关于土地一级开发基础知识整理

土地一级开发资料梳理

一、相关定义

（一）土地资源整理（《北京市土地资源整理暂行办法》京规划国土发〔2018〕314号）

土地资源整理是指在科学合理划定规划实施单元的基础上，按照统筹土地资源要素、统筹规划、统筹减量提质、统筹开发建设、统筹实施时序、统筹成本控制、统筹成本分摊、统筹资金保障的原则，在规划实施单元内统筹实施土地开发类和非土地开发类项目，全面落实城市总体规划的各项要求。（规划实施单元是以落实城市总体规划为目标，通过统筹土地资源要素、统筹开发建设、统筹实施时序、统筹成本分摊等，实现多规政策协同、多方利益协商、统筹实施规划的基本单元。）

土地开发类项目主要包括土地一级开发项目、棚户区改造和环境整治项目、绿化隔离地区建设项目、工业用地前期开发项目、危旧房改造项目等涉及征地、拆迁及市政交通基础设施建设的项目。非土地开发类项目工作内容主要是通过开展基本农田保护、土地复垦、生态保护、林地保护、河道治理、乡村振兴和美丽乡村建设、水土保持、市政交通基础设施与公共服务设施建设等工作，实现山水林田湖草系统治理、人居环境质量提升。

（二）土地储备

1.土地储备是指县级以上国土资源主管部门为调控土

地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）

2.土地储备是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）

3.土地储备机构承担的依法取得土地、进行前期开发、储存以备供应土地等工作主要是为政府部门行使职能提供支持保障，不能或不宜由市场配置资源。《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）（三）土地一级开发

土地储备是官方概念，而土地一级开发则不同，中央层面从来没有提过这个概念，但地方上则很多（如昆明、贵阳、大连、包头、北京），各种一级开发的办法，基本属于地方规范性文件。

1.《北京市土地储备和一级开发暂行办法》：“本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。”

2.《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法（修订）》：“本办法所称参与土地一级开发整理，是指在市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程中，社会资金参与一定区域内土地

的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。”

3.《包头市土地一级开发办法》：“本办法所称土地一级开发，是指市人民政府依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，使用土地储备资金或社会资金对项目范围内的土地及地上物实施征收、补偿和整理，使土地具备土地供应条件的行为。”

（四）土地储备与土地一级开发区别

土地储备的核心是依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应；土地一级开发核心是依法取得土地、组织前期开发，达到供应条件。所以一级开发和土地储备的核心区别就在于土地一级开发是不含第三个环节，即储存以备供应的。因为，储存以备供应是土储机构的特权。

二、开发主体

关于土地储备项目主体，相关政策文件规定如下：

1.“按照土地一级开发方式实施的项目，新增项目原则上应由土地储备机构为主体（土地储备机构为主体，可委托企业为实施单位，财政性资金全额保障）；也可按有关程序确定由具备相应条件的企业为主体。”（经市政府批准，也可由企业为主体）。（《北京市土地资源整理暂行办法》京规划国土发〔2018〕314号）

2.“土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作”。“储备土地的

前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。具体工程要按照有关规定，选择工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。”《土地储备管理办法》（国土资规〔2017〕17号）

3.“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。土地储备机构不得在土地储备职能之外，承担与土地储备职能无关的事务，包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务，已经承担的上述事务应当按照本通知第一条规定限期剥离和划转”。“地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。”《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）

三、运作模式

根据现在土地一级开发现状以及我国的政策规定，可以把土地一级开发运作模式分为政府主导型和市场运作型两种。

（一）政府主导型

1.政府下属的土地储备机构作为土地一级开发的主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市

政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。

2.政府领导下的市场化运作，土地一级开发的主体是政府，政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，代表土地储备机构行使土地储备职能。

3.对于部分具备条件的国有工业用地而言，可由原用工厂者主导组织进行融资、规划、搬迁及市政配套设施建设等土地平整工作，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”后直接入市交易。（北京市国土资源局关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知京国土出[2004]458号）。

4.政府主导下的一二级联动开发模式，即政府将土地一级开发与二级开发权打包出让给房地产企业，由房地产企业自行完成土地一级开发整理，并在整理的土地上进行二级开发业务。

（二）市场运作型

政府负责土地一级开发企业的招投标工作，有资质的一级开发企业均可以参与投标工作，由中标的企业全权负责土地一级开发的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理及土地整理实施工作，政府只承担监督职能。四、盈利模式

在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：（一）固定比例收益模式

该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。

（二）分享土地出让金

该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。

在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公

司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。

这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。

（三）分享土地增值收益

该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出让金增值收益。具体来讲，当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些

拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高些。实现该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围（通过企业与政府间的《土地一级开发委托协议》确定），以及分批出让计划的安排。

在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停车场等等。

这种盈利模式在我国土地一级开发领域也较为普遍，如中天城投拥有贵阳市云岩区府渔安、安井片区9.53平方公里土地一级开发的资质，贵阳市云岩区府与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例的10%上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区府与中天城投按照3:7的比例进行分配。而中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。黑牡丹集团在常州北部新城高铁片区土地一级开发时，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地府按5∶5的比例分成。

（四）持有部分优质公建配套设施

该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。

由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。

此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共服务设施。1999年11月，经北

京市政府批准，由八家国企发起设立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。

（五）一二级联动开发，低价拿地

该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作关系，决定了开发企业能否获得土地二级开发项目，关键在开发企业对于政府的公共能力。在此种模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益的不足，实现一级和二级开发的联动。

一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿

到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。

近年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控，以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场。香江控股就是其中一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居 CBD试点项目基地。此外，伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政府“以地偿债”，即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条件。

五、融资政策

（一）《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》财综[2016]4号

土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

（二）《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行））》财预〔2017〕62号

地方各级政府不得以土地储备名义为非土地储备机构举借政府债务，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务，不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。

（三）《土地储备资金财务管理办法》财综〔2018〕8号

土地储备资金来源于下列渠道：

1.财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；

2.财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

3.发行地方政府债券筹集的土地储备资金；

4.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金。

土地储备资金可流向范围具体包括：

1.征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。

2.征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。储备土地的前期开发，仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、

土地平整等基础设施建设支出。

3.按照财政部关于规范土地储备和资金管理的规定需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出。

4.经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。包括土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设等支出。

六、融资渠道

1.银行贷款：土地储备贷款+固定资产贷款+房地产开发贷款+农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款。

2.基金：公募基金+私募基金（夹层基金）

3.债券：公司债券+企业债券+商业抵押担保证券

4.信托/保险：信托+保险资金参与长租市场+REITS（房地产信托投资基金）

土地开发整理规划数据库标准

土地开发整理规划数据库标准 目次 前言 1范围1 2规范性引用文件1 3术语和定义1 4数据库内容和要素分类编码2 5数据库结构定义4 6数据文件命名规则14 7数据交换格式16 8元数据17 附录A（规范性附录）土地分类代码18 附录B（资料性附录）土地开发整理规划空间矢量数据交换格式样本23附录C（资料性附录）土地开发整理规划信息元数据示例27 表1土地开发整理规划数据库要素代码表2 表2土地开发整理规划空间信息要素分层、定义与属性关联表4 表3表格信息要素属性关联表5 表4行政区属性结构表（属性表代码：XZQ）5 表5行政界线属性结构表（属性表代码：XZJX）6 表6等高线属性结构描述表（属性表代码：DGX）6 表7高程注记点属性结构描述表（属性表代码：GCZJD）6 表8地类图斑属性结构描述表（属性表代码：DLTB）6

表9线状地物属性结构描述表（属性表代码：XZDW）7 表10零星地类属性结构描述表（属性表代码：LXDL）7 表11开发整理潜力属性结构表（属性表代码KFZLQL）8 表12开发整理规划区域属性结构表（属性表代码KFZLGHQY）9 表13面状工程、线状工程、点状工程属性结构表（属性表代码KFZLGC）9表14面状项目、线状项目、点状项目属性结构表（属性表代码KFZLXM）10表15注记属性结构描述表（属性表代码：ZJ）11 表16土地开发整理补充耕地区域平衡表（属性表代码BG_BCGDPHB）11 表17土地开发整理规划结构调整表（属性表代码BG_GHJGTZ）11 表18土地开发整理规划指标分解表(属性表代码BG_GHZBFJ)12 表19土地开发整理规划文本信息表（属性表代码WB_WBXX）12 表20界线类型代码表12 表21界线性质代码表13 表22等高线类型代码表13 表23权属性质代码表13 表24土地开发整理类型代码表13 表25比例尺代码表14 表26规划图类型代码表15 表27土地开发整理规划文本信息编码16 表《全国土地分类（试行）》代码表18 表《全国土地分类（过渡期适用）》代码表20 前言 附录A为规范性附录，附录B和附录C为资料性附录。

土地整理操作流程

土地综合整理项目操作管理流程 土地综合整理分为土地整理及拆院并院两种项目类型，下面分别对土地整理项目及拆院并院项目操作流程、检查要点及检查表格等进行规范。 一、土地整理质量检查操作流程 质量检查目的是使规划成果更加规范、方案合理。应该从两个方面进行控制：包括过程控制和成果检查。其中过程控制尤为重要，质量检查贯穿于项目的设计全部过程，大致为1、项目开始前：了解项目的基本情况，明确项目设计基本要求；2、项目踏勘及台帐分析：确保基础数据准确，整理规模、新增耕地计算合理，项目重点区域位置、项目线性工程设计参数合理，充分收集（市）县、镇、村意见；3、设计成果完成后：对数据图形的一致性、图纸文字说明的准确性，报件资料的完整性自检；4、项目成果修改阶段：对修改意见进行分析，提供正确合理的修改意见及方案，检查修改成果。 其他部分根据制定的规范细则由项目小组组长进行过程控制。 根据项目实施流程，质量检查工作具体为： (1)、接受公司任务，签收《任务单》后，确定工期、成果清单及合同约定其他要求； (2)、项目资料（台帐及工作底图）收集后，项目负责人检查台帐及底图的准确性对统计数据进行确认； (3)、现场踏勘，现状照像，工程量上图时，征求（市）县、镇、村意见，参与项目人员共同确定规划方案； (4)、整理规模、新增耕地分析确定后，检查并确定数据； (5)、对台帐数据核对、新增耕地分析后并请国土资源局盖章确认（项目负责人）； (6)、内业处理数据上图（项目负责人）； (7)、外业数据处理最终成果与新增耕地分析的相互协调（文本编制员、制图员负责），制作单体图及工程量统计表；（文本编制员、制图员负责）；

浅谈土地开发整理项目规划设计变更的原因及对策

浅谈土地开发整理项目规划设计变更的原因及对策 摘要：本文从分析土地开发整理项目规划变更原因入手，提出减少和控制项目规划变更一些对策，为今后土地开发整理项目管理提供参考。 关键词：土地开发规划设计变更对策 土地开发整理项目规划设计变更是指在施工过程中，由于施工现场条件改变、工程使用意图变化，以及勘察设计资料不详尽等原因，导致规划设计与实际自然条件不符，对原规划设计局部工程进行修改，或增加或减少某些分项工程的施工任务。规划设计变更既影响项目建设的正常进行，也会加大实施阶段的管理难度和工作量。笔者结合工作实际，从分析项目规划变更原因入手，提出减少和控制项目规划变更一些对策。 1导致项目规划变更原因 1.1 前期调查勘测资料不详尽 对于土地开发整理项目而言，前期调查勘测资料非常重要，其结果将直接影响项目规划方案的优劣程度。但很多项目申报单位重申报、轻实施，忽略了项目的前期调查工作，或者说前期调查工作不实、不细、不具体，导致了项目规划设计粗而不精，工程布局的错位、偏差，单体工程的规格尺寸不符合项目区实际要求等等，给项目实施带来了一定的难度。目前普遍被忽视的一项工作就是项目区现状调查和地籍测量工作，大多数项目申报单位都是依据原始地籍图进行规划设计，其实是非常不准确、也是不合理的。有的项目规划设计单位虽然也进行调查勘测，但由于项目区涉及范围比较大，很难面面具到。有的干脆就按照项目申报所在地的水利、交通以及村组提供的资料进行了规划方案的设计等等，这些都导致项目规划方案与项目区实际要求有偏差，最终导致在项目实施过程中存在项目规划变更。 1.2区内情况发生变化 在项目建设过程中，项目区内情况发生变化，导致项目规划变更，如：有的因国家和省重点工程建设，打乱了原项目规划，需要进行变更；有的因地方经济发展，占用项目区部分土地，需要对项目建设规模、位置、工程数量等进行变更；有的因农业产业结构调整和土地承包经营权流转，原规划不适应现在发展需要，需要进行变更；有的因农业、水利等部门在项目区内新建小型配套工程，为了避免项目的重复投资，需要对该部分工程进行变更等等。 1.3少数工程无法实施 在可行性研究、规划设计阶段，其项目申报单位和规划设计单位未深入当地群众中进行认真细致的调研，没有认真听取项目区群众意见，不了解当地农

一级土地开发整理

一级土地开发 相关资料 深圳市福田房地产有限公司 2011-5-9

一、综述 二、土地一级开发定义 三、土地一级开发项目的流程 四、土地一级开发模式 五、核心观点

一、综述 根据2010年9月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求，2011年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式，而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示，2010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2009年增长69.8%。而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示，2009年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右。 目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表，如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的，规定利润不超过土地开发成本的8%，这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。 利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分，企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70%政府30%，也有6:4或者5:5的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高达85%，也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。

一二级土地开发联动模式尽管利润更高，但投资更大，周期更长，风险更高。不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式，除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。 二、土地一级开发定义 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

土地开发整理项目规划设计规范 设计

土地开发整理项目规划设计规范设计 4．1 基本规定 4.1.1 设计依据 土地开发整理项目设计以项目规划和设计任务书为依据。 4.1.2 设计原则 a）符合土地利用总体规划、土地开发整理规划及土地开发整理项目规划的要求。 b）工程技术可行。经济合理。 C）因地制宜。 d）社会、经济和生态效益兼顾。 4.1.3 项目设计的类型 a）耕地整理工程设计。 l）农田平整工程设计。 2）农田水利设施工程设计。 3）排灌电气工程设计。 4）农村道路工程设计。 5）农田生态防护林设计。 b）园地整理工程设计。 C）牧草地整理工程设计。 d）养殖水面用地整理工程设计。 e）林地整理工程设计。 f）水土保持工程设计。 g）城市、村镇用地整理工程设计。 h）土地复垦工程设计。 i）土地开发工程设计。

4.1.4 项目设计应由项目提出者委托有相应设计资质的单位进行。 4.1.5项目设计应由具有土地开发整理项目批准权的单位审查批准。 4.1.6 项目设计除执行本标准外，还应符合国家现行有关标准的要求。 4.2 农田平整工程设计 4.2.1 农田田面高程设计 4.2.1.1 农田田面高程设计原则 a）因地制宜。 b）确保农田旱涝保收。 c）填挖土方量最小。 d）与农田水利工程设计相结合。 4.2.1.2 农田田面高程设计 a）地形起伏小、土层厚的旱涝保收农田田面设计高程根据土方挖填量确定。 b）以防涝为主的农田，田面设计高程应高于常年涝水位0．2m以上。 c）地形起伏大、土层薄的坡地的田面高程设计应因地制宜。 d）地下水位较高的农田，田面设计高程应高于常年地下水位0．8in 以上。 4.2.2 梯田田坎设计 4.2.2.1 梯田田坎设计原则 a）安全稳定。 b）占地少。 c）用工省。

《土地开发整理项目预算编制暂行办法》

**关于印发《土地开发整理项目预算编制暂行办法》的 通知 重要 国土资源部财务司财[2001]41号 为规范土地开发整理项目预算的编制，提高项目预算编制的科学性与合理性，确保土地开发整理项目资金的合理、有效使用，根据《新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法》、《土地开发整理标准》和《土地开发整理项目资金管理暂行办法》的规定，部研究制定了《土地开发整理项目预算编制暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。执行过程中有什么问题，请及时与部财务司联系。 二OO一年七月十八日 土地开发整理项目预算编制暂行办法 第一章总则 第一条为适应财政预算体制改革和实行部门预算管理的要求，规范土地开发整理项目预算的编制，确保土地开发整理项目资金的合理、有效使用，依据《新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法》、《土地开发整理标准》和《土地开发整理项目资金管理暂行办法》等制定本办法。 第二条本办法适用于国家或国家参与投资的土地开发整理项目。 第三条土地开发整理项目预算，由项目承担单位的财务部门组织有关人员进行编制，并对其编制质量负责。 第四条土地开发整理项目预算，应根据项目计划、设计（即施工图设计）的工程量和施工组织设计或施工方案确定的施工方法，参照国家或省最新颁布实施的《水利水电建筑工程预算定额》、《建筑安装工程预算定额》等预算标准，按照本办法的有关要求进行编制。 第二章项目预算文件的组成 第五条预算文件由封面、目录、预算编制说明、预算计算表格及附件组成。 第六条预算文件的封面和扉页应按规定格式制作，扉页应有项目名称，项目承担单位，编制、复核人员姓名并加盖印章，编制日期等内容（具体格式详见附件一）。目录应按预算表的表

关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知 国土资发 [2008] 176 号

关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知国土资发 [2008] 176 号 2008-09-09 信息来源：国土资源部耕地保护司 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局,部机关各司局及有关直属事业单位： 十多年来，全国土地整理复垦开发工作从起步到全面推进，在补充耕地、保护耕地资源，提高农业综合生产能力，优化农用地结构，保障粮食和生态安全，惠民利民等方面发挥了重要作用。随着我国工业化城镇化进程的加快，土地资源供需矛盾突出，坚守18亿亩耕地红线面临严峻挑战。当前，土地整理复垦开发工作还存在目标单一、补充耕地力度不够，占补平衡任务没有完全落实，规划统筹乏力、资金征收使用还有差距、监管工作不到位等突出问题。为适应新形势的需要，切实加大补充耕地力度，部从构建保障和促进科学发展新机制出发，按照规划引导、政策激励、多元投入、规范管理的思路，进一步推进土地整理复垦开发工作，使其真正成为实施土地利用规划的基本手段，推进开源节流的重要抓手，统筹城乡发展的基础平台，既保护耕地资源可持续利用，又促进新农村建设、保障经济社会发展和生态环境建设取得成效。现就有关要求通知如下： 一、严格补充耕地，坚守18亿亩耕地红线 地方各级国土资源部门要严格依照土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划和年度补充耕地计划，切实组织完成补充耕地任务，确保本行政区域内耕地不低于规划规定的保有量任务。要严格落实耕地“占补平衡”制度，各类非农建设占用耕地，应立足于本市、县行政区域内补充完成。对于后备资源少确实难以完成的，可由省级国土资源部门在省域内统筹安排，严禁跨

浙江省农村土地综合整治项目基本要求和做法

浙江省农村土地综合整治项目基本要求和做法 2010-08-06 119

（三）加快村镇改造建设。以中心村（镇）为重点，通过对农村住房改造建设和基础设施、公共服务设施配套建设，建成“规划科学、村容整洁、设施配套、服务齐全、生活舒适、邻里和睦、管理民主”的农村新社区。 （四）推动农村经济发展。通过农村土地综合整治，推进土地流转，优化产业结构，提高农业产业化、规模化、集约化经营水平，积极引导发展农村二、三产业，促进农村集体经济发展和农民创业增收。 （五）优化配置土地资源。通过优化村庄布局、节约集约用地，合理调整农村土地利用结构，促进土地要素在城乡间的合理配置，保障城镇建设用地规模需求，拓展农村土地综合整治资金筹措途径。 三、要求和原则 要求：按照统筹城乡发展和建设社会主义新农村的要求，以落实城乡建设用地增减挂钩政策为抓手，全域规划、全域设计、全域整治，落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，积极推进土地整理复垦，深入开展农村土地综合整治工作，进一步优化农村土地利用结构和布局，提升农业综合生产能力，推进农村住房改造、社区公共服务和基础设施建设，推动农村人口和村庄集聚，加快发展村域经济，促进农村和全省经济社会持续健康发展。 原则： （一）政府主导，市场推动。加强政策引导和工作统筹，充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用，建立规范统一的建设用地指标流转市场，鼓励企业、个人等参与农村土地综合整治。 （二）统筹规划，整体推进。按照城乡统筹发展的要求，依据土地利用总体规划、县市域总体规划和村庄布局规划，科学编制农村土地综合整治规划，统筹安排农村生产、生活、生态等用地规模和布局，整体推进村镇改造、产业发展、文化教育、公共卫生、农田水利、生态保护等建设。 （三）村为主体，惠及农民。农村土地综合整治以村为主体开展，要在坚决守住耕地总量和基本农田红线、努力增加耕地的前提下，使农民群众通过土地综合整治得到实实在在的利益。 （四）土地节约，人口集聚。实行开发与整理联动、复垦与盘活并重、增量与减量挂钩，统一规划、整体开发、配套建设，促进人口向居住点集中、产业向功能区集中、耕地

土地开发整理标准(全)

前言 为规范土地开发整理项目规划设计（以下简称“规划设计”）工作、提高规划设计的科学性以及更好地实施土地开发整理规划，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规、规章制定本标准。 省、自治区、直辖市土地行政主管部门可根据需要制定本标准的补充规定，报国土资源部备案。补充规定不得与本标准相抵触。 本标准从2000年10月1日起实施。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D都是标准的附录。 本标准起草单位：国土资源部土地整理中心。 本标准协作单位：浙江省国土管理局、浙江大学、中国人民大学、北京师范大学。 本标准主要起草人：高向军、范树印、吴次芳、叶艳妹、叶剑平、胡江、吴昌洋、童菊儿、梁进社、张占录、彭群、王爱民。 本标准由国土资源部负责解释。 中华人民共和国国土资源部部标准 土地开发整理项目规划设计规范TD/T1012—2000 1范围 1．1本标准规定了土地开发整理项目规划的总则、内容、程序、方法及成果的基本要求和项目设计的原则、内容及技术要求。 1．2本标准适用于土地开发整理项目规划的编制和土地开发整理项目的设计，并作为与设计有关的概预算、审批等方面的依据。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 GBJ7—1989建筑地基基础设计规范 GB3838—1988地面水环境质量标准 GB5084—1992农田灌溉水质标准 GBT5791一19931：50001：10000地形图图式 GB／T7929一19951：5001：1000，1：2000地形图图式 GB8978—1996污水综合排放标准 GB/T15772—1995水土保持综合治理规划通则 GB/T16453.1—1996水土保持综合治理技术规范坡耕地治理技术 GB/16453.3—1996水土保持综合治理技术规范沟壑治理技术 GB/T16453.4—1996水土保持综合治理技术规范小型蓄排水工程 GB50162—1992道路工程制图标准 GB50188—1993村镇规划标准 GB/T50265—1997泵站设计规范 GB50286—1998堤防工程设计规范 GB50288—1999灌溉与排水工程设计规范 SDJ217—1987水利水电枢纽工程等级划分及设计标准（平原、滨海部分） SL18—1991渠道防渗工程技术规范 SL721994水利建设项目经济评价规范 SL73—1995水利水电工程制图标准 JT／J021—1989公路涵桥设计通用规范 L Y/J002—1987林业工程制图标准 3土地开发整理项目规划设计规范规划

2020年土地整理项目实施方案5篇

2020年土地整理项目实施方案5篇Implementation plan of land consolidation project in 20 20

2020年土地整理项目实施方案5篇 小泰温馨提示：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务， 一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验 教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学 习和使用，本文下载后内容可随意修改调整及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：20xx年土地整理项目实施方案范文 2、篇章2：20xx年土地整理项目实施方案范文 3、篇章3：20xx年土地整理项目实施方案范文 4、篇章4：土地整理实施方案 5、篇章5：土地整理项目实施方案 我国土地利用目前正面临人口增长和经济建设的双重压力,开展土地整理是协调人地关系的一个重要途径，应该怎样 实施呢?下面是小泰整理的一些关于20xx年土地整理项目实施方案，供您参阅。 篇章1:20xx年土地整理项目实施方案范文

项目区位于定远县东部，距县城约16km，地理位置为东 经117°50′46〃~117°53′07〃，北纬32°32′05〃 ~32°34′12〃，项目区东接池河至练铺碎石路，南邻青春河，西为在建的京沪高速铁路，北为刘铺至青岗碎石路。涉及高刘村、刘铺村、青岗村三个行政村23个村民组，土地总面积1024.3780公顷。 1.2 项目建设规模和投资规模 根据安徽省国土资源厅、财政厅皖国土资〔20xx〕1358 号文件《关于下达20xx年省级投资土地整理开发项目计划的 通知》，项目区土地总面积1024.3780公顷。采取的主要措施是平整土地，归并零星田块，水塘挖深加固，小塘并大塘，合理布局灌排沟渠、田间道路和防护林带等，增加有效耕地面积，完善基本农田建设，建设成高产农田区。 项目总投资3553.35万元，平均每公顷投资3.4688万元。项目实施后新增耕地面积31.9231公顷，新增耕地率3.12%。 根据项目区气候和农时等条件，项目计划总工期16个月，跨2个年度，初步安排20xx年9开工，20xx年12月全面完成。 1.4项目主要工程建设内容

2019年土地开发整理标准(全)

前
言
为规范土地开发整理项目规划设计（以下简称“规划设计”）工作 、提高规划设计得科学性以及更 好地实施土地开发整理规划，根据《中华人民共与国土地管理法》等有关法律、法规、规章制定本标准。
省、自治区、直辖市土地行政主管部门可根据需要制定本标准得补充规定，报国土资源部备案。补 充规定不得与本标准相抵触。
本标准从 2000 年 10 月 1 日起实施。 本标准得附录 A、附录 B、附录 C、附录 D 都就是标准得附录。 本标准起草单位：国土资源部土地整理中心。 本标准协作单位：浙江省国土管理局、浙江大学、中国人民大学、北京师范大学。 本标准主要起草人：高向军、范树印、吴次芳、叶艳妹、叶剑平、胡江、吴昌洋、童菊儿、梁进社、 张占录、彭群、王爱民。 本标准由国土资源部负责解释。 中华人民共与国国土资源部部标准 土地开发整理项目规划设计规范 TD/T1012—2000
1 范围
1．1 本标准规定了土地开发整理项目规划得总则、内容、程序、方法及成果得基本要求与项目设计得原则、 内容及技术要求。 1．2 本标准适用于土地开发整理项目规划得编制与土地开发整理项目得设计，并作为与设计有关得概预算、 审批等方面得依据。
2 引用标准
下列标准所包含得条文，通过在本标准中引用而构成为本标准得条文。本标准出版时，所示版本均为 有效。所有标准都会被修订，使用本标准得各方应探讨使用下列标准最新版本得可能性。
GBJ 7—1989 建筑地基基础设计规范 GB 3838—1988 地面水环境质量标准 GB 5084—1992 农田灌溉水质标准 GB T5791 一 1993 1：5000 1：10000 地形图图式 GB／T7929 一 1995 1：500 1：1000，1：2000 地形图图式 GB 8978—1996 污水综合排放标准 GB/T 15772—1995 水土保持综合治理 规划通则 GB/T16453、1—1996 水土保持综合治理 技术规范 坡耕地治理技术 GB/16453、3—1996 水土保持综合治理 技术规范 沟壑治理技术 GB/T 16453、4—1996 水土保持综合治理 技术规范 小型蓄排水工程 GB 50162—1992 道路工程制图标准 GB 50188—1993 村镇规划标准 GB/T 50265—1997 泵站设计规范 GB 50286—1998 堤防工程设计规范 GB 50288—1999 灌溉与排水工程设计规范 SDJ 217—1987 水利水电枢纽工程等级划分及设计标准（平原、滨海部分） SL 18—1991 渠道防渗工程技术规范 SL 721994 水利建设项目经济评价规范 SL 73—1995 水利水电工程制图标准 JT／J 021—1989 公路涵桥设计通用规范 LY/J002—1987 林业工程制图标准
3 土地开发整理项目规划设计规范规划
3、1 总则 3、1、1 本标准所称土地开发整理包括土地开发、土地整理、土地复垦。 3、1、2 规划得基本原则
a） 十分珍惜、合理利用土地与切实保护耕地。 b） 社会效益、经济效益、生态效益相统一。

土地整理项目实施建议书

土地整理项目建议书

一、项目背景 土地是财富之母，是人们赖以生存和生产的物质基础。为了认真贯彻落实党的十八大精神和“三个代表”的重要思想，实现全市2015年提前全面实现小康社会的奋斗目标，落实党中央关于解决好“三农”问题，加快农业和农村发展的指示，保持国民经济快速协调健康发展，维护社会稳定和国家久安。紧扣永昌县实际，实施土地整理项目，将土地整理和村镇建设、农田水利建设、农业结构调整、生态环境工程相结合，按照现代生态农业的要求进行农业综合开发整理，是永昌县实现耕地总量动态平衡战略目标的有效途径，对进一步加强农业基础地位，改善农业生态环境，保持农业和农村经济持续发展具有重要意义。同时，也符合市场经济条件下资源优势向商品优势、经济优势转变，传统农业向现代农业转变，粗放经营向集约经营转变的要求。 土地整理是提高土地质量、增加有效耕地面积的有效措施，也是改善农业生产条件和生态环境，对实现农业现代化，缓解人地紧矛盾，改善农业生产条件和土地生态环境，促进农村经济发展、增加农民收入、保障国家粮食安全战略具有重要的现实意义和长远的历史意义。 水源镇北地村，东临朱王堡头沟村，南靠永宁村，西至永宁村，北连东沟村，地下水资源丰富、土地肥沃，适宜农业生产。近年来，由于投入不足，导致项目区耕地零散，交

通不便，水利条件差，机械化水平低。只有将土地加以开发整理，配套基础设施，才能最大限度地发挥土地的增产潜力。因此，根据《中华人民国土地管理法》的规定，该项目本着加强土地管理，保护和开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地的原则，通过土地整理，实现渠（井）路、林、田、电综合配套，从而达到增加耕地总量、提高耕地地力和改善生态环境的目的。 二、项目区概况 1、位置与围 永昌县位于东经101”04’35”－102“43’27”，北纬37。47。ZI。－38。39，58。位于河西走廊东部，祁连山北麓，阿拉善台地南缘。东接民勤县，西邻山丹县，北接金川区，南与肃南裕固族自治县毗邻，东南与市为邻，西南与省门源回族自治县、祁连县接壤。东西长144.1km，南北宽97.1km。总面积5876.7km2.约8815029.9亩。 项目区位于位于东经102”39’35”－102”40’23”，北纬38O 19I 04。－38。181 05”，位于水源镇北地村，东临头沟村，南靠永宁村，西至永宁村，北连东沟村。水源镇距市32公里，距金昌市46公里，属于和金昌两大经济板块交汇带；地理位置优越，交通便利，金武公路、永民公路横穿全境，镇域面积470.84平方公里。 2、自然条件

土地整理项目的规范

。本规程适用于土地开发整理项目的规划编制与实施，适用于土地开发整理项目的初步设计1范围 1.1本规程规定了土地开发整理项目规划的总则、内容、程序、方法、成果等的基本要求和项目设计的原则、内容及技术要求。 1.2本规程适用于土地开发整理项目的规划编制与实施，适用于土地开发整理项目的初步设计和施工图设计，并作为与设计有关的概预算、审批等方面的依据。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本规程中引用而构成为本规程的条文。在规程出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本规程的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 GB/T15772－1995水土保持综合治理规划通则 GB/T7929-1995土地利用现状调查技术规程 GB/T7829-1995；GB/T5791-93地形图图式1:20001：5000，1：10000 GB50188-93村镇规划标准 GB/T16543.1-1996水土保持综合治理技术规范坡耕地治理技术 GB/T16543.3-1996水土保持综合治理技术规范沟壑治理技术 GB/T16543.4-1996水土保持综合治理技术规范小型蓄排引水工程 GB50288-99灌溉与排水工程设计规范 GB50286-98堤防工程设计规范 JTJ021-89公路涵桥设计通用规范 GB/T50265-97泵站设计规范 SDJ217-87水利水电枢纽工程等级划分及设计标准 GBJ7-89建筑地基基础设计规范 SL73-95水利水电工程制图标准 GB50162-92道路工程制图标准 LYJ002-87林业工程制图标准 GB5084农田灌溉水质标准 GB3838地面水环境质量标准 GB8978污水综合排放标准 SL/T18渠道防渗工程技术规范 SL72水利建设项目经济评价规范 3土地开发整理项目规划设计规范规划 3.1总则 3.1.1本规程的适用范围 包括土地开发、土地整理（含土地复垦）。 3.1.2规划的基本原则 a)十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地。 b)社会效益、经济效益、生态效益相统一。 c)可持续发展。 d)因地制宜。 3.1.3规划的内容 a)确定项目规划的目标和任务。

国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法

国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 【法规类别】土地利用和治理 【发文字号】国土资发[2000]316号 【法宝提示】国务院关于取消第一批行政审批项目的决定 【失效依据】国土资源部公告2016年第10号――关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告 【发布部门】国土资源部 【发布日期】2000.11.07 【实施日期】2000.11.07 【时效性】失效 【效力级别】部门规范性文件 国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 （国土资发〔２０００〕３１６号 ２０００年１１月７日颁布施行） 第一章总则 第一条为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财

政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。 第二条本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。 重点项目是指国家以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地开发整理项目。 示范项目是指国家在耕地开发中，为完成有关土地开发整理管理与技术等方面的改革、创新任务，具有示范作用的土地开发整理项目。 补助项目是指国家对特定地区耕地开发给予适当资金补助的土地开发整理项目。 第三条项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则： （一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用； （二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展； （三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划；（四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地； （五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一； （六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。 第四条国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。

土地一级开发整理方案设计

土地一级开发整理方案 一、开发的意义 为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。 二、开发具备的条件 1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。 2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。 3、土地预审审核通过。新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。 4、实施方案经政府有关部门审核通过。根据**市政府出具的用地批复文件，实施方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。

三、开发合作模式 本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。 这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。向我公司出让城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)，我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。 四、开发内容 按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”(即通自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场地平整)的建设条件(简称熟地)。 五、开发投资费用构成 1、土地取得费：本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用。包括土地补偿费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有关税费。 2、地价款：参照**市基准地价标准。

土地开发整理项目规划编制规程》(参考Word)

TD/T1011─2000 《土地开发整理规划编制规程》 前言 土地开发整理规划是土地利用总体规划的专项规划。为规范土地开发整理规划（以下简称“规划”）的编制工作，提高规划的科学性以及更好地实施土地利用总体规划，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规、规章制定本标准。 省、自治区、直辖市土地行政主管部门可根据需要制定本标准的补充规定，报国土资源部备案。补充规定不得与本标准抵触。 本标准从2000年10月1日起实施。 本标准的附录A、附录B都是标准的附录。 本标准起草单位：国土资源部土地整理中心。 本标准主要起草人：高向军、钱铭、贾中骥、郑凌志、严金明、巴特尔、胡长海、夏早发、范金梅。 本标准由国土资源部负责解释。 《土地开发整理规划编制规程》 目录 1 范围 2 引用标准 3 基本规定 4 准备工作 5 土地开发整理潜力分析 6 土地开发整理取得划定 7 土地开发整理的内容与要求 8 规划方案拟定与可行性分析 9 实施规划措施 10 规划成果 11 规划评审与修改 附录 A 土地开发整理规划附表

附录 B 土地开发整理规划图例 条文说明 1 范围 1.1 本标准规定了土地开发整理规划编制的要求、内容、编织程序、成果的提交与评审等。 1.2 本标准适用于全国县级行政单位（县、区、市、旗，下同）土地开发整理规划的编制。地、市级和乡级行政单位的土地开发整理规划、城市郊区的土地开发整理规划和流域土地开发整理规划可以参照本标准编制。 1.3 本标准所称的土地开发整理包括土地开发、土地整理、土地复垦。 2 引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 GB 50188—1993 村镇建设规划标准 GBJ 137—1990 城市用地分类与规划建设用地标准 3 基本规定 3.1 土地开发整理主要内容 3.1.1 进行土地开发整理潜力分析。 3.1.2 确定土地开发整理规划目标和任务。 3.1.3 在土地利用总体规划的基础上编制土地开发整理规划，划出各类土地开发整理区，并进一步确定重点土地开发整理区。 3.1.4 拟定实施规划的措施。 3.2 基本原则 编制土地开发整理规划应贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，贯彻耕地总量动态平衡的要求，并遵循下列原则： a)有利于集约利用土地，提高土地利用率和产出率； b)土地用途必须符合土地利用总体规划的规定； c)综合考虑土地开发整理的社会效益、经济效益和生态效益，坚持土地资源的可持续利用；

土地开发整理项目验收标准[详]

TD/T1013─2000 《土地开发整理项目验收规程》 前言 为规范土地开发整理，保障土地开发整理质量，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律、法规，制定本标准。 省、自治区、直辖市土地行政主管部门可结合本地情况，依据本标准制定具体实施规程，报国土资源部备案。 本标准从2000年10月1日起实施。 本标准的附录A、附录B、附录C都是标准的附录。 本标准起草单位：国土资源部土地整理中心。 本标准主要起草人：高向军、郑凌志、刘仁芙、佟绍伟、余曙、朱德举、江峰、王磊、高永、陈原。 本标准由国土资源部负责解释。

土地开发整理项目验收规程 目录 1 范围 2 验收条件 3 验收组织 4 验收依据与内容 5 验收程序和方法 6 技术档案 附录 A 土地开发整理质量验收内容 附录 B 主要成果内容、格式 附录 C 技术档案的主要内容及使用管理 条文说明

1 范围 本标准规定了土地开发整理项目验收的条件、组织、内容、程序、成果要求和建立技术档案。 本标准适用于经各级政府土地行政主管部门批准的土地开发整理项目的验收。其他土地开发整理项目的验收可参照本标准。 2 验收条件 2.1 项目实施部门按照经批准的项目规划设计要求全面完成了土地 开发整理任务，经自验合格后方可申请验收。 2.2 项目实施部门提出验收申请，附《土地开发整理项目竣工报告》。《土地开发整理项目竣工报告》主要包括以下文字部分、附表、附图和附件。 2.2.1 文字部分，主要内容包括：项目建设任务与主要技术指标完成情况；工程建设的质量情况；资金管理使用情况；土地权属调整情况；项目建成后运行管护措施和文档管理情况；项目建设管理主要措施、经验、存在问题及改进意见等。 2.2.2 附表，包括《土地开发整理项目竣工验收表》、《土地开发整理项目经费收支情况表》、《土地开发整理项目预期效益表》、《土地开发整理前后土地利用结构变化情况表》，见附录B。 2.2.3 附图，包括土地开发整理前后土地利用现状图、土地开发整理规划图、土地开发整理项目规划设计图、土地权属界限图或地籍图。 2.2.4 附件，包括： a) 项目可行性研究报告、立项申请报告及批准文件； b) 项目合同；

土地开发整理的相关知识

第一次：主要介绍土地开发整理的相关知识（半天3个小时） 一、土地开发整理的起源（30分钟） 国土资源部成立于1998年，有土地管理局、地质部、地矿部、测绘局、海洋局等部门组成。 土地开发整理项目从1999年开始筹备运着，2000正式向部分试点省市下达任务，从此土地开发整理就如火如荼的开展起来了，经过几年在工作实践中的逐步摸索，结合其他相关行业项目管理的经验，部先后下发了《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》、《土地开发整理项目资金管理暂行办法》及几个重要通知，逐步确定了国家投资土地开发整理项目管理程序。并于2001年举办的全国土地开发整理项目管理培训班，随着经验的积累和技术的成熟，土地开发整理的规模越来越大，国土资源部的压力越来越大，人员极端缺乏，国土资源部土地整理中心于2006年12月份正式下达各省市自行申报审查项目的，国土资源部根据各省市上缴土地出让金的比例返还给各省市用于土地开发整理，具体指标由各省市自行确定，报国土资源部备案抽查。 土地开发整理资金的来源：从86年深圳开展土地有偿出让以来，土地有偿有期限的使用制度在全国迅速推广并逐渐完善，从80年代到现在国家积累了大量土地出让金，这笔资金大部分用于城市基础设施建设和国家的转移支付，从“三农”问题提出并受到社会各界广泛关注以后，国土资源部着手将部分的土地出让金用于支援“三农”建设，关于资金的分配和使用国土资源部综合考虑各省市的实际情况，统筹安排！2006年以前以通过规划设计审查的项目为依据，2006年以后直接向各省市下达资金总额，由省市自行安排，国土资源部检查监督。 二、土地开发整理的概念和分类（20分钟） 土地开发整理是指在一定区域内，按照土地利用总体规划、城市规划、土地开发整理专项规划确定的目标和用途，通过采取行政、经济、法律和工程技术等手段，对土地利用状况进行调整、改造、综合整治，提高土地集约利用率和产出率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。 土地开发整理是一项长期而复杂的社会系统工作，土地开发整理的内容随着国家经济、社会的发展而不断变化。我国现阶段土地开发整理的主要内容：一是调整用地结构；二是平整土地，提高土地集约利用率；三是道路、沟渠、林网等综合建设；四是归并农村居民点；五是恢复利用废弃土地；六是划定地界，确定权属；七是在保护和改善生态环境的前提下，适度开发宜农土地后备资源。 根据土地开发整理内容的不同，土地开发整理可分成三种类型：土地整理、土地复垦、土地开发。 （一）土地整理 土地整理是在一定区域内，按照土地利用总体规划、土地开发整理专项规划确定的目标和用途，通过采取行政、经济法律和工程技术手段，对土地利用状况进行调整、改造、综合整治，提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境。 根据土地整理后的主导用途，可将土地整理分为农用地整理和建设用地整理。

土地一级开发及风险防范

土地一级开发及风险防范 陈韬 【摘要】近年来，土地一级开发成为房地产企业投资的热点，聚集了大量的社会资金。由于各地经济发展水平不同，因此在进行土地一级开发时，要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案，笔者主要从土地一级开发主体、运作流程和盈利模式的角度阐述法律风险并提出有效防范措施。 【关键词】土地一级开发开发主体运作流程盈利模式风险防范 一、土地一级开发产生的背景 1.土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础 我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。这里的“开发”实际上是指土地一级开发。因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。 2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式 改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。1978年到20 10年，中国城镇化水平由17．9%提高到49.2%，城市人口由1．7亿增加到6.5亿。快速城镇化带来巨大的土地需求，给我国城市住房供应、基础设施配置等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就导致了城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠城市政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。在这种背景下，原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。在这种背景下，土地一级开发应运而生。 3．我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力