土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案34

土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案34

一、案例分析题

某公司拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款(1)，计划贷款额度为50万(2)，已委托某估价公司进行土地估价(3)。该估价公司经征求某公司同意，估价基准日确定为2012年12月31日(4)。在该日估价公司派员对该土地进行了现场查勘(5)，并于2012年1月15日提交了估价报告(6)。该土地位于×××市×××区南部(7)，为国有建设用地(8)，用途为工业(9)，估价设定用途为工业(10)，土地使用权性质为出让(11)，已缴清全部税费(12)，总面积2500m2(13)。土地使用期限为50年(14)，已使用40年(15)，土地地势平坦，地质条件较优(16)，地下水位适中(17)，由自来水公司供水，用于企业生产、糊口(18)；土地为多边形，不规则，北段边界为弧形(19)；土地为红壤软土(20)，内部道路已硬化(21)，南邻×××大街，东邻×××环城路，交通条件优越(22)；土地内有11栋建筑物(23)，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋(24)。企业用电来自3km外的变电站(25)；企业通信网络及设施齐全(26)。排水情况是市政排水管网统一排放，排水通畅(27)，该区域未接通燃气，也未接通暖气(28)，该宗土地内用自备锅炉取暖(29)，实际开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内平整(30)，设定开发程度为土地红线外“五通”，土地红线内场地平整(31)。土地红线内“六通一平”(32)，土地使用无尤其限制(33)。建筑物符合规划(34)，该土地北至×××厂(35)，南至×××大街(36)，东至×××环城路(37)，西至×××居民区(38)，该厂对附近环境存在轻微工业污染，产权清晰(39)，无纠纷(40)。未设定过他项权利(41)。该土地类型多为耕地(42)，附近有三家企业(43)。容

积率为0.54(44)。该土地原为耕地(45)，由当地政府征用后(46)，2002年12月31日通过招标由该公司竞得(47)，土地登记证书号为

××××号(48)，经估价，该工业用地单位地价为350元(49)，总地价为87.5万元(50)。

现假定你是该估价公司土地估价师，请回答后回答所提问题。

成本逼近法

1．土地取得费

土地估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92.25元/m2。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元/m2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元/m2

2．有关税费

A．土地管理费

根据×××省财政厅、×××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》(【1995】×××财农字第82号)的规定，土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元/m2

B．耕地占用税

根据《×××省耕地占用税实施办法》(××× 政【1987】119号)的规定，耕地占用税为8元/m2

C．耕地开垦费

根据《×××省土地管理条例》第29条的规定，每平方米在10～15元的征收范围之内，本次估价过程中，按每平方米10元的标准征收耕地开垦费。

有关税费=A+B+C=19.8(元/m2。)

3．土地开发费

估价对象已达到土地红线外“六通”土地内平整的状态，根据×××市国土资源局提供的资料及×××省×××市城区土地定级估价更新报告，并参考周围地区的土地开发费用的实际情况，确定土地开发费用为85元/m2

4．投资利息

投资利息的本质是体现资金的时间价值，在土地取得及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地估价中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价基准日2006年12月31日的1年限银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：

投资利息=(土地取得费+有关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期

×1/2×6.12%=(90+19.8)×1×6.12%+85×1×1/2×6.12%=9.32(元/m2 5．投资利润

通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为10%左右，则估价对象投资利润为

投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)×10%=19.48(元/m2

6．土地增值收益

根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的10%～30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地

市场的发育程度，本次估价中估价对象土地增值收益率15%计。根据土地增值收益公式：

土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)×15%=33.54(元/m2

7．无限年限土地使用权价格

该土地无限年限土地使用权单位面积地价为

土地单价=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14(元/m2 8．区位修正

成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。土地估价师认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后，区位修正系数确定为6.64%。

区位修正后土地使用权价格=257.14×(1+6.64%)=274.21(元/m2 9．有限年限土地使用权价格

根据有限年限地价测算公式：V N=V n×[1-1/(1+r)N

式中：V N——估价对象N年限土地使用权价格(元/m2)；

V n——无限年限土地使用权价格(元/m2)；

r——土地还原率(按估价基准日中国人民银行公布的1年限存款利率2.25%，综合考虑通货膨胀，再加上必定的风险因素调整值，按6%计)

N——剩余土地使用年限。

运用上述公式，则

有限年限土地使用权单价=253.3(元/m2)1. 成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据

土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少5个适用成本逼近法估价的地类。

答案：(1)采矿用地。

(2)仓储用地。

(3)机关团体。

(4)科教。

(5)医院卫生慈善。

(6)新闻出版。

(7)文体娱乐。

(8)公共设施。

(9)公园绿地。

2. 上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类?

答案：(1)土地补偿费。

(2)青苗补偿费。

(3)劳动力安置补偿费用。

(4)地上附着物补偿。

(5)社会保障费。

3. 上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。

答案：(1)征地区片价不包括青苗补偿。

(2)征地区片价不包括地上物补偿。

(3)估价对象人均耕地面积较低。

(4)估价对象土地质量较好。

(5)估价对象区位条件好。

(6)人均收入水平高。

(7)人均糊口水平高。

(8)人均社会保障水平高。

(9)区片价只是实际补偿的基础。

4. 上述案例中确定的土地开发费用为85元/m2，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。

答案：(1)通路。

(2)通电。

(3)通信。

(4)供水。

(5)排水。

(6)通气(暖气、热力、天然气)。

(7)土地平整。

5. 上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。

答案：(1)工业区用地类型。

(2)产业聚集效益。

(3)工厂与原料和市场的配合。

(4)道路级别。

(5)过境公路连接状况。

(6)距火车站的距离。

(7)环境质量优劣状况。

(8)区域土地利用限制。

(9)基础设施状况。

6. 下面是一份土地估价技术报告的片段。请阅读后指出其中的错误。

土地估价对象为一闲置土地，面积4000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜建造成办公楼出租；建造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续，补交了土地价款，土地使用期限自2011年10月1日起50年，总建筑面积6000m2。现需估价估价对象在2011年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。

1．预计估价对象建设工期为1年，建成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。

2．预计建筑费用为2000元/m2，假设费用在建设期间均匀投入。

3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时产生)，购买现厂房的税费为3%。

估价测算如下(节选)。

(一)估算净收益

净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)

(二)测算报酬率

采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y[1-1/(1+Y)]，采用试算法推算报酬率。具体算法详见表。

表采用试算法推算报酬率

序号项目比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D

1 租金[元/(m2·月)] 150 80 8

2 85

2 剩余使用年限40 46 47 47

3 房地产售价10000 6900 6500 6700

4 报酬率/(%) 9.994 7.909 8.092 8.005

报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%，取整，报酬率为8.5%。

(三)估算建设完成后的办公楼价值

办公楼价值=344.25/8.5%×[1-

1/(1+8.59%)50]/(1+12%)=3981.45/(1+12%)=3554.87(万元)

(四)建设费用总额

建设费用=2000×6000/(1+8.5%)0.5=1152.04(万元)

(五)销售费用及销售税费

销售费用及销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84(万元)

(六)购买待估土地的税费

设待估土地的价格为V，则购买待估土地的税费=3%V

(七)计算估价对象在估价时点的市场价格

V=3554.87-248.84-1152.04-3%V

解得V=2220.61

单价=2220.61×10000/4000=5551.52(元/m2

答案：1．净收益计算有误

净收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25)=352.35(万元) 2．办公楼收益年限有误

办公楼价值=344.25/8.5%×[1-1/(1+8.5%)49]/(1+12%)=3549.67(万元)

3．建设费用折现率有误

建设费用=2000×6000/(1+12%)0.5=566.95(万元)

7. 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因。

第一部分总述

一、土地估价项目名称

×××公司破产清算而进行的土地使用权和房屋价格评估(×××市)。

二、委托方

×××公司破产清算组。

三、受托方

××××土地咨询估价有限责任公司。

四、土地估价目的

该项估价是对×××公司的土地使用权和房屋价格进行估价，其目的是为其破产处置土地使用权和地上房产提供价格依据。

五、土地估价依据

(一)国务院及有关部门颁布的法律、法规

(1)《土地管理法》。

(2)《城市房地产管理法》。

(3)《企业破产法(试行)》。

(4)《土地管理法实施条例》。

(5)原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》(【1997】国土[籍]字第2号)。

(二)地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件

(1)××××省人民政府、××××市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件。

(2)××××省国土资源厅、××××市国土资源局制定的有关规定、文件。

(三)有关技术标准

(1)国家标准《城镇土地估价规程》。

(2)国家标准《城镇土地分等定级规程》。

(四)其他资料

(1)委托方提供的有关资料。

(2)土地估价师现场勘察、调查、收集的相关资料。

六、土地估价日期

2003年7月2日至2003年7月21日。

七、土地估价基准日

2003年7月20日。

八、地价定义(略)

九、土地估价结果

××××公司破产清算组委托估价的9542.95m2的土地，总地价为1487.75万元。即大写：壹仟肆佰捌拾柒万柒仟伍佰元整。单位面积地价为1559元/m2。建筑物现值为1112.09万元。货币种类为人民币。土地估价结果详见土地估价结果一览表(此处略)。

十、需要尤其说明的事项

(一)土地估价的前提条件和假设条件

(1)待估土地作为估价设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。

(2)待估土地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。

(3)在估价基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

(4)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。

(5)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件产生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。

(二)土地估价报告使用的限制条件

(1)本估价报告应仅用于报告中所述的估价目的，不得作为他用，其内容对第三方不负任何责任。

(2)本估价报告在委托方提供材料真实情况下有效，若提供材料与实际情况不符，造成估价结果呈现偏差，委托方承担一切责任。

(3)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

(4)本次估价结果根据有关规定，自估价基准日(2003年7月20日)起半年内有效。

(三)需要特殊说明的其他事项

(1)本次估价所依据的土地内外地上建筑物状况、基础设施状况、环境状况等由委托方负责提供。

(2)本次估价待估土地的权利状况、土地用途、面积以委托方提供国有土地使用证所载内容为准；建筑物情况以房屋所有权证

(××××号)为准。

(3)本报告由××××土地咨询估价有限责任公司负责解释。

(4)未经对方许可，委托方及受托方均不得单独对估价结果审核部门以外的部门或个人提供估价报告、技术报告及附件。

(5)报告复印件无效，报告缺页无效。

十一、土地估价师签字

12、土地估价机构(机构公章)

第二部分土地估价对象及地价影响因素分析

一、土地估价对象

1．土地登记状况

委估土地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××××公司。待估土地位于××××路，根据委托方提供的有关材料，2001年××××公司取得了证号为××××号的国有土地使用证，土地面积为9542.95m2，其四至状况为：东：××××；南：××××；西：××××路；北：××××路。土地号为××××，图号为

××××。根据《××××市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。

2．土地权利状况

估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××××公司。2003年2月，××××公司将土地抵押给银行。××××市中级人民法院于2003年6月23日宣告××××公司破产。至估价基准日，委估土地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。

3．建筑物和地上附着物状况

勘估基准日，待估土地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为1985年7月，建筑面积为14320m2。容积率为1.5。

二、地价影响因素分析

(一)一般因素(略)

(二)区域因素

影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下。(略)

(三)个别因素

估价对象位于××××市××××路，用地面积9542.65m2。土地用途为商业用地，土地地形平坦、形状不规则。土地西侧紧邻×××路，该土地距市商服中心4240m，距农贸市场约1680m，距××××火车站约5320m，距长途汽车站约5360m。在估价基准日，土地红线内具备通上水、下水、通电、通信、通热、通路和场地平整，即“六通二平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由××××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。土地内有商业楼一栋，总建筑面积14320m2，容积率1.5。该土地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。

第三部分土地估价

一、土地估价原则

土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价咱们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则。

1．替代原则

2．预期收益原则

3．需求与供给原则

4．变动原则

5．综合分析原则

6．多种方法相结合的原则

二、土地估价方法与估价过程

(一)土地估价方法选择

根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)的规定，土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。

待估土地位于××××路以南，属于三级商业甲地，采用基准地价系数修正法切实可行；且土地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》并结合估价对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。

建筑物现值采用重置价格折旧法计算。

(二)土地估价过程

1. 基准地价系数修正法

(1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。

(2)待估土地的测算区范围是××××，面积×××m2。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为×××级，住宅为×××级，工业为×××级。

(3)××××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为40年，容积率设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外“五通”(即通上下水、通电、通路、通信)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。

采用基准地价计算商业用地土地地价的公式为

P i=P×(1+K)×y×t×k ij×f

式中：P i——待估土地地价；

P——待估土地对应的基准地价；K、y、t、k ij、f——土地地价修正系数和年限、基准日、容积率、基础设施条件修正系数。

估价对象设定用途为商业用地，处于××××市商业用地三级地内，其基准地价水平为1200～1600元/m2

(4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表。

根据估价对象的具体条件(估价基准日、使用年限、容积率、基础设施条件等)编制待估土地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。(略)

(5)确定土地地价估价的修正系数K。

K=∑k ij (i=1，2，3…，n)

式中：K——某一土地所有地价影响因素总修正幅度(%)；

k ij——土地第i个因素条件下修正幅度(%)；

n——修正因素个数，根据上表可得K=8.44%。

(6)确定土地使用年限修正系数y。

y=[1-(1+r)m]/[1-(1+r)n

式中：y——土地使用年限修正系数；

m——待估土地设定使用年限；

n——基准地价内涵确定的土地使用年限；

r——土地还原利率，9%。

经计算，待估土地年限修正系数y=0.9622。

(7)确定基准日修正系数t。

根据调查分析和测算，2002年1月至2003年6月20日，

××××市地价指数上涨10.8%，故基准日修正系数t=1.108。

(8)确定容积率修正系数。

当土地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。

(9)确定基础设修正系数f。

基础设施修正系数表见表1。

表1 设施修正系数表

项目/条件“三通一平”“四通一平”“五通一平”“六通一平”“七通一平”

修正系数0.85 0.93 1.00 1.13 1.21

待估土地基础设施设定为红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及红线内场地平整，与基准地价所规定的基础设施条件一致，可得待估土地基础设施状况修正系数为：f=1.00。 (10)计算估价对象土地地价。

P=P0(1+K)×y×t×k ij×f=1380×(1+8.44%)×0.9622×1.108×0.95×1 .00=1515.6(元/m2) 2．市场比较法市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已产生了交易的类似土地案例加以比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域和个别因素等差别，修正得出估价对象在估价基

准日地价的一种方法。 1)比较案例选择选择比较交易案例时，根据待估土地情况，应符合以下请求。 (1)用途相同。 (2)交易类型相同。 (3)属于正常交易。 (4)区域及个别条件相近。 (5)统一价格基础。本次估价，选择了3个已产生交易，用途与待估土地相同或相近的案例，以他们的价格做比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。 2)比较因素的选择根据估价对象的土地条件，影响估价对象价格的主要因素包括以下几个方面。 (1)交易时间：确定地价指数。 (2)交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。 (3)区域因素：主要有商服繁华度、交通条件[道路类型、距公交车站距离、对外交通便捷度(与火车站的距离、与汽车站的距离)]、基础设施状况、产业集聚规模、环境优劣度等。 (4)个别因素：主要指土地面积、土地形状、容积率、临街状况、目前规划限制。 3)比较因素条件说明估价对象与比较案例的比较因素条件详见表2。表2 因素条件说明表

基本情况待估土地案例1 案例2 案例3

土地用途商业商业商业商住

土地级别

交易价格/(元/m2) 商业三级

待估

商业三级

1654

商业三级

1725

商业三级

1638

交易情况正常正常正常正常土地使用年限/年38 40 40 40 价格类型破产清算出让出让出让

区域因素商服繁华度

距商服中心

约4240m，距

农

贸市场

1680m，

繁华程度一般

距商服中心

约3420m，距

农

贸市场

1320m，

繁华程度较高

距商服中心

约3462m，距

农

贸市场

1000m，

繁华程度较高

距商服中心约

3462m，距农贸

市

场1000m，繁华

程度较高

交

通

条

件

道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道与公交车站

的

210 300 400 200

距离/m

对外交通便捷度距客运火车

站5320m，距

汽

车站5360m

距客运火车

4600m，距汽车

站4800m

距客运火车

站3900m，距

汽

车站4000m

距客运火车站

3900m，距汽车

站

4000m

交通条件基础设施状况

土地红线外

“五通”，红线内

场地平整

土地红线外

“五通”，红线内

场地平整

土地红线外

“六通”，红线内

场地平整

土地红线外“六

通”，红线内场地

平整

环境优劣度

无明显大气、

噪声、水污染

无明显大气、

噪声、水污染

无明显大气、

噪声、水污染

无明显大气、

噪声、水污染

个别因素土地面积/m29542.95 8548.8 2964.2 7230.5002

土地形状不规则矩形较规则矩形

容积率 1.5 1.03 2.05 1.94

临街状况十字交叉一面临街十字交叉十字交叉

地形平坦平坦平坦平坦

目前规划限制略有限制略有限制略有限制略有限制

4)比较因素条件指数根据待估土地与比较案例中各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下。 (1)待估土地与3个案例的土地用途、土地级别、交易情况、价格类型，和区域因素中的道路类型；距公交车站距离、基础设施状况、环境优劣度，个别因素中的临街状况、地形、目前规划限制等条件均一致，故对上述这些影响地价的因素均不做修正。 (2)编制地价指数表。根据调查××××市一段时期内地产市场的变化，以2002年1月1日为基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上涨幅度0.6%。将2002年1月1目的地价指数定为100，则商业用地地价指数详见表3。表3 ××市商业用地地价指数表

日期2002.1.1 2002.11.23 2003.3.8 2003.5.17 2003.7.20

地价指数100 106 108.4 109.6 113

(3)确定基础设施修正指数。根据前面基础设施表，得出待估土地与案例1、案例2、案例3的基础设施修正指数分别为100、100、113、100。 (4)区域因素。①商服繁华程度，分为距商服中心小于2820m、距农贸市场小于375m，繁华度高；距商服中心大于2820m小于

3740m、距农贸市场大于375m小于750m，商服繁华度较高；距商服中心大于3740m小于4660m、距农贸市场大于750m小于1125m，商服繁华度一般；距商服中心大于4660m小于5580m、距农贸市场大于1125m 小于1500m，商服繁华度较低；距商服中心大于5580m、距农贸市场大于1500m，商服繁华度低五个等级，以待估土地的等级为100，每相差一个等级修正1%。在确定比较因素条件指数时，一般综合考虑上述情况，如产生冲突，以距商服中心为准。②道路类型，分为紧邻混合型主干道、糊口型主干道、交通型主干道、混合型次干道、支路五个等级，以待估土地的等级为100，每相差一个等级修正1%。③与公交站点的距离，分为小于50m，大于50m、小于100m，大于100m、小于150m，大于150m小于200m，大于200m、小于500m五个等级，以待估土地的等级为100，每相差一个等级修正0.5%。 (5)个别因素。①土地形状，分为矩形、规则、较规则、不规则、极不规则五个等级，以待估土地为100，每相差一个等级，修正0.5%；土地面积依土地实际利用情况分为无影响、略有影响、有必定影响、影响较重、严重影响五种情况确定修正幅度，以待估土地为100，每相差一个等级，修正1%，在确定比较因素条件指数时，一般对土地面积、形状综合考虑。

②容积率，以待估土地为100，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.5%。③临街状况，分为十字交叉、丁字交叉(两面临街)、临主街、临支路、不临路五个等级，以待估土地为100，每相差一个等级修正1%。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4。表4 因素条件指数表

比较因素待估土地比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地用途100 100 100 100

土地级别100 100 100 100

交易日期110.8 106 108.4 109.6

交易价格/(元/m2) 待估1654 1725 1638

交易情况100 100 100 100

土地使用年限100 100 100 100

价格类型100 100 100 100

商服繁华度100 101 101 101

区域因素道路类型100 100 100 101 距公交车站的距离100 100 100 100

对外交通便捷度100 100 100 100 基础设施状况100 113 99 101

个别因素环境优劣度100 100 100 100 土地面积、形状100 102 100.5 100 容积率100 97.65 102.75 99.5

临街状况100 100 100 102.2

地形100 100 100 100 目前规划限制100 100 100 100

5)比较因素修正系数根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，见表5。表5 因素比较修正系数

比较因素比较案例1 比较案例2 比较案例3 土地价格/(元/m2) 1654 1725 1638

土地用途100/100 100/100 100/100

交易日期110.8/106 110.8/108.4 110.8/109.6 交易情况100/100 100/100 100/100

土地使用年限100/100 100/100 100/100

价格类型100/100 100/100 100/100

土地级别100/100 100/100 100/100

区域因素商服繁华度100/101 100/101 100/101 交

通

条

道路类型100/100 100/100 100/100

与公交车站的距离100/100 100/100 100/100

件

对外交通便捷度100/100 100/99 100/101 基础设施状况100/100 100/113 100/100 环境优劣度100/100 100/100 100/100

个别因素土地面积、土地形状100/102 100/100.5 100/99.5 容积率100/97.65 100/102.75 100/102.2

临街状况100/100 100/100 100/100

地形100/100 100/100 100/100 目前规划限制100/100 100/100 100/100

修正后地价/(元/m2) 1718.6 1511.2 1596.3

市场比较法最终价格1644.2×0.3+1478.4×0.35+1579.1×0.35=1603.2(元/m2) 三、地价的确定根据《地价估价技术规程》的规定及估价对象的具体情况，采用基准地价系数修正法和市场比较法测算，根据××××市同类用地的地价水平，经与当地国土资源局商榷和土地估价师的估价经验综合，认为：两种方法测算的结果比较接近，采用两种方法的算术平均值能够较客观地反映当地的地价水平，作为待估土地的土地价格较为合理，则××××公司破产清算组委托估价的两宗工业用地的土地价格以两种方法的算术平均值作为最终价格，见表6。表6 待估土地土地估价结果确定表

基准地价系数修正法/(元/m2) 市场比较法/(元

/m2)

估价结果/(元

/m2)

估价结果取值说

明

1515.6 1603.2 1559 取简单算术平均值

经土地估价师现场勘察和当地市场分析，按照地价估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到待估土地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，估价基准日为2003年7月20目的土地使用权价格为单位面积地价：1559元/m2；估价土地总地价：1487.75万元。 (注：币种为人民币) 第四部分建筑物估价一、建筑物估价原则 1．合法原则合法原则是指房地产估价的对象必需是由国

节能评审和节能评估文件编制费用收费标准

固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目 节能评估文件编制费用支付标准的通知 各区（县）发展改革委及相关项目审批部门、财政局，有关开发区管委会：为贯彻落实《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》的有关规定，规范节能评审和节能评估文件编制中财政性资金列支行为，保障评审和编制服务质量，现对本市固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用的有关支付标准通知如下，请按照执行。 一、关于节能评审费用和节能评估文件编制费用的支付基准 参照国家和本市相关费用标准规定，以项目工程费用（主要包括建设安装工程费用和设备购置费等，不含土地费用）为计费基数，按照项目投产后年能源消费量进行分档，根据项目不同行业能耗复杂程度设定相应的行业调整系数来计算，制定相关费用支付基准如下： 1、固定资产投资项目节能评审费用支付基准

2、政府投资项目节能评估文件编制费用支付基准 在上述基准费用的基础上，节能评审费用和节能评估文件编制费用结合行业调整系数实行累进计算，公式为：评审或编制费用＝[本档最低评审或编制费用基准+（工程费用-本档最低工程费用）×费率]×行业调整系数。其中，行业调整系数根据固定资产投资项目的行业能耗复杂程度确定如下：

固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用的支付标准，不应超出本通知所规定的相应费用上限。非政府投资项目，其节能评估文件编制费用由委托方与编制机构按照市场服务价格自行确定。 四、政府投资项目节能评估文件编制费用计算 按照《固定资产投资项目节能评审费用和政府投资项目节能评估文件编制费用支付标准的通知》实行累进计算。? 1.??1亿元以下（含1亿元）? 1）节能评估报告书：?6万元×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：?4万元×行业调整系数?＝? 2.??1亿元—5亿元（含5亿元）? 1）节能评估报告书：[6﹢﹙工程费﹣1亿元﹚×0.000175]?×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：[4﹢﹙工程费﹣1亿元﹚×?0.0001]?×行业调整系数?＝? 3.??5亿元—10亿元（含10亿）? 1）节能评估报告书：[13﹢﹙工程费﹣5亿元﹚×0.00014]?×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：[8﹢﹙工程费﹣5亿元﹚×?0.00008]?×行业调整系数?＝? 4.???10亿元?以上? 1）节能评估报告书：?20万元×行业调整系数?＝? 2）节能评估报告表：?12万元×行业调整系数?＝

土地评估项目实施方案.doc

七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见

下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

《土地估价案例与报告》应考精华提炼一

土地估价案例与报告》应考精华提炼（一） 要点1：估价基本事项： （1）确定估价对象 （2）确定土地估价目的 （3）土地估价期日 （4）界定土地价格定义 （5）土地股价中特别事项的说明 （6）估价日期及使用年期 要点2：地价定义或地价内涵： （1）用途 （2）估价期日 （3）使用年期 （4）土地开发程， （5）容积率等三率 （6）土地权利类型 要点3：出让底价与收回补偿价格: （1）出让底价应该依照新用途平均市场价格确定，一般采用

剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案； （2）收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分，一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。 要点4评估结果无效的可能原因： （1）土地评估机构从业范围不够 （2）土地评估机构的注册证书超出有效时限 （3）土地估价机构不具备土地评估资质 （4）估价报告有效期超出时限 （5）土地估价报告没有按照规范格式书写 （6）估价结果严重失实，不符合当地地价水平 要点5收集交易案例资料包括项目： （1）交易时间 （2）交易面积 （3）位置 （4）宗地条件 （5）地上物状况 （6）购买者和销售者的特征及动机 （7）销售的条件

（8）土地销售前后的利用状况 要点6：确定最终估价结果的方法： （1）简单算术平均数 （2）加权算术平均数 （3）各试算价格的中位数 （4）各试算价格的众数 （5）以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是参考 （6）直接取某种方法的计算结果 要点7市场比较法的估价程序： （1）选择市场比较案例 （2）确定比较因素 （3）因素描述及比较分析确 （4）定比较因素的修正系数求 （5）算比准价格 要点8收益还原法估价程序： （1）确定房地出租总收益 （2）确定房地出租总费用 （3）计算房地出租总收益 （4）计算房屋纯收益计 （5）算土地纯收益计算

土地估价报告评审标准

土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。

土地价格评估委托协议书正式模版

( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.

土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________

评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：

土地估价案例与报告题库2-1-8

土地估价案例与报告 题库2-1-8

问题： [判断题]一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。（） A.正确 B.错误 土地价格的影响因素是很多，某些因素确实不易衡量，但在土地估价中所使用的各种方法，均是在经验的基础上，综合考虑各种因素而来。

问题： [判断题]土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于l00学时。 A.正确 B.错误

问题： [判断题]反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为基准地价。（） A.正确 B.错误 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为标定地价。 (辽宁11选5 https://www.sodocs.net/doc/8512167771.html,)

问题： [判断题]在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 A.正确 B.错误 在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将其基准地价在基准日期时的值，调整为估价时点时的值。

问题： [单选]在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的进行的。 A.替代原则 B.供需原则 C.变动原则 D.预期收益原则 在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的 因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的 地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确 合理地估价。

土地司法鉴定估价报告

土地司法鉴定估价报告 项目名称：成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿 子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场 价格评估报告(泸州市纳溪区) 受托估价单位：四川天成土地评估有限公司 土地估价报告编号：川天成（2016）（估）字第C095号 提交估价报告日期：2016年11月15日

土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告 二、委托估价方 单位名称:成都市中级人民法院 三、估价目的 受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。 四、估价期日 2016年11月2日 五、估价日期 2016年11月2日至2016年11月15日 六、地价定义 估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。

房地产估价报告评审标准(试行)

房地产估价报告评审标准（试行） （征求意见稿） 第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析

的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分 估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100 100＋特殊项目的满分 第六条（各评审子项的评审得分）被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。 每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。 第七条（测算过程评审）估价测算过程的评审得分按照下列方式确定： （一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。 （二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分

土地评估报告格式模板

土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司

土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树

木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重臵成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻

2021土地估价案例与报告-问答集_113(精选试题)

土地估价案例与报告-问答集 1、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)A．是集体还是国有B．()C．()D．() 2、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进

行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1

评估报告审查要点

评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价

对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。

报告审核制度

报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]

报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作

业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估

2021土地估价案例与报告-问答集_11(精选试题)

土地估价案例与报告-问答集 1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答) A．是集体还是国有B．()C．()D．() 2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采

水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题

江苏房地产估价报告评审标准(暂行)

江苏房地产估价报告评审标准(暂行)

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江苏省房地产估价报告评审标准(暂行) 报告序号评审人 评审依据1.国家法律法规政策 2.房地产估价规范 3.拆迁报告同时遵循城市房屋拆迁估价指导意见 4.抵押报告同时遵循房地产抵押估价指导意见 不合格报告出现下列事项之一的直接列为不合格报告： 1.估价结果报告缺失估价对象、估价目的、估价时点、 价值类型与定义、估价依据、估价原则、估价方法之 一的； 2.估价技术报告缺失个别因素分析、区域因素分析、 市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选择、 估价测算过程之一的； 3.估价报告缺失致委托人函、估价师声明、估价假设 与限制条件及附件之一的； 4.估价对象用途与产权界定出现错误的； 5.估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、 计算公式选用、计算结果出现严重错误的； 6.估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观 实际的； 7.超越房地产估价机构管理办法规定的各资质等级 执业范围的； 8.房地产估价报告没有加盖机构合法公章，估价报告 中无专职注册房地产估价师签字，或签字的专职注册 估价师不足两名，或签字估价师超出注册有效期，或 冒用其他注册房地产估价师签字的。 本报告不合格理由： 序号评审 项目 扣分项目分值及说明 标 准 分 扣 分 得 分 扣分说明 1 封面 目录1.封面内容包括：标题、估价项目名称、委 托人、估价机构、注册房地产估价师、估价 作业日期、报告编号，缺少项目之一或表述 不准确、不规范的，每项扣0.5分，直至扣 完。 2.有下列之一的，每项扣0.5分，直至扣完： 2.1没有标明“目录”二字； 2.2结果报告缺一级标题； 2.3技术报告缺一级标题； 2.4组成内容名称前后不一致； 2.5页码没有标注，或页码标注前后不一致 的。 2 2 致估 价委 托人 函 1致函内容包括：估价对象、估价目的、估 价时点、估价结果大写、币种、法人签字、 单位公章、致函日期。缺少其中之一的，每 项扣0.5分，直至扣完； 2表述不准确，扣0.5分。 4

土地估价案例与报告计算题精选汇总.doc

土地估价案例与报告计算题精选汇总 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 简单计算题 简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。 解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题： (1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。 (2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。 (3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。

土地估价报告审查备案申请表

（二）、估价方法 A、采用市场比较法测算待估宗地5： ⑴、比较实例选择 比较实例选择原则：与待估宗地属同一供需圈；与待估宗地用途相同或相近；与待估宗地的交易类型相同或相似；与待估宗地的估价基准日接近，相差不超过3年；交易实例必须为正常交易，或修正为正常交易。 ⑵、比较实例说明 通过调查分析，我们选择了3个与待估宗地条件类似的比较实例，比较实例均能较客观反映成交时的市场价格，详细情况见比较实例情况说明表： 比较实例选取情况说明表 根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有： ①、交易时间； ②、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易； ③、区域因素：主要包括所属商服中心级别、距公交站距离、公交便捷度、道路通达度、临路状况、环境条件、洪涝灾害状况、公用

基础设施完善度、城市配套设施完善度等； ④、个别因素：主要指宗地形状与面积、容积率、规划限制、使用年期等。 ⑷、比较因素条件说明 估价对象与比较实例的比较因素条件说明见下表：

⑸、编制比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表，各项比较因素指数确定如下： a、交易时间：按地价指数确定。分析待估宗地所处区域类似用途土地市场发展状况，以2013年12月地价指数为100，根据3%的年期上涨编制地价指数表如下： 交易，故交易情况条件指数均为100; c、土地用途修正：估价对象商住用地，本次评估选取案例为商住用地，商业兼容比例有区别，以待估宗地为100，商业兼容每高或低10%，相应修正2%。 d、使用年期修正 当比较案例与估价对象的土地使用年期不一致时，需进行年期修正，根据年期修正公式K n=[1-1/（1+土地还原率）实际使用年限]/[1-1/（1+土地还原率）法定最高出让年限]，计算出年期修正系数，然后进行指数化处理，确定估价对象及比较案例的指数。具体情况见下表： 使用年限修正指数表

土木工程类土地估价案例与报告真题2008年模拟试题与答案

土地估价案例与报告真题2008年模拟试题与答案 一、案例分析题 某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。 (1) A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。 (2) 委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。 (3) 与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。 (4) 2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。 (5) 2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。 (6) 与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。 (7) 目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。 (8) 委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收 — 1/16 — — 1/16 —

一般房地产报告评审标准

房地产报告评审标准 （一般房地产估价报告） 一、不合格房地产报告的判定原则 根据《房地产估价规范》及《成都市房地产估价报告评审标准》，我公司出具的房地产价报告中存在下列情况的，可判定为不合格报告： （一）估价报告关键和重要内容缺失 1、关键内容缺失 估价报告中有关估价报告主要格式，缺少下列必要组成部分之一的，为关键内容缺失： （1）致估价委托人函； （2）注册房地产估价师声明； （3）估价假设和限制条件； （4）估价结果报告； （5）估价技术报告； （6）附件。 2、重要内容缺失 （1）估价结果报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失： ●估价委托人； ●估价机构； ●估价目的； ●估价对象； ●估价时点；

●价值定义（价值类型、价值内涵）； ●估价依据； ●估价原则； ●估价方法； ●估价结果； ●估价人员； ●估价作业日期； ●估价报告应用的有效期。 （2）估价技术报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：●个别因素分析； ●区域因素分析； ●市场背景描述与分析； ●估价对象最高最佳利用分析； ●估价方法选用分析； ●估价测算过程； ●估价结果确定。 （3）特定估价目的的估价报告中的重要内容缺失： A、抵押报告缺失 ●变现能力分析； ●风险提示； ●谨慎原则； ●估价结果中未说明优先受偿款。

B、分类拆迁报告缺失 ●明确的分类； ●适宜的样本点。 （二）估价报告重大错误 房地产估价报告的分析测算过程中有下列质量缺陷之一的，属于重大错误： （1）估价目的与其他估价要素不吻合（如估价对象不符合估价目的相应的处分要求）； （2）估价对象范围或者状况界定存在严重错误； （3）估价时点错误； （4）价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误； （5）估价技术路线错误，估价方法选择或应用明显不合理； （6）估价案例与估价对象用途不一致； （7）估价案例成交价明显偏离市场情况； （8）参数选择明显不合理或导致估价结果严重失真的参数错误； （9）测算公式错误； （10）计算过程错误。 （三）估价报告严重质量缺陷 房地产估价报告的估价分析测算过程中有下列质量缺陷的，属于严重质量缺陷： 1、估价报告关键内容和重要内容在报告中各处表述不一致； 2、报告前后分析矛盾，缺乏逻辑性且导致估价结果失真的；

土地估价报告的撰写标准

土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例

封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片

案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；