文化产业园的类型与开发模式

文化产业园的类型与开发模式

一、文化产业园类型

采用不同的分析视角，文化产业园的划分维度也不同。下面，笔者从产业视角、功能视角、产业链视角、开发主体视角以及耦合视角来探讨一下文化产业园的类型。

1.产业视角下的文化产业园类型

根据产业视角，文化产业由资源类、创意类以及生产制造类行业组成。文化产业园可分为生产型、资源型以及创意型三种。

文化产业生产制造类行业包括文化用品、体育用品、乐器、游艺器材、工艺美术品和音像制品等的生产制造以及新闻类产品的印刷生产，业务内容主要涵括这些行业的园区都属于生产型文化产业园。例如，深圳国际创意印刷文化产业园就属于这类产业园。这类产业园的发展虽然主业侧重文化产品的生产制造，但为提高文化产业园的增值能力，往往会完善产业链，引入文化产品设计类企业和相关辅助企业以及打造销售平台。

文化产业资源类行业包括文化旅游业、博览业以及民俗文化业等，以这些行业为主要业务内容的都属于资源型文化产业园。这类文化产业园的特点：地域性强、对资源依赖大以及特色明显。曲阜新区文化产业园以及少林寺禅宗文化产业园等，都属于这类文化产业园。

文化产业创意类行业主要指那些与知识创造相关的行业，包括音像、游戏、广电、出版、广告以及设计业等。这类文化产业园区一般将创意设计、生产、销售及配套服务整合在一起，形成完整产业链，但往往产业链的前端是园区的核心。例如，北京798、上海多媒体产业园、成都西村文化创意产业园以及湖北日报传媒集团的楚天181文化创意产业园等，都属于此类产业园。

2.功能视角下的文化产业园类型

根据功能用途的不同，可以将文化产业创意园分为以创意办公为主导和以商业休闲为主导。③

以创意办公为主导的文化产业园的核心功能是办公，商业休闲作为配套，根据产业园办公人群消费特点，此类园区的商业休闲主要以酒店或会所等餐饮为主。

以商业休闲为主导的文化产业园的核心功能就是商业休闲，创意办公是次要功能或仅为点缀。商业休闲包括商业零售、餐饮休闲以及文化娱乐等。商业零售主要包括中高档艺术品、家具用品、品牌服饰专卖、个性化服饰定制以及特色杂货等的零售，餐饮休闲主要以咖啡厅、酒吧、西餐厅以及连锁快餐等形式为主。文化娱乐类主要包括高端会所、俱乐部、电影院及剧场等。此类园区商业休闲业务占比在50%～70%，创意办公在10%～20%，其他配套在10%～20%。④

3.产业链视角下的文化产业园类型

根据文化产业园业务形态，从产业链视角可以将产业园分为独立主体型、单一型以及复合型产业园。

独立主体型文化产业园主要是指产业园业务属于一个企业或企业集团，集团总部形式的产业园和大型企业将研发、设计及展示等非生产性业务打包形成的产业园区，都属于此类型。例如，德国慕尼黑宝马中心及日产技术中心等。

单一型文化产业园主要是指那些产业园区业务构成了单一完整的产业链。例如，一些动漫或者旅游类型的文化产业园。

复合型文化产业园主要指园区业务形成了多条产业链，这些产业链之间形成共生关系。业务多元化的综合性产业园都属于这类园区。

4.开发主体视角下的文化产业园类型

从产业园区开发视角看，产业园区可分为政府导向型、艺术家导向型以及企业导向型。

政府导向型园区的开发主体一般都是以政府为主导的，由于政府可通过政策调控以及城市规划等方式对园区开发进行扶持，这类园区一般业务类型多元，规模大，有区位优势。

艺术家导向型园区主要是艺术家集聚自然形成的产业园，这类产业园区是艺术家自发集聚的结果，艺术家在园区内自由创作，作品富有创意，对年轻的消费者有吸引力。例如北京798、宋庄原创艺术与卡通产业集聚区以及深圳大芬村。

企业导向型园区的开发主体主要是企业，一般是由主导企业联合多家企业进行园区开发。目前国内园区开发主体多为企业，且民营企业是主力。这类园区一般进行统一规划、建设和营运管理，许多园区追求短期效益回报，过度控制投资风险，不注重产业孵化，忽视园区的可持续发展。

5.耦合视角下的文化产业园类型

耦合视角下的文化产业园区核心业务，以文化产业与其他产业耦合而衍生出的业务为主，主要包括文化地产园区和文化旅游园区。文化地产园区核心业务是利用文化创意进行地产开发销售和物业管理，文化旅游园区旨在对旅游深度开发，将文化产业与旅游业嫁接。文化产业与其他产业耦合，是产业创新性发展，但是如果产业之间只是简单组合，就有拉大旗做虎皮之嫌。

另外，根据园区的开发初态，也可以将文化产业园分为对旧城区厂房进行改造而建成的文化产业园，以及新辟区域进行开发建设而成的文化产业园。

二、文化产业园发展模式

不同类型文化产业园的发展模式，可粗略地分为两种：产业集聚发展模式和产业消费发展模式。

1.产业集聚发展模式

这种模式的产业园一般会以打造产业链为主要任务，注重产业链的完整性和产业链之间的互动发展。同时，产业园开发者会围绕产业链的发展引入相应的中介企业搭建服务平台，保证园区企业人才、资金以及信息流动的良性发展。另外，这类园区也会围绕着产业链结点企业的需求，引入商业企业以满足园区企业的办公、生活以及娱乐需求。产业集聚发展模式的主要特点：

（1）最为注重产业链的建设。产业集聚发展模式旨在通过产业链建设，集聚上下游企业，形成根植于区域的竞合网络，降低企业间交易成本，增加良性竞争，推动整个产业链发展，促进产业升级，推动产业经济发展。产业链的完整性以及产业链之间的互动和互生是产业集聚发展模式的重要目标。从供应链和集群视角看，每一条产业链都是一条供应链，而每条供应链的结点都是由企业集群构成的。⑤形象地说，就是创意产品从设计，到产品生产，到产品销售，形成一条供应链，而这条供应链上从事产品设计、生产以及销售的都分别由一系列功能相似的企业组成，它们之间既相互竞争，又可以向产业链的上下游延伸发展。

另外，大众文化消费仅是产业集聚发展模式的一个部分，是对应着创意设计、生产及销售整条产业链中的一个环节。

（2）产业孵化是产业集聚发展的重要环节。产业链上的本地、全国甚至全

世界知名大企业集聚在同一个区域内，不但促进这些大型企业互动发展，也会带动行业内的中小甚至微型企业发展。产业集聚发展模式的产业园往往一方面建立打造良好的服务平台和文化环境，吸引行业内大型领军企业的入驻，产生集聚效应，形成良好的产业生态，推动园区品牌的建立；另一方面，会通过股权合作及减免园区内企业房租和其他服务费用等形式，对中小微型企业进行扶持孵化，提升园区发展潜力，促进整个园区生态的良性发展。

（3）重视服务平台构建。产业链建设是产业集聚发展模式的首要任务，服务平台服务于产业链结点企业，是留住企业的关键，也决定着产业链建设的成败。服务平台主要是保证园区资金、人才以及信息的良性流动，为产业链结点企业提供资金、人才以及信息方面的服务。服务平台的构建主要包括：一是建立投融资服务平台，引入金融服务组织，为园区企业提供担保贷款、股权交易、政府基金申请等投融资方式。二是建立人才服务平台，通过引入人才中介服务机构为园区企业提供人才招聘、培训以及人才托管等服务。三是建立信息服务平台。信息服务平台是园区管理者与园区内企业以及园区内企业之间互动的平台。园区内企业可以通过公共信息平台发布产品信息，也可以获取其他企业信息或行业政策等公共信息，园区管理者也可以为园区企业提供网上管理端口，为企业提供信息支持服务。

创意型产业园、单一型和复合型产业园、以创意办公为主导的园区以及政府导向型园区，多采用产业集聚发展模式。例如，中国光华文化创意产业园、成都西村文化创意产业园以及苏州动漫产业园区等，都是以产业集聚发展模式为主导。

2.产业消费发展模式

这种模式的产业园通过产业链的建设带动大众文化消费，文化产品的设计及生产都是以大众文化消费需求主导的，文化产业链中销售环节是设计和生产的驱动。文化园区的布局，在酝酿园区文化氛围和强化园区意象特征的同时，更多的是有利于文化的体验和消费。产业消费发展模式的具体特点表现为：（1）大众消费是园区开发建设的核心。从园区的设计到开发，从布局到细节都是围绕着有利于大众消费展开，大众的体验会渗透到产品的设计和生产中。园区内一般都有完整的产业链，包括文化产品的设计、生产和消费，但整个产业链是由大众消费驱动的，旨在让大众在文化体验中娱乐和消费。因而园区表现为

文化与休闲娱乐的融合体。

（2）园区设计理念融入地域文化。产业消费发展模式的园区是以大众文化消费为主导的，故其设计会融入地域文化特征，取得与大众在精神上的认同，与大众文化形成共鸣，从而才会吸引人气，刺激文化消费，促进有机文化消费生态的构建。

（3）园区发展依赖周边环境。产业消费发展模式的产业园，文化消费生态不但依赖园区内部的布局设计、产业链结点企业类型以及服务平台建设等因素，也严重依赖园区周边环境。园区周边文化创意企业的密集度、居民文化消费能力、周边区域的消费偏好、文化基础建设以及交通设施，都是影响园区发展的周边环境因素。

文化旅游园、以商业休闲为主导的园区、资源型产业园以及对旧厂房、旧建筑进行改造的园区，一般会采用产业消费发展模式。例如，楚天181、上海田子坊以及西安曲江等的发展模式，都是以产业消费模式为主导。

概而言之，两种发展模式的产业园都有完整产业链，产业集聚模式注重产业链的完整性、产业链之间的互动，产业园主要收入来源于对产业链结点企业提供服务所得。产业消费模式更注重大众体验和文化娱乐消费，整个产业链是由体验式消费驱动的，园区的主要收入来自大众的体验式消费。每个文化产业园的建设都是一个逐步的过程，随着周边环境的变化，产业园的发展重点会随之调整，发展模式也会有变化。

房地产公司多项目开发最有效的管理模式分析

房地产公司多项目开发最有效的管理模式分析 [日期：2007-04-11] 喜欢中国地产商,请向您的朋友推荐,谢谢[字体：大中小] 2007房地产策划方案大全--《房地产策划方案1000例》 在新的市场政策下，房地产开发企业很难再通过土地储备而“坐享”土地增值收益，企业投资收益越来越依赖于房产开发。项目成本越来越高、利润率越来越低，将是市场主要特征之一。这意味着，要想持续、快速、稳健发展，房地产开发企业必须追求规模效益。因此，实施多项目开发并最大可能地提高项目附加值和利润率成为开发企业的必然选择。 根据兰德企管研究室2006年10月的市场调查结果，在随机选取的300家各类典型房地产开发企业中有84％的企业在同时进行多项目开发，有15％的企业同时开发的项目数量在5个（含）以上；其中，73家房地产上市全部进行多项目开发，资质一、二级企业中90％进行多项目开发。可以说，多项目开发是当前房地产市场的最主要特征，是企业做大、做强的必由之路。 “多项目开发综合症” 多项目开发下，特别是多项目开发初期，许多企业都存在一些问题，表现在以下几个方面： ◎公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰； ◎公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核； ◎项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理； ◎项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差； ◎与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽； ◎人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享； ◎对企业品牌建设贡献不大，等等。 这些问题是“多项目开发综合症”的主要特征，所导致的结果往往是：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本、利润目标）。 一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关

国内外文化创意产业园区发展模式教学提纲

国内外文化创意产业园区发展模式 一、国外文化创意园区类型与发展模式解析 1.国外文化创意园区类型 （1）产业型。这种类型的文化园区主要是以积极的外形、地方文化、艺术和工艺传统为基础而建立，其独特之处在于“工作室效应”和“创意产品的差异”。（2）机构型。这种类型的文化园区主要是以产权转让和象征价值为基础而建立，其基本特征是有正规机构，并将产权和商标分配给受限制的生产地区。 （3）博物馆型。这种类型的文化园区主要是以网络外形和最佳尺寸搜寻为基础而建立。园区通常是围绕博物馆网络而建，位于具有悠久历史的城市市区。其本身的密度能造成系统性效应，吸引旅游观光者。 （4）都市型。这种类型的文化园区主要是以信息技术、表演艺术、休闲产业和电子商务为基础而建立。通过使用艺术和文化服务，赋予社区新生命以吸引市民，抵抗工业经济的衰落，并为城市塑造新的形象。 2. 国外文化创意园区开发模式 由于园区自身特点的不同与现实因素的制约，目前学术界对于园区的形成因素尚未形成统一的提法，但是纵观国外知名园区的发展经验，大致可将文化创意园区的形成模式归纳为以美国为代表的市场主导型模式、韩国为代表的政府主导型模式以及英国为代表的“一臂之距”模式。 1956年，美国人乔·曼库首次提出了“孵化器”的概念，并在纽约成立了第一家企业。从1980年到2001年期间，美国的创意产业园区数量从12个迅速发展

到900个以上。这些文化创意园区基本以市场为引导，以企业为主体，资本自由流动，政府不对文化产业的具体规划进行过多参与，不同文化产业园区间分工明确，注重集群效应，其中诸如纽约SOHO 区、百老汇戏剧产业园区、好莱坞电影产业园区已成为世界文化创意园区的典范。 1997年的亚洲金融危机促使韩国政府开始改革，提出“设计韩国”战略，把文化创意产业视为21世纪最重要的产业之一。1998年，韩国提出“文化立国”的方针，将文化产业定位21世纪发展国家经济的战略性支柱产业予以大力推进。因此，韩国文化创意园区大多以政府为主导，企业和地方予以配合协调，诸如坡州出版产业园区、HEYRI艺术村、韩国民俗村、富川影视文化区都是韩国较具代表性的创意园区。 英国是全球最早提出“创意产业”概念的国家，1997年成立英国“创意产业特别工作小组”，提出把文化创意产业作为振兴经济的聚焦点。英国政府在支持文化创意园区的发展中实践出一套独特的运营管理模式，即“一臂之距”模式。所谓“一臂之距”是指政府不直接干预文化产业各公司和组织的运行，而是通过建立不属于官方的中间组织，由一些中立的艺术或文化事业方面的专家为政府提供指导意见，并负责文化经费的具体划拨，并依靠各种行业委员会和完善的法律体系监管。这种文化管理模式有助于保证创意产业园区的自主性和文化的延续性，诸如以表演艺术闻名的伦敦西区、音乐产业集聚的谢菲尔德文化产业园区、动漫产业的布里斯托尔电视与数字媒体产业园区相继应运而生。 3. 国外文化创意园区发展模式解析

合作开发及项目转让注意事项

A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状。 （4）合作方式； A、共同组建项目公司方式 需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等； B、合作建房协议方式； 需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。 （5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式； （7）项目合作建设计划（规模、进度等）； （8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；（9）违约责任； （10）解决争议的方法； （11）合作当事人约定的其它事项。 2、房地产项目转让合同的主要条款 （1）转让当事人的名称、姓名、住所； （2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）； （3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；（4）项目现状； A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）； C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况； （5）项目转让方式； A、以开发项目转让方式； 需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等； B、以转让项目公司股权方式； 需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。

房地产项目开发策略与开发模式

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项目类别开发策略项目开发模式 别墅历经大起大落，如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行，比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。 第1操作环节：别墅项目开发前期战略分析 分析A：别墅项目特性剖析 别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，比如广州的华侨新村。八十年代后，随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处，还有居住、办公、投资等多种用途。 别墅面积标准从 100-1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少，没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短，不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。

未来的别墅发展，有几个值得关注的方向： （1）生态型。着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。 （2）智能化。重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。 （3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。 （4）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。 分析B：别墅项目开发的致命陷阱 现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：完全忽视环境资源和自然景观。 一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降，有的别墅降至每平方米2000元，比同区域住宅价格还低，别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺，别墅作为生活的最高境界，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低，公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次，配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。

房地产合作开发大模式学起

房地产合作开发大模式 学起 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】

房地产合作开发4大模式学起 导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。 一、选择项目合作开发是必由之路 虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。 1、万科眼中的3大好处 万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。万科认为，合作开发至少有3大好处： 表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大 1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险； 3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。 2、旭辉选择的4个理由 上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点： 1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践； 2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措； 3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险； 4）可以实现一次合作到战略合作。 对于大型房企来说，与大型房企合作可以实现强强联合，与中小房企合作，则可以打破土地瓶颈、进军低级别城市；对于中小企业来说，与比自己规模大，实力强，有品牌影响力的大型房企合作，能够借助前者在土地市场上的议价能力，资金和品牌优势，为自己在日益狭窄的市场中谋得一定的发展空间。 二、项目合作开发的分类 对于项目合作开发，目前业界并没有标准的分类。从不同的角度出发，其类别并不一样。在法律意义上，项目合作开发分为“法人型房地产合作开发经营”和“非法人型房地产合作开发经营”2种（详见表1）。 1、法律意义上的合作开发有两种 表2 法律意义上的项目合作开发分类 2、双方合作的4种合作模式 明源地产研究院注意到，三方乃至N（N＞3）方合作开发已经不再鲜见，但涉及的合作方过多必然导致沟通磨合的成本以及法律风险等的提高，因此市场上主流的模式还是双方合作开发。 在双方合作模式下，当合作中的一方没有房地产开发资质时，则主要有4中模式（详见表3）可以选择。

软件开发管理模式

软件开发管理新模式 传统的软件开发模式是以技术为主、以管理为辅，项目经理多数来自于技术开发人员，既要负责整个项目的推进，又要负责技术研发工作。尽管他是项目组中的技术权威，但他的管理能力不一定行，这样往往会使项目在管理方面陷入泥潭。 在实践了多个软件开发项目后，我们采用了一种新的软件项目开发管理模式—在项目组同时设立了项目经理和技术经理。 项目经理负责总控，管理项目日常事务，包括客户需求调研、项目组内部（公司部门之间）的组织与协调、人员管理、项目计划、风险管理、文档管理及评审等。 技术经理（也有的称之为构架设计师）则专职负责技术研发的管理和指导，包括需求分析、设计、编码和测试等工作。 采用这种模式，软件项目组按照既定的规范进行开发，不仅确保了产品的技术质量，还保证了项目组文档的完整性。 本篇文章将展示一个软件开发的部分流程，并通过这一流程，说明项目经理和技术经理如何在项目开发过程中相互配合。该流程是一个比较通用和规范的开发流程。 一个基本的软件开发流程，通常包括项目立项、计划、需求获取与分系、概要设计、详细设计、编码、测试、软件发布和软件维护阶段，如图所示。 在实际开发过程中，许多活动是并行或迭代的，在某一个时间段可能同时进行多项活动，或者是某一活动可能会要求返回到上一个阶段再次进行（精化）。 基于以上流程，项目经理和技术经理在各个开发阶段的具体活动（本过程覆盖大多数而非全部的软件生命周期，且不包括维护阶段）的职责各有不同，需要相互协调和相互补充。 1、项目立项

此阶段工作以项目经理为主，技术经理为辅。 项目经理：全面规划项目工作的内容，确定目标市场、技术指标和应用要求，划定项目工作范围和交付成果，明确项目实现的总体设想和实施方案；明确项目需要用到的各种资源，与技术经理共同预估项目的工作量和成本；提交《项目任务书》，报公司上级领导审批，进行立项评审。 技术经理：负责确定项目中的新技术的可行性；协助项目经理明确项目需要用到的各种资源，协助预估项目的工作量和成本。 2、项目计划 立项通过的项目才能进入正式的开发工作，此阶段工作同样以项目经理为主，技术经理为辅。 项目经理：召集关键技术人员（可以是其他项目组的成员），详细估算项目的工作量和成本；明确各阶段的活动内容，以及各阶段需要完成的软件工作产品，制定《工作拆分表（WBS）》，作为项目开展工作和详细计划的基础；对项目进行一系列的风险评估，进行详细进度计划安排，落实时间进度、资源（人员、设备）、技术、资金等，完成《软件开发计划》及进度表；组织项目组成员和高层对此阶段完成的文档进行评审。 技术经理：参与详细估算项目的工作量和成本；协助项目经理完成《软件开发计划》及《进度表》；参与评审本阶段提交的文档。 3、需求获取与分析 从这一阶段开始，项目开发管理的重心开始转移，一直到测试任务完成以前，项目开发的工作都是以技术经理为主导，项目经理只是辅助监督技术经理按照流程的标准和要求完成任务。 需求的获取是一个不断反复、不断深化的过程，可能需要多次，并一直到软件开发活动结束为止。为使需求调研更有效果、针对性更强，此阶段开始前，建议由项目经理和技术经理共同准备一份《需求调研问卷》，将需要调研的问题详细罗列在问卷中，并根据问卷展开调研。问卷中的问题最初以客户的高层需求为主，随着设计与开发的深入，问题逐渐细化为系统实现的技术细节。 技术经理：与项目经理共同准备《需求调研问卷》，审核问卷中的问题；参与需求调研；调研结束后，根据项目需求报告界定的工作范围和应用方案的设计思路，进一步深入细化应用方案，描述将要开发的系统中包含的业务流程、约定、数据源、报表格式等，整理成《软件需求规格说明书》或《软件用例说明书》；指导测试组完成《系统测试用例》；参与评审本阶段提交的需求文档。 项目经理：参与准备《需求调研问卷》，审核问卷中的问题；参与需求调研；协助技术经理整理《软件需求规格说明书》；指导测试组完成《软件测试计划》；组织项目组成员对完

打造文化产业园区研究分析方案

附件<一） 关于创建石嘴山市文化产业<创意）园的提议报告 新世纪，文化产业发展的浪潮在中国一浪高过一浪。各文化资源大省、各中心城市，纷纷提出自己的文化产业发展方略。而在此背景中，发展文化产业的呼声在中心城市也越来越高，全国围绕发展文化产业开始了新一轮的产业竞争。 一、文化产业园设立的重要性和必要性 自2002年宁夏提出小省要办大文化的战略目标以来，历届党委政府先后采取了一系列措施，把发展文化经济、建设文化大省作为一项战略任务来抓。特别是党的十七大以来，自治区出台一系列政策举措，指导全区上下扎实推进文化大省建设各项工作。今年陈建国书记再次强调：当前，我区文化建设呈良好态势，处于跨越式发展的关键时期，迫切需要兴起新一轮文化大省建设新高潮，以更深刻的认识、更开阔的思路、更有效的政策、更得力的措施，推动文化大发展大繁荣。 在新一轮文化产业发展中，石嘴山市比其它县市来得更加迫切，无论是基础条件还是发展需求，呈现以下几个方面的基本特征，体现了石嘴山市文化产业(创意>园区设立的重要性和必要性。

1、提升石嘴山市城市品质、塑造文化品位的战略需要。 石嘴山市作为一个新兴城市，打造有特色的城市品质，以进一步提升石嘴山市城市品质和文化品味。从石嘴山市目前的状况看，在经济和文化上，经济上处于强势地位，文化建设明显滞后。石嘴山市要走在文化发展繁荣的前列，文化是推动经济发展、社会进步的巨大动力，文化能够转化为产品、转化为商品，能够创造物质财富。文化产业已是石嘴山市经济与社会发展中不可缺的重要组成部分。“石嘴山市文化产业园区”的建设将带动全县文化产业的发展，对提升石嘴山市新区的城市生活品质起到重要作用。 2、优化石嘴山市产业结构、转变经济增长方式的重要途径。 现阶段，石嘴山市的产业结构比重，经济增长方式总体上比较粗放。在石嘴山市的GDP构成中，电力、机械制造、冶金行业占65%之多，在现今各种要素制约，成本上涨的环境形势下，结构性矛盾进一步突出。因此，对于石嘴山市来说，落实科学发展观，切实调整产业结构，努力转变经济增长方式，实现又好又快发展是“十一五”期间一项十分重要的任务。而文化产业不仅是服务业的重要内容，也能与石嘴山市的传统优势产业形成互动，是石嘴山市转变经济增长方式、促进产业结构升级的一个重要途径。 3、满足群众日益增长的物质、文化消费需求的重要载体。 人民群众对文化需求具有多元性，满足不同人群对文化消费的需求和权利，是文化生产的重要目的。目前，石嘴山市域中心——大武口区的人群结构发生了重大变化，正在成为一个新的移民城

房地产项目开发模式介绍 (3)

3.2合作开发模式流程

（政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证） （控制性详细规划） （预备和正式） （地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计说明书。） 1）公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2）人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3）防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书） （建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及说明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证） （填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表）

（一）施工图准备阶段： 1）地质勘察报告（详细勘察报告） 2）建筑施工图及节能设计表及计算书 3）结构施工图及计算书 4）防雷、消防、人防、水电施工图 a)施工图审查阶段 1）施工图审查申请 2）建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办） 3）审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书（三）招标投标阶段 1）施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。 2）监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标通知书----监理合同。 3）白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。 其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴纳/城管中队施工监督申请） /路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备案登记表凭证/申请/预售证及附图） （现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格证） （一）1）公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2）环保验收----建筑工程环保验收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3）人防验收：《人防意见书》 4）防雷验收：《防雷验收合格证》 （二）单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 （三）永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收登记表、通邮。 ---竣工档案接收证明书）

房地产合作开发模式

房地产合作开发模式 【摘要】实践中，房地产合作开发是房地产开发的普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。两种合作开发模式面临共同的法律风险，包括因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。房地产合作开发风险的整体预防，可从实施律师尽职调查、谨慎选择合作开发伙伴、审查资质条件、签订详细完备的合作开发合同等方面来预防。 【关键词】房地产合作开发法律风险权益保障 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发；另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。 特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险，与其苦苦煎熬到资金链断裂，不如与他人合作开发，通过借力、形成合力，来达到项目顺利开发、实现盈利的目标，不失为一个明智之举。 一、房地产合作开发模式概述 我国现行多部法律文件中都有关于房地产合作开发的概念，如《城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为

文化产业园的类型与开发模式

文化产业园的类型与开发模式 一、文化产业园类型 采用不同的分析视角，文化产业园的划分维度也不同。下面，笔者从产业视角、功能视角、产业链视角、开发主体视角以及耦合视角来探讨一下文化产业园的类型。 1.产业视角下的文化产业园类型 根据产业视角，文化产业由资源类、创意类以及生产制造类行业组成。文化产业园可分为生产型、资源型以及创意型三种。 文化产业生产制造类行业包括文化用品、体育用品、乐器、游艺器材、工艺美术品和音像制品等的生产制造以及新闻类产品的印刷生产，业务内容主要涵括这些行业的园区都属于生产型文化产业园。例如，深圳国际创意印刷文化产业园就属于这类产业园。这类产业园的发展虽然主业侧重文化产品的生产制造，但为提高文化产业园的增值能力，往往会完善产业链，引入文化产品设计类企业和相关辅助企业以及打造销售平台。 文化产业资源类行业包括文化旅游业、博览业以及民俗文化业等，以这些行业为主要业务内容的都属于资源型文化产业园。这类文化产业园的特点：地域性强、对资源依赖大以及特色明显。曲阜新区文化产业园以及少林寺禅宗文化产业园等，都属于这类文化产业园。 文化产业创意类行业主要指那些与知识创造相关的行业，包括音像、游戏、广电、出版、广告以及设计业等。这类文化产业园区一般将创意设计、生产、销售及配套服务整合在一起，形成完整产业链，但往往产业链的前端是园区的核心。例如，北京798、上海多媒体产业园、成都西村文化创意产业园以及湖北日报传媒集团的楚天181文化创意产业园等，都属于此类产业园。 2.功能视角下的文化产业园类型 根据功能用途的不同，可以将文化产业创意园分为以创意办公为主导和以商业休闲为主导。③ 以创意办公为主导的文化产业园的核心功能是办公，商业休闲作为配套，根据产业园办公人群消费特点，此类园区的商业休闲主要以酒店或会所等餐饮为主。

房地产合作开发的几种方式

合作开发方式 合作开发是否有更好的途径呢?建议双方可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A 企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业

税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下： 1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价

房地产合作开发模式风险和注意问题

房地产合作开发模式风险和注意问题合作的风险： 当然，不是所有的合作都是一帆风顺的，在合作的过程中，由于受各种不确定性因素的影响以及合作双方对项U的追求点不同，最终导致合作双方反LI成仇的例子也不是很少，总的来说，合作失败主要体现在双方在合作之前签订的合同存有很多的漏洞。房地产合作开发合同内容繁朵，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。实践中，在合作开发中常见的一些问题值得注意。 1、合同不要约定保底条款 联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定：不论项LI是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。 2、加强和完善对“共管账户”的管理措施 在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项H的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规 范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对"共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人

名章不应山一方掌管，而应山各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。 3、不能借合作开发之名，行借贷之实 例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定:投资方仅提供资金，不承担其他义务，山对方在项LI完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须加以注意。 4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件 实践中，有的合作开发项LI因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。 5、及时办理项訂建设开发的各项手续，确保项LI的合法性 一个合作开发项LI的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、销售、验收等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲H开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项口开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项LI的合法性，另一方

产业园区开发与招商规划学习资料

产业园区发展规划 园区经济是区域经济发展的主要载体，其发展阶段已经从自然发展阶段迈向规划制胜阶段。园区经济包涵广泛，如：科技园区、开发区、专业园区、文化创意产业园等等。 产业园区发展规划是比较全面的产业园区长远发展计划，是对园区产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题的研究分析，是未来一个时期指导产业园区健康发展的行动纲领。 研究制定产业园区发展规划是落实区域经济发展战略、提升园区发展水平的客观要求，高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等具有重要作用。 多年以来，先后开发策划的中关村科技园区及各分园、北京市各高端产业功能区、北京市各区县及国内重点专业园区等委托的发展规划研究课题，在园区战略、发展定位、开发建设、招商引资、产业发展、园区经营管理等方面积累了丰富的研究经验，课题研究成果得到相关主管部门的高度评价，在为政府部门和金融机构提供决策支撑、保障产业园区持续健康发展、提升区域产业综合竞争力和融资等方面发挥了重要作用。

商圈分析与商业项目调查 商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。商圈调查可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括： （1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等； （2）确定产品组合及促销地点； （3）分析商圈是否重叠 （4）计算在某一地理区域内应开几家店； （5）找出商圈内的障碍： A、道路设施不便 B、人口拥挤 C、人口过度拥塞 （6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况 （7）其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 项目选址与可行性评估 商业地块选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。商业项目的选址应该考虑以下因素： ?客流规律是选址的最重要的因素 ?交通状况 ?商业环境 ?地形特点 ?城市规划的要求 在选址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，论证其可行性。

房地产合作开发模式及风险分析

房地产合作开发模式及风险分析 目录 1.房地产合作开发的主要模式 2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题 3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题 4.房地产合作开发合同主要条款 5.房地产项目转让合同的主要条款 6.专题一：房地产合作开发概念与类型 7.专题二：房地产合作开发行为的特征及认定 8.专题三：房地产合作开发的主体资格 9.房地产公司如何选择开发模式 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析 =本文较长，建议收藏，阅读时间30mins= 1.房地产合作开发的主要模式 1、房地产联建 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B企业）与提供土地的一方（A企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。 该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 2、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 3、组建项目开发公司 项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。一般适用于合作双方都不是房地产开发公司，用于商品房开发的情形。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以项目公司名义立项并办理有关手续。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。 主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税；应当计算缴纳土地增值税；应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。B房地产企业需要交纳契税.

研发项目管理常见问题及解决方案

研发项目管理常见问题及解决方案 1998年，我国启动了国有科研机构的改制工作，截至目前大部分应用开发型科研机构已经完成了由事业单位向企业单位的转变。完成转制工作的科研机构，其科研和发展资金将主要来源于技术创新和科研成果的产业化，必须通过市场竞争来获得生存和发展。科研机构在事业单位体制下所采用的研发项目管理体系并不适用于新体制下市场竞争的需要，严重制约了其市场竞争能力。在跨国公司争相在我国设立研发机构抢夺科研人才的背景下，落后的研发项目管理体系还将造成我国科研机构优秀科研人才的流失。因此，建立市场竞争环境下具有竞争力的研发项目管理体系，是我国科研机构完成转制后面临的首要任务。 在此背景下，中华－博略咨询在多个科研机构管理咨询项目基础上，对我国科研机构研发项目管理中常见问题进行了系统归纳和分析，并参考国外先进的研发项目管理体系，开发了研发项目管理体系设计方法。 一、我国科研机构研发项目管理中常见的问题 虽然，我国不同的科研机构的研发项目管理体系不尽相同，存在

的问题也多种多样，但是长期的事业单位管理体制，导致科研机构在研发项目管理中普遍存在下述问题： 1. 研发战略 * 缺乏明晰的战略定位及发展规划，没有明确的项目选择标准* 缺乏市场需求分析和产品（研发项目）组合管理 * 重视产品开发，但是忽视研发平台构造 2. 流程管理 * 经验型管理，缺乏对业务流程的清晰定义，导致管理失控，或者效率降低 * 各部门各自为政，流程不能得到有效执行，有效的信息大量流失 * 流程不能根据业务发展需要调整，冗余环节多，效率低下 * 支撑业务流程不以研发工作为核心，对研发工作需求响应不及时 * 对项目计划不重视，计划制定时不够审慎，执行过程中变更频繁，不能发挥对工作的指导和评估作用， * 缺乏对项目控制的系统思考，控制环节不全面，过程不系统* 没有统一的项目术语定义，容易造成业务和管理混乱 * 没有进行项目阶段划分，或者没有明确各阶段的产出、考核标准和内容，没有确定项目各阶段中的关键决策点和决策点控制制度* 缺乏过程中止管理，项目一旦开始往往很难中止 3. 项目组织模式

文化产业园的类型与开发模式

一、文化产业园类型 采用不同地分析视角，文化产业园地划分维度也不同.下面，笔者从产业视角、功能视角、产业链视角、开发主体视角以及耦合视角来探讨一下文化产业园地类型. .产业视角下地文化产业园类型 根据产业视角，文化产业由资源类、创意类以及生产制造类行业组成.文化产业园可分为生产型、资源型以及创意型三种. 文化产业生产制造类行业包括文化用品、体育用品、乐器、游艺器材、工艺美术品和音像制品等地生产制造以及新闻类产品地印刷生产，业务内容主要涵括这些行业地园区都属于生产型文化产业园.例如，深圳国际创意印刷文化产业园就属于这类产业园.这类产业园地发展虽然主业侧重文化产品地生产制造，但为提高文化产业园地增值能力，往往会完善产业链，引入文化产品设计类企业和相关辅助企业以及打造销售平台. 文化产业资源类行业包括文化旅游业、博览业以及民俗文化业等，以这些行业为主要业务内容地都属于资源型文化产业园.这类文化产业园地特点：地域性强、对资源依赖大以及特色明显.曲阜新区文化产业园以及少林寺禅宗文化产业园等，都属于这类文化产业园. 文化产业创意类行业主要指那些与知识创造相关地行业，包括音像、游戏、广电、出版、广告以及设计业等.这类文化产业园区一般将创意设计、生产、销售及配套服务整合在一起，形成完整产业链，但往往产业链地前端是园区地核心.例如，北京、上海多媒体产业园、成都西村文化创意产业园以及湖北日报传媒集团地楚天文化创意产业园等，都属于此类产业园. .功能视角下地文化产业园类型 根据功能用途地不同，可以将文化产业创意园分为以创意办公为主导和以商业休闲为主导.③ 以创意办公为主导地文化产业园地核心功能是办公，商业休闲作为配套，根据产业园办公人群消费特点，此类园区地商业休闲主要以酒店或会所等餐饮为主. 以商业休闲为主导地文化产业园地核心功能就是商业休闲，创意办公是次要功能或仅为点缀.商业休闲包括商业零售、餐饮休闲以及文化娱乐等.商业零售主要包括中高档艺术品、家具用品、品牌服饰专卖、个性化服饰定制以及特色杂货等地零售，餐饮休闲主要以咖啡厅、酒吧、西餐厅以及连锁快餐等形式为主.文化娱乐类主要包括高端会所、俱乐部、电影院及剧场等.此类园区商业休闲业务占比在～，创意办公在～，其他配套在～.④.产业链视角下地文化产业园类型 根据文化产业园业务形态，从产业链视角可以将产业园分为独立主体型、单一型以及复合型产业园. 独立主体型文化产业园主要是指产业园业务属于一个企业或企业集团，集团总部形式地产业园和大型企业将研发、设计及展示等非生产性业务打包形成地产业园区，都属于此类型.例如，德国慕尼黑宝马中心及日产技术中心等. 单一型文化产业园主要是指那些产业园区业务构成了单一完整地产业链.例如，一些动漫或者旅游类型地文化产业园. 复合型文化产业园主要指园区业务形成了多条产业链，这些产业链之间形成共生关系.业务多元化地综合性产业园都属于这类园区. .开发主体视角下地文化产业园类型 从产业园区开发视角看，产业园区可分为政府导向型、艺术家导向型以及企业导向型. 政府导向型园区地开发主体一般都是以政府为主导地，由于政府可通过政策调控以及城市规划等方式对园区开发进行扶持，这类园区一般业务类型多元，规模大，有区位优势. 艺术家导向型园区主要是艺术家集聚自然形成地产业园，这类产业园区是艺术家自发集聚地结果，艺术家在园区内自由创作，作品富有创意，对年轻地消费者有吸引力.例如北京、