不动产经营与管理重点整理

第四章房地产市场及其运行规律房地产市场的含义房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排

房地产市场分类按地域范围划分房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式最常见的是按城市划分按房地产的用途和等级划分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）、工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼乙级写字楼

按房地产交易形式划分从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场）和转让子市场（土地二级市场）新建成的房地产交易，存在销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市场

按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场其他划分方式按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）;增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。

房地产市场的特性房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益（或权利）而不是土地或物业本身地区性市场房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场要求高素质的专业顾问服务易于出现市场的不均衡和垄断

房地产市场的功能配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求的变化指导供给以适应需求的变化房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平

衡的调整过程能指导政府制订科学的土地供应计划引导需求适应供给条件的变化

房地产市场的周期循环定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生（影响房地产的社会经济因素）原因：影响供需的主要因素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势

第五章房地产开发项目的可行性研究可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项

目的评估和决策

可行性研究的内容项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。

可行性研究的步骤

接受委托

调查研究

方案选择和优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告

房地产市场分析的内容宏观因素分析,市场状况分析，相关因素分析

房地产市场分析的基本方法市场数据的收集，对原始数据的加工分析，加工信息在房地产市场分析中的应用,房地产市场预测，定性预测定量预测

房地产开发项目成本费用构成土地费用.包括:（1）土地使用权出让金、征地费；

（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费前期工程费。房屋开发费。管理费。销售费用财务费用其他费用

不可预见费用

税费

财务评价的主要技术经济指标财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现

金流量现值累计等于零时的折现率。FIRR是评估项目赢利性的基本指标

计算公式(P16)

£十尸閑用「=0

J=D

式中:-现金流入昭

co--现金流出昴;-cd}f--项11在第十年的挣现金流.気

F=0--项目开始的时间点

-计斡期，即项目的开发或经营周期

财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资被完全收回.

财务内部收益率可以通过内插法求得

・7I7*■F■—.■■■—1■*.-i

■\NPV{\+\^PV.\

当净现值为接近零的正值时的折现率--当净现值为接近零时负值时的折现率

NPV}--采用低折现率时净现值的正值

NPV2--采用髙折现率时净现值的负值

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率

所求出的内部收益率与部门或行业基准收益率或目标收益率ic比较，当前者大于后者时，则认为项目在财务上是可以接受的

财务净现值

财务净现值是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标•它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和.

计算公式为：

FNPV=^(CI-CO)^l+/；.

；=()

式中:FNPV—-项目在起始时间点的财务净现值

Ic—基准收益率或设定的目标收益率如果FNPV大于或等于0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的

动态投资回收期

动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于0或出现正值的年份即为投资回收终止的年份，其计算公式为：

£口—")」1十”0

动态投资回收期以年表示，其计算公式为：

动态投瓷I叫收期=[累讣折现值开始出现止值邓I：数-I]上年累计折现值吃绝対值「

1|/i诽净现金流呈的折现侑_

在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。

项目的总开发成本一般包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用和其他费用

成本收益率

成本收益率等于开发投资项目竣工后正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比

投资收益率投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目投资的资本价值之比。

例题

(5—1)某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5。5。建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3500元/平方米，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3。5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为0。5%、3。0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少

解：

1。项目总开发价值

(1)项目总建筑面积:4000X5。5=22000平方米

(2)标准层每层建筑面积(22000—

4000X60%X4)/10=1240平方米

(3)项目总销售收入：22000X12000=26400万元

(4)销售税费:26400X6。5%=1716万元

(5)项目总开发价值:26400—1716=24600万元

2。项目总开发成本

(1)土地成本：5000万元

(2)建造成本：22000X3500=7700万元

(3)专业人员费用:7700X8%=616万元

(4)其他费用:460万元

(5)管理费(5000+7700+616+460)

X3.5%=482O16万元

(6)财务费用：

①上地费用利息:500DX[(1+13%/4)3>：]-1]-2128.80万兀

②建造费川=专业费、其他费川r骨理费利息:

(.7700+616+46O'+4S2.6)X「(1一〔注^一

11=1161.98■万儿

③融资费用：(2128.80+l：61.98)X1曲=32乩08万兀

④财务费用总计：2128.80+1161.98+

329.08-3619.跖万兀

(7)市场推:广披常售代理费用：2&<00X(0.5%+

3,(fib)=史4万元

项丨：开发成术总计

T□OOO1-7V004-616+160+JB2.16+3619.86+924=18802.02万元

3.开发商利

润:2468418802.02=5881.98b元

4.歼发商成本利润率划

(5881.98/18802.02)X10091=31.2896

(5—2)某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年租金收入为450元/平方米，银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%O开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造费用的12O5%,行政性收费等其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费用为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9O5%。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0O85O试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。

解：

1.项冃总价值

(1)项目可出租建筑面积;4500X0.85=3825Y方米(2｝项目每年净租金收入；3625x450=172.125万元心)项H总开发价值:172.125X(P/A f9.5%,4S.5)=17B9.637J7G

2.项丨I总升发成本

(1)匕地成本：425万尤

(2)建造成本:4500X1000=450^'元

<3)专业人员费用;450xl2.5%=56.25

〔4)苴他裁用：60万元

(5)管理费：(^125+450+56.25+60)疋玄0%=29.74万兀

C6)财务费制

①土地费用利息：425X[(1+17%)15X4-1]=120.56

②建造专业人员费用、艮他跌用、管理费用利息：(450+56.25+60+29.74)X[(1+17%尸^一1]二5174万元

融资费用:(120.55+51.74)X10%=17.23万元财务费用总汁;120.56+51.74+17.23=189.53万兀

⑺市场推广及出和代理费用=

172.125X20%=34.4377元

项I】开发成本总计:424+52.65+29.74+1B9.53+

34.43-1241.35万兀

比开发商利润:1789.63-1241.35=548.28万儿

4.开发商成本利润率为:548.28/1241.35X100%=44,17% (5-3)某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款•假设在该写字楼的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48个月，投资者的目标收益率为14%。试从投资者角度，计算该项投资自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。

1.写字楼购买总价：27000X10000=27000^元2一歸字楼购买过程屮的税费；27000X(4%-05%4-Q・弓啊

+Q.3%)=1431万兀

3.投资若投入的股木兪：27000X30%+1431=95317/兀4■抵押贷款金额：2700QX7Q%=W900/J儿

5.抵押贷款年还本忖息额:A=PX i/[l-(l+i)-n]

=18900X7.5%/[1-

(i+7.5%y15]

=2K1.13^；'L

字楼第-年的净经营收入*

27000X160X：2X65%X(1-28%)上242且11.万儿7丐字楼第一一诽的净经营收入:

27000xl60xl2X75%X(l-28%)=2799.36/?'>■!：昆丐字楼第三诽的净经莒收入:

27OOOX16OX12X85%X(1-2B%]=3172.61万兀

虫写字楼第凹年及以后的年挣经营收入：

27000X160X12X95%X(1-2B%]=3545.S6万兀

10.本项口投资自有资金的现金流帚表

11.该投资项Fl的财劳净现值=冈为^=14%,故:

FNPV=-9531.00+294.98/(1+14%)+658.23/(1+14%)--1031.48/( 1+14%]3+1404.73/14%x[l-(l+14%)-12]X(1+14%J3+3545.86/14% X[1-(1+14%)-^]X(1+14%)-789.81^>u

12.求该投覺项H自有赞金的财务内部收益率

⑴因为i产1%NPW产789.81万元

〔2)茂、_15%・则；

NPV.=-9531.00+284.98/(1+15%)+653.23/(1+15%)2+1031.4B/( 1+15%)3+1404.73/15%X[1(1+15%)-1?]X(1+15%)3+3545.B6/15 %X[1-(1+15%)'33]x(1+15%)15=-224.34万兀

可行性研究报告的基本构成

封面(名称、出具报告的单位、时间)

摘要

目录

正文(项目的总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等)

附表(项目工程进度计划表、项目投资估算表、财务现金流量表)

可行性研究报告正文的写作要点

项目总说明

项目概况

投资环境研究

市场研究

项目地理环境和附近地区竞争性发展项目

规划方案及建设条件

建设方式与进度安排

投资估算及资金筹措

项目评估基础数据的预测和选定

项目经济效益评价

风险分析

可行性研究的结论

第六章房地产开发的建设过程

招标方式

公开招标，邀请招标，议标

招标程序

申请招标

编制招标文件(工程综合说明；招标方式及对发包单位的要求；钢材、木材、水泥以及其他主要材料与设备的供应；工程款支付方式及预付款的百分比；合同条件和合同文本；投标须知；招标人认为应向投标人明确的问题；招标文件附件)

编制招标工程标底确定招标方式投标人资格审查

招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同合同通用条款

■一般义务

■承包人责任

■履约保函

■工程应使监埋工程师满意

■蹟包人应提交总进度计划

■竣工时间的现场清理

•合同文件管理

■承包人和监理人各持一扮

■开发:商向承包商免费提供

■材料及设备供应

•开发商自行提供的

■山承包育提供的

•幵工、竣工时间及工期

■I】程的川L

■竣I期限的延长

■施【进度

•变更与增减

■变更

・对变更的怙价

■转让与分包

•竣工验收与维修

・在验收时，粧包丽应提仕隐蔽「程验收记录，屮间女I：验收记录以及竣「国纸

・维修期一股从竣r.iiJt叫签境之日起算

■工程款支付方式.

・预忖款

・•程进度肘款

・域终时款

-退保粥金

■风险与保险

■[「程保险

-「人人身保险

・第匚方保险

■中斷合同

■开发商中断合同

■承包商中断合同

•经济责任

■争端的解决

项目管理的概念

项目管理就是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，以成功地实行项目预期目标的活动项目管理的目标就是寻求项目成本、时间、资源和质量四要素的最优均衡控制

项目管理的特征：目标明确；项目经理个人负责制；充分的授权保证系统

项目管理的基本职能

计划职能

组织职能

协调职能

控制职能

项目管理的主要内容有

开发建设用地

开发建设的法定手续

合同文件的准备

承包商的选择

现场监督

施工阶段

项目竣工验收阶段

开发项目管理队伍的管理

质量控制

质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动工程施工阶段的工程质量控制：

(1)对原材料的检验

(2)对工程中的配套设备进行检验

(3)确立施工中控制质量的具体措施

(4)确立有关质量文件的档案制度

进度控制

工程进度计划的编制

进度管理及计划调整

其他配套进度计划

进度控制中应关注的因素

成本控制

编制成本计划

审查施工组织设计和施工方案

控制工程款的动态结算

控制工程变更

实践中控制成本的主要做法：

(1)强化成本意识，加强全面管理

(2)确定成本控制的对象

(3)完善成本控制制度

(4)制定有效的奖励措施

第七章房地产开发的建设过程

房地产金融与项目融资的概念

房地产金融就是发主也房地产领域中的货币资金和货币苗用的融週

融资是以仃川方式调剂资金余缺的•种经済活动，共基本特征是儿有偿还件。

投敝到房地产领域的待贷瓷金除个人购房贷款外，其余都是面问厨地产投资项JI的开发建设贷款或置业抵押贷款

项丨1融跖〕丁实质，足充分发挥房地产的财产功能，为厨地产投资融通资金，以达到尽快开发、捉高投资效益的丨|的

房地产项目融资的意义

对开发投资来说

对置业投资来说

房地产项目融资的资金来源

股本金，银行贷款，社会集资，其他融资渠道，承包商垫资承建，合作开发，房地产抵押贷款，在建工程的抵押，个人住房抵押贷款

房地产项目融资的步骤融资方案的选择

资金融出机构的资金来源利财务实力资金融出机构的办事效率

各项融资收费的合理性

对资金的调动和转移的灵活性

融资决策

发现问题时融资决策的起点

确定融资目标是融资决策的前提

拟运决孫方案址融资决诡的基础

極蚩方案选优是融资决策的关鍵

纽织最优抉鎖方案的虫施是融资决邃具体贯彻执行，使方舉忖済宜践

反馈调整则是在融瓷决蒂实施过程屮，对丫丁能出现偏离抉策目标的悄况进行跟踪调杳•以便发现问题、适时调整和修改融蜀方棠

委托物业代理

房地产市场上的经纪人或代理商通常被称为物业代理物业代理的作用：

通过市场调查，了解潜在的市场需求，进行准确的市场定位

对潜在的投资置业人士有效引导

协助开发商最终实现投资收益目标

提供完善的购楼手续

居住区商场邻里服务性商店特色商店

帮助买卖双方进行融资安排提高市场运行效率

促销组合的含义促销组合是指企业根据促销的需要,对广告、销售促进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配，市场促销组合主要由广告、直销、销售促进、公关与宣传、人员推销等五种工具组成请列举上述五种工具的具体形式

房地产定价方法成本导向定价成本加成定价法.是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比来制定房地产的销售价格目标定价法。是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法

购买者导向定价认识价值定价法。是指开发商根据购买者对物业的认识价值来制定价格的一种方法价值定价法。要求价格对消费者来说，代表着物美价廉

竞争导向定价领导定价法挑战定价法随行就市定价法 房地产定价技巧价格折扣与折让期房折扣，现金折扣，数量折扣,职能折扣，季节折扣折让

心理定价期望定价，尾数定价,吉祥数字定价，招徕定价差别定价顾客差别定价,形式差别定价，地点差别定价，时间差别定价,产品组合定价,产品线定价，选择品定价，补充品定价，产品束定价

第九章物业管理房地产资产管理内容:物业管理、设施管理、资产管理和投资组合管理

写字楼物业的分类

甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼零售商业物业的分类市级购物中心地区购物商场

房地产项目开发全生命周期运营管控要点

房地产项目开发全生命周期运营管控要点 房地产项目开发是一个复杂的过程，需要经过策划、设计、销售、建筑、交付等多个 阶段。而在这个过程中，运营管控是一个至关重要的环节。本文将就房地产项目开发全生 命周期运营管控的要点进行探讨。 一、前期策划阶段： 在房地产项目开发的前期策划阶段，需要进行市场调研和规划设计，以明确项目的定 位和发展方向，并规划出完整的项目开发计划和预算。运营管控的重点在于： 1.市场调研：通过分析市场需求、市场竞争情况、产品定位等因素，制定合理的产品 方案和营销策略，确保项目的市场竞争力。 2.规划设计：根据市场需求和产品定位，制定规划设计方案，控制项目的总体规模和 投资，并保证设计符合政策法规和市场需求。 3.项目预算：综合考虑项目的规模、地理位置、投资规模等因素，进行项目预算的编制，确保开发投入的控制和运营成本的合理性。 二、销售阶段： 在销售阶段，需要进行项目定价、预售管理和客户服务等工作。运营管控的重点在于： 1. 定价策略：根据市场需求和投资成本等因素，制定合理的项目定价策略，以确保 项目的盈利性和市场竞争力。 2. 预售管理：通过规范购房合同、预售款的管理和专业的客户服务等方式，确保项 目的预售活动合规、高效、有序。 3. 客户服务：提供优质的售前、售中、售后服务，树立品牌形象，为后续运营提供 良好的口碑和客户基础。 三、建设阶段： 在建设阶段，需要完成设计、施工、验收等工作。运营管控的重点在于： 1. 设计管理：对设计方案进行审核和管理，确保设计方案符合政策法规和市场需求，避免后续运营过程中出现设计缺陷或质量问题。 2. 施工管理：对施工企业进行资质审核、进度控制和品质监控等工作，确保工程的 进度和品质满足预期要求。 3. 质量验收：对工程的质量进行验收，确保建设质量符合标准和规范，为后续运营 提供良好的基础。

公司不动产运营实施细则

公司不动产运营实施细则 为进一步规范公司不动产运营和管理，明确操作流程和步骤，提升不动产资源利用效率和经济效益，优化不动产资源配置，实现国有资产保值增值，依据集团公司《中国不动产运营管理办法》和国家相关法律法规，以及本省不动产运营管理实际情况，特制定《中国江西省分公司不动产运营实施细则》。现印发给你们，请遵照执行。 公司不动产运营实施细则 第一章总则 第一条为进一步规范（以下简称“公司”）不动产管理和运营，明确操作流程和步骤，提升不动产资源利用效率和经济效益，实现国有资产保值增值，依据集团公司《中国不动产运营管理办法》和国家相关法律法规，结合公司不动产管理、运营具体情况，制定本实施细则。 第二条本细则适用于中国江西省分公司本部和各地市

分公司。 第三条本细则所称不动产包括土地和房产等定着物。其中，土地是指各单位通过行政划拨、有偿使用以及其他方式取得的具有实物形态土地使用权或他项权利的土地；房产是指各单位通过自建、购置以及其他方式取得，已转为固定资产的土地上的房屋等建筑物及构筑物。 第四条不动产运营管理基本原则 （一）依法合规，有效控制风险原则； （二）分工协作，分级授权管理原则； （三）整合挖潜，发挥资源效益原则； （四）聚焦战略，优先支撑主业原则； （五）系统支撑，提升专业水平原则； （六）市场运作，创新合作运营原则。 第二章部门职责分工 第五条不动产运营管理部门包括归口管理部门、使用管理部门和支撑部门。 第六条依据我省未单独设立资产运营部门的实际情况，以及不动产管理和运营现状，明确省分网络发展部为全省不动产归口管理部门，统筹全省不动产运营管理工作；省分办公室为省分本部不动产属地归口管理部门，负责省分本部不动产运营管理

房地产开发与经营知识要点

房地产开发与经营知识要点 房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，扮演着举足轻重的角色。在这个领域中，房地产开发与经营是一个复杂而又具有挑战性的过程。本文将介绍房地产开发与经营的关键要点，帮助读者更好地了解和应 对这个行业。 一、市场调研与定位 在开发一项房地产项目之前，进行全面的市场调研和分析至关重要。开发商需要了解目标市场的需求、消费能力、购房习惯等信息，以便 有效定位自己的项目。这种调研将有助于确定项目类型、户型设计、 销售策略等关键决策。 二、土地获取与合作 土地是房地产开发的基础，因此土地获取是至关重要的一步。开发 商可以通过土地拍卖、招标、协议等方式获取土地资源。此外，与政府、土地主、物业管理公司等相关方进行合作，也是确保项目可行性 和效益的重要因素。 三、项目规划与设计 项目规划与设计是房地产开发的核心环节。这包括确定总体布局、 建筑面积、绿化率、配套设施等要素。在规划过程中，需要综合考虑 周边环境、市场需求和政府政策等因素，确保项目在市场上具备竞争力。

四、预售与销售策略 预售与销售策略对于房地产项目的成功与否至关重要。预售阶段， 开发商需要制定合理的定价策略，同时掌握市场供需关系，平衡供应 量与需求量。销售阶段，开发商需要精心策划宣传推广活动，提高项 目知名度，吸引潜在购房者。 五、融资与投资管理 房地产开发涉及大量资金投入，因此融资与投资管理是至关重要的。开发商需要制定明确的资金筹措计划，包括自筹资金、银行贷款、股 权融资等多种方式。同时，制定有效的投资管理策略，确保项目资金 的安全和合理利用。 六、施工与质量管理 房地产项目的建设阶段需要进行施工与质量管理。开发商需要选择 合适的施工团队，确保项目按时、按质量完成。同时，加强质量监督 和质量控制，确保项目的建筑质量符合相关标准，并充分考虑用户的 使用需求。 七、运营与维护 房地产项目建设完成后，运营与维护阶段至关重要。开发商需要制 定合理的物业管理计划，保障小区公共设施、绿化环境、安全保卫等 方面的运营与维护。同时，与业主保持良好的沟通与合作，以提升用 户满意度，维护品牌形象。 八、法律合规与风险管理

房地产运营计划管理 考核

房地产运营计划管理考核 1. 背景 房地产行业是一个庞大而复杂的行业，需要对各个方面进行有效的运营和管理。为了确保房地产项目的顺利运作和高效管理，建立一个完善的房地产运营计划管理考核体系是必要的。 2. 目标 房地产运营计划管理考核的目标是评估和提升房地产项目的运营能力和管理水平，确保项目能够按照计划进行，并达到预期的目标和效益。 3. 考核内容 3.1 运营计划编制 房地产项目的运营计划是项目成功运作的基石。考核重点包括： •运营目标和策略的明确性 •运营计划的合理性和可行性 •运营计划的详细性和全面性 3.2 运营计划执行 考核运营计划执行的重点是： •落实运营计划的进度和任务 •风险管理和应对措施的有效性 •资源配置和利用的合理性 3.3 绩效评估 绩效评估是考核房地产项目运营管理水平的重要指标。考核重点包括：•项目目标的达成情况 •资源利用效率 •运营成本的控制 •客户满意度和口碑 4. 考核方法 房地产运营计划管理考核可以采用多种方法，包括：

4.1 考核指标体系 设计一套科学合理的考核指标体系，包括定性指标和定量指标，可以按照不同的重要性和权重来评估项目的运营计划管理水平。 4.2 考核评分标准 根据考核指标体系，设计相应的评分标准，对各项指标进行评分，从而得出项目的运营计划管理得分。 4.3 考核周期和频率 确定考核周期和频率，例如每季度或每年进行一次考核，以确保对房地产项目的运营计划管理进行持续监测和改进。 5. 考核结果的应用 基于考核结果，对不同项目的运营计划管理水平进行评估和排名，可以为项目提供改进的方向和重点，同时也可以为管理层提供决策依据。 6. 总结 房地产运营计划管理考核是提高房地产项目运营能力和管理水平的重要手段之一。通过科学合理的考核方法和评估体系，可以推动房地产行业的提升和发展，实现项目的可持续发展和长期成功。

硬核房产运营方案

硬核房产运营方案 第一章：引言 房地产行业是一个充满竞争和变化的行业，房产运营是一个关键 的环节，需要提供高效的服务和管理，以满足客户的需求。本文 将重点讨论如何制定一个硬核的房产运营方案，以提高运营效率，降低成本，增加收入，满足客户需求。 第二章：市场分析 在房地产市场竞争激烈的情况下，房产运营需要做好市场分析， 了解市场的需求和趋势，以制定合适的运营方案。市场分析需要 考虑以下几个方面： 1. 客户需求分析：了解客户对房产服务的需求，包括租赁、销售、物业管理等方面的需求。 2. 竞争对手分析：了解市场上的竞争对手，分析他们的优势和劣势，以制定合适的竞争策略。 3. 市场趋势分析：了解市场的发展趋势，预测未来的市场需求， 以及市场的发展方向。 第三章：运营策略制定 在市场分析的基础上，需要制定合适的运营策略，以满足客户需求，提高运营效率。运营策略的制定需要考虑以下几个方面： 1. 服务产品策略：根据客户需求，制定不同的服务产品，包括租赁、销售、物业管理等方面的产品。 2. 客户服务策略：制定客户服务流程，提高客户满意度，增加客 户黏性。

3. 成本控制策略：制定成本控制方案，降低运营成本，提高利润率。 4. 收入增长策略：制定收入增长方案，包括提高销售额、增加租 金收入等方面的策略。 第四章：运营流程优化 优化运营流程是提高运营效率的关键，需要通过技术手段和管理 手段来优化运营流程。优化运营流程需要考虑以下几个方面： 1. 技术支持：引入房产管理系统，实现房地产信息化管理，提高 运营效率。 2. 流程优化：重新设计运营流程，简化流程环节，提高运营效率。 3. 管理优化：强化管理能力，建立科学的管理体系，提高管理效率。 4. 人力资源优化：优化人力资源配置，提高员工效率，降低人力 成本。 第五章：风险管理 在房产运营过程中，需要做好风险管理工作，防范各种风险，保 障运营安全。风险管理需要考虑以下几个方面： 1. 法律风险管理：建立法律风险管理体系，避免因法律问题导致 的损失。 2. 经营风险管理：建立健全的经营风险管理体系，预防因经营问 题导致的损失。 3. 客户风险管理：建立客户风险管理体系，保障客户的利益，避 免因客户问题导致的损失。

房地产财务工作重点总结5篇

房地产财务工作重点总结5篇 又到了写工作总结的时候,虽然麻烦又难写,但只要能长久的坚持写下总结,在最后一定能从总结中吸取经验成长为一个优秀的财务人员。下面小编给大家带来房地产财务工作重点总结，点击“工作总结”查看更多相关的工作总结喔。 房地产财务工作重点总结1 我作为一名房地产财务，一年多来在公司领导和各部门的支持下，经过财务全体成员的共同努力，我们全体财务人员严于律己，严格管理，在财务基础工作，全面预算管理，参与经营决策，发挥支撑服务，加强财务检查及组织业务学习等方面做了许多踏实的工作，完成了既定的目标，达到了预期效果。 履行职务情况：作为财务部总监的工作目的是组织公司财务人员认真贯策执行国家财经法规、政策，组织做好日常财务核算、财务监督工作，按时完成上级下达的各项财务指标和工作任务。我的工作职责是： 1、贯彻执行国家财经政策和会计制度，完成上级交办的各项任务。 2、组织做好会计核算和监督，建立健全收入稽核制度。 3、建立健全固定资产管理制度，组织资产清查工作。管好货币资金和其他流动资产，检查资金管理，确保资金安全，负责税务检查、各种审计协调工作。 4、对月报、季报、年报的真实合法性负责。作为财务总监我是这样开展工作的：元月份，正值财务决算期间，我认真总结去年的财务工作，并为20--年订下了财务工作设想。对各类会计档案，进行了分类归档。督促下属财务人员完成了20--年第四季度的五金汇缴任务。认真办理了银行往来询证函。作决算报表前，对财务专用电脑进行了全面的维护、管理，对财务专用软件进行了清理、杀毒和备份。 5、经营活动方面产生的业务招待等相关费用，进行了严格把关。 下面就完成公司财务部部置工作及主动汇报工作情况如下： 1、按照要求每月书面向公司财务部汇报了本单位财务工作情况。

房地产经营管理制度

房地产经营管理制度 一、引言 本制度旨在规范企业职能部门对房地产经营的管理，确保企业在房地产经营过 程中遵守法律法规，提高经营效率，促进企业可连续发展。 二、管理标准 2.1 经营规划和决策 1.职能部门负责订立房地产经营的长期规划和年度经营计划，确保计划 与企业整体战略全都。 2.经营计划应包含市场分析、项目规划、经济效益猜测等内容，经企业 管理层审核通过后方可执行。 3.决策应考虑市场需求、风险评估、资金情况等因素，并及时向企业管 理层汇报。 2.2 市场调研和竞争分析 1.职能部门负责定期进行市场调研，收集市场信息、竞争对手动态等， 及时发现市场变动和机会。 2.依据市场调研结果，职能部门应对竞争对手进行分析，订立相应应对 策略。 2.3 项目开发与管理 1.职能部门负责将项目开发计划转化为实在行动方案，包含项目可行性 研究、设计方案、施工方案等。 2.项目开发过程中，职能部门应监督施工进度、质量等，确保项目定时 按质量要求完成。 2.4 营销与销售管理 1.职能部门应订立房地产产品营销策略，包含市场推广、销售渠道管理 等，以实现销售目标。 2.营销和销售过程中，职能部门应定期与销售团队沟通，了解销售情况， 供应支持和引导，确保销售业绩达标。 2.5 客户关系管理 1.职能部门应建立客户档案，包含客户联系信息、购房记录等，以便有 效管理客户关系和供应跟踪服务。

2.职能部门应建立与客户的良好沟通机制，及时回应客户问题和需求，提高客户满意度。 2.6 资金管理 1.职能部门应负责对房地产项目的资金需求进行预估，并及时向企业财务部门提出资金申请。 2.资金使用过程中，职能部门应加强对项目资金流动的监控，确保合理使用资金。 2.7 合规管理 1.职能部门负责确保企业的房地产经营符合相关法律法规要求，不得从事任何违法违规行为。 2.职能部门应定期对企业房地产经营进行合规检查，及时发现和整改问题。 三、考核标准 3.1 经营规划和决策考核 1.完成年度经营计划订立，并及时提交给企业管理层的时间、质量。 2.经营决策的准确性和及时性。 3.2 市场调研和竞争分析考核 1.定期市场调研的频率和市场信息收集的全面性。 2.竞争对手分析的准确性和供应的应对策略的有效性。 3.3 项目开发与管理考核 1.项目开发计划转化为行动方案的时间和质量。 2.项目开发的进度掌控和质量把控的结果。 3.4 营销与销售管理考核 1.营销策略的有效性和销售目标的达成情况。 2.对销售团队的支持和引导的及时性和有效性。 3.5 客户关系管理考核 1.建立客户档案和沟通机制的完整性和及时性。 2.客户满意度的提高和客户问题回应的及时性。 3.6 资金管理考核 1.预估房地产项目的资金需求的准确性。 2.资金使用的合理性和监控的结果。

不动产存量资产运营管理

不动产存量资产运营管理 1. 引言 不动产存量资产是指已经建成并投入使用的不动产资产，包括住宅、商业、办 公等各类物业。这些不动产存量资产的运营管理至关重要，直接影响企业的财务状况和价值实现能力。本文将介绍不动产存量资产运营管理的重要性、主要内容和技巧。 2. 不动产存量资产运营管理的重要性 不动产存量资产是企业的重要财务资产，合理运营管理可以实现以下几个方面 的重要目标： 2.1 资产价值最大化 通过对不动产存量资产的合理利用和管理，能够最大程度地提升资产的价值。 通过积极推进项目开发、改造、升级等工作，不仅可以提高不动产的市场价值，还可以增加资产的租金收入，提高资产盈利能力。 2.2 财务风险控制 不动产存量资产的运营管理可以有效地控制财务风险。通过对租赁市场的调研 和分析，制定合理的租金收费标准，并加强对租户的信用评估和租金回收管理，可以降低租金拖欠和租户违约的风险，保障企业的现金流。 2.3 运营效率提升 通过信息化手段和科学管理方法，可以提高不动产存量资产的运营效率。例如，建立一套完善的租赁管理系统，实现租赁合同、租金收取、租户信息等的电子化管理，可以提高工作效率，降低人力成本，提升整个运营管理流程的效率。 3. 不动产存量资产运营管理的主要内容 不动产存量资产的运营管理内容涵盖如下几个方面： 3.1 租赁管理 租赁管理是不动产存量资产运营管理的核心内容之一。包括租赁合同的签订与 管理、租金收取与回收、租户信息管理等。合理的租赁管理可以确保租金的准时收取，减少租金拖欠的风险，维护良好的租户关系。

3.2 维护管理 不动产存量资产需要定期维护和管理，包括对物业设施设备的保养、维修与更 新等。通过维护管理工作，可以保证不动产的良好运行状态，延长使用寿命，提升资产的价值。 3.3 改造升级 根据市场需求和不动产资产的特点，进行合理的改造与升级工作，可以提升资 产的价值和利用效率。例如，对老旧建筑进行改造，增加空间利用率和功能性，提高市场竞争力。 3.4 市场调研与策划 市场调研是不动产存量资产运营管理的前提和基础。通过对市场的调研和分析，掌握市场需求和发展趋势，结合资产的特点，合理制定运营策略和营销计划，提高资产的市场竞争力。 4. 不动产存量资产运营管理的技巧 不动产存量资产的运营管理需要掌握一定的技巧，下面列举几点： 4.1 信息化管理 合理利用信息化手段，建立不动产存量资产的电子化管理系统，实现信息的集 中化、共享化，提高工作效率和管理水平。 4.2 科学决策 根据市场调研和经验分析，科学决策是运营管理的关键。通过系统的数据分析 和预测，制定科学的运营决策，提高资产运营的成功率和效益。 4.3 人才培养 培养具备综合素质和专业知识的运营管理人员，提高管理队伍的素质和能力， 保障运营管理工作的顺利进行。 4.4 监督与反馈 建立监督和反馈机制，加强对运营管理工作的监督和检查，及时发现问题和不足，并采取相应措施加以改进。

房地产项目成本管理要点与措施

房地产项目成本管理要点与措施 摘要：施工企业必须必须适应工程量清单计价环境，加强成本管理，提高企业核心竞争力，从而能在激烈的市场竞争中立于不败之地。本文介绍了工程量清单模式下房地产项目成本管理的含义，提出了工程量清单模式下房地产项目成本管理的主要措施。 关键词：工程量清单模式房地产项目成本管理 Abstract: the construction enterprises must must adapt to the quantities bill valuation environment, strengthen cost management, improving the core competitive force of the enterprise, thus in the fierce market competition. This paper introduces the mode of real estate project to the list of quantities under the meaning of cost management, and puts forward to the list of quantities of real estate project cost management under the mode of the measures. Key words: the list of quantities of real estate project cost management mode 《建设工程工程量清单计价规范》已经于2003年7月1日起正式实施。该规范的出台是我国工程造价改革的一个里程碑，是适应市场定价机制、深化工程造价管理改革的重要措施，也是规范建设市场秩序的基本措施之一，必将最终建立起由政府宏观调控、市场有序竞争形成工程造价的新机制。 新的工程量清单计价模式对工程造价从宏观的政府市场调控到微观的企业成本管理都必将产生较大的影响。因此，施工企业必须必须适应工程量清单计价环境，加强成本管理，提高企业核心竞争力，从而能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 一、工程量清单模式下房地产项目成本管理的含义 房地产项目成本管理, 就是在企业生产过程中, 对成本的形成所进行的预测、计划、控制、核算、分析、考核和检查等一系列管理工作。它是以降低成本为宗旨的企业管理的一个组成部分。成本管理的好坏,直接影响企业所创利润的多少,所以成本管理是整个建筑施工企业各部门都应认真抓好的一项重要工作。 房地产项目成本管理的具体工作内容包括: 成本预测和决策、成本信息、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析检查等内容。这些内容相辅相成,构成了一个完整的成本管理体系。成本预测与成本计划为成本控制、核算提出要求和指标, 成本控制、核算为成本分析检查提供依据,成本分析、检查结果反

企业不动产运营实施方案(最新版)

为贯彻落实公司不动产运营工作要点运营，“立足资源禀赋，推进专业化运营，创新发展模式，持续提升资源要素配置效率，不断增强价值创造能力”等重点任务，进一步深入推进不动产运营工作，不断提高规范管理水平，提升专业化运营能力，实现资产价值再造和提升，充分释放不动产资源潜力，结合公司实际，特制定本实施方案。 一、总体思路 认真落实集团公司和省分党委专项巡察组提出的各项要求，围绕“资产的守护者、价值的创造者、发展的推动者”的发展定位，以不动产运营“十四五”规划为引领，以服务公司数字化转型发展为中心，坚持问题导向、需求导向，进一步解放思想、完善机制、奋发有为，有效破解当前制约发展的关键问题，推动不动产运营管理从分散化向集约化管理转变、从简单粗放经营向专业化运营转变、从只依靠自身投入向整合产业资源的发展模式转变，开创不动产运营新局面，实现不动产运营与主业协同发展，为推动公司数字化转型和高质量发展作出更大贡献。 二、工作目标 2021年将继续深入推进不动产运营工作，重点做好3个方面10项工作，着力实现资源价值与运营管理水平的共同提升，主要目标：一是不动产使用效能显著提升，圆满完成年度收入预算，退网机房完成整合腾退，不动产闲置率逐月下降，对外出租面积和出租单价逐年提升，确保全年对外出租收入预算任务完成，实现国有资产保值增值。二是基础数据管理制度更加完善，依托不动产运营系统数字化手段，不断丰富建筑和土地数据清查维度，数据完整性和准确性进一步提升，明确不动产数据管理责任，建立数据变更审批机制。三是运营支撑保障体系逐步完善，配套政策机制不断完善，运营团队及专业能力不断增强，数字化运营能力不断提升，助力市场和网络发展，推动公司数字化转型。 三、重点举措 （一）优化资源配置，提升价值贡献 持续开展资源清查，加快盘活闲置资源，提升不动产效能各不动产管理单位要以公司不动产运营“十四五”发展规划为引领，全面统筹各类不动产资源，切实加强推动闲置不动产盘活，充分释放不动产使用价值。省分本部和各市分公司不动产属地归口部门应于6月底前完成今年不动产资源清查任务，编制完成本单位闲置不动产盘活方案和盘活计划，并将清查结果一并上报省分公司，年底前全部盘活存量闲置房产。 一是各属地不动产归口管理部门要精心组织相关部门，全面系统开展自有营业用房、办公及辅助用房等房屋及土地的清查；二是要充分利用不动产运营系统，对各类不动产基础信息，使用状态进行核对，做到账实相符；三是梳理自用、出租和闲置房产使用情况，评估不动产资源利用效率；四是根据公司办公生产自用需要，市场业务、发展等规划，确定不动产资源优化配置的方向和目标，整合调配出可盘活出租，创造价值的优质不动产资源；五是深入研究当地经济社会发展、房地产市场走势，结合自身房产资源横向对标同类出租房产租赁价格等，制定高效的盘活出租方案，在规范出租流程情况下，提升房产出租效率。 开展房屋整合腾退，助力提质增效，各单位要在总结清查不动产资源的基础上，全面梳理属地不动产资源，以充分发挥不动产作用、价值和实现公司整体利益最大化为目标，进一步强化对机房、营业用房、办公用房等各类房屋的统筹管理，主动对接本地“十四五”经济社会发展等规划，结合公司办公、市场等用房需求，加强不动产资源利用规划，确定本地不动产整合腾退计划。 以“分类实施，稳步推进”为原则，遵循客观规律，充分考虑不同地区和各类资源的差异，因地制宜，细分资源，明确优先级。由易到难，示范引领，不断完善不同地区和场景下的房屋腾退，带动整合腾退全面开展。 各单位要进一步提高对房屋整合腾退在优化资源配置、改善办公环境、挖掘出租潜力、实

20120214不动产经营之我见

关于“不动产经营”的理解 公司提出将“不动产经营”作为一个抓手，列入重要的议事日程。作为拟开展该业务的部门，谨对“不动产经营”的理解阐述如下。 一、为何“不动产经营”越来越被企业重视 在中国现行的企业中，对不动产经营可以说是空白项。在2006年之前，许多企业尚未形成不动产经营的理念，甚至在高等院校的工商管理和房地产教学中也缺乏不动产经营的内容，国内也没有相关的专著。[1] 随着房地产开发的蓬勃发展，房屋和土地的价值显现，以出租和出售方式获取的不动产利润巨大；各种企业通过对不动产进行盘活、重组以及作价入股等手段进行投资或融资，随将主营业务之外的“不动产经营”引入企业经营多元化之中，才使企业非主营业务的“不动产经营”焕发了生机。 二、以“不动产经营”为主业的房地产开发企业的“不动产经营”两大内容 房地产开发是生产者和经营者为了实现一定的经济目的和社会目的，通过多种资源综合，为需用着供应入住空间的一种活动。[2]也可以侠义地理解为选择一个创意并将其转化为混凝土和砖头的过程。房地产开发企业是设计院所、施工商、建材设备供应商、物业管理等企业的协调者和主导者。

一个成熟的房企，说白了，就是要做好不动产增量和存量的经营。这里需要强调的是，不动产的增量开拓是房企主营业务，而经营好存量的则是一种战略上的储备。增量的资产在优先出售、留取适量的原则下，那么增量资产在一段时间后将会部分或全部转为存量；而存量的资产经过包装再出售或出租的过程，将会实现资产收益的最大化和长效化。 目前,新海岸地产的主营业务就是土地和房屋的开发和销售，在资金、技术和人员的空间配比上也是优先保障的；而另一条腿的“存量”不动产如何发挥效益，目前还处于理念和探索阶段。 存量不动产经营的收益，一般可以通过下面的方式获取。一是不动产的经营收益，如房租。二是不动产自身的升值。由于资源的稀缺性和价格的上涨等因素的影响，随着时间的推移，不动产的现值与原值相比大幅度地升高（被动收益）。三是价值收益。需要依靠管理者用专业知识去创造附加值，比如再包装（改变使用功能、提升物业档次等），这是主动收益。四是不动产的资本运作。不动产的低流动性，天生地赋予其作为长期性的投资工具，可以运用抵押、作价出资、房地产的投资基金以及不动产的证券化（债券）等手段去谋求不动产的收益最大化。[3] 从不动产经营的价值收益上区分，公司现在的模式也是售、租并举的，只是以售为主、以租为辅；远没有达到资本运作（不动产基金或债券）的能力。 以目前公司拥有的不动产资产测算，如全部实现租金收入，年规

不动产经营与管理重点整理

第四章房地产市场及其运行规律 房地产市场的含义 房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某 宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排 房地产市场分类 按地域范围划分 房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程 度很大，这决定了房地产市场是地区性市场 按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式 最常见的是按城市划分 按房地产的用途和等级划分 按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住 物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、 商业物业市场(写字楼市场、商场或店铺市场、酒店 市场）、工业物业市场(标准工业厂房市场、高新技 术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市 场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼、乙级写字楼 按房地产交易形式划分 从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场)和转让子市场（土地二级市场） 新建成的房地产交易，存在销售（含预售)、租赁 （含预租）和抵押等子市场 面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市 场 按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场 其他划分方式 按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交 易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场 按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场)、二级市场（土地转让、新建商品房租售市 场）、三级市场(存量房地产交易市场);增量房市 场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。 房地产市场的特性 房地产市场是房地产产权权益的交易市场 房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房 地产上的权益(或权利）而不是土地或物业本身 地区性市场 房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房 地产市场是一个地区性市场 要求高素质的专业顾问服务 易于出现市场的不均衡和垄断 房地产市场的功能 配置存量房地产资源和利益 显示房地产市场需求的变化 指导供给以适应需求的变化 房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调整过程 能指导政府制订科学的土地供应计划 引导需求适应供给条件的变化 房地产市场的周期循环 定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动 现象,且此现象重复发生 (影响房地产的社会经济因素)原因：影响供需的主要因素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势 第五章房地产开发项目的可行性研究 可行性研究的工作阶段 投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策 可行性研究的内容 项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。 可行性研究的步骤 接受委托 调查研究 方案选择和优化 财务评价和国民经济评价 编制可行性研究报告 房地产市场分析的内容 宏观因素分析,市场状况分析，相关因素分析 房地产市场分析的基本方法 市场数据的收集，对原始数据的加工分析，加工信息在房地产市场分析中的应用, 房地产市场预测，定性预测定量预测 房地产开发项目成本费用构成 土地费用.包括:（1）土地使用权出让金、征地费；(2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费 前期工程费。房屋开发费。管理费。销售费用 财务费用其他费用 不可预见费用 税费 财务评价的主要技术经济指标 财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现

不动产管理主要内容及作用

不动产管理主要内容及作用 【摘要】我国的土地、建筑物、构筑物等，只要是以固有的承载功能为各类产业提供发展空间的，统称其为不动资产，简称不动产。当前，我国的城市发展规划中，有大量的不动产等待被优化、或被做其它用途。探讨不动产管理的主要内容及其作用对加强我国不对产管理和产业发展具有重要意义。 【关键词】不动产；管理方法；管理内容；管理作用 不动产作为一种大型投资，最典型的就是城市中存在的各类建筑物。譬如写字楼、商铺、厂房等，也有仓库、物流中心等功能用处的资产。作为人民生活生产中的一项重要资产,如何对不动产的信息进行管理，实现不动产的所有认证权，对于我国当前的不动产业发展具有非常重要的战略意义。 一、不动产登记管理的现状 （一）内容杂，数量多随着我国的经济社会发展水平的提高、城镇化不断的扩大，我国不动产的种类、数量在飞速的扩大。就当前我国的不动产内容，就包括了房屋建筑、土地资产、矿产资源等多种类型。而每一种类型的不动产中，涉及内容广泛，包含数量众多，无论是对哪一项内容进行管理调查，都会产生大量的数据信息，这也是我国当前不动产管理的难点。（二）重建设,轻管理当前我国的不动产管理并不重视其职责，面对我国数量愈来愈多、种类越来越杂的不动产种类类型，只有提高我国不动产的管理力度，深化我国的不动产管理，并且将其建设职责等信息进行完整有序的记录，才能够促进我国的不动产管理【1】。 二、不动产管理的主要内容 随着我国的经济快速发展，城市化、城镇化，各种建筑建设成为当下城市发展中的基础型产业，房地产等与不动产紧密联系的产业迅速崛起。这给我国的不动产管理工作带来了翻天覆地的变化，同时也给不动产管理行业带来了非常大的压力。不过，压力和机遇往往都是并存的，想要让不动产管理行业进行高效率的发展，就需要对不动产管理的内容进行详细的了解。我国的不动产管理内容主要分为以下两种：（一）行政管理。不动产的管理内容主要分为两个方面，第一种就是行政管理。不动产的行政管理内容，主要是听过研究如何行使政

不动产测量与管理复习重点

第一章绪论 1.不动产的定义？房地产的概念？.1.不动产：是指土地、房屋、建筑物以及附 着于或蕴含于其上的其他物。 2..房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。 狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地。 广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上的不可分离的部分。 2.简述不动产管理的内容。一是维护其所有制，保护不动产所有者和使用者的合法权益；二是将其充分合理地利用；三是贯彻、执行不动产的相关法律法规 3.房地产交易包括哪三种形式？买卖、出租、抵押。 4.不动产测量的作用？ 1.管理方面2.经济管理3.法律方面 第二章地籍测量 1.全国各地对房地产转让形成了哪两种格局？ 2.地籍测量的定义。地籍测量的具体内容？是为获取和表达地籍信息所进行的测绘工作。其基本内容是测定土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况等。 3.地籍调查是如何分类的？根据调查时间及任务的不同，分为初始地籍调查和变更地籍调查；按区域的功能不同，可分为农村地籍调查和城镇地籍调查 地籍调查的核心是什么？地籍调查的核心是土地权属。 4．地籍调查的目的、内容和原则是什么？根本目的是为维护土地社会主义公 有制，保护土地权属者的合法权益服务，并为制定土地政策与土地的合理利用等提供基础资料。土地利用现状调查和城镇村庄地籍调查的主要目的是核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况；通过地籍测量获得宗地、界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书和摸清我国的土地利用情况（包 括数量、结构、分布等）奠定基础。1、以财政目的为主的税收地籍调查，地籍调查的内容有两个：一是土地权利状况，即纳税人情况，包括姓名或单位名称、地址等。二是计算赋税的依据，即需要纳税的土地类型、土地面积和土地等级等.2、产权地籍调查的内容a.土地权属者状况。包括权属单位名称或个人姓名、地址、单位法人代表、个人身份证等。 b.土地的位置和使用情况。包括宗地的界址、面积、坐落、用途、登记等。 c. 土地权利的限制情况即土地及其上建筑物、构筑物的权利限制。3.多用途地籍调查内容：土地权属、土地利用类型与数量、土地质量等级与税收、房产情况与土地划分地籍编号等五个方面。其中土地及其附着物的权属是核心。

房地产开发与经营复习内容

1、房地产开发的特征：1.全面系统性.2。广泛联系性.3.风险与效益 并存。4.地域性 2、房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分,狭义的房地 产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售 后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。而广义的房 地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行 的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品 生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。3、房地产经营的分类：1.地产经营2。房产经营3.服务经营。4。 房地产综合开发经营 4、房地产开发的主要工作阶段：1。投资决策分析阶段2.依法取得 土地使用权阶段3。可行性研究阶段4。前期准备阶段5。实施 阶段6.销售阶段 5、房地产产品流通环节的经营:1。房屋销售2。房屋租赁3。房地 产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所 有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。 6、市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓 型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。 7、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。 8、房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2。有两个以上可 供选择比较的方案3。有评价方案优劣的标准4。有真实地反映

客观实际的信息 9、开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2。经济效益原则 3.风险意识的原则 4.定性分析与定量分析相结合的原则 10、房地产开发与经营决策的类型：1。确定型决策2。风险型决策: 风险型决策也称随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。 11、期望值法：期望值法也叫期望收益值法,是指一投资项目的多个 可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。 12、净现值期望值法:某方案现金流入减现金流出现值 13、最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态 看作是必然发生的事情，即发生的概率为1 14、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解, 但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。 15、房地产开发与经营决策的程序:1.发现问题2.确定目标：1。针对 性2。明确性3。层次性4.可行性3.拟定方案4.分析评价5。选择方案6。实施追踪方案 16、房地产企业的概念:房地产企业是指集合土地、资本、人力、物 力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服

房地产开发与经营

第一章 1.房地产开发与经营的含义是什么？ 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（百度） 房地产开发： 广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发； 狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。 2.理解房地产开发与房地产经营的关系。 将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等 3.房地产开发与经营的特点是什么？ 房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。 投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理5.房地产开发前期工作的主要内容。 完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。 第二章 1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众 2.市场需求预测的影响因素。 竞争状况人口统计分析趋势分析 3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。 经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度） ：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。 收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法 4.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。 在市场经济条件下，价格是影响时常需求和购买行为的主要因素，企业如能制定适当的价格，就能扩大企业销售，提高市场占有率，增加盈利。 应用：1.完全竞争型市场结构企业定价2.垄断竞争型市场结构企业定价3.寡头竞争型市场结构企业定价4纯粹垄断型市场结构企业定价 5.简述房地产开发与经营决策的内容。 财务策略生产策略市场开发策略 价格策略：高价策略低价策略均衡价格策略 6.房地产经营决策原则则是什么？

房地产经营与管理

题目1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种. 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为. 正确的答案是“错"。 题目2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设,超过两年的，政府可以无偿收回. 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”. 题目4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A。欠租户发生率 B. 陈欠租金收缴率 C. 租金收缴计划完成率 D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 在土地一级市场上,根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是? 选择一项: A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让

正确答案是:协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序:识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用,它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A. 支柱产业 B. 第一产业 C. 朝阳产业 D。新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目9 按照房地产开发阶段进行划分,房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设 正确的答案是“错"。 题目10 什么方式是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为? 选择一项: A. 土地使用权的出让 B. 土地使用权的转让 C. 土地使用权赠与 D. 土地使用权划拨 正确答案是：土地使用权划拨 题目11 对于农村耕地,土地征用后一年内必须动工建设,否则，政府可以收回土地使用权。 选择一项: 对 错 正确的答案是“错"。 房地产商品在市场交易中形成的价格是？ 选择一项： A. 理论价格 B。评估价格 C。单位价格 D。市场价格 正确答案是:市场价格

房地产开发与经营重要知识点

房地产开发与经营重要知识点 第一章绪论 第一节房地产开发与房地产经营 一. 房地产开发的含义、特征和分类 （一）房地产开发的含义 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”具体来讲，房地产开发企业依据相关法律法规或政策，依据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取得土地进行投资、建设、管理的行为。 房地产开发是一种经济行为，需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合，形成建筑产品，再通过后续的销售活动，实现经济效益。 （二）房地产开发的特征 1.全面系统性 2.广泛联系性 3.风险与效益并存 4.地域性 （三）房地产开发的分类 1.成片开发 （1）有计划的成片旧城改造⑵成片的新城区开发⑶农业地产的开发（4）旅游地产的开发 2.单项开发 （1）土地开发（2）房屋开发 A.住宅楼项目开发 B.写字楼项目开发 C.工业项目开发D .商业项目开 第二节房地产开发程序 一、房地产开发的主要工作阶段 A.投资决策分析阶段 B.依法取得土地使用权阶段 C.可行性研究阶段 D.前期准备 E.阶段实施阶段 F.销售阶段 二、房地产开发的主要参与者 1.房地产开发企业开发商） 2.投资公司（投资商） 3.建筑承包公司 4.质量检查单位 5.政府建设主管部门 6.金融机构 地产经营的基本环节 第二章房地产开发与经营基本理论 第一节房地产开发与经营策略分析 一、产品策略 主要内容包括明确开发或经营项目、确定开发或经营规模，以及开发或经营方式的确定等。 二、市场开发策略 一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。 三、价格策略 一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。 第二节房地产开发与经营决策理论 一、房地产开发与经营决策类型 （一）构成决策问题的基本条件 1.有明确的目标 2.有两个以上可供选择比较的方案 3.有评价方案优劣的标准 4.有真实反映客观实际的信息 （二）开发与经营决策原则 1.遵守政策法规原则 2.经济效益原则 3.风险意识的原则 4.定性分析与定量分析相结合的原则 二、房地产开发与经营决策的类型 （一）确定型决策