论建设工程价款的优先受偿权!

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论建设工程价款的优先受偿权

建设单位大量拖欠施工企业工程款，已经成为影响施工企业健康发展的一大障碍。几乎所有的施工企业均或多或少地被建设单位拖欠工程款，而且施工企业规模越大，其清欠的压力就越大，一些大型施工企业未收回的工程款就高达数十亿。在发包人占优势地位的建筑市场上，作为承包人的施工企业既要迎合发包人，争取承接工程，又要努力按期足额收到工程款，甚感举步维艰。许多施工企业使出浑身解数，探求不同的途径积极清欠，但效果欠佳。

1999年10月1日开始施行的《合同法》为施工企业收回建设单位拖欠的工程款提供了新的法律途径。该法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本文旨在就该条规定在实际适用中的若干问题进行探讨。

一法理基础分析

毋庸置疑，《合同法》对建设工程价款优先受偿权的规定在我国立法史上是崭新的，也是具有鲜明中国特色的法律规定。但是，这一规定的法理基础何在?建设工程价款的优先受偿权是何种性质的权利?回答这些理论问题对于指导司法实践具有现实意义。

我国法律关于优先受偿权的规定集中在《担保法》和《海商法》等法律中。根据《担保法》第三十三条、第六十三条和第八十二条的规定，债权人有权以拍卖、变卖抵押物、质物和留置物的价款优先受偿。此外，我国法律中还规定了船舶优先权和民用航空器优先权等优先权，这些优先权均是特定的，与建设工程价款的优先受偿权无关。建设工程价款的优先受偿权能否归入上述任何一类担保物权中呢?

根据《担保法》的相关规定，抵押权主要是针对不动产(如土地使用权、房屋和其他地上定着物等)而设定，质押权则针对动产和相关财产权而设定，前者不转移抵押物的占有，后者则由债权人占有质物;而留置权是基于保管合同、运输合同和加工承揽合同而产生的针对动产的担保物权。抵押权和质押权均是意定权利，即权利来源于双方当事人的约定，而留置权则是法定权利，即权利来源于法律规定，只要发生了法律规定的事实(上述特定合同的债务人不履行债务)，债权人即有留置权。

根据以上简要分析，我们可以得出结论：建设工程价款的优先受偿权与抵押权最相接近。留置权系因法律规定的特定合同而产生，且针对动产而言，显然与建设工程价款的优先受偿权不同，因为建设工程是正在建造中的房屋或其他建筑物，应属不动产。质权也不适用于不动产，只有抵押权是主要针对不动产而设定。建设工程价款的优先受偿权与抵押权不同之处在于，前者是法定权利，而后者是意定权利。从这个意义上讲，建设工程价款的优先受偿权应是法定抵押权。从《合同法》的起草过程看，有关专家也是按照法定抵押权这个思路来起草该条规定的。梁慧星先生亦曾专文介绍本条的立法本意。

但是，如果我们换一角度对这一规定进行仔细分析，就会发现它其实与留置权十分相似。试看这一规定的内涵：债务人的债务履行期限已届满，债权人催告其付款，债务人若逾期不付，债权人可以将其合法占有的债务人的财产折价、拍卖，并从折价或拍卖的价款中优先受偿。然而，正如前文所述，我国《担保法》第八十二条明文限定留置权标的物仅以“债务人动产”为限，而《合同法》第二百八十六条规定中的标的物是建筑工程，应属不动产。不动产能否作为留置权标的物呢?

1986年颁布的《民法通则》第八十九条第(四)项规定：“按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约

定期限的，占有人有权留置财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。”该条规定始终使用“财产”一词，且没有限定财产范围或财产种类，因而可以认为并没有排除不动产。英国、美国、日本等国在立法上也没有限制留置权标的物的范围。

而1995年颁布的《担保法》则将留置权标的物限定为“债务人的动产”。该法第八十四条进一步将债权人享有留置权的情况限定为“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权”，这样，就明确将不动产排除在留置权标的物之外。这与瑞士及我国台湾地区等立法例一脉相承。立法上作如此规定，主要是考虑到因不动产发生的债权请求权，其价值一般比该不动产的价值低得多，如果准许债权人对其占有的不动产享有留置权，则与不动产的所有人对不动产的使用、收益发生冲突，也妨碍对不动产经济价值的充分利用。

这种观点在一般意义上是有一定道理的，但是对于建设工程的承包人而言，则有失偏颇。在实务中，承包人往往在建设工程中垫付了大量资金，不赋予承包人留置权，对承包人显然不公允。而且《担保法》第八十四条同时亦规定：“法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。”虽然并无法律规定建设工程合同可以适用留置的规定，《合同法》第二百八十六条亦没有明确，但我们可以将建设工程合同视为特殊的承揽合同，那么，承包人的优先受偿权就是特殊的留置权，

与美国的建筑师留置权颇为相似。这种解释就《担保法》而言似乎稍显牵强，但若就《民法通则》而言则顺理成章了。而且2001年颁布的《信托法》赋予受托人在信托终止后留置信托财产的权利，而该法并没有限定信托财产只能是动产，也就是说留置的对象也可以包括不动产。但是，工程价款的优先受偿权不以占有工程为前提条件，而留置权则以占有物为条件，这才是两者的最大区别。

无论建设工程价款的优先受偿权是作为法定抵押权还是作为特殊的留置权，有一点是共同的，即它是法定的优先权，优先于任何其他担保物权。

二适用条件分析

姑且不论建设工程价款的优先受偿权是作为一种特殊的留置权，还是作为法定抵押权这样的理论争论，下面着重分析在实务中应如何适用建设工程价款的优先受偿权。

1 发包人未按照约定支付建设工程价款是前提条件之一。

适用《合同法》第二百八十六条的前提条件之一是发包人未按照约定支付建设工程价款。具体而言，首先，发包人未付价款是特定的建设工程价款，不包括承包人承建的发包人的其它建设工程价款，更

不包括发包人因其他原因形成的对承包人的未付款。其次，该建设工程价款是确定的。如果工程已经竣工，该价款应是合同约定的闭口价或者依照合同约定经竣工决算确定的价款扣除发包人已付部分;如果工程尚未竣工，该价款应是根据合同可以确定的进度款或备料款。第三，该建设工程价款应是已届清偿期的。合同应当明确约定建设工程价款的支付期限，特别应当明确备料款、进度款以及尾款的支付期限;如果合同约定不明确，则承包人可以按照《民法通则》第八十八条和《合同法》第六十二条的规定向发包人确定履行期限。值得指出的是，如果发包人因失去清偿能力而被宣告破产，那么即使未到期的建设工程价款也应视为已届清偿期。

2 承包人是否须因建设工程合同而合法占有发包人的建设工程?

如果将工程价款的优先受偿权定性为特殊的留置权，适用时需满足留置权的一般条件，即承包人只有因建设工程合同而合法占有发包人的建设工程，方可享有优先受偿权。承包人从根据建设工程合同的约定进场施工起，即合法占有了发包人的建设工程，直至承包人将竣工工程移交给发包人或承包人中途退场。承包人移交了建设工程或中途退场后，即不能主张优先受偿权。如果工程价款的优先受偿权是一种法定抵押权，抵押权的特征之一即为不转移抵押物的占有，因而不以合法占有建设工程为前置条件，承包人即使在移交了建设工程或中途退场之后仍有优先受偿权。显然，不同的法律定性对适用条件的要

求就不相同，但是从《合同法》第二百八十六条条文字面看，并无承包人合法占有建设工程的要求。

3 承包人应当催告发包人在合理期限内支付价款，并在合理期限内行使其优先受偿权。

《合同法》第二百八十六条规定，承包人应当催告发包人在合理期限内支付工程价款，若发包人逾期仍不支付，承包人方有权与发包人协议将建设工程折价或申请人民法院依法拍卖。

那么，承包人给予发包人多长的履行期限方为合理呢?《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(下称《批复》)第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起算。该规定限定的是承包人行使优先权的期限，即承包人与发包人协议折价或申请人民法院依法拍卖的期限。那么，在此之前尚需给予发包人支付价款的期限就只能在六个月内。如果参考《担保法》第八十七条的规定，两个月应是一个相对合理的期限，延迟两个月不会对承包人产生实质性不利影响，也不会影响承包人行使其优先权，发包人支付该建设工程价款也需要必要的准备时间。两个月的期限届满后，若发包人仍未履行支付义务，承包人可以与发包人协议将该工程折价或申请依法拍卖该建设工程。当然，两个月的期限尚待最高人民法院以司法解释确定之。

最高人民法院对于优先权行使期限的规定，既使承包人的债权能够尽早实现，也能使该建设工程尽早投入使用，实现其自身的使用价值和经济价值。

4 关于折价的适用

发包人未按约定支付建设工程价款，经承包人催付仍不支付的，承包人可以与发包人协议将工程折价或申请依法拍卖。由于我国房地产管理法律、法规对房地产的开发、建设、转让等活动规定了特别的条件和具体的资质要求，因而协议折价方式并非在任何情况下均可适用。以下按建设工程的形象进度分析承包人与发包人协议折价的可能性：

(1) 在建设工程具备转让条件或商品房预售条件之前。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，在建工程转让或商品房预售必须具备以下几项条件：㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;㈡取得建设工程规划许可证和施工许可证;㈢房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上。在具备上述条件之前的任何形式的转让均是违法的，因而也是无效的。因此，在此阶段，承包人不能与发包人就建设工程进行协议折价。

(2) 在建设工程具备转让条件或商品房预售条件之后至该建设

工程房屋所有权初始登记之前。

在该阶段，建设单位(发包人)可以依法将建设工程转让给有资质的受让人或将商品房预售给特定主体的买受人。虽然相关法律、法规没有直接明确建设工程受让人的资质条件，但是在此阶段，建设工程尚属“半拉子”工程，根据我国房地产开发管理的相关规定，该类工程的建设主体应当具有房地产开发资质。而作为施工企业的承包人通常并不具有房地产开发资质，因而承包人一般不能作为建设工程的受让人。但是，也有一些施工企业隶属于某一个大的企业集团，该企业集团拥有房地产开发企业，能否以该房地产开发企业作为受让人呢?从《合同法》第二百八十六条的条文字面解释看，只有承包人自己可以与发包人协议折价。但是该条规定的立法宗旨是为了保护作为债权人的承包人的利益，基于此，由承包人的关联企业受让该建设工程应属允许之列。

至于商品房预售的买受人的资格限定，主要表现为在中国很多地区，商品房均有内外销之分，内销商品房的买受人只能是中华人民共和国境内的内资企业、事业单位、机关、团体、其他组织及具备合法身份的中国公民，在境外留学或工作未取得长期居留权的中国公民，境内外商投资企业只可以购买居住房屋供本单位员工居住。因此，如果承包人系境内内资企业，即可与发包人以商品房预售形式协议折价;

如果承包人系境外企业或境内外商投资企业，只能就外销商品房与发包人以商品房预售形式协议折价，如果就内销商品房与发包人协议作价，应按市场价交纳或补足土地使用权出让金，办理外销土地使用权出让手续(当然，境内外商投资企业购买居住房屋供本单位员工居住的除外)。承包人在与发包人签订预售合同后，以预售房款抵销建设工程价款，然后承包人可以转让其预购的商品房以最终实现其债权。

(3) 建设工程房屋所有权初始登记之后。

建设工程房屋所有权初始登记后，无论其房屋的性质如何，均可自由转让(若向无受让资格的人转让，只需补地价即可)，因此，承包人可以与发包人就建设工程进行协议折价。

5 关于拍卖的适用

承包人将建设工程变价的另一种方式是申请人民法院将该工程依法拍卖。拍卖在何种情形下可以适用呢?本文依然按建设工程的形象进度进行分析：

(1) 在建设工程具备转让条件或商品房预售条件之前。

前文已分析，在建设工程具备转让条件或商品房预售条件之前，

任何形式的转让均是违法、无效的。拍卖也是转让的一种形式，依照相关法律、法规，在此阶段是不能拍卖建设工程的。如果是这样，承包人既不能与发包人协议折价，又不能申请人民法院依法拍卖，承包人的债权就无从保障。笔者认为，在此阶段禁止当事人自由转让房地产，对于抑制炒卖“地皮”行为、抑制房地产市场的过度投机均有积极意义，但是如果建设单位由于种种原因，在房地产开发的起始阶段就造成“死盘”，对房地产市场的健康发展也是不利的。有鉴于此，一些地方政府部门采取变更开发主体的方式让新人“接盘”，这是一种很现实、也很积极的做法。因而，在此阶段，也应准许人民法院依法拍卖建设工程，政府部门应当予以积极配合，为受让人变更项目开发主体。

(2) 在建设工程具备转让条件或商品房预售条件之后至该建设工程房屋所有权初始登记之前。

前文已述，在此阶段，发包人可以依法将建设工程转让给有房地产开发资质的受让人或将商品房预售给有相应资格的买受人。因此拍卖时，只须对建设工程受让人或商品房买受人的资格依法进行审查，确认其具有相应资质(或资格)即可。

(3) 建设工程房屋所有权初始登记之后。

在此阶段，拍卖建设工程也无法律障碍，只须对竞拍人的资格依法进行审查，确认其具有受让资格。

那么，承包人申请人民法院依法拍卖须经过怎样的程序呢?是依法提起诉讼，进入执行程序后拍卖呢?还是径直进入拍卖程序呢?笔者认为，人民法院只须对承包人的申请作形式审查，确认其债权数额是确定的，且发包人逾期未付，经承包人催告仍逾期不付，即可委托拍卖行拍卖。这样既使承包人的债权能尽早实现，也可使该建设工程能尽早竣工或投入使用，实现其经济价值。如果发包人有证据证明或人民法院审查查明承包人的申请不符合拍卖条件，人民法院可转入普通诉讼程序，通过审理确认承包人的债权。

值得指出的是，《担保法》规定当事人可以协议拍卖、变卖抵押物、质物、留置物，这本是可以采用的效率较高的处分方式，《合同法》第二百八十六条却没有规定。

6 不宜折价、拍卖的情形

根据《合同法》第二百八十六条的规定，并非所有建设工程均可以折价、拍卖，不宜折价、拍卖的建设工程是由其自身性质决定的。哪些建设工程是不宜折价、拍卖的呢?《合同法》未作规定，最高人民法院也未予以解释。笔者认为，不宜折价、拍卖的建设工程应仅限

于以下两类：一是军事工程、保密工程、市政工程，二是用于公益事业的建设工程。

7 优先权的范围

发包人未按照约定支付价款，其对承包人的债务不仅包括工程价款本身，还包括依法或依约应承担的违约责任(包括承包人因发包人违约所造成的损失)。承包人的优先受偿权是否涵盖其对于发包人的全部债权呢?《批复》作了否定的回答。《批复》第三条规定建设工程价款仅包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，但不包括承包人因发包人违约所造成的损失。依此解释，优先权的范围仅限于工程价款自身，那么承包人为支付相关费用而实际承担的利息是否应纳入优先权范围呢?如果工程承包合同约定的是闭口价，是否需要另行核定承包人的实际支出费用呢?《批复》显然没有给出答案，这些都会成为纠纷双方争执的焦点。笔者认为，利息损失不同于承包人的其他损失，它是承包人实际支出的费用，应纳入优先权范围。而对于闭口价合同，只要法律没有强制性规定必须按定额决算，对闭口价应予认可，无须另行核定其实际支出，即可主张优先权。

8 承包人的义务

此处所述承包人的义务是指承包人如果合法占有建设工程，其从催告发包人付款至折价、拍卖建设工程期间应尽的义务，主要有两个方面：一是应以善良管理人的注意保管建设工程，做到保障建设工程的安全，并且不为自已的利益利用建设工程;二是在发包人已清偿了建设工程价款或为清偿工程价款提供担保的情况下，承包人应向发包人移交建设工程或依约定继续施工。

三工程价款优先受偿权与抵押权的关系

发展商(发包人)全部使用自有资金投入房地产项目在现实生活

中是不多见的，绝大多数发展商采用抵押贷款的办法筹措建设资金。一旦发展商不能及时还贷，银行主张实现抵押权时，发展商同时还拖欠承包人的建设工程价款，我们该如何处理银行与承包人之间的利益冲突呢?工程价款优先受偿权能否对抗“担保之王”的抵押权呢?

根据《担保法》第三十三条之规定，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。《合同法》第二百八十六条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”如果两者同时成立，哪个更优先呢?笔者认为，工程价款的优先受偿权应优先于抵押权之优先受偿权。理由有二：首先，工程价款的优先受偿权无论作为法定抵押权还是留置权，均是《合同法》直接赋予承包人的权利，是法定优先权，它并不取决于发包人

与承包人的约定，而抵押权则是当事人协议确定的，并须经抵押登记方为有效;其次，建设工程的建造过程是承包人之管理人员、技术人员和施工人员劳动凝结的过程，正是承包人的劳动使该工程增值，因此，建设工程价款包含了相当部分的劳动报酬，根据惯例，劳动报酬是应当优先受偿的。《批复》也确认了承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。另需指出的是，工程价款的优先受偿权是对整个建设工程而言的，也就是说，工程价款可以就整个工程折价或拍卖的价款优先受偿;而根据《担保法》第五十五条之规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

虽然建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，但承包人与发包人协议折价时不得损害抵押权人的利益，这是不言而喻的。身处第二优先受偿顺序的贷款银行如能尽到必要的谨慎和注意义务，也可将由于工程价款优先受偿权的存在对其造成的不利影响减少到最小程度。首先，在与发展商签订抵押合同和贷款合同之前，应当认真审查建设工程合同，特别是合同中的有关工程价款支付条款，并对发展商支付工程价款的能力作出评估，对于要求承包人垫资或变相垫资的，应谨慎放款。其次，在放款后应加强监管，确保贷款专项用于工程建设，尽量减少甚至杜绝发展商拖欠承包人工程价款。贷款银行如能做到这两点，不仅对其自身有益，而且对建设工程项目及承包人均有益。

四建设工程折价、拍卖与商品房预售、出售的关系

在建设工程房屋所有权初始登记之前，如果发展商(发包人)已预售了商品房，那么在建设工程折价、拍卖时，必须处理与商品房预售的关系。《批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定显然旨在保护买受人的利益，因为商品房买受人取得的是自物权(当然可能是未来的)，而承包人的权利是担保物权，属他物权，虽然它优先于其他担保物权，但不能对抗所有权。

笔者认为，该解释的原则无疑是正确的，但不够具体，在具体操作时，尚需根据不同情况分别确认买受人的利益。如果是以建设工程整体转让方式协议折价或拍卖的，发包人应当将建设工程转让情况书面通知商品房预购人，商品房预购人有权在接到书面通知之日起30日内选择解除商品房预售合同或继续履行商品房预售合同，如果商品房预购人选择继续履行商品房预售合同，则应由建设工程受让人继续履行该合同。如果是以商品房预售方式协议折价或拍卖的，则与其他商品房预购人无涉，承包人只能就尚未预售部分与发包人协议折价或申请依法拍卖。如果建设工程房屋所有权已经初始登记，则承包人也只能就尚未出售部分与发包人协议折价或申请依法拍卖。

《合同法》第二百八十六条赋予建设工程承包人以优先受偿权，

无论它是何种性质的权利，承包人只要依法适用该条规定，充分注意在适用中的相关法律问题，即可在收回建设单位拖欠的工程款时取得主动。

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建设工程价款优先受偿权问题讲解

建设工程工程价款优先受偿权问题再解（一）----权利性质与行使方 式 优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词，它是承包人维护权益的“盾牌”，催讨工程款的“法宝”，有时候甚至是承包人的“救命稻草”。但是，对于优先受偿权的具体应用，却少有深入的研究，实践中也遇到许多困惑，限制了优先受偿权效用的发挥，为此，有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理，将连续刊载，希望能对具体工作有所帮助。 一、优先受偿权简介 优先受偿权直接来源于《合同法》第286条的规定。该条规定“承包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限支付价款。承包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 由于《合同法》的规定过于笼统，缺乏可操作性，最高人民法院于2006年6月出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（“批复”属于司法解释的一种），其中明确：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者；有优先受偿权的工程价款为实际支出费用，不包括发包人违约所造成的损失；优先受偿权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。 因为是对合同法第286条的适用解释（俗称“286条款”），是银行抵押权所难以跨越的“一道坎”，各级法院都较为严格适用，由于批复较为原则，在具体适用上也有一些分歧，还需要加深理解。 权利性质。《合同法》与“286条款”均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性质作出直接规定，而是通过明确权利行使期限、效力围等问题的方式予以间接阐述。目前，比较通行的观点认为，工程价款优先权法律性质是一种特定优先权，它来自于法律的直接规定，不是物权、债权理论的衍生，而是基于我国建筑行业的特色而设立的一种法定优先权。这种法定优先权，在权利受偿时仅次于诉讼费用、规费、税金、员工工资等，由于建筑工程多数设置了抵押权，抵押权数额较大，如果工程款没有优先权，就会是一般债权，受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低，工程款债权将会打折受偿。

浅谈建设工程承包人的优先权

浅谈建设工程承包人的优先权 《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院拍卖。建设工程的价款就该就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”对于这一规定，在法学界还存在着不同的看法，本文就此问题谈一点粗浅的看法。 一、权利性质 对于这一问题目前理论上存在不同的观点。一种观点认为，此权利的性质是一种特殊的留置权，不同于《担保法》规定的物权留置；另一种观点认为，从该项权利的不需要占有、控制标的物的角度，认定其为抵押权。2002年6月11日，最高人民法院通过了关于建设工程价款优先权问题的批复。该司法解释在肯定了《合同法》的规定的同时，进一步明确了建设承包工程的工程价款优先于其他民事权利工程价款对建设工程优先受偿权的法律性质，尤其是对建筑工程价款优于抵押权和其他债权。根据这一规定，其他建设工程也可参照执行。根据这一司法解释，上述观点只是对该项权利表面特性有所揭示，未能从本质上阐明这一问题。 笔者认为《合同法》第286条规定的承包人的优先权即属于特种债权的优先权，即法定债权优先权。要弄清承包人的优先权法律性质，首先应了解什么是优先权。所谓优先权，是指当不同性质民事权利发生冲突时，某种权利依据法律规定，优先于其它民事权利实现的民事权利，可见，民事优先权是一种民事权利，具有下列特征：A、法律规定性，即民事优先权设立和优先权之间顺序是由法律来规定的，如留置权人对依法占有标的物的留置和变现优先受偿，是由担保法作出规定，不是由当事人约定和创设；B、顺序优先性，是指该权利强于其它没有优先权的权利，比其它没有优先权的民事权利优先实现；C、公示性，由于优先权大体都为物权上优先权和具有物权性质的特种债权上的优先权，因此根据物权公示原则，一般民事优先权都有具有公示威者的外部特征，如抵押权要办抵押登记。D、具有从属性和不分性。是指民事优先权不是独立一项权利，它的发生和存在是依赖于一定债权发生与存在为前提条件的，且以标的物全部受偿，不受债权部分清偿或部分转让的影响。其次，该优先权不于同担保物权，其主要的区别是，特种债权优先权，尽管肯有对抗第三人的效力，但却不是物权，仍属于债权。担保物权以主债权存在为生效条件，特种债权则是一种独立民事权利，它不仅比普通债权优先受偿，甚至比担保物权优先受偿。这是因为，担保物权所保证债权性质往往是普通的，而承包人的价款则往往是非曲直管理费和劳动报酬等，具有法律赋予先烈地位和充分保护的理由。因此，它是一种区别于担保物权优先权和其它民事优先权的一种独立的民事优先权。 二、权利成立的条件 1、主体条件。

最高法院：建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成

最高法院：史上最强建设工程价款优先受偿权纠纷裁 判规则集成 我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《工程价款优先受偿批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，但由于相关规定不尽完善和明确，涉及该优先受偿权的主体、客体、适用围及其效力等问题尚存争议。本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述，梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题，并总结、提炼相应的裁判规则，供您在司法实务中参考。感原作者的辛苦付出和卓越智识。 目录 问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？问题2：建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利，能否放弃此项权利？ 问题3：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理？

问题4：工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权？ 问题5：装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权？ 问题6：未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权？ 问题7：建设工程承包人转让其工程款债权，受让人对该建设工程是否享有优先受偿权？ 问题8：分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权？ 问题9：合同无效情形下，承包人是否享有优先受偿权？ 问题10:建设工程施工合同解除后，承包人就建设工程是否仍然享有优先权？ 问题11：建设工程灭失、毁损的，建设工程价款优先受偿权的效力能否及于由此取得的相应赔偿金或其他替代财物？ 问题12：建设工程价款优先受偿权的性质应当如把握？

问题13：尚未实际发生或不确定的建设工程价款，承包人能否主建设工程优先权？ 问题14：经承包人催告后，发包人的合理付款期限应如确定？ 问题15：通过以物抵债式取得建设工程所有权的第三人，能否对抗承包人行使建设工程优先权？ 问题16：如认定“不宜折价、拍卖的建设工程”？ 问题17：建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先权？ 问题18：己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，能否作为建设工程优先权的客体？ 问题19：建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？ 问题20：如认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”？

工程款与税款 谁更应优先受偿

工程款与税款谁更应优先受偿？ （发稿时间：2006-2-27 9:18:12 阅读次数：771） 案例： 某建筑公司甲为某单位乙承建综合楼工程。该楼建成后，乙共欠甲工程款69余万元，甲扣留所建综合楼门面房9间未移交给乙，其余所建房屋均已移交。经催要，乙支付甲工程款10万元，尚欠59万元未付。甲提起诉讼，并申请财产保全，法院遂裁定对该案所建综合楼门面房9间中的6间予以查封，随后法院判决乙偿付甲工程款59万元。乙未履行，甲申请法院强制执行，法院将原先查封的6间门面房，经评估、拍卖所得价款扣除评估、拍卖以及诉讼等费用，尚欠甲工程款20余万元，正准备对另外3间门面房予以查封时，发现乙所在地的税务机关以乙所欠城建税、土地增值税等共计欠税20余万元为由，已将另3间门面房予以查封。除这3间门面房外，乙单位已无其他财产可供执行，法院执行局遂向税务机关提出异议，甲也以税务机关侵犯其工程款优先受偿权为由提起诉讼。 分析： 本案争议的主要焦点，即建设工程款与税款之间谁优先受偿问题。笔者认为，建设工程款应优先受偿。理由是： 《合同法》第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，其立法目的是促进建筑业发展、保护承包人合法权益。从建设工程价款的构成来看，建设工程价款中相当一部分是建筑工人的工资，包括很大一部分农民工的工资。合同法规定的建设工程价款优先受偿权，实质也在于优先保护建筑工人(包括农民工)的工资和其他劳动报酬，这也符合法律保护劳动者利益的宗旨。而《税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。从本条的立法宗旨来看，税收优先于无担保债权，而建设工程价款不仅不属无担保债权，而且《合同法》第二百八十六条已有特别规定，即建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，因此，税款不优先于建设工程价款。 《税收征收管理法》第四十五条规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定的立法宗旨主要是预防纳税人规避法律，防止税款流失，而建设工程价款的优先受偿权系法定担保物权，它的设定是基于法律的直接

建设工程价款结算暂行办法

建设工程价款结算暂行办法 第一章总则 第一条为加强和规范建设工程价款结算，维护建设市场正常秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国预算法实施条例》等有关法律、行政法规制订本办法。 第二条凡在中华人民共和国境内的建设工程价款结算活动，均适用本办法。国家法律法规另有规定的，从其规定。 第三条本办法所称建设工程价款结算（以下简称“工程价款结算”），是指对建设工程的发承包合同价款进行约定和依据合同约定进行工程预付款、工程进度款、工程竣工价款结算的活动。 第四条国务院财政部门、各级地方政府财政部门和国务院建设行政主管部门、各级地方政府建设行政主管部门在各自职责范围内负责工程价款结算的监督管理。 第五条从事工程价款结算活动，应当遵循合法、平等、诚信的原则，并符合国家有关法律、法规和政策。 第二章工程合同价款的约定与调整 第六条招标工程的合同价款应当在规定时间内，依据招标文件、中标人的投标文件，由发包人与承包人（以下简称“发、承包人”）订立书面合同约定。 非招标工程的合同价款依据审定的工程预（概）算书由发、承包人在合同中约定。 合同价款在合同中约定后，任何一方不得擅自改变。 第七条发包人、承包人应当在合同条款中对涉及工程价款结算的下列事项进行约定：（一）预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式； （二）工程进度款的支付方式、数额及时限； （三）工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式； （四）发生工程价款纠纷的解决方法； （五）约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法； （六）工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限； （七）工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限； （八）安全措施和意外伤害保险费用； （九）工期及工期提前或延后的奖惩办法； （十）与履行合同、支付价款相关的担保事项。 第八条发、承包人在签订合同时对于工程价款的约定，可选用下列一种约定方式：（一）固定总价。合同工期较短且工程合同总价较低的工程，可以采用固定总价合同方式。 （二）固定单价。双方在合同中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内综合单价不再调整。风险范围以外的综合单价调整方法，应当在合同中约定。 （三）可调价格。可调价格包括可调综合单价和措施费等，双方应在合同中约定综合单价和措施费的调整方法，调整因素包括： 、法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；

工程价款在破产案件中的优先权

工程价款在破产案件中的优先权

关联文书 中国工商银行股份有限公司××、中国工商银行股份有限公司××行与浙江××××建设股份有限公、宁波××建设工程有限公司建设工程合同纠纷二审民事判决书 发布日期：2015-12-28 浏览：10次 浙江省嘉兴市中级人民法院 民事判决书 （2011）浙嘉执分终字第1号 上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司×× 行。住所地：嘉兴市××路××号。 负责人：沈某。 委托代理人：高某某。 委托代理人：徐某某。 被上诉人（原审被告）：浙江××××建设股份有限公 司。住所地：嘉兴市××工业园区××路北侧（洪贤路口）。 法定代表人：陆某某。 委托代理人：凌某某。 被上诉人（原审被告）：宁波××建设工程有限公司。 住所地：象山县××号。 法定代表人：戴某某。 上诉人中国工商银行股份有限公司××行（以下简称嘉兴工行）与被上诉人浙江嘉兴福达建设工程股份有限公某（以下简称福达公某）、宁波××建设工程有限公司（以下简称飞龙某某）分配方案异议之诉一案，前由嘉兴市秀洲区人民法院于2011年1月24日作出（2010）嘉秀执分初字第1号民事判决。 嘉兴工行不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，被执行人美国世通服装（嘉兴）有限公某（以下简称世通某某）因债务纠纷，被一审法院强制执行其所有的房产及相关设施，该公某所有的财产经相关部门评估，总价值为35938288元，经一审法院委托嘉兴市东方拍卖有限公某与海宁市嘉泰拍卖有限公某共同拍卖，得款28000000元。因被执行人世通某某存在系列案件，所得拍卖款不能满足全部执行款项，故一审法院执行局制作了分配方案，方案如下 ：优先支付费用为3374235.77元，其中包括：财产评估费31432元；2.被执行人应当负担64件案件受理费、保全费计481442.50元；3.评估拍卖过程乙的财产保管费用104400元；4.被执行人拖欠的职工劳动工资、社保费用计2756961.27元；二、优先 受偿债权：飞龙某某、福达公某享有建设工程甲先权，嘉兴工行对已拍卖的被执行人所有的房地产享有抵押权，按照法律规定，建设工程款优先权优于抵押债权。根据拍卖收入扣除优先费用后的剩余额与评估价间的比例测算出拍卖款中不动产的价额为21300157.41元。清偿方案如下：1.土地增值税617591.87元；2.申请执行人飞龙某某建设工程款11149116.40元；3.申请执行人福达公某建设工程款4800000元； 4.申请执行人嘉兴工行抵押债权4733449.14元。经过上述分配后，不动产拍卖款余额为零。三、参与一般债权分配的债权共63笔，金额38221537.04元，根据拍卖收入扣除优先费用后的剩余额与评估价间的比例测算出拍卖款中动产的价额为3325606.82元，故分配比例为8.700871%。嘉兴工行对分配方案提出异议，飞龙某某、福达公某提出反驳意见，遂成讼。 一审法院另查明：一、一审法院（2009）秀洲民二初字第169号民事调解甲嘉兴市南湖区人民法院（2008）南民二初字第928号民事调解乙认，嘉兴工行对世通某某的抵押物（位于嘉兴市秀洲区工业区洪业路南唯胜路东侧，面积为22582.54平方米的房屋所有权及66910.40平方米某某使用权）享有优先受偿权。二、嘉兴市中级人民法院于2009年9月27日作出（2009）浙嘉民再字第2号民事判决，该判决确认：飞龙某某对其承建的世通某某的工程的折价或拍卖价款，在工程××××内享有优先受偿权。三、一审法院于2008年7月24日作出的（2008）秀洲民一初字第535号民事调解书，确认福达公某工程款享有优先受偿权。四、浙江千里猫皇车业股份有限公某（以下简 称千里猫皇公某）因参与拍卖被执行人的财产，与拍卖公某签订拍卖规则，拍卖规则第六条约定“有证房产的交易过户的税费全部由买受人缴纳（包括应由原产权人支付的所有税费均由买受人缴纳）”。分配方案中出现的土地增值税617591.87元，为拍卖房地产在过户时所产生，由嘉兴市地方税务局第二税务分局以原产权人为纳税人进行收缴，现由千里猫皇公某支付，共计金额为1235183.74元。

论建设工程价款的优先受偿权!

遇到建筑工程纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.sodocs.net/doc/8d1029961.html, 论建设工程价款的优先受偿权 建设单位大量拖欠施工企业工程款，已经成为影响施工企业健康发展的一大障碍。几乎所有的施工企业均或多或少地被建设单位拖欠工程款，而且施工企业规模越大，其清欠的压力就越大，一些大型施工企业未收回的工程款就高达数十亿。在发包人占优势地位的建筑市场上，作为承包人的施工企业既要迎合发包人，争取承接工程，又要努力按期足额收到工程款，甚感举步维艰。许多施工企业使出浑身解数，探求不同的途径积极清欠，但效果欠佳。 1999年10月1日开始施行的《合同法》为施工企业收回建设单位拖欠的工程款提供了新的法律途径。该法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本文旨在就该条规定在实际适用中的若干问题进行探讨。

一法理基础分析 毋庸置疑，《合同法》对建设工程价款优先受偿权的规定在我国立法史上是崭新的，也是具有鲜明中国特色的法律规定。但是，这一规定的法理基础何在?建设工程价款的优先受偿权是何种性质的权利?回答这些理论问题对于指导司法实践具有现实意义。 我国法律关于优先受偿权的规定集中在《担保法》和《海商法》等法律中。根据《担保法》第三十三条、第六十三条和第八十二条的规定，债权人有权以拍卖、变卖抵押物、质物和留置物的价款优先受偿。此外，我国法律中还规定了船舶优先权和民用航空器优先权等优先权，这些优先权均是特定的，与建设工程价款的优先受偿权无关。建设工程价款的优先受偿权能否归入上述任何一类担保物权中呢? 根据《担保法》的相关规定，抵押权主要是针对不动产(如土地使用权、房屋和其他地上定着物等)而设定，质押权则针对动产和相关财产权而设定，前者不转移抵押物的占有，后者则由债权人占有质物;而留置权是基于保管合同、运输合同和加工承揽合同而产生的针对动产的担保物权。抵押权和质押权均是意定权利，即权利来源于双方当事人的约定，而留置权则是法定权利，即权利来源于法律规定，只要发生了法律规定的事实(上述特定合同的债务人不履行债务)，债权人即有留置权。

2021年关于建设工程价款优先权的理解与适用

关于建设工程价款优先权的理解与 适用 建设工程价款优先权又称不动产施工优先权、不动产建设优先权，是指不动产的施工人、承揽人或者承包人（统称承包人）就该不动产修建而产生的债权，对该不动产享有的优先受偿的权利。属于不动产特别优先权系列。 《中华人民共和国合同法》(简称《合同法》)第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从而规定了建设工程承包人的工程价款请求权，即对该工程拍卖的价款享有优先权。最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》(简称《批复》)确立了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 在司法实践中，建设工程价款优先受偿的案例并不多见，直接通过申请人民法院拍卖的方式实现优先权的更是寥寥。究其原因，与理论界实务界对建设工程价款优先权长期存在争议不无关系。设置优先权的目的，是为了维护债权人的共同利益、国家利益、公共利益或者保障债务人的生存权，具有很强的公益性。目前，关于承包人优先受偿权的法律性质，理论界存在三种观点，即法定抵押权说、不动产留置

权说和优先权说。主张法定抵押权说者认为，一般的抵押权为意向担保物权，由当事人以合同方式自由设定。法定抵押权是指承揽人承揽工作物为建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修缮所产生的债权，依法对定作人的不动产享有的抵押权。这种抵押权非因抵押合意产生而是依法律的规定当然产生，不以登记为必要。承包人的优先受偿权符合法定抵押权的主要特征，是一种由法律直接规定的抵押权①。主张不动产留置权说者认为，承包人优先受偿权的性质实质是不动产留置权，当发包人不按约支付工程价款，承包人即可留置该工程，并以此优先受偿②。主张优先权说者认为，建设工程承包人优先受偿权的性质既不是留置权也不是抵押权。因为，留置权的标的物是动产，不动产抵押权以登记为生效要件，所以，承包人的优先受偿权在性质上应为优先权③。笔者的观点同优先权说，理由是：留置权和抵押权的观点与我国现行担保物权的法律规定相悖。根据物权法理论，对法定抵押权的承认，势必对债务人以外的第三人利益构成威胁，同时也是对物权公示制度的否定。留置权的标的物是动产，而承包人完成工作的标的物是不动产。不动产抵押权以登记为生效要件，是经当事人合意而产生的权利。建筑工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，依据法定权优于约定权的原则，建筑工程价款优先权应当予以优先保护。所以，建筑工程承包人的优先受偿权的法律性质属于优先权。 建设工程价款优先受偿权是一种法定的优先权，该优先权基于法律的规定直接在债务人的财产上设立，无须转移财产的占有，也无须登

建设工程优先受偿权纠纷的裁判标准

建设工程优先受偿权纠纷的裁判标 准 《合同法》第二百八十六条赋予建设工程承包人优先权的立法目的在于解决工程款拖欠问题，进而确保建设工人工资实现，以保障其基本的生存权。如果允许承包人凭其意思放弃建设工程优先权，将使得《合同法》第二百八十六条的立法目的落空。如是，承包人被迫放弃建设工程优先权的，更不待言。 在实践中，工程承包的现象是非常普遍的，发包人支付价款，承包人负责建设工程。但是在工程建设完成后，发包人并不能如期付款，那么就可该工程进行折价或拍卖，承包方享有工程款优先权。如果在优先权中产生纠纷的话，建设工程优先受偿权纠纷的裁判标准是什么呢？小编在下文解答一下，希望对大家有所帮助。 建设工程施工合同工程款优先受偿权纠纷的裁判标准

随着国家住房政策的改革，我国的商品房市场发展迅速，商品房市场中的“发包人”市场也随之形成。建设单位利用其在交易中的优势地位，拖欠建设工程价款的现象越来越严重，并出现普遍化的趋势。由于建筑工程款中有很大一部分是民工工资，因此拖欠建设工程价款的问题不只是一个单纯的债务纠纷，它还可能引发一系列的社会问题。为了有效解决这一问题，《合同法》在第286条中特别规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。鉴于该条规定的特别效力及其在实践中的适用效果，最高人民法院于2002年6月27日还专门作出《关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》。 一、工程款优先受偿权的法律性质与定位 在最高人民法院司法解释出台前，各地的司法实践对合同法中规定的这一优先受偿权定性适用不一。有把其作为留置权适用的，也有按照抵押权的规定实现这一权利的做法。对此，我们认为，我国《担保法》第82条已经明确规定了“留置权的标的物为动产”这一原则，不宜在《合同法》中对留置权的客体做扩大的规定;而根据我国《担保法》的规定，不动产抵押以登记为生效

建设工程施工合同优先受偿权

页脚内容1 建设工程施工合同书 页脚内容1 建设工程施工合同书 页脚内容1 建设工程施工合同优先受偿权 导读：我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益，解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 （一）法律 《合同法》286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 （二）司法解释 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复（2002年） （1）定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合 同法286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （2）限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有

页脚内容2 建设工程施工合同书 页脚内容2 建设工程施工合同书 页脚内容2 的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （3）范围：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 （4）时效：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。 2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年） 第3条 施工合同无效，且经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理： （1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持； （2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。 第10条 施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第3条处理。 第14条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情 形分别处理： （1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期； （2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

试论建设工程价款优先受偿权的权利属性

试论建设工程价款优先受偿权的权利属性 ——兼探我国建立优先权制度问题 [容提要] 合同法第二百八十六条规定了承包人的建设工程价款优先受偿权，就该优先受偿权的权利属性，理论上存在不同的观点，一种观点认为应当属于不动产留置权，另一种观点认为应当属于法定抵押权，还有观点认为应当属于优先权。本文对不动产留置权说和法定抵押权说进行了评介，指出其不足之处，认为合同法规定的建设工程价款优先受偿权应定性为优先权，进而认为我国应当建立独立、统一的优先权制度，并对我国建立优先权制度的相关问题作了粗浅探讨。 [关键词] 建设工程价款优先受偿权留置权法定抵押权优先权 [正文] 一、导言 在我国房地产业的迅速发展过程中，随着建筑承、发包交易中“发包人市场”状况的出现，建设单位拖欠建设工程价款的现象越来越严重，并出现普遍化的趋势。这严重影响到建筑企业的生产经营，制约了房地产业的发展，特别是，由于工程价款中承包人应支付给建筑工人的工资和劳务费占有相当的比重，工程价款被拖欠导致工人的劳动报酬被拖欠，由此引发一系列的社会问题。1 1999年颁行的《中华人民国合同法》(以下简称合同法)第二百八十六条规定：“ 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人优先受偿权的设立为解决建设工程价款的拖欠问题创造了一个较好的法律环境。但是，由于该项制度是《合同法》的新规定，以往法律、法规中没有类似的规定，加上建设工程价款拖欠问题本身的复杂性，司法实践中各地法院对其理解不一，操作中也出现了许多亟待解决的问题， 2理论界对该建设工程价款优

建设工程施工合同优先受偿权

建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 建设工程施工合同优先受偿权 导读：我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益，解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 （一）法律 《合同法》286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 （二）司法解释 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复（2002年）

建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 （1）定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合 同法286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （2）限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （3）范围：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 （4）时效：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。 2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年） 第3条 施工合同无效，且经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理： （1）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持； （2）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

建设工程优先权若干法律问题

建设工程优先权若干法律问题 邱胜奎 （重庆豪泰律师事务所） 一、概念 建设工程优先权，指在发包人未按合同约定支付工程款的情况下，建设工程的承包人对其所依据工程承包合同而建造的建设工程享有的优先受偿权。 建设工程优先权的官方说法是“建设工程价款优先受偿权”，实践中有人称做“建设工程价款优先权”或“建设工程优先权”，本文采纳“建设工程优先权”的说法。 二、法律条文 有关建设工程优先权的规定，主要是两个方面： 1、《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 这一规定太原则、太简略，在实际操作中存在着诸多疑问，不具有可操作性。正是如此，《合同法》出台的时候，很多金融机构并未对此引起重视，仍高枕无忧的认为建设工程优先权的效力次于抵押权，而当《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

出台并明确建设工程优先权的效力优于抵押权之后，才一石激起千层浪，在金融界内引起不小的震动。因为当金融机构基于贷款合同而对建设工程享有的抵押权遭遇承包人基于承包合同而对建设工程享有的建设工程优先权后，金融机构的抵押权将落空，无法保证其贷款的回收。 2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），此批复就建设工程优先权与其他抵押权或债权的优先效力、优先权范围、行使期限等问题作出了规定。批复的出台，使得合同法有关建设工程优先权的规定具备了一定的可操作性，但仍存在诸多的疑问。 三、建设工程优先权的性质 建设工程优先权的性质，目前理论界有三种观点：留臵权、优先权、法定抵押权。 1、留臵权 对于不动产而言，因其“不动”的特殊性，一般没有被留臵的可能。因此传统的民法原理及《担保法》都认为，留臵权只适用于动产（《担保法》第82条）而不适用于不动产，因此将建设工程优先权定义为留臵权不符合基本的民法原理，本文不采纳留臵权的观点。 2、法定抵押权 有相当一部分学者采纳法定抵押权的观点，特别是梁慧星教授发表《合同法第286条的权利性质及其适用》后。

建设工程价款优先受偿权的放弃与限制

《合同法》第二百八十六条自颁布实施以来，对建筑工人的利益保护起到了积极作用。为更好保障建筑工人利益，体现社会公平正义，最高人民法院再次颁布司法解释并就发包人与承包人约定放弃或者限制工程价款优先权的效力进行了规定。但“徒法不足以自行”，目前的建筑市场错综复杂，面临的问题也比较严峻，司法实践中还需要法官在准确把握立法意旨的基础上，发挥主观能动性，妥善解决好建筑工人利益保护问题。本文试从利益衡量角度思考民事权益冲突的本质及解决办法，提出在判断“是否损害建筑工人利益”时应作实质判断、价值衡量，平衡好发包人、承包人与建筑工人三方的利益，以期对司法实践有所助力。 一、建设工程价款优先受偿权的放弃与限制存在的问题分析 2019年2月1日正式施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建设工程司法解释二》）中第二十三条的规定格外引人注目，该条规定：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”本条规定是继《合同法》第二百八十六条之后，又一保护建筑工人权益的措施。近年来，对于建筑工人权益的保护不仅仅体现在法律规定上，更体现在实际操作中。如各地建筑市场上通过缴纳保证金的做法来保证建筑工人的权益。但该条规定依然面临着理论逻辑上的不自洽以及实践运行中保护不足等问题。 （一）理论争议 《建设工程司法解释二》第二十三条的特殊之处，在于限制了承包人对自身权利的放弃。但依一般法理，只要不违反法律禁止性规定和社会公序良俗，民事权利主体就有

自由处分其财产的权利，不仅可以限制该财产权利，更可以放弃该财产权利。本来建设工程价款优先受偿权已经对原有的法理原则进行了突破，此时再在该权利上设立这样一种负担，法理依据是否充足，有待商榷。 对于承包人放弃建设工程价款优先受偿权行为的效力，理论界存有争议。 有观点认为，此类行为的效力问题，应先区分预先放弃还是事后放弃。预先放弃是指在建设工程价款优先受偿权成立之前，承包人作出的于将来放弃其优先受偿权的意思表示。事后放弃是指在建设工程价款优先受偿权成立之后，承包人作出的放弃其优先受偿权的意思表示。前者是一种“期待权”，后者是一种“既得权”。只要不损害第三人利益，民事主体即有权放弃其权利。故承包人有权放弃其既得的建设工程价款优先受偿权。［1］ 另有观点认为，虽然承包人享有的优先权属于法定权利而非当事人约定的权利，但不论是法定的还是约定的，于承包人而言均是一项民事权利。因此，只要是出于当事人的真实意思表示，当事人就可以选择行使或放弃，法律不应予以干预。除非存在承包人不能正确表示意思的情形外，承包人放弃受偿权的行为，应为有效。即便是发包人不能支付工程款，承包人不能行使优先权，也不能以优先权是法定的权利来主张放弃行为无效。［2］ 再有观点认为，从法律设立建设工程价款优先受偿权的目的来看，主要是为了保护承包人的利益，以防止发包人利用强势地位，有意拖欠工程款，若是允许通过约定而取消，违背了立法初衷。同时在发包人与承包人约定放弃承包人的优先受偿权时，因双方地位悬殊，难以保证承包人放弃权利的意思是真实的。承包人通常会为了获得建设工程项目，不得不接受发包人提出的苛刻条件，其中包括放弃对工程价款的优先受偿权。此类情形下，表面上看似自愿放弃自己的权利，实则不是其真实意思表示。所以，

建设工程价款优先权的界定

建设工程价款优先权的界定 一、建设工程价款优先权的界定 （一）建设工程价款优先权的含义 1、建设工程价款优先权的定义 我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”.同时，在2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）。这是目前我国法律关于建设工程价款优先权最主要的法律规定。 虽然《批复》将合同法286条解释为“优先受偿权”,但优先受偿权是担保物权的权能之一。优先权理所当然地也含有优先受偿这一基本权能。所以，从权利的功能性质上分析，享有优先受偿权的权利人的范围应当比#有优先权的权利人的范围更加广泛。法定优先权人一定享有优先受偿权，但^有优先受偿权的人所享有的权利并非一定都是法定优先权。优先权是与抵押权、质权、留置权等担保物权并存的担保物权，而优先受偿权仅是担保物权的权能之一，二者并不是同一层面的法律概念。？因此，本论文表述为“建设工程价款优先权”.根据我国法律规定，建设工程价款优先

权是指在建设工程合同法律关系中，如发包人未按合同约定支付建设工程价款，承包人对建设工程价款所享有的以其承建的建设工程为担保，就该建设工程协议折价或申请拍卖所得法定优先受偿的权利。这与船舶优先权、民用航空器优先权相类似。 2、建设工程价款优先权的特征 ⑴建设工程价款优先权的法定性。建设工程价款优先权的法定性是其最主要的特征，主要表现在：一是权利的设立法定。建设工程价款优先权的成立生效直接依据法律规定，无须当事人间订立合同约定，也不以办理登记公示为生效要件。二是权利的内容法定。建设工程价款优先权的实现时间、行使期限、实现方式等均为法律规定。设置建设工程价款优先权制度是基于特别保护农民工劳动报酬利益的价值考量，其担保的是含有农民工工资的建设工程价款债权。三是权利的效力法定。《批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。具有建设工程价款优先权的承包人甚至可以对抗未支付全部或大部分购房款的消费者。建设工程价款优先权意在以打破债权平等的原则，实现对特定利益的特别保护。四是权利的实现程序法定。法律规定，建设工程价款优先权人履行催告程序，给予发包人履行建设工程价款债务合理期限后，发包人仍未履行给付义务的，承包人可以通过协议折价或申请法院拍卖程序实现建设工程价款优先权。 ⑴建设工程价款优先权的从属性。建设工程价款优先权是为担保建设工程价款债权的实现而设立的，其从属于建设工程价款债权而

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 (2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过) 法释[2002]16号 上海市高级人民法院： 你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下： 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。 此复。 建设工程价款优先受偿权的法律、司法解释相关规定 2010-10-24 10:03:25来源:作者: 【大中小】浏览:1273次评论:0条 一、《合同法》第286条规定 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除依照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工

程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 二、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 此批复在2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过，文号为法释[2002]16号。 1．人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2．消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 3．建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 4．建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 5．本批复第1条至第3条自公布之日起施行，第四条自公布之日起6个月后施行。 三、地方法院指导意见 广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见： 1．当事人在一审诉讼中依法提出要求人民法院确认其对建设工程享有优先受授权的诉讼请求的，人民法院应对该诉讼请求进行审理，并作出是否支持其诉讼请求的判决。 人民法院支持当事人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的，判决主文可作如下表述：承包人在××元范围内对于××工程(楼房)享有建设工程价款优先受偿

建设工程施工合同优先受偿权

______________________________________________________________________________________________________________ 精品资料 建设工程施 工合同优先受偿权 导读：我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益，解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略，在理论中存在较大争议，实践中也无法适用；各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结，结合当前的一些典型案例，对该权利进行全面分析，以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 （一）法律 《合同法》286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿（二）司法解释 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复（2002年） （1）定性：法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，依合 同法286条，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （2）限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （3）范围：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。