(市场分析)2020年年宁波房地产市场分析年报

市场整体形势 市场推/销状况 住宅市场分析 写字楼市场分析 公寓市场分析 别墅市场分析 商业市场分析 二手房市场分析 土地市场分析 政策动向 壹壹年形势展望
目录
合润地产－研展部 2

第一部分：市场整体形势
2010 年，“史上最严”的楼市调控政策出台。从“国十一条”“国十条”到“9.29 新政 策”，调控不断加码，措辞越来越严，措施越来越狠。为了抑制投机炒作，各地纷纷出台限 贷、限购、限外令，部分城市甚至还限年龄。而在开发商这端，相关部委也通过打击囤地 及捂盘销售，督促开发商加快开发、增加供应。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧 似一波，但从楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。
鉴于 2010 年楼市调控政策频繁而严厉，甬城楼市四区全年成交量相比“井喷”式的 2009 年，整体下降幅度约达 48%。尽管 2010 年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬 城房价，但也遏制了房价上涨过快的趋势，同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。根 据市房产交易中心发布的各月度数据，2010 年全年，市六区共销售商品住宅 15427 套，相 比 2009 年下降约 52%；市六区二手住房共成交 21148 套，相比 2009 年降幅为 48%。
第二部分：楼市推/销状况
2010 年全年，宁波市区（市六区）总共新推出面积为 387 万平方左右，总量较去年全 年有所下降，其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区，分别为 76.43 万平米、71.31 万平米和 67.3 万平米，分别占到了市区新增供应量的 21%、18%和 17%。在新增物业构成类 型方面，住宅占据总量将近八成，达到了 306.52 万平米，公寓占据了 11%，办公和商业分 别占据了 7%和 3%。
2010 年新增供应一览表：
楼盘名称
开盘时间
区域
宁波大公馆
2009-12-26 海曙
建筑面积 （万方）
4.2
物业类型 公寓、商铺、公馆
新城名苑
2010-1-23
鄞州
7.4819
酒店式公寓,公馆,高层
恒元中心
2010-1-1
鄞州
2.7157
写字楼
金湖世家
2010-1-1
鄞州
2.6
公寓、写字楼
唐家湾 1 期悦府
2010-2-1
江北
14
别墅
中海雍城世家
2010-2-1
鄞州
47
别墅 高层 小高层
钱湖天地云庭
2010-4-10
鄞州
8.394
商铺 公寓 高层
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雅戈尔长岛花园 世贸广场 卡纳湖谷
奥克斯中央大厦 江北万达广场
康城阳光 BOSS 领馆 晴园
红巨大厦 中河名庭 合生国际城 2 期 永和居易 创新 128 翡翠湾 鼓楼广场 宁波国际金融中心 维拉小镇 财富峰汇 四季云顶 雅戈尔香湖湾 东郡名苑 奥利赛凤凰水岸 江南一品 城市金领 东一时区
2010-4-16 2010-4-16 2010-4-17 2010-4-23 2010-4-26 2010-4-28 2010-4-28 2010-5-2 2010-5-7 2010-6-1 2010-6-10 2010-6-19 2010-6-19 2010-6-22 2010-6-1 2010-6-29 2010-7-1 2010-7-3 2010-7-4 2010-7-15 2010-7-17 2010-7-31 2010-8-8 2010-8-21
江北 镇海 东钱湖 鄞州 江北 鄞州 鄞州 鄞州 鄞州 镇海 海曙 鄞州 高新区 镇海 江东 江北 鄞州 鄞州 鄞州 高新区 高新区 高新区 海曙 北仑
32 16 4 6.91 50 5.4037 15 6.0898 2.2 55 14 15.65 13 2 55 24 3.3713 15 24 3.9315 11 37 3.9315 9.6409
住宅 别墅 公寓 住宅 写字楼
别墅 写字楼 公寓、商铺 公寓 别墅 住宅 写字楼 商铺 普通住宅 商铺 住宅 别墅 住宅 公寓 写字楼 高层 多层 公寓 别墅 商铺 公寓 写字楼 别墅 写字楼 住宅 别墅 别墅 高层 小高层 住宅 公寓 住宅 写字楼 商铺 公寓 普通住宅 公寓 公寓 写字楼 小高层 合润地产－研展部 4

21 码头
2010-8-22
海曙
太平洋时代中心
2010-8-22
北仑
新港商务广场
2010-8-25
北仑
银亿海德花苑
2010-8-27
江北
世茂世界湾 2 期
2010-8-29
北仑
一品江南
2010-9-10
北仑
联盛商业广场搜秀城 2010-9-11
鄞州
青林湾 4 期观津
2010-9-15
海曙
戚家名庭
2010-9-23
北仑
宁波南洋航空大楼 2010-10-15 鄞州
摩根国际
2010-10-17 北仑
雅戈尔御玺园
2010-10-28 鄞州
长岛花园 2 期
2010-11-1
江北
青林湾 5 期观泓
2010-11-6
海曙
富邦世纪商业广场 2010-11-12 北仑
招宝广场
2010-11-13 镇海
世茂世界湾
2010-11-15 北仑
金东岸
2010-11-17 高新区
银亿海悦花苑
2010-11-19 镇海
和协风格璟院
2010-11-21 鄞州
澳洋家居购物广场 2010-11-23 鄞州
星城半岛
2010-11-25 镇海
宏时中央风景
2010-11-29 北仑
金色广场
2010-12-1
镇海
13 5.5858
2.7 16.2862
70 8.6574
40 11 3.0161 3.2131 7.3888 11 32 12.0963 34 4.1157 70 4.343 16 10.8 15 4.5155 5.7 8
公寓 商铺 公寓 写字楼 商铺 商住楼 商铺 多层
普通住宅 商铺 住宅 商铺 写字楼
普通住宅 公寓 商住楼 商铺
住宅 公寓 别墅 普通住宅 多层 商住楼 写字楼 写字楼 酒店式公寓 普通住宅 别墅 普通住宅 别墅 普通住宅 高层 商住楼 写字楼 公寓 商铺
商铺 公寓 住宅 写字楼 商铺
普通住宅 公寓 普通住宅 写字楼
别墅 写字楼 公寓 商铺 多层 住宅 公寓 高层 小高层
公寓 高层 住宅 别墅 写字楼
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香槟水郡 京华茗苑 皇冠花园 3 期 恒威君园和庄 金地·东御 和美城 黄金海岸五期 世茂海滨花园 润和园 维科上院 C 区 万科金色城市
2010-12-7
鄞州
2010-12-8
北仑
2010-12-9 高新区
2010-12-11 鄞州
2010-12-12 高新区
2010-12-18 高新区
2010-12-18 北仑
2010-12-19 北仑
2010-12-23 高新区
2010-12-25 海曙
2010-12-29 鄞州
2.5 20 16 10 13.9 24.3 24 50 4 22 17
各区推出物业类型面积：
普通住宅 商铺 住宅 公寓 高层 商铺 公馆 高层
别墅 普通住宅 别墅
公寓 普通住宅 住宅 公寓 别墅 商铺 高层 普通住宅 普通住宅 （数据来源：合润地产研展部）
单位：万平方米
物业类型 海曙 江东 江北 鄞州 东钱湖 高新区 镇海 北仑 合计
住宅 41.02 0
46.98 52.1 4.19 62.24 41.88 58.11 306.52
公寓 12.55 0
5.13 10.23 0
5.06 0.93 9.22 43.12
商业
0
0
0
4.47
0
0
2.6 3.99 11.06
办公
0 16.32
0
9.63
0
0
0
0
25.95
合计 53.57 16.32 52.11 76.43 4.19 67.3 45.41 71.32 386.65
（数据来源：合润地产研展部）
由上表看来，2010 年宁波市区新推出的物业中，鄞州区仍然是新增供应量最大，类型
最齐全的区域。具体的物业新增供应量分布，住宅主要分布于高新区、北仑、鄞州；商业
则因鄞州的联盛商业广场、澳洋家居购物广场的开盘和北仑新港商务广场、富邦世纪商业
广场的开盘而主要分布于鄞州和北仑；办公则主要分布于江东和鄞州，这种分布态势也基
本符合宁波市城市总体规划的中远期规划的愿景。
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各区新增面积比例：
各区新增供应面积比例
18%
14%
4%
12%
13%
17%
21%
1%
海曙 江东 江北 鄞州 东钱湖 高新区 镇海 北仑
从 2010 年宁波市各区域新增供应的角度来看，目前鄞州的新增供应仍旧是宁波市区供 应的主力，高新区则因翡翠湾、江南一品、凤凰水岸，金地东御等项目的开盘而较 09 年的 供应比例有较大上升，达到市区新增供应的 17%。同样，北仑因世茂世界湾、世茂海滨花 园、一品江南，戚家名庭等项目开盘较 09 年的供应比例有较大上升，达到市区新供应的 18%。
2010 年新开楼盘各物业类型面积比例：
2010年新开楼盘各物业类型面积比例
7% 3%
11% 住宅 公寓 商业 办公
79%
2010 年，宁波市区新增物业类型在结构上没有太大的变动，仍以住宅为主，其占到了 总量的七八成，较去年的比例有小幅提高。
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2010 年住宅销售面积
年份 2008 2009 2010
新增供应 255.84 262.37 239.50
住宅销售量 137.17 305.39 201.36
单位：万平米 市场存量
173.62 25.47 110.14
（数据来源：合润地产研展部）
2008-2010年市四区住宅供销情况分析
350
300
250
200
150
100
50
0
2008
2009
2010
新增供应（万方） 住宅销售量（万方） 市场存量(万方)
第三部分：住宅市场分析
市六区成交面积比例
2010年宁波市六区住宅成交面积比例
10% 12% 1%
35%
15% 1% 8%
10%
8%
海曙区 江东区 江北区 江北北区 科技园区 鄞州区 东钱湖度假区 镇海区 北仑区
从上图可以看出成交面积最多的是在鄞州区占 35%，主要是由于鄞州区所在售的楼盘 较多，其次是海曙区占 15%，排行第三的是镇海区占 12%。
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海曙区 2010 年,海曙区新增住宅供应量为 53.57 万平方米, 区域主要新开楼盘：青林湾 5 期观泓、维科上院、永和易居、21 码头 区域评价：海曙区一直以来作为宁波市区的行政和商业中心，住宅推量相对其它区域
较少，但在 2009 年有了明显增加。2010 年因青林湾 5 期观泓、维科上院、21 码头等项目 的开盘，新推量有了量的突破，海曙区打破了以往住宅推量少的局面，市场欣欣向荣。 江东区
2010 年，江东区无新增住宅供应， 区域评价：江东区新增供应极少，住宅市场空白。今年新增供应只有金融国际中心写 字楼。大体上江东区可建设土地稀少，住宅市场已趋向饱和状态。 江北区（含江北北区） 2010 年，江北区（含江北北区）新增住宅供应量为 52.11 万平方米， 区域主要新开楼盘：长岛花园、维拉小镇、银亿海德花苑 区域评价：江北区包括江北老城区和江北北区，其中江北北区包含了洪塘区块、慈城 新城区及庄桥区块等远郊地段。今年江北推出的住宅产品主要为长岛花园和维拉小镇，别 墅占住宅中的大部分比例，其余部分为普通住宅和公寓。现在江北地区配套设施都较齐全， 再加上江北万达的开业，为江北楼盘的开发和销售又增加了有力条件。 鄞州区 2010 年，鄞州区新增住宅供应量为 62.33 万平方米， 区域主要新开楼盘：和协风格璟院、万科金色城市、恒威·君园和庄 区域评价：鄞州的新增供应一直都是宁波市区的主力，随着鄞州南部商务区生活配套 的日益完善，越来越多的开发商在鄞州区投资新楼盘，有普通住宅，公寓，别墅各种物业 类型，鄞州区销售形势良好，这表明了消费者对鄞州区块住宅产品的认可和寄予的深厚期 望。 东钱湖旅游度假区 2010 年，东钱湖新增住宅供应量为 4.19 万平方米， 区域主要新开楼盘：卡纳湖谷 区域评价：现在，东钱湖区块在售的别墅项目主要有华润·卡纳湖谷，项目定位较高， 并拥有自己的特色。经过一段时间以来的开发，东钱湖的别墅项目已经渐入佳境，无论是
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生活配套还是产品本身，都比早期的东钱湖别墅有了较大提高。 高新区
2010 年，高新区新增住宅供应量为 67.30 万平方米 区域主要新开楼盘：绿城皇冠花园三期、凤凰水岸、金地东御 区域评价：该区域因东部新城的兴起而迅速的升温，现在高新区的住宅市场已日趋成 熟。今年住宅产品供应量有大幅度的提高，在整个宁波市住宅供应量排第二。主要因为新 区土地资源多，是未来城市的发展方向，潜力巨大。 镇海区 2010 年，镇海区住宅新增供应量为 42.81 万平方米， 区域主要新开楼盘：合生国际城 2 期、银亿海悦花苑、星城半岛 区域评价：镇海作为面向杭州湾开放式空间布局结构的中心区域，发展迅速。合生创 展、维科置业、保亿置业等知名房地产企业的陆续进驻，使得镇海逐渐成为购房者投资置 业首选区域之一。同时，舟山跨海大桥的通车，也引来部分舟山购房客登陆镇海。 北仑区 2010 年，北仑区住宅新增供应量为 67.33 万平方米， 区域主要新开楼盘：世茂世界湾 2 期、一品江南、戚家名庭 区域评价：今年北仑住宅产品依然很多，新开楼盘相对有所增加。主要是世茂世界湾 和世茂海滨花园。楼市成交量可观，房价略有涨幅，但北仑房价依然低于宁波市区商品房 均价。由于北仑目前较低的房价以及住宅市场的的日趋成熟，北仑购房客户一直都络绎不 绝。
2010 年住宅每月价格变化（市六区）：
单位：元/平方米
年份 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月
2005 4819 4034 4331 5449 5770 5014 5224 4650 4620 6565 6306
5936
2006 5811 5977 5753 5207 5559 5772 5861 5966 5831 5665 5602
5896
2007 5789 5911 6205 6197 6239 6563 6759 6990 7549 7163 7692
7662
2008 7532 7932 9011 8955 9635 8869 9864 10336 9763 9065 7923 10430
2009 7500 8624 9271 8912 9275 10027 9813 10764 11230 11711 13009 12530
2010 11736 12777 14675 18582 18385 14147 14302 14744 14243 15559 18085 16978
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（数据来源：合润地产研展部）
2006-2010年住宅市六区每月成交均价走势（元/平方米）
20000 17500 15000 12500 10000
7500 5000 2500
0
一月
二月
三月 四月 2006
五月 六月 七月 八月
2007
2008
2009
九月 十月 十一月 十二月 2010
我们从上图可以很明显的看出，今年的房价在 09 年步步高升的基础上再是突破新高，
成交均价已达到 16000 元/平方米，虽有“史上最严”的楼市调控政策频频出台，但只能遏
制房价的进一步上涨步伐，总得来说房价还是走上涨趋势的，主要由于今年几个高品质的
别墅楼盘的热销，拉高了总得成交均价，从历年的成交均价走势来看，很明显是呈一个节
节高升的状态，09 年至今的成交均价上涨速度相对偏快，今年的房价由于政策的控制，特
别是四五月份的成交均价，与其他月份相比，落差较大，说明政策的调控效果还是非常有
效的。
2010 年宁波各区域住宅成交均价分析（市六区）：
2010年海曙区成交均价分析（元/平方米）
22500 20000 17500 15000 12500 10000
7500 5000 2500
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
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2010年江东区成交均价分析（元/平方米）
25000 22500 20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2010年江北区成交均价分析（元/平方米）
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2010年江北北区成交均价分析（元/平方米）
17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
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2010年高新区成交均价分析（元/平方米）
20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2010年鄞州区成交均价分析（元/平方米）
27500 25000 22500 20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2010年东钱湖度假区成交均价分析（元/平方米）
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
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2010年镇海区成交均价分析（元/平方米）
17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2010年北仑区成交均价分析（元/平方米）
12500 10000 7500 5000 2500
0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
单位：元/平方米
区域 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月
海曙区 江东区 江北区 江北北区 科技园区 鄞州区 东钱湖度
假区 镇海区 北仑区
17185 11529 19610 12154 16079 12745
13989
15307 5871
13361 21159 24757 11910 15650 16257
8899
9889 6276
16654 16939 23914 12902 16767 16159
12077
12929 5657
17315 23091 29708 12520 17202 17731
30740
11528 7844
16495 15710 29645 13406 15111 16942
14308 19890 31191 12814 15426 19726
14397 12002 28133 11757 15279 14076
15169 13181 30219 12154 13554 14235
15748 17924 27910 13504 17497 13609
16113 14478 30564 14185 17227 14931
17540 18706 35100 14334 14148 25731
20627 12668 35630 14370 16563 20939
25459 15127 9628 36756 28044 32542 27762 30996
11265 10878 11206 12320 14156 7849 10273 10185 5369 4039 3574 5450 9546 8902 7849 9546
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我们从各区域的成交均价来看，江北区及东钱湖度假区由于在售楼盘不多，再加上高 品质别墅的热销，成交均价相对较高。江北区成交均价达到 29000 元/平方米，主要是由于 长岛花园的高层及别墅热销，提高了江北区整体的成交均价；东钱湖度假区主要是由于中 海·东湖观邸、卡纳湖谷山庄的热销，成交均价相对也较高；鄞州区的成交均价走势相对 稳定，但由于御玺园、香湖湾、中海·雍城世家等几个高品质的楼盘的热销，最后两月成 交均价也步入到 20000 元/平方米，总体来看，今年每个区域的成交均价都有小幅的上涨。
2010 年宁波每月的住宅成交面积分析（市六区）：
2010年宁波市每月住宅成交面积分析（平方米）
350000 300000 250000 200000 1500001 2 0 4 1 4 . 6 1 100000
318695.08
273108.22
264695.97
148280.28
190141.5 166006.12
85967.43
123310.55
195596.44 145412.27
50000
30159.38
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
我们从今年每月的成交趋势来看，四月份的成交面积 31.87 万方排行第一，在全国楼 市普遍量价飚升的背景下， 4 月 17 日“新国十条”出台，要求二套房贷首付不得低于 50%， 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍，部分地区甚至停发三套房贷，外地购房也受到限制， 以致 5 到 8 月份宁波楼市就暂进休眠期，成交量大跌；九月份的成交面积 27.31 万方排行 第二，“金九”现象非常明显，主要由于开发商都不约而同地集中开盘及新开楼盘的热销， 如江北北区的海德花苑，北仑区的世茂世界湾花园，海曙区的青林湾，还有由于市场本身 也处于回暖迹象，国家调控后一直处于观望的刚性需求者，也都“按耐不住”纷纷购买， 以致成交量直线上升，9 月 29 日的“国五条”拉开了今年二次调控的序幕，以致十月、十 一月成交量下降，到十二月份，由于新开楼盘较多，成交量又上升。
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2010 年宁波各区域住宅成交面积分析（市六区）：
2010年宁波市各区域住宅成交面积分析（平方米）
800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000
0
705411.57
206532.61 165555
295523.12
170355.68
256692.45 210377.15
22242.98
29097.29
江北区 江北北区 江东区 海曙区 鄞州区 高新区 东钱湖度假区 镇海区 北仑区
单位：平方米
月份
12 月 11 月 10 月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月
江北区
11517.67 5096.82 10036.12 5808.15 7204.76 3263.51 4119.44 23492.08 85048.13 8806.48 684.13 477.71
江北北区
3508.93 2991.15 6259.23 44676.23 1659.5 5312.25 96000.47 1840.71 8582.02 28449.19 4546.45 2706.48
江东区
2510.98 1665.92 2603.66 1453.66 443.3 376.29 814.36 1888.28 4123.77 3761.27 278.25 2323.24
海曙区
30480.97 82696.1 8002.46 57144.25 12382.39 60317.35 28644.5 570.26 3670.29 7111.87 2726.87 1775.81
鄞州区
68869.88 50870.27 81493.85 85031.46 60105.06 79165.71 23307.07 34522.67 76567.22 59547.64 11599.04 74331.7
高新区
57252.97 592.19 5946.32 14957.42 26262.78 31555.09 2011.24 3659.73 11988.84 10759 1285.59 4084.51
东钱湖度 假区
4188.78 815.25 2439.82 4537.5 905.19 861.1 435.21 1550.12 8004.36 3049 184.9 2126.06
镇海区
43653.81 39070.74 5858.89 18335.39 9242.62 7114.62 3393.13 7068.79 101142.83 11714.31 1672.2 8425.12
北仑区
42711.98 11798
22771.92 41164.16 5104.95 2175.58 7280.7 11374.79 19567.62 15081.52 7181.95 24163.98
2010 年宁波市六区住宅成交面积 206.18 万方，鄞州区成交面积 70.54 万方排行第一；
海曙区成交面积 29.55 万方排行第二；排行第三的是镇海区成交面积 25.67 万方。
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2010 年宁波市四区住宅成交面积分析：
2010年宁波市四区住宅成交走势示意图
250000
200000
150000
13007
100000 87825.51
23248
197984.63
21323
180851.3
213608.67
25000 211072893302.10842200000
15195 15963 121484.45
155332.29 14692
14553 15385 108962.98
15156 16719404727.7 116781.46
15000
67523.85
10000
50000
21305.23
5000
0
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
成交面积（平方米）
成交均价（元/㎡）
我们从每月成交均价的走势来看，从 1 月份成交均价 13007 元/平方米到 12 月的成交 均价几乎是月月上涨，没有下降的现象，特别是 4 月份的成交均价 23248 元/平方米，到 5 月分后均价有所收敛，主要是由于 4 月 17 日“新国十条”的出台，有效遏制了房价上涨过 快的势头，但总体上成交均价现已有 17500 元/平方米，今年的房价可谓涨幅惊人！
第四部分：写字楼市场
2010 年宁波每月的写字楼成交面积分析（市四区）：
单位：平方米
成交面积 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月
九月
十月 十一月 十二月 合计
2009 年 3181 21526 16835 13500 20882 86364 37060 55590 51370.88 66519 106261 128889 607977 2010 年 54662 22758 29186 59991 38470 42145 25801 86963 21679 27821 41995 42715 494186
140000 120000 100000
80000 60000 40000 20000
0
一月
2009--2010年市四区写字楼成交情况
二月
三月
四月
五月 六月 七月 八月
2009年
2010年
九月
十月 十一月 十二月
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100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
2010年市四区写字楼成交面积分析（平方米）
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
（数据来源：合润研展部）
2010 年宁波市四区写字楼成交近 49.42 万平方米，与 09 年相比，同比减少 11.37 万
平方米，按每月的成交量来排，八月份的成交面积 86963.04 平方米排行第一，主要是由于
江东区的宁波国际金融中心的热销，成交面积有 54578.92 平方米，占了该月成交量的 63％；
排行第二的是四月份成交面积 61986.85 平方米，主要是由于鄞州区的红巨大厦、奥克斯大
厦等几个楼盘的热销，总体来说今年写字楼的成交量还算是比较稳定的。
2010 年写字楼供销情况
单位：万平米
年份
供应面积（万平米） 销售面积（万平米）
2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年
44.8 81.9 90.1 106.8 104.2 25.95
26.3 51.9 55.2 25.8 60.8 49.41
（数据来源：合润地产研展部）
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2005--2010年市四区写字楼供销情况
180 160 140 120 100
80 60 40 20
0 2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
供应面积（万方） 销售面积（万方）
2010年
2010 年写字楼的供应量仅有 25.95 万方，销售量有 49.41 万方，主要是由于 09 年和
08 年的大供应量，其中南部商务区占了大部分的供应量，到 2010 年大量的存量就体现出
来，虽然从供应量上比今年的供应面积最少，但从销售量上比，成交量虽比去年少，但还
是比较可观的。
2010 年写字楼各区的成交面积及均价
2010年宁波市四区写字楼成交面积及成交均价
100000
14000
90000 80000 70000
12000 10000
60000 50000 40000
8000 6000
30000 20000 10000
4000 2000
0
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
成交面积（平方米）
成交均价（元/㎡）
2010 年各区写字楼的成交均价
单位：元/平方米
区域 江北区 江北北区
12 月 11 月 10 月 9月
7805 0 0
6419
8459 9933 8471 7847
江东区
16785 13366 15592 12028
海曙区
15900 16300 14202 21941
鄞州区
8657 9337 9783 9431
高新区
6449 7796 7278 9270
东钱湖 度假区
0 0 0 0
镇海区
6654 0 0
6335
北仑区
7230 7427 5473 5770
合润地产－研展部 19

8月
0
7月
0
6 月 6600
5月
0
4月
0
3月
0
2月
0
1 月 6102
6939 8323 8457 7130 9622 8767
0 8513
12689 17524 9119 10343
0
12533
14087 8486
8839
0
10034 13615 10134 6762
0
7676
14975 9659
6298
0
13688 26708 10140 7572
0
13375
21394 7485
7725
0
12002
26314 6642
6307
0
13427
18237 7144
8884
0
0 0 7646 5590 6326 5448 0 5471
0 6129 5929 5790 6587 4947
0 5824
我们从各个区域的成交均价来看，海曙区的均价 14000 元/平方米以上，高的突破 20000
元/平方米排行第一，主要是几个老尾盘的成交：银泰国际、环球中心、时代广场；排行第
二的是江东区成交均价最高的已突破 15000 元/平方米，主要的成交楼盘是：世纪东方商业
广场、恒富大厦、泰富广场、宁波国际金融服务中心；排行第三的是鄞州区成交均价最高
的已突破 10000 元/平方米,主要的成交楼盘是创新·128、恒元商务大厦、红巨大厦、奥克
斯大厦、健宸大厦等。
2010 年各区写字楼的成交面积
单位：平方米
区域
12 月 11 月 10 月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 合计
江北区 江北北区 江东区 海曙区 鄞州区 高新区
4270.23 0 0
512.55 0 0
1632.16 0 0 0 0
1692.75 8107.69
236.44 1195.35 148.3 117.1 165.44 230.47 248.84 104.16 4598.23 349.18
0 355.57 7749.08
18324.52 3225.04 5865.61 11137.45 59286.89 10400.37 18029.19 9466.85 15646.69 8892.32 2589.05 11549.2 174413.2
363.53 650.82 1634.7 938.45 2072.6 4073.07 1380.85 163.95 1030.32 713.52 427.6 1313.31 14762.72
11329.99 29717.3 13662.43 6470.13 16670.95 6191.41 5811.57 18021.99 27276.87 14395.76 6195.19 30751.91 186495.5
8190.98 7207
6510.65 2503.56 8767.16 4905.82 15042.44 10713.81 11439.62 4835.66 13546.46 8999.87 102663
东钱湖 度假区
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
镇海区 北仑区
2480.92 0 0
1846.25 0 0
1377.67 2486.66 1676.05 2708.82
0 1245.16 13821.53
3388.92 3170.23 2001.81 253.02
0 662.15 74.95 253.02 319.07 80.86
0 926.91 11130.94
我们从各区域的成交面积来看，鄞州区成交面积 18.65 万方排行第一，主要是由于该
区域的在售楼盘较多，如南部商务区是宁波写字楼最集中的区域，是宁波“中提升”战略
的重点区域，在写字楼方面总投资 120 亿元、总开发面积 50 公顷，由 71 幢商务楼宇组成
的南部商务区占据了绝对的供应量，奥克斯中央大厦、红巨大厦、创新·128、健宸大厦等
都将成为宁波顶级写字楼的代表；排行第二的是江东区成交面积 17.44 万方，主要是由于
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某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过

10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

2016年房地产估价案例与分析真题与解析

2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

2013年上半年全国房地产市场分析报告

2013年上半年全国房地产市场分析报告 一、房地产开发投资完成情况 2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。 1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。

二、商品房销售和待售情况 1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。 1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。中部地区商品房销售面积12754万平方米，增长29.1%，增速回落7.3个百分点；销售额6158亿元，增长40.3%，增速回落10.0个百分点。西部地区商品房销售面积12569万平方米，增长20.6%，增速回落2.2个百分点；销售额6229亿元，增长29.9%，增速回落2.5个百分点。 6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。

2014年杭州楼市研究分析报告

2014杭州楼市研究分析报告 浙报传媒地产研究院 2015年1月

目录 前言 (1) 一、2014年杭州楼市的市场特征 (2) （一）典型政策市从“调控时代”迅速进入“救市时代” (2) （二）被压抑多年的需求爆发式释放 (3) （三）刚性需求仍是市场的绝对主导 (4) （四）价格一直在下行 (5) （五）创下最高纪录的库存 (5) （六）购房者的心态在改变 (7) （七）房地产行业整体处于困境信心仍不足 (7) （八）并购重组合作大潮拉开序幕 (8) （九）市场份额发生变化 (8) （十）城市格局发生重大改变 (8) （十一）部分高价地块项目面临亏损或严重亏损进退维谷 (10) （十二）写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 (10) 二、商品房市场分析 (11) 1.成交套数：商品房成交近9万套刷新历史次新高纪录 (11) 2.成交面积：商品房成交面积达967.7万方也同步刷新历史次新高纪录 (14) 3.成交金额：商品房成交金额达1524.4亿元也同步创历史次新高 (16) 4.成交均价：市区商品房成交均价同比下跌7.5% (19) 5.成交结构：商品住宅成交仍占超过8成刚需仍是市场绝对主导 (21) 6.库存量：商品房可售房源近14.5万套刷新历史纪录 (25) 7.2014年成交排行榜 (30) 三、二手房市场分析 (34) 1.成交量：主城区成交25735套为近五年次新高较2013年下降18.5% (34) 2.成交均价：2014年二手住宅均价19820元/平方米为近五年第三 (35) 3.成交结构：90平方米以下户型成交占比超6成大户型成交较2013年有所增加 .. 37 4.购房人群：21-40岁年龄层为市场主力购房群体成交占比近8成 (39) 5.主城区成交热门小区排行榜次新房成交活跃下沙区尤为活跃 (40) 四、土地市场分析 (41) 1.成交量：市区共出让7987.6亩总可建1349.2万方总成交金额844.9亿元 (41) 2.成交价格：市区成交均价6263元/平米同比持平涉宅地7423元/平米微降 (43) 3.市场现象 (45) （1）自买自卖登榜首 (45) （2）大鳄支撑萧山土地市场 (46) 五、2015年展望 (47) （一）主基调仍是去库存 (47) （二）市场将出现严重分化 (48) （三）部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 (49) （四）市场将在倒逼机制下寻求创新 (49)

2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及答案

2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案 （一） 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物 向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价 前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P324-325。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。 （二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延

(市场分析)2020年年宁波房地产市场分析年报

市场整体形势 市场推/销状况 住宅市场分析 写字楼市场分析 公寓市场分析 别墅市场分析 商业市场分析 二手房市场分析 土地市场分析 政策动向 壹壹年形势展望
目录
合润地产－研展部 2

第一部分：市场整体形势
2010 年，“史上最严”的楼市调控政策出台。从“国十一条”“国十条”到“9.29 新政 策”，调控不断加码，措辞越来越严，措施越来越狠。为了抑制投机炒作，各地纷纷出台限 贷、限购、限外令，部分城市甚至还限年龄。而在开发商这端，相关部委也通过打击囤地 及捂盘销售，督促开发商加快开发、增加供应。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧 似一波，但从楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。
鉴于 2010 年楼市调控政策频繁而严厉，甬城楼市四区全年成交量相比“井喷”式的 2009 年，整体下降幅度约达 48%。尽管 2010 年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬 城房价，但也遏制了房价上涨过快的趋势，同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。根 据市房产交易中心发布的各月度数据，2010 年全年，市六区共销售商品住宅 15427 套，相 比 2009 年下降约 52%；市六区二手住房共成交 21148 套，相比 2009 年降幅为 48%。
第二部分：楼市推/销状况
2010 年全年，宁波市区（市六区）总共新推出面积为 387 万平方左右，总量较去年全 年有所下降，其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区，分别为 76.43 万平米、71.31 万平米和 67.3 万平米，分别占到了市区新增供应量的 21%、18%和 17%。在新增物业构成类 型方面，住宅占据总量将近八成，达到了 306.52 万平米，公寓占据了 11%，办公和商业分 别占据了 7%和 3%。
2010 年新增供应一览表：
楼盘名称
开盘时间
区域
宁波大公馆
2009-12-26 海曙
建筑面积 （万方）
4.2
物业类型 公寓、商铺、公馆
新城名苑
2010-1-23
鄞州
7.4819
酒店式公寓,公馆,高层
恒元中心
2010-1-1
鄞州
2.7157
写字楼
金湖世家
2010-1-1
鄞州
2.6
公寓、写字楼
唐家湾 1 期悦府
2010-2-1
江北
14
别墅
中海雍城世家
2010-2-1
鄞州
47
别墅 高层 小高层
钱湖天地云庭
2010-4-10
鄞州
8.394
商铺 公寓 高层
合润地产－研展部 3

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！

宁波楼市年度调研分析报告

2006年宁波楼市调研报告（转载） (2007-03-12 16:39:21) 目录 一、2006年宁波房地产市场总体状况 1、房地产投资接着稳步增长 2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升

3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大 二、土地市场分析 三、各个版块市场分述 1、市中心板块、城中板块大户型为主 2、东部新城催熟江南版块 3、鄞州逐渐成为宁波的都市副中心 4、江北居住氛围后发而上 5、城西等待拓展延伸 四、2007年市场展望 1、2007年政策调控执行力度将加大。 2、土地增量供应操纵更严，土地成本将提高 3、2007年中小户型将唱主角。 4、房价格依旧会稳步上涨，销售量会平缓上升 5、写字楼市场则是走向两极分化 五、附表（2006年土地出让成交一览等） 一 2006年宁波房地产市场总体概况 2006年是房地产市场的调控年，宁波的房地产市场则是总体表现良好，房产投资稳步增长，新建商品房销售良好，二手房市场并未大起大落。宏观调控，尤其是“国六条”及细则政策的

出台，对接着稳定宁波的房地产市场持续健康稳定进展起到重要作用。 1、房地产投资接着稳步增长 宁波楼市在2006年的宏观未出现大起大落，从宁波市统计局公布的数字情况来看，今年宁波房地产行业的投资截止11月份已达255.34亿，接近2005年整年的水平。全年的增幅在10％左右，讲明在宏观调控后，整个宁波的房地产市场进展逐渐趋于稳定，经历了2003年、2004年的房地产行业投资非理性增长后，宁波的房地产行业投资在2006年开始凸现理性一面。 2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升 由于消费者对房价大幅下降的预期，宏观调控在抑制了投资性需求的同时，一定时刻内也抑制了自住性需求。从2006年的情况来看，购房者的心态逐渐趋于稳定，一些较好的楼盘，价格显稳中有升的趋势，从成交量上看，今年宁波房地产市场已恢复较平稳状态。 1-11月宁波市四区商品房住宅成交面积一览 依照房产交易中心提供的数据，截止11月宁波四区成交的商品房面积在221万平方（其中住宅部分164万平方，去年整年成交商品房140余万方），成交规模与去年宏观调控前已相差无几。

2011年上半年成都市房地产市场分析

2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。

1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

成都市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

2017年房地产市场调控专题调研分析报告

目录 第一节房地产二十年回顾 (5) 第二节事件一：1998年第一次房改（停止住房分配） (7) 一、体制改革背景下疯狂生长的房地产行业 (7) 二、进入商品房时代，房地产成为国民经济的支柱产业 (12) 第三节事件二：2004年土改（“招拍挂”制度推行） (15) 一、十五计划，重点发展生产要素市场：劳动力、资本、土地 (15) 二、土地市场的规范带动了房地产市场的发展 (21) 第四节事件三：2006年住房结构调整 (22) 一、居民收入与住房供应结构不匹配 (22) 二、90/70政策能满足刚性需求，却满足不了改善性需求和二胎潮流 (27) 第五节事件四：2010年“四限令” (29) 一、内忧外患下，货币宽松刺激内需，内需拉动经济 (29) 二、“四限”政策后，各级城市房价表现开始明显分化 (36) 第六节事件五：2014年“9.30”房贷新政（限贷政策的松绑） (39) 一、扩大居民消费需求，住房过渡到改善时代 (39) 二、然而房地产销售并没有即刻复苏，因为资金流入股市 (45) 第七节后记：关注户籍制度改革和存量房市场发展 (49) 第八节 1993年海南房地产泡沫 (53)

图表目录 图表1：中国房地产市场经历5段波动，前后都出现了重大改革和调控政策 (5) 图表2：房地产调控领域包括行政、土地、货币和信贷、税收等层面 (5) 图表3：1992~1999年间中国处于经济平稳下行期 (7) 图表4：90年代中期出现了严重的通货膨胀现象 (8) 图表5：90年代初期城镇居民人均可支配收入恢复增长 (8) 图表6：1996年城镇化率乡村人口向城镇大幅转移 (9) 图表7：90年代货币供应增速开始下降，但是依然处于宽松状态 (10) 图表8：90年代金融机构准备金率处于下行通道 (10) 图表9：90年代后期存贷款利率大幅下镜，降幅达7-8个百分点 (11) 图表10：90年代初期货币增速过快造成了投资热现象 (11) 图表11：房地产开发投资增速在1998年实现V型反转 (12) 图表12：商品房均价增速在1998年大幅回落，直到2004年 (13) 图表13：商品房销售面积增速在1998年达到第一个小高峰 (13) 图表14：商品房销售金额增速同样在1998年迎来第一个小高峰 (14) 图表15：进入2000年中国经济处于稳健上行期 (15) 图表16：2000~2005年受全球环境影响，CPI增速维持较低水平 (16) 图表17：90年代的国企改革带来更多劳动力被释放出来 (16) 图表18：2000~2005年间，大量人口向北上广深涌入 (16) 图表19：2000~2005年M2增速有所回升，年均16.7% (17) 图表20：2000~2005年间准备金率提升1.5个百分点 (18) 图表21：2004年利率市场化推进，存贷款利率允许浮动 (18) 图表22：2003~2005年商业银行不良贷款比例极高 (19) 图表23：90年代土地以协议出让方式为主，宗数比例达90% (20) 图表24：土地转让收入占房企总营收的比例曾达到11%水平 (20) 图表25：2004年后房价增速大幅提升，且与前一年地价波动明显相关 (21) 图表26：2005~2006年GDP增速依然处于上行期 (22) 图表27：2005年中国贸易顺差增速达到历史最后一个高峰 (23) 图表28：2005年城镇居民收入中位数水平约30000元左右 (23) 图表29：2004~2006年是农村人口向城镇转移的最后一个高峰 (23) 图表30：2006年M2增速为15.7%，相比2005年略微下降 (24) 图表31：2006年起进入紧密提升准备金率的调控阶段 (25) 图表32：2006年起进入紧密上调存贷款利率的调控阶段 (25) 图表33：2004~2005年新增贷款增速相较于前几年有所放缓 (26) 图表34：90/70政策推出后，普通商品住宅倾向于小户型 (27) 图表35：50大房企销售在2014~2015年销售以中大户型为主 (28) 图表36：2008年全球性金融危机爆发，中国失业率大幅上升 (30) 图表37：2007~2010年，北上广深再次出现人口流入的高峰 (31) 图表38：2009年M2余额为60.6万亿元，同比增长27.7% (32) 图表39：2008~2010年间准备金率下调后又继续收紧 (32) 图表40：2008~2010年间存贷款利率均出现急剧下调 (33) 图表41：2009年新增贷款和新增居民贷款规模大幅上升 (33) 图表42：房地产开发投资额增速在2009年最低，2010年最高 (34)

房地产区域状况分析报告

诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62

第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。

◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。

关于2016年房地产调控政策的分析

关于2016年房地产调控政策的分析 针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。 目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡 这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。 此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。

2018年宁波房地产市场分析

2018年宁波房地产市场分析 注册房地产估价师汪勤俭 一、2018年宏观经济背景 2018年年初政府提出金融去杠杆，防范系统性金融风险；4月，中美贸易战打响，中美贸易互加关税。年尾，不再提金融去杠杆，转提保证货币合理宽裕。 全年房地产价格稳定运行，部分地区略有小幅下降。全年一二线城市房租暴涨，中介资本介入租房领域炒作房租，引爆社会舆论关注。 （一）货币政策稳健中性，重在”去杠杆，防风险” 2018年全国居民收入增长平稳，与经济增长基本同步，经济增速创历史新低，就业状况保持平稳。“去杠杆”成效显著，宏观杠杆率基本上稳定； 深化金融改革开放。制定进一步扩大金融业对外开放的路线图和时间表， 金融机构贷款较快增长，结构改善。 社融规模继续维持快速增长，对实体经济发放的人民币贷款同比多增是社会融资规模增加的主要原因； 宣布了一系列具体措施。进一步深化利率和汇率市场化改革； 打好防控金融风险攻坚战，切实维护金融稳定。做好金融委办公室有关工作，强化监管协调，积极稳妥处置重点金融风险。 （二）调控下地产回落，基建增速不减 调控下房地产行业增速回落，房地产市场取消三四线城市棚改货币化安置，收紧货币水龙头，但银行方面年底房地产银行贷款加速，局部调控出现放松迹象。 基建方面，投资增速稳定且向年初倾斜。 （三）房地产市场政策”稳”字当先 坚持“房住不炒”原则，因地制宜，调控地方楼市。

控制需求，调节供给。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。 （四）房地产开发景气指数 2018年11月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.92，比1月份增加0.2点。 说明：国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。 二、宁波市房地产市场回顾 2018年宁波房地产市场在经过上半年“雨露均沾”式的“房价暴涨”后，下半年逐步回归理性状态，在成交量方面较上半年大幅减少，房价行情由“涨”转“稳”。 2018年，过山车行情在二手房市场体现得更加明显，上半年供不应求的火爆行情中，许多抢不到新房的购房者把目标瞄准了二手房。在天量成交的背后，是二手房价格的飙升。2018年上半年二手房的涨幅是超过同期新房的，最终形成了价格倒挂。 （一）存量房市场 1、成交量方面 101.63 101.72 101.65 101.66 101.5 101.37 101.58 101.68 101.88 101.98 101.99 101.94 101.92