房地产估价理论与方法(复习笔记))

《房地产估价理论与方法》复习提纲

第一节对房地产估价的基本认识

一、房地产估价的含义

1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。

2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。

3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。

4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。

二、房地产估价的本质

1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。

3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。

4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。

5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

三、房地产估价的必要性

1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。

第二节房地产估价的要素

一、估价当事人

1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是对估

价行为规范的要求。

2、房地产估价机构，有自然人出资，有暂定期内的三级资质、三级、二级、一级资质。

3、估价委托人，委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必须的情况和资料。

二、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。

三、估价目的，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。

四、价值类型，同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有：双方自愿进行交易；交易双方出于利已动机进行交易；交易双方是清明、谨慎行事的，并且了解交易对象知晓市场行情；交易双方有充裕时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值有：快速变现价值；谨慎价值；清算价值；投资价值。

五、估价时点，估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。

六、估价依据有相关法律、法规、政策和标准，委托人提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。

七、估价假设是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。

八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

九、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。

十、估价方法：市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。

十一、估价结果，估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进行。

第三节对房地产估价的现实需要

土地使用权出让的需要，房地产转让(买卖、互换、赠与、出资、入股、抵债)和租赁的需要，房地产抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押贷款、抵押期间监测、转抵押、续贷抵押、处置抵押房地产估价)，房地产征收和征用需要，房地产分割需要，房地产损害赔偿需要，房地产税收需要，房地产保险需要，房地产争议调处和司法鉴定需要，企业有关经济行为的需要(出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算)，房地产管理的需要，其他方面的需要

第四节房地产估价师的职业道德。

独立客观公正，专业胜任能力，诚实守信，勤勉尽责，保守秘密，公平竞争，社会责任。

第五节中国房地产估价行业发展状况

估价的困难表现有：土地和房屋的所有制不同；土地所有制在城市和农村不同，市场上流通的土地权利是使用权不是所有权，土地和房屋的登记机关不同，行政管理不到位，房地产市场不够发达。

第一节房地产的含义

一、房地产的定义，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。

二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义，

土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。

建筑物包括房屋和构筑物。房屋一般由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、水坝、道路、桥梁、隧道。建筑领域中的建筑物不包括构筑物，会计领域中建筑物不包括房屋。

其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

三、实物、权益、区位的含义

1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面

2、权益包括权利、利益和收益，房地产权益以房地产权利为基础包括：①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、地役权等②受其他房地产权利限制的房地产权利，同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利④房地产的额外利益或收益。房地产所有权又分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。建设用地使用权又包括出让土地使用权、划拨土地使用权和临时用地土地使用权。

房地产权利有物权和债权，租赁权属于债权。物权有自物权和他物权，自物权只有所有权，他物权又分为用益物权和担保物权，土地使用权和地役权是用益物权，抵押权则是担保物权。

在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。3）房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。

3、区位，是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。位置有：坐落、方位、距离、朝向、楼层。交通是指进出该宗房地产的方便程度—通达性，具体有可及性和便捷性。环境景观有自然环境、人文环境和景观。外部配套设施有基础设施(道路、给排水、电力、燃气、热气、电信、有线电视等设施)和公共服务设施(教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施。

四、房地产的其他名称：不动产、物业。

五、房地产的基本存在形态：土地形态，对于有建筑物的可以无视建筑物存在或考虑建筑物存在对土地价值的影响；建筑物形态，对于单独评价建筑物价值时可以无视土地的存在或考虑土地对建筑物价值的影响。前一种称为独立估价，后一种称为部分估价；房地形态，

第二节房地产的特性

①不可移动性（又称位置固定性）②独一无二性③寿命长久性④供给有限性⑤价值量大⑥流动性差⑦用途多样性，从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。⑧相互影响性，外部影响有正有负⑨易受限制性，政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征收权、征税权、充公权，房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。⑩保值增值性，引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：(1)对房地产本身进行的投资改良(2)通货膨胀(3)需求增加导致稀缺性增加(4)外部经济或相互影响，其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。

第三节房地产分类

一、房地产按其用途来划分为下列10类：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途、综合。

二、按开发程度来划分为下列5类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。

三、按是否产生收益来划分为下列2类：收益性房地产、非收益性房地产。

收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。四、按经营使用方式来划分的类型

四、房地产按其经营使用方式来划分为下列4类：出售、出租、营业、自用。

这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。

五、按照房地产实物形态的分类：(1)土地(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)(3)土地与建筑物的合成体(包括在建工程和现房)(4)未来状况下的房地产(5)已经灭失的房地产(6)房地产的局部(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分(8)以房地产为主的整体资产或包含有其他资产的房地产(9)整体资产中的房地产。

六、按照房地产权益状况的分类有：干净的房屋和出让土地、干净的房屋和划拨土地、干净的房屋和集体土地、共有房地产、部分产权的房地产、有租约限制的房地产、设置了地役权的房地产、设立了抵押权的房地产、有拖欠建设工程款的房地产、列入公告拆迁或征收征用的房地产、临时用地或临时建筑的房地产、手续不全的房地产、产权不明或权属有争议的房地产、被依法查封财产保全或其他限制的房地产、违法占地或违法违章建筑的房地产、房地产的租赁权、房地产的抵押权、房地产的空间利用权、房地产中的无形资产。

第四节房地产的描述与分析

一、土地的描述与分析

1.名称2．位置3．四至4.面积,此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)或公顷(hm2)为单位。5．形状6．地势，包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。7．土壤及地基状况8。权利状况9、使用条件10、开发利用情况11、交通条件12、周围环境景观13、公共服务设施完备程度14、其他。

使用条件主要包括：(1)用途；(2) 容积率；(3) 建筑密度；(4) 绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(5) 建筑高度；(6) 建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度) (7) 建筑间距；；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。

上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：(1)规划要点；（2)规划设计条件通知书；(3)审定设计方案通知书；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证。

二、建筑物的描述与分析认识

1. 名称2、位置3、规模4、年龄5、层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。6、建筑结构。7、设施设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。8、装饰装修，9、层高或净高10、空间布局11、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。12、外观13、维修养护情况完好程度14、权利状况、15、占有使用情况16其他情况，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。

第一节房地产价格的含义和形成条件

一、房地产价格的含义，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价(货币额、商品或其他有价物)，价格通常用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。

二、房地产价格的形成条件，房地产之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。需要具备3个条件(1)一种物品有用(2)一种物品稀缺，是相对缺乏不是绝对缺乏(3)人们对一种物品有需求是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。需求与需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。对其需求不仅有自用需求而且还有投资需求甚至投机需求。

价格实质是在市场经济下对有用且稀缺的物品的一种分配方式，6种分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格。

第二节房地产价格的特征

房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求等因素的影响；③都是按质论价；优质高价，劣质低价。

一、地价与一般商品价格的不同，(1)生产成本不同，一般商品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。地价=地租/利息率。(2)折旧不同，土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。中国有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧(3)价格差异不同。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大(4)市场性质不同，一般商品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。(5)价格形成时间不同(6)供求变化不同。地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。

二、房地产价格的特征主要有下列5个：(1) 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。(2) 房地产价格受区位的影响很大。

(3) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。(4)房地产价格形成的时间较长(5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。

第三节房地产供求与价格

一、房地产需求

1、形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买，如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。

2、决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；

②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。

3、房地产的需求曲线：一条向右下方倾斜的需求曲线。

二、房地产供给

1、形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。

2、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。

3、房地产供给曲线：一条向右上方倾斜的供给曲线。

三、房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，

在市场均衡状态下，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。

四、房地产供求弹性

1、房地产需求弹性，房地产需求弹性主要有房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉价格弹性和房地产需求的价格预期弹性。

2、房地产供给弹性，房地产供给弹性主要有房地产供给的价格弹性和房地产供给的要素成本弹性。

3、弹性数值的类型，弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值分为5种类型：①弹性大于1的情况，称为富有弹性；②弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；③弹性等于1的情况，称为单一弹性；④弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；⑤弹性等于零的情况，称为完全无弹性。

一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品存在的时候，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代晶，这时需求的价格

弹性较大；如果没有较相似的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。

五、房地产供求与价格之间关系的特殊性，可以将房地产的供求状况分为4种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况

第四节房地产价格和价值的种类

一、价值、使用价值和交换价值，在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值，

1、成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财务，动机、对交易对象和市场行情了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等不同而不同。理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价(供给价格)、买价(需求价格)、成交价三者的关系有所了解，在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。一笔成功的交易中，最高买价成交价最低卖价。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。

成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、胁迫等的影响；反之，则为非正常成交价格。正常成交价格的形成条件有7个：(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。 (4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。(5) 理性且自私的经济行为。(6) 买者和卖者都具有完全信息。(7)适当的期间完成交易。

2、市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。

3、理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。房地产估价所评估的是房地产的市场价格。

4、评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。

收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。此外收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。在市场泡沫时，市场法求得的价值(市场价格)大大高于收益法求得的价值(理论价格)。在市场不景气时，成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值。

从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格=市场价格。

三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值。

某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或做出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值。

采用公允价值的条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场②企业能够从房地产交

易市场上取得同类或类似房地产的市场价格或其他信息。市场价值与公允价值的内涵基本相同。就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值、公允价值。

五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值

中国目前的房租有市场租金(或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金)、商品租金(是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素)、成本租金(是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。真正租金除了前述的八项外还有租赁费用和租赁税费。

房地产抵押价值评估只能演变为评估房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。再次抵押价值等于总评估市场价值一上次抵押贷款折成的价值。

保险价值通常不包含不可损毁的土地价值，是指建筑物的重建成本和重建期间的经济损失。六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格

中国通常不存在土地所有权价格评估。房地产使用价格主要是指土地使用权价格(建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权)，其他权益的价格主要有租赁权价格、抵押权价格、地役权价格。

七、实际价格和名义价格，实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

八、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格

房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。在房地产的现货价格和期货价格中，最典型的是现房价格(含土地价格)和期房价格(含土地价格)。期房价格与现房价格之间的关系有：期房价格＝现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。

九、市场调节价、政府指导价和政府定价，政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。

十、基准地价、标定地价和房屋重置价格，基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。十一、土地价格、建筑物价格和房地价格

根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格。房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格＝土地价格+建筑物价格；(2)土地价格＝房地价格-建筑物价格；(3)建筑物价格＝房地价-土地价格。

十二、总价格、单位价格和楼面地价，楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积，由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价/容积率。

十三、起价、标价、成交价和均价，起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。

十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。当拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。因此有保留价的拍卖中，最高应价不一定就是成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，该最高应价才能成为成交价。

第一节房地产价格影响因素概述

一、对房地产价格影响因素的总认识

1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的

3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。

5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化

6、各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的

7、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的

8、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。

二、房地产价格影响的分类：房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。也可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素。个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。它们三者不是固定的，随着估价对象范围扩大，某些一般因素也许会变为区域因素，某些区域因素也许会变为个别因素。

第二节房地产自身因素

一、区位因素

1、房地产区位的优劣直接关系其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响。房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。房地产的区位有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。

2、位置包括房地产所处的方位、距离、朝向和楼层。方位在十字路口中，其价格高低是西北角、东北角、西南角、东南角。对于东西走向的街道、水流来说位于北侧的房地产价格通常高于位于南侧的房地产价格。对于位于山坡上的房地产则是南坡的房地产价格通常高于北坡的房地产价格。同一街道的商业房地产背阳面的地价高于向阳面的地价。但在寒冷地区的可能相反，向阳面的地价高于背阳面的地价。距离有空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离。交通时间距离从理论上讲更为科学。对于朝向一般认为南方为上、东方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。没有电梯的中间楼层最优、顶层较劣。有电梯的中高导住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优、三层以下较劣。

2、交通，交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、路况、交通线路数量、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制。

3、环境景观，这方面的因素主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和卫生环境和人文环境。

4、外部配套设施有房地产外部基础设施和公共服务设施。

二、实物因素

1、土地实物因素，①面积②形状③地势，一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格④土壤及地基状况，土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力，酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。地基状况是指地基的承载力、稳定性和地下水位等。⑤宗地内基础设施完备程度和场地平整程度。

2、建筑物实物因素，①建筑规模②建筑结构③设施设备④装饰装修⑤层高或净高⑥空间布局⑦防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照⑧外观⑨完损程度。

三、权益因素，主要是指对房地产利用的限制：房地产权利的设立和行使的限制；房地产使用管制；房地产相邻关系的限制。①权利状况，有所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等，以及这些权利是否完整、清晰等等。②使用管制，城市规划中地下建筑面积通常不计入容积率。因此容积率有包含地下建筑面积和不包含地下建筑面积的，交出让金的也有按地下建筑面积交或折成三分之一

交的。③相邻关系主要有：一方面为用水排水、通行、辅设管线提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照，不得违反规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质，挖掘土地、建造建筑物、辅设管线以及安装设备不得危及相邻房地产的安全。

第三节人口因素

房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。

第四节制度政策因素

房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很大，房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。抑制房地产价格的措施主要有：①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应，加快房屋建设，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；③制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。

税收政策，房地产税收有房地产开发环节、房地产转让环节、房地产持有环节。增加买方的税收会抑制房地产需求，使房地产价格下降，反之会使房地产价格上升。

对房地产价格有影响的规划有：国发经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划。

第五节经济因素

影响房地产价格因素的有：经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率。不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。房地产价格与利率负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。但从房地产开发商来看，利率上升，房地产价格上升；利率下降，房地产价格下降。从房地产购买者来看，利率上升，房地产价格下降、利率下降、房地产价格上升。由于在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益，当预期某国的货币会升值时，会吸引国外资金购买该国房地产，从而使房地产价格上涨、相反则会使房地产价格下降。

第六节社会因素

影响房地产价格的社会因素有：政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。

第七节国际因素

影响房地产价格的国际因素有：世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。

第八节其他因素

一、行政隶属变更

二、心理因素，心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：①购买或出售心态；②个人欣赏趣味(偏好)；③时尚风气；④接近名家住宅心理；⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等

三、重要政治人物的健康状况。

第一节房地产估价原则概述

一、房地产估价原则概述，房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价的原则

二、房地产估价的原则有：①独立客观公正原则②合法原则③最高最佳使用原则④估价时点⑤替代原则⑥谨慎原则。可以把这些原则分为三个层次：基本原则、普适技术性原则、特殊原则。独立客观公正是基本原则。而普适性原则(或一般原则)有独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。除了独立客观公正原则外，其余都是技术性原则，也称为普适技术性原则。特殊原则是指谨慎性原则。

最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则是相互对应的，因此谨慎原则也属于技术性原则。

三、房地产估价原则的作用，房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。房地产估价原则可以作为估价时的指南。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是否遵守了估价原则。

第二节独立客观公正原则

独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产估价师不应带着自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。

房地产估价机构应当是一个不依附他人、不受他人束缚的独立机构。所以房地产估价机构是由房地产估价师为主的自然人出资设立，房地产估价机构和房地产估价师在执业中应采取回避原则，房地产估价机构和房地产估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰，不应屈从外部压力。

第三节合法原则

合法原则要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。房地产之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是上房地产权益的价值，但估价对象的权益不是委托人或房地产估价师可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据。依法判定的权益包括依法判定权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体来说遵守合法原则应当做到下列几点：

(1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。值得注意的是遵守合法原则中不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将作为哪种权利状况的房地产来估价。任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配，但法律法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外。

在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价

房地产估价理论与方法重要公式(整理)

房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的 经济变量的相对变化 作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分 别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理 必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价 总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率） 套内建筑面积 建筑面积 -补地价（单价）

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题： 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)ⁿ]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案：D 答案解析： 第2题： 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案：C 答案解析： 第3题： 以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案：C 答案解析： 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。 第4题： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案：C 答案解析： 第5题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。

A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案：C 答案解析： 各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。 第6题： A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案：D 答案解析： 第7题： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案：D 答案解析： 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题： 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案：A 答案解析： 第9题： 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 本题答案： 2、多项选择题 下列房地产影响因素中属于个别因素的是（ ）。A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构 本题答案： 3、判断题 在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（ ） 本题答案： 4、判断题 对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。（） 本题答案： 5、多项选择题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 本题答案： 6、单项选择题 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 本题答案： 7、多项选择题 影响房地产价值的权益因素包括（）。（2008年真题）A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 l下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程 D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化

2009年房地产估价理论与方法真题

2009年房地产估价理论与方法真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产

房地产估价师房地产估价理论与方法-43

房地产估价理论与方法-43 (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、选择(总题数：20，分数：60.00) 1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。 （分数：3.00） A.费用 B.价格√ C.支出 D.代价 解析： 2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。 （分数：3.00） A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本√ 解析： 3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 （分数：3.00） A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本√ 解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 4.下列选项中，______不是取得土地的途径。 （分数：3.00） A.市场购买 B.征用集体用地√ C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析： 5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。 （分数：3.00） A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费√ D.销售费用 解析： 6.利润率由大到小的顺序是______。 （分数：3.00） A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√

解析：[解析] ① ② ③ 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。 7.新开发的房地产不包括______。 （分数：3.00） A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物√ D.新开发的房地 解析： 8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 （分数：3.00） A.分部分项法 B.工料测量法√ C.单位比较法 D.指数调整法 解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。 （分数：3.00） A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧√ 解析： 10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 （分数：3.00） A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧√ D.功能不足折旧 解析： 11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 2。 （分数：3.00） A.89.53 B.103.22 √ C.124.33 D.188.96

房地产估价理论与方法

《房地产估价理论与方法》公式总结 第三章房地产价格和价值 1.潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产 量+新开发量 2.最高买价≧成交价≧最低卖价 3.抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数 抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-法定优先受偿款 =未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押担保的债权数额-其他法 定优先受偿款 再次抵押价值=未设立优先受偿权下的价值-拖欠建设工程款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。 4.房地价格=土地价格+建筑物价格 5.楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率 6.期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 第六章市场法及其应用 1.可比实例数量3≦可比实例数量≦10 2..5≦可比实例规模≦2 3.1公顷=10000平米=15亩 1亩=666.67平米 1平方英尺=0.09290304平米 1坪=3.30579平米 平米下的价格=公顷下的价格/10000 平米下的价格=亩下的价格/666.67 平米下的价格=平方英尺下的价格/0.09290304 平米下的价格=坪下的价格/3.30579 4.交易情况修正（百分率法）的一般公式： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 交易情况修正系数：1/（1±S%）或100/（100±S） 5.交易情况修正（差额法）的一般公式： 可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格 6.正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率） 正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率） 7.市场状况调整（百分率法）的一般公式： 可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数：1±T% 或（100±T）/100 8.市场状况调整的价格指数法

房地产估价师考试考友精心总结的重点

2008年房地产估价师考试考友精心总结的重点 一、完整的估价报告(8部分) 1、封面; 2、目录; 3、致委托人函; 4、注册估价师声明; 5、估价的假设和限制条件; 6、估价结果报告; 7、估价技术报告; 8、附件。 (一)封面(7项)： 1、报告名称：房地产估价报告; 2、估价项目名称; 3、委托人全称; 4、估价机构全称; 5、注册估价师姓名及其注册号; 6、估价作业日期; 7、估价报告编号。 (二)目录 (三)致委托人函(11项)： 1、委托人全称; 2、估价对象; 3、估价目的; 4、估价时点; 5、价值类型; 6、估价结果：大写和小写，总价和单价; 7、报告应用有效期; 8、提供报告数量;9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。 (四)注册估价师声明： 1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名; 2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。 (五)估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设; 不确定因素的假设，应合理且有依据。 (六)估价结果报告+编号(13—15项)： 1、委托人：单位全称、法人代表、住所; 或者个人姓名、身份证号、住所。 2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。 3、估价对象：名称;

(1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。 (2)实物状况：①建筑物——面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、 建成年月、平面布置等。 ②土地——四至、形状、地势、规划条件等。 (3)权属状况：①建筑物——权属(他项)证书、所(共)有权人、用途、面积等。 ②土地——权属(他项权)证书、使用权人、性质、用途、 (分摊)面积、使用年限、终止日期等。 4、估价目的：抵押—为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。拆迁—为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值。 表述要规范。 5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。 6、价值定义：价值类型及其内涵： (1)市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。 (2)快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。 (3)谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值; ——应说明有无法定优先受偿款。 (4)清算价值：不符合持续使用条件。 (5)投资价值：某个投资者角度衡量的价值。 7、估价依据。 8、估价原则：(1)独立、客观、公正; (2)合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则(抵押)。 9、估价方法： (1)估价方法及其定义;应选用2种以上的方法;

房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。

3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%

房地产估价师考试重点难点集锦(1

房地产基本制度与政策及相关知识》重难点 （1—30） 目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明： 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理： 14 、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：

16、施工许可证 17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务范围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25 、房产税 26 、耕地占用税 27 、土地增值税 28 、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺

35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图 39、污染源 40 、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49 、证券分类 50 、保险的职能 51 、统计收集数据的方法 52 、相对指标 1、廉租住房： 面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13 平米左右；

房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页

第八章成本法及其运用 一、本章所占分值（客观题） 说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为 6.7分。 二、重要考点 第一节成本法概述 【成本法的含义】 1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题） 答案：√见教材P269 2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题） 答案：×见教材P269。 解析：应为估价时点。 【成本法估价需要具备的条件】 1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就

相应增高。（）（2008年试题） 答案：×见教材P271～272 解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题） A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本 C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 答案：ACD 见教材P272 解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题） A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值 D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值 答案：BE 见教材P272。

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（ ） 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

本题答案： 5、单项选择题 某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。A.1376 B.2308 C.2558 D.1055 本题答案： 6、判断题 进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。（） 本题答案： 7、判断题 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。（） 本题答案： 8、多项选择题 在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？（）。A.银行存款利率 B.建筑造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D.建筑人工费指数或变动率 E.银行贷款利率 本题答案： 9、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。（） 本题答案： 10、判断题 即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用

房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格

变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）

房地产估价基本理论-价格形成法则(一)

房地产估价基本理论-价格形成法则(一) 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 （一）供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件： 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 （二）房地产市场的供求特点

房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点： 1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。（三）房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点： 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其

房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序

B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

2015房地产估价理论与方法

2015年《房地产估价理论与方法》试卷及答案 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、房地产估价从某种意义上讲是()房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。 A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署 B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办 C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师 D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的 专业技术人员资格之一 4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。 A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B.现时该房改房上市交易的正常价格 C.现时该房屋的房改成本价 D.当时该房屋的房改成本价 5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。 A.后续开发成本+管理费用 B.后续开发成本+管理费用+销售费用 C.待开发房地产价值+后续开发成本 D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。 A.目前是否有经济收入 B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用