住宅价格波动影响因素模型分析
住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。Harwood(1977) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。
Stephen A.Pyhrr 等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。John M.
Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将
两者综合在一个模型中时,解释能力最强。
本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。
一、住宅价格波动主要影响因素分析
1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。宏观经济周期
波动是住宅市场波动的基本原因。宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整
体经济形势密切相关。更重要的是房地产开发是负债经营,开发
企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观
调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而
受GDP 增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。
2.投资及其波动与住宅价格波动。房地产投资是全社会固定
资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确,投资者对市
场认识的模糊性。另外,银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相
似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。这是由多方面原因引起的。首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。其次,房价收入比
不合理。据世界银行测算，一个地区的房价收入比在3?6倍之间时比较合理。而我国一些城市的房价收入比高达10?20倍甚
至以上,广大居民无力购买住房。再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存
钱以备后用。
3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影
响市场变动的方向和幅度。由于房地产工期较长,供给相对需求
而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、竣工面积来反映供给量的变动情
况。此外贷款作为房地产投资资金的重要来源,也是直接影响房
2007 ? 13经济论坛49地产生产的重要因素。又由于房地产商品价值量大收
,其需求会因入、心理预期等因素的变动产生周期性的特征。供需通过销售实现平衡。如果
销售增长总是低于供给的增长,最终必将导致房地产市场空置增多,房价下跌,反之则房价上涨。
4.政策与住宅价格波动。影响房地产周期波动的政策因素,
主要包括与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、土地政策等,这些具有明显周期性质的政策因素,在短期内对房地产业的运行状况,影响是较为显著的。
在宏观政策方面,政府确定宏观经济政策的依据是货币理论和财政理论。一是财政政策。政府可以通过税收、财政补贴和政府投资等财政政策对房地产供给进行调节,进而影响到房地产业的波动。二是货币政策。政府主要是通过货币供应量变动与利率变动等方式,对房地产经济运行过程形成外部冲击和干扰。利率的“价格比较”作用也在一定程度上体现出利率在房地产周期波动中的传导作用。利率本质上是资金的价格表现,房地产
投资的利润率和内部收益率,与利率具有可比性,只有当房地产投资的收益率高于利率时,房地产开发商才会借贷资金,反之就会退出市场。
在微观政策方面,主要是对房地产开发资源的控制政策,如对土地资源的控制、规划限制条件、税费政策和融资条件等。由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性,微观政策的效果往往更直接和及时。
5.心理因素对住宅价格波动的重要影响。一般而言,住宅市场行为心理主要是通过以下三个方面影响住宅供求进而影响住宅价格的。
(1)房地产投资者或购买者的乐观预期。由于住宅是人们的
生活必需品,在短期内,住宅的需求弹性低,即不会随着价格的波动而大幅度地变化。同时住宅具有抵抗通货膨胀的能力,这种
保值和增值功能,刺激了住宅购买者把购买住宅作为一种投资,
而不仅仅为了使用。这种稳定和潜在的需求特性会影响到房地产开发商和购买者,使开发商产生过高的投资期望,加大对房地产的供给量,使购买者认同较高的投资价值,加大对房地产的需求。
(2)羊群效应的影响。由于房地产的不可移动性,彼此相对隔绝,市场信息流动不充分。这就给房屋需求者的预测和决策带来
一定困难,但是为开发商的促销活动提供了操作空间,使房屋的
购买者在一种从众的心理支配下完成房地产交易活动。
(3)房地产开发投资的决策期长。决策期的长短影响到投资者的预测和判断,决策期越长,引起预测和判断失误的可能性就越大。
综上所述,住宅市场行为心理容易使人产生悲观情绪或者乐观情绪。在房地产处于复苏与繁荣时期,投资者受乐观情绪支
配,往往过高估计房地产销售量和销售价格,从而大量投入资
本,形成需求泡沫,使房地产更加繁荣。在房地产处于衰退时期市场低迷,在悲观情绪的支配下,投资者过低估计销售量和销售价格,导致量减价跌。这种乐观情绪和悲观情绪在人们思想上的交替反映,会引起住宅市场的周期波动。
二、住宅价格波动计量模型的设定
在以上分析中,有些因素对住宅价格的影响是完全可以用数学模型来度量的,但更多的因素是无形的,虽然可以感觉到, 但无法在数学公式中表达出来。在构建模型时,本文先选取那些相对较易获得统计数据的变量因素来进行计量分析,以探讨哪
些因素是影响住宅价格波动的主要因素。
根据理性预期的相关理论,我们可以建立以下住房价格波动模型:
Pt=pt*+ 01 式(1)
其中,Pt为住房价格的变化率，反映住房价格每期变化情况,可以用房地产指数代表(若不加特殊说明,小写字母表示的是取自然对数，即Pt=LnPt);Pt* 为理性预期均衡价格变化率，反映理性预期均衡价格每期的变化情况，可以用理性预期均衡价格指数来表示;差项0 t 反映了价格动态异于理性预期均衡价格的变化过程。
Pt*=a0+a1et+a2yt+a3rt+a4it 式(2)
其中,et为人口增长率；yt为人均可支配收入增长率;rt为实际利率的变化率;it 为房地产开发投资增长率。
0 t=入0+ 入1Pt-1+ 入2(LnPt-1*-LnPt-1)+ ① t 式(3)
其中,Pt-1*为理性预期均衡价格,Pt-1为住房价格，①t为随机干扰项。
0 t 反映了本期市场价格动态异于理性预期均衡价格的变
化过程,它可由期初对偏离的预期与随机项表示,期初对偏离的
预期是由两部分组成,一部分是理性程度较高的投资者的理性预期,一部分是理性程度较低的投资者外推式预期。对于理性程度较高的交易者在期初对本期价格波动的预期由(Ln Pt-1*-Ln Pt-1)表示，它是期初(上期末)市场价格与理性预期均衡价格的偏离。按照进化博弈思想,市场中的投资者通过学习,不断由理性程度低向程度高转化,因此理性预期行为将成为模仿的对象。由此可见,交易者的这种行为使市场产生了一种均衡的力量,而均
衡的结果也正是我们前面理论模型中所要反映的不完全信息条件下,有限理性的均衡价格。在模型中，用(LnPt-1*-LnPt-1)更进-
步表明这种趋势所起的作用。当市场价格低于均衡价格时,房地
产被低估,投资收益可能为正;当市场价格高于均衡价格时,房地产被高估,投资收益可能为负。理性程度较低的投资者的预期由Pt-1 表示,它是上一期价格变化。(下转第91 页) 市场经纬?MARKET
50经济论坛2007 ? 13(上接第50页)
将以上三式合并,可得到如下住房价格波动模型:
Pt=(a0+ 入0)+a1et+a2yt+a3rt+a4it+ -1+ 从21PnP1*-LnPt- 1)+ ① t 式(4)
我们最终所得到的有限理性预期均衡价格模型为
Pte=(a0+ 入0)+a1et+a2yt+a3rt+a4it+ 入2(LnPt-1*-LnPt-1)式(5) 其中,Pt-1*是这样得到的，我们假定基期(t=0)住房价格为均衡价格,这样我们就可以做如下计算:
LnPt-1*=LnP
+
t-1
i=0
!Pi
*
。而在实际计算时,采用均衡价格定基指数来表示均衡价格,用房地产定基指数来表示房地产价格。所以运用上述模型可以对住宅价格波动的影响因素进行定量分析,随着中国住宅市场的不断发展和统计数据的日益健全,
就可以对各影响因素的重要性做更深入的定量分析判断,本文主要是着眼于阐述对该方法的运用。
三、结束语国外对房地产周期的研究已进入了多样化深入发展的新时期。国外学者研究房地产周期时,不仅进行一般的理论分析,还
采用各种指标,综合运用各种数学工具,进行实证分析,从而较好地描述了房地产周期波动的轨迹,揭示了房地产周期波动的原因。无论从研究的方法还是研究的内容上讲,国外房地产周期
研究对中国房地产周期研究都有着重要的借鉴意义。虽然国内学者对住宅市场周期波动的原因分析取得了很大进展,但是,与国外相比,研究毕竟还处于起步阶段,还存在一些问题。
(1)理论基础薄弱。基本上都是套用国民经济周期原理来研究房地产周期。
(2)研究工具有待于改进。研究的方法仍然以定性研究为主,难以对变量间的关系做出准确的判断和描述。
(3)研究条件差。中国由于特定的历史条件和特殊的体制环
境条件,房地产真实统计数据体系不健全,收集数据、实践调研
难度很大,这就造成在指标体系的研究设计方面往往由于资料的采集困难而失败。
上述问题既受我国经济发展和房地产业发展背景的影响, 又受我国研究条件的限制。因此,希望本文对住宅价格波动规律影响因素的分析能为这一课题的深入研究做补充,通过加强实
证分析更加准确地把握我国房地产周期波动的规律,为政府部
门制定反周期调控措施提供理论指导,为房地产各主体做出正确的投资决策提供参考。
( 作者单位:浙江理工大学经管学院) 模式———共赢,为企业带来更高收益,也就是在实现个人理性的基础上达到集体理性,实现帕累托最优。为了实现最优化,在合作过程中,制造商与供应商之间要共同分享信息,形成信息互补,通过合作与协商来协调相互的行为。总之,要实现他们之间
良好的“共赢关系”就要建立下列保障机制。
1.信息交流与共享机制。信息交流有助于加强制造商对供应商信息的了解,减少投机行为,有助于促进重要生产信息的自由流动。为加强供应商与制造商的信息交流,可以从以下几个方
面着手。
(1)在供应商与制造商之间经常进行有关成本、作业计划、质量控制信息的交流与沟通,保持信息的一致性和准确性。
(2)制造商对供应商给予协助,帮助供应商降低成本,改进质量,加快产品开发进度,增强供应商对整个供应链业务活动的共同责任感。
(3)建立联合的任务小组解决共同关心的问题。在供应商与制造商之间应建立一种基于团队的工作小组,双方的有关人
员共同解决供应过程以及制造过程中遇到的各种问题。如制造商在产品设计阶段让供应商参与进来,这样供应商可以在原材料和零部件的性能和功能方面提供有关信息,为实施QFD( 质量功能配置)的产品开发方法创造条件,把用户的价值需求及时地转化为供应商的原材料和零部件的质量与功能要求。
(4)制造商和供应商经常互访。制造商采购部门与供应商应经常性地互访,及时发现和解决各自在合作活动过程中出现的问题和困难,建立良好的合作气氛。
2.供应商的激励机制。要保持长期的双赢关系
,对供应商的
激励是非常重要的,没有有效的激励机制,就不可能维持良好的供应关系。在激励机制的设计上,要体现公平、一致的原则,给予供应商价格折扣和柔性合同,以及采用赠送股权等,使供应商和企业分享成功,同时也使供应商从合作中体会到双赢机制的好处。谁能拥有这些具有独特优势的供应商,谁就能赢得竞争优
势。显然,这种竞争优势不是哪一个企业所具有的,而是整个供应链的综合能力。
3.合理的供应商评价机制。要实施供应商的激励机制,就必
须对供应商的业绩进行评价,使供应商不断改进。没有合理的评价方法,就不可能对供应商的合作效果进行评价,将大大挫伤供
应商的合作积极性和合作的稳定性。对供应商的评价要抓住主要指标或问题,比如交货质量是否改善了,提前期是否缩短了,
交货的准时率是否提高了等。通过评价
和供应商一起共同探讨问题产生的根源
以改进。 （作者单位 :同济大学经济与管理学院、 上海市对外贸易学院 ） MANAGEMENT ?管理视角
,把结果反馈给供应商 ,并采取相应的措施予
教案：影响价格变动的因素
影响价格变动的因素 我们会发现身边的商品的价格是在不断变化的，有时高、有时低，羽绒服冬天和夏天卖的价格一样吗？羽绒服在东北卖的火爆，在海南降价也少有人买这是为什么？前者是因为季节，后者是因为地域，对吧？除了这两者，自然灾害、生产条件亦或是风俗习惯都可能影响商品的价格。但是在仔细深入点，我们会发现这些因素先引起了供求关系的改变，进而影响到了价格。所以说前面的季节、地域等是影响价格的间接因素，而供求则是影响价格的直接因素。 一．供求影响价格 1.供不应求会导致商品短缺，购买者争相购买，销售者趁机提价，价格上涨，出现了“物以稀为贵”的现象。形成卖方市场。 2.供过于求时，商品过剩，销售者竟相出售，购买者持币待购，卖方不得不降价销售，价格下跌，出现了“货多不值钱”的现象。形成买方市场。 【2013年重庆文综，近几年我国生猪出栏价格频繁波动，选项“价格处于低谷时，生猪处于卖方市场”是否正确？】 【2012北京文综，某两种商品的价格变化如图所示,由此可以推断（） A.两种商品之间相互替代 B.商品1在市场上供不应求 C.商品2的生产企业利润上升 D.商品2的市场供给量高于商品1 试题分析：供不应求时，价格上升，故商品1在市场上供不应求，B正确；商品2价格下降，生产企业利润会下降，C错误；商品价格下降，生产规模会缩小，价格上涨，生产规模会扩大，故商品2的市场供给少于商品1，D说法错误；从图中不能判断两种商品的关系，A错误 【2013 课标1】2012年，某县农民种植的土豆产量增大，但市场没有相应的扩充，农民不得不低价销售，收入不增反降。图5的①②③④中，能够反映这种“丰产不丰收”经济现象的是：
新建商品住宅价格的空间分异及影响因素分析—以深圳市为例
2015届本科生毕业论文 新建商品住宅价格空间分异及影响因素分析 ——以深圳市为例 Spatial Characteristics of Built Commercial House Price and Its Influencing Factors: in Case of Shenzhen Metropolis 学生姓名张俊伟学号201111315228 所在学院农学院班级1112 所在专业土地资源管理 申请学位管理学学士 指导教师吴明发职称副教授 副指导教师职称 答辩时间2015年 5 月 31日
目录 摘要............................................................................................................................ I ABSTRACT ................................................................................................................... I 1 绪论. (1) 1.1研究目的与意义 (1) 1.2文献综述 (2) 1.2.1国外研究现状 (2) 1.2.2国内研究现状 (3) 1.3研究内容与技术路线 (4) 1.3.1研究内容 (4) 1.3.2技术路线 (5) 2 数据与方法 (5) 2.1研究区概述 (5) 2.2数据来源 (6) 2.3研究方法 (8) 2.3.1特征变量选择与量化 (8) 2.3.2特征价格模型 (9) 3深圳市新建住宅特征价格实证分析 (10) 3.1深圳市新建住宅价格均价及空间分异情况 (10) 3.2深圳市新建住宅特征价格模型的建立 (12) 3.2.1模型的选择 (12) 3.2.2模型估计与检验 (12) 3.3深圳市住宅特征价格分析 (14) 3.3.1物业费特征价格分析 (14) 3.3.2住宅装修程度特征价格分析 (15) 3.3.3距CBD距离特征价格分析 (15) 4结论与政策建议 (15) 4.1主要结论 (15) 4.2政策建议 (16) 鸣谢 (18) 参考文献 (19) 附录 (20) 表格1—楼盘详情数据 (20)
商品房销售中明码标价问题的法律思考
商品房销售中明码标价问题的法律思考 摘要：商品房市场中的不明码标价行为已经成为当前商品房价格高居不下的重要原因之一。不明码标价行为的主要表现为明码标价的方式不合理、采用虚假的或引人误导的价格广告、歧视性的价格欺诈等。针对这些问题，一方面应当具体规定商品房明码标价的方式，另一方面对因欺诈而造成的消费者机会损失也应当予以赔偿。 1、商品房销售中的明码标价问题 对商品和服务实行明码标价，是经营者必须履行的法定义务。对此问题，很多国家和地区的立法都有所规定。如欧洲议会颁布了《明码标价法》，并且还规定了明码标价的具体准则，其中规定：商人提供给消费者的产品必须标明卖价和单价，使消费者能够更好地来了解信息，更有助于价格比较。英国的《消费者保护法》和《价格标示法令》也对零售商与消费者之间在商品、服务、膳宿供应或者便利设施等方面的明码标价作了明确而细致的规定；我国《价格法》和《消费者权益保护法》对明码标价的问题也有规定，而国家发展计划委员会2000年10月31日发布的《关于商品和服务实行明码标价的规定》更明确规定了明码标价的概念。根据该规定，明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。按照这一要求，实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。经营者不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其它情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。经营者违反规
定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。 根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应明码标价。商品房作为关系到消费者重大利益的消费品，其明码标价的问题更应引起重视。目前，我国很多地方已经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》等。《上海市房地产市场明码标价的实施细则》甚至明确规定了房地产市场明码标价的概念，即房地产市场明码标价，是指房地产经营者、房地产中介服务机构和物业管理服务企业，买卖、有偿转让、租赁房屋和提供服务，依法公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为，该规定还对买卖、租赁房屋、房地产中介服务、物业管理服务等的明码标价提出了具体的要求。不可否认的是，以上这些规定对规范我国商品房市场价格行为、保护消费者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不够完善和执法的不到位，现实中经营者不明码标价的行为仍然普遍存在，这也助长了商品房价格的居高不下，不明码标价的现象已经成为当前商品房市场的一个严重问题。 2、商品房销售中不明码标价行为的表现 目前我国商品房市场中不明码标价行为的主要表现有： 1.明码标价的方式不合理 有些经营者不向消费者明示商品房的价格或公告虚假的价格，在销售场所，商品房价格往往由销售人员内部掌握，消费者无法得知每
商品住宅价格的影响因素.
商品住宅价格的影响因素 【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。 在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。
国际市场的价格体系及其影响
资本具有不断扩张的内在要求，它要求打破一切地域界限，实现生产要素的跨国配置，正是这种扩张推动了各国经济的国际化发展。国际化在总体上是生产力发展的必然要求，但一体化本身对不同国家提供的机会是不一样的，主要是来自发达国家的强大国际资本把世界上几乎所有的地方纳入到了同一个市场和同一个生产体系之中，通过国际市场价格体系、对外投资和跨国经营等手段垄断了更多的利益和发展机会，而对发展中国家的经济发展并不必然带来促进作用，有时甚至会威胁到其经济健康自主的发展。 就对经济结构的作用和影响而言，一国经济国际化的实质在于这个国家最终要比较深入地纳入到国际市场的价格体系中去。这也是世界经济作用于一国经济的本质表现，并进而对一国经济发展战略的选择和效果产生影响。那么，对于国际市场价格体系形成特点的认识和分析是十分必要的。 目前国内外关于这个问题的研究成果已经有不少，但稍感不足的是其中大多或者不够深入，或者结论比较片面。而我国经济改革和开放的现实又迫切需要我们处理好国内外市场的关系，因此对国际市场价格体系形成的进一步分析就显得重要了。一国际市场价格体系的形成 在当前已经充分发展了的国际市场中，不同的国家，不同的企业和消费者必须遵守一个一般的经济规律，也就是价值规律。在一体化的世界经济中，价值规律的作用范围也超出了国界，使得价值转化为国际价值。这样，任何一个国家的价格已经不可能自成体系，都要与国际市场价格发生联系，尽管联系的紧密程度随着这个国家的对外贸易的依存度、进口的商品结构和外国资本的流向等因素而变化。 马克思卓越的工作使得他提出了国际价值这一范畴。从而我们知道，商品的国际价值量是确定国际商品交换价格的基础，商品的国际价格是商品国际价值的货币表现，是国际价值的转化形态；国际生产价格是由各国的平均成本和各国平均利润之和的多少决定的；在世界市场上，商品的生产价格是商品交换价格的中心，商品交换是价格围绕着生产价格波动，这种法动主要来自供求关系引起的变化。 在全球范围内是这样，但如果我们进一步关心国际经济体系对不同发展水平不同经济结构国家的影响，则对国际市场价格体系内在形成机制的进一步分析就不可回避。
非常受用-影响股票价格变动的因素有哪些
影响股票价格变动因素 经常听到一些股民提及比如某某股价上涨、某某公司下跌损失惨重，那么什么是股价呢？是什么因素影响股价的变动？要知道这个问题，要首先了解一下什么是股票的价格。 股票价格是指股票在发行和交易时的价格，包括发行价格和市场价格。股票的发行价格是指股份公司在发行新股票时的价格。股票的发行价格一般是根据股票时价，股票行市的变化趋势，股票筹集资本的难易程度和发行新股票时原有股东利益的影响等因素来决定的。其发行价格主要包括以下几种方式： （1）时价发行。 （2）面额发行。 （3）中间价发行。 （4）无偿发行。 发行价格=市盈率还原值x40%+股息率还原值x20%+每股净值x20%+预计当年度股息与一年期存款利率还原值x20% 知道了什么是股票的价格，那么对于股市里股票涨涨跌跌的情况又是怎么回事呢？ 影响股票价格的主要因素主要有以下几个方面： 股票市场内部因素： （1）股票的供求关系。股票的价格与市场无不有关系。比如电脑，当笔记本电脑刚刚问世的时候，市场上的供给量远远小于需求量，那么此时电脑的价格会大幅度上升；反之，如果笔记本的供求量大于需求量，商家为了在竞争的市场上占据份额不得不选择降价。倘若甲公司发行股票100,000张，每股现值$20，即公司现时的市值为$2,000,000。而乙公司发行股票达400,000张，而每股现值$10，即乙公司的市值则为$4,000,000，可见纵使乙公司的股价较甲公司小，其市值却较甲公司大。也就是说，当供给大于需求时，股票价格上涨，当供给小于需求时，股票下跌。 （2）大户的操纵。这主要是由于股票市场上,一些大户利用各种不正当的手段来操纵市场上股票的价格,使股票价格变化剧烈。 公司内部因素： （1）公司的经营状况和盈利能力。这是影响股票价格最重要的基本因素。经营状况即指发行公司在经营方面的概况包括经营特征，如公司属于商业企业还是工业企业，公司在行业中的地位，产品性质，内销还是外销，技术密集型还是劳动密集型，批量生产还是个别生产，产品的生命周期，在市场上有无替代产品，产品的竞争力、销售力和销售网等。此外，公司的经济状况还包括员工的构成以及管理结构、管理水平等。上述因素既可直接影响公司的财务状况，亦可间接影响投资者的投资意向，进而影响股价变化。当公司的经营状况好，盈利能力强,股票价格的基础扎实，大家认为此时的股票很稳定，上涨的机会多，反之,其股票价格难以提高，下跌的机会多。 （2）上市公司的财务状况。发行公司的财务状况亦是影响股价的重要原因甚至是直接原因。依照各国法规，凡能反映公司的财务状况的重要指标都必须公开，上市公司的财务状况还需定期向社会公开。 宏观经济因素： （1）经济周期;经济周期的循环、波动与股价之间存在着紧密的联系。一般情况下，
[商品房,策略,价格]商品房销售中的价格问题分析与应对策略
商品房销售中的价格问题分析与应对策略 摘要：随着龙岩中心城市城镇化进程的加速推进，房地产市场的开发和投资呈现一种持 续增长的状态，由于商品房价格政策透明度差，监管力度不够强，开发商的法律意识淡薄，商品房的销售价格与其山区三、四线城市区位态势的发展水平严重偏离。政府部门应加大对商品房开发及销售的监管和检查处罚力度，加强制度保障，以解决百姓购房难的实质性问题。 关键词：房地产市场；商品房销售；价格；策略 1 背景概述 龙岩市地处福建省西部山区，城镇化发展水平不高，但通过十多年的建设发展，城镇化进程进入加速推进阶段。 房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长状态，商品房的销售价格更是高到让许多购房者闻之色变，尤其担心销售价格会一涨再涨。 对房地产业而言，产品和价格是目前在强烈市场竞争中取得胜利的关键，但是，由于房地产业的高速发展，商品房销售价格问题成为日前社会各界关注的一大热点和焦点问题。 2011年5月国家发改委颁布实施了《商品房销售明码标价的规定》，该规定执行3年多来，究竟取得了什么样的效果？商品房开发商是否严格执行有关政策规定，老百姓是否得到真正的实惠？对控制房价有没有实质性的作用？本文拟就前期对龙岩中心城市商品房销售情况调查情况作分析，有针对性地提出应对措施，以期让广大购房者把握好入市机遇。 2 龙岩中心城市商品房销售的基本概况 2.1 龙岩中心城市商品房的销售基本情况 房地产业在中国国民经济发展的主导地位，基于房地产市场的先导性及基础性地位，房地产业的的发展对经济的增长必然发挥着巨大的促进作用。 龙岩中心城市从1997年地改市以后房地产开发投资主要由住宅投资的快速拉动增长开始，住宅的投资始终是龙岩中心城市房地产开发投资的主体，并呈现出不断上升的趋势。 由于经济的快速发展，各行业都在进行房地产业的投资，近几年商品房开发已成为房地产投资的首选项目，商品房的销售面积增长趋势相对较快。 2.2 龙岩中心城市商品房销售价格逐年增长 总体上看，从1990年开始，龙岩中心城市的商品房销售价格呈逐年增长态势，大致可分为三个阶段。
影响国际石油价格的主要因素.
影响国际石油价格的主要因素 简要:随着社会经济的不断发展,世界各国对石油的需求不断增长,尤其是发展中国家的石油消费量逐年攀升。近些年来,国家石油价格的紊乱不仅仅是受到供求关系的影响,主要还受到地缘政治、国际投机行为等随机因素的影响,这些错综复杂的因素同基本的供求关系交织在一起使得油价的变化扑朔迷离。 关键字:石油价格供给美元投机 正文:一、供给因素分析 (一石油储量 石油产量必须以石油储量为基础。过去的几十年中,世界石油资源探明的储量一直在持续增加,可以预见,至少在未来10年不会出现全球范围内的石油供给短缺现象。但是,由于石油资源的不可再生性,国际能源机构(IEA预测世界石油产量将在2015年以前达到顶峰,全球石油供给逐步进入滑坡阶段。 (二OPEC影响 目前世界石油市场的供给方主要包括石油输出国组织(OPEC和非OPEC国家。20世纪70年代以来的几次石油危机促使西方石油消费国纷纷调整能源消费结构,建立战略石油储备,同时大力发展节能技术,开发替代能源,减弱了石油需求的增长势头,从而减少了对OPEC石油的依赖。 二、需求因素分析 (一经济因素对石油需求的影响 石油作为现代经济社会的重要原材料之一,经济活动的高涨一般伴随石油需求量的上升。石油消费和经济增长虽然在增长率上有差异,但同步上升的趋势仍然比较明显。全球经济增长或超预期增长都会牵动国际原油市场价格出现上涨。
(二替代能源和节能技术对石油需求的影响 除了经济发展影响石油的需求外,替代能源的成本也将决定石油价格的上限。石油作为一种能源,虽然不存在一种完全替代品,但在它的各种用途上,都存在同其他能源的竞争。当石油价格高于替代能源成本时,消费者将倾向于使用替代能源。而节能将使世界石油市场的供需矛盾趋于缓和。目前各国都在大力发展可再生能源和节能技术,这势必将对石油价格的长期走势产生影响。 三、短期因素分析 (一地缘政治事件 地缘政治的不稳定是造成短期油价上涨的重要原因,加上人们的预期行为,更进一步加剧了油价的波动。地缘政治的稳定性会直接影响到世界石油市场的供给,进而影响到世界石油的价格。影响油价变动的地缘政治因素,主要是指突发性的政治事件,如爆发战争、兵变、革命、政变等。 (二美元汇率变动 自二战后布雷顿森林体系建立以来,世界市场石油价格一直是以美元计价的。因此,美元贬值会促使产油国提高其出口的石油产品的价格,直接导致世界油价上涨,再加上石油期货市场上的投资行为及人们的心理预期,短期油价波动更加剧烈。 (三投机行为与心理预期对石油价格的影响 由于近年来国际外汇市场汇率变动以美元汇率持续低迷为主,国际金融市场可供投机牟利的机会不断减少;与此同时,各国都在不断加强金融监管,严防国际游资炒作。 参考文献:
中国房地产价格影响因素分析. 论文
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
城市商品住宅价格影响因素差异性研究
城市商品住宅价格影响因素差异性研究 【摘要】无论是大城市还是中小城市，都应当采取合理的措施对当前严峻的房价形势进行宏观调控，但目前国内对中小城市房价问题研究较少，使得中小城市政府部门缺少对房价调控的具体依据。本文以武汉城市圈为例进行实证研究，通过建立商品住宅价格与其影响因素的多元线性回归模型，分析了中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，提出了中小城市政府部门制定房价调控措施应考虑自身实际，注意区别于大城市调控措施的建议。 【关键词】商品住宅价格多元线性回归模型影响因素 差异性 近年来，我国房地产价格迅速上涨，部分地区房价持续飙升，房价的上涨超过了居民收入的上涨水平，商品住宅的价格已远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响了城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。面对当前房价的严峻形势，政府有必要采取合理的措施进行调控，然而，目前国内大多是对中国总体房价或大城市房价的研究，对中小城市的房价问题研究甚少，使得中小城市的政府部门缺少对房价调控的具体依据，不利于中小城市房地产的健康发展。因此，研究中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，对促进中小城市房地产健康发展及制定符合中小城市房地产自身特征的调控措施具有重要意义。 一、城市商品住宅价格影响因素的指标选择及分析 影响商品住宅价格的因素众多，学者们从各自的领域用不同的方法分析出了不同的影响因素，大致包括了成本因素、经济因素、社会因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文对武汉城市圈商品住宅发展的实际状况进行了实证分析，但需要可以量化的指标方能进行，故在前人研究的基础上，结合目前社会发展的形势，选取表征城市综合特性的主要指标作为商品住宅价格的影响因素进行分析研究，由此选定了地区生产总值（GDP）、人口、房地产开发投资完成额、城镇居民人均可支配收入、地方财政一般预算收入、居民消费价格指数（CPI）等六项指标，分析其与商品住宅价格之间的关系。 选取的各项指标与商品住宅价格的影响关系如下：地区生产总值（GDP）的增长，会促使房地产使用需求和资产需求增加，进而导致商品住宅价格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素质的上升，都增加了对住房的需求，进而推动房价上升；房地产开发投资完成额的变化与房地产业的发展有着高度相关性，投资的增长决定着房地产业的增长；城镇居民人均可支配收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房价上涨；地方财政一般预算
对影响商品价格的因素要深入分析
对影响商品价格的因素要深入分析 铁岭使教师进修学院高中部 苏桂荣 铁岭市调兵山第二高级中学 刘晓芹 （发表于《中学政治教学参考》下半月刊2009年10期） 俗话说“早晚市价不同”，市场上各种商品的价格处于变化之中。仅就2006——2008年间我国消费品市场上大部分商品的价格而言，都经历了涨落的过程。价格为社么有涨有落？价格的变化受哪些因素的影响？要提高学生认识和理解经济现象的能力，提高其参与经济生活的能力，教学中就必须对影响价格的因素进行深入的分析。同时，分析影响价格的因素也是课程标准的要求。《全日制普通高中思想政治课课程标准》在《经济生活》“内容标准”规定：“归纳影响商品价格变化的因素”，“提示与建议”：“供给与需求变化影响商品的价格的变化，影响供求的因素有生产、地域、时间、文化等”“讨论‘货真价实’、‘物美价廉’、‘物以稀为贵’的含义。”为此，教材从两个方面阐述了影响价格的因素。即供求影响价格，价值决定价格。关于供求影响价格，教材：“影响供求的因素很多，如气候、时间、地域、生产等，甚至宗教信仰、习俗等文化因素也能对价格产生影响。各种因素对价格的影响，是通过改变该商品的供求关系实现的。”“当供不应求，商品短缺，购买者争相购买，销售者趁机提价，买方不得不接受较高的价格以满足自身的需要，于是出现‘物以稀为贵’的现象。”“当供过于求，商品过剩，销售者竞相出售，购买者持币待购，卖方不得不以较低的价格处理他们过剩的存货，于是出现‘货多不值钱’的现象。”关于价值决定价格，教材：“价格最终是由价值决定的”，“价值是价格的基础，价格是价值的货币表现。在其他条件不变的情况下，商品的价值量越大，价格越高；商品的价值量越小，价格越低。”“商品的价值量……是由社会必要劳动时间决定的”，“如果生产某种商品的生产者普遍提高了劳动生产率，就会导致生产该商品的社会必要劳动时间缩短，从而使单位商品的价值量降低。可见，单位商品的价值量与生产该商品的社会劳动生产率成反比。”如果我们在教学中完全按教材内容分析，还不足以说明市场上各类商品价格变动的原因。也不能真正实现课程标准的教学要求。因此，在教学过程中需要我们在教材的基础上对影响价格的因素进行深入的分析。 一、对“供求影响价格”要全面分析 正如教材所述，供求影响价格。供不应求价格上涨，供过于求价格下降。但影响供求的因素却不仅仅是教材所述的：“气候、时间、地域、生产”和“宗教信仰、习俗等文化因素”，还有纸币发行量、货币流通速度、相关商品的价格、国家经济政策以及国际经济形势等。这些因素在现实中都是通过改变供求关系，影响商品价格。这些因素也都是教材相关内容中所涉及到的或渗透出的。所以，我们在讲“影响价格的因素”时，应该引导同学们归纳和分析。 1、纸币发行量、货币流通速度对商品价格的影响 纸币没有价值，它代替金属货币执行流通手段的职能，是价值符号。因此，纸币的发行量应以流通中所需要的金属货币量为限，如果纸币发行超过流通中实际需要的货币量，就会在某种程度上增加人们的购买欲望和购买能力，既增加需求。在供给不变的情况下必然引起物价上涨。 在纸币流通的情况下，货币的流通速度加快，相当于增加纸币发行量。我们可以用教材中关于流通中所需要的货币量公式来说明： 用数学的方法我们可以把这个公式变为： 流通中所需要的货币量= 商品的价格总额（待售商品量×价格水平） 货币的流通次数 商品的价格水平= 流通中所需要的货币量×货币的流通次数 待售商品的数量
商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨
商品住宅价格的影响因素及合理性判断标准探讨[摘要]商品住宅价格的合理性及其判断标准对购房者来讲非常重要，本文首 先对影响商品住宅价格的因素进行分析，在此基础上提出了判别商品住宅价格合理性的方法，供参考讨论。 【关键词】商品住宅；价格；合理性；影响因素；判断标准 一、引言 进入二十一世纪，随着我国经济的发展、城市化进程的不断推进，房地产市场得到了飞速发展，但在改善居住条件的同时由于房价高企造成的经济、社会问题日益凸显。近年来，商品住宅价格的不断升高除了自身建造成本的提高之外，还有许多其他因素的作用，如何清晰的认识房价从而判断房价的合理性不仅对于购房者和投资者非常重要，对于政府进行经济的宏观调控也有重要的参考意义。 二、影响商品住宅价格的主要因素 1．自然环境和人为环境因素 （1）区位：对房地产价格有相当大的影响，甚至可以说区位是影响商品住宅价格的自然因素中最为明显的一个条件，国外学者提出影响房地产的三要素，认为“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。这一观点凸显了该因素的重要作用。 （2）地质地形：地形平坦，可节约房地产开发费用。良好的地形地质条件可促使房地产增值。 （3）气候条件：适宜的气候条件，对居民、资金、物质等的流动都具有极大的吸引力，由此将增加房地产的潜在价值。 此外，自然灾害及地块的面积、形状等对商品住宅的价格也有一定的影响。而人为因素主要包括由于人们生产、生活所产生的噪声、大气污染和水污染等，这些因素对住宅价格的影响往往是负面的。 2．社会因素和政治因素 （1）人口状况与家庭规模：从需求角度看，人口数量的增加是住宅需求增加的主要贡献力量，因此人口数量与住宅价格呈正相关。而家庭规模的变化也对住宅的需求起到一定的影响，随着中国社会文化传统的不断变化，家庭规模由过去的几代人共居的大家庭向现在的小家庭规模逐步转变，家庭规模的减小造成家庭数量的增加，也进一步增加了对住宅数量需求的增加，从而影响住宅的价格。 （2）土地出让制度：由于地价与房价之间的特殊关系，土地制度的变化也成为今年来住宅价格不断升高的主要原因，尤其是区位较好的地段，土地出让制度带来的竞争使得土地价格迅速攀升，造成房价的快速升高。 （3）城市规划：城市规划中合理用途、规划中拟完善基础设施、享受国家优惠政策的区域，其房地产价格极具潜在的增值价值。 （4）房地产税收及政策：房地产涉及的税费种类繁多，总体税负较高，不同的课税种类及税率对房地产价格的影响也不同。就商品房来说，各种税费的增加和税种的增加必然会增加其售价。在考虑课税对房地产价格的影响时要注意课税的问题，如果某种房地产课税可通过一定途径部分或全部转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就不明显甚至不起作用。此外还要考虑到课税对房地产市场各方的不同影响。
时事政治—影响价格变动与差异因素的全集汇编含答案(1)
一、选择题 1．在一家卖场的货架上，一款500ml装的酿造酱油仅售价6.5元，而某著名品牌160ml装的儿童有机酱油售价则高达28元。某促销员解释说，该儿童有机酱油的窖藏时间跟物理制作工艺都很别致，防腐剂零添加……由此可见，有机酱油售价高的根本原因在于其 A．耗费的劳动时间多B．储存保管时间较长 C．具有的营养较丰富D．需求数量日益增长 2．供求与价格相互影响。下图中,D为需求曲线,S为供给曲线,E为供求平衡点。其他条件不变,下列能够引起E点向E'点移动的正确说法有: ①严格落实厉行节约要求，高端消费回落 ②原油价格上涨,新能源汽车的需求增加 ③春节期间因天气恶劣，蔬菜供应减少，价格上行 ④房价上涨预期明显,居民购房消费增加 A．①② B．②③ C．①④ D．②④ 3．目前，在5G技术研发方面中国已开始布局，5G网络是4G网络的6.5万倍，理论上1秒钟可下载30部电影。而大众希望的技术进步，既要快捷也要实惠。“既快捷又实惠”是网络服务的关键词。这一关键词表明 A．使用价值的大小决定价格的高低 B．消费者愿望决定生产和服务水平 C．科技含量的高低决定商品价值大小 D．商品是使用价值和价值的统一体 4．据了解，今年8月中旬以来，国内多地香菜零售价格上涨不少。“以前最贵的时候也就10元/斤左右，8月末最高峰的时候接近30元/斤，最近又回到20元/斤的价格。”本轮香菜价格上涨的原因可能是 A．随着收入水平提高，居民对香菜的需求急剧增加 B．价格信号失灵 C．国内主要产地由于受高温降雨等影响，产量减少 D．种植技术取得重大突破 5．下列曲线图中，某商品的需求曲线（D）和供给曲线（S）相交于E点。若生产该商品的企业普遍提高劳动生产率，在其他条件不变的情况下，会引起E点向E’点方向移动。正确反映这一变化的曲线图是
住宅价格波动影响因素模型分析
住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。Harwood(1977) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。 Stephen A.Pyhrr 等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。John M. Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将 两者综合在一个模型中时,解释能力最强。 本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。 一、住宅价格波动主要影响因素分析 1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。宏观经济周期 波动是住宅市场波动的基本原因。宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整 体经济形势密切相关。更重要的是房地产开发是负债经营,开发 企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观 调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而 受GDP 增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。 2.投资及其波动与住宅价格波动。房地产投资是全社会固定 资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确,投资者对市 场认识的模糊性。另外,银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相 似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。这是由多方面原因引起的。首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。其次,房价收入比 不合理。据世界银行测算，一个地区的房价收入比在3?6倍之间时比较合理。而我国一些城市的房价收入比高达10?20倍甚 至以上,广大居民无力购买住房。再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存 钱以备后用。 3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影 响市场变动的方向和幅度。由于房地产工期较长,供给相对需求 而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、竣工面积来反映供给量的变动情
关于居民住房问题的调查报告
关于居民住房问题的调查报告篇一：关于居民住房情况社会实践调研报告范文前言 作为一名当代大学生，我想通过亲身体验社会实践让自己更进一步了解社会，在实践中增长见识，锻炼自己的才干，培养自己的韧性，更为重要的是检验一下自己所学的东西能否被社会所用，想通过社会实践，找出自己的不足和差距所在。这也是为我在两年后踏入社会做准备。 但是，近几年来，住房问题不单单是每个初入社会的大学生头疼的问题，更是每位老百姓最关注的民生问题，也成为构建和谐社会的重要方面。 改革开放以来，我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展到以住房市场化制度为主的过程，建立了比较适合国情的代住房体制。但是我们也不能否认目前在一定范围存在着部分百姓住房问题，特别是近几年来，房价持续上涨、住房供应结构不尽合理等问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。为此，近半月的时间对我区城镇居民住房情况进行了专题调研。 首先，我进入了住房和城市建设局进行了实习，在此期间，我以咨询、查阅资料的方式，了解到了我镇的大致的住房情况；然后，我又询问了有关领导，从他们那了解到我镇的一些住房问题，及解决措施和方法；最后我又利用晨练时
间，对城区里的部分居名进行了相关的问卷调查，以及和他们交谈，从他们了解到社会底层的一些想法。希望我的报告能作为一个桥梁，有利于百姓解决住房的一些问题。 调查时间： 调查地点：XXX市住房和城乡建设局及居名住宅御景花园 调查方法：实习，咨询，调查问卷 调查对象：XXX住房和城乡建设局有关领导和人民公园晨练居民， 及大中镇阜北村村民 正文： 我家坐落在苏北一个发展县级市的农村中，那里虽为沿海城市，可并不很发达，但是近几年来，走在马路上，会看到到处都在建设高楼大厦。我家也面临着拆迁问题，但是，拆了之后有住哪呢，农民公寓还是自己再造一处房子，这是很多农村人想的问题，而且，城里许多人也有各种各样的住房烦恼，究竟我国当今社会的是否满足居名住房要求呢？所以，我利用此次暑假对居名住房情况现状进行了相关的调查，下面就是我对我镇居民住房情况坐的一些解释和总结。 一、目前住房问题的基本情况： （1）商品房价格上涨过快 房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超
国际石油价格影响因素分析
国际油价波动影响因素分析 石油作为重要的能源与基础性产品，素有“工业血液”之称。随着世界各国对能源的需求与日剧增，石油与各国的经济愈来愈密切。油价的每一次波动对世界各国的经济都产生了或多或少的影响，已成为世界各国普遍关注的焦点。 据世界银行估计，油价每上涨10美元并持续一年，世界经济的增长率就会减少0.5个百分点，发展中国家经济增长率将减少0.75个百分点[1]。目前我国近５７％的原油依赖进口，国际油价的波动对我国经济的影响日益显著，已经成为影响我国经济稳定发展和国家安全的重要因素。 一、近期国际油价走势 2000年至2008年以来，石油价格一直处于上升趋势，由于2008年全球性经济危机，2009年石油价格出现下跌，之后随着全球经济的复苏石油价格又恢复上涨趋势。 二、国际石油价格影响因素定性分析 （一）石油的商品属性——供求关系决定油价方向 决定原油价格长期走势的主要是原油供需基本面因素。由于原油是不可再生性资源，因此原油短期供给弹性较小，所以在没有新的大型油田被发现以及重大技术创新出现时，影响原油价格的最主要因素是决定原油需求的世界经济发展状况。
2008年7月以前世界经济和石油需求增长较快，而石油供给相对增长缓慢，石油剩余产能明显不足，导致石油供求处于脆弱平衡状态。油价大涨不同于以往的最大特点——就是需求拉动型增长，而2008年7月以后国际油价出现大幅下跌，关键在于美国金融危机导致全球经济进入调整期，石油需求增长明显放缓，这表明传统经济规律和理论仍然是有效的，决定价格基本方向的根本原因仍然是供求关系。2008年以来在各国采取相应的措施促进经济发展（积极的财政政策——增加政府支出和宽松的货币政策——下调存贷款基准利率、存款准备金率），制造业反弹，全球经济出现企稳回升趋势，尤其是亚洲新兴和发展中经济体普遍走在了复苏的前列，使得国际石油需求有所增长，国际油价持续上涨。 石油消费量的增长趋势要大于石油产量的趋势，相对来讲对石油需求要大于石油的供给，使得石油价格上涨。 （二）石油库存——影响油价波动预期 1.何为石油库存 石油库存分为商业库存和战略储备，商业库存的主要目的是保证在石油需求出现季节性波动的情况下企业能够高效运作，同时防止潜在的原油供给不足；国家战略储备的主要目的是应付石油危机。 2.石油库存与油价 石油库存对油价的影响是复杂的，当期货价格远高于现货价格时，石油公司倾向于增加商业库存，减少当期供应，从而刺激现货价格上涨，期货现货价差减小；当期货价格低于现货价格时，石油公司倾向于减少商业库存，增加当期供应，从而导致现货价格下降，与期货价格形成合理价差。
房地产价格影响因素分析报告
房地产价格影响因素分 析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
房地产价格影响因素分析报告 内容摘要：本文就现阶段社会关注的热点问题——房地产价格，以计量经济学为工具，对房地产价格的影响因素做了具体的分析。 在分析过程中，建立了三种模型，并对其有效性做了全面的检验。一、目标：通过对房地产价格影响因素的分析，能更好地掌握 计量经济学的具体应用。从模型的建立，回归分析，序列相关检 验，到异方差检验及多重共线性检验等，最后选择出最佳的模型， 即对房地产价格影响最相关的因素。从而使我们更加熟练计量经济学的应用以及更熟练地掌握Eviews的操作。 二、参考文献： [1] 许春青.商品房价格的计量经济分析〔D〕.成都:2006. [2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议〔D〕.北京:2007. [3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118. [4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112. [5] 牛凤瑞、李景国、尚教蔚等.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社,2006. [6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006. [7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007.. [8] 赵国庆 .《计量经济学》中国人民大学出版社. 三、样本变量的选取与模型设定
房屋价格的影响因素很多，本模型只要考虑的因素有，房屋面积(S)、房屋的房龄(A)、房屋的卧室数目(DE)、社区质量(N)(1—4,1最好，4最差)、房屋的梳洗间数目（BA）、房屋有无中央空调(CA)（1 有，0 无）、有无花园或绿池(SP)（1 有，0 无）、整个房屋占地面积(Y)。八种因素在楼盘最终定价种所起的作用显然不一样，一般来说房屋的卧室数目、梳洗间数目、有无中央空调等只是参考因素，而房屋面积、社区质量等才是房屋价格的根本决定因素。对此，我选取了不同的解释变量，建立了三个模型。 1、模型一 房屋面积是影响房屋价格最重要的一个因素。本模型是把房屋面积作为解释变量来解释房屋价格，并采用线性回归方法进行分析。 把房屋面积作为变量S，房屋价格作为被解释变量P，建立起房屋平均价格的单方程计量经济学模型： P=c+ S x1+i e I 其中，c，x1为待估计参数，i =1，2，3...n， e为随机误差 i 项，它包含了房屋面积以外的因素对房屋平均价格的影响。 通过Eviews软件，得到输出的结果如图1所示。 Dependent Variable: P Method: Least Squares Date: 01/02/11 Time: 10:10 Sample: 1 43 Included observations: 43 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. S C