物业管理服务费用成本测算模板

物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。

内容包括：

一、经费测算的原则及说明；

二、经费测算：

1、人工成本；

2、行政办公费；

3、设备\设施维护费；

4、公用水电费；

5、清洁绿化费；

6、保安费；

7、固定资产折旧；

8、开办费摊销；

9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。

详细测算书内容如下：

第一节经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；

(二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；

(三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

(一) 遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。

(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。

(三) “零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四) 管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。

(二) 有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：

序号职务月薪备注

1 中心经理 4,000

2 品质行政主管（中心经理助理） 2,500

3 安全主管 1,800

4 工程维修主管 2,000

5 清洁绿化主管 1,800

6 高级管家 1,800

7 会计 1,400

8 出纳 1,200

9 维修技工 1,200

10 安全班长 1,100

11 安全员 900

12 清洁工 600

13 绿化工 600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的 1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。

第二节经费测算

经费测算总表（单位：人民币元）

序号项目测算依据月支出备注

1 人工成本详见人工费测算明细表 122,202.00

2 行政办公费详见办公费测算明细表 14,406.67

3 设备\设施维护费详见维护费测算明细表 9,984.00

4 公用电费按经验数据测算 23,500.00

5 公用水费按经验数据测算 4,200.00

6 清洁费（设施材料）详见清洁费测算明细表 10,233.00

7 绿化费详见绿化费测算明细表 17,388.00

8 保安费详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中

9 固定资产折旧详见固定资产测算明细表 1,397.50

10 开办费摊销详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13

11 小计 206,748.03 227,705.30

12 不可预见费以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11

13 管理者酬金以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94

14 营业税金及附加以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66

15 总计 245,193.66 270,048.01

16 每平方米月管理费(不含电梯分摊） 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05

根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下：

房型系数管理费标准（元/平方米.月）备注

A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月

（一）人工成本测算

序号项目人数月薪计算方法月支出备注

1 工资

(1) 中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000

(2) 品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500

中心经理助理

(3) 安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(4) 工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000

(5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(6) 高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400

(7) 会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400

(8) 出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200

(9) 维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400

(10) 安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300

(11) 安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000

(12) 清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000

(13) 绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800

(14) 小计 94 87,600

2 三费一金

(1) 福利待遇工资总额x 8% 7,008.00

(2) 培训费工资总额x 8% 7,008.00

(3) 工会费工资总额x 2% 1,752.00

(4) 社会保险费工资总额x 20% 17,520.00

(5) 教育基金工资总额x 1.5% 1,314.00

(6) 小计 34,602.00

3 合计 122,202.00

（二）行政办公费

序号项目数量单位单价计算方法月支出备注

1 办公用品、低值易耗品

（1）管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00

（2）操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00

小计 90 人 600.00

2 通讯费用

(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00

(2) 移动电话 2 部 300 数量 x 单价 600.00

小计 1,350.00

3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00

4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00

5 社区文化活动费 12 次 1500 综合测算 1,500.00

6 服装费用

(1) 管理人员服装 13 套 900 11700 975.00

(2) 维修工服装 7 400 2800 233.33

(3) 清洁绿化工 34 270 9180 765.00

(4) 保安员 43 1000 43000 3583.33

(5) 小计 66680 5556.67

7 合计 14,406.67

（三）设施设备维护费

序号项目数量单位单价保养期月支出备注

1 电梯维保费 8 台 600 1

2 4,800.00 不记入总费用

2 电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用

3 电梯保险费 8 台

4 强电系统维护费 2,000.00

(1) 高压供电系统屏

(2) 低压供电系统屏

(3) 备用发电机维护费台

小计 2,000.00

5 给排水系统维护费 800.00

(1) 给排水水泵维护费台

(2) 给水水管维护费

(3) 排水水管维护费

(4) 消防水系统

消防箱套

小计 800.00

6 室外景观绿化水维护费 500.00

7 游泳池维护费 200.00

8 消防系统维保费 500.00

9 弱电系统维护费 2,500.00

(1) 消防弱电系统维护费

(2) 控制中心维护费

(3) 保安监控系统维护费

(4) 防盗报警系统维护费

(5) 巡更系统维护费

(6) IC卡门禁统维护费

(7) 停车场系统维护费

小计 2,500.00

10 建筑本体维修费 /

11 设备维修零星材料费 600.00

小计 9,600.00

12 不可预见费 4% 384.00

13 合计 9,984.00

（四）公用水电费

序号项目数量单位单价保养期月支出备注

1 公用电费 50000 度 0.47 23,500.00

2 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00

合计 27,700.00

（五）清洁费

序号项目计算方法月支出备注

1 基本清洁费

(1) 清洁人工费 / /

(2) 工具/材料费综合测算 2000

2 清洁设备折旧费 (5年分摊) 清洁工具 133

3 总价80，000元

3 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500

4 室外水景清洁费每月清洗1次 1000

5 化粪池清理费每一年清洗2次 400

7 消杀费综合测算 1000

8 总计 10,233.00

（六）绿化费

项目数量单位单价计算方法月支出备注

绿化费 41400 M2 0.42 数量 x 单价 17,388.00

（七）保安费

项目计算方法月支出备注

日常耗材、装备保养综合测算 400.00

（八）固定资产折旧

序号项目资产总额计算方法月支出备注

1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33

2 工程设备 9,850.00 分5年摊消 164.17

3 合计 1,397.50

附表：固定资产清单

(一) 行政办公设备

项目数量单位单价金额备注

会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00

复印机 1 台 15,000.00 15,000.00

内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00

数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00

电视机 5 台 2,000.00 10,000.00

小计 74,000.00

(二) 工程设备

项目数量单位单价金额备注

200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00

备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00

台钻 1 台 2,500.00 2,500.00

小计 9,850.00

合计 83,850.00

（九）开办费摊销

序号项目总额计算方法月支出备注

1 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本

2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按（80%）5年摊销 3,036.87 摊入物管成本

3 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日，为期12个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费分五年摊销。开办费总表

项目数量驻场时间单价计算方法开办期支出

1 人工成本

(1) 工资

中心经理 1 12 4,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 48,000.00

品质行政主管（中心经理助理） 1 10 2,500.00 数量 x 驻场时间 x 单价 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 21,600.00

工程维修主管 1 12 2,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 24,000.00

清洁绿化主管 1 10 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 18,000.00

高级管家 6 6 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 64,800.00

会计 1 2 1,400.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,800.00

出纳 1 2 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,400.00

维修技工 2 12 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 28,800.00

安管班长 3 12 1,100.00 数量 x 驻场时间 x 单价 39,600.00

安管员 40 12 900.00 数量 x 驻场时间 x 单价 432,000.00

清洁工 35 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 252,000.00

绿化工 2 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 14,400.00

小计 973,400.00

(2) 三费一金

福利费工资总额 8% 77,872.00

工会经费工资总额 2% 19,468.00

社会保险费工资总额 13% 126,542.00

教育基金工资总额 1.5% 14,601.00

小计 238,483.00

合计 1,211,883.00

2 行政办公费

(1) 办公用品、低值易耗品综合测算 3,000.00

(2) 通讯费综合测算 3,000.00

(3) 员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 x 开办时间 x 单价 75,600.00

合计 81,600.00

3 入伙资料 350 60.00 21,000.00

4 办公设备见开办期办公设备清单 18,600.00

5 工程工具见开办期工程工具清单 14,710.00

6 治安消防用品见开办期治安消防用品清单 25,315.00

7 服装见开办期低值装备清单 66,540.00

总计 1,439,648.00

1、开办期办公设备清单

序号项目数量单位单价合计（元）备注

1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00

2 工作台 10 套 500.00 5,000.00

3 转椅 10 把 80.00 800.00

5 打印机 2 台 700.00 1,400.00

6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00

7 档案柜 2 个 300.00 600.00

8 电话 5 部 100.00 500.00

9 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00

10 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00

12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00

13 饮水机 4 台 200.00 800.00

14 小计 18,600.00

2、开办期工程工具清单

序号项目数量单位单价合计（元）

1 冲击钻 1 台 980.00 980.00

3 手提切割机 1 台 350.00 350.00

4 台式砂轮机 1 台 1,500.00 1,500.00

6 手抡电钻 2 台 240.00 480.00

7 电焊机8KVA 1 台 450.00 450.00

8 75型室内疏通机 1 套 1,450.00 1,450.00

9 台钳 2 套 75.00 150.00

10 大管钳 4 架 30.00 120.00

11 数字万用表 2 个 250.00 500.00

12 指针万用表 1 个 100.00 100.00

13 摇表 1 个 180.00 180.00

14 接地摇表 1 个 200.00 200.00

15 高压摇表 1 个 1,000.00 1,000.00

16 电梯专用工具 1 套 500.00 500.00

17 电工组合工具 7 套 200.00 1,400.00

18 综合维修工具 1 套 1,500.00 1,500.00

19 高空作业工具 1 套 500.00 500.00

20 5档铝合金组合梯 3 架 300.00 900.00

21 11档铝合金组合梯 1 架 750.00 750.00

23 平板车 1 辆 500.00 500.00

24 拖线盘 2 台 600.00 1,200.00

25 小计 14,710.00

3、治安消防用品清单

序号项目数量单位单价合计(元)

1 无线对讲机 25 台 750.00 18,750.00

2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00

3 水壶 45 个 10.00 450.00

4 电警棍 10 根 150.00 1,500.00

5 警示牌 5 块 45.00 225.00

6 消防斧头 2 把 60.00 120.00

7 专用消防扳手 2 把 30.00 60.00

8 防毒面具 2 套 130.00 260.00

9 消防头盔 10 套 90.00 900.00

10 消防靴 2 套 250.00 500.00

11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小计 25,315.00

4、员工服装清单

序号项目数量单位单价金额

1 保安服装 88 套 550.00 48,400.00

11 工程服装 4 套 200.00 800.00

15 管理人员服装 10 套 600.00 6,000.00

18 清洁工服装 80 套 135.00 10,800.00

21 绿化工服务 4 套 135.00 540.00

合计 66,540.00 面对强大的对手，明知不敌，也要毅然亮剑，即使倒下，也要化成一座山

物业服务费用测算技术报告(详细)

附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一主要技术指标 序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积） 总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积） 地上建筑面积㎡19011.14 其中 地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。

2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注 雍贵中心 东城区广渠门内 大街43号北京中天如日物业 管理有限公司 26元2012年

物业管理费用测算方法

物业管理费用测算方法 公共服务费用构成主要包括： 1、管理、服务人员的工资及福利费； 2、公共设施设备日常运行、维修及保养费； 3、绿化费； 4、清洁卫生费； 5、保安费； 6、办公费； 7、固定资产折旧费； 8、法定税收等。 各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。 （1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。工会经费—按职工工资总额的2%计算。教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他

各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 （3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。（4）服装费（元/月） 按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1）测算公共设施、设备的建造成本 公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15% （2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40% 除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：

住宅小区物业管理费标准测算方案

住宅小区物业管理费标准测算方案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算

附表1： 工资估算（￥元）

附表2： 行政办公费估算（￥元）

附表3： 设备设施维护费估算（￥元）

备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。 附表4： 环境管理费估算（￥元）

附表5： 公共水电费估算（￥元） 三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60

物业管理单位费用成本测算

物业管理费用 管理费用分析 1、经济来源 定期收取的物业管理服务费 住宅维修基金 以业养业，多种经营收入 集团给予的支持 政府给予的政策扶持 2、主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 法定税费 物业保险费 维修基金范围应支出费用 3、如何盈利 综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。 （1）开源部份 以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。 扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理

也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。（2）节流部份 强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。 每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。 节约能源：能源约占管理开支20%以上，因此在节减管理开支中，节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验，安排成立专题研究小组，并按照实际情况制定预算，尽量节省管理开支。 人员精简：按“***项目”设备及环境制定节约方案，并充分利用“***项目”的智能化系统，使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平，加强工作质量和效率，强调一岗多能、一岗多专，以达到精简架构的目的。 长远设备维修计划：编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏，以便减轻维修费用的开支。 提升设备系统功率：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长设备使用期。 二、维修基金 维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。 1、维修基金的收取 建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有

物业管理服务费用成本测算模板

物业管理服务费用测算 根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。 内容包括： 一、经费测算的原则及说明； 二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧； 8、开办费摊销； 9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。 详细测算书内容如下： 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000

物业经营管理成本测算方案

物业经营管理成本测算 物业概况1、用地面积：9984.85m2 2、总建筑面积：23470m2 3、地上建筑面积：19970 m2 4、地下建筑面积：3500 m2 5、建筑占地面积：4450m2 6、建筑密度：44.6% 7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%9、商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92 各位上述项目，物业经营管理成本应怎么测算？欢迎大家参与二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。- - - 2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 （1）人员编制和基本工资标准：见表（01） 人员编制和基本工资标准表（01） 序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员13 2346.00 30500.00 四维修人员5 1000.00 5000.00 二收费员3 800.00 2400.00 五治安员20 750.00 15000.00 三服务员14 600.00 8400.00

六保洁员6 550.00 3300.00 七合计序号：一项目人数（人）：管理人员13工资标准（元/月）：2346.00总额（元/月）：30500.00(2)费用测算 管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资 二福利费20341.50注(1) 1.148 三加班费/ /暂不计 四服装费1625注(2) 0.081 五合计 注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。 注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为： 65×300元/人/年÷12月=1625(元/月) （1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则： 维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]×40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米

物业管理文档：成本测算实例

成本测算实例 一、总体指标 l 按业主总体要求,物管处工效考核年总指标为（100% 入驻率）：开支100 万。 l 按以上指标, 每月平均分解为：开支8.33 万。 二、各部门指标分解（按100%入驻率） 1、保洁队 l每月人力成本合计：10人X 500.00元+1X 1200.00元=6200.00元 l 材料与其它开支：1300.00元 合计：7500.00元/每月X 12月=9万元/年 2、保安部 l每月人力成本合计：18人X 700.00元+1X 1200.00=13800.00元 l 其它开支：300.00元 合计：14100.00元/每月X 12月=16.92万元/年 3、维修队 l每月人力成本合计：9人X 900.00元+1 X 1200.00=9300.00元 l 公共水电费成本每月：9500.00元 l空调油耗平均每月：1.67万（年使用6个月X 3.333万/月=20万） l 物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：750.00元 合计：平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。 4、客户服务部 l 人员工资成本每月：4300.00元 l 办公费用每月：500.00元（含电话费） l 宣传与培训费用：200.00元 l 其它费用：200.00元 合计：5200.00元 三、外协大型设备固定费用分解 1、梯维保：1.2万元/年,0.1万元/月 2、央空调维保：0.6万元/年,0.05万元/月 3、力系统维保：2万元/年,0.167万元/月 4、花木租摆、绿化养护：3万元/年,0.25万元/月 5、玻璃幕及结构维修：3 万元/年,0.25万元/月 6、照明与亮化系统：0.6万元/年,0.05万元/月 以上合计10.4万元/年,0.8667万元/月 7、其它项目 l 设备年检费用：1.0万元/年,0.1万元/月 l 大厦修缮与其它不可预见性项目：8.5万元/年, 0.708万元/年 以上合计9.5万元/年,0.808万元/月 四、各部门工效挂钩方案 1 、保洁队： 总成本控制应在7500.00元/月范围内。 除人员工资外,其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例,如某月成本节约5%,则工效工资统一增长5%。 实例：100%入驻率时,保洁队共10人,其它成本指标共为1300.00元,某月实际支出1000.00元, 则节约300.00元,节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工50.00 元（绩效工资总额）

物业管理服务费用测算

物业管理服务费用测算 根据华宝实业人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对华宝实业的物业管理服务费进行测算。内容包括：“ 一、经费测算的原则及说明； 二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、固定资产折旧； 8、开办费摊销； 9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下： 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 上海市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “上海市城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “上海市城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业 正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对华宝实业高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出； 再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为 “零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿 化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、 不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照上海行业工资水平，根据华宝实业规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号职务月薪备注 1 4,000 中心经理 2 品质行政主管 2,500 （中心经理助理） 3 1,800 安全主管 4 2,000 工程维修主管

物业管理服务费用成本测算模板

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------- 物业管理服务费用测算 根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。 内容包括： 一、经费测算的原则及说明； 二、经费测算： 1、人工成本； 2、行政办公费； 3、设备\设施维护费； 4、公用水电费； 5、清洁绿化费； 6、保安费； 7、 固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。 详细测算书内容如下： 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”； (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水 平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为 “零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、 不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标 准，人员工资标准如下： 序号职务月薪备注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管（中心经理助理） 2,500 ---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------

住宅区物业管理服务费用预算表

住宅区物业管理服务费用预算表 一、综合管理费 [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、 测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089元/月/平米 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼 文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898 元。 备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元 2.装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；

物业管理费用测算

物业管理费用测算 来源：E网摘录阅读：1085 更新：2008-8-13 根据“******”人员编制计划,及拟推广管家服务的总体管理思路,对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括: 一、经费测算的原则及说明; 二、经费测算: 1、人工成本; 2、行政办公费; 3、设备\设施维护费; 4、公用水电费; 5、清洁绿化费; 6、保安费; 7、固定资产折旧; 8、开办费摊销; 9、不可预见费;10、管理者酬金;11、税金。 详细测算书内容如下: 第一节经费测算的原则及说明 一、测算的依据 (一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规; (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”; (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。 二、经费测算的原则 (一) 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出,是物业管理企业正常运转的基础,也是为业主/使用者创造舒适工作环境,达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则 针对“*******”高档物业需求,根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点,准确定位物业管理的水平,准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则 物业管理费实行“零预算”原则,“以支定收”,根据物业管理服务的要求和标准,确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样,物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。 (四) 管理者提取酬金原则 物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。 三、测算的有关说明 (一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费,公共设备、设施日常运行、维护及保养费,绿化管理费,保洁卫生费,保安费,办公费用,物业管理单位固定资产折旧费,税费,利润,开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明 1、人员工资标准

物业管理服务费用预算方案

物业管理服务费用预算 方案 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

物业管理服务费用预算方案 住宅区物业管理服务费用预算表? （采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房） 一、综合管理费? [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1.管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；

（4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理； （8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次；

（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释； （4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：元/月/平米? 测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。

物业服务费用测算技术报告详细

精心整理附件一： 物业服务费用评估技术报告 、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表） （一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。 2. 对共用（专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。其方法是：按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详

精心整理 精心整理 见人员工资说明表） 按人员配置分别计算人工费用。 各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 （三）应用精算程序力求做到分类有系、指标有据、精算有序 1. 精算程序设计按统计学指标分解的原理，按分项测算设计汇总程序。按物业费使用的特点设计共用耗费体系和特殊耗费体系。然后分别按各类的财务指标关系进行统计排列设计计算程序。 完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。 2. 精算程序的应用按指标体系输入分类分项指标。按精算程序输入相关数据。按递进方法进行分类、 分项、精算、调整、汇总。 三、物业费各项测算结果说明计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域，不可分割的物业精心整理

物业管理服务成本和费用的测算方法

物业管理服务成本和费用的测算方法 1、测算每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用的一个简单公式： (i=1,2,3,…,)/S P=Σ X i P——每平方米建筑面积的物业管理服务成本和费用标准,元/(月·㎡)；Xi——各项（如绿化、保安、维修、人员工资等）成本和费用，元/月； i——各分项项数(在具体测算中,我们可以根据实际情况和要求来细分)；S——总建筑面积，㎡。 2、分项测算 （1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费： =所有人员月基本工资＋各项福利＋各项保险＋服装摊销＋其他补贴等 X 1 （2）公共设施设备日常运行、维修及保养费： X =设施设备保养费＋易损件更换费用＋小修费等 2 （3）绿化管理费： =月用化肥＋农药＋工具摊销＋绿化用水等 X 3 （4）清洁卫生费： =月用清洁用品＋清洁用水＋工具摊销＋垃圾清运费＋消毒用品等 X 4 （5）保安费： X =月保安器材摊销＋保安器材维护费＋保安人员住房租金等 5 （6）办公费： =月交通费＋通信费＋书报费＋低值易耗办公用品费＋办公用水电等 X 6 （7）物业管理企业固定资产折旧费： =固定资产总额/（折旧年限×12个月） X 7 （8）物业管理企业酬金（企业合理利润）： =前7项之和×利润率 X 8 其中利润率各地根据实际情况确定，一般控制在5%－10%。 （9）法定税费： =营业税＋城市建设维护税＋教育附加费＋其他税费 X 9 其中营业税、城市建设维护税＋教育附加费——“两税一费”合计税率为5.5%，这是物业管理企业最主要的税费。所以： X =（X1＋X2＋…X8）×5.5% 9 分项测算后,将分项测算之和除以总建筑面积,即得到每平方米建筑面积所需的物业管理服务成本和费用。

物业管理服务成本测算

物业管理服务成本测算 目录 观邸小区物业管理成本测算总表 测算明细 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3、物业管理区域清洁卫生费用 4、物业管理区域绿化养护费用 5、物业管理区域秩序维护费用 6、社区文化活动与宣传费用 7、办公费用 8、物业管理企业固定资产折旧 9、公众责任保险费用 10、税金与利润

物业管理成本测算汇总表 单位：元/年 注：各项测算标准与明细附后。

一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 1、管理人员配备及人均管理面积：54526.46㎡/6人=9088㎡ 项目经理1人 项目客户服务1人 收费员兼仓管1人 片区管理员2人 保安主管1人 2、管理人员职责及要求： ①协调小区各部门职能工作，搞好小区物业管理； ②负责小区和宣传工作，组织区内业主开展有意义的活动； ③负责小区经济成本的核算，做好多项经营，争取创收； ④处理小区突发事件及纠纷，切实维护业主利益； ⑤负责物业公司的档案管理做好档案记录； ⑥负责接待住户投诉、建议及要求并给予答复； ⑦负责装修期间的管理，严格装修审批程序，认真验收并记录； ⑧负责小区各项费用的收取并依时公布。

3、管理及服务人员工资、福利合计（元/年）：456198.00 1）管理人员及服务人员工资合计：（33人）328200.00元/年 ①管理员工工资：（6人）6×1200×12月＝86400.00元/年 ②保安员工工资：（18人）18×800×12月＝172800.00元/年 ③维修员工工资：（2人）2×900×12月＝21600.00元/年 ④保洁员工工资：（5人）5×550×12月＝33000.00元/年 ⑤绿化员工工资：（2人）2×600×12月＝14400.00元/年 2）福利费用合计：127998.00元/年 ①福利费＝计提工资总额14%＝328200.00×14%＝45948.00元/年 ②养老保险金＝计提工资总额16%＝328200.00×16%＝52512.00元/年 ③医疗保险费＝工资总额的7%＝328200.00×7%＝22974.00元/年 ④失业保险金＝工资总额的2%＝328200.00×2%＝6564.00元/年

物业服务有限公司物业服务方案及费用测算

XX物业服务有限公司物业服务方案及费用测算 一、目的 为规范售楼部现场的物业服务标准，增加地产项目的销售亮点，增加潜在客户对楼盘未来物业服务质量的信心，特制订本方案。 如客观情况发生与所提供服务标准冲突，根据楼盘特点和具体情况调整相应标准。 二、情景体验区服务内容 根据情景体验区的特点，提供客户服务、物业咨询，以及全方位的日常保洁、设备设施维护保养、24小时安全管理等物业服务: 物业常规服务 1、公共环境（包括门前三包区域、停车区域、样板房、办公室等）的清洁卫生，垃圾的收集、 清运。 2、车辆停放秩序管理。 3、售楼中心消防维护管理。 4、售楼中心室内外照明服务设施的巡视管理。 5、配合并协助当地公安机关进行社会治安监控和巡视安全工作管理。 6、日常工作巡查监督管理。

售楼中心服务 7、秩序维护礼仪服务。 8、饮品、点心供应 9、皮鞋美容服务 10、租摆植物养护服务 11、样板房接待服务 12、代叫出租车 三、管理服务质量目标 我们在物业管理服务活动中承诺达到的管理服务目标是： 保洁合格率95% 专业培训合格率100% 客户满意度95% 四、服务标准及实施的措施 (一)日常服务时间（具体服务时间根据销售中心时间安排进行调整）： 1、客户服务：08：30—18：00 2、秩序维护服务：24小时 3、保洁服务：07：30—18：00 （二）具体服务内容及标准： 1、保洁及绿化 1.1服务内容： 1.1.1销售大厅：设专人对销售大厅进行不定时保洁。

1.1.2外围及办公区域：设专人对外环境、办公区域进行清洁，确保整个外环境干净、 整洁。 1.1.3洗涤服务：为保证销售大厅、样板房布艺的干净、整洁，计划定期安排洗涤。 1.1.4洗手间服务：保证洗手间干净、无异味。 1.1.5绿化服务： ●售楼中心内外各区域绿色植物和花草的养护。 ●售楼中心周围的绿化养护。 1.2 服务质量标准： 1.2.1大厅清洁：每天一次全面清扫并随时保洁，保持地面无灰尘、无积水、无明显污 渍、无垃圾、无蜘蛛网。 1.2.2办公室、外围保洁：每天定时对办公室进行清洁并随时保洁，使办公室卫生做到 无明显灰尘、无污渍、无垃圾；对外环境（包括绿化带）进行循环清洁，使整个外环境达标，无明显灰尘、无积水（雨天除外）、无明显污渍、无垃圾。 1.2.3洗手间：随时刷洗，无异味、地面无积水、无灰尘。 1.2.4清洁消杀：卫生间消杀夏季每天最少不低于1次，垃圾存放点每天消杀一次；冬 季消杀不低于每周1次，垃圾存放点每周消杀一次。 1.2.5停车区域：每天清扫一次，保持地面无垃圾、无厚灰。 1.2.6植物：位置摆放合理，叶面干净、无黄叶、枯枝，盆体干净、无污物。 1.2.7鲜花：定期浇水，叶面干净、无黄叶，可视区域盆体干净、无污物。 2、秩序维护服务 2.1 服务内容： 2.1.1停车区域管理：维持车辆停放秩序，保证通道顺畅。

写字楼物业管理费测算要点

写字楼物业管理费测算要点 1、确定管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成，但并不是一成不变的，具体到核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点： （1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体越详细，才越真实。（2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐蔽性强的项目。 （3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。 2、收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和设备使用寿命等资料；在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据。 物业管理费的测算 物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理企业财务管理工作的一项重要内容。一项物业投入管理运行之前，必须核算管理费用；运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论审核通过后，方可执行。 物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示： 式中 P——所得的物业管理费用标准（元／月·米）； ——单项费用（元／月）； ——费用项数（＝1，2，3，…，n）； ∑——所有单项费用之和； S——参加测算的物业总面积（米）。 前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理测算每项费用外，关键是既不要漏项也不要重复。 为了测算与收费管理的方便，一般又将上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为如下12类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、电视系统费、保险费、更新储备金、物业管理公司酬金、税费等。

物业管理成本测算表

物业管理成本测算表 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】

水天一色小区物业管理成本测算表 序号部门岗位人数工资:元/月 /人 工资:元/年 /人 福利：元/ 年/人 含社保:元/ 月/人 备注 1服务 中心 副经理1420050400247401188.76 福利包括节 日奖金及年 终奖，具体 见下表 2客 服 部 客服人员127003240016740888.76客服人员127003240016740888.76 3工 程 维 修 工程人员330003600016740888.76 4安 保 部 保安153******** 5环 境 部 保洁11260031200 外围保洁1260031200 6合计33 7共计1231415.36元 员工全年福利表（含社保） 职务 劳保费 社保（缴费基数为668.76/ 月） 端午 节 中秋 节 春 节 烤火 降温 费 公 积 金 养老 19% 失 业 0.5 % 工 伤 0. 2% 医 疗 6% 生育 0.5% 年终 奖 备注合计 副 经理10001000 100 1740 500 483. 93 12. 74 5. 73 172 .02 14.3 4 20000 话 费、 交通 费： 13920 39849.76 客服10001000 100 1740 200 483. 93 12. 74 5. 73 172 .02 14.3 4 12000 17628.76 客服1000 1000 100 1740 200 483. 93 12. 74 5. 73 172 .02 14.3 4 12000 17628.76 维修1000 1000 100 1740 200 483. 93 12. 74 5. 73 172 .02 14.3 4 12000 17628.76 维 修工1000 1000 100 1740 200 483. 93 12. 74 5. 73 172 .02 14.3 4 12000 17628.76 维 修工1000 1000 100 1740 200 483. 93 12. 74 5. 73 172 .02 14.3 4 12000 17628.76

物业管理方案及成本测算

物业管理方案及成本测算 前言 ####作为集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。####物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。 尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。 优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优

雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。 第一部分####物业管理有限公司简介 一、公司简介 二、公司总经理介绍 公司总经理########先生毕业于####物业管理专业，是####。其工作经历及主要工作业绩如下： 1、 2 3 三、企业管理理念及服务理念 根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，####物业管理有限公司采取以下管理理念： 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。 2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。