商业街开发模式探讨

商业街开发模式探讨 商业街开发模式探讨 目 录 2 第三部分：社区商业街开发模式 第三部分：社区商业街开发模式 第二部分：大型开放式商业街开发模式 第二部分：大型开放式商业街开发模式 第一部分：前言 第一部分：前言 商业街开发是商业地产开发获取资金平衡最有效途径之一 4 在国外，商业地产项目是由各类基金来支持和开发的，在这一背景下， 其长期收益型物业占据了一定的份量，而我国商业地产融资压力巨大， 销售商铺往往成为重要的回款手段。在国内市场，对于更多的开发商来 讲，如果不卖商铺是不切实际的，同时我国向来就有着“一铺养三代” 的商铺投资传统，可以说，商铺是最受欢迎的房地产投资种类，有着广 阔的投资市场。在商铺受到投资市场如此追捧、可以回笼资金的情况下， 让中国的商业地产开发商走“收益型”、“完全持有型”之路，这是不 合乎当前的中国国情的。即使像万达、宝龙这样国内商业地产龙头开发 企业，也需要销售商业街区来回收资金，获得项目资金 的平衡。 街区开发是销售型商业地产开发最佳选择 5 “商业地产一卖就死”，这似乎是行业的一般定律。其实，商业地产不 存在“一卖就死”的所谓定律，从深圳东门步行街，常州南大街到武汉的 光谷步行街，长沙黄兴路步行街以及江汉路万达广场，从中国义乌小商品 城到中国虎门富民服装市场、深圳华强电子市场，销售火爆，经营兴旺的 商业地产项目比比皆是，关键是要看什么商铺可以卖，什么商铺不可以卖。 从目前看来，商业街区商铺的销售可行性，无论是开发商、投资者还是商 家，大家都是比较认可的。一方面由于商业街属于独立收银独立经营，相 互之间影响较小，符合常规街区式业态经营需要，销售后的经营风险最小； 另一方面，商业街的商铺是最受投资追捧的投资产品。 商业街开发，并非一“开”就“发” 6 商业街并非一开就发，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街” 就是很好的佐证，因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、 业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功，否 则销售商铺回笼的现金是会“咬”人的。 因此商业街要开发成功，首先要选择好开发模式，目前商业街开发有 以下几种模式可供选择：社区商业街、省会城市区域商业中心街区、地级 市商业中心街区以及地下商业街。 第 第二二部分 部分 大型商业街开发 大型商业街开发模式 模式 1、商业街开发定位避免盲目追求高档次，定位档次力求大众化 商业街消费群体以年

轻人群与城市普通大众消费为主，消费
能力相 对较低，因此商业街定位商业街开发定位一定要避免盲目追求高档次定 位，定位档次上力求做到大众化。 9 2、高楼层业态避免零售化，尽量餐饮休闲娱乐化与经营主题 开发商为了商业街二层冲高价，定位为零售，结果售价上来了，经营 下去了。其实商业街二层以上应该以餐饮休闲娱乐和主题商城式的业态为 主，而应尽量避免零售化的业态在二层经营，只有这样，商业街二层商业 以上才有生命力。 前言 3、业态组合复合化与品牌组合常规化 随着零售商业向体验式经济迈进，消费者也越来越追求吃喝玩乐购一 站式消费需求。因此，商业街的业态规划和组合应走复合化路线。同时 在品牌组合和选择上，应该以街区常规品牌为主，如休闲运动品牌、常 见男女装品牌等。 前言 规划设计决定项目竞争力 1、商业规划优先建筑规划 先定位后规划。这是商业地产项目必须遵循的基本原则，如果一 个项目定位都没有确定，何谈规划设计？而且在项目规划设计时，必 须牢牢树立这个理念，那就是建筑必须为商业服务，因此建筑规划必 须服务于商业，商业规划应该优先于建筑规划，否则，建筑只是一堆 废弃的钢筋混凝土而已。 12 2、与商家深入互动的原则 商业地产对规划设计的要求非常专业，不同的定位、不同的业态、 不同的商家，对商业的容量、铺位的大小、专项配套的要求根本不一样。 因此在规划设计前就必须与商家深入互动，了解他们的需求，尽可能的 为他们量身定做，尤其是百货、超市、影院等主力店商家。 规划设计决定项目竞争力

目前，大型商业街区主要包括主力店+街区、购物中心+街区和街区式综合体，在此我们就针对主力店+街区和街区式综合体进行探讨，其建 筑布局模式主要以下有三种：
板状式布局 独栋式布局 条状式布局

3、三种典型的街区规划模式 规划设计决定项目竞争力
板状式布局——光谷步行街 世界城〃光谷步行街位于湖北省武汉市武昌区鲁巷广场，总占地41.79 万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、 多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。
世界城〃光谷步行街一期工程为板式街区，其二、三、四层 通过大平台及连廊将各区连接，以主题化经营，从而保证项目 后续经营。

板状式布局——光谷步行街
项目简介：南大街商业步行街,一条“S”型人流主动 线清晰明了。一、二层为精品店铺，三层为风情美食 街，集

休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功 能于一体。 板状式布局—— 南大街
17 ① 南大街上是由一条“S”型步行街讲三个地 块串联起来，主动线非常清晰。 ② 二层通过大型平台和连廊将各区建筑连为 一体，从而使其二层以上定位为零售主题 业态成为可能。 板状式布局—— 南大街 18 独栋式街区布局——大宁国际广场 该项目总建面25万平米，共由15栋建筑，11个广场，1 条2公里步行街组成。项目集酒店、零售、餐饮、娱乐、 文化教育、现代服务、办公楼和SOHO商住楼等8大功能 于一身。 大 润 发 一种是品牌超级旗舰店； 另一种是一层为零售，二 三层以上为餐饮娱乐休闲 主题。

独栋式街区布局——大宁国际广场
独栋式街区的规划方式： 条状式布局——汉口东部购物公园 汉口东部购物公园位于武汉市汉口区，项目总用地面积 13万平方米，总建筑规模达40万平方米，集购物、餐饮、 休闲、娱乐、教育文化为一体的一站式消费的大型零售 商业中心。 项目采取主力店（两端）+商业街（中间）的模式，同时 条状式布局使项目可销售街区面积最大化，但是由于各 街区之间及其二三层缺乏连廊互动，导致其经营效果不 容乐观。

条状式布局——汉口东部购物公园 商业地产项目招商困局
项目定位一味高端化，一味追求国际品牌
发展商一味追求高租金，合作方式单一
开发商不了解商户的需求，商业地产开发做错程序
速度
商户资源有限，品牌扩张速度跟不商业地产开发的速度
商业项目招商破局之道  定位精准化与业态优优组合化

定位一定要符合当时当地的消费习惯，不肓目追求高档 次同时适度超前，引领消费趋势  商业地产一定要做对程序，先商业规划，后 建筑规划，规划设计一定要与商家相入互动，充分了解商户的需求。
招商避免一味追求高租金，一定要打破价高 者得，要引进最符合项目定位的目标商家， 甚至放弃部分利益。 商业项目招商破局之道  合作方式多样化：招商合作方式要避免 单一收租模式，要根据商家的经营特点与项目的实际情况，灵活的进行招商合 作模式组合，比如联营扣点、合作经营 、反保底等多样化的合作模式
商户资源有限的情况下，一方面通过适 当优惠政策，鼓励本地有特色的商户与 品牌做大做强；另一方面采取加加盟代 理，甚至自营品牌。 第三部分 第三部分 社区商业街开发模式 社区商业街开发模式 尽管社区商业开发量越来越大，但是由于开发商把90%的精力放在住 宅上，导致目前其无论是规划还是营销都比较粗放，从而没有将其价值最大

化，同时进一步提升住宅的价值。 随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的时 代，大规模的城
郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社 区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、招 商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细 化的运营。 社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营 社区商业的业态具有购物、便利、服务的多元化功能 社区商业中心业态生活化、便利化、多元化，集商业、餐饮、休闲、 文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。社区商铺具有广泛的功能特点， 不仅具备便利购物功能，同时还要考虑社区商业配套服务功能。社区商 业就像一个社区的大会所，为社区居民提供丰富多彩的服务。 社区商业分为内向型和外向型业态，内向型业态主要以服务本社区 或附近居民为主，外向型业态服务半径较大。 内向型业态 内向型业态 内向型业态以社区便利及百货业态为主，如美发、医药、面包房、 干洗店、水果、冲印、眼镜、蔬果、纯净水、家电维修、宠物用品、烟酒、 旅行社、票务、彩票、美容美体、音乐培训、驾驶培训、幼儿早教等 外向型业态 外向型业态 社区商业的外向型业态，一般有两种情况： 一种是社区商业引进了大型超级市场，从而以超市为主力店，带动 了数千平米的中档百货业态，我们称之为超市辅营区，这种超市辅营区往 往依靠超市每日带来的成千上万的人流，经营一些大众化的、价廉物美的 百货商品。 另一种情况是利用所处的某一干道定位食街、装饰材料街、五金机 电街、汽配美容街等。 模式一：主力店 模式一：主力店+商业街 典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街 社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街 典型案例： 深圳梅林家乐福：家乐福超市＋一楼商业内街 武汉·南湖都会：中商平价+商业街区 深圳南山前海人人乐超市＋商业街 深圳福田梅林家乐福超市＋一楼商业内街 梅林家乐福 梅林家乐福一楼辅营区 人人乐超市 武汉〃南湖都会 业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器等）+商业 街区 典型案例： 深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心。以民润市场小 超市，配合有健身、美容等商业形态。 典型建筑特征：小型集中式商业+商业街 模式二：次主力店+商业街 次主力店+商业街的业态构成 小型社区型超市 小型社区型超市 其他次主力店和配套 其他次主力店和配套 ＋ 如民润、华润社区店 等，一般面积

在500平 方米左右。 包括社区大型餐饮、休闲、 健身、美容、培训，以及 银行、邮局、社区健康中 心等社会公共服务类等。 多商业街组团（大规模社区） 模式
三：多次主力店+多商业街组团（大规模社区） 典型建筑特征：多个小型集中式商业+多条商业街 业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器等）+商 业街区 典型案例： 深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为 次主力店分布在不同的街区。 武汉百步亭社区商业 百步亭社区地处武汉市江岸后湖新 区，规划建成一个占地7平方公里，入 住30万人。 百步亭社区商业模式主要 为次主力店+街区商业，总规模约 30000平米，其中业态种类以社区配套 为主，其次为餐饮、超市。 其商业沿 社区外围设臵，基本是沿小区主出入 口两边延伸，实现商住分离。 模式四：纯商业街模式 典型建筑特征：单层或者双层的商业街。 业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务 类、 服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。 典型案例：福田〃建设新新家园商业街； 南山〃中海的阳光棕榈园商业街； 社区商业的多种建筑布局模式 1：社区多组团，商业街多组团布局模式 深圳桃源居多期分片区 滚动开发，先后在前进路、 汇江二路、洲石公路开发 了相应的社区商业。 桃源居社区商业布局图 2：社区大围合，商业街大围合布局模式 不少社区项目四面环绕市政道 路，通常会逢街划铺，形成商业大 围合布局模式。在大围合商业街区 规划中，还有一些项目在社区主入 口部分，通过将门禁系统后移，将 商业街引进形成内街，在增加商业 街面积的同时，也形成了一条半开 放式的商业街，这种半开放式的商 业街因为位于社区主要出入口，因 而也是生意最旺的。 中海阳光棕榈园商业街 社区商业的多种建筑布局模式 3：社区组团与商业组团分别集中布局模式 为了保证住宅区的私密性与 品质感，同时又能很好的为 社区居民提供便利的商业服 务，一些大型社区往往将社 区组团与商业组团分别集中 设臵，互不干扰，如深圳万 科城，东莞万科运河一号等。 万科运河一号商业街 红线内为小区商业，后面是住宅区域 社区商业的多种建筑布局模式 1、重视业态控制，力争业态标准化。 如同百货、购物中心等业态一样，社区商业同样要控制业态和品 牌，这就要求社区商业的开发者不能仅仅以销售商铺为目标，还要对项 目进行统一的业态规划组合，统一进行招商，并成立专业的经营管理公 司进行管理，以保证社区商业的业

态合理性和经营的可持续性。目前社 区商业业态分布不合理，某些承租能力较强的业态竞争过于激烈。一些 业态如中介、美容等在社区商业中分布密集，不利于社区的商业配套服 务的完善。那么就必须
在商铺销售的前期就要做好严格的业态划分，控 制业态的比例，并将美容、地产中介等一些不能聚人气的业态设臵在较 偏的位臵。 社区商业必须把好招商关 2、项目引进品牌店与散户的区别。 一般而言连锁品牌店具有品牌效应，顾客对商品的认同度比较高，后 续经营能力强，并具有聚客效应，能帮助商圈的形成，同时引进连锁品 牌店对租金的收益有比较充分的保障。而散户多为首次经营者，由于对 市场缺少了解往往出具租金较高，但后续经营能力相对较低，一旦市场 状况不好，立即关门走人，打一枪换一个地方，租金的保障度较低。 社区商业更要注重商家的品牌和质量，不能来者不拒，对于那些散户， 即使租金再高也不宜引进，而对于那些社区居民特别需求但承租能力较 低的业态，开发者应通过适当降低售价、给予租金补贴等方式引进，以 保证社区商业服务功能的完整性，这样才能实现开发商、业主、商户、 社区居民等各方共赢。 社区商业必须把好招商关 3、充分掌握社区商品品牌资源，力求商户标准化 社区商业的招商必须充分掌握社区商业资源，从而给予项目更多的选 择空间。社区商业资源不仅体现在超市百货主力店和电器、餐饮、休闲等 次主力店上，而随着我国零售商业的发展，在社区商业的便利、医药、美 容、早点、干洗、眼镜、冲晒等业态都出现了品牌连锁店，因而社区商业 可以从这些连锁店来选择，比如深圳便利店有：7〃11、百里臣、万店通等 连锁便利店；这些连锁业态的形成，使得社区商业的规范标准成为可能。 社区商业必须把好招商关 44


1.总量规划分析
开发商业街时，开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。如果商业街的经营不能够实现投资价值的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的商业街在投资者看来是不具备投资价值的。因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。
商业街经营面积的总量应和该区域住宅总量、公共服务设施数量和居住人口的规模相适应，并充分考虑到周边商业环境对其产生的影响。
2.建筑规划分析

传统的社区商业街优缺点参半，优点是社区商业街确实为其日常生活带来诸多的便利，缺点是毫无正规规划的一些社区商业给人们日常生活制

造了众多的环境卫生以及噪音等污染。所以兼顾方便与宁静是社区商业街建筑规划的根本出发点和重要目标。社区商业街在满足社区内和社区周边地区居民的情况下，应采用围合式的建筑规划布局，形成社区商业对于小区居民来说是相对独立或
者相对封闭的一个购物空间，从而避免社区商业给小区居民带来的环境影响。

5.1.4.3 主题营造分析

随着社区商业在住宅社区越来越普遍，社区商业尤其是外向性社区商业的竞争也越来越激烈。一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消费者青睐。因此，诸多开发商也把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具，规划营造独具个性特色的风格。如常州奥林匹克花园打造的澳洲风情商业街、重庆市东方港湾花园的英伦风情街、广州雅居乐花园的欧洲风情商业街等。

5.1.4.4 景观规划分析

社区商业大多都提供购物、休闲、娱乐等多种功能，成为社区居民日常生活的重要组成部分，因此，社区商业中心或商业街的景观规划亦必不可少，好的景观规划不仅可以改善社区居民的购物环境，还能彰显社区商业中心或者商业街的个性差异，提升社区商业中心或商业街所在小区的品质或品牌。社区商业中心或商业街的景观规划设计应该与社区商业建筑风格融为一体，相得益彰。
商铺面积规划分析

为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。根据长期的市场调查发现，面积在 20 平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过 100 平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如果引进万佳百货，其相应商铺面积则应规划上万；如果只是引进胜佳超市，其商铺规划面积应不过一千。

5.1.4.6 功能区域规划

综合性的社区商业中心或者商业街，所有商铺的功能已经都有明确的划分，以实现社区商业的现代化的统一经营管理。如位于佛山市乐从镇的佛山奥园，其社区商业广场就明确地分为餐饮区、购物区、休闲娱乐区、装饰区四大服务功能区域。

5.1.4.7 车位规划

车位规划首先要考虑的按照小区社区商业的开发量或者承载量来确定相应个数，其次是根据社区商业

物业的整体规划布局来确定车位的合理位置。车位规划对外向型社区商业更为重要。