房地产开发遗留问题对物业管理影响及对策研究

房地产开发遗留问题对物业管理影响及对策研究

房地产开发遗留问题对物业管理的影响比如业主对物业管理的满意度下降，物业管理收费难，设计不合理问题造成后期房屋设备实施维修困难等。因此，研究房地产开发建设遗留问题对物业使用人及物业服务造成的影响及其解决对策具有重要的意义。

标签：房地产开发；遗留问题；物业管理

1房地产开发遗留问题

1.1规划变更导致业主权益受损

开发商在与消费者确立买卖关系之后，变更原有规划的形式主要有以下几种：（1）缩减小区的绿化面积。小区绿化对小区业主的生活品质有很大提升，但小区绿地面积越大，开发商可用的建筑空间就越小。为了增加利润率，部分开发商采用减少绿地面积的做法，把原本的绿化区域变更为建筑用地，使小区业主的权益受到损害。（2）调整或减少小区功能。小区功能是购房者购买房屋产品的一个重要因素。房地产开发商在销售房屋产品时，为吸引买家，通常都会夸大宣传小区设施的功能。但是随着开发过程的推进，为了减少开发成本，追求更高的利润，有些配套设施不完整，有些设施被取消。（3）扩大小区的建筑面积。住宅小区人口密度过大，会直接影响到公共设施设备的使用，影响到小区居民的生活质量。而部分开发商为了增加利润，改变原有的设计规划，加盖建筑物，使小区的总建筑面积增加，从而增加小区容积率。

1.2房屋建筑与附属设施质量问题

由于房地产开发商和建筑单位为了追求经济利益，赶工期或者使用不合格的建筑材料，造成房屋建筑与附属设施质量差。部分新建小区的质量问题只要体现在以下几个方面：（1）墙体裂缝。由于施工现场的施工环境不好，比如施工时室内温度较低或者温度过高，导致混凝土和其他建筑材料凝结度不佳，造成墙体砌完之后由于温度的变化而造成墙体开裂，不仅外观上不好看，而且也存在着一定程度上的安全问题。（2）屋面渗水现象。屋面渗水主要是由于楼层防水保护不佳，主要存在在卫生间和建筑物顶层，以及建筑物外墙部分。（3）楼地面不平的现象。楼地面不平是很多新建小区存在的主要问题，楼地面过高会影响地板的铺设。（4）新建房屋的门窗质量差。开发商为了节省成本，控制预算，在物业建设后期，使用一些质量较差的建筑物配件，存在着欺瞒消费者的现象。

1.3物业公司与开发商交接不善

在一些小的开发商所开发的房地产建设过程中，并没有物业对将要接管的小区进行前期介入，物业公司是在小区要入住的时候直接接管，物业管理公司对于房屋结构、房屋质量、建筑用材、小区的设施设备等物业信息并没有十分全面的

物业管理的特点难点及其对策的探讨

物业管理的特点、难点及其对策的探讨物业管理的特点、难点及其对策的探讨提要：由于智能建筑建设标准与规范不齐全，管理制度尚未建立，因而在建设过程中出现不少问题，有相当数量的工程中的智能化设备因种种原因不能正常工作 源自物管学堂 物业管理的特点、难点及其对策的探讨 物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上已十分流行并获得了蓬勃发展，我国从第一家物业管理公司成立起，至今已有十年以上的时间。物业管理业已成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一个新型的服务业。21世纪物业管理是如何模样，将会从根本上改变我们的物业管理观念、物业管理动作方式，以及物业管理这一产业的结构。从当前的现代化科学技术发展的趋势看，21世纪的物业将是高科技、高智能化的产物，它将从根本上突破20世纪建筑的局限，从而将会彻底改变人类的生活方式与管理模式。因此，物业管理在21世纪将向高科技与高智能化方向发展，物业管理人员必须要有充分的心理准备、素质准备、知识准备，迎接即将来临的挑战。 90年代初期，我们讨论智能建筑的主题是智能建筑究竟如何定义与要不要建智能建筑。今天，在积累了多年的教训和经验的基础上，我们应该讲的是如何规范智能建筑建设的

动作方式与如何管理智能建筑设备系统，使之发挥应有的作用。因为，智能建筑的物业管理，它的基础是物业的智能化，从这个意义上说，智能建筑的物业管理是物业智能化发展的必然要求与结果，具有管理智能化物业的公司要有智能化的物业作为它的物质依托。 一、智能建筑物业管理的特点探讨 智能建筑是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术和现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。智能建筑的物业管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还应包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用。智能建筑对物业管理提出的人员素质要求与传统物业管理的人员素质要求有相当的不同，这是因为智能建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源是以知识型为主体，是一种保证实现知识型管理的具有特点鲜明的管理结构。传统物业管理的服务内容是基础，而智能建筑物业管理的内容是在传统物业管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范、服务优质高效的特点。我们是否可比喻传统物业管理的特点要体现具有老黄牛那种默默无闻、勤勤恳恳的精神，让主人的播种能期望得到秋

中国物业服务企业发展研究报告.doc

中国物业服务企业发展研究报告 1、研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。 近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。 为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。开展中国物业服务企业发展研究的目的是： （1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业

的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行 业指导提供参考和依据； （2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业； （3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。2、研究方法体系 2.1.标准和门槛值 中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准备、全面、自愿的研究原则。研究组按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，确定现阶段纳入研究范围企业的门槛值： （1）依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；（2）具有政府行政主管部门审定的一级资质的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业； （3）凡符合入选门槛值的物业服务企业，须按要求提供相应的数据报表，方可参与此次研究； （4）为了指导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。 2.2.评价指标体系 2.2.1.评价指标体系的设立原则 “2008中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，

浅说房地产开发和物业管理的关系

浅说房地产开发和物业管理的关系 浅说房地产开发和物业管理的关系提要：物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态 浅说房地产开发和物业管理的关系 相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管

理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 ２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，

中国物业管理的起源及发展

中国物业管理的起源及发展 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。 一、物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、我国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅

物业管理招投标存在的问题及对策研究

物业管理招投标存在的问题及对策研究 摘要：随着经济的发展，物业管理行业正在逐渐的发展、壮大、涌现了大量的物业管理企业，物业管理市场混乱，缺乏有效的竞争机制。本文立足于物业管理招投标市场现状及存在的问题，论述了我国物业管理招投标三种招投标形式及发展现状，通过分析现阶段物业管理招投标存在的主要问题，探索推进我国物业管理招投标发展的对策。 关键词：物业管理物业管理招投标对策 一什么是物业管理招投标 所谓物业管理招投标，是招标和投标二种行为的有机结合。物业管理的招标是物业的开发单位和物业业主运用价值规律和市场竞争的方式来选聘最符合自 身要求的物业管理公司；投标则是物业管理公司通过市场寻求自己的服务客户和开拓管理业务的行为。 二物业管理招投标的现状分析及问题 国务院2003 年新颁布的《物业管理条例》指出：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业与市场接轨，提升物业管理服务质量，促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。 1、我国物业管理招投标发展状况 当前，物业管理市场的培育还有待加强。现有物业管理招投标形式尚不完善，不利于物业管理企业之间展开公平竞争。在市场形态方面，物业管理还缺少有形市场。各类经纪商、交易所、中介服务机构不够健全，存在“有市无场”的状态。通过规范的招投标方式挑选物业管理公司已是业主们的普遍心声，同样，通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。 2、目前我国物业管理三种招投标办法分析

房地产开发经营过程中物业管理意义

房地产开发经营过程中物业管理意义 浅述房地产开发经营过程中的物业管理意义 在我国,房地产开发最早出现在上世纪八十年代的深圳特区；九十年代初开始在全国普遍展开；真正的快速发展时期是在九十年代后期。直到目前全国各地的房地产开发仍蓬勃发展，其发展速度及规模已使房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。 作为房地产行业产业链的末端，物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。在房地产开发初期，物业管理作为一个行业不是独立存在的，而是作为房地产开发的一个后勤部门，其职能主要是为房地产开发服务，大部分物管企业是属于房地产企业的二级机构，这决定了物业管理在这个阶段是从属于房地产开发的。在房地产快速发展时期，经过实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，在这个阶段，物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业，快速发展起来，与房地产行业相比，更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。 房地产开发过程一般分为八个步骤、四个阶段： 八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批，签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。 四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。 根据房地产的开发过程，物业管理的介入可分为三个阶段： 一、项目前期定位及规划设计阶段 在房地产项目开发的开始，一般在投资机会寻找与筛选的过程中，就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块，其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等，都可以很直观、直接的了解到，如果不具备基本条件，这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件，就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目，要对许多情况条件具体化、量化，特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面，一定要提前考虑到。在项目整体定位后，也要进行物业管理总定位，要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案；并在项目规划设计阶段，本着人性化、合理、节约原则，在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题，虽不至于影响到整个项目，但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。 （一）公共区域方面 这方面主要考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性。 1、公共区域停车及交通问题：区域内的交通系统必须与停车系统相配合，尽量争取人车分离，这在高层建筑有地下车库的小区比较好解决；在多层住宅地面停车为主的小区会有一些难度。另外，宅间有停车位设计时一定要留够位置，不要让车辆停放时很麻烦，进出不方便。再者，无论是商业物业、住宅物业在停车位设计时，一定要考虑配置的数量，原先一般住宅小区户数与车位比例大约在1：0.3就可以了；但随着人们收入的增加，购买力的增强，私人拥有小汽车的数量越来越多。新开发的项目一定要留足够的停车位，一般住宅应该在1：0.5—0.6，高档住宅应该在1：0.8或者1：1。考虑到绿化面积的要求，可以将部分绿地与停车位相结合。 ２、广场问题 在大型社区，一定要设计有相对比较大一些的空间，像10万㎡的住宅小区，应有一个最少1000㎡的广场，这样在业主入住以后，有一个集中的休闲活动场所，可以组织丰富的社区文化娱乐活动。同时，也提高了整个小区的品位。

物业管理现状和发展

[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 （一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 （二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

中国物业管理的发展历程

中国物业管理的发展历程 姓名：那爱慈 宁夏大学资源环境学院宁夏银川市 750021 摘要：我国物业管理经过23年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，这 其中经历了很多难题，但是随着国家对物业管理的不断的改进,我国的物业管理已经逐步走向正轨，并涌现 了一批大型物业管理企业，物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业管理服务水平也在逐步提高，并且 成为房地产以及人们居住环境中不可或缺的一部分. 关键词：物业管理;发展历程；我国；法治;规范化； １９８１年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州,从南方到北方，物业管理公司大量出现。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式.从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向,并提供了法规依据。１９９８年８月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，１９９９年１０月制订了《前期物业管理服务协议》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计,全国物业管理企业已超过２万家,从业人员超过２０万家，一些城市实施物业管理的覆盖面已达到５０%以上。【2】 1 中华人民共和国成立前的物业管理 20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展,高楼林立。房地产业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司，形成了中国现代物业的雏形。 2 物业管理的起源 2.1 早期的物业管理 起源于19世纪60年代的英国,工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。房地产开发上建造建议住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施的简陋, 环境极差,承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化,严重影响业主的经济效益。奥维克娅希尔女士为其名下出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好的效果，当地业主纷纷向其学习.这就是早期“物业管理”。1885年,英国政府颁发了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令《1885年工人阶级住宅法》.1868年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会,它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会. 2.2现代物业管理的形成【1】 19世纪末20世纪30年代美国先后出现了如下专业型物业管理机构和物业管理的行为组织:①1908年，芝加哥建筑理人员组织（Chicago Building Managers Organization,简称CBM); ②建筑物主组织（Building Owners Organization，简称BOO)；建筑物业主理人员协会（Building Owners and Managers Association，简称BOM)。19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮,加速了美国城市化和规模化进程,促进了美国高层建筑的发展。高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术有求大大超出传统物业管理要求。同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个,面临着不知该由谁来管理的难题，于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主要求,对楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。

城市老旧住宅小区物业管理存在的问题与对策研究

城市老旧住宅小区物业管理存在的问题与对策 研究 Revised by Petrel at 2021

老旧住宅小区物业管理存在的问题与对策 【摘要】研究政府在老旧小区物业管理方面存在的问题，可以从宏观地角度解决物业管理在老旧小区中遇到的政策、法规等问题，特别是基层管理部门，经常解决物业公司与小区业主的纠纷，十分清楚其产生矛盾的地方，能够准确地制定政策来解决矛盾，改善老旧小区物业管理；物业公司是直接的管理者，直接对小区物业进行管理，研究物业公司在老旧小区物业管理方面遇到的困难与难题，能够更好更有效地管理小区物业，实实在在地为小区业主们服务；小区业主，是小区物业管理的受益者，通过对业主在小区物业管理中提出的问题与不足的研究，可以了解业主真正的需求，从而不断提高物业管理水平。通过对以上的研究，从而推进城市老旧住宅小区实施物业管理。 【关键词】物业管理，老旧住宅小区，问题，对策，物业公司 2012年12月16日中午12点10分，宁波市江东区徐戎三村的一栋居民楼突然发生倒塌，事故造成1死1伤，附近400多位居民被迫疏散。令人惊讶的是，这栋倒塌的楼房，只有23年的房龄。为何只有短短23年房龄的房子会突然发生倒塌。这其中存在着哪些问题，值得我们去了解、去解决。 一、城市老旧住宅小区物业管理现状 （一）硬件设施不到位 (1)老住宅小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位

交接不规范，导致房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。 (2)随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老住宅小区建设时基本没有配置专门的停车位，更别说是那些成本较高的地下车库了。这导致很多小区大量存在占行车道，人行道，小区走道，绿地停车和违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住回家，给防灾，安全带来一定的隐患。 （二）居住人群分析 老住宅小区居住人群主要分三类： (1)老住宅小区居住的很多是老人，他们的收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为，物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养，小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来。长期计划经济下的观念已经根深蒂固，把物业管理当作一种服务性消费来支出还是有待时日。 (2)老住宅小区居住的另一类人则是下岗工人或是病人等社会弱势群体，他们收入低下，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理，却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区的维护只

我国物业管理发展历程

我国物业管理的发展历程 张昭 （宁夏大学资源环境学院宁夏银川750021） 摘要：文章通过回顾我国物业管理行业的发展历程,对我国物业管理的现状进行了分析,并指出了所存在的主要问题,由此提出了物业管理行业进一步发展完善的若干对策,以期引起业界进行更深层次的探讨,共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。 关键字：发展历程物业管理我国 1 我国物业管理发展历程与现状 物业管理的发展实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的,在其20多年的探索和实践中,大致经历了三个发展阶段。第一阶段:从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成至1994年3月,以房管所向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万。第三阶段:1999年至今是我国物业管理法制化和市场化建设与发展的重要时期,其重要标志是《物业管理条例》的出台。截止目前,按不完全统计数据,我国物业管理企业总数超过3万家,从业人员有300多万,城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右,在一些大城市,像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。而其物业管理类型也增多,涉及各个领域,约11大类。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升,逐渐成为推动国民经济增长,增加就业的新兴行业[1]。 2 我国物业管理目前存在的主要问题 我国物业管理虽然在短短的30年来发展较快，但暴露出了不少问题。这些问题主要表现在：2.1物业管理立法滞后，理论体系不健全 物业管理在我国是新兴行业,国家与地方各级的法律和法规都欠完善,开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确。一方面,物业管理企业缺乏约束,服务层次不到位;另一方面,物业管理单位的法律地位得不到保障,管理难收成效。因此,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为物业管理发展的一个很重要问题。 2.2地区间发展不平衡 我国的物业管理兴起于南方经济发达城市,到目前为止,仍存在地区发展不平衡的状况。在南方经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快,在北方经济不发达地区、内陆城市和中小城市发展缓慢。总体来说,经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大,要解决这一问题根本在于减少各地区间的经济差距。 2.3物业管理收费不规范 目前,物业管理表现比较突出的两个问题是:一是收费的难度上。少数业主宁可住在较差的环境中,出了问题自己解决,也不愿交管理费。另外,部分企业服务不到位,引起业主不满,也使得收费困难。二是收费行为不规范。国家早就颁发了服务收费暂行办法将收费作了明确规定,但是各地物价主管部门没有严格实施,当地的收费标准又不见出台,服务收费没有做到有章可循,由此使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应。 2.4物业管理企业规模小,难以发挥综合优势 现在物业管理企业数量急剧增多,但管理规模小、物业分散,相对管理成本高,经济效益低,部分企业出现严重亏损等问题。同时,物业管理的业务范围窄,经费来源匮乏,加之从业人员素质参差,服务不规范,专业性不强,企业运作透明度不够。这些都制约了企业的正常运转和自我发

浅谈物业管理对房地产开发的促进作用

浅谈物业管理对房地产开发的促进作用 一、物业管理已经成为房地产的销售亮点 房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格等因素有关，但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为，而住房（物业管理）是一辈子的事（故有：买房一个月，物业一辈子之说），所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。二、物业管理对项目可以提出优质、实用化建议 物业管理要了解业主需要的方方面面，因此。提出的物业管理的建议往往是很有价值的。因此，前期介入主要从使用者的角度为房地产开发商规划设计、设备选型等从细节上提供一些意见或建议，以便于日后的物业管理，方便业主的生活。房地产开发商聘请物业管理公司进行前期介入，完善项目的开发细节，更好满足业主生活的需要，在日趋激烈的房地产市场竞争中占领更大的市场份额。 三、物业管理是开发商品牌的延续和扩展 物业建成后，购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素，但物业管理却与房屋的存在而延续，因此，物业管理公司对项目进行良好的物业管理，促进业主与房地产开发商的沟通交流，提高项目的品牌知名度，增强房地产开发商的品牌口碑，增加房地产开发商的品牌积累。 四、物业管理对施工返修问题的有效跟进处理，减少业主对施工质量问题的不满，促进房地产交付后续工作的推行。 房产建成后，交付工作由物业服务企业配合进行承接查验工作及后续的房屋质

量返修问题，也是由物业服务企业协调业主进行报修、跟进施工方返修问题。物业服务企业作为房屋质量问题返修处理的中间衔接方，高效的跟进处理房屋质量返修问题，有效的缓解房地产开发企业与业主之间由于房屋质量返修问题所产生的矛盾。有效的促进项目小区的和谐氛围，树立小区的整体形象，进而维护房地产开发的品牌和形象。 此外，房地产开发商要做企业品牌，而不光只做项目品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移，形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面，也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌，最终实现地产—物业的品牌双赢，企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。 青年人首先要树雄心，立大志，其次就要决心作一个有用的人才

小区物业管理的发展及措施

小区物业管理的发展及措施 小区物业管理的发展及措施 论文格式论文范文毕业论文 摘要： 所谓机器人，通常被称为自动控制机器人，自动控制机器包括所有模拟人类行为或思想与模拟其它物种的机械。比如： 机器猫，机器狗等。对机器人狭义的定义和分类有很多争议，甚至一些计算机程序，也被称为机器人。针对机器人技术与应用来具体介绍了什么是机器人;多机器人通信;多机器人学习和多机人的协调以及机器人的发展方向等等。 关键词： 机器人技术与应用多机器人通信 在现代工业中，机器人可自动执行任务的人工机器装置，可以协助或取代人类工作。理想的高仿真机器人是高级整合控制论、计算机与人工智能、机械电子、材料科学和仿生学的产物，这也是科学界的研究和发展的方向。 1 多机器人通信 多机器人系经中各机器人之间互相被理解其意图，环境状态，目标和动作等一切信息，然后再进行有效地协商并相互配合完成任务，一般来说，多机器人通信应分为隐式通信和显示通信两类。多器机人系统利用自带的传感器和外部环境来获得需要的信息来实现相互之间的合作为隐式通信，机器人之间不需要通过常规的方法来进行数据传输和信息互换来实现特定意义的信息传递。如果在多机器人系统使用

隐式通信，因为机器人之间互相不存在信息和数据的转换和显示，所以，多机器人系统将会无法使用先进的合作策略，这样不能具备顺利的完成复杂的任务的能力。 多机器人通信系统的使用，通过使用一个特定的通信媒体，通过一些常见的规则和方法来传输一些特定意义的信息，从面能快速、有效地完成各机器人之间数据的传输和交换。这些先进的协调策略是一些隐式通信无法完成的。 隐式通信和显示通信是多机器人系统的不同特性的通信方式，如果结合两者的优点，机器人系统可以灵活地处理未知环境，完成一些复杂的任务。用于显示通信对少量的上层机器人之间的合作，采用隐式通信实现大量的机器人之间底存协调，当隐式通信无法解决的死锁或冲突时，然后再利用显示信的协调工作加以处理。 2 多机器人学习 通过学习后的多机器人系统具有很强的灵活性和适应性等特点。对于单一的机器人，通过学习可以提高并扩展个人机器人的技术能力;对于多机器人系统作为一个整体来说，学习可提改善单个机器人之间的一致性和协调性，有助于提高系统的整体性能。机器人这间的通信，可以互相分享知识，加快学习过程，提高学习效率。 多机器人系统进行学习作为一个群体时，根据不同的目的存在如下几种类型的学习： 学习一个机器人的特定能力，例如，某机器人通过学习后能构做到最好地完成某项任务。对群体组合特性的学习，如果有几个机器人装配在一个团队中工作起来会更好对任务类型的学习，例如，如何确定合理的子任务势行顺序，如何合理分配任务。对环境特征学习，可

中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退

物业管理存在的问题与对策研究

物业管理存在的问题与对 策研究 Prepared on 22 November 2020

山西省高等教育自学考试 毕业设计（论文）主考院校 专业 准考证号 姓名 导师姓名 导师职称 完成日期 山西省高等教育自学考试委员会

毕业设计（论文）评阅书 专业 准考证号 姓名 论文题目：物业管理存在的问题与对策研究 评阅意见： 批导教师（签字） 职务 年月日

毕业设计（论文）答辩评定书 专业 准考证号 姓名 论文题目：物业管理存在的问题与对策研究 评定意见： 评定成绩： 山西省高等教育自学考试委员会答辩委员会 主任委员：（签名） 年月日 目录 参考文献 (19) 物业管理存在的问题与对策研究内容摘要：行业的发展给城市经济建设带来了新的生气和活力，是构建“和谐社会”的重要载体，在房地产市场产业链的不断完善，社会稳定和化解现阶段再就业压力方面发挥着积极的作用。本文就物业管理存在的问题和解决的对策进行了分析。 关键词：物业管理；盈利能力差；收费难问题 Abstract:thedevelopmentofthepropertymanagementindustryforurbaneconomicdevelopmenthasbroug htnewangryandvigor,andtobuilda"harmonioussociety"isanimportantcarrieroftherealestatemarket,the perfectionoftheindustrialchain,. Keywords:propertymanagement;Profitabilitypoor;Chargedifficultproblem 在当今社会发展的趋势下，房屋管理正发生着深刻的改革。物业管理正逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。对于这一新事物，一方面，多数房屋居住者的思想观念，不能

中国物业管理企业的发展趋势

物业管理师职业资格考试参考论文集

石家庄市金博瑞职业培训学校 2002年10月30日 目录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 (4) 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 (15) 生态住宅小区的建设与管理探讨 (22) 试论物业管理市场结构调整的策略和途径 (31) 试论以营销为主导的经营型物业管理模式 (41) 物业管理企业的企业文化特性及其建设 (49)

物业管理企业靠什么赢得市场 (57) 试论物业品牌价值战略的定位 (67) 经营--物业管理企业发展的必由之路 (73) 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势 (85) 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向 (90) 21世纪中国物业管理发展思路初探 (98) 中国物业管理发展中若干问题的思考 (106) 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势 (115) 关于物业管理立法重点和难点的思考 (124) 论我国物业管理可持续发展战略 (136) 浅析从管理物业到经营物业 (153) 物业管理的品牌 (163) 物业管理强制权利随意谈 (167)

中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过20年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问题,三是当

地政府行为的偏差。 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我们可以用图1中的图A、图B两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益(总福利水平)上升。图A的Z-Y弧线表示社会的总生产可能性边界,其中

当前物业管理存在的问题及对策研究[文献综述]

本科毕业设计（论文） 文献综述 题目当前物业管理存在的问题及对策研究 一、前言部分 近年来，随着经济的迅速发展，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展。其发展过程中，这一行业展现出强大的生命力，广阔的发展空间，持续的发展前景，强烈的现代气息，被公认是一项“朝阳产业”。它不仅推动了中国城市的文明化进程，配合了政府的改革与经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。随着改革开发政策的不断深化以及市场经济的不断发展，对物业管理也提出新的要求，然而，我国物业管理缺存在着很多问题：绝大多数物业管理企业起点不高，队伍素质偏低；经营理念、管理意识、专业化水平都比较落后；服务产品类型简单、产品同质化严重；产品专业化程度较低、产品横向拓展与产业链延伸不够。物业管理企业要想取得长远发展，找到自身问题是关键，寻找新的发展思路才是关键。 二、主体部分 （一）物业管理基本理论 1、物业管理的含义 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理．维护相关区域内的环境卫生和秩序的话动。(《物业管理条例》，2003) 物业管理，是指由专门的物业管理经营机构和人员经物业所有者的委托，根据国家有关法律，依照合同契约，应用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高、优质、便捷、经济的综合性服务。（萨拉，2009） 所谓物业管理，就其广义而言，是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及