2018年中央经济工作会议要点分析及解读

2018年中央经济工作会议要点分析及解读

2018.12

政策环境：中共中央政治局会议再次不提“房地产”，楼市环境或有边际放松◆中央经济工作会议12月19日-21日在北京举行，习近平在会上发表重要讲话，确定了2019年中国经济及楼市发展走向。

1中央经济工作会议——基本要点

房地产：因城施测，分类指导

要求：推动高质量发展基调：稳重求进

政策基调：逆周期调节，适时预调微调会议明确十大要点

要点一：评价今年经济成绩来之不易。

要点二：评价我国当前形式，我国长期处于重要战略机遇期。要点三：与政治局会议一脉相承，定调经济稳增长。要点四：实施更大规模的减税降费。要点五：稳健货币政策从“中性”变为“松紧适度”，未提汇率。

要点六：明确经济运行中的主要矛盾要点七：三大攻坚战要针对突出问题要点八：明确明年七大重点任务

要点九：资本市场地位空前提升，12字定位要点十：楼市要坚持“房住不炒”

基调：稳中求进要求：推动高质量发展

政策基调：相机决策、稳住一定增速、

逆周期调节

房地产：因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任

政策环境：中共中央政治局会议再次不提“房地产”，楼市环境或有边际放松◆经济形势从年初“稳中向好”、年中“稳中有变”修改为“稳中有变、变中有忧”，自2014年后，时隔4年再次提出经济面临“下行压力”，中央承认经济下行压力大，外部环境严峻。但对“我国发展仍处在并将长期处于重要战略机遇期”的

重大判断没有变，经济发展长期向好的基本面没有变。

22019年经济形势预判：外部环境依旧严峻，但预计整体环境好于2018年

房地产：因城施测，分类指导

要求：推动高质量发展

基调：稳重求进

政策基调：逆周期调节，适时预调微调——会议强调，在充分肯定成绩的同时，要看到经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。——会议指出，我国发展仍处于并将长期

处于重要战略机遇期。世界面临百年未有之大变局，变局中危和机同生并存，这给中华民族伟大复兴带来重大机遇。

解读

1、2018年宏观经济形势基本面依旧较为严峻，但由于宏观政策以“经济为中心”进行调节，从本次会议内容可以看出，供给侧结构性改革、三大攻坚战、强化财政政策和货币政策的逆周期调节等措施来看，预计2019年整体环境好于2018年。

2、2015年后，重提“保持经济运行在合理区间”，预计2019年可能会定6-6.5%的区间,大概率跌破6.5%。

政策环境：中共中央政治局会议再次不提“房地产”，楼市环境或有边际放松◆第一次明确提出“宏观政策要强化逆周期调节”、“外部环境复杂严峻”等内外压力的描述，为2019年定了宽松的基调；但调控政将根据实际情况作弹性调整，有随时转向的制度空间。

32019年政策基调：相机决策、稳住一定增速、逆周期调节

房地产：因城施测，分类指导

要求：推动高质量发展

基调：稳重求进

政策基调：逆周期调节，适时

预调微调会议指出，宏观政策要强化逆周期调节，继续

实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时

预调微调，稳定总需求。

——积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较

大幅度增加地方政府专项债券规模

——稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企

业融资难融资贵问题。

解读

1、宏观政策逆周期调节，因2019年经济仍处下行周期，预计2019年宏观经济调控将比较宽松。但“适时预调微调”意味着调控政将根据实际情况作弹性调整。

2、财政政策“加力提效”，和去年的“优化结构”相比明显偏宽松。一是“更大规模的减税降费”，今年实际上已在执行；二是较大幅度增加地方政府专项债券规模，地方债的管控将适当放松。

3、从稳健中性到松紧适度，明年的基调偏宽松。

政策环境：中共中央政治局会议再次不提“房地产”，楼市环境或有边际放松◆实施更大规模的减税降费，刺激实体经济；稳健货币政策从“中性”变为“松紧适度”，货币政策有望在今年的基础上进一步宽松；重点部署推动制造业高质量发展，提振中国自主创新能力；明确基础设施投资方向大城际交通、物流、市政基础设施、农村

基础设施；支持民企发展，再次重申了保护民营企业家干事创业积极性的问题，鼓励民营企业家大胆干。

4主要政策：财政政策积极、货币政策精准、扩大内需、支持民企发展

房地产：因城施测，分类指导

要求：推动高质量发展基调：稳重求进政策基调：逆周期调节，适时预调微调

解读

1、财政政策：2019年财政政策的发力点将主要来自于“更大规模减税＋增加地方政府专项债发行”，预计2019 年财政赤字或将高于2018 年原定的2.6%。

2、货币政策：改变去年和前年“稳健中性”为“松紧适度”，今年再强调“保持流动性合理充裕”，预计2019年货币政策有望在今年的基础上进一步边际宽松，明年可能有多轮降准，且降息的可能性也在提高。

3、扩大内需：2019年经济重要发力点是扩大内需，重点工作部署第一项是制造业，最主要的是继续坚持提振中国自主创新能力；第二项即是消费市场，明确基础设施投资方向：大城际交通、物流、市政基础设施、农村基础设施。

4、首提经济体制改革其中强调对民企的支持态度，一是落实国企、民企、外企的“竞争中性”原则，二是保护民营企业家的人

身、财产安全，营造法治环境，三是减少政府干预。

2018年?2019

年经济政策对比

政策环境：中共中央政治局会议再次不提“房地产”，楼市环境或有边际放松◆针对房地产市场，会议提出要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。为未来一年乃至更长时间的楼市发展方向奠定了基调。

5房地产定调：延续房住不炒，因城施策，但未提及“调控”

房地产：因城施测，分类指导

要求：推动高质量发展政策基调：逆周期调节，适时预调微调

解读

1、2015至2017年会议中，房地产单列为一项重要工作任务。而今

年是包含在“七是加强保障和改善民生”；而且今年提及房地产的字数明显少于17年，更大幅少于15和16年。

2、与2017年中央经济工作会议相比，楼市表述有三点差异，一是将“差别化调控”改为了“分类指导”；二是突出了城市政府主体责任；三是去掉了“发展住房租赁市场”的表述。

3、未提及“调控”二字，传递出调控将趁于平稳、淡化的微妙信号。

4、强调“房住不炒”，房屋作为居住的属性不变，调控的目标未变。

5、“因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任”，地方差异性凸显背景下，调控方式更加强调因城施策，地方调控自主性提高。

中央对2018、2019年房地产定调对比

政策环境：中共中央政治局会议再次不提“房地产”，楼市环境或有边际放松◆“因城施政”、夯实城市政府主体责任预示不同能级城市将面临独立行情。核心一二线城市供求关系持续偏紧，长期房价仍存上涨压力，调控政策仍需从紧执行，弱二线以及三四线城市市场下行压力较大，预计2019年调控政策将有所松绑。

6房地产调控走势预测：一二线仍从紧执行，局部微调；三四线调控预计松绑

房地产：因城施测，分类指导

政策基调：逆周期调节，适时预调微调

2019预测

1、“夯实城市政府主体责任”，延续对“相机决策”的思路，中央将政策自主权和责任下放给地方政府，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。

2、一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力。故而核心一二线城市调控政策仍需从紧执行，且将贯穿更长的时间周期，以便打压投资、投机性需求，缓解房价上涨预期。不过，限价、限签政策将有所调整，核心一二线城市有望加快预售证审批，并开闸网签备案，供求

量价也将逐步回归至正常水平。弱二线以及三四线城市市场下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计2019年调控政策将有所松绑。

0.3%

1.0%

0.9%

4个一线城市

31个二线城市

35个三线城市

11月份全国70个大中城市新房环比涨幅

一二线城市的房价涨幅收窄，更

多城市在出现直接下调，三四线价格涨幅亦明显收窄。

政策环境：中共中央政治局会议再次不提“房地产”，楼市环境或有边际放松

2016年9月30日国务院出台《关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，2018年10月10日国务院发文开展《落户方

案》落实情况的督查工作，本次会议再提“督促落实2020年1亿人落户目标”，农业转移人口相关工作将加快推进。落户政策宽松化无疑将进一步推动省内市县人口的流入，利好二三线城市，尤其是对周边农村人口有较强辐射力的内生型城市。对房地产最大的潜在影响主要在于增加潜在购房客户、增加土地供应、加大城市基础建设和完善城市社会服务水平3个方面。（详见专题研究《1亿非户籍人口落户城市政策及对深莞惠市场影响》）

7房地产市场机遇一：把握农村人口城镇化机遇，利好二三线城市政策基调：逆周期调节，适时预调微调

“四是促进区域协调发展。要推动城镇化发展，抓好已经在城镇就业

的农业转移人口的落户工作，督促

落实2020年1亿人落户目标，提高大城市精细化管理水平。”

2016年9月30日国务院《关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》

政策环境：中共中央政治局会议再次不提“房地产”，楼市环境或有边际放松结合9月29日发改委公布的《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》，会议再次重提乡村振兴计划，乡村振兴战略将是寻求国内经济转型动力的重要手段。通过加快出台农村转移人口市民化的相关制度、对农村土地“三权”改革等手段，将促进更多农业人口安心进城、或从土地使用权转让中获得财产收益，为三四线房地产带来更多有购买力的进城购房人群。粤东三四线下属乡镇，作为我国乡村振兴实现“农业农村现代化”的“引领区”，预计近5年仍将获得较多的政策和财政发展支持，具有巨大的发展潜力，我司可视市场回暖情况择机进入。（详见专题研究《乡村振兴战略规划2018-2022年》）

8房地产市场机遇二：再提乡村振兴战略，把握农村人口转移带来红利

政策基调：逆周期调节，适时预调微调“三是扎实推进乡村振兴战

略。……要总结好农村土地制度改革三项试点经验，巩固改革成果，

继续深化农村土地制度改革。”

《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》（简称《规划》），全面制定了我国近5年乡村振兴的制度框架和政策体系，提出了22项具体指标。

政策环境：中共中央政治局会议再次不提“房地产”，楼市环境或有边际放松◆粤港澳大湾区上升到国家战略层面，据此前消息透露，粤港澳大湾区发展规划将于2019年年初正式出台。粤港澳大湾区目标定位为更具活力的世界级经济区、粤港澳深度合作示范区、“一带一路”建设重要支撑区、宜居宜业宜游优质生活圈、国际一流湾区和世界级城市群。预计到2020年，国际一流湾区基本形成，世界级城市群的框架基本确立；2030年，位居全球湾区榜首，成为全球先进制造业中心、全球

重要创新中心、国际金融航运和贸易中心

。对于我司而言，坚定看好湾区楼市发展，应积极谋划深耕布局湾区城市，享受政策红利。

9房地产市场机遇三：粤港澳大湾区规划呼之欲出，抓紧布局抢占机遇

政策基调：逆周期调节，适时

预调微调

“目前京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区发展

呈现出许多新特点，规模经济效应开始显现，基础设

施密度和网络化程度全面提升，创新要素快速集聚，新的主导产业快速发展，要推动这些地区成为引领高质量发展的重要动力源。要增强中心城市辐射带动力，形成高质量发展的重要助推力。

”