农业经济问题2002年第12
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四川农村土地使用权流转的现状、问题与对策
李燕琼范高林
内容提要文章通过对四川农村土地使用权流转情况的研究,认为农村土地使用权流转的出现,既实现了农业生产资源的有效配置,又增加了农民的现金收入,促进了
农业现代化进程;概括了目前四川农村土地使用权流转呈现出的特点及效果,揭示了土
地流转中出现的新问题,强调土地流转是一项政策性强、涉及面广、事关农民长远利益
的大事,必须从实际出发,采取切实可行的对策。
关键词农村土地流转效果对策
一、四川农村土地使用权流转的现状与特点
根据四川省20个市、地、州的调查统计,截止2001年10月底,四川土地流转总面积为503.9万亩,占全省总土地面积的9.5%。其中,耕地流转面积296.2万亩,占总流转面积的58.8%;“四荒”地(荒山、荒坡、荒滩、荒水)流转面积139.7万亩,占流转总面积的27.7%;其他土地流转面积68万亩,占流转总面积的13.5%。土地流转涉及的农户占总农户的5.8%。
从调查资料统计分析看,四川农村土地流转呈现出以下特点:(1)四川农村土地流转的规模比经济发达地区小。以浙江省为例,2001年3月底,土地流转面积占总土地面积比重已达13.1%,比四川高出3.6个百分点,土地流转涉及的农户占农户总数的20.8%,比四川高出15个百分点。说明土地流转的速度受当地社会经济发展水平和交通运输条件的制约。一般来说,社会经济条件越发达,交通运输条件越好,土地流转的速度越快,规模越大。(2)农村土地使用权流转主要是在农户之间进行,社区性流转较明显。据统计,四川省农户之间的流转面积达344.2万亩,占流转总面积的68.3%;企业、科技人员、机关干部、城镇居民作为业主,到
农村从事农业开发引起土地流转的面积只占31.7%。但是,这个比重有进一步扩大的态势。(3)土地流转的地域分布,山区、丘区以非耕地流转为主,坝区以耕地流转为主。以江油市(属丘区)为例,2001年10月底,土地流转中非耕地面积占土地流转总面积的60.6%;而眉山市(属坝区)土地流转中非耕地面积只占流转总面积的24.1%。这主要是因为,山区、丘区非耕地流转的成本要比耕地流转的成本低,而坝区本身非耕地就很少。(4)土地流转的经营项目多种多样。一般以蔬菜、水果、蚕桑、药材、茶叶、花卉、畜禽养殖等为主。如广安市目前590户经营业主中,有经营蔬菜的业主201户,租地面积2万亩,占土地流转面积的20%;经营水果的业主236户,租地面积6.3万亩,占土地流转面积的64%;从事蚕桑、药材、茶叶的业主153户,租地1.59万亩,占土地流转面积的16.1%。但四川土地流转的经营项目普遍存在着特色不明显,趋同化现象严重,产业化程度低的问题。(5)土地流转方式以转包、租赁、转让等形式为主。据统计,四川转包、租赁、转让总面积分别为213.9万亩、149.6万亩、70.1万亩,分别占土地流转总面积的42.5%、28.9%、13.9%。
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(6)土地流转的年限一般是耕地流转年限短,非耕地流转年限长。据统计,四川10年以内的土地流转面积276.4万亩,占总流转面积的54.9%,而且10年以内的土地流转几乎都是耕地。非耕地的流转年限有10—30年、30—50年、50年以上不等。(7)土地流转合同一般不规范。据统计资料显示,全省土地流转中既签订了流转合同又经农业承包合同管理机构审查的只有175万亩,只占土地流转总面积的34.7%;签订了合同但未对其合法性、公正性进行审查的有142万亩,占土地流转面积的28.2%;只进行口头约定或无约定的达183.9万亩,占土地流转面积的36.7%。
二、农村土地使用权流转的效果
(一)土地使用权流转提高了土地资源利用率我国农村实行联产承包责任制以来,特别是土地第二轮承包以后,很多农民在比较利益的驱使下纷纷外出打工,又不愿意放弃土地,土地撂荒或种应付田的现象十分严重。以江油市为例,1999年全市外出务工劳动力达91524个,占总劳动力数的23.44%。其中,常年外出务工的劳动力49820个,占总劳动力数的12.76%。全市荒芜土地的农户达352户,面积达742亩,其中,长期荒芜土地的农户277户,面积569亩。造成本来就稀缺的土地资源得不到充分合理的利用。而农村中一些种田能手及农村以外的经营业主想投资搞农业开发又苦于没有土地。建立农村土地使用权流转机制后,使善于经营农业的经营者得到了土地,提高了土地资源的利用率。特别是对“四荒”地的开发利用,提高了我国土地资源综合利用率,缓解了我国土地资源稀缺的矛盾。据统计,江油市目前投资于“四荒”地开发利用的农户达6824户,开发面积58328亩,约占可利用“四荒”地面积的39%。其中,本乡以外人员投资于“四荒”地开发的达101户,面积20821亩,分别占1.48%和35.7%。全省土地流转中非耕地就占到27.7%。江油市非耕地流转占60.6%,翠屏区非耕地流转占30.9%。
(二)推进了农村土地规模化进程土地流转机制的形成有效地促进了土地向种田能手或农业开发业主集中,逐步实现农业的区域化、专业化、现代化。江油市在土地流转中通过土地拍卖、租赁、转包等形式,初步实现了土地规模化经营。据统计,目前全市经营120亩以上土地的大户有287户,涉及面积35267亩,户均经营面积123亩。其中,成片经营面积20—50亩的农户有739户,经营面积3972亩;成片经营面积50—80亩的农户有42户,面积2671亩;成片经营80—100亩的农户有28户,面积2485亩;成片经营100—200亩的农户有33户,面积4859亩;成片经营200—500亩的农户有33户,面积9630亩;成片经营500亩以上的农户12户,面积11650亩。然而,5年前该市户均只经营了6.7亩地。
(三)促进了农民收入的增长土地流转促进了农业结构的调整,提高了农业经济效益,增加了农民的收入。因为,一方面土地流出的农户可以得到土地租金收入(目前全省土地流转租金每亩地约500元),另一方面,土地流入的农户通过规模经营可以增加农业收入。例如,江油市永胜镇有三户农民,以租赁形式取得10年土地经营权用于成片种植西瓜,2000年三户种植户的西瓜平均每亩3000公斤,亩平产值1800元,比过去亩平产值650元增加1150元,增长1.77倍。又如,彭山县义和乡2000年规模种植辣椒3015亩,产椒180万公斤,产值达250万元。仅此一项,就使全乡人均增收63元。此外,农民将土地流转后还可以在业主那里务工,每月可以获200—500元的收入。眉山市东坡区龙兴乡每年有1080个农民在业主经营的土地上务工,收入97万元,年人均收入近900
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(四)实现了农业投资主体多元化,弥补了国家、集体建农资金的不足土地流转机制形成后,一些资金雄厚的经营者投资于农业开发,首先就要进行农业基础设施建设,从而解决农业交通不便、信息不灵、水电不通等问题,实现了农业投资主体多元化。据统计,眉山市业主开发投入用于农田水利基本建设资金达2624.8万元,占业主开发总投入的20.66%。该市的仁寿视高乡引进力源绿色乳业有限公司后,投资45万元,用于修路等基础设施建设;东坡区龙兴乡因加快土地流转而新修机耕道10多公里,修建和整治山坪塘等蓄水设施500余口,建设和改造照明线路50余公里,新安装变压器8台。这说明,土地流转机制形成后,农业基础设施建设资金不足的矛盾会得到逐步解决。
(五)提高了农业劳动者素质,加快了农村劳动力的转移土地使用权流转后,部分农民在业主那里务工,参与各种养殖业和二、三产业生产经营,一方面获得了劳务收入,另一方面又学到了许多实用技术和经营管理技术,使劳动者素质大大提高。同时,土地流转有利于人地分离,部分农民从土地上分离出来,从事其他行业;部分农民或业主将零星分散的承包地相对集中,解除了土地对农村富裕劳动力的束缚,推动了农村劳动力向非农产业转移,加快了农业现代化的进程。
三、土地流转中出现的新问题
(一)对农村土地使用权流转的心态较复杂(1)怕“乱”的心态。一些干部、群众把土地流转与联产承包责任制联系在一起,认为土地流转就是对承包地的重新调整,是把农民已承包了的土地打乱重新承包,从而造成群众对国家联产承包责任制政策稳定性的误解,因而有的地方不敢进行土地流转,也不准进行土地流转。(2)担心集体利益受侵犯。由于我国还没有出台有关土地流转的政策、法规,部分干部担心土地流转后,集体的管理权限被剥夺,集体利益受到损害,怕犯错误。(3)把土地作为今后的“退路”。有的农民已长期在外务工经商,宁愿让自己的土地荒芜或种应付田,也不愿把土地流转给别人,认为土地是自己的命根子,是今后的退路,害怕土地流转后掉了自己的饭碗等。
(二)土地流转缺乏法律、法规的支撑目前指导农村土地流转的法律、法规缺乏,全国性的可上升到法律地位的文件更少,一旦发生矛盾和纠纷,处理起来缺乏法律依据。
(三)土地流转程序不合法,出现了一亩地多份合同现象在实际操作过程中,部分地方乡、村两级组织代替了社合作组织,特别是对跨村、跨社的“四荒”地流转,乡、村两级在无社合作组织授权的情况下,作为转让主体,代行了上级集体组织的合法权利,越权对外签订土地流转协议,造成合同主体不合规;还有的地方村集体组织在承包农户无书面委托的情况下,代承包户对外签订了土地流转合同,造成一亩地多份合同的现象,一旦发展合同纠纷,村集体经济组织责任重大。
(四)土地流转中存在强制性现象土地流转属于市场经济行为,交易双方应遵守自愿互利原则。但在实际工作中,有的地方基层组织急于推进土地流转,不尊重群众意见,工作过于简单、粗暴,搞强行流转,农民意见大。
四、农村土地使用权流转的几点思考与对策
(一)坚持自愿、有偿、规范、依法的原则(1)土地流转事关农民的切身利益和农村社会的稳定。在工作中要尊重农民的意愿,不搞强迫命令,不得强行收回农民的承包地,要根据农
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民的实际需要与愿望,积极示范,正确引导。(2)土地是农民生活的社会保障,土地流转中必须坚持有偿原则,合理确定土地流转的价格。(3)无论是农民之间的土地流转还是业主开发,必须明确土地承包权最终还是农民的,这种权利是国家法律所赋予的,任何人都不能剥夺,土地流转中必须要签订土地流转合同。(4)土地流转期限依法不应超过农户承包期限。
(二)制定颁布《农地产权法》目前,农村土地使用权流转在全国各地都已出现,而且还有进一步扩大的态势。为了保证其健康成长,国家必须尽快制定颁布《农地产权法》。该法的主要内容条款应包括:(1)明确规定村民集体为集体土地所有权的主体,村民委员会为其主体的代表。同时,进一步明确集体和农民之间的权利和义务。(2)明确土地承包使用权是一种物权,明晰承包经营权包括:占有、使用、收益、出租、转让、继承、抵押等权利。(3)明确规定土地使用权流转的原则。
(三)充分发挥村级集体经济组织在土地流转中的作用目前,四川农村土地流转中属自发性交易现象较普遍,这种自发性交易往往会加大交易成本和履约成本。同时,在业主与农户达成土地流转协议后,也不可避免会出现某些农户由于种种原因,如丧失非农就业机会、人口数量变动、农产品价格上涨、土地租赁价格上涨等,出现悔约动机,并可能将这种动机转化成为各种行动,给经营者造成损失。反过来,对业主来说,也可能出现在经营过程中因资金不足、管理不善等
难以经营下去,出现拖欠租金或弃而逃之,给农民收入带来损失等。要降低双方的交易成本和履约成本,必须充分发挥村级集体经济组织的作用。村级集体经济组织在土地流转中重点是做好以下工作:(1)整治土地,为农业经营者提供良好的经营环境。通过土地整治改善土地的生产条件,为土地集中成片专业化经营创造条件。(2)进行组织协调。(3)对土地流转过程进行监督管理。(4)对外来业主的资质进行审查,并报乡镇农业承包合同管理委员会审查备案。
(四)建立健全土地流转申报、登记、鉴证、调解、仲裁制度进行土地流转时转入方和转出方应向村民委员会提出书面申请,经村委会和村民代表会研究决定后,报乡镇农业承包合同管理机构登记。村民委员会应督促和指导双方签订土地流转合同,并报乡镇农业承包合同管理部门。土地流转合同的格式应由省级以上农业行政主管部门统一制发。如果发生合同纠纷,村委会及其以上主管部门要及时进行调解和仲裁。
(五)建立土地流转风险保障金制度土地流转合同签订后,业主每年应交纳一定数量的风险保证金,以防范业主因经营困难等原因无法履约的情况发生。如合同到期无纠纷发生,风险保证金如数退回。
(六)建立健全合同档案管理制度各级农业承包合同管理机构要建立合同管理制度,不断规范合同文本、审查鉴证合同内容,妥善保管好各种合同档案和调解、仲裁协议书。乡村应设置专门的合同档案管理专柜,由专人负责管理。
参考文献
1.王振江,李世平.中国农地产权制度的法律思考与创新.农村经济,2002(6)
2.黄勤华.我国农村土地制度调整的重要选择.农村经济,2002(6)
3.浙江大学农业现代化与农村发展研究中心,浙江省农业厅联合调查组.农村土地流转:新情况、新思考.中国农村经济,2001(10)
4.毛料军.中国农村产权制度研究.山西经济出版社,1993
(作者单位:西南科技大学绵阳621000)责任编辑国锋—
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STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方:____________________ 乙方:____________________ 签订日期:____________________ 编号:YB-HT-008672 土地使用权转让合同(最新
土地使用权转让合同(最新版) 第一章总则 第一条本合同双方当事人 出让方:___________________________(以下简称甲方) 受让方:___________________________(以下简称乙方) 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定,双方本着平等、自愿、有偿的原则,通过友好协商,订立本合同。 第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权,土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权,在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动,其合法权益受到国家法律保护;但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。第二章定义 第四条本合同所使用的特定词语定义如下 1.“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围,即本合同第五条界定的范围。
2.“总体规划”指经中国政府批准的_________开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 3.“成片开发规划”指依据总体规划编制的,经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排,以及开发后土地利用方案。 4.“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设,建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章出让地块的范围、面积和年限 第五条甲方出让给乙方的地块位于___________________________。(见附件_________地块地理位置图,略)。 第六条第五条所指地块总面积为_________平方米。 第七条本合同项下的土地使用权出让年限为_________年;自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四章土地用途 第八条本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目(建设项目)为主的工业区(综合区),亦准许_________%用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。(注:根据具体情况定)。 第九条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条在出让期限内,如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》,应当取得甲方同意,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地使用权变更登记手续。 第五章土地费用及支付
农村土地流转调研报告 农村土地流转调研报告 加强农村土地流转管理服务加快推进现代农业发展步伐 一、我县农村土地流转的现状 三十年前推行的以家庭承包经营为基础,统分结合的双层经营体制,极大地解放和发展了农村生产力,调动了广大农民的生产积极性,推动了农业农村经济快速发展,农民收入稳步增加,人民生活水平显著提高,针对农业机械化程度不断提高,农户承包经营土地零星分散与集约经营、提高规模效益的矛盾日趋突出的实际,上世纪九十年代中期以来,我县农村土地经营权有偿流转逐步发展,取得了一定的成效。据初步统计,目前,全县农村土地经营权流转面积达万亩,其中,耕地万亩,占耕地面积的%,林地万亩。流转形式主要有入股、出租、互换、转包等四种基本形式。入股形式的典型有普满乡石角塘村,以组为单位,对耕地进行连片发包,收入归本组村民。出租形式的典型有坦坪乡的松艳生态农业发展园、龙潭镇的众鑫农工贸公司、塘村镇邓林养殖小区和湖南盛丰生态农林有限公司、广东宸宇营林有限公司、湖南郴州香满楼
畜牧有限公司等,流转的土地主要为林地。互换形式主要为农村居民建房用的宅基地。转包形式主要为外出务工人员承包经营的耕地请亲朋好友代耕和跨区域连片种植烤烟的农户。实践证明,农村土地流转是流出方、转入方"共赢"及社会效益显著的好事实事。流出方在保证承包土地收入的同时,可以放心地务工经商,部分农民还可以在租用土地的企业或大户里打工,增加务工收入。转入方对转入的土地,在经营期内,可以充分整合自身的技术、信息、资金优势,放心大胆的进行投资开发,形成适度规模经营,辐射带动周边区域生产的发展,加快农业产业结构调整。同时,通过土地流转,使土地相对集中,减少了田土边界纠纷矛盾隐患,引进工商资本和社会闲散资金及先进的农业理念进入农业领域,解决农业资金"瓶颈"问题,增强现代农业发展理念。 二、我县农村土地流转中存在的困难和问题 我县农村土地流转虽然取得了一定的效益,但流转不畅的问题仍然十分突出,农村土地抛荒现象在各地仍然不同程度存在,究其原因,主要有三个方面:一是流转的市场机制不健全。总体来说,我县的农村土地流转基本上是农户间的自发流转。虽然县外的几大公司租地面积达10多万亩,但也存在着合同手
农村土地使用权转让合 同 文件编码(GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968)
农村土地使用权转让合同出让方(甲方):身份证号: 受让方(乙方):身份证号: 经甲、乙双方友好协商并经村委同意,本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则,就土地转让事宜达成合同如下: 一、转让地块概况 1、该地块位于 ____________________________________________,土地面积为 __________平方米,该土地长___________米,宽__________米, 东邻___________________,西邻___________________,南至 ___________________________________,北至 ___________________。 2、现该地块的用途为农业用地。 二、转让方式 1、甲、乙双方通过自愿协商,经村委同意,甲方于______年 _____月_____日将上述土地的使用权交付给乙方使用。乙方须按照国家关于农村土地的相关法律法规行使该土地的使用权,严禁将该土地用于违法经营。 2、土地使用权一次性转让给乙方使用,转让费为人民币大写: ______________________万元(¥:___________元)。 三、合同期限以及付款方式: 该土地使用权转让合同期限:自签订之日起至_______年_______月_______日,合同到期之后,土地使用权依旧归甲方所有。 双方在签订该合同之日,乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写:__________万元。
四、本合同签订后,甲方就所转让的该土地的土地使用权及与土地 使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有;日后如有征用 等的,土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归 乙方享有。 五、违约责任: 1、在合同履行期内,任何一方违反本合同以上之约定,即视为违 约。 2、因甲方违约导致合同解除,甲方须按照转让土地使用权金额的20%支付乙方;因乙方违约导致合同解除,甲方不予退还乙方的承包费,并且解除此合同。因双方当事人过错导致合同解除,应当分别承担相应的违约责任。 七、本合同经双方自愿达成,无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效,永不翻悔。 七、本合同一式三份,甲、乙双方各执一份,村委留一份。 甲方(签名): ________年____月____ 日 乙方(签名): _______年____月____ 日
大丰区农村土地流转现状分析 国家出台多项政策法规鼓励和推进土地经营权流转,农村土地流转发展迅速,有效地推动了农业供给侧改革、为乡村振兴打下基础,但在土地流转中也存在着许多问题和风险。本文调研大丰区土地流转现状,认为土地流转取得了不俗的成果,但也存在发展不平衡等现象,并对如何更好推进土地流转提出了措施建议。 标签:大丰;土地流转;农业供给侧改革;措施 近年来,农村土地流转速度加快、趋势向好,土地流转可盘活农村土地,提高土地利用率,增加农民收入,加快农业农村现代化进程。国家出台多项政策鼓励和推进土地经营权流转,党的十八大和十八届三中全会都提出,要鼓励土地承包经营权在公开市场上流转,发展多种形式适度规模经营,2014年出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度经营的意见》。十九大报告提出实施乡村振兴要求深化农村土地制度改革,完善承包地“三权分置”制度,土地承包关系延长三十年保持不变,为全面推进农村土地流转提供坚强的政策保障。大丰区位于江苏沿海中部,是江苏省面积最大的城市区,近年来,大丰坚持将农村土地流转作为发展现代农业、提高农民收入的新抓手,效果显著、成果斐然。所以,调研大丰地区农村土地流转的现状,总结其做法、经验,找出存在的问题,并探讨推进大丰地区农村土地流转的措施、建议,不仅有助于大丰区推进农业农村现代化,对全省乃至全国具有重要意义。 一、大丰区农村土地流转的基本情况 大丰区拥有农用地287.7万亩,其中耕地面积154.33万亩,现有农户20.74万户,农业人口50.29万人,人均耕地面积3亩余,为江苏省之首。迄今,已超50%耕地面积进行了土地流转。 (一)主要做法 1.加强农村土地流转制度保障。扎实开展土地确权登记工作,深入推进“三权分置”改革,并专门出台大丰区《关于加快农村土地流转促进农业适度规模经营工作的意见》,制定四项措施:严格执行土地流转政策;严禁改变流转土地农业用途;严格规范土地流转手续;严明土地流转工作纪律,保障农村土地流转顺利进行。 2.制定农村土地流转资金扶持政策。制定相关扶持政策,安排专项奖补资金,对农村土地流出方、组织者、流入方进行补偿,激励和调动各方参与土地流转的积极性。近年来,已兑现土地流转奖补资金1885万元、家庭农场奖补资金349万元,其中区级奖补资金分别达1330万元、27万元。 3.培育新型经营主体带动土地流转。鼓励引导专业大户、家庭农场、专业合
关于农村土地流转情况的调查报告几年来,我省、市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓,认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》,对依法推进土地流转进行了积极的探索,虽然取得了一定成效,但还存在许多亟待完善的地方。作为一名乡镇农办人员,为深入了解我镇土地流转情况,于2011年3月15日—2011年3月22日对我镇辖区内土地流转情况进行了为期7天的调查。现将有关情况汇报如下: 一、镇辖区内土地流转的现状 截止2010年末,全镇农村土地流转面积达7417公顷,涉及943个农户,分别占耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为173公顷,占流转总量的2.3%;流向农民专业合作组织的178公顷,占流转总量的2.4%;流向农户的7068公顷,占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的5599公顷,出租的742公顷,互换的37公顷,转让的660公顷,入股的178公顷,其他形式的200公顷,分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的6897公顷,占流转土地的93%;流转出的土地主要以种植粮食作物为主,占流转总量的80%以上,种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主,5年以下流转面积占88.4%,5~10年占4.3%,10年以上占7.3%。由于我镇采取土地入股等形式,依托农民专业合作社和种数粮大户,搞土地规模经营,有力地促进了农村土地流转,实现了土地资源的优化配置和合理利用,发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转,使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中,实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚,或打工,或经商,服务于二、三产业。既增加了农民收入,又活跃和繁荣了城乡经济,加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社,规范土地流转操作程序,加快土地流转进程,采取公司+流转合作社+基地+农户等形式,吸引大量社会资本投向农业,促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。 二、存在的主要问题
三方协议书 甲方:XXX(住址:XXXXXXXX) 乙方:XXX(住址:XXXXXXXX) 丙方:XXX(住址:XXXXXXXX) 甲方于XXXX年X月XX日将位于XXX乡XX村XXX组XX至XX公里XX——XX公里路段,小地名“XXX”的XX亩土地使用权转让给乙方开发,租赁期20年。并订立了《土地使用权转让协议》。 上述于XXX年X月XX日签订。但是,由于暂时乙方无继续履约能力,为此求助丙方先行垫付租金,丙方为了保障自己的利益,经三方反复协商,达成如下协议: 一、由丙方先借给乙方现金XXX万元整,作为乙方一次性交给甲方的二十年租金;乙方则将XXX亩山地剩余二十年的管理权和开发权抵押给丙方。 二、在XXXX年XX月XX日之前,如果乙方能偿还丙方XX万元本金和利息,则乙方仍拥有该片山地的管理权和开发权;如果乙方在XXXX年XX月XX日之前不能偿还丙方的XX 万元的本金和利息,则该片山地的二十年管理权和开发权自动转为丙方所有,乙方必须在XXXX年XX月XX日前清场交给甲方管理和开发,丙方所借给乙方的XX万元不再收取乙方的利息,自动转为交给甲方的租金。
三、为防止乙方在XXXX年XX月XX日之前不能还清丙方的XX万元的本金和利息,又不将该片山地二十年管理权和开发权自动转交丙方,甲方保留对乙方追究违约金XX万元的权利,同时,丙方也有对乙方诉讼的权利。如果乙方在XXXX年XX月XX日之前能还清丙方的XX万元的本金和利息,或自动将该片山地的管理权和开发权转交丙方,则甲方对乙方追究违约金的权利自动终止。 三、本协议一式三份,甲乙丙三方各持一份,合同自签订之日起生效。 甲方: 乙方: 丙方: XXXX年XX月XX日
(协议范本) 姓名:____________________ 单位:____________________ 日期:____________________ 编号:YW-HT-012632 农村土地使用权转让协议(协议Rural land use right transfer agreement
农村土地使用权转让协议(协议范本) 转让方(以下简称甲方):_________ 受让方(以下简称乙方):_________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定,本着平等、自愿、有偿的原则,就土地承包经营权转让事宜协商一致,订立本合同。 一、转让标的 甲方将其承包经营的_________乡(镇)_________村_________组_________亩土地(地 块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事_________(主营项目)生产经营。 二、转让期限 转让的土地承包经营权年限为_________年,即自_________年_________月 _________日起至_________年_________月_________日止。 三、转让价格 转让的土地承包经营权的转让金为_________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的,可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为_________元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为_________元人民币。 四、支付方式和时间 乙方采取下列第_________种方式和时间支付转让金和补偿金:
1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),支付的时间为_________。 2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),实物为 _________(具体内容见附件)。时间为_________。 五、土地承包经营权的交付时间和方式 甲方应于_________年_________月_________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。 交付方式为_________或实地一次性全部交付。 六、承包经营权转让和使用的特别约定 1、转让土地承包经营权必须经发包方同意,并由甲方办理有关手续,在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方必须与发包方确立新的承包关系,变更土地经营权证书,签订新的土地承包经营合同,方能获得土地承包经营权。 4、乙方获得土地承包经营权后,依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。 5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。 6、乙方必须依法保护和合理利用土地,不得掠夺性经营,不得给土地造成永久性损害,并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。 7、乙方不得改变土地的农业用途,不得用于非农建设。 8、其他约定:_________。 七、违约责任
2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号:1577590
行业市场研究属于企业战略研究范畴,作为当前应用最为广泛的咨询服务,其研究成果以报告形式呈现,通常包含以下内容: 一份专业的行业研究报告,注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况,旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告,可以完成对行业系统、完整的调研分析工作,使决策者在阅读完行业研究报告后,能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势,确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网Cir基于多年来对客户需求的深入了解,全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景,注重信息的时效性,从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称:2015-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号:1577590←咨询时,请说明此编号。 优惠价:¥6480 元可开具增值税专用发票 网上阅读:http://cir/R_JianZhuFangChan/90/NongCunTuDiLiuZhuanFaZhanQuShiYuCe FenXi.html 温馨提示:如需英文、日文等其他语言版本,请与我们联系。 二、内容介绍 土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。 随着农村土地流转市场的逐步形成,农村土地价值稳步上升,农村资本市场规模显着扩大。农村土地使用权资本化将给每个农村家庭直接带来财富增值。 据中国产业调研网发布的2019-2022年中国农村土地流转市场现状调研分析及发展趋势报告显示,保守估计,农地使用权资本化价值达10万亿元以上。随着农村土地流转市场的逐步形成,农村土地价值稳步上升,农村资本市场规模显着扩大。根据中国社科院调查,农地整体租金水平是每亩每年290元。按5%的平均收益率计算,每公顷耕地(仅用于农业项目)的价值约8.7万元,由此可以初步推算出我国18亿亩耕地的潜在价值为10.44万亿元。实际上,随着土地租金的逐年增长,以及未统计在册的土地,全国农村资本市场规模更大。 2019-2019年我国农村土地流转行业市场规模 中国土地流转面积快速增长。近几年中国土地承包经营权流转面积快速增长,2019年约为6372 万亩,仅占家庭承包耕地总面积的5.2%。截至2019年底,全国家庭承包耕地流转面积达到4.03亿亩,比2019年底增长18.3%;流转面积占家庭承包经营耕地面积的30.4%,比2019年提高4.7个百分点。流转出承包耕地的农户达5833万户,占家庭承包农户数的25.3%,比2019年上升2.4个百分点。有8个省市家庭承包耕地流转比重超过35%,分别是:上海71.5%、江苏58.4%、北京52.0%、黑龙江50.3%、浙江4 8.0%、安徽41.0%、重庆39.7%、河南37.1%。
农村土地使用权流转合同 甲方:XXX县XXX社区居民委员会(以下简称甲方) 乙方:(以下简称乙方) 按照中央、省、市、县、镇党委、政府关于做好农村土地使用权合理流转工作的要求,以穏定和完善家庭承包经营为基础,充分结合双层经营体制,把土地承包经营期延氏30年不变落实到具体地块,这是土地使用权流转的基本前提。在此基础上建立农村土地使用权合理流转机制,切实维护甲、乙双方的合法权益,保障和促进农村经济的发展,根据国家有关法律法规和政策的规定,经甲方村委员会议事会讨论通过(甲方议事会会议记录见附件一),甲方同意将本村土地使用权以租赁的方式转让给乙方经营(所涉本次土地流转各村民小组、所涉及农户的同意书见附件二),本着平等互利的原则,现经甲乙双方协商一致,达成如下协议: 一、土地流转方式:釆取农民自愿,出租方式。 二、土地流转用途:涉农项日及产品生产、销售等合法经营项日 三、流转土地现状:集体,坐落方位:具体界至以草图及界桩为准(详见附件 三)0上述土地总面积亩(其中公摊面积亩),具体土地面积以实际丈量为准,丈量清单及各村民小组、各农户各自的面积详见附件四(土地使用权流转农户、面积明细清单)。 四、土地流转时限:转让时间在不超过第二轮延包剩余时限的基础上从年月日起至年月日止。 五、土地流转费用:每亩每年由乙方交给甲方500公斤大米,共计每年应交大米公斤。并按此折算成现金支付,大米均以本地每年市价的屮等普通大米价折合现金。大米单价保底2.6元/公斤,若当年9月30日市场大米单价超过2. 6 元/公斤,以市场中等价计算租金。 六、付款方式及时间:1、先付款后使用,租金每三年递增5%,每年交款时间为5月 31 LI前,逾期按廿加收滞纳金万分之五:2、甲方必须保证租赁土地由以上给乙方,待实际丈量确定后亩数与金额,乙方预缴土地租金6万元整(作定 1 / 4 金,待正式土地面积、金额确定后此款即转为第一年租金,多退少补),若甲方不能按合同执行,甲方将支付乙方10万元违约金;若乙方违约,则违约金不退。第一年租金支付方式、金额: 七、费用承担:乙方只支付租金,甲方不得再收取其它任何费用。但乙方在经营期
农村非耕地使用权流转(转让)合同 [ ]土让字第号 转让方(以下简称甲方): 受让方(以下简称乙方): 甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律法规和国家有关政策的规定,本着依法、自愿、有偿的原则,就农村非耕地(四荒地)使用权转让事宜协商一致,订立本合同。 一、转让标的 甲方将其位于乡(镇)村组亩非耕地(四荒地)使用权转让给乙方从事。 二、转让期限 转让的非耕地(四荒地)使用权为长期转让。 三、转让价格 转让非耕地(四荒地)使用权的转让金为元人民币。甲方相关非耕地(四荒地)使用地块时对该地块实际投入资金和人力改造的,可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为元人民币(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为元人民币(大写:)。 四、支付方式和时间 乙方采用现金方式一次支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去),支付的时间为年月日。 五、非耕地(四荒地)使用权的交付时间和方式
甲方于年月日将转让非耕地(四荒地)使用权的土地交付乙方,交付方式为实地一次性全部交付。 六、非耕地(四荒地)使用权转让和使用的特别约定 1、转让非耕地(四荒地)使用权必须经发包方同意,并由甲方办理有关手续,在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 2、甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 3、乙方依约获得非耕地(四荒地)使用权后取得新的承包关系。 4、乙方获得非耕地(四荒地)使用权后,依法享有该土地的使用、收益、转租、自主组织生产经营和产品处置权等权利。 5、甲方在签订合同后应当保证其家庭成员不得干涉双方在合同中约定的任何权利义务,因此给乙方造成损失由甲方和其家庭成员共同承担连带责任。 七、违约责任 1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约,应向守约一方支付违约金。违约金的数额为转让总价款的20﹪。 2、如果一方违约给对方造成经济损失时,除支付违约金之外还应当加倍支付赔偿金。 八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时,甲乙双方应协商解决,协商不成的按以下方式解决: 1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解。 2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。 九、生效条件
农村土地流转现状及研究 我国是农业大国,绝大多数人口在农村,农民、农业、农村问题 是否得到解决关系到中国经济的发展。当前在我国农村,农民赖以生存和发展的基础仍然是土地,土地制度的合理设计和健康运行是解决“三农问题”的根本所在,而土地问题中的核心和关键就是农村土地承包经营权的流转问题。土地承包经营权流转对于优化土地资源配置、提高农业生产率、实现农业产业化经营、促进农民增收具有重要作用。我国农村土地承包经营权流转增长速度呈加快趋势,但总体上仍然存在一些问题,影响了土地承包经营权流转的效率,进而成为解决我国“三农”问题的一个瓶颈。是理论界关注的焦点问题。本文结合近年来我国农村土地承包经营权流转的现况、存在的问题及成因的研究分析,对农村土地承包经营权流转进行探索研究。 (一)、1982 年《宪法》第10 条规定:“任何组织或者个人不 得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”与此同时中央政策也对承包地流转作出了禁止性的规定,该阶段为禁止流转阶段 (二)、1984 年中央一号文件《一九八四年农村工作 __》规定:“鼓励土地逐步向种田能手集中。社员在承包期内,因无力耕地或转营他业而要求不包或少包土地的,可以将土地交给集体统一安排,也可以经集体同意,由社员自我找对象协商转包,但不能擅自改变向集体承包合同的内容。”同时也规定了:“自留地、承包地均不准买卖,
不准出租,不准转作宅基地和其他非农业用地。”这阶段为逐步承 认流转阶段 (三)、xx年8 月29 日,第九届全国人民 __常委会第二十九 次会议通过了《中华人民 __农村土地承包法》,于xx 年3 月1 日起施行,该法的颁布实施标志着土地承包经营权流转制度的正式确立,并对土地承包关系的稳定起到了促进作用。《农村土地承包法》第4 条规定:“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。”此原则性的规定保证了土地承包经营权的长期性和稳定性,为农村土地承包经营权的流转创造了良好的前提条件。农村土地承包法对此作出了规定,通过家庭承包方式取得的土地承包经营权,可以依法进行出租、转包、转让、互换或其他方式流转。此规定充分的体现了土地承包经营权流转受法律的保护。此阶段为正式确立流转阶段 (一)、转包。转包是指转包方在有效的农村土地承包经营权存 在的前提条件下,在承包期内以一定期限依法将全部或者部分土地承包经营权转移给同一集体经济组织的其他农户或其他织从事农业生 产经营的行为。 (二)、出租。此方式是现在最常见的流转方式,因农村劳动力 大量转移到城市,造成农村人口的流逝,很多农户无法耕种自家土地,承包经营权出租给他人,此处“其他人”不仅限于本集体经济组织。
一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的,可以出让、转让、出租和抵押: (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚,没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序: (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料,向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后,报市土地行政主管部门审定,符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后,按有关规定确定土地使用者,签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后,持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内,到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续,确认建设用地使用权,领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序: (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者,按有关规定转移土地使用权,签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后,持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件,于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项: 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形: (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地,抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;
土地使用权转让方式有哪些 土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制,但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,国家应当无偿收回划拨土地使用权,并可依法出让。 在我国,土地的使用权通过合法的方式是允许转让的,促进土地的转让流转,也是我国市场经济发展的需要。我国的法律对于土地使用权转让的方式进行了相关规定。接下来,的小编将综合整理相关法律法规,对于土地使用权转让方式为大家进行了全面的归纳,希望能够对大家有所帮助。 土地使用权转让方式有哪些? 关于土地使用权转让的方式,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展,将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。至于何谓“其他合法方式”,该法
没有细说。根据土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更这一特点,土地使用权转让的方式归纳如下: 一、买卖。作为土地使用权转让的最广泛的方式,买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式,我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。所以说,“转让”有广、狭两个概念之分,当“转让”是广义概念时,它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当“转让”是狭义概念时,它与买卖具有同样的涵义。 二、抵债。抵债是买卖的一种特殊形式,只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时,土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的,而在以土地使用权抵债时,价金支付在前,所抵之债视为已付之价金。 三、交换。以交换的方式转让土地使用权的,土地使用权的对价不是价金,而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人,以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。 四、作价入股。作价入股介于买卖和交换之间,既类似买卖,又类似交换。说它类似买卖,是因为将土地使用权用来作价,所作之价如同买卖之价金;说它类似交换,是因为土地使用权被用来入股,所得之股如同其他财产或特定的财产权益。以房地产作
山东政法学院经济管理系 农村土地流转情况调查问卷 调查者姓名:班级:学号:本问卷调查是山东政法学院经济管理系学生寒假社会实践的一部分,其调查结果主要用于分析山东省有关土地流转的相关问题,不会用作他用,相关信息会在使用后销毁。本次调查仅占用您五分钟的时间,对于您能在百忙之中填写此问卷表示感谢!(以户为单位) 1、请填写您的相关信息(我们会为您保密) 姓名:年龄:家庭人口:受教育程度: 居住地:市县乡(村) 2、您家共用多少亩耕地?() 3.您了解国家有关土地流转的相关政策吗? A.很了解 B.比较了解 C. 了解一点 D.不知道 4、您家的耕地使用状况? A.自己耕种 B.全部流转 C.一部分自己耕种,一部分流转(比例) 5.您家为什么要将耕地进行流转? A.无力耕种 B.不愿耕种,收入太低 C.急需一笔收入 D.身不由己 E.其他 6、您家耕地流转的对象: A.亲戚 B. 同村其他个人 C. 专业大户 D. 农民专业合作社 7、您家耕地通过什么方式进行的流转: A.自发 B.村委会引导 C.村委会强制 D.流转对象上门洽谈 8.您家耕地流转的形式: A.转包 B.出租 C.互换 D.转让 E.股份合作 F. 其他()说明:可多选,如果多选请标明每种形式流转的具体土地数。 9、您家通过耕地流转获得的收益: A.0-200 B.200-600 C.600-800 D.800-1000 E.1000以上 说明:收入以每年每亩为单位,若获得的是实物,将实物按市场价折合成现金,一次付清除以流转的时间。 10、您流转耕地希望得到的合理收益是多少!() 说明:收益以每年每亩为单位。 11、您家耕地流转后的用途: A,继续耕种 B.挪作他用 12、您将耕地转让后主要靠什么谋生? A.剩余土地的耕种 B.养殖 C. 在村里做小生意 D.在村里担任工作,有收入 E.自己或家人外出打工 F.其他() 说明:若选择“其他”请写明。 13.您家宅基地的使用情况? A.闲置 B.已盖上房子,等待居住 C. 已盖上房子,已经居住 D.已流转 14.您所在村(乡)有哪些社会保障政策? A.新型合作医疗 B.最低生活保障 C. 社会化养老 D.村民相关福利 F.其他 说明:可多选,选择其他请写明具体的政策。 调查问卷到此结束,再次感谢您的合作! 山东省农村土地流转情况调查问卷
The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 农村土地使用权转让合同 正式版
农村土地使用权转让合同正式版 下载提示:此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款,对应条款规范合同当事人的行为,并具有法律效力,受到国家的保护。如果有一方违反合同,或者其他人非法干预合同的履行,则要承担法律责任。文档可以直接使用,也可根据实际需要修订后使用。 转让人:_____(以下简称甲方) 受让人:_____(以下简称乙方) 鉴于本合同甲方为本合同所指地块土地使用权之合法拥有者,并同意转让该地块的土地使用权;本合同乙方同意受让本合同所指地块土地使用权。现甲乙双方就甲方向乙方转让本合同所指地块土地使用权事宜,经友好协商,特订立本合同。 1.总则 1.1 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房
地产转让管理规定》、《_____》及其它有关规定,参照国内和_____市各开发区的通行惯例,由甲方向乙方转让_____号地块内的部分土地使用权,用于乙方兴办_____。 1.2 甲乙双方必须遵守国家和地方的有关土地使用权转让及与土地使用权转让相关的所有法律、法规、规章及_____与土地管理部门签订的“土地使用权出让合同”(以下简称“出让合同”)。 2.双方法律地位及有关文件 2.1 甲方系经国家批准成立,负责 _____土地开发和经营管理的经济实体,具有中国法人资格。 2.2 乙方系经_____国政府批准成立,从事生产经营_____的经济实体,具有
农村土地流转现状面临的困难及对策建议近年来,随着我镇外出打工人员的逐年增多和二、三产业的不断发展,一部分农民的基本生活保障在很大程度上已经不再依赖土地,这就造成农村土地承包经营权流转的现象比较普遍。现将我镇土地流转情况汇报如下: 一、我镇土地承包经营权流转现状 自去年,全区土地流转工作会议以后,罗村镇通过土地流转服务平台,大力推进农村土地承包经营权流转,鼓励种养大户通过承租、承包、转让、入股等形式进行土地流转,建设现代家庭农场,开展适度规模经营。目前,全镇整建制的对聂村村和罗村村承包耕地进行了土地流转,合计流转的2144.2亩。通过土地流转,实现规模经营需要一定的产业支撑。罗村镇作为传统的工业镇,目前农业比重小,农业产业化水平还不高,农业效益较为低下,农业产业作为农村土地流转的一种内在动力的作用还很弱。 二、土地流转的政策建议 (一)加强农村土地承包监督管理,稳定和完善土地承包关系。我县是一个人多地少和农业人口比重大的农业县,农村土地不仅是基本的生产资料,也是农民的基本生活保障。因此,政府工作各部门必须对农村土地问题给予高度的重视,要健全严格规范的农村土地管理制度,把党的农村土地承包政策落实到位,维护好农民的根本利益。加强我县农村土地承包合同的管理,重点要从宣传、规范、完善、解决四个方面来抓。一是要宣传《农村土地承包法》,增强干部群众法
律意识。《农村土地承包法》正式实施以来,我们就把宣传贯彻这部法律作为农村土地工作的一件大事,积极组织编印《农村土地承包法律法规汇编》,免费发放到千家万户;二是要规范土地承包经营权流转管理和服务,搞好农村土地确权、登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能,依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿、有偿的原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营;三是要完善土地承包流转程序,维护农户的利益。在具体工作中,我们要做到充分尊重农户的意愿,规范土地流转手续,保护农民的合法权益四是要解决好农村土地承包纠纷,积极开展农村土地承包仲裁活动。 (二)多种方式推进农村土地承包经营权流转和适度规模经营发展。按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律、法规和政策,根据我县农业产业化发展规划,积极引导农户通过转包、转让、出租、互换、入股、委托流转等多种形式流转土地承包经营权,鼓励有资金、懂技术、善经营、会管理的种养大户,鼓励农业企业、农民专业合作社、农业科技人员等单位或个人通过接包、租赁、入股、委托经营等形式连片经营农户流转的土地,开展土地规模经营。探索农村土地股份合作制,鼓励农户以土地承包经营权入股的形式进行农业合作生产。在土地仍是农民收入主要来源,土地流转基本条件不够具备的地区,要围绕当地主导产
农村集体土地使用权流转模式 农村的土地农民们是只有使用权而没有所有权的,农村的土地是属于集体土地。但是人们可以对农村集体土地的使用权进行流转,而且农村集体土地流转的方式有多种,可以根据自身的需求来进行选择。那么农村集体土地使用权流转模式是怎样的呢?下面就给大家介绍一下。 ▲一、农村集体土地使用权流转模式 ▲1、互换 互换土地,是农村集体经济组织内部的农户,为方便耕种和各自的需要,对各自土地的承包经营权进行的简单交换,是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前,中国农村实行土地联产承包责任制,农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一,大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病,严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片,实现规模化、集约化经营,于是互换这种最为原始的交易方式,进入农民视野。
▲2、交租 在市场利益驱动和政府引导下,农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由双方自行约定,承租方获得一定期限的土地经营权,出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中,有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。 ▲3、入股 入股,亦称“股田制”或股份合作经营,是指在坚持承包户自愿的基础上,将承包土地经营权作价入股,建立股份公司。在土地入股过程中,实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后,既可继续参与土地经营,也可不参与土地经营),农民凭借土地承包权可拥有公司股份,并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接,以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来,农民既是公司经营的参与者,也是利益的所有者,是当前农村土地流转机制的新突破。 ▲4、宅基地换住房,承包地换社保 以重庆为例,去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后,在土地改革领域率先进行大胆探索,创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说,农民放弃农村宅基地,宅基地被置换为城市发展用地,农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权,
金家律师修订 本协议或合同的条款设置建立在特定项目的基础上,仅供参考。实践中,需要根据双方实际的合作方式、项目内容、权利义务等,修改或重新拟定条款。本文为Word格式,可直接使用、编辑或修改 国有土地使用权转让协议书 出让方(甲方): 地址:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 受让方(乙方): 地址:____________ 电话:____________ 法定代表人:____________ 第一条、根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定,双方本着平等、自愿、有偿的原则,订立本合同,共同遵守。 第二条、甲方依据本合同出让土地的使用权,土地所有权属中华人民共和国,地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条、乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内,依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动,应遵守中华人民共和国法律、法规,并不得损害社会公共利益,其合法权益受法律保护。 第四条、甲方出让给乙方的地块位于____,面积为____平方米。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。 第五条、本合同项下的土地使用权出让年限为____年,自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。
第六条、本合同项下的出让地块,按照批准的总体规划是建设____项目。 在出让期限内,如需改变本合同规定的土地用途,应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准,依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地使用权登记手续。 第七条、本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第八条、乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及乙方向第三方转让时的土地增值费税。 第九条、该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币(美元或港元等),总额为____元人民币(美元或港元等)。 第十条、本合同经双方签字后____日内,乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的____%共计____元人民币(美元或港元等)作为履行合同的定金。 乙方应在签订本合同后60日内,支付完全部土地使用权出让金,逾期____日仍未全部支付的,甲方有权解除合同,并可请求乙方赔偿。 第十一条、乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内,依照规定办理土地使用权登记手续,领取《中华人民共和国国有土地使用证》,取得土地使用权。 第十二条、乙方用意从____年开始,按政府规定逐年缴纳土地使用费,缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为____元人民币(美元或港元等)。 第十三条、乙方同意以人民币向甲方支付土地使用权出让金及其他费用。(注:根据具体情况定)。 第十四条、除合同另有规定外,乙方应在本合同规定的付款日或付款日前,将合同要求支付的费用汇入甲方的银行账号内。银行名称:________银行________分行,账户号________. 甲方银行账户如有变更,应在变更后____日内,以书面形式通知乙方。由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费,乙方均不承担违约责任。