关于长沙万科城和英祥春天两个项目的对比报告

关于长沙万科城和英祥春天两个项目的对比报告

前言：长沙万科城和英祥春天两个项目，都位于长沙市开福区福元西路以南，一个是由万科地产承包，另外一个是由湖南英祥房地产开发有限公司承包。由于两个项目临近，然后本人又在万科城三期实习，所以选择这两个项目作为对比对象，以下纯属个人意见，不代表任何团体或公司。

目录

一、项目基本介绍

二、项目背景

三、项目自身、建设单位及战略

四、总结

一、项目基本介绍

1、英祥春天

A、楼盘介绍

英祥春天项目位于长沙市开福区福元西路以南，东接洪山公园（规划中）、北临万国城、珠江花城、西、南靠万科城项目。项目周边环境优美，交通便利，随着万科城、珠江花城、万国城等大盘的相继开发，常住人口逐年增加，生活配套设施将更加完善，与开福区政府、法院、检察院、教育局、税务局等政府相关行政机构相隔不到1公里。

英祥春天项目占地56428㎡，总规划建筑面积200000㎡。一期占地39550㎡，规划建筑面积135336㎡，其中地上建筑面积111398

㎡，地下建筑面积23938㎡。一期由8栋17/18层高层住宅、1栋幼儿园、少量临街商铺及地下车库组成，项目定位于中高端精品样板住宅小区；产品定位于中、小面积的居家住宅，主力户型为80-95平米的二房，可变三房、三房，户型设计充分借鉴沿海发达城市的先进经验，强调平面布局的合理性、适用性，注重可变延展空间的运用，充分让客户得到更高的实用率；立面为现代简约风格，选材考虑外墙砖，稳重大气，效果持久；项目特别注重园林景观打造，其设计理念是以现代的景观表现手法，以生态景观的要求，营造出舒适、雅致、休闲的空间氛围，提高居住生活品质，创造出优美的室外环境；项目东侧30米宽的城市绿化带以及规划中的洪山公园无疑将会为小区创造绝佳的居住园林环境。

英祥春天项目市政道路建设较理想，道路畅达，西接芙蓉北路、北靠福元西路、东接车站北路延伸线及东二环，道路状况良好；紧邻规划中的长沙地铁一号线站口，距伍家岭商圈5分钟车程，距四方坪仅3分钟；807、星2路公交线路直接到达项目，9，128，149，159，801等公交线路站台相隔不到500米，进城方便快捷，北距汽车北站，仅2分钟车程，交通比较方便。

B、楼盘特色

英祥春天位于长沙市开福区，地处芙蓉北路与福元西路交汇处东南

角，东临规划中的70万方洪山公园，往东不远处即为车站北路，通过车站北路直达长沙火车站只需要10多分钟车程；西边距贯穿长沙南北的芙蓉路仅500米，通过芙蓉路可快速到达五一商圈、河西与望城等地；南边至浏阳河，与三一大道平行；北临福元路，福元路往东走可直通星沙经济开发区，往西走，规划中的福元路大桥可快速连通河西滨江新城。

英祥春天外部自然环境优越，处于湘江、捞刀河与浏阳河一江两河流域的中心位置，上风上水，有着得天独厚的自然景观资源。项目家门口就是规划中的70万平米洪山公园，月湖公园、月岛公园庇护左右，安家于此，就是把家安在公园里。

英祥春天在户型设计上充分借鉴沿海发达城市的先进经验，强调平面布局的合理性、适用性、功能的完善性以及视野的开阔性等，注重可变延展空间的运用，充分让客户得到更高的实用率。一期主力户型为两房与三房，主力户型面积集中于80-115平米。项目在户型设计上独具匠心，独创聪明阳房设计，层高3米，户户坐北朝南，南北通透，周正实用，创新的N+1户型设计，让赠送的大阳台可根据需要自由变换成阳光书房或一个次卧……项目希望在兼顾人性化与实用性的同时，力求在繁华城市里营造身心皈依的年轻态生活园区，让奋斗在城市里的青年人群轻松放飞梦想人生，找到心灵深处的梦想生活。

英祥春天立面为现代简约风格，选材考虑外墙砖，稳重大气，效果持久；项目特别注重园林景观打造，整个项目绿化率42%，有约4万㎡现代派风景园林，其设计理念是以现代的景观表现手法，以生态景观的要求，采取以形态各异的水池、叠水和喷泉为中心，精致瑰丽的风格，富有层次和情趣性的细节点缀，寄情于景，融境于情，营造出舒适、雅致、休闲的空间氛围，提高居住生活品质，创造出优美的室外环境；项目东侧30米宽的城市绿化带以及规划中的洪山公园无疑将会为小区创造绝佳的居住园林环境。

在建筑用材上，英祥春天主体采用框剪结构，均采用节能保温材料；单元门厅精装修，高级钢质安全门，双层中空玻璃窗，让生活进享繁华，退守宁静。英祥春天将您及您家人的安全当作头等大事来考虑。我们除了有尽职的安保人员，24小时的巡逻外，更动用一切先进的保安系统，如24小时安防系统、可视对讲，摄像监控系统，车辆出入电子系统、电子巡更系统充分保障您的居家安全，另外物业提倡的360度贴心服务，在确保您安全的同时让您礼遇无上尊崇的生活享受。

C、楼盘详情

所在区域：开福区

房屋属性：商品房

建筑结构：框架

物业类别：住宅

主力户型：80-110平方米

装修状况：毛坯

建筑类别：高层、小高层

总户数：1600

开盘日期：2011-06-04

交房日期：2012-08-31

开工时间:2010-06-01

竣工时间:2012-05-01

物业公司：湖南英祥物业管理有限公司

物业费：1.6元/㎡

项目地址：长沙市开福区福元路220号（芙蓉北路与福元西路交汇处东南角）

占地面积：74667平米

工程进度:在建(2011-09-14)

产权年限:70年

户数:总户数1600户

绿化率：42%

建筑面积：200000平米（总）

容积率：2.8

开发商：湖南英祥房地产开发有限公司

预售许可证：长房售字（2011）第0163号

D、项目配套

两馆一厅：斥资12亿，集图书馆、展览馆、音乐厅，建成后为长沙城市名片

幼儿园：中国科学院幼儿园、开福区教育局幼儿园以及各社区型幼儿园

小学：清水塘小学江滨分校、规划中的万国城、珠江花城小学

中学：北雅中学、周南中学、长大附中、陈家渡中学等

大学：国防科大、长沙大学

商业：麦德龙、岁宝百货、华银旺和超市、新一佳超市、珠江花城商业配套、深国投沃尔玛规划、广大环球家具超市规划

银行：建设银行、中国银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄

医院：湘雅医院、163医院、社区医院等

酒店：顺天黄金海岸大酒店、世纪金源大酒店、珠江花城大酒店

其他：洪山公园、浏阳河风光带、捞刀河风光带等

E、交通状况

乘坐9，128，112，801，159，149路至马厂站下车即可，（开福区政府站的前一站）；807、星沙二路在渔业分厂站下车。

2、万科城

A、楼盘介绍

万科城是万科地产在开福区政府板块打造的一个高档住宅项目。项目总占地约26.9万㎡，总建筑面积49万㎡，容积率2.8，绿地率46%。共分三期开发。

一期由4栋高层住宅、8栋洋房组成，共777套。北城中央的交通枢纽：万科城项目位于开福区政府东侧,北临福元路，西接芙蓉北路，属于城市中心区与捞霞组团结合部，地理位置优越，福元路直通国家级开发区星沙经济开发区，芙蓉路贯穿长沙南北，规划中的福元路大桥连接河西滨江新城，交通极为便利。

北城中央景观大宅：项目西侧紧临的是沃尔玛规划用地，东侧是规划中的洪山公园用地，南侧临浏阳河风光带，自然资源绝佳；北城中央的唯一豪宅：项目首期规划的花园墅院产品是万科独创产品，在全长沙具有领先性和唯一性。高层全部采用精装修,在高层与洋房之间设计的是中央景观轴；项目定位为北城首席豪宅，将以万科成熟的产品及优质的服务于2010年面市销售。

B、楼盘特色

万科城国际规划理念：万科城规划以中央景观轴为中心两面布局建筑，高层采用点式布局，户型是万科最成熟的标准化产品，创新的设计实现了塔楼中做板楼；花园墅院是万科的专利产品，也是万科首次在长沙推出的低密度产品，其采用3+1模式设计，通过平层花园跃式复式结合，实现了独立入户独立私有空间等产品附加值。花园墅院临中央景观轴而建,私密及景观得到了有效保护。

超高实用率户型：高层的户型为90平米的3房及120平米的三房，通过创新设计大大提高了户型的实用率。花园墅院的设计尤其独特，万科通过对以往情景花园洋房进行优化，实现了一楼自带私家花园及内院2楼自带大露台及6米挑高客厅3楼私家大露台的设计，极大的提高了实用率；全面家居解决方案：万科城高层住宅产品沿用万科全面家居解决方案，为客户创造更多价值。

万科全面家居解决方案不是普通意义上的精装修，更不是简单的“毛坯＋装修”，而是倡导一种全新的生活方式，为客户提供物有所值、物超所值、领先于市场的住宅家居产品。中国房地产持续领跑者---万科地产；万科城由中国房地产行业领跑者万科地产开发，万科城是万科旗下最成熟的住宅品牌，项目由中国最优秀的物业管理公司万科物业优质管理；万科地产，中国房地产行业的领跑者。目前万科房地产业务扩展到全国30余个大中城市。万科以人为本的建筑理念，在

产品设计上注重人文关怀，每一个细节都兼顾了实用、方便和美观。万科是“住宅工业化”的先行者，万科已在全国大面积推行“全面家居解决方案”的精装修；万科2009年销售额突破600亿元，成为世界上最大的房地产开发商。同时万科积极倡导低碳减排，是2010年上海世博会唯一一家房地产商参展企业。

C、楼盘详情

物业类型：普通住宅,高层

项目位置：开福区福元路与芙蓉路交汇处东南角

周围交通：159、128、9、112、807、星沙2路

物业管理：长沙市万科物业服务有限公司

建筑面积：47万㎡

占地面积：约26.9万㎡

绿化率：46%

容积率：1.6（一期）

开发商：万科地产

D、项目配套

学校：北雅中学\长大附中\顺天小学\前进小学

商场：岁宝百货

幼稚园：中国科学院幼儿园

银行：建行

医院：湘雅医院3医院

其他：洪山公园规划、沃尔玛规划、顺天酒店等

E、项目五证

土地使用权证书号：长国用(2007)第019751 建设用地规划许可证号：出[2007]0182号

F、居住环境

多样化的户型代表着不同的个性，万科城市花园，既充分考虑户型的功能性、实用性，提高房间的实用效率，实用率达86%左右，并且在风向、日照、景观等方面取得均衡；强调户型的独特性，通过空间的改造，赋予居住不同的价值，追求个性的人士倾力打造。

G、交通状况

乘坐9，128，112，801，159，149路至马厂站下车即可，（开福区政府站的前一站）；807、星沙二路在渔业分厂站下车。

二、项目背景

1、英祥春天

英祥春天位于长沙市开福区，地处芙蓉北路与福元西路交汇处东南角，东临规划中的70万方洪山公园，往东不远处即为车站北路，通过车站北路直达长沙火车站只需要10多分钟车程；西边距贯穿长沙

南北的芙蓉路仅500米，通过芙蓉路可快速到达五一商圈、河西与望城等地；南边至浏阳河，与三一大道平行；北临福元路，福元路往东走可直通星沙经济开发区，往西走，规划中的福元路大桥可快速连通河西滨江新城。

英祥春天立面为现代简约风格，选材考虑外墙砖，稳重大气，效果持久；项目特别注重园林景观打造，整个项目绿化率42%，有约4万㎡现代派风景园林，其设计理念是以现代的景观表现手法，以生态景观的要求，采取以形态各异的水池、叠水和喷泉为中心，精致瑰丽的风格，富有层次和情趣性的细节点缀，寄情于景，融境于情，营造出舒适、雅致、休闲的空间氛围，提高居住生活品质，创造出优美的室外环境；项目东侧30米宽的城市绿化带以及规划中的洪山公园无疑将会为小区创造绝佳的居住园林环境。

在建筑用材上，英祥春天主体采用框剪结构，均采用节能保温材料；单元门厅精装修，高级钢质安全门，双层中空玻璃窗，让生活进享繁华，退守宁静。英祥春天将您及您家人的安全当作头等大事来考虑。我们除了有尽职的安保人员，24小时的巡逻外，更动用一切先进的保安系统，如24小时安防系统、可视对讲，摄像监控系统，车辆出入电子系统、电子巡更系统充分保障您的居家安全，另外物业提倡的360度贴心服务，在确保您安全的同时让您礼遇无上尊崇的生活享

受。

2、万科城

万科城是位于照母山板块万科大社区的重要组成部分；是项目规模约65万方的综合大盘，首期为城市精装高层，以中小户型为主，主要面向青年置业群体（同时还有洋房、别墅）；万科城背山面水，毗邻近6000亩照母山森林公园和建设中的颐和公园、林地公园，环境十分宜居。

万科城、万科悦府、万科悦峰将共同打造万科大社区，理念是“一山、两区、三中心”；（一山：照母山；两区：分别是有万科城组成的西区和由万科悦峰、悦府组成的东区；其中西区为山地国际生活城，东区为公园商业生活区。三中心：围绕大社区打造商业、休闲、教育中心。）

万科城占地417亩，总体量约为65万方，容积率为2.3，产品形态非常丰富。万科城利用场地内地势高低变化，在高地规划了精装高层，可以获得最大的景观视野。在地势平坦的地方规划了叠拼别墅与花园洋房，可以享受最大的私家花园；在地块的致高点规划了联排与双拼别墅，可以俯瞰整座照母山。

首期推出的城市精装高层，以中小户型为主，主要面向青年置业群体。因户型结构合理、U5精装极致设计，提升空间利用率和增加居住的

舒适性，两房约60平米，三房约80平米，从而使总价更低，精装修交房，让您更加省时省心，性价比更高。

万科城背山面水，毗邻近6000亩照母山森林公园和建设中的颐和公园、林地公园，环境十分宜居。万科城座落于照母山山脉上，俯瞰肖家湾水库。西南侧近6000亩的照母山森林公园是政府斥资9.6亿在原来照母山植物园基础之上打造而成；南侧照母山上万科规划了一个林地公园；加上东侧悦峰、悦府前政府规划了约400亩颐和公园。项目环境优美、空气清新，更加宜居。

万科城在小区入口处打造小型城市广场，并在半山会所下设计了十米高垂直瀑布；两条景观轴线贯穿小区，使景观流线收放有致。同时四大景观绿化中心，打造四个小中庭，为业主提供休闲娱乐场所。利用特有的山地高差地形，打造沿山景观步道，使业主充分体验山地的自然、休闲景观。

万科27年历程中，作为唯一以万科直接命名的产品系列，是最能代表万科品牌实力的作品。重庆万科城，中国第17座万科城，以16座城市的万科城为鉴，落子照母山，将为万科城的传奇史再添浓墨重彩的一笔，也将会开启照母山片区城市生活新标杆。

三、项目自身、建设单位及战略

1、四川英祥实业集团有限公司于1998年5月组建，是以房产开发

和商贸经营为核心、以矿产开发为后续、以专业市场集约化经营为延伸、以金融投资服务为支撑的跨行业、跨地区的多元化大型民营企业集团。现辖有自贡市英祥房地产开发有限公司、自贡市英祥建筑安装工程有限公司、自贡市英祥物业管理有限公司、川南建材市场经营管理公司、自贡市新美商城管理有限公司、四川英祥矿业（集团）股份有限公司、川南英祥钢材物流市场管理公司及英祥锦江国际大酒店管理公司等10余个全资子公司，其中房地产开发和建筑施工分别是国家一级资质和二级资质，并获得了ISO9002国际质量认证。

2、英祥集团自成立以来，立足家乡建设，始终发挥自贡本土民营企业龙头示范作用，其房产和建筑公司以“为您想得更多，为您做得更好，英祥房产关爱您的一生”的理念深入人心，先后建设了自贡市一道道靓丽的城市风景线——“英祥花园”、“丽景花园”、“青岗丽景苑”、“丽景华庭”、“新美居家”、“丽景世家”、“丽景湾”、“新美帝景”等高品质住宅小区，全面促进了我市住宅产业从原始到现代的升级，极大地改善了广大群众的生活环境、提高了生活质量。为调整我市产业结构，提升自贡商业经营理念、商业布局和商业服务水平，英祥集团先后建设了我市第一个具有现代商业元素和雏形的——自贡市英祥商厦、我市市级商业中心区域标志性建筑——帝豪广场、新美国际商城及新美商业广场等大型商业经营体。同时，英祥

集团还积极响应市委、市政府建设川南商贸物流中心城市的号召，投资逾1亿元，用近7年时间，成功打造了川南物流中心区具有龙头和示范意义的项目——川南建材综合批发市场，该市场是全国100家最大规模商品交易市场之一、四川省先进流通企业和自贡市重点建设项目，为奠定我市川南商贸物中心城市的地位起到了举足轻重的作用。2009年12月，英祥集团斥资5亿元建设川南英祥钢材物流市场，建成后，该市场将成为川南地区规模最大、功能最全、设备现代化程度最高、科技手段最新的专业钢材贸易市场。2010年10月28日，新建成的新美商业广场迎来了沃尔玛自贡店的盛大开业；2011年1月24日，百盛购物中心自贡店开门纳客；2011年2月26日，英祥锦江国际大酒店举行盛大开业典礼，集团成员新添一家四星级酒店，英祥的产业范围再次扩大。

3、“诚信立身，务实立业”是英祥集团一贯奉行的企业精神，也是企业的追求方向和价值观。英祥集团始终围绕“壮大实业、服务民众、回报社会”的企业宗旨、“务实、务实、再务实”的企业作风和“共同努力，共享成功”的企业理念，以独具特色的企业文化、规范高效的管理水平和一个个的优秀作品赢得了各级政府部门的肯定和社会各界的广泛认同。英祥集团共受到省、市、区各级党委、政府、主管部门、行业协会的各种表彰授牌80多次，名列自贡市十大非公企业

前列，是川南地区最具发展潜力的民营企业之一。

4、万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；

多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。公司致力于不断提升产品品质。至2009年，万科共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。

公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、

B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。

公司积极参与绿色建筑的研发和推广。2009年6月，深圳万科城四期项目荣获“绿色建筑设计评价标识”三星级奖。2009年《财富》（中文版）公布的“十大绿色公司”名单中，公司因在探索工业化与城市低收入住宅方面的成绩入选。

公司努力实践企业文化。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。2009年，万科捐资并建设的遵道镇中心幼儿园、遵道镇便民服务中心、向峨乡政务中心以及遵道梨花广场先后建成交付，均达到最高抗震设防等级。

目前万科集团董事会主席：王石总裁：郁亮

让建筑赞美生命！

四、总结

两处项目楼层基本高度相差无几。英祥春天采用常规木模板，木模板优点是制作、拼装灵活，较适用于外形复杂或异型混凝土构件及冬期施工的混凝土工程；缺点是制作量大，木材资源浪费大，难固定，容易爆模等。万科城采用大钢模、铝模板，大钢模：它由板面结构、支

撑系统、操作平台和附件等组成。是现浇墙、壁结构施工的一种工具式模板。其特点是以建筑物的开间、进深和层高为大模板尺寸，其优点是模板整体性好、抗震性强、无拼缝等；缺点是模板重量大，移动安装需起重机械吊运。铝合金模板结合了大钢模和木模板的优点，缺点是成本较大，计算可知，楼层层高在30层以上的用铝合金模板合适。每个项目都有每个项目各自的优缺点，这些优缺点的形成，与公司的传统风格以及项目设计有很大关系，英祥和万科城两个项目，彼此都在对照，彼此都在影响，彼此都在取长补短，彼此都在进步！

万科房地产集团组织架构解析 集团 区域公司 城市公司 事业部

集团公司组织构架 上海区域深圳区域北京区域 直属城市分公司 武汉分公司重庆分公司成都分公司西安分公司 业务单位（3+X ） 目前万科集团已进入30个城市，173个项目。2009年销售663.6万平方米,销售金额634.2亿元，销售净利润53.3亿元。 深圳、佛山、广州、珠海、中山、厦门、东莞、福州、海南、北海、上海、宁波、杭州、无锡、苏州、南昌、合肥、南京、镇江、北京、沈阳、天津、大连、长春、青岛、长沙、武汉、西安、重庆、成都。 集团公司 董事会办公室监事会办公室 总裁办公室工程采购与成本管理部 建筑研究中心 财务管理部战略与投资管理部人力资源部 风险管理部流程与信息管理部 品牌管理部 万创设计管理中心 审计部 客户关系部 工程管理部采购管理部成本管理部董事会 11个部门，6个二级部门。主要控制区域的投资、资金、销售额和利润

上海公司宁 波 公 司 杭 州 公 司 苏 南 公 司 南 京 公 司 镇 江 公 司 南 昌 公 司 合 肥 公 司 苏 州 无 锡 业务单位和利 润中心（8个 公司，9个城 市） 综合管理部 产 品 管 理 部 投 资 及 运 管 理 部 品 质 管 理 部 上海区域公司 控制各公司的投资、 运营、产品品质、 销售额、利润及资 源共享；同时充当 消防队员角色 上海区域2009年实现销售面积XXX万平方米，销售金额XXX亿元区域公司组织构架

浦东事业部闵行事业部西北事业部滨江事业部 保障性住宅事业部 业务单位和利润中心 上海公司共21个项目：上海公司2009年实现销售面积XXX 万平方米，销售金额XXX 亿元 浦东事业部5个项目：地杰项目（B 街坊、C 街坊等）、济阳路项目、五街坊项目、新里程项目、深蓝项目。闵行事业部4个项目：城花新园项目、燕南园项目、旗忠项目、花园小城项目。西北事业部4个项目：白马项目、罗店项目、四季花城项目、赵巷项目滨江事业部4个项目：翡翠项目、铜山街项目、滨江项目、七宝53项目 保障性住宅事业部4个项目：地杰D 街坊、七宝187项目、华漕213项目、浦东七街坊。 嘉明绿化公司 10个后台支持部门及2个公司 上海公司 总经理办公室 财务管理部 人力资源部成本管理部 设计管理部采购管理部项目发展部 工程管理中心客户关系中心营销管理中心柏轩装修公司城市公司组织构架

填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法

长沙万科城三期（A 地块）二标段项目工程填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法 工法名称：填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法 完成单位名称：中铁建设集团有限公司长沙分公司主要完成人：李小荣 连剑 贾林

填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法 中铁建设集团有限公司长沙分公司贾林 1．前言 蒸压加气混凝土墙体预制件组合拼砌施工工法是在过程中改变传统施工工艺，充分利用技术策划现行的先导作用，对设计图纸中每一道加气块填充墙进行排砖图深化设计，然后根据排砖图在现场设置加气块集中加工场对加气块进行集中定尺定型加工，并预先加工制作各种预制混凝土构件，然后现场进行组合拼砌的施工方法。该施工方法的使用减少了加气块的损耗浪费、提高了现场砌筑速度、提高了施工效率，同时砌筑质量有了显著的提升。 2011至2012年长沙万科城三期（A地）二标段33#～37#栋项目施工中，加气混凝土砌块填充墙成功地采用了此工法施工，砌筑质量、进度均得到了业主和监理单位的一致好评，并获得了万科地产长沙片区的“砌筑标杆”荣誉称号，获得奖金6万元。 2．工法特点 2.1 施工前进行图纸二次深化设计，画出每一面墙的排砖图，并标出标准砖及非标准砖的尺寸。同时现场设置统一加气块加工场，对所用加气块进行集中预先定尺加工。 2.2 改进加气块切割工具，杜绝原有的瓦刀砍砖现象，制作实用型切割工具，定尺定标准集中加工，实现工厂化生产。 2.3 为提高砌筑墙体细部质量及现场施工效率，对门垛、空调洞及压顶斜砌砖

等薄弱部位采用预制混凝土构件形式。所有混凝土预制件根据深化排砖图纸所确定的尺寸及形状，统一定型定尺加工。预制块采用细石混凝土浇捣、养护，批量生产。 2.4 现场砌筑作业中，加气块、混凝土预制块均已定尺定形状加工完成，现场采用专用砌筑砂浆按照排砖深化图纸拼砌作业，砌筑速度快、施工效率高。同时现场干净整洁，基本没有废弃砖渣和落地灰，文明施工效果好。 3．适用范围 工业与民用建筑填充墙砌体工程，采用蒸压加气混凝土砌块墙体。 4．工艺原理 目前砌体工程的质量标准有实体质量标准及观感质量标准两部分组成，实体质量主要有垂直度、平整度、方正行、开间、进深及砂浆密实度六项数据指标组成。观感质量标准主要有墙体清爽度、灰缝标准、加气混凝土砌块切割标准组成。通过这些标准确定组合拼砌砌筑施工工法的原理，即改变传统的砌筑手法，实现施工工艺及工人施工理念的升级。利用各种形状的预制构件与标准砖组合拼砌，非标准砖集中切割，杜绝随意砍砖施工。从而达到砌体工程质量的提升。 5．施工工艺流程及操作要点 5.1 施工工艺流程

智能化 施工合同(万科)

中山万科金色家园项目一期智能化工程施工合同 甲方（全称）：中山市万科城房地产有限公司 乙方（全称）：深圳市万科物业发展有限公司 依照《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规的规定，遵循平等、自愿和诚实信用的原则，双方就相关材料设备供货/安装事项协商一致，订立本合同。深圳市万科房地产有限公司与乙方签订的《万科深圳区域2009年度集中采购框架协议》（以下简称《采购协议》）是本合同的有效组成部分。除本合同另有约定外，甲乙双方权利及责任以《采购协议》中的有关条款为准。 一、材料/设备清单 中山万科金色家园一期智能化工程 二、合同价款 产品及安装总价（大写）：人民币贰佰叁拾捌万捌仟捌佰叁拾叁元伍角捌分， （小写）：￥：2388833.58元。 三、交货/安装地点 中山市东凤镇金色家园项目工地现场 四、交货/安装方式及时间 货品于2012年10月前按照甲方要求时间分批交货/安装完毕并通过验收。 五、质量标准 材料/设备质量标准：以《采购协议》中相关条款为准。 六、双方的一般权利和义务 1.甲方权利和义务以《采购协议》中规定为准，甲方代表是曾强先生，其职务是项目部

经理。甲方委托深圳市城建监理有限公司监理公司进行材料设备/安装验收及付款审核 工作，监理公司总监为崔学意先生。 2.乙方权利和义务以《采购协议》中规定为准，乙方项目经理是扆朝晖，其职务是项目 现场负责人。 3.双方约定除《采购协议》规定之外，甲方应承担的其他工作：/ 4.双方约定除《采购协议》规定之外，乙方应承担的其他工作:/ 七、材料/设备安装 双方约定的安装单位为：/， 八、合同价款支付方式（此条需修改和框架一致） 乙方向甲方承诺按照合同约定进行供货/安装并在质量保修期内承担材料/设备质量保修责任；甲方向乙方承诺按照合同约定的方式支付材料/设备协议价款及其他应当支付的款项。 9.1分项目合同设备价款支付方式如下： 1.本协议规定各分项目合同价款支付方式如下： 1)当采取甲方直接签订方式时： a)合同签订后30日内支付20％预付款； b)货到现场三个工作日内经甲方或指定第三方验收，逾期视为甲方已确认货 物数量、规格型号和包装等。验收确认后1个月内应再支付所到货物金额的80％ 的货款（付款手续齐全后开始计算）；（此条款适用仅供货合同） c)工程进度款支付：分项目工程全部完工，调试完毕，且全部验收，支付到 分项目工程合同价款的85%；（付款手续齐全后开始计算）；（此条款适用供货 并施工合同） d)结算款：工程竣工验收或供货完毕并办理完结算扣除责任款项，按双方确 认后结算额1个月内支付至结算款的100％； e)本工程不预留保修款，但乙方必须履行两年保修义务； 2)付款周期为甲方收到乙方付款资料齐全后的一个月内。 说明： 1)甲方只在每月集中付款日以转账方式付款（如遇节假日则顺延，具体到账日期因银行 结算原因略有滞后，乙方应自行查阅账户，甲方财务部门不接受此类咨询）。 2)乙方在办理每一次付款手续时，都必须提交一份乙方银行的户名、账号、开户行及所 在地的证明并加盖财务章。如因账号资料提供有误而产生银行退票情况，甲方在办理 再次付款时，将直接扣除该笔退票金额的10％、但最高不超过5000元作为对甲方的劳 务补偿款，并且被退票款项将在甲方收到合作单位的《账号信息更正声明》一个月后 再次办理付款。乙方对此承担责任，并在下次申请付款之前，不得因资金理由导致工 期延误、质量下降等情况发生，否则甲方有权在此基础上进一步索赔。 3)质量、交货期、安装工期达不到协议要求的，在处理完成之前，乙方无权要求支付任 何款项。 4)各种对乙方的违约金及合同规定应扣款项在当期工程进度款中扣除。 5)乙方达到付款节点时，须于当月20日前向甲方提交《付款申请报告》以及经监理单位 审核签字的《工程付款报告》、《设备材料验收单》、《分项工程验收报告》（完工 时），以保证甲方于当月25日前审核确认应付款项，并向集团申报下月集中付款计划； 乙方还需于当月27日前向甲方索取《纳税证明》，并于当月最后一个工作日前提供相

万科SWOT分析

万科SWOT分析 背景简介：万科金域华府为万科在合肥倾力打造的48万平米市心顶级项目，位于合肥市蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧（五里墩江淮仪表厂），占地面积173.5亩，综合容积率3．56，小区居住用地占地面积101754平，主题商业开发占地面积13875平，社区规划有独特的双会馆，入户方式为尊贵的四大堂式入户，配备360度安防系统；1500m生态溪谷，100余株原生树木，10大欧式园林营造市心25000平米社区生态景观；户型采用别墅级尺度设计，豪华精装修交房。 区域简介：万科金域华府位于长沙市雨花区的武广新城版块片区，处于长株潭融城的核心区域，项目紧邻长沙市南北主干道的万家丽路，同时项目紧邻香樟路，连接京珠高速，辅以湘府路、曲塘路等城市主要干道。地铁4号线近在咫尺；此外，本区域紧邻圭塘河风光带，以及天际岭国家森林公园。 一、S——优势： （1）项目位于合肥市区，未来的交通枢纽，城市副中心，地段优势明显，发展潜力巨大； （2）万科地产，地产开发龙头企业； （3）项目体量大，总体量为约54万方，在区域内存在一定的规模优势； （4）90平米以下户型约占总配比的60%，市场接受度高； （5）项目位于万家丽路与香樟路交汇处，商业价值较高，有发展商业中心的机会； （6）项目南邻雨花区政府，区域昭示性、可到达性极佳。 应对策略：发挥优势 （1）充分挖掘发挥地段价值，与万科企业品牌相结合，树立项目市

场信心； （2）有效发挥政府对区域规划与项目规划配套优势，打造自身配套，增加居住附加值； （3）发挥规模优势，提升项目品质，形成城市中心大型品质生活社区； 二、W——劣势： （1）目前合肥新城板块正在快速发展中，区域生活配套相对档次较低，不能满足区域客户的需求，同时对本项目形象建立造成了一定的影响； （2）香樟路上大多为较为老旧的住宅小区，形象相对较差； （3）南北两地块之间被隔断，不利于项目整体形象的建立; （4）万家丽路、香樟路为城市快速路，特别是万家丽路连接高桥大市场，货车通行量较大，给项目带来了较大的灰尘与噪音影响；（5）项目产品构成跨度大,对项目整体推广造成了一定的影响 应对策略：消除劣势 （1）通过大力宣传项目区域发展前景和万科品牌，来降低客户对项目区域现状的抗性； （2）通过现场围墙，园林等手段美化项目现场形象； （3）通过绿化隔离带，高科技手段等手段隔离项目外部的噪音、灰尘污染； （4）在宣传手段上，建立一个可以统领公寓、住宅的形象，避免项目先期发售公寓而带来的降低形象.

(非人防车位)万科城车位购置合同-二期

车位购置合同 特别提示： 本合同在双方自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制卖方责任的条款，采用黑体、加粗、加大号字体或加下划线的方式特别提醒买方注意，卖方已向买方作过说明，并按买方的要求作了解释，买方已充分理解本合同的内容。 甲方(卖方)：江西天香园房产置业有限公司 住所：南昌市青山湖南大道333号邮编：330039 营业执照号码：360 资质证书号码：赣建房开字3943号 法定代表人：方文辉联系电话：1 委托代理人：联系电话： 乙方(买方)： 国籍：中国居住(注册)所在省市:

个人/公司：性别：出生年月日： 证件名称：号码： 联系电话： 住所(址)： 委托/法定代理人：联系电话： 第一条车位情况 乙方向甲方购买万科城二期地下车位，具体车位为区号，具体详附件平面图，该图仅为位置示意，车位实际情况及具体位置以最终实际交付状况为准。 该车位对应的土地使用权期限，至2078年7月21日。 该车位用途为停放车辆，且仅限于停放小型车，该车位的具体情况为：

该车位是否存在不利因素：是□否□ 因该车位存在以下不利因素： 甲方在价格方面已作调整，乙方认可该车位价格并对该车位的不利因素可能带来的不便已有充分的了解和认知。 在符合相关设计标准的强制性规定的情况下，该车位周边及出入通道等可能存在对车辆出入产生不利影响的因素，包括但不限于高度、弯道、坡道、墙、柱、护栏、管网、消防栓等，其中通道区域地下车库的地面与消防设施的垂直距离不小于 m，非通道区域局部可以允许为。乙方对此表示充分理解。 第二条款项支付及违约责任 关于计价方式、车位规格

1、该车位价款按照“个”计算，不以车位尺寸作为计算价款的依据。 2、鉴于该车位按“个”销售，在车位能满足合同约定的车辆停放要求的情况下，乙方不得要求减少价款或解除本合同。 该车位的销售价格为人民币￥元（大写：元整）。 A1（适用一次性支付） 乙方应于年月日前向甲方支付完毕所有款项。逾期付款违约责任： 乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过三十日后，甲方有权单方面解除合同。甲方解除合同的，乙方应当支付车位价款总额的10%作为违约金，甲方有权在乙方已支付的价款中扣除乙方应支付的违约金，剩余价款退还给乙方。如乙方已支付的价款不足赔偿的，甲方有权追索。（包括但不限于甲方为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等）甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。

万科房地产营销策划案例

万科房地产营销策划案例 篇一：营销策划-万科地产整合营销创新 【长沙】《万科地产整合营销创新、 实战案例解析与远洋地产客户体验 营销》(4月25-28日) 【课程说明】 ? 主办：中房商学院中房博越? 时间：XX年4月25-28日 ? 地点：长沙 【课程背景】如何提高销量、如何提高销售额、如何提高置业顾问解决问题的能力?面对复杂多变的 房地产市场环境，房产企业如何由表及里把握规律与认识中国房地产? 房产企业如何组建强有力销售特种兵，突破当前销售困局?房产企业如何在发展中去面 对机会与挑战?房地产市场未来趋势如何? 国家调控政策变化有多远?谁将引领未来行业新趋势?如何在弱市下让项目起死回生，寻 找突破之道?如何快速回笼资金让楼盘销售火爆?营销

靠什么打动客户?赢得客户?远洋地产 为何一年销售350亿;万科如园项目开盘当日为何成交额高达5亿元??? 奇迹?似是而非，因为有一针见血的方法策略为据;假象?能受考验，因为有铁证如山的 销售业绩为证。越来越多的地产商意识到：核心竞争优势的来源逐渐从产品、技术走向客户 端。 客户体验管理正在成为一种主流管理方式和竞争能力。楼市破冰学习将为您揭开标杆地 产精品楼盘旺销之谜，为全国房地产策划师、操盘手、地产管理人士破除楼盘销售逆市困局。 在整个培训过程将系统围绕万科、远洋经典项目的小区规划、客户体验接触点、建筑设 计、园林景观布局、建筑细部处理、营销创新、销售渠道等要素展开。 为进一步了解我国房地产形势，保证和促进房地产业健康有序发展,将于XX年4月25 日-4月28日在湖南长沙组织举办《万科地产整合营销

创新、实战案例解析与远洋地产客户体 验营销管理(CEM)借鉴实战讲座》此次培训将重点从政策调控、市场发展趋势、运作攻略、 规划设计、市场营销策略等方面入手并通过全方位逐一剖析万科、远洋地产的经典案例，一 同分享标杆企业产品设计及营销、策划管理创新的执行路径与操作经验;学习标杆企业独创 销售胜经、实战技术;通过实战案例形式向全国房地产企业分享最新营销策划创新理念与实战营销策略，为您解决营销管理方面的困惑，帮您提升营销管理能力。 【课程收益】 1、现场案例剖析“全员营销”“逆市营销”“淡市营销”“体验式营销”等实战“赢 销”手法。 2、解密标杆地产企业成熟的样板房体验区设计管理模式，学会售楼处、样板房的操作 特点、设计管理流程及各阶段管控要点。 3、认识本轮楼市调控政策与市场的特点，正确研判目前房地产市场大势。通过详实的

万科城3D影视片及IPAD售楼系统制作合同

合同编号： 3D影视片及IPAD售楼系统 制作合同 地产集团 2014.10.27 甲方： 乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，双方在平等、自愿、互利互惠、诚实信用的基础上，充分协商，就甲方委托乙方制作3D影视作品及IPAD售楼系统事宜，特订立本合同，以便共同遵守。 第一条：甲方委托乙方制作的内容为： 郑州项目3D影视宣传片及IPAD售楼系统 第二条：甲方委托乙方制作的3D影视作品及IPAD售楼系统规格、技术、质量及要求 1、本3D影视作品的创作要求及IPAD售楼系统制作要求：由乙方负责根据甲方创意要求完成影视作品创意设计、脚本方案、拍摄方案，经甲方审定确认后作为拍摄、制作、验收的依据；乙方负责IPAD售楼系统的程序安装，并对人员进行培训操作。 2、乙方的工作内容包括但不限于：创意设计、拍摄脚本及影视剧本和拍摄方案撰写、实景拍摄、动画制作、资料剪辑、成片剪辑、配音、配乐、字幕、特效合成、编辑、成片交付等。 3、其他制作用要求：乙方保证影视作品成片及IPAD售楼系统符合甲方审定确认的创意设计、拍摄脚本、影视剧本、拍摄方案等；符合甲方书面提出的创意要求，确保完成的成果通过甲方审核验收。 第三条：乙方应提交的成片或制作成果 1、乙方应提交以下符合本合同约定要求的影视作品成片制作成果如下： 2、乙方应提交以下符合本合同约定要求的IPAD售楼系统制作成果如下：

第四条：制作费用 1、本合同费用共计为：小写：元人民币（大写：元整人民币）。 2、本合同费用包括乙方履行本合同义务、完成约定的全部工作内容、向甲方提交符合本合同约定的全部3D成片或及IPAD售楼系统制作成果安装完成所须的全部费用，包括但不限于：创意设计、拍摄脚本及影视剧本和拍摄方案撰写、实景拍摄（含拍摄准备、拍摄器材、拍摄场地、道具、服装、演员、摄制等）、动画制作、资料剪辑、成片剪辑、配音、配乐、字幕、特效合成、编辑、成片交付等所需全部费用及人工、利润、税金等。除双方另有明确书面约定外，乙方不得以任何理由要求甲方增加费用或价款。 第五条：乙方工作阶段及成果提交 1、乙方应在合同签订之日起 28 日内根据甲方创意要求完成3D影视片创意设计、脚拍摄脚本、影视剧本、拍摄方案及提交IPAD主体框架平面设计交甲方审核。经甲方审核并书面同意后、乙方才能开始拍摄、制作工作。经甲方审核同意的创意设计、拍摄脚本、影视剧本、拍摄方案、主体框架，乙方必须征得甲方书面同意方可做出修改。如果甲方对乙方完成的创意设计、拍摄脚本、影视剧本、拍摄方案、主体框架持有异议，应在乙方将上述资料提交甲方之日起 7 日内，以书面形式或口头形式向乙方提出；对甲方提出异议的，乙方应按甲方要求在进行修改。 乙方应将影视作品拍摄中的各个细节向甲方书面呈报，并注明理由。包括但不限于灯光、音乐样本、布景方案、演员试镜、演员造型、道具、服装……等有关拍摄的所有细节由甲方一一确认后，作为之后拍片的基础依据。在正式拍片之前，乙方应以书面《拍摄通告》的形式告知甲方拍摄地点、时间、摄制组人员名单、联络方式等内容。 2、乙方应在本合同签订之日起 55 日内向甲方提交3D影视片初审样片及一套IPAD 售楼初审系统。甲方在收到乙方初审样片及IPAD售楼初审系统 2 日内提出修改意见。如甲方在收到3D初审片及IPAD售楼初审系统后逾期 7 日未提出修改意见，视为甲方同意乙方提交的3D初审片及IPAD售楼初审系统，但甲方仍有权在乙方向甲方正式提交成片和制作成果时，根据本合同约定审核全部制作成果。 3、乙方应在本合同签订之日起 65 日内向甲方交付全部成片及全部制作成果。乙方提交的的成片和制作成果如不符合本合同约定或专业要求，应返工修改或重新制作直

填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法

填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法

长沙万科城三期（A 地块）二标段项目工程填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法 工法名称：填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法 完成单位名称：中铁建设集团有限公司长沙分公司主要完成人：李小荣 连剑 贾林

填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法 中铁建设集团有限公司长沙分公司贾林1．前言 蒸压加气混凝土墙体预制件组合拼砌施工工法是在过程中改变传统施工工艺，充分利用技术策划现行的先导作用，对设计图纸中每一道加气块填充墙进行排砖图深化设计，然后根据排砖图在现场设置加气块集中加工场对加气块进行集中定尺定型加工，并预先加工制作各种预制混凝土构件，然后现场进行组合拼砌的施工方法。该施工方法的使用减少了加气块的损耗浪费、提高了现场砌筑速度、提高了施工效率，同时砌筑质量有了显著的提升。 2011至2012年长沙万科城三期（A地）二标段33#～37#栋项目施工中，加气混凝土砌块填充墙成功地采用了此工法施工，砌筑质量、进度均得到了业主和监理单位的一致好评，并获得了万科地产长沙片区的“砌筑标杆”荣誉称号，获得奖金6万元。 2．工法特点 2.1 施工前进行图纸二次深化设计，画出每一面墙的排砖图，并标出标准砖及非标准砖的尺寸。同时现场设置统一加气块加工场，对所用加气块进行集中预先定尺加工。 2.2 改进加气块切割工具，杜绝原有的瓦刀砍砖现象，制作实用型切割工具，定尺定标准集中加工，实现工厂化生产。 2.3 为提高砌筑墙体细部质量及现场施工效率，对门垛、空调洞及压顶斜砌砖等薄弱部位采用预制混凝土构件形式。所有混凝土预制件根据深化排砖图纸所确定的尺寸及形状，统一定型定尺加工。预制块采用细石混凝土浇捣、养护，批量生产。 2.4 现场砌筑作业中，加气块、混凝土预制块均已定尺定形状加工完成，现场采用专用砌筑砂浆按照排砖深化图纸拼砌作业，砌筑速度快、施工效率高。同时现场干净整洁，基本没有废弃砖渣和落地灰，文明施工效果好。 3．适用范围 工业与民用建筑填充墙砌体工程，采用蒸压加气混凝土砌块墙体。

关于长沙万科城和英祥春天两个项目的对比报告

关于长沙万科城和英祥春天两个项目的对比报告 前言：长沙万科城和英祥春天两个项目，都位于长沙市开福区福元西路以南，一个是由万科地产承包，另外一个是由湖南英祥房地产开发有限公司承包。由于两个项目临近，然后本人又在万科城三期实习，所以选择这两个项目作为对比对象，以下纯属个人意见，不代表任何团体或公司。 目录 一、项目基本介绍 二、项目背景 三、项目自身、建设单位及战略 四、总结 一、项目基本介绍 1、英祥春天 A、楼盘介绍 英祥春天项目位于长沙市开福区福元西路以南，东接洪山公园（规划中）、北临万国城、珠江花城、西、南靠万科城项目。项目周边环境优美，交通便利，随着万科城、珠江花城、万国城等大盘的相继开发，常住人口逐年增加，生活配套设施将更加完善，与开福区政府、法院、检察院、教育局、税务局等政府相关行政机构相隔不到1公里。 英祥春天项目占地56428㎡，总规划建筑面积200000㎡。一期占地39550㎡，规划建筑面积135336㎡，其中地上建筑面积111398

㎡，地下建筑面积23938㎡。一期由8栋17/18层高层住宅、1栋幼儿园、少量临街商铺及地下车库组成，项目定位于中高端精品样板住宅小区；产品定位于中、小面积的居家住宅，主力户型为80-95平米的二房，可变三房、三房，户型设计充分借鉴沿海发达城市的先进经验，强调平面布局的合理性、适用性，注重可变延展空间的运用，充分让客户得到更高的实用率；立面为现代简约风格，选材考虑外墙砖，稳重大气，效果持久；项目特别注重园林景观打造，其设计理念是以现代的景观表现手法，以生态景观的要求，营造出舒适、雅致、休闲的空间氛围，提高居住生活品质，创造出优美的室外环境；项目东侧30米宽的城市绿化带以及规划中的洪山公园无疑将会为小区创造绝佳的居住园林环境。 英祥春天项目市政道路建设较理想，道路畅达，西接芙蓉北路、北靠福元西路、东接车站北路延伸线及东二环，道路状况良好；紧邻规划中的长沙地铁一号线站口，距伍家岭商圈5分钟车程，距四方坪仅3分钟；807、星2路公交线路直接到达项目，9，128，149，159，801等公交线路站台相隔不到500米，进城方便快捷，北距汽车北站，仅2分钟车程，交通比较方便。 B、楼盘特色 英祥春天位于长沙市开福区，地处芙蓉北路与福元西路交汇处东南

2020年(万科企业管理)全面解析万科地产

（万科企业管理）全面解析 万科地产

全面解析万科地产 说明：分析方法： 1、A、B、C分类分析方法 2、时间序列分析方法 3、空间序列分析方法 4、归纳推理方法 5、演绎推理方法 6、波士顿矩阵分析方法 壹、万科运营种类结构 1、万科的运营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务运营，没有任何的投融 资收入。主营业务为俩个方面，壹是房地产，二是物业管理。 2、和其他房地产X公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。壹般中小型开发 X公司，或者处于创品牌阶段的X公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其 运营。而不能做到真正盈利。 3、物业管理X公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润 为纯利润，而不再为物业管理背包袱。 4、房地产收入增长和物业X公司收入增长呈正向关系。 异点分析：2007年上半年的物业X公司收入和下半年物业X公司收入呈现出巨大的差 异，这有待深入分析。 时间行业主营业务收入（万元）时间行业主营业务收入（万元） 2007-12-31 房地产3517517.7 2007-12-31 物业管理21003.47

2007-6-30 房地产1093949.94 2007-6-30 物业管理15702.15 2006-12-31 房地产1766965.96 2006-12-31 物业管理17855.07 2006-6-30 房地产653978.77 2006-6-30 物业管理7789.55 说明：从上表能够见出，上半年房地产结算收入壹般只能占到全年结算收入的35%左右； 而物业X公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何和 真实有如此大的差距？ 5、房地产利润率和物业管理利润率 时间行业毛利率（%）时间行业毛利率（%）2007-12-31 房地产41.87 2007-12-31 物业管理54.69 2007-6-30 房地产45.77 2007-6-30 物业管理27.37 2006-12-31 房地产37.29 2006-12-31 物业管理32.06 2006-6-30 房地产40.49 2006-6-30 物业管理7.86 分析： 1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利 模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。 2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。 3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理X公司的问题，结合万科上半年物业管理的 收入和支出和下半年的收入支出来见，这个数据存在巨大的问题。 二、万科的区域分布结构 （壹）、分析说明

填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法

长沙万科城三期（A地块）二标段项目工程 填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法 工法名称：填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法 完成单位名称：中铁建设集团有限公司长沙分公司 主要完成人：李小荣 连剑 贾林 填充墙砌体工程预制件拼砌施工工法 中铁建设集团有限公司长沙分公司贾林

1．前言 蒸压加气混凝土墙体预制件组合拼砌施工工法是在过程中改变传统施工工艺，充分利用技术策划现行的先导作用，对设计图纸中每一道加气块填充墙进行排砖图深化设计，然后根据排砖图在现场设置加气块集中加工场对加气块进行集中定尺定型加工，并预先加工制作各种预制混凝土构件，然后现场进行组合拼砌的施工方法。该施工方法的使用减少了加气块的损耗浪费、提高了现场砌筑速度、提高了施工效率，同时砌筑质量有了显著的提升。 2011至2012年长沙万科城三期（A地）二标段33#～37#栋项目施工中，加气混凝土砌块填充墙成功地采用了此工法施工，砌筑质量、进度均得到了业主和监理单位的一致好评，并获得了万科地产长沙片区的“砌筑标杆”荣誉称号，获得奖金6万元。 2．工法特点 2.1施工前进行图纸二次深化设计，画出每一面墙的排砖图，并标出标准砖及非标准砖的尺寸。同时现场设置统一加气块加工场，对所用加气块进行集中预先定尺加工。 2.2改进加气块切割工具，杜绝原有的瓦刀砍砖现象，制作实用型切割工具，定尺定标准集中加工，实现工厂化生产。 2.3为提高砌筑墙体细部质量及现场施工效率，对门垛、空调洞及压顶斜砌砖等薄弱部位采用预制混凝土构件形式。所有混凝土预制件根据深化排砖图纸所确定的尺寸及形状，统一定型定尺加工。预制块采用细石混凝土浇捣、养护，批量生产。 2.4现场砌筑作业中，加气块、混凝土预制块均已定尺定形状加工完成，现场采用专用砌筑砂浆按照排砖深化图纸拼砌作业，砌筑速度快、施工效率高。同时现场干净整洁，基本没有废弃砖渣和落地灰，文明施工效果好。 3．适用范围 工业与民用建筑填充墙砌体工程，采用蒸压加气混凝土砌块墙体。 4．工艺原理 目前砌体工程的质量标准有实体质量标准及观感质量标准两部分组成，实体质量主要有垂直度、平整度、方正行、开间、进深及砂浆密实度六项数据指标组成。观感质量标准主要有墙体清爽度、灰缝标准、加气混凝土砌块切割标准组成。通过这些标准确定组合拼砌砌筑施工工法的原理，即改变传统的砌筑手法，实现施工工艺及工人施工理念的升级。利用各种形状的预制构件与标准砖

万科结构方案汇报

竭诚为您提供优质文档/双击可除 万科结构方案汇报 篇一：万科考察报告 楼盘考察报告篇二：楼盘考察报告万科楼盘考察报告——万科中粮本岸周雨城 万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正 意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。 这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第 五代产品别墅产品的正式亮相。万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖 中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分 考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国

式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而 形成井然序的生活空间。 本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简 单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考虑了 空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而 高雅，气势不凡。 本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整 个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房 间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房间的功能分区主次分明。本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。 通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格 应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。

万科 长沙 新城区项目 片区炒作执行方案

千亿滨江·千亿万科滨江新城区域、配套炒作执行计划 承办：万科金域滨江置业通项目组 二零一四年三月二十八日

前言 2013年12月，《第一财经周刊》将长沙列入“新一线城市”。长沙确实名项综合实力都不甘人后，但是，长沙要与“北上广深”传统一线城市相提并论，我们总觉得还差点什么？ 一线城市的崛起必定有一个或多个具国际影响力的集金融贸易、生态居住、休闲娱乐等功能于一体的复合型都会中心，如上海浦东新区的陆家嘴和广州珠江新城，经济建设和对周边省市的影响力有在全国举足轻重的地位，陆家嘴更成为中央承认的三个国家级中央商务区之一。而在十年前，这些地方，还只是破旧的小渔村。 长沙，这座蕴涵历史又生机焕发的星城，随着政府配套兑现、城市开发建设力度的不断加大，正在往国际化城市的方向稳步前进。在长沙的大河西，滨江新城的前世、现在、未来，都将和陆家嘴、珠江新城惊人相似，不仅它是政府规划的两个CBD之一，更是大河西先导区的核心启动区，地理优越，景观天成。 这里的未来，就是下一个陆家嘴，就是长沙下一个经典传奇。 丰盛美景，近在眼前，长沙成为真正的一线城市，3-5年时间，指日可待。 一、推广主题 2014，谁主城“势”？ 长沙市委“十二五”时期提出“沿江建设、跨江发展”战略思路，大力推动长沙发展由“五一路时代”走向“湘江时代”，基本形成了以湘江为中轴，一江两岸、互动共进、两翼齐飞的城市新格局。2013，长沙城市转向向西看，2013年梅溪湖、洋湖垸风声水起，各大楼盘争先恐后，2014年，长沙的热点板块在哪里？ 滨江新城——长沙，最具价值板块。充分挖掘滨江新城绿色生态、人文科教、交通配套、景观资源、金融商贸等方面的独特城市价值、区域吸引力推进市民对板块认知进程。

万科考察报告_1

万科考察报告 篇一：楼盘考察报告万科 楼盘考察报告——万科中粮本岸 周雨城 万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。 万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。 本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考

虑了空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。 本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房 间的功能分区主次分明。 本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。 万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。 当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。首先是其风格采用的中国式的风格。应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。

万科考察报告

楼盘考察报告篇二：楼盘考察报告万科 楼盘考察报告——万科中粮本岸 周雨城 万科进入苏州有近两年时间了，虽然经过收购南都房地产运作过玲珑湾项目，但是真正意义上的自己的项目的运作还是近期的事情。作为业界的老大，万科的产品总是备受关注。这几天，位于苏州工业园区的项目万科中粮本岸的样板间正式对外开放，也算是万科所谓第五代产品别墅产品的正式亮相。 万科之前开发的别墅项目中，深圳的第五园是影响颇大的一个项目。不仅是在各个评奖中不断获奖，在普通客户中也得到了很大的认同。本岸项目延续了第五元的主要思想，充分考虑了中国客户的需要，通过简洁立面，富于变换空间实现一个外部封闭，内部通透的中国式空间。在小区规划上面，院落作为小区规划的重要元素，通过不同户型的排列组合，从而形成井然序的生活空间。 本岸在立面设计上，大量采用了众多的中国元素，比如白墙灰瓦，马头墙。但并不是简单的重现，而是通过简化与提炼，创造出一种全新的形象。由于小区的套型设计充分考虑了空间的变化。从而使小区的宅间道路虽然狭窄，但是富于韵味。两边林立的墙体显得清新而高雅，气势不凡。 本岸的户型设计是典型的中国式户型，两进式的院落充分吸收了中国式园林的特点，整个房子充分利用中庭，进行采光与通风。同时围绕着中庭，进行功能的布局。庭院以北的房间基本上是主卧，书房等，而南面基本上的儿童房，客厅，露台等。通过这样的分区，使房间的功能分区主次分明。 本岸的设计延续了中国住宅的简朴，清新与特俗的传统，外部立面简洁，内部空间丰富。通过错落式的庭院设计，创造出丰富多彩的居住空间。 万科本岸户型面积基本为300平方米左右，每套的售价为四百五十万左右。这样的价格应该说在苏州的别墅市场上还是具有非常强的吸引力。开盘当日基本售馨，说明客户对万科品牌及产品的认可程度还是非常高的。 当然，本岸的产品也有其值得思考的地方。首先是其风格采用的中国式的风格。应该是的独树一帜，人们习惯了西班牙，法式各种西欧式的别墅，转而寻求传统的方向说明中国人的传统情节，同时也说明了中国建筑的有外国建筑无可替代的优点。 其次是在小区规划上，由于小区设计的住宅的内部空间相对较大，从而小区的外部空间不够好。住户之间缺少相应的交互空间。并未体现中国传统住宅的交互性强的特点。邻里关系被高大的院墙隔开。 在户型上面，围绕着中庭，设计者做了相对较多的文章，但是功能划分上并不十分明确，同时，户型的设计更多考虑的居住性，休闲空间考虑不够。户型的设计比较单一，客户群相对来说比较狭窄。 当然，一个小区总是为特定的人群所设计的，没有一个产品可以超越这个范围。本岸的设计无论从哪个方面来说，都可以称得上成功。篇三：万科沈阳建筑工业化考察报告沈阳工业化考察报告 一. 考察简介 1. 考察时间：2011年8月17日； 2. 考察项目：沈阳万科金域蓝湾、沈阳万科春河里项目； 3. 考察内容：工业化施工 二. 考察项目特点 1. 沈阳万科金域蓝湾

万科企业股份有限公司成立于1984年

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011 年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，销售规模居全球同行业首位。1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2011年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2011年中国最佳雇主”评选中，被评为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。 万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。公司持续推进住宅产业化。2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。2011年实现工业化开工面积达272万平方米。 公司致力于不断提升产品品质。至2011年，万科共有26个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 万科在发展过程中积极实践自身的社会责任。2008年，经万科企业股份有限公司发起，经国家民政部、国务院审核批准，万科公益基金会正式成立。至今为公益项目累计捐助超过5907万元，2011年度总支出1795万元，项目主要集中在孤贫儿童大病救治及环保领域。 万科作为中国最大的房地产开发企业，每天有数以十万计的劳务工在万科的工地上辛勤工作。劳务工因病返贫、因病致贫一致困扰着他们的家庭、影响着其子女的教育、成长，这些问题一直为万科所关注。2011年4月，万科宣布将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出五百万元人民币，启动“春天里行动”项目，

长沙万科紫台策划方案分析。

长沙·万科紫台策划方案分析 课程名称：场地设计 班级： 学号： 姓名： 指导老师：

一．项目概况 项目名称：长沙·万科紫台 业主单位：湖南万科和顺置业有限公司 项目地址：长沙南二环与湘江路交汇处（长沙机床厂旧址） 占地面积：115763.5平方米 建筑面积：326544.29平方米 景观施工：棕榈园林设计公司 1.项目背景 “紫台”隶属万科产品系中顶级豪宅系列。“紫台”在《汉武帝内传》寓意道家神仙所居，在《文选.江淹》寓意古代帝王居所。每一座万科紫台，都特别甄选中国最具代表性历史文化名城：2007年北京紫台开启“皇城根下生活的国学”，2009年西安紫台展现“和而不同大宅之美”，2011年虎门紫台演绎“萃取国际的家国正宅”风范，2012年太原紫台缔造“中西合璧建筑新国学”。2013年，长沙万科紫台载誉而来，以万科TOP系列眼光和经验，集城市江山历史三重厚待于一体，为有着三千年文化历史的长沙，奉上TOP人居巅峰盛宴。长沙万科紫台不仅是集万科30年豪宅经验大成之作，更奢拥绝无仅有城市江山历史，天赋优越，座享一线湘江景观，三面环山，为城市中心难得的静谧台地。 2.区位分析 长沙市位于中国中南部的长江以南地区，湖南省东部偏北，地处洞庭湖平原的南端向湘中丘陵盆地过渡地带。长沙属亚热带季风气候，四季分明，春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春湿多变，夏秋多睛，严冬期短多雨，暑热期长。岳麓区位于长沙市城区西部，与主城区隔江相望，是长沙市面积最大，人口密度最低的区域是长沙市内五区之一，因国家级风景名胜区岳麓山而得名，是著名的“智能密集区”，具有丰富的高素质人力资源和科研开发能力。地形呈波状起伏，地势南北低、中部高，由东向西略斜，西部地势平坦，中部为丘陵地带，地貌类型多样。 3.基地概况 项目位于天心区猴子石大桥东南侧（原长沙机床厂），东临湘南路，北接南二环，处于湘江东岸3000年文脉重地。一线临江，三面环山，地块北侧为南郊公园、南侧为长沙机床厂旧址、西部为湘江、东侧为新天小区。 二．优劣因素分析 1.有利因素 （1）配套设施：项目处于政府规划的两大核心区域“南湖新城”板块与“省府新城”板块的交汇中心位置，可享受两大板块的利好，并且南湖新城为湘江发展轴的核心中心地段，可享受完善的城市与生活配套。 （2）景观资源：项目西面紧邻湘江，拥有一线江景资源；同时项目东北面又紧邻原生山体资源，拥有较好的山景资源；因此项目地处江和山的中间，是江与山的交汇处，与洋湖垸板块隔江相望，自然景观资源丰富。 （3）交通条件：毗邻市内核心商圈。从项目沿沿江大道出发，离市核心商圈仅5公里；项目北600米即上二环线，猴子石大桥与湘府路大桥的中间地段；近距离接触长沙主要商圈——与五一商圈、东塘商圈、火车站商圈、高桥商圈均在15km以内，离五一商圈仅5分钟车程，离东塘商圈仅8分钟车程。且公交配套良好，红线东侧书院路（目前正在扩建）上有上下行公交车站各3路（804，701，4）可通往市中心, 红线北侧二环线上有上下行公交车站各3路（152，603，17）可通往市中心。