物业构成明细

（一）物业构成明细

类型：幢数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅

多层住宅

商业用房

办公楼

车库

用房

合计

备注

（二）物业共用部位明细

1、房屋承重结构

2、房屋主体结构

3、公共门厅

4、公共走廊

5、公共楼梯间

6、内天井

7、户外墙面

8、屋面

9、传达室

10、

11、

（三）物业共用设施设备明细

1、绿地平方米

2、道路平方米

3、化粪池个

4、污水井个

5、雨水井个

6垃圾中转站个

7、水泵个

8、水箱个

9、电梯部

10、信报箱个

11、消防设施

12、公共照明设施

13、监控设施

14、避雷设施

15、共用天线

16、机动车库个平方米

17、露天停车场个平方米

18、非机动车库个平方米

19、共用设施设备用房平方米

20、物业管理用房平方米

21、

22、

（四）前期物业管理服务质量标准

（1）物业共用部位的维修、养护与管理

1、

2、

3、

（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护与管理

1、

2、

3、

（3）物业共用部位与相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

2、

3、

（4）公共绿化的养护与管理

1、

2、

3、

（5）车辆停放管理

1、

2、

3、

（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、

2、

3、

（7）装饰装修的管理服务

1、

3、

（8）物业档案资料管理1、

2、

3、

（9）其他服务

1、

2、

3、

物业费构成及测算

物业费构成及测算 ■物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：・1.管理服务人员的工资、社会保 险和按规定提取的福利费等。・2・物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。・3・物业 管理区域清洁卫生费用。・4.物业管理区域绿化养护费用。・5.物业管理区域秩序维护费用。・ 6.办 公费用。・7・物业管理企业固定资产折旧。・8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 ■9.经业主同意的其他费用。•以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。•实行物业服务费 用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的 利润； ■实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企 业的酬金。 ■一）居住性物业服务费的测算 V = £Vi （i =1, 2, 3,……12） V-玳表求得的物业服务费标准（元/月•平方米或元/年•平方米）； Vi-玳表各分项收费标 准（元/月•平方米或元年•平方米）；费用项目一般分为： 管M 务人员的工资、社会保险和按规定提的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理公 趣域清洁卫生费用；物管理海域绿化养护费用；物业管理公共区游和公共秩序维护费用；办公费用；物业 企业固定资产折旧;物业共用瞰共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他蜩 ■1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = L Fi /S （i = 1, 2, 3, 4） （元/月・平方米）■该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福 利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效 益，从盈利中提取。■其中：■Fl--基本工资（元/月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据 企业性质、参考当地平均工资水平确定。■F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工 会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。・F3--加班费（元/月）。■F4--服装费（元/月）。 ■S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。 ■2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=£Fi /S （i=1, 2, 3, 4, 5） （元/月•平方米）■其中：■F1--公共照明系统的电费和维修费： ■①电费：（W1X T1+W2XT2…+WnX Tn ）X 30X PE W1表示每日开启时间为Tl （小时）的照 明电器总功率（千瓦•小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE 表示电 费单价（元/ kW ）； ■②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格 来测算。顺2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ■①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费=W X 24X I X 30X PE （元/ 月）。I 代表使用系数=平均每天开启小时数/ 24； ■②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费=W X 24X I X 30X PE ,（元/月）； ■③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W X 24X I X 30X PE （元 /月）： ■④维修费（元/月）。 ■F3--配供电系统设备维修费、检测费（元阴）。・F4--建筑、道路维修费（元/月）。・F5--电梯费 用的核算： ■①电费小X W X 24X I X 30X PE （元/月），其中n 为电梯台数；W 为电梯功率；I 为电梯使 用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进 行估算。居住类物业大致在0.4； ■②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ■③年检费（元/月）。■费用项F1〜F5并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以 下各项也是如此。 ■.3物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=£Fi /S （i=l , 2, 3, 4, 5, 6）（元/月•平方米）■其 中：■Fl--人工费（元/月）。■F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每 月的管理 管理

物业费构成及测算明细

物业费构成及测算 物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3. 物业管理区域清洁卫生费用。4. 物业管理区域绿化养护费用。5. 物业管理区域秩序维护费用。6. 办公费用。7. 物业管理企业固定资产折旧。8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9. 经业主同意的其他费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务 成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润； 实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。 一）居住性物业服务费的测算V =刀Vi （i =1 , 2, 3,……12） V--代表求得的物业服务费标准（元/月?平方米或元/年?平方米）；Vi-- 代表各 分项收费标准（元/月?平方米或元年?平方米）；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按 规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用； 物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定 资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用 1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 =刀Fi /S （i = 1 , 2, 3, 4）（元/月?平方米）该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、 服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：Fl-- 基本工资（元/月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。F2-- 按规定提取的福利费（元/ 月），包括福利 基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。F3-- 加班费（元/月）。F4--服装费（元/ 月）。S-- 表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=E Fi /S （i=1 , 2, 3, 4, 5）（元/月?平方米）其中：F1--公共照明系统的电费和维修费： ①电费：（W1XT1+W N T2…+Wr K Tn）x 30X PEW1表示每日开启时间为TI （小时）的照明电器总功率（千瓦?小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元/ kW）； ②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。F2-- 给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费= W X 24X I X 30X PE （元 /月）。I 代表使用系数= 平均每天开启小时数/ 24； ②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费=W X 24X I X 30X PE,（元/月）； ③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W X 24 X I X 30X PE （元 /月）： ④维修费（元/月）。 F3-- 配供电系统设备维修费、检测费（元/ 月）。F4-- 建筑、道路维修费（元/月）。F5-- 电梯费用的 核算： ①电费=n X W X 24X I X 30X PE （元/月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物 业大致在0.4 ； ②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ③年检费（元/月）。费用项F1?F5并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。 以下各项也是如此。 .3物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=刀Fi /S （i=l , 2, 3, 4, 5, 6）（元/月?平方米）

物业管理费用明细

物业管理费用明细 一、背景介绍 物业管理费用明细是指对物业管理服务所产生的费用进行详细列示和说明的文档。物业管理费用通常由业主按照一定比例或者固定金额缴纳，用于维护和管理小区或者物业项目的日常运营和维护。 二、费用明细内容 物业管理费用明细应包括以下内容： 1. 物业管理费用总额：明确物业管理费用的总金额，以便业主了解整体费用支出。 2. 基础管理费用：包括物业管理公司的基本服务费用，如物业管理人员工资、 办公费用、设备维护费用等。 3. 公共设施维护费用：用于维护和修缮小区或者物业项目的公共设施，如绿化、道路、停车场、游泳池等。 4. 安保费用：用于维护小区或者物业项目的安全和秩序，包括保安人员工资、 监控设备维护费用等。 5. 清洁费用：用于保持小区或者物业项目的清洁和卫生，包括保洁人员工资、 清洁设备维护费用等。 6. 环境卫生费用：用于处理小区或者物业项目的垃圾、污水等环境问题，包括 垃圾清运费用、环境管理费用等。 7. 管理费用：用于物业管理公司的日常管理和运营支出，如行政费用、培训费用、宣传费用等。

8. 维修费用：用于小区或者物业项目内部设施和设备的维修和保养，如电梯维修费用、管道维修费用等。 9. 其他费用：包括一些特殊项目的费用，如小区活动费用、装修管理费用等。 三、费用明细编制原则 在编制物业管理费用明细时，应遵循以下原则： 1. 公开透明原则：费用明细应明确列示每一项费用的名称和金额，确保业主对费用的使用和支出有清晰的了解。 2. 公平合理原则：费用明细应根据实际情况和业主的实际需求进行编制，确保费用的合理性和公平性。 3. 经济高效原则：费用明细应尽量减少浪费和不必要的支出，提高物业管理的经济效益。 4. 安全可靠原则：费用明细应确保所列费用的合法性和真实性，避免虚报和弄虚作假的情况发生。 5. 可持续发展原则：费用明细应考虑到物业项目的长期发展需求，合理安排资金使用，确保物业管理的可持续性。 四、费用明细的使用和管理 费用明细应由物业管理公司或者物业管理委员会负责编制和管理，业主可以通过以下方式了解和使用费用明细： 1. 定期公示：物业管理公司或者物业管理委员会应定期向业主公示费用明细，例如每年公示一次或者每季度公示一次。 2. 信息公开：物业管理公司或者物业管理委员会应将费用明细以书面形式或者电子形式提供给业主，确保信息公开透明。

物业管理费用明细

物业管理费用明细 标题：物业管理费用明细 引言概述： 物业管理费用是指由物业管理公司或者物业管理委员会收取的费用，用于维护和管理小区或者商业物业的日常运营。了解物业管理费用的明细是业主和租户了解费用构成、合理支出的重要途径。 一、基础费用 1.1 物业维护费用：包括小区公共区域的清洁、绿化、照明维护等费用。 1.2 安保费用：包括小区的保安人员工资、设备维护、巡逻等费用。 1.3 管理费用：包括物业管理公司或者委员会的管理费用、办公室租金等。 二、水电费用 2.1 公共区域水电费用：包括小区大门、楼道、电梯等公共区域的水电费用。 2.2 绿化水费用：包括小区绿化用水费用。 2.3 安保设备电费用：包括监控摄像头、报警器等安保设备的电费用。 三、维修基金 3.1 设备维修费用：包括小区电梯、水泵、消防设备等设备的维修费用。 3.2 房屋维修费用：包括小区公共设施和建造物的维修费用。 3.3 紧急维修费用：包括突发事件导致的紧急维修费用，如水管爆裂、电梯故障等。 四、管理费用

4.1 物业管理公司费用：包括物业管理公司的管理费用、人员工资等。 4.2 税费及保险费用：包括物业管理费用中涉及的税费和保险费用。 4.3 管理委员会费用：包括小区业主委员会或者管理委员会的运营费用。 五、其他费用 5.1 垃圾处理费用：包括小区垃圾清运费用。 5.2 社区活动费用：包括小区组织的各类社区活动费用。 5.3 其他费用：包括小区维护基金、公共设施更新等其他费用。 总结： 通过了解物业管理费用的明细，业主和租户可以更清晰地知道费用的构成，合理支出，确保小区或者商业物业的良好管理和运营。同时，物业管理公司或者管理委员会也应该及时公示费用明细，接受业主和租户的监督和建议，共同维护良好的物业管理环境。

物业成本构成及占比

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物业服务成本的构成及占比 转载自物业CFO沙龙 物业CFO沙龙 根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》： 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 但是，这份文件有个非常严重的缺陷： 漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊） 按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。

可喜的是， 国家发展改革委、建设部2015年发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。 该文件第七条： 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。 下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参考。（以住宅物业为例，假设保洁为外包） 1、人员费用 50%-55% 是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。 2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 18%-22% 是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用、物业公司承担的公共区域能耗费用等。 3、绿化养护费 3%-4% 是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 4、清洁卫生费 12%-16%

物业管理费详细构成及测算标准

物业管理费详细构成及测算标准 1。物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费： 1。1基本工资：职务人数工资标准(元）月工资总额（元) 1.2按规定提取的福利费=基本工资总额＊福利比例 1.3服装费:每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。 2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用： 2.1公共照明系统的电费和维修费 2。1.1楼内公共照明系统电费： 计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯)X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2.1。2楼外公共照明系统电费： 计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2。1。3喷泉水系电费： 计算公式=每台功率＊每次启用台数＊每天平均开启时间＊30＊电价/12 2.1.4弱电系统电费：(弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备)，计算公式=户数＊每户每日平均用电量*30＊0。486 2。1。5维修费 2。2给排水设施的费用 2。2。1消防泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2.2.2排污泵的电费： 计算公式=总功率X每月开启时间X电价

2。。2。3消防水箱清洗费： 计算公式=总用水量X水价/12 2.2.4外排水清污费 计算公式=下水井数量X清洗单价＊每年清洗次数/12 2.2.5喷泉、水系用水损耗费用:损耗是指蒸发与渗漏。 计算公式=每年损耗量＊单价/12 2.2.6维修费 2。3共用建筑、道路维修费 2。4不可预见费（按上述费用总和的5％—10%计) 3。物业管理公共区域清洁卫生费:合肥物业管理费标准。 3。1清洁器械、材料费(拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值 3。2垃圾桶购置费（分摊使用年限） 3。3垃圾清运费 3.4保洁用水 经实际测算，6层楼道清洁一次用水0。03吨, 0.03X119X30X3.2=342元； 3.5消杀费 4。物业管理公共区域绿化养护费用: 4。1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）： 4。2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用： 4.3绿化用水费: ××绿化面积约平方米，经实际测算,1吨水约浇100平方米绿地，按每月

物业费的详细构成与测算

物业费的详细构成与测算 物业费的详细构成与测算 1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费： 1.1基本工资：职务人数工资标准(元)月工资总额(元) 1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例 1.3服装费：每人按冬夏两季4套衣服，二年半使用期计算。 2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用： 2.1公共照明系统的电费和维修费 2.1.1楼内公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X功率X每日预计开启时间X30天X电价 2.1.2楼外公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X 电价 2.1.3喷泉水系电费： 计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12 2.1.4弱电系统电费:（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备），计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486 2.1.5维修费 2.2给排水设施的费用 2.2.1消防泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价 2.2.2排污泵的电费: 计算公式=总功率X每月开启时间X电价

2..2.3消防水箱清洗费: 计算公式=总用水量X水价/12 2.2.4外排水清污费 计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12 2.2.5喷泉、水系用水损耗费用：损耗是指蒸发与渗漏。 计算公式=每年损耗量*单价/12 2.2.6维修费 2.3共用建筑、道路维修费 2.4不可预见费（按上述费用总和的5%—10%计） 3.物业管理公共区域清洁卫生费： 3.1清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值 3.2垃圾桶购置费（分摊使用年限） 3.3垃圾清运费 3.4保洁用水 经实际测算，6层楼道清洁一次用水0.03吨，0.03X119X30X3.2=342元； 3.5消杀费 4.物业管理公共区域绿化养护费用: 4.1绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）： 4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用： 4.3绿化用水费：××绿化面积约80000平方米，经实际测算，1吨水约浇100平方米绿地，按每月浇4次水，按东北地区需浇水8个月计共32次，绿化用水约2元/吨。80000/100X32X2/12=4266元 5.物业管理公共区域秩序维护费用

物业费成本结构及构成详解

物业费成本结构及构成详解 物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及供应其他与居民生活相关的服务所收取的费用。为便于物业管理从业人员能够合理、合法、合情的测算物业费，物业之家依据建设部物业物业收费管理方法等规定，对物业费成本结构及构成进行分析。 一、物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其它费用等组成。 二、管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本方法所称社会保障费，是指依据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。 三、物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等，不包括保修期内的修理费、应由物业修理专项资金支出的中修、大修和更新、

改造费用。 四、绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企业支付的种苗种植费和前期维护费。 五、清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。 六、秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。 七、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。 八、电梯及增压水泵日常运行维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、修理费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等，不包括保修期内的修理费以及应由物业修理专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。 九、办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务

物业管理费及构成

《物业服务收费管理办法》中规定 物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等） 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （包括；公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养费；电气、燃气、消防系统设备维修保养费；公共照明费；易损件更新费等等） 3、物业管理区域清洁卫生费用； （包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等） 4、物业管理区域绿化养护费用； （包括：绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等） 5、物业管理区域秩序维护费用； （即安全管理人员费用、安全器械装备费等） 6、办公费用； （包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等） 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、法定税费； （包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等） 10、经业主同意的其它费用。 物业管理收费的费用构成： 1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项

福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。 (1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资总额的14％计算)、工会经费(如按工资总额的2％计算)、教育经费(如按工资总额的1．5％计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1％计算)，医疗保险(如按工资总额的6％计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19％计算)，住房基金(如按工资总额的6％计算)(含住房公积金)]等。(3)加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。(4)服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。 2．公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括： (1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费； (2)给排水日常运行、维修及保养费； (3)电气系统设备维修保养费； (4)燃气系统设备维修保养费； (5)消防系统设备维修保养费； (6)公共照明费； (7)不可预见费； (8)易损件更新准备金。 不包括： ●业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用； ●公共设施、设备的维修费用； ●电梯的运行、维修费用； ●冬季供暖费； ●高压水泵运行、维修费用； ●公用天线保养维修费； 这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。 3．绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用， 包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。 4．清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。 5．保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等)；保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰)；保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元／平方米)。 6．办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。 7．物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。 8．利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。 9．法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。 (1)营业税：按企业经营总收入的5％征收；

物业人员配置及物业费收取标准

一、物业人员配置标准 （一）管理人员配置 1、管理人员： 项目经理：总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万平以上，设一正二副； 助理：总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人； 分公司财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置 2、保洁主管1人(8万㎡以上或50人以上) 3、保安队长1人（50人以上）保安班长1人（10人以上） 4、维修主管1人(50000m以上写字楼) （二）其他人员配置 1、保安人员:登记岗按入口配置1入口配1人；楼门卫岗按24小时3班倒一门配3人；院门卫按24小时2班倒一院配2人；巡逻岗按具体项目需求配备；车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班； 保安人员配备需考虑365天服务保障保安休息问题，需配备机动岗[计算公式:所需人员=每日所需总工时x31天/22天/8小时]，按22天/人月计算)。

2、工程维修人员:80000m以下设3人(含班长).8万-10万平设4人(设主管):10万平以上每增加3万平增加1人; 有变电站的需高压电工3人（24小时3班倒）；低压电工3人（24小时3班倒）；有锅炉的需锅炉工3人（24小时3班倒）；消防监控员6人（24小时3班双岗倒）；水暖工、空调工根据项目实际需要配置。 3、保洁人员:带办公室室内打扫、卫生间需随时维护的办公楼保洁管理面积大概为每人500m2；酒店、高档会所管理面积大概为每人1000m2左右；单位办公楼、高档住宅区及写字楼(有大堂、玻璃或百叶窗、公共卫生间等面积较多)清洁面积大约为每人1500-2500m2；普通带电梯住宅清洁面积大约4000-6000m2/人；办公楼外围、容积率较低的普通住宅及市政马路的配备是最低的，平均每人清洁面积可在6000-10000m2；保洁人员配备需配备机动岗[计算公式:所需人员数量=每日所需总工时x31天/22天/8小时]，按22天/人月计算)。 4、绿化人员:按建筑面积8万m2配置1人，20万m2-30万㎡设班长1人，30万㎡以上设主管1人，容积率小于35以下可增设1人；也可按绿化面积每4000-7000平方米左右设1人。 二、物业服务成本一般包括： 1.管理人员、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会费、教育费、福利费等；

物业的概念与构成

1物业的概念与构成一般认为，所谓物业，是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应包括：（1）建筑物（2）设备（3）设施（4）场地 2物业产权及其构成产权是指经济发展到一定阶段的产物，并随商品经济的发展而发展。产权的实质表明了财产归属、收益与处分的法律关系、 房屋的所有权也称物权，是房屋所有者拥有的占有、使用、收益与处分房屋的权利。一般包括：（1）占有权。（2）使用权。（3）收益权。（4）处分权。 3区分所有，居住区分所有两种类型区分所有是一种比较复杂的所有权形态（1 ）独立业主为基础的居住区区分所有（2 ）多层楼宇居住区区分所有 4建筑区分所有的专有与共有（1）概念通常将区分所有权人可以独立支配的建筑空间和设施称为专有部分。因专有部分归区分所有权人所有，所以也称自有部分或独有部分 。（2）作用建筑物区分所有，改变了独有房屋所有权人所拥有的内容。（3）范围一般认为，区分所有的专有部分包括房屋的附属部分和必要设施。（4）区分所有人的权力对自用部分或专有部分享有单独的所有权，可以自主地行使占有、使用、收益和处分的权利，也可以自主地行使要求他人排除妨害、停止侵害、赔偿损失等权利。区分所有权人当然享有对专有部分装修、改良和重修的权利。 5物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 6物业管理的性质，类型与内容物业管理的性质 1．物业管理行为是一种市场经营行为2．物业管理是一种服务性的行业物业管理的类型（一）托管型与自管型1．托管型又称委托管理型。委托管理型物业管理公司一般只有经营管理权，而无物业产权。2．自管型又称自主经营型或租赁经营型。提供自管型物业管理的物业管理企业一般不仅拥有经营管理权而且拥有产权。（二）直接管理型与顾问管理型1．直接管理型。直接管理型中又可分为三类：“雇佣型”、“管家型”和“合作型”。2．顾问型物业管理又叫咨询型管理。（三）包干型与成本加利润型1．包干型管理也即大业主（发展商）或小业主（购房者）按合同契约，或按政府有关部门规定的费用，或指导价格付给物 业管理公司一定费用（一般按每平方米计价或每套房屋来计），由物业管理公司承包，亏损和盈利都由物业管理公司来承担或分享，此类属“包干型”。2．成本加利润的管理，即物业管理公司所有的成本开支都须经大业主审定，然后由大业主再按比例付给物业管理公司一定的酬金，即利润。（四）管理型、实务型及半管理半实务型1．管理型物业管理。主要进行产权产籍管理、物业的产权经营、中介服务和房地产经纪等，也包括对物业的档案资料管理。2．实务型物业管理。一般是以专业公司的形式出现的。如保安公司、绿化公司、清扫保洁公司、房屋维修公司、机电设备 保养维修公司等。3．半管理半实务型管理。它一方面可以充分发挥自己的长处，另一方面则又可以充分利用别人的优势，取长补短，优化管理组合要素，达到最佳管理效果。 7物业管理基本环节（一）物业管理的前期阶段ϖ物业管理前期阶段具体包括：物业管理招标与投标。物业管理机构设置与人员安排。规章制度的制定。早期介入管理。（二）物业管理的启动阶段接管验收。入伙管理。产权备案与档案资料的建立。首次业主大会的召开和业主委员会的成立。 8我国大陆物业管理的产生与发展（一）简要历程ϖ现代意义的物业管理在我国起步较晚。ϖ最早开始探索与尝试的城市是深圳和广州。ϖ1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司---深圳物业管理公司正式成立。ϖ随着房地产业的蓬勃发展，政府部门