重庆市主城区国有建设用地使用权基准地价说明

重庆市国土资源和房屋管理局

渝国土房管〔2016〕434号重庆市国土房管局关于印发

《重庆市主城区国有建设用地使用权

基准地价说明》的通知

主城区各分局，各有关单位：

按照《重庆市人民政府关于公布主城区国有建设用地使用权基准地价的通知》（渝府〔2016〕22号）要求，为完善科学的地价管理体系，切实做好基准地价实施工作，市局制定了《重庆市主城区国有建设用地使用权基准地价说明》，现印发给你们，请遵照执行。

自本通知印发之日起，《重庆市国土房管局关于印发〈重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则〉的通知》（渝国土房管发〔2002〕486号）废止。

附件：重庆市主城区国有建设用地使用权基准地价说明

重庆市国土房管局

2016年5月25日

附件

重庆市主城区国有

建设用地使用权基准地价说明

一、适用范围

重庆市主城区国有建设用地使用权基准地价（以下简称基准地价）适用于重庆市渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区所辖的5473平方公里范围内的国有建设用地。

二、基准地价内涵

基准地价的内涵为城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为楼面地价，是指单位建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格（单位：元/平方米）。

（一）基准地价容积率

商业、办公为3.0；住宅为2.5；工业为1.0。

（二）基准地价土地开发程度

商业、办公、住宅为“六通一平”，指宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内场地平整；工业为“五

通一平”，指宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

（三）基准地价使用年限

商业、办公40年，住宅70年，工业50年。

（四）基准地价期日

2016年1月1日。

三、土地用途分类

基准地价土地用途分为商业、办公、住宅和工业四类。

（一）商业类

包括批发零售用地（包括商场、商铺、商店、超市、各类批发（零售）市场等用地）；住宿餐饮用地（包括宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、自驾车和房车营地、度假村、酒店、饭店、餐厅、酒吧等用地）；金融保险用地（指银行、证券期货交易所、保险公司等金融活动场所用地）；娱乐康体用地（包括剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、大型游乐设施、影视城及仿古城等人造景观用地、高尔夫、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地）；其他商服用地（包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站、加油站、加气站、充电站、停车场（库）及独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等

其他公用设施营业网点用地）。

殡葬用地（包括殡仪馆、火葬场、骨灰寄存堂、陵园、墓地等殡葬场所用地）参照商业用途确定。

（二）办公类

包括商务办公用地（指企业、服务业等办公场所用地，包括写字楼、商业性办公楼、企业厂区外独立的办公楼以及贸易、设计、咨询等技术服务办公用地）；艺术传媒用地（指文艺团体、影视制作、广告传媒等用地，包括广播电视、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等）；行政办公用地（指党政机关、社会团体、事业单位等机关团体用地）。

文化设施用地（包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心、综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地）；教育科研用地（包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位用地）；体育用地（包括体育场馆、体育训练基地等用地）；医疗卫生用地（包括医疗保健、卫生防疫、康复急救、医检药检设施等用地）；社会福利设施用地（包括福利院、养老院、孤儿院等用地）；监教安保用地（包括监狱、看守所、拘留所、劳改劳教场所、戒毒所和安全保卫设施等用地）；外事用地（包括外国驻华使馆、领事馆、办事处、国际机构等用地）及宗教用地（包括庙宇、寺院、道观、教堂等宗教活动场所用地）参照办

公用途确定。

（三）住宅类

指用于一类居住、二类居住、三类居住用地中的住宅用地（包括普通住宅、公寓、别墅等）。

（四）工业类

包括工业用地（指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地）；物流仓储用地（指物资储备、中转、配送等用地）；采矿用地（指采矿、采石、采砂（沙）场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地）。

公用设施用地（指用于城乡基础设施的用地，包括供水、供电、供燃气、供热、邮政、广播电视通信、消防、防洪、排水、环卫等设施用地）及交通水利设施用地（包括铁路、公路、港口码头、机场、管道运输、城市道路、轨道交通、交通枢纽、交通站场、水工建筑等设施用地）参照工业用途确定。

其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定。办公类、住宅类、工业类用地中的配套经营性设施用地，应参照商业用途确定。

四、基准地价的应用

运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价，并根据宗地实际情况进行土地用途、期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。评估多

用途混合的宗地价格时，应按各具体用途分别修正后加权测算。

（一）宗地价格计算公式

1．地上计容部分

楼面地价=适用的基准地价×土地用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

2．地下不计容部分

楼面地价=适用的基准地价×相应用途地下空间修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

（二）宗地价格测算中有关参数的确定

1．适用的基准地价的确定

根据宗地的法定用途，按照本说明第三条规定的基准地价分类，确定适用的基准地价用途后，根据国土部门公布执行的土地级别，确定对应用途级别应适用的基准地价。

重庆市国土房管局另行公布新的土地级别前，土地级别按《重庆市国土房管局关于公布执行重庆市主城区及江津区双福街道珞璜镇土地级别的通知》（渝国土房管〔2012〕305号）文件执行，办公用途土地级别参照商业用途土地级别执行。

2．用途修正系数的确定

宗地需要进行用途修正的，地上计容部分应按照《土地用途

修正系数表》确定用途修正系数；地下不计容部分应根据《地下空间修正系数表》相应用途比准类别确定相应用途地下空间修正系数。

3．期日修正系数的确定

期日修正系数=宗地估价期日的地价指数÷基准地价期日的地价指数

宗地估价期日的地价指数以重庆市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准。

4．年期修正系数的确定

年期修正系数（）（）

为土地还原率（商业、办公、住宅、工业分别为7.25%、6.93%、6.26%、5.61%）；为宗地剩余使用年限；为基准地价规定的相应用途土地使用年限。

5．容积率修正系数的确定

按照宗地的法定容积率（R），根据《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。商业、住宅容积率小于0.5时，按容积率0.5确定修正系数；办公容积率小于1.5时，按容积率1.5确定修正系数；商业、住宅容积率大于6.0时，按容积率6.0确定修正系数；办公容积率大于8.5时，按容积率8.5确定修正系数。工业用地不进行容积率修正。

当R1

X1、X2为R1、R2所对应的容积率修正系数。

6．土地开发程度修正值的确定

当宗地的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应根据《土地开发程度修正值表》确定开发程度修正值。

上述《土地开发程度修正系数表》中的土地开发程度修正值为土地面积单价，应用中应按下列公式换算为建筑面积单价：宗地地上计容部分的土地开发程度修正值（建筑面积单价）=土地开发程度修正值（土地面积单价）÷宗地容积率宗地地下不计容部分的土地开发程度修正值（建筑面积单价）=土地开发程度修正值（土地面积单价）÷（宗地地下不计容建筑面积÷宗地土地面积）

宗地同时具有地上计容部分和地下不计容部分的，评估时只计算宗地地上计容部分的土地开发程度修正值，地下不计容部分的土地开发程度不作修正。

7．区域和个别因素修正系数的确定

区域和个别因素修正系数

按照《区域和个别因素修正系数表》，根据宗地各种因素情