城镇土地分等定级规程(GBT18507-2001)

1. 总则

1. 1 土地分等定级的任务与目的土地分等定级是地籍管理的重要组成部分。根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。

1. 2 土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。土地等反映全国城镇之间土地的地域差异。土地等的顺序在全国范围内统一排列。土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地级的顺序在各城镇内部统一排列。

本规程适用于各城镇内土地级的评定工作。各城镇间土地等的评定规程另行制定。

1. 3 土地定级对象及工作单位土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。土地定级工作以城镇整体为单位进行。城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。

1. 4 土地定级原则

1. 4. 1 综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异；

1. 4. 2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级；

1. 4. 3 地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级；

1. 4. 4 级差收益原则土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据；

1. 4. 5 定量与定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。

1. 5 土地定级工作内容

a.准备工作及外业调查；

b.定级因素资料整理及定量化；

c.单元分值计算及土地级评定、测算；

d.编制土地级别总图及量算面积；

e.土地级的边界落实及分宗整理；

f.编写土地定级报告；

g.土地定级成果验收；

h.成果归档和资料更新。

1. 6 土地定级的程序及方法

1. 6. 1 程序

a.根据城镇特点，选取土地区位条件和其它有关的土地自然和经济条件，作为划分土地级的定级因素；

b.按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；

c.依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程度，确定各因素的相对重要性，分别计算权重值；

d.划分定级单元，计算单元内各因素分值，各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级；

e.按数理统计要求，在不同土地级上测定典型行业的经济收益差异，参考行业的土地级差收益，确定土地级别数；

f.编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作。

1. 6. 2 技术方法

a.因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0—100分封闭区间赋分，因素指标与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，距离越近，作用分越高；

b.单元划分可选用主导因素均值法、叠置法或动态网格法；

c.权重确定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法；

d.单元总分值计算采用因素加权分值和法。计算式为：

ｎ

Ｐ=∑Ｗｉ·Ｆｉ（1）

ｉ＝1

式中：Ｐ—总分(诸定级因素在单位内对土地优劣的综合反映)；

∑—累加符号；

ｎ—土地定级因素的总数；

Ｗｉ—权重(某定级因素对土地好坏的影响程度)；

Ｆｉ—分值(某定级因素在单元内表现出的优劣度)。

e.级别确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法；

f.典型级差收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。

1. 7 土地定级成果

a.土地定级报告；

b.土地级别总图；

c.土地定级单元分值图；

d.土地级边界图；

e.土地定级因素作用分值图；

f.级差收益分级测算结果表、曲线图；

g.行业利润与各经济指标关系曲线图

h.行业利润数量统计检验结果表；

i.土地分级面积汇总表；

j.土地级分宗统计表；

k.原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表。

1. 8 土地定级的工作底图

定级的工作底图分为土地级别总图工作底图、土地级别边界图工作底图、定级因素作用分值图工作底图和其它辅助工作底图。各类底图采用能覆盖城、镇整体范围的城镇平面图、地形图或地籍图。

根据城镇规模和复杂程度不同，各类工作底图的比例尺为：

1. 8. 1 土地级别总图的工作底图

大城市1∶10000—1∶20000

中等城市1∶5000—1∶10000

小城市以下1∶1000—1∶5000

1. 8. 2 土地级别边界图的工作底图按城镇地籍图的比例尺。无地籍图时，暂时用比例尺大于土地级别总图并能准确划出土地级边界的图件；

1. 8. 3 定级因素作用分值图的工作底图作用分值图比例尺与土地级别总图一致；其它辅助图件的工作底图，比例尺由各城镇自定。

1. 9 地方补充规定

省级和市土地管理局在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程要

求相抵触，并须报省和国家土地管理局批准。

1. 10 规程解释权

本规程由国家土地管理局地籍管理司负责解释。

2. 准备工作及外业调查

2. 1工作内容和一般要求

2. 1. 1 工作内容

a.编写土地定级任务书；

b.准备工作表格；

c.收集、调查与各定级因素作用分、权重等有关的数据；

d.对有关的设施、人口、物质等状况进行定点、定位标注；

e.调查与各行业用地级差收益有关的数据。

2. 1. 2 调查一般要求

a.外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上；

b.利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料；

c.抽样或断面调查，每种类型要有足够样本；

d.外业调查资料必须填入相应的调查手簿和各种表格中，数值至少记录到小数点后第一位。

2. 2 编写土地定级任务书

凡开展土地定级的城镇，由市、县土地管理局组织编写土地定级任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地定级任务书的内容包括：

a.开展土地定级城镇的基本情况；

b.土地定级工作所需的技术资料和图件资料；

c.土地定级工作的组织、人员、实施步骤与方法；

d.时间安排和经费预算。

2. 3 表格准备

2. 3. 1 土地定级工作必须准备以下空白表格：

a.城镇土地定级因素表；

b.城镇土地定级因素权重调查表；

c.各行业用地效益调查表；

d.城镇土地定级单元指标及分值记录表；

e.土地级别与总分值对照表；

f.土地分级面积汇总表；

g.土地利用类型效益增减系数表；

h.土地微观区位效益增减系数表。

2. 3. 2 根据3. 2选择的定级因素，相应准备以下空白表格：

a.商服繁华作用分值表；

b.道路通达作用分值表；

c.公交便捷作用分值表；

d.对外交通作用分值表；

e.路网密度作用分值表；

f.生活设施作用分值表；

g.公用设施作用分值表；

h.环境质量作用分值表；

i.文体设施作用分值表；

j.绿地覆盖度作用分值表；

k.人口密度作用分值表；

l.土地级分宗统计表；

m.其它选择的土地定级因素作用分值表。

2. 4 繁惶度资料的收集与调查

资料收集的范围包括：

a.商业服务业(以下简称商服)中心的位置、数量、范围；

b.商服中心的商店总数、零售额、利润值、占地面积、营业面积、职工数等；

c.必要时了解商业职能种类数，商服中心职能完备率、专业商店数及商服建筑物密度及高度等数据。

资料不足时，在实地对各商服中心进行补充或全面调查。

2. 5 交通条件资料的收集与调查

资料收集的范围包括：

a.与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；

b.与公共交通状况有关的公共汽车线路及站点分布、车流量及停靠次数等；

c.与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。

资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查。选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。

2. 6 基础设施状况资料的收集与调查

资料收集的范围包括：

a.基础设施(管线)类型、数量、分布及投资等状况；

b.基础设施的技术水平、规模、级别和服务水平；

c.生活服务设施使用的保证率、持续率和可靠率。

资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。

2. 7 环境条件资料的收集与调查

资料收集的范围包括：

a.环境质量指数、各类污染状况分布状况等；

b.地形、工程地质、水文和气候等条件；

c.公园、绿地的位置、面积、范围等。

资料不足时，对典型区域进行补充调查。

2. 8 社会、历史及人口资料的收集与调查

资料收集的范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。

常住人口、暂住人口按户籍登记数；工作人口按单位统计；客流人口资料采用断面调查，按规定时段内通过断面的人口数作为该点或一定区域的客流人口数。

2. 9 土地利用效益资料的收集与调查

2. 9. 1 资料收集的范围包括：

a.工、商业等企业单位各自的产值、商业销售额、流动资金与固定资金，税前及税后利润等数据；

b.各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数等数据；

c.各企业单位的所有制性质、经营范围、所属系统等；

d.现行房价、历史地租和地价以及分布状况等资料。

2. 9. 2 企业单位的经济数据，应选用连续3年以上的有关资料。

调查方式可选择：

a.在开始调查收集其它定级资料时，结合进行全面的抽样调查；

b.在初步划分的土地级上，按工业、百货、五金、服装、旅馆、日杂、饮食、服务、文体等区别

选择行业，每个行业抽5—10个企业做为样点。

2. 10 其它资料室外定位和临街单位进深调查资料收集、调查的范围和方法包括：

a.临街权属单位使用土地平均进深的数据。调查采用在土地利用类型基本一致的区域，选择若干典型地点实测的方法；

b.定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据。采用室外实地测定的方法；

c.土地权属资料利用已有的地籍调查资料。

3. 定级因素资料整理及定量化

3. 1 资料整理及定量化的内容、要求和一般方法

3. 1. 1 工作内容

a.选择定级因素；

b.确定因素的指标值、指数、距离及作用分，编制作用分值表；

c.定级因素作用分值图勾绘；

d.定级因素权重确定；

e.典型行业收益数据处理。

3. 1. 2 工作要求：

a.按3. 2选择的定级因素检查所需资料的齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查；

b.与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据应标注在工作底图或辅助图上；

c.各种设施的作用系数应参照确定权重的各方法进行，也可用层次分析法把权重和作用系数一并确定；

d.各因素指标均按相对值衡量。在指标值中对规模、级别的最高值，距离最近或状况的最优值赋予相对高分，其余指标按相对大小作用分依次递减；

e.若因素的指标值只在一定范围内对土地定级起作用，因素得分计算只应在该范围内进行。凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待；

f.各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出有关的距离数据。

3. 1. 3 因素定量化的一般方法；

定级因素的定量化可分两大类进行：

3. 1. 3. 1 若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，其定量化步骤为：

a.对因素进行整理，计算指标值；

b.按下式计算相对作用分：

ｆi＝100（Ｘi－Ｘmin）／（ＸmaX－Ｘmin）（2）

式中：ｆi—某指标值的作用分；

Ｘmin、ＸmaX、Ｘi—分别为指标的最小值、最大值和某值。

c.划分3—10个作用分区间，编制作用分值表。

3. 1. 3. 2 若因素对土地影响既与因素涉及的、呈点、线状分布的设施规模等有关，又与土地和设施的相对距离有关。其定量化步骤为：

a.在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，其最大值为100；

b.计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围及划分若干个相对距离区间；

c.根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相对距离计算获得各个相对距离上的作用分；

d.以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表。

3. 2 土地定级因素选择定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。

3. 2. 1 因素选择范围

a.繁惶度方面的因素有：商服繁华影响度；

b.变通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度；

c.基础设施方面的因素有：生活设施完善度、公用设施完备度；

d.环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度；

e.人口状况方面的因素有：人口密度；

3. 2. 2 因素选择的原则

确定的因素应同时满足：

a.因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；

b.因素指标值有较大的变化范围。

3. 2. 3 因素选择方法

按3. 2. 1款内容选择采用

a.进行特尔菲测定(方法见附录)；

b.按掌握的数据进行选择。

3. 3 繁惶度资料整理

繁惶度主要由商服繁华影响度体现，资料按下款整理：

3. 3. 1 商服中心划分

3. 3. 1. 1 各城镇应分出的商服中心级别数目为：

商服中心级别数目最低级中心的使用面积之和

大城市2—4级≥2000—1500平方米

中等城市2—3级≥1500—1000平方米

小城市以下1—2级≥1000—500平方米

3. 3. 1. 2 确定商服中心边界

在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华状况突变的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。

3. 3. 1. 3 划分要求

城镇内商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。

3. 3. 1. 4 划分依据

商服中心可选用以下一种划分依据。

a.按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其它经济指标的高低衡量；

b.利用对商服中心的已有划分，并加以适当修正、调整。

3. 3. 2 商服中心规模指数确定

各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式确定：

Ｍi＝100ａi÷ａmaX

式中：Ｍi—某商服中心规模指数；

ａi—该商服中心经济指标实际值或该级中心指标平均值；

ａmaX—最高级商服中心的经济指标。

3. 3. 3 商服中心内各级繁华作用分的分割计算

商服中心内可分为与中心自身级别相应的商服职能和低于其级别的各级职能，中心对土地繁华的影响由这些职能综合体现，并以相应级别衡量，中心内的各级繁华作用分按下式进行分割计算：ｆi＝Ｍi－Ｍj

ｆmin＝Ｍmin

式中：ｆi—某级商服繁华作用分；

Ｍi—某级中心规模指数；

Ｍj—次一级中心规模指数；

ｆmin—最低级中心的商服繁华作用分；

Ｍmin—最低级商服中心规模指数。

3. 3. 4 商服中心服务半径和相对距离确定

半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定：

市级中心服务半径市级中心到连片建成区的最大距离(6)

各级中心服务半径同级商服中心的最大服务距离(7)

相对距离按下式计算，不同级商服中心划分3—15个对应的相对距离区间：

ｒ＝ｄi÷ｄ［0≤r≤1］(8)

式中：ｒ—相对距离；

ｄi—某级中心服务半径内，某点距中心的实际距离；

ｄ—该商服中心服务半径。

3. 3. 5 作用分值表编制

作用分值表包含内容有：

a.相对距离0时的各级繁华作用分；

b.与各级中心相对应的各相对距离；

c.在不同相对距离上的各级繁华作用分；

第c款中的数据依第a、b款数据计算后获得。

3. 4 交通条件资料整理

交通条件由道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度综合影响决定，资料按以下各款整理：

3. 4. 1 道路通达度资料整理

3. 4. 1. 1 道路类型确定按道路在城镇交通中的作用可分为：

a.主干道—联系城镇中主要工矿企业、交通枢纽和全市性公共活动场所的道路，是城镇中主要客货运输线；

次干道—联系城镇主干道之间的道路；

支路—各街坊之间的联系道路；

b.按主、次干道在城镇中的类型不同分为：

混合型主干道∏镇内部主要客货运输线；

生活型主、次干道∏镇内部主要以客运为主的道路；

交通型主、次干道∏镇内部主要以货运和过境为主的道路；

c.各城镇应分出的道路类型数为：

大城市5—7类；

中等城市3—5类；

小城市以下1—3类。

3. 4. 1. 2 道路类型划分依据

a.按道路宽度：

道路类型红线宽度车行道宽度

主干道≈40米14—18米

次干道≈30米11—14米

支路≈15米7—9米

b.按道路上的车道数；

c.按道路在城镇交通中的地位和作用。

3. 4. 1. 3 道路的作用指数和通达作用分计算

作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用，作用大小顺序一般为：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路、指数与道路作用或车流量大小呈正比，数值在0—1之间，最佳道路的作用指数等于1，其余类型依次递减；道路通达作用分计算按下式：

ｆi＝100ｋ1

式中：ｆi—某类道路通达作用分；

ｋi—该类道路作用指数。

3. 4. 1. 4 道路影响距离及相对距离计算

主干道、次干道影响距离按实际推算，其公式为：

ｄ＝ｓ÷2ｌ

式中：ｄ—主干道或次干道影响距离；

ｓ—镇建成区面积；

ｌ—主干道或次干道长度。

支路的影响半径在0. 3—0. 75公里之间确定。

相对距离按下式计算，不同道路类型对应划分3—10个的相对距离区间：

ｒ＝ｄi÷ｄ［0≤r≤1］(11)

式中：ｒ—相对距离；

ｄi—某类道路影响距离内，某点距该道路的实际距离；

ｄ—该类道路影响距离。

3. 4. 1. 5 作用分值表编制

作用分值表包含内容有：

a.相对距离0时的各类道路通达作用分；

b.与各类道路对应的各相对距离；

c.在不同相对距离上的各类道路通达作用分；

第c款中的数据依第a、b款数据计算获得。

3. 4. 2 公交便捷度资料整理

3. 4. 2. 1 公共交通站流量的计算

站流量取一定区域内各个公交站点的每小时停车量之和。当同一公交线路的各站点均为必停站点时，可用线路中各向车流量之和代替，各公交线路流量每天统一按12—16小时计算平均值；

3. 4. 2. 2 公交便捷作用分的确定

公交便捷按站流量大小依次划分为3—15个档次，各档次的公交作用分由下式计算：

Ｆi＝100ｂi÷ｂmaX （12）

式中：Ｆi—公交便捷作用分；

ｂi—某站流量值；

ｂmaX—最大公交站流量值。

3. 4. 2. 3 公交站点服务半径和相对距离的计算

服务半径以站点为原点，统一在0. 3—0. 5公里之间确定。相对距离计算按下式，各城镇划分的相对距离区间为2—5个：

ｒ＝ｄi÷ｄ［0≤r≤1］(13)

式中：ｒ—相对距离；

ｄ—公交站点服务半径；

ｄi—服务半径内某点距站点的实际距离。

3. 4. 2. 4 作用分值表编制

作用分值表包含内容有：

a.相对距离等于0时，各档次公交便捷作用分；

b.各相对距离区间；

c.在不同相对距离上各档次公交便捷作用分；

第c款中的数据依第a、b款数据计算获得。

3. 4. 3 对外交通便利度资料整理

3. 4. 3. 1 对外交通设施类型、数目的选定

设施指火车站、港口、长途车站等城镇中对外经营的客货运输站(不包括单位自有的接轨站、专用码头等)，各城镇可按设施在城镇对外交通运输中的地位和作用选定设施数目和类型。

3. 4. 3. 2 作用指数和作用分计算

设施作用指数反映某类设施在对外交通运输中的重姨度，指数与设施作用大小呈正比，数值在0—1，各指数值之和等于1；

设施作用分计算按下式：

ｆi＝100ｋi

式中：ｆi—某设施作用分；

ｋi—该设施作用指数。

3. 4. 3. 3 对外交通设施服务半径和相对距离确定

服务半径以各设施为原点，范围分别确定在2—20公里之间；

相对距离计算按下式，各设施划分3—5个相对距离区间；

ｒ＝ｄi÷ｄ［0≤r≤1］(15)

式中：ｒ—相对距离；

ｄi—某设施服务半径内，某点距设施的距离；

ｄ—该设施的服务半径。

3. 4. 3. 4 作用分值表编制

作用分值表包含内容有：

a.相对距离等于0时，各设施便利度作用分；

b.各相对距离区间；

c.在不同相对距离上各类设施便利度作用分；

第c款中的数据依第a、b款数据计算获得。

3. 4. 4 路网密度资料整理

3. 4. 4. 1 路网密度的计算

路网密度只计一定路宽标准(各城镇确定为3—5米)以上的道路，路宽由外业实测，路长在底图上直接量取。统一按一定面积的典型区域或单元计算路网密度指标值，路网密度计算式为：

Ｄi＝ｌi÷ｓ

式中：Ｄi—路网密度；

ｌi某区域或单元内道路总长；

ｓ该区域或单元的面积。

3. 4. 4. 2 路网密度作用分计算和作用分值表编制作用分计算公式为：

ｆi＝100（Ｘi－Ｘmin）／（ＸmaX－Ｘmin）

式中：ｆi—路网密度作用分；

Ｘmin、ＸmaX、Ｘi—分别为密度最小值、最大值和某密度值。作用分值表中密度与作用分对应划分5—10个区间。

3. 5 基础设施资料整理

基础设施条件的优劣由生活设施完善度、公用设施完备度两因素综合影响决定。

3. 5. 1 生活设施完善度资料整理

3. 5. 1. 1 生活设施完善度指标确定

a.选择设施齐备标准时，从供水、排水、电力、电讯、供热、供气等设施中选定齐备时应有的设施类型；

b.划分设施水平系数时，按设施技术水平、设施服务方式或设备分布密度分出2—4个相对系数，数值在0—1之间；

c.确定使用保证率时，按水、电、气、热等设施使用的持续率、可靠率和保证率确定，数值在0—1之间。

3. 5. 1. 2 作用指数和作用分计算设施作用指数反映设施与日常生活的密切程度，指数与设施作用大小呈正比，数值在0—1之间，各指数值之和等于1；

设施作用分计算按下式：

ｆei＝100ｋi

式中：ｆei—某设施作用分；

ｋi—该设施作用指数。

3. 5. 1. 3 作用分值表编制

作用分值表的表式包含内容有：

a.各设施作用分；

b.每种设施的各个水平系数；

c.每种设施的各保证率；

d.每种设施在各个指标状态下的分值。

3. 5. 2 公用设施完备度资料整理

3. 5. 2. 1 公用设施类型和数目确定

公用设施指与日常生活密切相关的中小学、诊所、医院，以及除商业中心以外的副食、粮油、煤店、邮电所、浴池等，可按设施在各城镇日常生活中的地位和作用选定设施类型和数目。各设施服务半径在0. 3—0. 7公里之间确定。

3. 5. 2. 2 作用指数和作用分计算

设施作用指数反映设施和日常生活的密切程度，指数与设施作用大小呈正比，数值在0—1之间，各指数值之和等于1；

设施作用分计算按下式：

ｆi＝100ｋi

式中：ｆi—某设施作用分；

ｋi—该设施的作用指数。

3. 5. 2. 3 作用分值表编制

作用分值表的主要内容为各设施作用分。

3. 6 环境条件资料整理

城镇中环境的优越程度由环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度和自然条件优越度等因素共同影响。

3. 6. 1 环境质量优劣度资料整理

3. 6. 1. 1 具有环境质量综合评价成果的城镇，资料按下款整理：

a.以综合评价指数或等级值计算对应的作用分值，计算式为：

ｆi＝100（Ｘi－Ｘmin）／（ＸmaX－Ｘmin）（20）

式中：ｆi—某环境质量作用分值；

ＸmaX、Ｘmin、Ｘi—分别为指数最大值、最小值和某数值。

b.作用分值表编制

使用分值表的内容为各类区域名和对应作用分。

3. 6. 1. 2 缺乏综合评价成果的城镇，资料整理按下款：

a.各项环境质量的作用指数和作用分计算作用指数反映某项环境质量对环境优劣的影响程度，指数与影响大小呈正比，数值在0—1之间，各指数值之和等于1。环境质量项目在大气污染、水污染、噪声污染中选取；

b.单项环境质量作用分计算以大气、水、噪声等单项污染指标计算各项环境质量作用分，计算式为：

ｆi＝100ｋi（Ｘi－Ｘmin）／（ＸmaX－Ｘmin）（21）

式中：ｆi—某项环境质量作用分；

ｋi—该项环境质量的作用指数；

ＸmaX、Ｘmin、Ｘi—分别为指标最大值、最小值和某数值。

c.缺乏环境质量定量资料的城镇，按城镇内污染程度与各功能分区、风向、水流向的关系，定性判断各单项环境质量优劣，按正相关设置对应的作用分，作用分应在0—之间；

d.作用分值表编制

作用分值表的内容为各单项环境质量的定量或定性指标以及对应的作用分。

3. 6. 2 文体设施影响度资料整理

3. 6. 2. 1 文体设施类型和数目确定

文体设施指与文化、体育活动密切相关的影剧院、俱乐部、体育馆场、游乐园等设施，各城镇可按设施在城镇文体活动中的地位和作用选定设施类型，确定市、区级设施的标准。

3. 6. 2. 2 设施作用指数和作用分计算作用指数反映某类设施在文体活动的重姨度，指数与设施级别高低、作用大小呈正比，数值在0—1之间，各指数值之和等于1；

设施作用分计算按下式：

ｆi＝100ｋi （22）

式中：ｆi—某设施作用分；

ｋi—该设施的作用指数。

3. 6. 2. 3 设施服务半径和相对距离确定

服务半径以设施为原点，按出行或使用各种设施的方便程度分别确定，市级设施4—8公里，区级设施2—3公里；

相对距离计算按下式，各设施划分3—5个相对距离区间：

ｒ＝ｄi÷ｄ［0≤r≤1］(23)

式中：ｆ—相对距离；

ｄi—某类设施服务半径内，某点距设施的距离；

ｄ—该类设施的服务半径。

3. 6. 2. 4 作用分值表编制

作用分值表的表式见附录A中表A17，包含内容有：

a.相对距离0时，各类设施的作用分；

b.与各类设施对应的各相对距离区间；

c.在不同相对距离区间上各类设施的作用分；

第c款中的数据依第a、b款数据查附录B中表B2后获得。

3. 6. 3 绿地覆盖度资料整理

3. 6. 3. 1 绿地覆盖度指标计算

统一按一定面积的典型区域或单元计算绿地覆盖度的指标值，计算公式为：

ｖi＝ｓi÷ｓ

式中：ｖi—某绿地覆盖度指标值；

ｓi—某典型区域或单元绿地面积；

ｓ—该典型区域或单元面积。

3. 6. 3. 2 绿地覆盖度作用分计算和作用分值表编制

作用分计算分式为：

ｆi＝100（Ｘi－Ｘmin）／（ＸmaX－Ｘmin）（25）

式中：ｆi—绿地覆盖度分值；

Ｘmin、ＸmaX、Ｘi—分别为指标的最小值、最大值和某值。

作用分值表中指标值与作用分对应划分5—10个区间。

3. 6. 4 自然条件优越度资料整理

自然条件包括土地的工程地质、地形、地下水、洪水淹没等状况，按各城镇内部大的自然条件差异，选择指标，确定评分标准，编制作用分值表。

3. 7 人口状况资料整理

3. 7. 1 人口密度指标值计算

人口密度中涉及的人口资料数危住人口、客流人口、暂住人口及工作人口之和。统一按一定面积的典型区域或单元计算人口密度指标值，公式为：

Ｄi＝ｐi÷ｓ

式中：Ｄi—人口密度指标值；

ｐi某典型区域或单元人口总数；

ｓ—该典型区域或单元面积。

3. 7. 2 人口密度作用分计算

按城镇状况及规划要求，确定本城镇最佳人口密度值，大于该值的指标值须按下式处理：

Ｘi＝2Ｘg－ＸmaX

式中：Ｘi—经处理后的指标值；

ＸmaX—最大的人口密度指标值；

Ｘg—本城镇最佳人口密度指标值。

人口密度作用分计算公式为：

ｆi＝100（Ｘi－Ｘmin）／（Ｘg－Ｘmin）

式中：ｆi—人口密度作用分；

Ｘg—密度最佳值(城镇人口未达到最佳值时取最大值)；

Ｘmin、Ｘi—分别为密度最小值和某数值。

3. 7. 3 人口密度作用分值表编制

作用分值表表式见附录A中表A19，密度值与作用分值对应划分5—10个区间。

3. 8 定级因素作用分值图勾绘

3. 8. 1 在标注有定级因素资料的图件上，以距离、作用分等对照作用分表，分因素勾绘作用分值图。若同一因素图载量过大，可按级别、项目等分若干幅勾绘。

3. 8. 2 作用分值图中，等值线图为等分间距或等距间距；其它类型的图按区域或单元赋分。3. 8. 3 各因素的指标值和相应的作用分可用不同颜色的线划、斑块及其各种符号在作用分值图上标注。

3. 8. 4 根据定级因素选择勾绘相应的作用分值图图的类型有：

a.商服繁华作用分等值线图；

b.道路通达作用分等值线图；

c.公交便捷作用分等值线图；

d.对外交通作用分等值线图；

e.路网密度作用分值图；

f.生活设施作用分值图；

g.公用设施作用分值图；

h.城镇功能分区及环境质量作用分值图；

i.文体设施作用分等值线图；

j.绿地覆盖度作用分值图；

k.自然条件优劣作用分值图；

l.人口密度作用分值图；

m.其它定级因素作用分值图；

3. 9 定级因素权重确定

3.9.1 权重确定原则

权重反映定级因素对土地的影响程度。权重确定原则为：

a.权重值与因素对土地影响的大小呈正比，数值在0_1之间，各选定因素的权重值之和等于1；

b.各因素重要性顺序和权重值范围参考表A1。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；

c.权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定；也可用特尔斐测定结合其它两种方法来确定。

3. 9. 2 权重确定方法(详见附录)

3. 9. 2. 1 特尔斐测定法(delphi方法)

对各因素进行多轮次的专家打分。权重值按下式计算：

Ｗi＝Ｅi÷100

式中：Ｗi—某因素的权重值；

Ｅi—该因素经多轮打分后的平均值。实施要求：

a.专家应是熟悉城市土地状况的有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为10—40人；

b.专家打分应根据定级因素的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下按百分制独立打分；

c.从第二轮次起，打分必须参考上轮打分结果进行；

d.打分轮次为2—3轮。

3. 9. 2. 2 因素成对比较法

对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。实施要求：

a.对比结果要符合A因素〉B因素，B因素〉C因素，则A因素〉C因素的关系；

b.对因素所赋的值应在0—1范围内，同时两因素值之和等于1。

3. 9. 2. 3 层次分析法(AHP方法)

对定级因素相对重要性进行判别，组成判断矩阵，计算权重值。实施要求：

a.因素相对重要性判别最好使用特尔斐测定的数据，判断矩阵必须通过一致性检验；

b.同时求算因素权重和因素内的各作用系数，按层次分析法全过程。仅求算权重，可用层次单排序计算。

3. 10 典型行业用地效益数据处理

3. 10. 1 数据归类

a.对行业相同的土地使用单位进行归类整理；

b.对同行业经营管理水平大体一致的土地使用单位归类；

c.对小区域位置基本一致的土地使用单位归类。

3. 10. 2 数据分布类型检验和计算

a.同一级土地中商服业、工业的抽样数据须进行X适度检验，按数据分布类型计算方差和平均值；

b.样本数较小(同一级内同行业的样本数≤30)时，按t分布计算平均收益值(X)和标准差。

3. 10. 3 剔除异常数据

正常样本值在〔X-2S,X+2S〕或(X-3S,X+3S)范围内，超出此范围的值应剔除。剔除后再计算样本新的平均值、标准差，再检验、剔除，直至无异常数据为止。

4. 单元分值计算及土地级评定、测算

4. 1 土地级划分的工作步骤

a.定级单元划分；

b.单元内定级因素分值计算；

c.土地级的初步划分；

d.典型行业的土地级差收益计算；

e.土地级的实地校核及确定。

4. 2 定级单元划分

定级单元是评定土地级的基本空间单位，单元内部土地特性和区位条件基本一致。单元边界由线状地物或权属界线组成。

4. 2. 1 单元划分原则

a.单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素分值差异不得大于100/n+1(n—拟划分的土地级数)；

b.单元面积确定在5—25公顷之间。在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可适当放大；

c.划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；

d.商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。

4. 2. 2 单元边界

单元之间的界线按以下顺序优先采用：

a.定级底图上依比例尺表示的自然线状地物；

b.铁路；

c.交通道路(具有商业、娱乐等多重作用的道路除外)；

d.权属界线或权属单位内部的土地类型界线；

e.行政区划界线；

f.其它地物。

4. 2. 3 单元划分方法

4. 2. 3. 1 主导因素判定法

a.用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选一定数目的特征点作各自分值剖面图；

b.根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置做为单元边界位置，结合经验，把因素得分基本一致的区域，划分单元。

4. 2. 3. 2 叠置法

a.主要因素作用分图叠置，勾画作用分基本一致的区域，形成图斑；

b.经适当调整得到单元。

4. 2. 3. 3 动态网格法

a.以1/4或1/16公里网格把城镇划分成若干基本网格；

b.选择不同包括市中心、市郊在内的几类典型网格，在四等分点检查每类网格内部2个以上主导因素的差异；

c.某类网格内同一因素分值差异≥100/n+1时，此类网格四等分加密。重复检查、加密，直至满足要求后得到单元。

4. 2. 4 空白单元图绘制

a.在定级基本底图上落实、调整各单元，标注单元编号；

b.用绘图薄膜蒙绘出同等比例尺的适明或半透明空白单元图。

4. 3 单元内定级因素作用分的取值

用空白单元图叠置在各作用分值图上，选择以下方法取值和计算；

a.以单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值；

b.以单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值；

c.以单元几何中心点的分值代表单元分值。当单元面积较大时，不能采用此法；

d.以单元各转折点、明显变化点的平均分值代表单元分值；

e.综合运用上述方法，计算分值。

4. 4 单元内商服繁华影响度分值计算

4. 4. 1 单元内各级商服繁华作用分获取

a.同时存在多级职能影响时，对各级作用分仅取值一次；

b.受多个同级职能影响时，取其中最高作用分。

4. 4. 2 商服繁华影响度分值计算

单元内繁华影响度分值按下式计算：

Ｆi＝ｆ1＋ｆ2＋……＋ｆn

式中：ｆ1、ｆ2……ｆn—分别为各级商服繁华作用分。

4. 5 单元内交通条件分值计算

4. 5. 1 道路通达度分值计算

4. 5. 1. 1 单元内各级道路通达作用分获取同时存在多种道路类型影响时，取单元内最高的作用分值。

4. 5. 1. 2 通达系数确定

a.含支路以上道路的单元计算道路通达的方向数，无支路以上道路的单元计算通往道路的方向数；

b.各通达系数值为：〉4方向，系数1.00

＝3方向，系数0.91

＝2方向，系数0.81

＝1方向，系数0.58

4. 5. 1. 3 道路通达度分值(Ｆi)计算，公式为：

Ｆi＝ｆi×ｋi

4. 5. 2 公共交通便捷度分值计算

4. 5. 2. 1 单元内各公交便捷作用分(ｆi)获取

a.同时存在多条公交线路影响时，取单元内最高的作用分；

b.对于相对封闭的有围墙或面积较大的游息场所，取其入口处作用分，为该单元的分值；

c.对步行商业街道，取其主要端点附近的公交作用分为其单元的分值。

4. 5. 2. 2 通达系数(ｋi)确定

a.含公交线路的单元计算公交线路通达的方向数，无公交线路的单元计算通往公交线路的方向数；

b.各通达系数值为：〉4方向，系数1.00

＝3方向，系数0.91

＝2方向，系数0.81

＝1方向，系数0.58

4. 5. 2. 3 单元的公交便捷度分值(Ｆi)计算公式为：

Ｆi＝ｆi×ｋi （32）

4. 5. 3 对外交通便利度分值(Ｆi)计算单元的对外交通便利度分值计算式为：

Ｆi＝ｆ1＋ｆ2＋……ｆn （33）

式中：ｆ1、ｆ2……ｆn—分别为各设施便利度作用分。

4. 5. 4 路网密度分值计算

按路网密度作用分值图取样和计算，直接得到单元分值。

4. 6 单元内基础设施状况分值计算

4. 6. 1 生活设施完善度分值计算

4. 6. 1. 1 每种设施完善作用分值的计算

设施完善作用分值的计算公式为：

ｆi＝ｆei×ａi×ｂi （34）

式中：ｆi—某设施完善作用分值；

ｆei—该设施的功能分；

ａi—该设施的某个水平系数；

ｂi—该设施的某个使用保证率。

4. 6. 1. 2 按生活设施完善度分值图或查对生活设施完善作用分值表，按下式计算各单元分值(Ｆ

i)：

Ｆi＝ｆ1＋ｆ2＋……ｆn （35）

式中：ｆ1、ｆ2＋……ｆn—分别为各设施完善作用分。

4. 6. 2 公用设施完备度分值计算

按公用设施完备度分值草图或查对完备作用分值表，按下式计算各单元分值(Ｆi)：

Ｆi＝ｆ1＋ｆ2……ｆn （36）

式中：ｆ1、ｆ2……ｆn—分别为各设施完备作用分。

4. 7 单元内环境条件分值计算

4. 7. 1 环境质量优劣度分值计算

按环境质量优劣度分值草图取样和计算，直接得到单元分值。

4. 7. 2 文体设施影响度分值计算

文体设施影响分值计算式为：

Ｆi＝ｆ1＋ｆ2……ｆn （37）

式中：ｆ1、ｆ2……ｆn—分别为各设施影响作用分。

4. 7. 3 绿地覆盖度分值计算

按绿地覆盖度分值草图取样和计算，直接得到单元分值。

4. 8 单元内人口密度分值计算

按人口密度分值草图取样和计算，直接得到单元分值。

4. 9 土地级的初步划分

4. 9. 1 划分原则

a.以分值累加公式(1)作为总分计算公式，在每个单元内按各定级因素的分值(F )求各

i

单元总分(P )；

i

b.评定每个单元的因素及数目必须相同，各单元内因素的权重分值及总分应填入相应表中；

c.土地级按总分值变化状况划分，不同的土地级对应不同的总分值区间。按从优到劣的顺序分别对应于1、2、3、……n个等级值(n为正整数)；

d.任何一个总分值只能对应一个土地级；

e.土地级数目，依不同城镇规模、复杂程度而定，一般确定：

大城市5—10级；

中等城市4—7级；

小城市以下3—5级；

将划分结果和单元级别状况填入统计表中；

f.在图上对相同级别的相邻单元勾画连块，初步得到各土地级；

g.按总分和城镇状况确定1—2个不同的划分级别方案。

4. 9. 2 划分方法

a.总分数轴确定法。以总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界；

b.总分频率典线法。对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣的实际情况，选择频率典线分布突变处为级间分界；

c.总分剖面图法。沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间分界。

4. 10 土地级差收益计算

级差收益包含经济效益和社会效益，各计算步骤为：

a.分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值；

b.以同一行业的各级土地收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差；

c.扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额的影响，得到各级差收益；

d.对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著，满足土地收益级间差异大于级内差异；

e.按行业土地利用效益、级差收益情况及微观位置条件，分别编制土地利用效益和土地微观区位增减系数表。

4. 11 土地级的确定和实地校核

初步划分的土地级须在实地校核和验证，对土地级的范围、边界、级别进行修订调整。修订的原则：

a.土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致；

b.级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大；

c.自然地块及权属单位的完整性；

d.边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线。

5. 编制土地级别总图及量算面积

5. 1 面积量算基本要求及量算程序土地定级工作要求对土地级别面积进行量算并进行汇总、统计。

a.面积量算在清绘清楚的土地定级底图上进行。

b.面积量算程序采用分级控制，分级平差的原则。

c.面积量算尽量利用地籍调查中面积量算成果，减少面积量算工作量。

5. 2 量算方法与精度

5. 2. 1 面积计算采用解析法或图面量算法(图解法、求积仪法、方格法)不论采用何种方法，均应

独立进行两次量算。

5. 2. 2 量算精度

5. 2. 2. 1 控制面积量算

图幅内各土地级图斑面积量算总和(∑Si)与求积前实量图肋寸所计算的图幅面积(P)之差△应满足式(38)

△≤0. 0025P (38)

当土地级图斑面积过大时，可分为若干小块进行面积量算。

5. 2. 2. 2 土地级图斑面积量算图斑必须重复量算两次，量算结果较差(△F) 应满足式(39)。

__

△F≤±0. 0003M√F (39)

式中：F—量算面积；

M—原图比例尺分母。

5. 2. 2. 3 图斑实际面积(M )计算

i

土地级图斑实际面积按下式计算：

n

Ｍi＝Ｓi×（1±∑Ｓi／Ｐ）（∑Ｓ〉Ｐ取一，∑Ｓi〈Ｐ取＋）

i=1

式中：Ｓi—图斑量测面积；

Ｐ—图幅理论面积。

5. 3 量算记录与统计

a.土地面积计算单位一律使用平方米，准确到小数位，其后数字四舍五入；

b.量算数据直接填入表格，不许涂改。错字用水平线划掉，重新记在上方；

c.土地级别按图斑进行统计，结果分别填入统计表中；

d.定级数据需认真核对，归档立案，建立土地级别统计台帐。

5. 4 土地级别图编图的要求

土地级别图要直观地反映土地的优劣、土地的空间和地域组合及面积状况。土地的级别和位置通过不同的图斑、色调、灰度、注记等来反映。

编图以图幅为单位，其比例尺与定级工作底图相一致。

按需要可在分幅图的基础上编绘总图。

5. 5 土地定级成果图的编制

5. 5. 1 土地定级单元图的编制

a.单元图要反映分值来源、单元界线、单元编号；

b.单元分值按商服繁华影响度、交通通达程度、基本设施完善度、环境优劣度、人口密度依次顺序排列；

c.单元界线用0.3mm实线表示；

d.单元编号用阿拉伯数字表示；

e.单元综合示例为(30，25，15，15，10，5)／150，式中分子为分值来源，分母为单元编号。当单元面积较小时，可只表示单元编号和总分值；

5. 5. 2 土地级别图的编制

5. 5. 2. 1 土地级别图要反映土地级别及界线、位置、面积和与土地利用效益有关的城镇道路、土地用途等。

5. 5. 2. 2 编图前，要将定级成果分类整理，确定编图工作程序、编绘内容和编制方法。

5. 5. 2. 3 土地级为最小制图单元。最小上图图斑为1公顷。

5. 5. 2. 4 将定级成果用图示、符号、注记等标注在图上。

a.“级”用大写罗马数字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、……”分别表示“一级、二级、三级、……”；

b.土地级面积用阿拉伯数定标注在罗马数字右下角表示，面积单位为分顷，整个符号如“Ⅱ1018”；

c.土地级的边界用实线表示。

5. 5. 2. 5 土地级别图上要表示城镇中与土地区位和利用有关的道路，一般表示主干道、次干道、支路、主次干道用双实线、支路用单实线表示。

5. 5. 2. 6 表示土地利用类型时，商服业用符号不依比例反映各级商服中心，其它土地类型只反映能够上图的图斑。土地类型的界线用点划线表示，土地分类及图示符号按地籍调查标准。

5. 5. 2. 7 其它符号标准尽量简化，图示符号按地籍调查标准。

5. 5. 2. 8 编绘总图综合取舍时，最小上图面积不得小于12. 5×12. 5平方毫米。

5. 5. 2. 9 各地可根据需要编绘彩色土地级别图。各土地级色彩以暖色为主，邻级色差不宜过大。

5. 6 土地级别图的清绘及图面整饰

5. 6. 1 土地级别图的清绘

a.各级行政界线以线径0. 2—0. 4毫米的虚实相间线绘制；

b.土地级别界以线径0. 4毫米的实线表示；

c.主干道用0. 3毫米的双实线表示，次干道用0. 2毫米的双实线表示，支路用0. 2毫米的单实线表示；

d.土地利用类型界线用间隔5毫米、线径0. 3毫米的点划线表示；

e.级别图上要简单表示与土地利用有关的自然、经济特征要素，图示符号、注记按地籍调查标准；

5. 6. 2 图面整饰

土地级别图除按要求标出各土地级外，还应按制图规范标出图廓、方里网、图名、图例、指北针、比例尺等，最后应该标出制图单位及时间。

6. 土地级的边界落实及分宗整理

6. 1 基本要求

土地级别划定后，必须将其边界落实到大比例尺地图、地籍图或土地使用单位，完成了地籍调查的单位，必须将级别界线落实到地籍调查图，并核实相应的土地使用单位；没有进行地籍调查，又有大比例地图的单位，将级别界线落实到地图，并核实相应的土地使用单位；无上述两种资料的单位，可利用土地申报的资料，落实土地级别界线到土地使用单位。完成地籍调查的城镇。要依据级差收益测定成果和土地具体位置，将土地利用效益增减系数和土地位置增减系数落实到每一宗地。基本掌握了土地使用单位情况的城镇，也可进行此项工作。

6. 2 土地级边界的落实

6. 2. 1 有1∶500或1∶1000图件的城镇，可在室内按土地利用现状确定土地级别界。

6. 2. 2 没有大比例尺图件的城镇，分级工作底图上的土地级别界，必须实地落实或核对每一处的土地级别界线，并附文字详细说明级别界线经过的地点。

6. 2. 3 图件比例尺在底图与1∶1000之间的城镇，比较明显的地物或已反映了权属位置的地方，土地级别界线可在室内确定。不能室内确定界线的地方，必须实地落实或核对每一处的土地级别界线，并附文字详细说明级别界线经过的地点。

6. 3 宗地土地级的落实、确定

根据评定的土地级别，落实每一宗地的土地级别，同时确定宗地的土地利用效益增减系数和微观区位增减系数值。

当一宗地面积过大或进深较深，可按调查的区域临街平均进深，分别计算土地微观区位增减系数值。必要时按面积加权。

6. 4 分宗整理、统计

6. 4. 1 对区或街道辖区为单位，按土地级别进行宗地整理、统计。

6. 4. 2 分宗整理、统计数据需认真核对，归档立案，建立宗地统计台帐。

7. 土地定级报告及成果验收

7. 1 土地定级报告的主要内容

a.土地定级工作情况，包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等；

b.土地定级对象的自然、经济及社会概况；

c.阐述土地定级的方法。包括确定定级体系和定级单元，定级因素和指标选择，土地定级方法与步骤、级别确定与划分的方法等；

d.土地定级成果；

e.土地级别分析报告，包括级别分布特点与规律，地域组合特点，土地级别差异的原因，目前土地利用中存在的问题；

f.从土地管理的角度说明土地级别与税额、出让费之间的衔接，不同的级别为土地税收和有偿转让服务的途径(如不同行业的折扣系数，商业中交叉路口沿街背街的增减系数等)；

g.土地级别图；

h.土地定级工作的各种表格；

i.其它土地定级成果。

7. 2 检查制度

为保证土地定级成果质量，每个阶段或每道工序完成后必须认真检查，并建立工作人员和技术负责人之间自检与互检相结合的检查制度。

7. 3 验收制度

a.土地定级工作完成后，由开展工作的作业组或队伍，写出成果检查说明，连同定级报告和成果一并报省、(自治区、自辖市)土地管理局。

b.各省、(自治区、直辖市)土地管理局负责本辖区土地定级的检查验收。由省土地管理局和有关单位抽调技术负责人组成验收小组，按规程进行验收。

c.国家土地管理局对各地的土地定级工作进行抽查。

7. 4 验收标准和内容

检查验收以本规程各项规定为准。验收内容及要求有：

a.土地定级工作程序和工作方法；

b.图件、准备工作、因素作用分值图等的检查；

c.单元划分检查。检查单元总数的5%—10%，划分错误不得超过检查单元数的5%；

d.级别评定检查。检查图斑总数的5%—10%，计算土地级别的总分值，凡因总分值的误差使评定的土地发生跨级者为错误图斑，错误图斑个数不得超过检查图斑数的5%；

e.编图检查。抽查图斑总数10%—20%，其图示、符号、注记等错误不得超过检查图斑数的5%；

f.面积量算检查。检查控制面积和图斑量算面积，检查数为各自总数的10%—20%，其最后差错率不得超过检查数的5%；

g.级差收益测定检查。检查测定方法和编制的两个增减系数表是否正确；

h.土地定级报告，土地定级报告是否全面、论述是否清楚、工作中的技术问题处理是否得当、对成果应用论述是否合理等；

符合以上各项要求的，土地定级工作评为合格。

检查验收部门可根据需要增加检查内容。

7. 5 检查验收报告

检查验收后，验收小组写出验收报告和鉴定。

对不合格的工作，验收小组提出纠错的具体意见，待重新修订后，在适当时候进行补验收。

农用地分等定级规程

1范围 本规程规定了农用地分等定级工作的目的、任务、对象、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及建立技术档案等。 本规程所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）； 2．《城镇土地分等定级规程》 3．《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日发布）。 第一篇总则 3总则 3.1农用地分等定级的目的与任务 3.1.1农用地分等定级的目的 农用地分等定级的主要目的是： a）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； b）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； c）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； d）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 3.1.2农用地分等定级的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。 3.2农用地分等定级的对象 农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

3.3农用地分等定级的体系 农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。 3.3.1农用地等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 3.3.2农用地级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 在没有形式展农用地分等的地方，农用地级别划分可以不考虑光温生产潜力指数的影响，直接依据定级对象所处的自然条件、利用条件和经济条件，采取因素法或样地法确定；在已经开展了农用地分等的地方，则应以农用地等别划分为背景，直接引用农用地分等的中间成果（自然质量分），根据定级对象所处的利用条件、经济条件，对分等参数（土地利用系数、土地经济系数）进行调整，再综合其他定级因素，主要是区位因素和耕作便利因素的影响，对农用地质量级别进行综合鉴定。 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。 3.4农用地分等定级原则 3.4.1综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。 3.4.2分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。 3.4.3主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。 3.4.4土地收益差异原则 农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。

标定地价规程(申报版)

日前，国土资源部在其官网公示《标定地价规程》，公示时间为2017年11月21日－28日。 据悉，2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议，对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》（送审稿）进行技术审查。经质询和讨论，审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白，进一步完善了我国公示地价体系，符合我国土地市场现状及其发展的要求，适应我国土地制度改革及不断完善的需要，具有较强的现势性和实用性。《规程》的编写符合相关要求，结构合理，内容完整，格式规范，文字表达准确。同意通过审查。 附：《标定地价规程》 《标定地价规程》 目次 前言 引言 1、范围 2、规范性引用文件 3、术语和定义

5、标定地价公示范围的确定 6、标定区域的划分 7、标准宗地的设立 8、标定地价的评估与确定 9、标定地价成果 10、标定地价信息公示 附录A 标定地价成果编制要求 前言（略） 引言 为进一步完善我国城乡公示地价体系，丰富土地市场价值参考标准，规范标定地价制订及公示程序，明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点，更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律，结合我国国情，制定本标准。

本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。 本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。 2、规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用必不可少。凡注明日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 21010-2007 土地利用现状分类GB/T 28405-2012 农用地定级规程GB/T 28406-2012 农用地估价规程GB/T28407-2012 农用地质量分等规程TD/T 1001－2012地籍调查规程TD/T 1009—2007 城市地价动态监测技术规范 3、术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1.标定区域characterization area

基于GIS的城镇土地分等定级

综合实验一 ——基于GIS的城镇土地分等定级 实验目的： 1．掌握不同数据格式之间的数据转换方法； 2．培养分析问题、解决问题的能力，综合利用各种常用软件如AUTOCAD、ARCINFO、ARCVIEW等的能力； 3．了解城镇土地分等定级的基本原理与方法。 实验准备： 1．软件准备：AutoCAD，Arcinfo, Arcview，Excel，ArcGIS 2．方法准备：《城镇土地分等定级规程》 3．数据：dj-lu.dwg (道路分布图)； 面状的图形：单元图.dwg； 公用设施作用分值图.dwg； 规划条件限制作用分值图.dwg； 环境条件作用分值图.dwg； 基础设施作用分值图.dwg； 例如图所示： 线状的图形：人口密度作用分值图.dwg； 商服繁华1作用分值图.dwg； 商服繁华2作用分值图.dwg。 道路通达度分值图.dwg； 对外交通作用分值图.dwg；

例如图所示： 实验原理： 根据国家2002年7月1日颁布的《中华人民共和国行业标准UDC城镇土地定级规程》的规定： 1．根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。 2．土地定级的原则 * 综合分析原则：定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异； * 主导因素原则：土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级； * 地域分异原则：土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级； * 级差收益原则：土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据； * 定量与定性结合原则：土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。 3．土地定级的技术方法： a.因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0——100分封闭区间赋分，因素指标与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，距离越近，作用分越高；

全国城市土地等级划分表

全国城市土地等级划分表，看看大家都在哪个级别<18554>字节 中新网1月8日电国土资源部今日在其官方网站发布“关于调整部分地区土地等别”通知称，根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定，部按照《城镇土地分等定级规程》(GB18507-2001)对各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素进行了综合评定，依据评定结果调整了部分地区的土地等别。调整后全国各县、市（区）的土地等别详见附件，此次调整中土地等别发生变化的以黑体标注。 通知还指出，2009年1月1日起，《工业项目建设用地控制指标》和《全国工业用地出让最低价标准》统一按调整后的土地等别执行。 附件:土地等别 一等： 上海：长宁区虹口区黄浦区静安区卢湾区普陀区徐汇区杨浦区闸北区 二等： 北京：朝阳区崇文区东城区丰台区海淀区石景山区西城区宣武区 上海：浦东新区 三等： 广东：广州市(白云区海珠区荔湾区萝岗区天河区越秀区) 深圳市(福田区罗湖区南山区盐田区) 四等： 天津：和平区河东区河西区河北区红桥区南开区 河北：石家庄市(长安区桥东区桥西区新华区裕华区)

辽宁：大连市(甘井子区沙河口区西岗区中山区) 沈阳市(大东区东陵区和平区皇姑区沈河区铁西区于洪区) 江苏：常州市(天宁区钟楼区) 南京市(白下区鼓楼区建邺区秦淮区下关区玄武区雨花台区) 苏州市(沧浪区虎丘区金阊区平江区) 无锡市(北塘区滨湖区崇安区南长区) 浙江：杭州市(滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区) 宁波市(海曙区江东区江北区) 福建：福州市(仓山区鼓楼区晋安区台江区) 厦门市(海沧区湖里区思明区集美区) 山东：济南市(市中区历下区槐荫区天桥区) 青岛市(市南区市北区四方区崂山区李沧区) 湖北：武汉市(汉阳区洪山区江岸区江汉区硚口区青山区武昌区) 湖南：长沙市(芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区) 广东：汕头市(金平区龙湖区) 珠海市(金湾区香洲区) 深圳市宝安区 重庆：江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝中区 四川：成都市(成华区锦江区金牛区青羊区武侯区) 五等： 北京：通州区 天津：塘沽区 河北：唐山市(路北区路南区) 山西：太原市(万柏林区杏花岭区迎泽区)

重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准研究与实践

重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准研究与实践 摘要：研究目的：为重庆市新一轮城镇土地级别和基准地价更新工作中数据库的建设建立数据库标准，为此次工作的数据库建设提供指导，统一工作成果，为今后基准地价管理信息化打下基础。研究方法：参照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地定级规程》和相关地理信息标准化的要求，密切结合实际，广泛征求意见。研究结果：建立了一个对数据库的基本内容、分类体系、信息编码、要素分层定义、属性数据结构设计、数据交换格式、元数据标准等进行规定的重庆市城镇土地定级与基准地价数据库标准。研究结论：城镇土地定级与基准地价更新数据库标准化是一个系统的工作过程，数据库标准的建立将对规范、深化重庆市城镇土地定级与基准地价调整工作起到重要作用。 关键词：重庆市；土地定级；基准地价；数据库标准 Abstract：The purpose of the study is to build the standard for constructing the database in the new round of Chongqing urban land grading and standard land price update work, provide guidance for the constructing the database and unify the work product. It is also the foundation of informationization in the later work of land value management. The requirements of Regulation for gradation and classification on urban land, Regulations for valuation urban land and related geography information standards were referenced; a lot of advices were accepted according to the reality. The standard for Chongqing urban land grading and standard land price update database were constituted, in which, such as basic content, classification system, information encoding, data layering, definition of attribute data structure, metadata was prescribed. Urban land grading and standard land price update database standardization is a systemic work process, new requirements on Chongqing urban land grading and standard land price update work emerged after database standard had been set up. Keywords: Chongqing; land grading; standard land price; database standard 1 引言 我国经济体制改革的逐步深化，对土地使用制度提出了更高要求。城镇土地定级估价作为土地使用制度改革的基础，具有突出的地位和突出的作用。特别是随着市场经济体制的建立和土地有偿使用制度的实施，评定城镇土地质量等级和基准地价已经成为当前和未来土地管理中一项十分重要的任务。但由于土地的自然性、社会性、区域性、多源性等特点，土地定级估价具有工作量大、数学计算多、实时更新、数据类型复杂等特点。 2011年，重庆市启动了土地级别调整和基准地价更新工作[1]，并且制定了工作的实施方案[1]，以适应国家宏观调控政策、土地市场管理的客观要求，保证城镇土地基准地价的现势性、指导性，促进土地资源合理配置，提高土地利用的社会效益和经济效益。重点工作内容之一就是建立全市土地级别与基准地价数据库，但2002年7月1日实施的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价

城镇土地定级规程

城镇土地定级规程 1 总则 1.1城镇土地定级的任务与目的 城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。 1.2 城镇土地分等定级体系 城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。 土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。土地等的顺序在全国或省、地级行政区域内统一排列。 土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地级的顺序在各城镇内部统一排列。 本规程适用于各城镇内土地级的评定及更新工作，独立工矿区及独立开发区的土地定级及更新参照本规定执行。各城镇间土地等的评定规程另行制定。 1.3 土地定级对象 土地定级的对象是城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地。土地定级工作以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行。城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。 1.4 土地定级原则 1.4.1综合分析原则 土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析, 按综合差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异, 也要反映土地在经济、社会、生态等综合效益上的差异。1.4.2 主导因素原则 土地定级应根据城镇内影响土地质量优劣和土地使用价值高低的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响。 1.4.3 地域分异原则 土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。 1.4.4 土地收益差异原则 土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算, 测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低

城镇土地估价规程

城镇土地估价规程 １．１．总则 １．１．１土地估价的目的 土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。 １．１．２规程运用范围 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。 基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。 宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。 １．１．３土地估价的技术途径 １．３．1基准地价评估技术途径 ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。 １．３．２宗地地价评估技术途径 ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价； ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。 １．１．４土地估价成果 ａ．土地估价报告； ｂ．基准地价图； Ｃ．基准地价表； ｄ．宗地地价修正系数表； 宗地估价只提供宗地估价报告。 １．５地方补充规定 省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。 １．６规程解释权 本规程由国家土地管理局负责解释。 ２．准备工作 ２．１编写土地估价任务书 凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括： ａ．城镇基本情况； ｂ．土地估价工作的领导与组织； Ｃ．估价时间安排和经费预算； ｄ．土地估价成果； ｅ．土地估价技术方案。 宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。

城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较

城镇土地估价的相关技术标准分析 《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较 林坚‘，楚建群’，邹晓云’ (1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871; 中国土地勘测规划院地价所，北京100029) 摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土 地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性， 但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑， 从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和 应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状 况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一，以 适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估 价目的方法应用要求。 关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范 中图分类号:F301 . 3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ (1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China; 2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China) Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsfor realestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hnieal standardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred 收稿日期:2003一0于30 第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规 划、房地产经济。 林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺

《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》解读

《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向 ——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松 随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。 历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？ 两《规程》修订的大背景是怎样的？ 2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。 然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十

七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。 在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。 2010年，在国土资源部土地利用司的直接指导下，由中国土地勘测规划院牵头，集合原规程起草者与现活跃在土地评价管理领域的专家、专业人士，成立了《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订起草组，以公益性行业科研专项经费为支撑，两《规程》修订工作正式启动。2013年1月17日，两《规程》修订稿正式通过国土资源标准化技术委员会审查。2014年7月，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会正式批准新规程实施。 两《规程》修订从预研到正式发布，前后历时3年半。其间，起草组组织了3轮全国范围的意见征询工作，来自各级土地管理部门、土地估价行业协会及高校、研究院所的百余名专家贡献了近800条修改意见。可以说，土地估价全行业都为两《规程》的修订贡献了力量。

关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)

国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号） 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下： 一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。 二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。 三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发…2012?35号）要求，

由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。 四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。 起拍（始）价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定，可以高于、低于或等于出让底价，但成交价不能低于底价。 五、省级国土资源主管部门要加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。 六、出让方对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。 七、部将根据各地实际和土地市场运行情况，适时修订《规范》，各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。 本文件的有效期为五年。 附件：国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行） 2013年4月8日

《城镇土地估价规程(GB-T 18508-2001)》要点摘录

《城镇土地估价规程》要点摘录 GB/T 18508－200 2002年7月1日开始实施 1 范围 本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。 农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。 3 总则 3.2 土地价格内涵 本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。 3.3 土地估价技术途径 3.3.1 基准地价评估的技术途径 （1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。 （2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； 3.3.2 宗地地价评估技术途径 利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。 3.4 估价成果 3.4.1 基准地价估价成果 （1）文字报告：主要有基准地价评估总报告、技术报告及资料整理分析报告； （2）基准地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图； （3）基准地价表； （4）基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。 3.4.2 宗地地价估价成果 （1）宗地估价报告； （2）宗地估价技术报告。 4 估价原则及价格影响因素 4.1 估价原则 土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、

耕地分等技术过程

耕地质量分等二Ο一四年十二月

目录 一、项目背景................................ 错误！未定义书签。 二、目的与任务 (3) 三、工作内容 (4) 四、准备工作与资料搜集 (5) 五、外业补充调查 (6) 六、技术路线与工作流程 (8) 七、工作方法 (10) 八、耕地质量等级成果数据库建设 (22) 九、耕地质量等别年度更新成果 (29) 十、工作进度................................ 错误！未定义书签。

项目技术方案 一、目的与任务 通过开展基于兴城市土地调查区域的土地调查成果的耕地质量等别成果完善工作，与土地利用现状相衔接，建立耕地质量等别定期调查评价制度、耕地质量等别与产能年度报告制度，为切实加强耕地质量管理和提升耕地资源保障能力提供支撑。 （一）目的 1.贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，为严格实行耕地补偿制度、实现耕地占补平衡目标、科学核算耕地生产潜力提供依据。分等成果将运用于兴城市土地调查区域划定粮食主产区、土地开发整理项目、农用地产能核算及粮食增产规划等方面。 2.科学量化耕地质量及其分布，为政府有关部门提供准确、翔实的耕地质量数据，为科学量化农用地数量、质量和分布提供依据。 3.基于国家统一的规范和标准进行兴城市土地调查区域耕地质量等别划分评定，分等结果在全国、全省范围内具有纵向和横向的可比性。通过对不同地区、不同等别的土地分等系数的修正，可以为耕地占补平衡、耕地总量动态平衡、耕地生产潜力核算等提供定量化标准和依据。 4.研究成果客观地反映了农用地自然条件、利用状况和经济价值的优劣差异，为深化农村集体土地使用制度改革、制定征地统一年产值标准和征地区综合地价、促进农村土地流转、解决征地矛盾等提供依据。 （二）任务 根据耕地的自然属性和经济属性，对兴城市土地调查区域的全部耕地（主要指旱田、水田和水浇地，暂不包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地。）的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等别。 耕地分等成果要求在全省和全国范围内具有可比性。

城镇土地定级技术路线的探讨

文章编号:1000-8462(2006)01-0106-05 城镇土地定级技术路线的探讨1 吴宇哲,吴次芳 (浙江大学东南土地管理学院,中国浙江杭州310029) 摘要:基于网格单元的多因子评价法和基于均质单元的市场交易价格法是城镇土地定级中的两种常用的方法。 文章设计了一种城镇土地定级技术路线,并将两种方法进行了融合,把城镇基准地价评估作为土地定级的深入和量化。在此基础上,指出和探讨了技术路线中的若干关键问题,如多因子评价中的权重、区片价格的空间插值、网格综合分值与样点地价关系、因子作用的服务半径和衰减模型等等。通过案例分析,系统地剖析了所设计的技术路线的具体应用。在案例研究中,重点突出了如何借助GIS技术对多因子评价法和市场交易价格法所得到方案进行比较分析,强调操作中要注意的实际问题。 关键词:城镇土地定级;多因子评价法;市场交易价格法 中图分类号:F293.2文献标识码:A 1问题的提出 城镇土地定级中有两种常用的方法,基于网格单元的多因子评价法和基于均质单元的市场交易价格法。基于网格单元的多因子评价法通常采用地理信息系统技术,对研究区域自动进行划分,一般来说,划分的网格单元面积在0.25hm2 (边长为50m的网格)以下,然后对所有的网格进行土地定级因子(多因素因子体系)分值计算,进而得到土地定级网格综合分值。基于均质单元的市场交易价格法则通常主观判断,对研究区域根据路网、水系等限制进行均质单元划分,一般来说,划分的均质单元面积在25hm2(边长为500m的街区)左右,城镇中心划分的小一些,郊区划分的大一些,然后根据地价样点计算均质单元的区片价。 上述两种方法,在实践中可以通过网格综合分值频率图和均质单元价格频率图分别得到相应的城镇土地定级图。显然,两个方法所得到的土地定级结果必定存在着一些差异,因此如何将两个结果进行融合非常值得探讨。 另外,城镇基准地价评估在实质上是城镇土地定级的深入和量化,如果将城镇土地定级看成为城镇土地质量的定性分析,那么城镇基准地价评估则是定量分析。所以,基准地价评估和土地定级两者是相互相承的。许多学者在如何建立两者关系进行了很好的研究[4,7],本文根据已有的研究成果,在技术路线设计中予以充分考虑,将城镇土地定级和城镇基准地价评估看成为一个整体工作,重点考虑多因子评价法和市场交易价格法的融合,对如何开展城镇土地定级在技术路线上进行探讨。 2土地定级技术路线的设计 基于网格单元的多因子评价法在城镇土地定级中是一种相对成熟的方法。目前的城镇土地分等定级规程中就采用此法,该方法尤其在土地有偿使用改革初期,为开展城镇土地定级工作起到了不可替代的作用。基于均质单元的市场交易价格法,随着土地市场的进一步发展和完善,尤其在沿海发达地区,其运用的前景也越来越广泛。我们在技术路线的设计中,从多因子评价法和市场交易价格法两条主线分别展开,在方案的确定时开始融合,并从系统工程的角度,将城镇基准地价评估看成为城镇土地定级的拓展(图1)。 2.1综合评价模型的选择问题 在基于网格单元的多因子评价法中,选择哪些因子已经比较成熟,繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件、人口状况、城镇规划等因素都可以用比较客观的因子进行评价,而且因子的作用分值计算也形成一种模式。而关键是如何将因子的分值通过综合评价模型整合为一个网格土地总分值。在实践中,加权加法模型是最常见的,其公式为: S j=r n i=1 w i@F ji 式中:S j 表示j网格的土地总分值,w i 表示i因子的权重,F j i 表示j网格i因子的分值,n表示定级因子的个数。 当因子的分值F j i确定后,直接关系到土地总分值S j的 是权重w i 的确定。在实践中,权重w i 的确定是通过专家打分来确定的,如直接赋权重法、层次分析法。虽然可以通过特尔菲法多轮修正,但是这毕竟是一种主观的判断。是否可以通过多元回归法、主成分分析法来客观地测算权重,非常值得研究。 2.2空间插值计算区片价问题 在采用基于均质单元的市场交易价格法时,经常遇到在一个单元区片中,没有足够的地价样点,这样则无法得到该均质单元的区片价。地价空间相关性的存在,是进行空间插值的前提, 第26卷第1期2006年1月经济地理 ECONOMIC GEOGRAPHY Vol.26,No.1 Jan.,2006 1收稿日期:2005-01-24;修回日期:2005-06-18基金项目:国家自然科学基金项目(编号:70273039)资助。

基准地价工作方案

土地定级与基准地价更新工作实施方案

土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下

水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线

城镇土地估价规程

城镇土地估价规程 1 总则 1.1 规程制定的目的 为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。 1.2 规程适用范围 本规程适用于城市规划区范围内建设用地的―基准地价‖和―宗地地价‖评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。 本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。 1.3 从事土地估价的基本规定 城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。 1.4 职业道德 土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。 1.5 土地估价报告的有效期 土地估价报告的有效期为一年。 1.6 土地估价的法律依据 土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。 1.7 规程解释权

本规程由国土资源部负责解释。 2 城市土地估价基本原则和程序 2.1 城市土地估价的基本原则 2.1.1 土地估价应遵循下列原则： 1．合法原则； 2．最高最佳使用原则； 3．替代原则； 4．预期收益原则； 5．供需原则； 6．估价时点原则； 7．多方法相比较原则。 2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。 2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。 2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。 2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 2.1.8 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。 2.2 城市土地估价的程序 2.2.1 城市土地估价应按下列程序进行： 1. 确定估价基本事项； 2. 编制估价工作计划； 3. 实地确认估价对象； 4. 搜集估价所需资料； 5. 选定估价方法计算； 6. 确定估价结果；

【标准】关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知

沈阳市规划和国土资源局 关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知 沈规国土发[2002]285号 各区、开发区规划和国土资源分局： 为加强地价管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，结合实际情况，对我市城区及三环以外部分地区进行了土地分等定级和基准地价评估测算，指定了新的土地出让金、租金标准。经市政府同意，现将《关于沈阳市城区土地级别\基准地价标准及出让金、租金标准使用有关问题的说明》、《沈阳市城区土地级别图及范围说明》、《沈阳市城区基准地价标准》、《沈阳市城区出让金、租金标准》、《容积率修正系数》、《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》一并予以公布，并就有关事项通知如下： 一、凡通过土地市场以招标、拍卖、挂牌等方式供应的房地产开发的经营性建设项目用地，出让底价应根据新的基准地价标准，综合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算后，按规定程序确定，不再单独套用出让金标准。 对其它建设项目等用地办理协议出让时，执行新的土地出让金标准，并按规定进行容积率、用途等修正。 二、对已经以划拨方式取得土地使用权的用地，因不再符合《划拨用地目录》和国家政策规定需要补办出让、租赁手续的，收取出让金、租金的具体办法另行制定。 三、土地等级和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据。根据国家有关规定，我局将对地价实施动态监测，定期测算地价指数，调整和更新基准地价标准和出让金、年租金标准。 四、本通知发布的土地级别、基准地价标准和出让金、年租金标准、修正系数自2003年1月1日起执行，《关于调整沈阳市城区国有土地级别和使用权出让金标准的通知》（沈土发[1994]67号）同时废止。 2002年11月20日 沈阳市规划和国土资源局 关于沈阳市城区土地级别基准地价标准及出让金租金标准使用有关问题的说明 一、关于商业、住宅、工业三类以外其它通途土地级别图及有关地价标准的适用。 按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次按商业、住宅、工业三类用途分别定级。国土资源部印发试行的《土地分类》（国土资发[2002]255号）中商服用地适用商业用地级别图及有关地价标准；住宅用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；以外的公共建筑用地、特殊用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；公共设施用地、交通运输用地、水利设施用地、农用地适用工业用地级别图及有关地价标准，其中农用地适用工业用地有关地价标准时按-20%进行用途修正。 三环以外于洪、东陵区其它区域和棋盘山风景区土地的评估、出让，按《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》执行。 二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别确认。 1、土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别应以土地级别图为准。 2、以道路为级别界限的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。 3、商业、住宅、工业用地在定级的基础上进行了级别分类，商业三级、四级一类用地为沿所列街路两侧第一宗地，其余均为二类用地；住宅用地各级别一类用地为临现有和在建及近期计划新建公园、水系、大型公共绿地周围第一宗地，其余均为二类用地；工业用地一级一、