样一系列阶段的完整周期过程。 5. 项目决策：广义上讲，是指按照一定的程序、方法和标准，对项目规模、投资与收益、工期与质量、技术与运行条件、项目的环境影响等方面所做的调查、研究、分析、判断和选择，它是决策理论在项目管理领域中的具体应用。 6. 项目的全生命周期：是指包括整个项目的建造、使用以及最终清理的全过程。 7. 项目前评估：是指在项目投资决策之前，对项目的必要性和项目备选方案的技术、经济、运行条件和社会与环境影响等方面所进行的全面论证与评估。 8. 项目跟踪评估：是在项目的实施和项目整体情况所作的评估，它是为项目实施过程中的各种项目决策提供支持和服务的。 9. 项目后评估：是指在项目建成竣工验收并投产一段时间以后，使用项目实际的建设成果和运行情况所做的一种项目。 10. 项目运行环境评估是指对项目必须依赖且无法控制和改变的环境和条件因素所进行的评估工作。 11. 项目技术论证与评估：是对项目所使用的工艺技术、技术装备和实施工程技术等方面的可行性所进行的论证与评估。 12. 项目论证指对拟定实施项目技术上的先进性、适用性，经济上的合理性、赢利性，实施上的可能性、风险性进行全面科学的综合分析，为项目决策提供客观依据。 13. 影子价格：是指为实现一定的经济发展目标而人为确定的比市场交换价格更为合理的一种理论价格，又叫做最优计划价格或机会成本。 14. 项目评估指在项目可行性研究的基础上，由第三方（国家、银行或有关机构）根据国家颁布的政策、法规、方法、参数和条例等，从项目、国民经济、社会角度出发，对拟建项目进行评价、分析和论证，为最后投资做出投资决策提供咨询意见。 15. 硬件环境：指与项目运行直接相关的物质条件与环境要素的总和，包括项目所需的基础设施、生活服务设施、自然气候条件以及经济区位条件等。 16. 项目工艺技术方案评估：是指对项目工艺技术方案的经济合理性、技术先进性、技术适用性和安全性以及它于对项目运行的影响，它与项目运行组织已有各种条件的匹配程度等诸多涉及项目运行的技术因素和特性的专项评估。 17. 项目技术装备评估：指为对于项目运行所需各种技术装备的技术特性和适用性等一系列的评估工作。 18. 项目现金流量：指在项目计算期内发生的与项目直接有关的各项现金流入与流出的总称。 19. 项目的总投资：指为使项目预定设计生产能力而需预先垫付的资金总额，包括固定资产投资、建设期资本化利息之和。 20. 资金的时间价值：指资金在生产和流通过程中随着时间的推移而产生的增值。 21. 净态投资回收期：是指以项目的净收益收回全部投资所需的时间。 22.资金等值计算：就是利用等值的概念，按照给定的利率或折现率把不同时点上发生的资

项目论证与评估

一、单项选择题 1、项目前评估的根本目的是为项目的（）提供支持和保障。 A.项目设计????? B.项目组织?? C.项目实施????? D.投资决策【正确答案】：D 2 A. B. C. D. P40。3 A. B. C. D. P40。 4、通常规定如果项目前评估认为项目是不可行的，那么就可以认定整个项目（）。 A.可行?? B.不可行???? C.待查?? D.前期不可行【正确答案】：B 【答案解析】：通常规定，如果项目前评估认为项目是不可行的，那么就可以认定整个项目不可行了。参见教材P47。

5、按照项目涉及的主要条件和制约因素，可以将项目评估的基本内容分为（）。 A.单项评估和综合评估 B.项目前评估和后评估 C.环境评估和社会评估 D.经济评估和技术评估【正确答案】：A 【答案解析】：按照项目涉及的主要条件和制约因素项目评估一般包括两个方面内容：一是项目的单项 6 A. B. C. D. 材 7 A . B. C. D. 。 8、项目前评估阶段一般包括项目立项评估阶段与项目（）的评估。 A.决策性?? B.风险性???? C.可行性?? D.经济性【正确答案】：C 【答案解析】：项目前评估阶段包括：项目立项评估阶段和项目定义与决策阶段可行性研究。参见教材

P13。 9、项目运行环境综合评估的内容不包括（）。 A.完善性评估 B.安全性评估 C.优惠性评估 D.效益性评估【正确答案】：D P95。 10 A. B. C. D. P95。11 A.5 B.10 D.50 12、以历史资料的时间序列数据为基础，运用简单的平均数等方法分析确定市场发展变化趋势，并根据这一趋势作出推断，从而预测项目产品或服务市场未来发展变化趋势，这种市场需求预测方法是（）。 A.走访预测法 B.回归预测法 C.德尔菲预测法 D.时间序列预测法【正确答案】：D 【答案解析】：本题考查时间序列预测法的概念。时间序列预测法以历史资料的时间序列数据为基础，

资产评估-无形资产评估概述

（第一部分）第一章无形资产评估概述一、单项选择题 1、下列选项中属于无形资产的是（）。 A、专有设备 B、古董 C、商誉 D、应收款项 2、按照无形资产是否可以辨认划分，商誉属于（）。 A、可辨认无形资产 B、不可辨认无形资产 C、外购型无形资产 D、关系类无形资产 3、无形资产总是在生产经营的一定范围内发挥特定的作用，其形成一定程度上基于其他无形资产的发展，这体现了无形资产常见功能特征中的（）。 A、依附性 B、积累性 C、替代性 D、共益性 4、因无形资产侵权损害而导致纠纷的评估目的是（）。 A、法律诉讼 B、出资 C、财务报告 D、保险 5、无形资产评估中主要考虑的是无形资产的（）。 A、物理属性 B、功能属性 C、价值属性 D、法律属性 6、无形资产具有物理属性、功能属性、（）等多种属性。 A、不可辨认性 B、动态性 C、经济属性 D、市场属性 7、下列对无形资产的评估范围，分类不正确的是（）。 A、单项无形资产的评估范围 B、可辨认无形资产组的评估范围 C、不可辨认无形资产组的评估范围 D、其他无形资产组的评估范围 8、不可辨认的无形资产是指（）。

A、能够从实体企业中分离或拆分的资产 B、企业不可单独取得，离开企业整体就不复存在的资产 C、有形资产之外的资产 D、具有获利能力的资产 9、主要依赖于与相关业务当事人建立非契约性信任关系的无形资产是（）。 A、知识型无形资产 B、权利型无形资产 C、关系型无形资产 D、组合型无形资产 10、下列各项中，反映了无形资产最本质的特征，也代表了无形资产的自身价值的是（）。 A、无形资产能够创造效益 B、无形资产需要自主研发 C、无形资产能够分割 D、无形资产能够单独取得 11、下列关于无形资产的分类，错误的是（）。 A、按无形资产的取得方式，分为自创无形资产和接受投资无形资产 B、按照无形资产是否可以辨认划分，分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产 C、按无形资产是否有专门法律保护，分为有专门法律保护的无形资产和无专门法律保护的无形资产 D、按照无形资产的性质和属性分类，分为知识型无形资产、权利型无形资产、关系型无形资产和组合型无形资产 12、下列各项中，属于不可分割的无形资产的是（）。 A、商业特许权 B、合同权益 C、客户关系 D、商誉 13、下列关于无形资产的评估假设的说法中，正确的是（）。 A、评估结论是评估假设成立的前提和基础 B、在做出持续使用假设时，因其持续经营，无需考虑无形资产是否尚有显著的剩余使用寿命 C、只有在公开市场假设的前提下，运用市场法进行评估才能具有有效的参考依据 D、在破产企业或单项无形资产出售价值小于企业整体出售价值的情况下，无形资产评估应采用清算假设二、多项选择题 1、下列属于权利型无形资产的有（）。 A、租赁权 B、特许经营权 C、专卖权 D、销售网络 E、客户关系 2、按照无形资产是否可以辨认划分，可将其分为（）。

建设项目评估概述

第1章建设项目评估概述本章综合介绍了建设项目评估的基本问题，包括项目发展周期与项目的前期研究；可行性研究的含义及其意义、主要作用与编写要求；项目评估的内容、程序以及在开展项目评估时应遵循的基本原则等。 1.1项目发展周期与项目前期研究 1.1.1 建设项目发展周期 1．工程项目建设程序：是指项目从策划、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。 ⒉ 建设项目发展周期：一个建设项目从开始构想、施工建设、建成投产、直到最终报废所经过的时间。项目周期的阶段划分：投资前期、投资建设期和建成投产期。 1.1.2 西方国家的项目前期研究图1-1 西方国家项目周期各阶段及主要工作示意图按基础资料占有程度，研究内容、研究深度及可信度不同，可将投资前期研究分为机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估与决策四个阶段。 1. 机会研究：亦称投资鉴定或项目设想。它是可行性研究的第一阶段。任务是研究和确定合理的投资方向、投资规模和投资结构。也就是在了解掌握国民经济和社会发展的长远规划和行业，地区规划、经济建设方针，投产阶段生产时期谈判与签订合同项目设计施工安装试运转投资时期机会研究（项目设想）初步可行性研究阶段（初步选择阶段）详细可行性研究阶段（项目拟定阶段）评估与决策（评价报告）投资前期一般机会研究（地区研究、部门研究、资源研究）项目机会研究 1.国家2.某一部门或地区3.某一特定产品

建设任务和技术经济政策的基础上，通过对拟投资领域相关条件及环境背景的调查分析，为建设项目的投资方向和投资时机提出设想和策划。机会研究所需时间约用1—3个月，所需费用约占投资总额0.2%—1%，估算投资额和成本效益的精度在±30%左右。 2.初步可行性研究：又称预可行性研究，是指在投资机会研究已确定了大致的投资方向和投资时机的基础上，通过对投资项目的初步概算和经济效果评价，进一步判断投资机会研究的结论是否正确，并做出是否有必要进行下一步详细可行性研究的结论。主要内容： 1）判定项目有无生命力和发展前景； 2）市场供求的预测，生产工艺和设备等方面的研究； 3）判断项目是否可行。这一阶段决定是否进行下一步。估算额精度误差一般要求不超过±20%左右，所需费用约占投资总额0.25%—1.5%，需耗时约4—6个月。 3.详细可行性研究：亦称最终可行性研究，是指通过一定方法对项目的技术可行性和经济可行性进行详细的论证分析。它为项目决策提供全面的评价参考，为项目的具体实施提供科学准确的依据。主要内容： 1）深入研究，推荐一个以上可行方案； 2）开展详细的经济评价； 3）提供项目的最终可行性标准和依据。这一阶段是项目的定性阶段。通常需耗时8—12个月甚至更长，所需费用约占投资总额1%—3%，估算额精度误差一般要求不超过±10%左右。

资产评估师 cpv -资产评估基础-分章节练习题第一章资产评估概述

第一章资产评估概述一、单项选择题 1、下列各项中，属于资产评估中要求资产评估专业人员关注被评估资产的权利状况，重视权利状况对资产评估约束和影响的原因的是（）。 A、资产的产权具有不可分解性 B、资产的权利状态不同，但是为权利人带来的经济利益通常大致相同 C、资产的所有权价值一般会低于使用权的价值 D、同样的资产载体，可能会因为所赋予的权利并不相同，表现出不同的经济价值 2、所谓资产评估就是使用专业的理论和方法对资产的（）进行定量的估计和判断。 A、价格 B、收益 C、价值 D、成本 3、下列有关效用理论的说法中，错误的是（）。 A、只有人们在主观上认为有用的商品，才有价值 B、价值是由边际效用量决定的，决定物品价值大小的是它的最大效用 C、价值形成的两个前提是商品的有用性和稀缺性 D、效用决定价值内容，稀缺性决定价值量的大小 4、下列关于价值与价格的关系的表述中，不正确的是（）。 A、价值围绕价格上下波动 B、价格是价值的货币表现形式 C、价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素 D、价值是价格形成的基础 5、资产评估的主要对象是（）。 A、资产 B、有形资产 C、无形资产 D、不动产 6、下列各项中，不属于资产评估经济技术原则的是（）。 A、客观原则 B、替代原则 C、预期收益原则 D、外在性原则 7、我国资产评估行业的发展从（）进入到一个强化行业自律管理的新阶段。 A、2001年 B、2000年 C、2003年 D、2004年 8、下列不属于我国资产评估行业发展特点的是（）。 A、改革开放催生了我国资产评估行业

B、服务国有企业成为资产评估行业发展壮大的基础 C、第三产业的发展促进了资产评估行业的发展 D、金融市场的建立加快了资产评估行业的发展 9、为资产评估业的诞生奠定了坚实的制度基础的是（）的确立。 A、有计划的商品经济 B、社会主义市场经济 C、市场经济 D、资本主义经济 10、资产评估作为一种制度设计，目的在于（）。 A、维护委托单位的权益 B、维护产权人的权益 C、维护投资者（不包括潜在的投资者）与经营者、债权人与债务人及其他利害关系人的共同权益并实现权益均衡 D、维护投资者（包括潜在的投资者）与经营者、债权人与债务人及其他利害关系人的共同权益并实现权益均衡二、多项选择题 1、下列机构及自然人中，属于资产评估主体的有（）。 A、资产评估委托方 B、资产占有方 C、其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员 D、资产评估师 E、资产评估机构 2、下列各项中，属于从学科属性总结价值理论中可以发现的内容有（）。 A、不同学科对价值的内涵有着相同的性质界定 B、同一学科不同的历史阶段对价值的界定会出现不同的内涵 C、同一学科不同的视角对“价值”也会存在不同的理解 D、价值与价格是同一个概念 E、价值与价格是既有区别又密切相关的两个概念 3、下列说法中，正确的有（）。 A、商品的价值量用它所包含的形成价值的劳动量来计量 B、决定商品价值量大小的是社会必要劳动时间 C、商品的价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比 D、商品的价值量与劳动生产率成反比 E、商品的价值量与生产该商品的劳动生产率成正相关关系 4、在资产评估中，最高最佳用途的确定，一般需要考虑的因素包括（）。 A、法律上不存在限制 B、不需对资产做出重大决策 C、与现行用途一致 D、技术上可行 E、与持续经营假设一致

资产评估概论1~5思考题答案

第一章 1.资产评估与市场之间存在怎样的联系资产评估是市场经济的产物。随着市场经济的不断发展，评估对象的范围也在不断地扩大，其业务范围从最初的不动产、珠宝首饰、机器设备、无形资产张让等，扩展到企业产权转让、资源处置、融资抵押、保险理赔、财产纳税等经济行为。 2.资产评估的基本构成要素有哪些评估主体评估客体评估假设评估目的评估原则评估程序评估价值类型评估方法资产评估基准日资产评估结论 3.资产评估目的在资产评估中发挥怎样的作用:资产评估的目的分为资产评估一般目的和特定目的。资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价值,它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值；是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，也没有损害他人的利益。资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的。特定经济行为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定对评估结果的性质、价值类型等有直接和间接的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。资产评估特定目的贯串着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 4.评估假设在资产评估中怎样发挥其作用（一）交易假设为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。（二）公开市场假设由于公开市场假设假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件。在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不是由个别交易决定的。（三）持续使用假设持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时着重说明了资产的存续状态。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用，二是转用续用，三是移地续用（四）清算假设清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 5.资产评估原则的本质是什么（一）资产评估的工作原则独立客观公正科学（二）资产评估经济技术原则符合价值规律 6.资产评估与会计存在什么样的关系资产评估与会计的联系主要表现在特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。按照《中华人民共和国公司法》及相关法律法规的要求，投资方以非货币资产投资应当进行资产评估，并以资产评估结果为依据，确定投资数额。在财务处理上，资产评估结果是公司会计入账的重要依据。另外，在企业联合、兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果都可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。从这些方面来看，在特定条件下，会计计价有利用资产评估结论的要求。第二章 1.明确资产评估价值合理性指向有什么意义国际上通行或认可的“市场价值”，从其定义和满足定义的条件来看，是一个理想或正常市场条件下资产得到最佳使用或最有可能使用状态下的价值。毫无疑问，这是一种理想条件下的资产的公允价值，或者说是典型的公允价值。肯定了市场价值是理想条件下的公允价值或典型的公允价值，市场价值就可以作为公允价值的坐标或标志，人们就可以根据评估时的具体条件与市场价值成立的条件的比较来判断该种条件下的公允价值。资产评估力图判断资产的公允价值的基本目标或一般目的也就无从实现。资产评估价值类型理论就是要通过合理划分评估结果的价值类型来帮助评估人员合理把握资产评估中的公允价值。资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，保证资产评估报告和评估结论被正确理解和使用是资产评估的最终目的。资产评估价值类型理论要告诫评估人员，什么样的价值表现形式是作为资产公允价值的典型标志或正常条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内会得到整体市场认同。而其他的价值表现形式则是一定特殊条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内，其合理性只能得到局部市场认同。明确资产在不同条件下的公允价值表现形式以及其公允性得到市场的认同程度是有差别的事实是至关重要的。 2.价值类型在资产评估中起什么作用。资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上存在差别，在数量上往往也存在差异。第一为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。第二使资产评估报告使用者能正确理解并恰当使用资产评估结果。从这个意义上讲，将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。 3.市场价值有哪些基本特征 1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益； 2.评估师在整个评估过程中是以公开市场（假设）来设定资产评估所依据的市场条件的； 3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态的； 4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。 4.价值类型与评估目的及其相关条件的关系如何关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应该从两个方面来认识和把握。一方面，要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响；另一方面，要从价值类型的选择对实现资产评估目的以及满足其它相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。价值类型是在评估目的等相关条件的基础上形成的。可以说，资产评估目的等相关条件构成了资产评估的价值基础。除资产评估特定目的外，构成资产评估价值基础的相关条件主要有两个方面：一，是资产自身的功能、利用方式和使用状态；二，是评估时的市场条件。资产评估目的作为资产评估结果的具体用途，以及对资产评估运作条件其宏观约束的因素，与决定资产评估价值的内因和外因的评估对象自身条件，以及评估时的市场条件共同构成了资产评估的价值基础。这三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础。从逆向方面看，资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现资产评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要途径和手段。资产评估目的有一般的和特定的之分，资产评估的一般目的是要对各种条件下“交易”中的资产的公允价值作出判断，以及给出这些资产在各种条件下的公允价值。而特定目的是一般目的的具体化，资产评估特定目的的实质是判断特定条件下或具体条件下资产的公允价值。而市场价值和市场以外的价值类型的分类，以及该价值类型分类所包含的具体价值表现形式，不仅仅是根据资产评估目的等相关条件的被动选择，它们对于实现评估目的，特别是把握资产评估中的公允价值具有极其重要的作用。这种作用突出表现在资产评估的市场价值上。由于市场价值与市场以外的价值之间的特殊关系，市场价值及其成立条件是这种价值类型分类的基准，确立了市场价值及其成立的条件，就等于明确了市场价值以外的价值及其成立条件。明确了市场价值在资产评估中的作用，也就很容易把握市场价值以外的价值及其具体价值形式在资产评估中的作用。 5. 为什么说市场价值以外的价值也具有合理性市场价值和市场价值以外的价值是以按资产评估面临的市场条件和评估对象自身的条件为标准设定的。这种价值类型的划分实际上是以资产评估价值决定的基本要素为依据的。市场价值和非市场价值的划分既考虑了资产自身的条件、利用方式和使用状态，也考虑了资产评估时的市场条件。也就是说，这种价值类型的划分既考虑了决定资产评估价值的内因，同时也考虑了影响资产评估价值的外部因素。这至少能在理论上和宏观层面上为评估人员客观合理地评估资产价值以及清晰地披露评估结果提供帮助和依据。从大的方面讲，资产评估的市场价值和市场价值以外的价值都是资产公允价值的表现形式，但是两者公允的市场范围是有明显差异的。总之，按市场价值和市场价值以外的价值将评估结果分为两大类，旨在合理和有效限定评估结果的适用范围和使用范围。因此，把评估结果分为市场价值和市场价值以外的价值两大类是相对合理和便于操作的。 6. 资产的投资价值与投资性资产价值有什么区别。投资价值是对于具有明确投资目标的特定投资者或某一投资者所具有的价值。投资性资产价值是特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值前者是非市场价值，后者是市场价值。第三章 1.收益途径依据的是什么经济学原理收益途径，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益途径是资产评估若干评估思路中的一种。它是根据将利求本的思路。采用资本化和折现的思路及其方法来判断和估算资产价值的评估技术规程。收益途径正是利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。 2.复原重置成本与更新重置成本存在哪些联系和区别（1）复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。（2）更新重置成本，是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。 3.判断经济性贬值是否发生的依据及特征是什么资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。就表现形式而言，资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少 4.在运用市场途径时，参照物的选择需要注意哪些问题（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影响是可以调整的。 5.评估途径与评估技术方法之间的关系如何对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为，正是评估的基本目的决定了评估途径和方法间的内在联系，而这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产并作相互验证提供了理论根据。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，并且评估结论也都是从某一角度反映资产的价值的。因此，各种评估途径和方法又是有区别的。 6.不同评估具体技术方法之间是一种什么样的关系由于评估的特定目的不同，评估时市场条件上的差别以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估途径或方法由于自身的特点，在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别, 评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。第四章 1. 资产评估程序通常包括哪些环节 (1)接受资产评估委托，明确相关事项； (2)签订资产评估业务约定书；（3）编制资产评估作业计划；（4）资产勘察；（5）搜集资产评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交资产评估报告书；（8）资产评估工作档案归档。 2. 接受委托前，资产注册评估师需要明确的评估业务基本事项有哪些 1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。2.资产评估目的及评估报告的期望用途。3.资产评估对象和范围。4.资产评估结果的价值类型。5.资产评估基准日。6.评估报告使用限制。7. 评估报告提交时间及方式。8.评估服务费总额、支付时间和方式。 9.委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。 3. 执行资产评估程序的基本要求有哪些 1资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的统一资产评估程序的基础上，建立健全本机构资产评估程序制度。2资产评估执业人员可在不影响资产评估质量的前提下，对资产评估程序中的某些规定进行适当调整或具体化。3为保证切实履行资产评估程序，资产评估机构内部应建立相应的管理机制和监督制度。第五章 1. 房地产评估中收集交易案例时应收集哪些内容 1.对房地产价格具有普遍影响因素的资料 2.对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料 3.反映评估对象状况的资料 4.类似房地产的交易、成本、收益实例资料 2. 房地产评估中要选择的参照物应符合哪些要求（1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同；（2）参照物的用途应与评估对象的用途相同；（3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同；（4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当；（5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同；（6）参照物的实体特征应与评估对象相接近；（7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合；（8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近；（9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格；（10）参照物应选择多个，一般为3个以上。 3. 房地产重置成本由哪些因素构成建设成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润 4. 如何确定房地产收入的年限（一）单独的土地或单独的建筑物评估情况对于单独的土地或单独的建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限。对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。（二）土地和建筑物合成一体评估的情况 1.建筑物的经济寿命比土地的使用年限长或二者相等，根据土地使用年限确定未来可获收益的年限（如图5—2所示）。对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。如果建筑物的经济寿命比土地的使用年限长，还应将土地使用年限到期时建筑物部分的残余价值或政府收回土地使用权对建筑物的补偿价值折现。 2.建筑物的经济寿命比土地的使用年限短，以土地使用年限为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现分两段进行, 第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地合一的纯收益折现，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收益折现，并把此价值加到第一段的房地产的评估价值中 5. 假设开发法使用于哪些房地产评估（1）待开发土地，包括生地、毛地、熟地。（2）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。（3）可装修改造或可改变用途的旧房。 6. 路线价法的评估步骤:1划分路线价区段2设定标准深度3确定路线价 4. 制定深度指数表和其他修正率表 5. 计算各地块的价值

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