市场规制法

第五章市场规制法一般原理

讲授内容：1、市场规制法概述

2、市场规制法理论基础

3、市场规制法功能与目标

4、市场规制法体系

讲授重点：市场规制法功能与目标

讲授课时：4学时

第一节市场规制法概述

一、市场规制法的含义

市场秩序规制法是调整因国家在控制、协调和维护市场交易及市场竞争秩序的过程中所形成的一系列社会关系的法律规范的总称。

市场秩序规制法调整的主要是市场经济运行的过程中所发生的社会关系，这种市场运行中发生的社会关系具有一下三个特征：

1、市场规制关系发生在国家规制市场的过程中；

2、市场规制关系的一方是国家或其代表机关，而且市场规制关系的当事人之间地位不平等；

3、市场规制关系具有强制性，即市场规制关系的发生是不以当事人的意志为转移的，而且其产生过程之中或者产生之后，都没有协商的余地，相对人必须服从和执行。

二、市场规制法的主要内容

市场规制法由市场要素规制法和市场竞争行为规制法组成。

（一）市场要素规制法

1、对市场主体的规制。对于一般的市场交易主体之设立、组织、资格、条件等均由市场经济的基本法律如公司法等中以规定，但是，对于特殊的市场主体，如政府机构、交易机构、市场优势拥有者和市场弱势者以及管理部门等，必须通过专门的立法予以规定，从而确保该类市场主体的资格和条件符合市场交易的需要，防止产生不公平交易，以维护市场秩序的稳定。

2、对市场客体的规制。市场客体是指在市场上交易的商品。经济法对商品的控制主要体现在规定禁止流通物、限制流通物的品种、类别，规定国家专营产品的范围，监督管理产品质量等。

3、对市场行为的规制。对于不同的市场交易，必须通过相应的法律进行规制。商品交易的基本法律就是合同法，在一般情况下，按照合同法的规定进行交易活动是不受国家特别规制的。但是，一些关系到国计民生的市场，如粮油、房地产、证券保险、劳动力等市场的交易，具有与普通商品不同的特殊交易方式和规则，那就必须建立一套与之性质相适应的规制制度，才能保证流通的有序进行。

4、对市场体系的规制。按照市场运行的内容不同，市场可以划分为一般商品市场和特殊商品市场，特殊商品市场又可分为金融市场、技术信息市场、房地产市场、产权市场和劳

动力市场等。各类市场在市场体系中的地位和需要予以特别规制的程度是不同的，因而国家在不同的时期对不同的市场秩序规制的宽严程度也是相应变化的。

（二）市场竞争行为规制法

对竞争行为的规制或调整是经济法规制市场行为最集中、最具有代表性的具体体现。

具体而言，市场竞争行为的规制表现在以下三个方面：

1、对垄断的规制。垄断是指一家企业独占市场或几家企业寡占市场的经济现象。垄断有市场垄断（经济垄断）和行政垄断之分。垄断对市场经济的危害是十分明显的，它抑制竞争机制，阻碍技术进步和经济发展，因此，对不当垄断的规制就成为当代经济法律作用的重心。

2、对不正当竞争行为的规制。在市场竞争过程中，经常会出现一些损人利自的不正当行为，它违背诚实信用的商业原则，损害其他经营者或消费者的合法权益，扰乱社会经济秩序。因此，有必要进行打击和规制。

3、对倾销和补贴行为的规制。倾销是指以低于成本的价格恶意出售产品，以图非法扩大市场占有份额的行为；补贴是指政府以财政力量支持某一企业的产品销售的行为。一般来讲，倾销、补贴行为不能正常展示企业的成本——效益，这与市场机制的“公平竞争”、“优胜劣汰”原理相左，故应予以法律上的规制，建立、健全反倾销、反补贴法律制度。

三、市场规制法的基本原则

市场秩序规制法的基本原则是指市场秩序规制立法、执法和守法过程中，人们所应遵循的基本准则。

1、保障适度自由原则。民法中的“意思自治”、“契约自由”原则正是自由放任原则的最高概括，这些原则把自由交易和自由竞争推到了绝对的、至高无上的神圣地步。但是，历史经验表明，放任自由并不总是带来个体利益与社会利益的和谐。在进入垄断资本主义阶段之后，人们发现，一方面经济中大量存在着“自由交易”和“自由竞争”，另一方面，与有经济优势的市场主体不正当地掠夺他人利益，以此来实现自身利益的行为也屡见不鲜。垄断组织的大量出现，成为难以控制的经济势力，他们通过对市场上商品投放量、商品价格的控制来牟取暴利。这不仅使消费者饱尝产品质次价高、物价飞涨等苦楚，而且使整体经济普遍失去活力，经济增长缓慢、停滞乃至倒退。究其原因，是因为相对于“经济人”假设，资源稀缺性是人们面对一个更大利润的事实，一旦有可能，经济主体总是乐于从别人那儿掠夺更大的事实，脆弱的理性并不足以使他们因考虑社会整体利益而主动放弃这样的机会。这就要求对“放任自由”的原则加以扬弃，代之以适度自由原则，用法律的形式明确剥夺“经济人”那些可能或已经危及社会的自由。

保障适度自由原则并不意味着对市场主体的行动自由一概加以限制，法律只对危及经济发展的行为或不正当掠夺他人利益的自由进行限制，而对那些有利于经济发展的自由则是必须实行保障的。市场秩序规制法意义上的自由，是以保障社会整体利益为前提的自由交易和自由竞争，是法律对自由经济制度在更高层次上的确认和保护。因此，它要求区别不同的情况，对市场秩序中发生的各种情况，以经济规律的客观要求为“度”，适应限制经济主体自由的原则。

2、实质公平原则。公平原则包括：一是市场主体进出市场的机会应当公平。即竞争者所处的竞争环境一样，不应厚此薄彼，不应有岐视待遇和不适当的差别待遇；二是市场主体交易和竞争规制应当公平。即市场主体通过交易和竞争行为，能获得与其付出的代价相符合的法律后果。因此，从形式上看，只要法律赋予每个主体相同的权利，并使其承担相同的义务，就能够达到公平的目标。

但是，实践证明，这种公平并非是真正的公平和实质的公平，并不能使主体的法定权利得到完全的实现，因此，经济法并不追求这样形式的公平，而是追求实质上的公平。

实质公平原则的特点，是它着眼于实际的权利义务内容而非形式上的规定。它包括两个方面的基本要求：一是对具备某些特殊条件、地位和能力的市场主体的行为进行一定的限制，增加其义务或减少其权利，如大型企业之间的合并必须报经政府审批；二是对遭受或易于遭受经济特权侵害的弱小主体进行特别保护，如对消费保护等。市场秩序规制法将实质公平作为基本原则，是对市场经济体制的全方位保障，让自由的价格产生最佳的市场信号，实现资源配置的最优化。

3、社会效率优先原则。社会效率优先原则是指在社会效率与其他因素发生冲突时，市场秩序规制法优先考虑社会整体效率的基本原则。这是贯彻上述两个基本原则的逻辑结论。

社会效率优先原则的基本要求，一是在社会效率与个体利益之间，应以社会效率为优先；二是当社会效率同其他目标发生矛盾时，立法也应该以维护社会效率为自任。

4、保护弱者原则。在现代社会，由于种种原因，致使在作为个体人和群体人总和的“人群”中，总有一批容易受损害或者处于弱者地位的人群，这类人群很难以自己的力量与拥有优势地位的人进行抗争。如果这类人群的利益得不到法律的强有力的保护，那么，以追求社会正义为理念的各种法律，就难以体现自己的价值。作为对社会弱者的保护，行政法、民法和经济法都可以在各自的功能范围内发挥作用，但是，以“个体本位”为理念的民法和以“国家本位”为理念的行政法对社会弱者的保护程度远远要小于以“社会本位”为理念的经济法的保护程度。在我国市场程序法律体系中，有关限制大企业的独占、消除对消费者权益的侵犯、保护中小企业的权益等一系列法律、法规都体现了保护弱者的原则。

第二节市场规制法的理论基础

市场之所以离不开市场规制，最根本的原因就在于市场本身的缺陷使得市场的运行方向和结果与其自身的目标相背离，而这种背离又是市场机制所无法加以避免和矫正的。对于市场规制法的依据，可以从以下三个层次上进行把握。

一、完全竞争理论

在古典经济学自由竞争理论的基础上发展起来的新自由主义经济学说，在阐释和修正古典经济学自由竞争理论的过程中提出了完全竞争理论，完全竞争理论实际上提出了一种自由竞争和有效率市场的理想模式。作为一种竞争的应然状态，完全竞争与现实经济生活实然状态（竞争的不完全性）之间的差距，恰恰构成了现代市场规制法产生的直接原因；而市场规制法所追求的目标，在很大程度上与安全竞争理论的价值追求相一致。

一、市场缺陷理论

市场规律的作用具有两面性，即在发挥积极作用的同时，也给市场带来消极的后果。近

年来随着西方经济学在我国的广为传播，我国经济学界关于市场弊病的研究逐步深入。根据学者的归纳和总结，市场缺陷主要有以下表现：

（一）市场不完全

（二）信息不对称

（三）负外部性

（一）排斥公共产品的生产

二、消费者主权理论

消费者主权观念可以追溯到近代资产阶级启蒙思想家的政治主张。受政治的民主思想的

影响，经济学家们亦提出了“经济民主主义”的思想。他们认为，在经济生活的层面上，也应当由广大消费者行使最终的决定权。因此，消费者主权这一概念得以形成。

消费者主权思想是政治民主在经济领域的延伸，是经济民主思想的重要表现。它不仅要

求国家经济政策要充分考虑和照顾消费者的利益，而且要求国家的立法必须奉行保护消费者的立法原则。

第三节市场规制法的功能与目标

一、市场规制法的功能

市场规制法的功能与市场规制的意义既有联系，也有区别。市场规制的意义可以体现市场规制法的功能，但不能涵盖市场规制法的所有功能。我们认为，市场规制法的功能主要表现在以下三个方面：

（一）克服市场缺陷

市场规制法是国家权力介入市场履行干预职能的具体法律形式。其产生的直接动因在于

市场存在自身无法克服的缺陷。因此，市场规制法的最基本也是最重要的功能，就在于通过国家的管理活动补救市场运行之不足。

（二）维护消费者权利

在市场规制中，国家通过贯彻消费者保护法，防止和打击侵犯消费者权利的不法行为，从而避免市场经济体制下社会矛盾的激化。

（三）规制管理者

权力制约原则是现代法制的一大基石。对市场规制关系的调整，重点在于控制政府的市

场规制行为，市场规制法首先是规范和管理管理者的法。

二、市场规制法的目标

市场规制法的目标就是指市场规制法最终所要达到的目的或者最终所要追求的结果。

因

此，这里我们所讲的市场规制法目标，既非市场不同层次的目标，也非市场不同层面的目标，而是市场规制法从宏观上或根本上所要达到的终极目的和结果。那么，市场规制法的最终目的和结果应该是什么呢？一言以蔽之，那就是良好的市场秩序或市场秩序的最优化。

大体说来，衡量市场秩序最优化的标准主要有四项：

1、市场主体的地位平等，自主经营权能够得到保障。

2、市场的统一和开放。

3、完全、统一、稳定的市场活动规则能够有效实施。

4、市场中的违法现象能够及时得到制止。

第四节市场规制法的体系

市场规制的内容十分丰富。不同的市场有不同的管理内容，相同市场的管理又分为不同的管理层面。因此，市场规制法的内容是十分丰富的。从目前理论界的一般观点来看，多数学者将市场规制法划分为四种类型，即市场主体法、市场客体法、市场行为法和专门市场规制法。这四类法律反映了现代市场规制法律规范体系的基本结构。

一、市场主体规制法

市场主体是构成市场的首要条件。对市场主体的规制主要是对市场主体资格的确认与监督，包括对市场主体从进入到退出市场的资格规制。根据市场类别的不同，市场准入制度主要由以三个层面的制度构成：

1、一般市场准入制度。这是市场经营主体进入市场，从事市场经营活动都必须遵守的一般条件和程序规则。一般市场准入制度是国家对每一个人和组织进入市场，成为合法的市场经营者而设立的、具有普遍效力的市场准入制度。

2、特殊市场准入制度。这是规定市场经营主体进入特殊市场从事经营活动所必须具备的条件和程序规则的制度。特殊的市场经营活动对于经营者必然有特殊的要求，并且履行了它所规定的特殊程序，取得进入这一市场进行经营活动的资格，才能在特殊的市场领域惊醒经营活动。

3、涉外市场准入制度。一国对外国资本进入国内市场而规定的各种条件和程序规则和一国对本国资本进入国际市场而规定的各种条件和程序规则，形成涉外市场准入制度。

二、市场客体规制法

市场客体规制法是市场赖以形成的物的要素。对市场客体的规制主要包括交易商品范围的规制、商品质量规制以及特殊商品的规制等内容。

三、市场交易行为规制法

由于市场交易行为是市场要素的中心环节（纽带），因而市场行为的规范化，历来被看成决定市场秩序的重要条件。对市场交易行为的规制，既是市场规制的核心，又是市场秩序能否形成和发挥作用的关键，在市场规制中具有决定性的作用。

四、专门市场规执法

由于一些市场具有鲜明的个性，法律必须采用特别的方法或专门的对策加以调整和控制，从而就会形成专门市场规制法。

小结

□市场秩序规制法是调整因国家在控制、协调和维护市场交易及市场竞争秩序的过程中所形成的一系列社会关系的法律规范的总称。

□克服市场缺陷、维护消费者权利、规制管理者是市场规制法的基本功能

□多数学者将市场规制法划分为四种类型，即市场主体法、市场客体法、市场行为法和专门市场规制法。这四类法律反映了现代市场规制法律规范体系的基本结构。

不动产评估市场法案例

房地产估价市场法案例—— 不动产评估市场法案例 建筑物名称：蒙特尔大厦 结构形式：框支剪力墙 建筑层数：地下二层地上25层 总高： 99.5米 蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。该楼底层为大楼接待处，3-23层为办公房，办公用途的建筑面积为38000平方米。该楼总地上建筑面积为40000平方米。该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。 该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻

孔灌注桩。该工程的抗震等级为7度设防。 该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5米/秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75米/秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5米/秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金中央空调2套。电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。 楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。 外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。 评估方法： 用市场比较法评估办公用房。 市场比较法评估办公楼。 该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2公里，交通便利，有多条公交线路通过。根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。

市场规制法的原则

论市场规制法的基本原则 摘要：市场规制法是市场经济发展所不可或缺的。本文在对当前我国有关市场规制法基本原则具有代表性的观点进行考察之后，着重论述了作者所界定的市场规制法三大基本原则，即国家干预适度原则、保护公平竞争原则以及社会公益原则。 关键词：市场规制法基本原则国家干预适度保护公平竞争社会公益 引论 市场经济的健康发展决不仅仅是市场机制独自运作的结果，只有靠法律保驾护航的市场才能无“悖论”、才能不“失灵”。政府一方面要给予人们最大限度进行经济活动的自由，另一方面又必须以完善的法律制度确保经济活动的顺利进行。为此，首要的是制定民商法等架构，保障私人交易制度得以有效运作；而后还必须建构另外一种法律规范体系以弥补民商法调整市场交易关系的不足①，使民商法的在此的作用得以正常发挥。世界发达国家和地区在这方面十分相似的立法实践表明，这种法律规范的存在是必要且有效的。美国称之为反托拉斯法；德国称之为反对不正当竞争法、反对限制竞争法；日本称之为不正当竞争防止法、禁止垄断法；英国称之为限制性商业行为法、公平贸易法；欧洲联盟称之为竞争法；我国台湾地区称之为公平交易法。我们称之为市场规制法②。 市场规制法是调整在国家权力直接干预市场，调节市场结构，规范市场行为，维护市场秩序，保护和促进公平竞争的过程中产生的各种经济关系的法律规范的总称。简言之，市场规制法就是调整市场规制关系的法律规范的总称。我们认为，市场规制法是经济法的有机组成部分①，市场规制法基本原则的研究也必将为进一步研究经济法的基本原则提供强有力的支持②。 一、市场规制法基本原则问题概说 部门法的基本原则是该部门法观察问题和处理问题的基本出发点和指导思想③，是该部门法的灵魂。当前研究市场规制法的基本原则是有其现实意义的。其一，市场规制法基本原则的确立，是我国市场经济法律体系重新整合④、市场规制法律体系走向完善和成熟的重要标志；其二，市场规制法基本原则的确立，能够弥补市场规制法律规范和条文的缺陷⑤，指导市场规制法的立法、执法和司法的全过程以及市场规制法学的教学与研究。 （一）市场规制法基本原则问题的研究概况 随着我国市场经济建设的不断深入，市场规制法受到越来越多的关注，但由

收益法及市场法案例

收益法及市场法案例 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411）及其分摊的土地。评估人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估物业在估价时点的公允价格进行了估价测算。 （一）估价对象 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411），总建筑面积7747.19平方米，分摊的土地面积1161.5平方米。 1. 房地产权利状况 估价对象中土地使用权及房屋所有权属于北京XX大厦有限公司所有。土地为国有出让用地，土地用途为写字楼用地，土地使用期限自一九九六年七月三日起至二○四六年七月二日止，产权文件见《中华人民共和国国有土地使用证》（市西中外国用[97]字第XX号）、《北京市建设用地规划许可证》（[92]市规地字XX号）、《北京市建设工程规划许可证》（[96]规建字XX号）、《北京市建设工程开工证》（京建开字[97]第XX号）、《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号总XX）、《北京市商品房外销预售许可证》（京房市外证字第XX 号）。委估房地产产权清晰，无纠纷。 2. 委估土地概况 委估宗地为XX区南闹市口1—X号地，坐落于XX区XX街与XX街交汇处。宗地总面积为17535平方米，总建筑面积为117691.83平方米。项目总容积率为6.71，收益容积率为6.67。宗地四至为：东邻XX大厦；南隔区间道路与XX区XX职业中心相邻；西隔道路与XX委员会相邻；北隔绿化带与XX街相临。该物业所处地理位置优越繁华，大厦附近主要为高档办公楼及大型商场、银行等。土地性质为

土地估价：市场比较法试题及答案

土地估价：市场比较法试题及答案 （一）判断题 1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。（） 2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。（） 3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。（） 4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。（） 5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。（） 6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。（） 7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。（） 8．土地使用年期属于个别因素。（） 9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。（） 11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。（） 12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。（） 13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。（） 14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。（） 16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。（） 17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。（） 18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。（） （二）单项选择题 1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。 A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则 2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。 A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法 3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。 A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数 4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。

企业价值市场法评估实务及案例分析考试题

企业价值市场法评估实务及案例分析
第 1 部分 判断题
76 1. 我们需要评估的市场价值应该是资产在交易市场所表现的价格，因此我们评 估的资产市场价值主要是“市场”所在地，而不是“资产”所在地。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P24。 87 2. 价值比率选择的一般原则包括：对于可比对象与目标企业资本结构存在较大 差异的，则一般应该选择全投资口径的价值比率。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P80。 81 3. 价值比率实际上可以理解为是相应口径的资本化率 k-g 的倒数。 A、 对 B、 错
1

正确答案：A 解析： 讲义 P56。 86 4. 在估算被评估企业“相关参数”时，需要根据可比公司价值比率的时限，相 应的估算被评估企业“相关参数”的时限。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P77。 90 5. 市场法评估中最后需要将非经营性资产加回。 A、 对 B、 错 正确答案：B 解析： 加回非经营资产这一步骤通常不适用市场法估算少数股权价值。 84 6. 在进行价值比率修正时，需要注意 WACC 是全投资税后现金流口径的，对应 于 NOIAT 价值比率，其他口径的价值比率对应的折现率估算则需要利用转换系 数将 WACC 转换为其他口径的折现率。 A、 对 B、 错
2

正确答案：A 解析： 讲义 P66。 88 7. 价值比率选择的一般原则包括：对于一些高科技行业或有形资产较少但无形 资产较多的企业，盈利类价值比率可能比资产类价值比率效果好。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P80。 71 8. 进行市场法评估时，通常应该进行最低营运资金需求量与实际拥有量差异调 整。 A、 对 B、 错 正确答案：A 解析： 讲义 P15.，这是市场法评估的操作步骤之一。 91 9. 交易案例比较法就是在近期合并、收购案例中选择与被评估企业相同或相似 的交易标的作为“对比案例”，利用对比案例作为“对比对象”估算被评估企业 价值的一种市场法评估技术。
3

房地产评估案例市场法+收益法+成本法.

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：

论市场管理法(一)

论市场管理法(一) 市场管理法是社会主义市场经济法律制度的重要组成部分，是以保障市场在配置资源方面充分发挥基础性作用为目的，维护市场正常秩序，弥补市场缺陷的重要法律制度。目前，法学界对市场管理法的研究取得了一定的成果，但系统、深入的研究尚嫌不足，在有些有争论的问题观点上存在分歧或尖锐对立。有鉴于此，笔者不揣浅陋撰写此文，以求教于学界同仁。 一、加强市场管理法制建设的必要性研究市场管理法，首先应当研究有关市场的基本概念和基本理论。市场概念有狭义和广义之分。狭义的市场，是指商品交换的场所，如百货商店、集市贸易市场、超级市场、购物中心等，一般是指进行有形商品交换的固定场所。广义的市场，是指各种商品交换关系的总和。本文采用的是广义市场的概念，其中所说的“商品”不仅包括有形商品，而且包括无形商品，如技术及其他各类服务等：“场所”不仅指有固定场所的有形市场，而且包括没有固定场所，靠中间商、广告、电子计算机及其他交易形式促成交易的无形市场，如技术中介市场、房地产中介市场等；所谓“交换关系”，不仅指商品生产、流通、交换、消费各个环节的全部交换关系，而且包括通过市场对社会资源进行配置过程中的全部交换关系。（注：参见马洪主编《什么是社会主义市场经济》，第13页。）在市场经济条件下，市场成为全部经济活动和经济关系的交汇点，一切经济活动都要通过市场的媒介作用达到其所追求的目的，市场在现代市场经济中的调节功能被发挥到了淋漓尽致的地步。市场经济在其发展过程中形成了促进商品经济、市场经济发展的客观规律，即价值规律、供求规律、竞争规律这三大规律。在市场经济条件下，市场调节的“无形之手”通过价值规律、供求规律、竞争规律的机制，对协调各市场主体之间的利益、有效配置社会资源起到了积极作用。但是，市场并不是万能的，市场也有其自身的缺陷，反过来妨碍了市场的正常、有序运行。概括起来，影响市场正常、有序运行的制约因素主要包括以下几个方面：1.市场主体多元化及主体利益独立性所造成的影响。众所周知，市场主体多元化及主体利益独立性有其积极的一面，即有利于形成既分工协作又相互竞争的活跃的市场主体体系，市场主体通过追求利润最大化的内在动力，对价格信息、供求信息作出积极的反映，积极参与市场竞争，有利于促进经济的发展。但这种独立性也有其消极的一面，即造成市场主体为追求个体利益而损害其他经营者、用户、消费者的利益，损害国家利益和社会整体利益等情况。例如：低水平重复建设而造成社会资源的极大浪费；某些市场主体的违法经营、短斤少两、假冒伪劣、坑蒙拐骗、以强凌弱、鲜廉寡耻、为富不仁，使市场秩序和他人的合法权益、国家和社会利益遭受严重破坏。2.市场功能的缺陷造成市场秩序的混乱。市场机制在有效配置资源方面发挥基础性作用，是市场经济最为主要的特征，但市场机制仍存在一定缺陷。首先，市场机制的调节在信息导向上存在滞后性，从而容易造成市场主体在经济决策上缺乏预见性而陷于盲目性。其次，市场机制无法解决外部性问题，市场外部的经济性，可使某些主体不付出代价即可获益；而市场外部的不经济性性，又可使某些主体蒙受损失而得不到补偿。再次，市场机制不能解决公共物品的供给问题，如城市卫生、文化体育设施、消防、国防产品等的供给。最后，市场机制不能调节个体效益和社会效益、社会道德的矛盾，如许多违禁品的经营会使经营者大获其利，但公民身心健康、社会风尚、公众安全受到严重侵害，使市场经济的发展失去良好的社会环境。3.市场并不能消除不当竞争及其后果。不当竞争的结果是限制竞争行为、不正当竞争行为的发生，从而扭曲竞争机制，破坏市场机制，使社会资源难以有效配置，造成资源的浪费和市场秩序的混乱。4.市场体系的不完善对市场秩序的影响。市场经济要求发达和完备的市场体系，形成全国统一的、开放的并与国际市场衔接的市场体系，而目前，有些生产要素尚未真正进入市场，有些要素市场发育程度很低，市场交易规则不完善、不规范，部门、地区分割现象时有发生，市场中介组织不发达且常有行为不规范的情形发生，市场主体难以及时、充分掌握市场信息，因此市场机制往往难以发挥积极作用，使市场秩序难以保持积极的良好状态。针对市场机制的上述缺陷，除有些问题需要加强国家的宏观经济调控外，

完整word版房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产估价案例分析． 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116

个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例项目名称地址标价 国际大厦360号**南路新**$2,800 A 号**东路139**联合大厦$2,800 B*南52*证券大$3,000 C B.比较因素条件表

市场管理法教学大纲

《市场管理法》教学大纲 大纲说明 课程代码：5035050 总学时：32学时（讲课28学时，实验4学时） 总学分：2 课程类别：选修 适用专业：法学专业 预修要求：法理学、民法、商法、经济法 一、课程的性质、目的、任务： 本课程属经济法的范畴，是法学专业开设的选修课程。适用于已有一定法律基础的法学专业学生。通过把握市场管理法的具体内容，进一步提高学生的理论水平和应用能力。二、课程教学的基本要求： 通过本课程的学习，了解和掌握社会主义市场经济管理立法情况和有关市场管理的规定，以及市场主体进行市场活动的基本行为规则。 三、教学方法和教学手段的建议： 本课程通过课堂讲授、案例分析和讨论，穿插有关案例教学、多媒体教学手段。 四、大纲的使用说明： 本教学大纲适用于法学本科专业。 大纲正文 第一章市场管理法一般原理 2学时 本章讲授要点:社会主义市场经济与市场管理及市场管理立法的基本概念、基本知识和基本理论。 重点：市场，市场管理，市场管理法的调整对象。 难点:市场管理法的调整对象。 第一节市场经济、市场管理与市场管理立法 一、市场 二、市场管理 三、市场管理立法 第二节市场管理法的概念 一、市场管理法的概念 二、市场管理法的调整对象 三、市场管理法的基本原则 第三节市场管理法的地位与作用 一、市场管理法的地位

二、市场管理法的作用 思考题: 1、市场管理法的概念和调整对象是什么? 2、简述市场管理法的地位和作用。 第二章市场主体资格的确认与管理 3学时 本章讲授要点:市场主体的概念、资格的确认及对市场主体的监督管理。 重点：市场主体、市场主体种类、市场主体的法律地位、工商管理登记。 难点:市场主体、市场主体的法律地位、工商管理登记。 第一节市场主体 一、市场主体的法律地位 二、市场主体的种类 第二节工商登记管理的法律规定 一、工商登记管理的意义 二、市场主体的设立登记 三、市场主体的变更登记 四、市场主体的注销登记 第三节市场主体的监督管理 一、公告管理 二、证明管理 三、年度检验制度 四、市场主体经营活动的管理 思考题: 1、什么是市场主体? 2、市场主体分为哪些种类? 3、工商登记管理的意义是什么? 实验项目一 实验类型：案例分析 实验课时：1学时 实验目的：培养学生对市场主体资格的确认与管理制度的理解和分析运用能力以及考察学生的口头表达能力。 第三章竞争法律制度6学时 本章讲授要点：竞争法的性质、功能地位及国际化表现及反垄断法的基本原理和反不正当竞争法的基本原理。 重点：竞争法的性质和国际化表现；反垄断法的基本原则和法律责任；反垄断法的基本内容；反不正当竞争法的基本原则和主要法律制度。 难点：反垄断法与相关法关系协调；反垄断法的主要内容；反不正当竞争适用除外法律制度。

药品管理法案例一

行政垄断案 案情简介: 某制药公司因经营需要,决定到A地开拓市场,并委派了企业经营负责人。可当该公司负责人在A地药品监督管理局办理有关手续时,却被告知要先办理准销证和准入证,否则一律按劣药论处。该企业负责人在办理准销证和准入证过程中,却遭到百般刁难。尽管该企业产品通过了GMP质量认证,但该地仍以种种借口拖延办证时间,并要收受巨额办证费用。 该负责人在进一步调查后得知事情真相:原来该地已经有一家制药企生产同类产品,该地为保护本地产品,一直严禁外地产品进入。该公司觉得这是典型的地方保护主义行为,遂向其上级药监部门进行举报。上级药监部门对此极为重视,经过深入调查,决定取消准入证和准销证,允许该公司产品进入,并对有关人员进行了处罚。 案例分析: 本案是典型的行政垄断性为。 根据新修订的《药品管理法》第69条规定,地方人民政府和药品监督管理部门不得以要求实施药品检验,审批等手段限制或排斥非本地区药品生产企业依照本法规定生产的药品进入本地区。市场经济是法制经济,以保护药品质量为名,设置“准入证”,“准销证”等手段,对本地区以外的药品进入本地区市场设置障碍,这种做法既阻碍了全国统一开放竞争的市场秩序,也违反了法律的规定。 药品无照经营案 案情简介: 2003年4月,某工商部门在日常执法时发现,辖区内袁某(个人)涉嫌无营业执照经营药品,该工商部门对袁某的药品进行了扣押。由于工商部门对扣押的药品质量不能鉴定,便请药品监督管理部门协助。药监部门在鉴定药品质量的时候,发现袁某经营药品未取得《药品经营许可证》。经进一步调查,袁某无证批发经营药品已长达5年之久。鉴于此种情况,药监部门向工商部门提出,此案应属于药监部门的查处范围。 案例分析: 该案件涉及到谁是案件行政处罚的实施主体。 《无照经营查处取缔办法》第十四条规定:对于无证照经营行为,由工商行政管理部门依法予以取缔,没收违法所得。

成本法、收益法、市场比较法计算流程

三种估价方法的具体运用 一、成本法 成本法的运用分为两类： （一）新建好的房地产 基本思路为： 评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。 该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。（二）旧房地产 基本思路为： 评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧 1、建筑物（地上房屋）重置价格 建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种： （1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。 （2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。 该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。 （3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。 2、建筑物折旧 建筑物折旧的原理是物质折旧、功能折旧、经济折旧（周边环境恶化）。 折旧的计算方法： （1）年限法 年限成新率即房屋重置价格中的年限成新率表。 （2）分解法 其具体运用就是完损系数打分法。 （3）市场提取法 大量市场折旧案例的平均值，现实中基本无法运用，虚无缥缈。 注：我们一般使用年限法成新率和完损法成新率一起确定一个综合成新率。 3、土地重置价格 （1）基准地价法 在政府公布的基准地价基础上乘以一系列修正系数（也为国土资源厅颁布，4年更新一次，该本包含修正系数的报告名称是《某市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》）得到土地重置价格，他分为大体商业用地、住宅用地、工业用地三大块基准地价及修正体系。公式如下： 评估价格P=基准地价?（1+∑ Ki）×Ky×Kv× Kt×Ka×Ks×∏Kbi土Kf Ki——宗地修正系数表中各区域因素修正值之和 Ky——使用年期修正 Kv——容积率修正系数 Kt——估价期日修正 Ka——宗地形状修正 Ks——宗地面积修正 ∏Kbi——住宅（商业、工业）用地特殊个别因素修正系数 Kf——开发程度修正 具体见土地估价报告 （2）假设开发法（剩余法）

市场规制法习题及答案180512

市场规制法练习题 一、判断题 1.反垄断就是反大企业，因为只有大企业才有条件垄断。（错） 改：反垄断不是反大企业，而是反对排除、限制竞争的非法行为。 2.行政性垄断就是行政机关实施的垄断行为，和企业没有关系。（错） 3.根据《反垄断法》，垄断协议，包括经营者通过行业协会作出的排除、限制竞争决定。（对） 4.经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。（对） 5.两个经营者在相关市场的市场份额合计达到2/3 的，这两个经营者一定具有市场支配地位。（错） 6.具有竞争关系的经营者之间达成限制购买或者限制开发新技术、新产品的协议属于《反垄断法》规定的垄断协议。（对） 7.提请仲裁机构解决消费争议的，消费者应与经营者达成仲裁协议。（对） 8.凡是以低于成本价格销售商品的行为均被认为不正当竞争行为。（错） 9.某经营者为清偿债务而降低销售商品的行为不属于不正当竞争行为。（对） 10.经营者销售或购买商品，可以以明示方式折扣。（对） 11.有奖销售都是不正当竞争行为。（错） 12.消费者协会是（改为“不是”）我国唯一的以保护消费者合法权益为宗旨的社会团体。（错） 13.如果经营者事先声明“售出商品，概不退货”，消费者遇到商品质量问题无权要求退货。（错） 14.保护消费者的合法权益是全社会的共同责任。（对） 15.侵害消费者人身权益的行为，造成消费者严重精神损害的，消费者可以要求精神损害赔偿。（对） 16.消费者与经营者发生消费争议时，必须首先与经营者协商和解。（错） 17.经营者在任何情况下都不得向消费者提供有缺陷或者瑕疵的商品或者服务。（错） 18.个人接受证券、保险、银行等金融服务，是以营利为目的，因而其合法权益受到损害不适用《消费者权益保护法》的规定。（错） 19.经营者因促销提供的赠品，也需承担“三包”责任。（对） 20. 消费者的合法权益受到经营者损害时，可不经协商、调解等途径，直接向人民法院提起诉讼。（对） 二、单选题

(完整word版)市场规制法与宏观调控法的区别

市场规制法与宏观调控法的区别 市场规制法与宏观调控法都是经济法体系中的重要组成部分，都是国家干预经济的重要手段，二者存在区别与联系，本文将从多角度论述二者的区别。 1、含义 市场规制法是调整在国家进行市场监督管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。 宏观调控法是调整在国家对国民经济总体活动运行进行调节和控制过程中发生的经济关系的法律规范的总称。 2、理论基础 市场规制法的理论基础是产业组织理论体系。这一一门以微观经济学和交易费用理论为基础的理论体系，以市场经济体系中特定组织结构下的市场结构、市场行为、市场绩效为考察重点。 宏观调控法的理论基础是间接干预理论，在市场自由发展的基础上，因其自身固有的盲目性、自发性、滞后性等特征，政府需要适度调控，运用宏观调控手段间接影响经济状况 3、调整性质 市场规制法调整性质为国家行为。市场规制法的立法权源自全国人大常委，由司法机关和行政机关执行。 宏观调控法调整性质为政府行为。因为其规范的是政府在经济活动方面的行为。 4、宗旨、原则 在二者的宗旨原则上，有很多相同之处，如讲究公平、监管与调控都是法定的、合理范围内追求绩效等原则。但是相比之下，市场规制法更强调效率优先，讲究监管适度。宏观调控法更强调公平至上。 5、调整对象 市场规制法的调整对象是国家在规制市场的过程中所形成的经济关系，即市场规制关系，是具体的市场竞争、市场秩序、市场行为等法律规范。主要分布于微观经济领域。规范的是企业实施经济决策实施的活动。比如垄断行为的主体和不正当竞争行为的主体，是市场监管行为最主要的受动者。 宏观调控法的调整对象是国家对国民经济总体活动进行调节和控制过程中发生的经济关系，即宏观调控关系。以整体经济发展位调整对象。主要分布于宏观经济领域，影响的是企业的经济决策。比如财政、税收、金融、计划等在内的宏观调控行为。这些行为依法对市场主体的行为有引导或强制的作用，能够影响宏观经济因素，调节和控制宏观经济运行。 6、调整方式 市场规制法主要通过行政命令、规章制度等等来对市场的直接干预，从而来实现其职能。国家的这种行为是具有强制性的。 宏观调控法主要以间接干预的形式。国家在间接影响市场主体的选择，市场主体做出的选择不是受国家强制的，是其自由选择的。 7、手段 市场规制法的手段是设定行为标准并追究违法行为的法律责任，即制定法律法规。当经营者及其利益代表者违反了市场监管发义务时，则要承担不利的法律后果。分别分为财产性责任与非财产性责任两种法律形式。财产性责任包括赔偿、

市场规制法

第五章市场规制法一般原理 讲授内容：1、市场规制法概述 2、市场规制法理论基础 3、市场规制法功能与目标 4、市场规制法体系 讲授重点：市场规制法功能与目标 讲授课时：4学时 第一节市场规制法概述 一、市场规制法的含义 市场秩序规制法是调整因国家在控制、协调和维护市场交易及市场竞争秩序的过程中所形成的一系列社会关系的法律规范的总称。 市场秩序规制法调整的主要是市场经济运行的过程中所发生的社会关系，这种市场运行中发生的社会关系具有一下三个特征： 1、市场规制关系发生在国家规制市场的过程中； 2、市场规制关系的一方是国家或其代表机关，而且市场规制关系的当事人之间地位不平等； 3、市场规制关系具有强制性，即市场规制关系的发生是不以当事人的意志为转移的，而且其产生过程之中或者产生之后，都没有协商的余地，相对人必须服从和执行。 二、市场规制法的主要内容 市场规制法由市场要素规制法和市场竞争行为规制法组成。 （一）市场要素规制法 1、对市场主体的规制。对于一般的市场交易主体之设立、组织、资格、条件等均由市场经济的基本法律如公司法等中以规定，但是，对于特殊的市场主体，如政府机构、交易机构、市场优势拥有者和市场弱势者以及管理部门等，必须通过专门的立法予以规定，从而确保该类市场主体的资格和条件符合市场交易的需要，防止产生不公平交易，以维护市场秩序的稳定。 2、对市场客体的规制。市场客体是指在市场上交易的商品。经济法对商品的控制主要体现在规定禁止流通物、限制流通物的品种、类别，规定国家专营产品的范围，监督管理产品质量等。 3、对市场行为的规制。对于不同的市场交易，必须通过相应的法律进行规制。商品交易的基本法律就是合同法，在一般情况下，按照合同法的规定进行交易活动是不受国家特别规制的。但是，一些关系到国计民生的市场，如粮油、房地产、证券保险、劳动力等市场的交易，具有与普通商品不同的特殊交易方式和规则，那就必须建立一套与之性质相适应的规制制度，才能保证流通的有序进行。 4、对市场体系的规制。按照市场运行的内容不同，市场可以划分为一般商品市场和特殊商品市场，特殊商品市场又可分为金融市场、技术信息市场、房地产市场、产权市场和劳

成本法及市场法案例

成本法及市场法案例 本次估价对象为XX公司拥有的XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49平方米，分摊的土地面积为5924.17平方米。估价人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估房地产在估价时点的公允价格进行了估价。 （一）估价对象 本次估价对象为XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49平方米，其中14#建筑面积6969.47平方米，15#建筑面积6969.47平方米，16#建筑面积7506.55平方米，分摊的土地总面积为5924.17平方米，其中14#楼分摊1925.27平方米，15#楼分摊1925.27平方米，16#楼分摊2073.63平方米。估价对象中土地使用权和房屋所有权属XX公司所有。 估价对象坐落于XX区XX乡XX村，建成后为封闭式管理、绿化率较高的高品质住宅区。其东至XX居住区E区二期用地，西至规划的XX中路，南至规划的XX大街，北至规划的XX北街，地处燕莎商圈内，邻东北三环路和东北四环路。土地开发程度达到“七通一平”；根据北京市地价区类划分标准，委估土地位于五类地价区。附近有300、302、408、409等多路公交车通过，交通便捷。 1.房地产权利状况 估价对象中土地使用权属XX所有，建筑物为XX公司开发建设。证明文件详见后附《中华人民共和国国有土地使用证》[京X国用（2001出）字第XX号]；《中华人民共和国建设用地规划许可证》[2000--规地字-XX]；《中华人民共和国建设工程规划许可证》[2000--规建字-XX]；《北京市建设工程开工证》[京建开字[2000]第XX号]；《北京市商品房预售许可证》[京房内证字第XX号]。委估房地产产权清晰，无纠纷。 委估物业概况2. 估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为年82071 月日。土地开发程度达到七通一平：通水（上水、下水）、电、天然气、热”“29力、通讯、道路和场地平整。 估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上6.5层，标准层层高2.7米，6—6.5层为复式结构，每层层高2.4米，檐高19.5米。建筑物设计抗震烈度为8度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，90厚轻陶粒砼隔墙条板。普通水、电、暖配置。布局结构：14#、15#楼地下一层为四室一厅一厨两卫，1-5层为二室一厅一卫二阳台，6-6.5层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工验收，具备入住条件。16#楼户型布局同14#、15#楼，至估价期日，主体结构工程已完工，安装、装饰工程尚未开始。委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。小区二十四小时热水供应，二十四小时保安。 建筑物装修情况：外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水 泥地面。楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；厨、卫精装：瓷砖墙、地面，配

经济法-市场规制法

第三编市场规制法 第一章市场规制法的一般原理 一、市场规制法的概念和理论基础 1、概念。市场规制法是指调整国家在规制市场主体和市场监管主体的行为过程中形成的生产经营规制关系、市场竞争关系、市场监管关系的法律规范系统。 2、调整对象。市场规制法的调整对象是市场规制关系，包括生产经营规制关系、市场竞争关系、市场监管关系。 3、理论基础。 二、市场规制法的体系结构 市场竞争法 产品质量法 消费者权益保护法 价格法 市场监管法 第二章竞争法律制度 第一节竞争与竞争法概述 一、竞争法的概念和市场竞争的特征 （一）竞争概念 在竞争法上的竞争是指市场竞争，即卖方相互之间。买方相互之间、买方和卖方之间为争取有利的生产和销售条件，就商品和服务的价格、质量、交易机会和其他交易条件所进行的较量。 （二）市场竞争具有以下主要特点： 第一，竞争的主体是经济活动的参与者，主要是经营者。 第二，竞争过程的本质是排除对手的争夺，最大限度地争取自己的经济利益，主要表现为争取客户和扩大业务量。 第三，从根本上和长远方面来看，竞争的直接目的是追求自身的经济利益。 第四，竞争总是发生在一定的市场范围内。 第五，从性质上看，竞争者在排除对手进行业务争夺时所使用的手段、方法等是否合乎商业道德和法律规定，是决定竞争行为法律后果的关键因素。 二、竞争法的概念、立法模式与体系 （一）竞争法的概念 调整对象：市场竞争关系和竞争管理关系。 竞争关系 竞争管理关系 （二）竞争法的立法模式

1、反不正当竞争法与反垄断法的关系 第一，产生背景不同。 第二，法律控制的目的不同。 第三，法律规制的形式不同。 第四，调整手段与责任形式不同。 2、立法模式 一是反不正当竞争与反垄断合并立法； 二是反不正当竞争与反垄断分别立法； 三是反垄断立法中主要规定反垄断，附带涉及不正当竞争，同时以其它法律控制反不正当竞争。 第二节反不正当竞争法概述 一、反不正当竞争法的概念、构成要件 1、概念。 反不正当竞争法是禁止以违反诚实信用原则或其他公认的商业道德的手段从事市场竞争行为，维护公平竞争秩序的一类法律制度的统称。 2、不正当竞争行为的构成要件 （1）不正当竞争行为的主体是各类市场交易活动的参加者。 （2）不正当竞争行为要有某种竞争要素，体现为对公平竞争的破坏。（广义的竞争或交易） （3）不正当竞争行为的性质或者客观表现在于其?°不正当?±，即违反诚实信用原则或其他公认的商业道德。 （4）不正当竞争行为所侵害的客体是经营者利益、消费者利益和社会公共利益。 二、关于不正当竞争行为认定中的竞争关系问题 反不正当竞争法上的竞争关系是一种广义的竞争关系，甚至可以说是经营者之间以不正当方式进行的侵害与被侵害的关系。 一是行为人与他人之间存在着直接的竞争关系，不正当地排斥竞争对手的商业行为。 二是经营者虽未排挤竞争对手的竞争，但通过不正当手段获取竞争优势的行为，主要是搭没有竞争关系的经营者的便车。 三是以不正当手段破坏他人竞争优势的行为。 三、反不正当竞争法中的一般条款问题 我国《反不正当竞争法》第2条第1款规定：?°经营者应当遵守自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守公认的商业道德。?±第2款规定：?°本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法的规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。?± 对不正当竞争行为设概括条款是有关立法的通例，并构成了其重要内容。一般条款既可避免立法中的挂一漏万，又可使执法机关针对具体化个案弹性适用。 第三节现行立法对不正当竞争行为的分类 一、假冒行为 首先，?°误认?±?°混淆?±作广义理解。 其次，认定需要综合考量。 再次，例外条款必不可少。

土地估价市场比较法例题

市场比较法作业 又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期 96万元；第一年末72 万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价 （如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础： 甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2） 丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2） （ 2）计算比准价格 2002年6月1日到 1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日 的正常价格。 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。 2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产 2003年10月 解：（1）计算比准价格 （3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果 估价对象价格（单价） =（2722.19+2856.34+2762.22 ） ￡=2780.25 （元 /m 2） 甲一次付清总价 960000 720000 2 1 1% 12 1 1%1 720 ：00 .05%12 2162653（ 元 ） 比准价格甲 比准价格乙 比准价格丙 100 2162.65 —— 95 100 2550 ——1 100 100 2700 ——1 100 3 1 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 6 12 1 1.2% 7 2722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2 ） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 100 1 1.5% 5 98 日为基准，以后每月递减 1%, 98、 97、 96、 95、 94、 93。 比准价格 以3月1 为 100、99、 100 100 100 一 2 17 1^^—— 3809.77 兀/m 2 103 100 99 则2003年3月1日到2003年10月1日之间的价格指数分别