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房地产估价理论与方法作业题(计算选择题)

房地产估价理论与方法（计算选择题）

2004年

1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。

A、1667

B、1765

C、1875

D、2000

答案：单价=30万元/（15+25）=2000元/m2

2——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价（）。

A、78万元

B、882万元

C、1210万元

D、1272万元

答案：理论上应补地价=（960×5-700×0.8）×3000=1272万元

3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新率为（）。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

答案：成新率=（1800×2000-800×3000）/（900×2000）=67%

4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。

A、2648元/ m2

B、2688元/ m2

C、2708元/ m2

D、2734元/ m2

答案：2500×（1+1%）5+20×4=2708元/m2

5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。

A、10.0%

B、11.1%

C、11.9%

D、12.5%

答案：投资利润率=500/（1000+3000+200+300）×100%=11.1%

6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A、10.2

B、11.0

C、11.3

D、11.5

答案：建筑物现值=16-[200×800×（1-2%）]÷40=11.296万元

7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。

A、14140

B、42421

C、56561

D、60000

答案：商铺目前的价值=6000×75%/10%×[1-1/（1+10%）30]= 42421元/m2

8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。

A、849元/ m2

B、865元/ m2

C、882元/ m2

D、915元/ m2

答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[（712-681）+（744-712）+（781-744）+（815-781）]/4÷6=882元/ m2 2005年

9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（）。

A、甲>乙>丙>丁

B、乙>丁>甲>丙

C、乙>丙>甲>丁

D、丙>乙>丁>甲

答案：总价甲=24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）=47.54万元；

乙=24+36/（1+10%）0.5=59.82万元

丁=20+32.36/（1+10%）=52.04万元

甲=4754元/ m2；乙=4985元/ m2；丙=4200元/ m2；丁=4731元/ m2

10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）万元。

A、1250

B、1750

C、2050

D、2150

答案：应补交地价=（5×1500-4000）/5000=1750

11——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A、6.19

B、6.42

C、7.20

D、9.58

答案：权益价值=（2000×600-200×480）×[1-1/（1+8%）3]=6.19万元

12——12、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米的价格为3000元，则该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A、2400

B、2580

C、2607

D、2760

答案：建筑单价=3000×80/100=2400元/ m2

13——14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别为6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A、-100

B、-50

C、50

D、100

答案：差值=6200×0.3+6700×0.5+6300×0.2-6700=-50元/m2

14——16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/ m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值为（）元。

A、76800

B、79104

C、77952

D、81562

答案：建筑物现值=96000-1200×800×2.2%=79104元

15——18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2，又知该写字楼可出租面积为10000 m2，运营运用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A、548.19

B、558.15

C、567.39

D、675.40

答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]

A1=700×10000×12×60%×85%

V1=A1/8%×[1-1/（1+8%）30]=4822.83万元；

V2=70×10000×12×60%×75%/8%×[1-1/（1+8%）30]=4255.44万元

16——21、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/ m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/ m2。

A、3800

B、4500

C、5200

D、5600

答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]

V=4000，R=8%，n=30，V=4000/8%×[1-1/（1+8%）30]=5600元/ m2。

17——24、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，所平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类牧业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A、536

B、549

C、557

D、816

答案：年现金流入=120×8%-50=46万元

无风险报酬率=5×（1+60%）=8%

V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536万元

18——25、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积

为15000m2，所净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

A、4023.04

B、4074.10

C、4768.50

D、5652.09

答案：房地产现值=480/8%×[1-1/（1+8%）40-3]/（1+12%）1.5=4768.50万元

19——28、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/ m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元/ m2和3000元/ m2，其增量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预期基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/ m2。

A、3100

B、3195

C、3285

D、3300

答案：d=（2450-2300）×0.1+（2650-2450）×0.3+（2830-2650）×0.2+（3000-2850）×0.4=179 V=2300+179×5=3195元/ m2

20——32、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。在有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，则地块乙的总地价为（）万元。

A、65.4

B、81.8

C、87.2

D、109.0

答案：V=36/（40%×30%+2%）=40万元，（40+40×9%）×30/20=65.4万元

2006年

21——2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/ m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（）万元。

A、、

B、192

C、240

D、480

答案：（1200×50%×8）×[（2000万元÷5000）÷（50%×8）]=480万元

22——3、某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内建筑面积为132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/ m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/ m2。

A、3000

B、3277

C、3295

D、3599

答案：3500×145/（145+9）=3295.45元/ m2。

23——6、某房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收取）。出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（）元/ m2。

A、3300

B、3324

C、3335

D、3573

答案：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4000-（300-50）（1+5%）-（300-50）/（1+5%）2-200=3335元/ m2。

24——7、某仓库房地产土地面积为1000 m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/ m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的认可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/ m2，则理论上应补地价的数额为（）万元。

A、93.75

B、115

C、293.75

D、315

答案：需补交地价=楼面地价×（新容积率－旧容积率）＝（2000×2.0-850）×1000=315万元

25——11、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3～9的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。

A、2700.8

B、2800.1

C、2800.8

D、2817.7

答案：2009×94.8/100×96.6/100×105.1/100×109.3/100×112.7/100×118.3/100=2817.71元/m2。

26——12、某宗房地产交易的成交价格为30万元，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。

A、2593

B、2619

C、2727

D、2862

答案：设建筑面积为A，建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，即A=100/（1-10%）=111.11 m2，该房地产一次性付清的价格=[30×30%+30×70%÷（1+6%）]÷111.11=2593.04元/m2。

27——16、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000 元/m2，正常开发成本为1500元/ m2，管理

费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/ m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（）元/ m2。

A、1840

B、2840

C、2960

D、3000

答案：开发完成的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费=1000+1500×（1+16%）+100=3000元/ m2。

28——17、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）万元。

A、4091

B、4182

C、4250

D、5000

答案：当R=0时，V=cq=3000×（1-t/N）×100%=3000×（1-15/60）=2181.82万元，在估价时点的房地产评估价值=2250+2000=4250万元

29——20、某在建工程土地使用年限50年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为17500m2，所净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计该项目至建成还需2.5年，已知市场上同类房地产报酬率为7%，折现率为10%，则该项目续建完成后的总现值为（）万元。

A、3758.57

B、3942.03

C、3966.10

D、4769.85

答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]]/（1+rd）t=350/7%×[1－1/（1+7%）50-4.5]/（1+10%）2.5=3758.57万元30——26、现有某待开发项目建筑面积为3850 m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别出售其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/ m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。

A、766

B、791

C、913

D、1046

答案：该项目开发完成后的总价值的当前现值=2850×3850×[50%/（1+15%）2+30%/（1+15%）2.5+20%/（1+15%）3]=791.24万元

31——30、已知临街矩形地块甲的总价为40/2万元，临街深度为50m，临街宽度为30/15m。

临街深度为100m，临街宽度为15m

在有一相邻矩形地块乙，临街深度为150m，临街宽度为15m。运用四三二一法则，则地块乙的总地价为（）万元。

A、23.4

B、28.6

C、33.4

D、46.8

答案：设标准临街宗地总价为A万元，40/2=A×（40%+30%），A=28.57万元，乙地块的总价=28.57+28.57×（9%+8%）=33.4万元

32——31、某居民楼总建筑面积为5000 m2，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。

A、3%

B、3.5%

C、7%

D、4%

答案：[35-（1000-500）/5000×150]/500=4%

2007年

33——10、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/ m2，出租的年末净收益为500元/ m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/ m2。

A、3473

B、4365

C、4500

D、4635

答案：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=4500-500/（1+8%）-500/（1+8%）2-4500×3%=3473元/ m2。

34——18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市

场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。

A、0～50

B、50～75

C、50～100

D、100～150

答案：50+50/150×50=66.67万元

35——20、某地区房交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120 m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。由该宗房地产的正常交易单价为（）元/ m2。

A、2427.18

B、2500.00

C、2575.00

D、2659.57

答案：正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=300000/（1-6%）/120 m2=2659.57元/ m2。

36——21、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/ m2，安装工程费为450元/ m2（其中人工费为50元/ m2），装饰装修工程直接费为900元/ m2（其中人工费为45元/ m2），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接率的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（）元/ m2。

A、2204.55

B、2397.99

C、3237.60

D、3345.64

答案：[780×（1+15%）+450+50×75%+900+45×72%]元/ m2×（1+3.5%）=2397.99元/ m2

37——22、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率较大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A、1838.00

B、1844.55

C、1845.87

D、1850.00

答案：2000－150－0.8÷12%×[1-1/（1+12%）15]=1844.55万元

38——27、某在建工程规划建设面积为12400 m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/ m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产现值为（）万元。

A、2281.83

B、2474.60

C、3798.30

D、4119.18

答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]]/（1+rd）t=60×12400×12×65%×90%×（1-25%）/8%×[1－1/（1+8%）40-2.5]/（1+14%）1.5=3798.30万元

39——29、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/ m2、3565元/ m2、3730元/ m2、3905元/ m2、4075元/ m2，则采用平均增减量预测该类房地产2008年的价格为（）元/ m2。

A、4075.0

B、4242.5

C、4410.0

D、4577.5

答案：d=（160+165+175+170）/4＝167.5元/ m2

2008年的价格V6=P0+di=3405+167.5×6=4410元/ m2。

40——32、某房地产开发用地，其土地面积为10000 m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元/ m2。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地容积率提高需补地价（）万元。

A、375

B、450

C、500

D、600

答案：需补交地价=楼面地价×（新容积率－旧容积率）＝1500×（1.6-1.2）=600万元

2008年

41——5、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，由该地区“五通一平”的正常费用为（）元/ m2。

A、98

B、102

C、108

D、116

答案：五通一平包括道路、供水、排水、供电、通信，场地平整，故为98元/ m2

42——6、某居民2008年1月初购买一套建设面积为100m2的住宅，单价为5000元/m2，若2008年当地同类住宅价格每月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年底该套住宅实际增值额为（）元。

A、4296.96

B、5560.86

C、5839.91

D、4838.91

答案：实际收益率Rt，名义收益率Ra，通货膨胀率Rd，三者关系为（1+Ra）=（1+Rt）/（1+Rd）由Rt=[1+[（1+0.5%）12-1]÷（1+0.5%）-1=0.0111217，增值额=5000×100×Rt=5560.86元

43——8、某期房1年后能能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，由该期房目前的价格是（）元/m2。

A、4395

B、4486

C、4636

D、4850

答案：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000元/m2-（500-100）元/m2/10%×[1-1/（1+10%）]-5000元/m2×3%=4486.36元/m2

44——19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将该两宗土地合并则价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平的正常价格应为（）万元。

A、40

B、48

C、60

D、70

答案：合并后的增值=120-60-40=20万元，则乙地块的合理要求=40+20/100×40=48万元

45——21、某某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%，银行贷款利息率为8%，该土地的投资利息为（）元/m2。

A、55.20

B、103.22

C、109.63

D、114.82

答案：土地取得费用=540元/m2，土地开发费用=150元/m2

投资利息=540×[（1+8%）2-1]+150×60%×[（1+8%）1.5-1]+ 150×40%×[（1+8%）0.5-1]=103.22 46——24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A、95.40

B、97.87

C、98.55

D、99.33

答案：8/8%×[1-1/（1+8%）40]=95.40万元

47——27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A、690.40

B、8284.79

C、8720.83

D、9746.81

答案：（40×12×40000×95%×85%×65%）/12%×[1-1/（1+12%）38]=8284.79万元

2009年

48——4、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。

A、5000

B、12574

C、12650

D、13911

答案：5000+3000×85%×[1-1/（1+0.5）3]=12574元

49——10、某套200 m2、单价4000元/ m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。

A、71.84

B、74.47

C、75.23

D、80.00

答案：20万元+20万元/（1+5%）+20万元/（1+5%）2+20万元/（1+5%）3=74.47万元

50——17、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为8成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。

A、75.00

B、75.60

C、83.60

D、86.00

答案：86-8-3×0.8=75.6万元

51——19、某房地产在2009年4月的价格为6500元/m2，现要调整为2006年10月的价格。已知该类房地产2009年3～10的价格指数分别为105.33、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17和90.08（均以上个月为基数100），则该房地产2009年10月的价格为（）元/m2。

A、5110.51

B、5307.26

C、5549.95

D、5638.13

答案：6500×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.51

52——22、某宗已抵押的收益性房地产，所有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A、245

B、275

C、315

D、345

答案：500-50-40-65-30=315万元

53——25、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A、310.61

B、321.60

C、477.87

D、494.77

答案：[30万元+30万元×[（1+7.2%）0.5-1]]÷（1000×1000×65%）=477.87万元

54——26、某写字楼的建筑面积为4000 m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/ m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/ m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。

A、67.60

B、811.24

C、1622.48

D、2433.72

答案：40元/ m2×12×4000 m2×90%/6%×[1-1/（1+6%）32]= 2433.72万元

55——28、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/ m2，其中主体工程900元/ m2，安装及装饰装修工程费为600元/ m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/ m2，。

A、486.52

B、521.74

C、559.60

D、1398.76

答案：600/（1+15%）0.5=559.50元/ m2。

2010年

56——13、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元/m2。

A、8571

B、10000

C、13393

D、15625

答案：该可比实例的建筑面积为`120 m2/0.8=150m2，由150万元/150m2=10000元/m2。

57——15、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/ m2，装修标准为1000元/ m2（甲别墅的装修标准为800元/ m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，由通过乙别墅求取的比准价格为（）元/ m2。

A、7020

B、7091

C、7380

D、8580

答案：（8000-1000+800）/1.1=7091

59——16、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）。

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

答案：甲、乙实例与与估价对象最相似（均为底层商铺），故取较高的权重。

60——17、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税率为6%，已知持有期内有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为

无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A、5286.72

B、7552.45

C、9939.23

D、14198.90

答案:该写字楼的报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%×（1+25%）=7.5%

V=A/R×[1-1/（1+R）n]+Vt/（1+R）t

V=400×（1-30%）/7.5%×[1-1/（1+7.5%）5]+V×（1+20%）×（1-6%）/（1+7.5%）5

V=5286.72万元

61——18、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2.天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金3.5元/（m2.天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。

A、98.80

B、592.81

C、691.61

D、667.22

答案：根据收益还原法公式，V=（3.5-3）×365×500/6%×[1-1/（1+6%）18]=98.80万元

62——21、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A、17.13%

B、18.30%

C、18.61%

D、21.47%

答案：投资利润=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）=322万元

成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）=18.30%

63——23、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。

A、61.84

B、78.35

C、84.88

D、173.17

答案：N=60年，D=C（1-R）/N=5.658万元，Et=D×t=5.658×15=84.88万元。

65——27、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000 m2，可售建筑面积为8000 m2，销售单价为1.6万元/ m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。

A、9616.83

B、10161.05

C、12021.04

D、12800

答案：1.6×8000×（1+10%）3=9616.83万元

66——33、某宗土地面积为7500 m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2。现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。

A、1125

B、1800

C、2250

D、3375

答案：补交地价=（1200×5-1500×3）×7500=1125万元

容积率为5年，楼面地价=1500×（1-20%）=1200元/m2

67、根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30%，年贷款利率为

6.84%。如投资者自有资金的投资回报率为15%，则该类房地产还原利率为（）。

A、8.70%

B、9.29%

C、9.54%

D、10.21%

答案：30%×15%+70%×6.84%=4.5%+4.788%=9.29%

68、

69、

71、

72、

73、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A、489.99

B、595.53

C、695.53

D、800.00

答案：建筑物净收益=20×12%=24万元，土地净收益=60-24=36万元，土地价格=36/6%×[1-1/（1+6%）30]=495.53，该房地产的价值=495.53+200=695.53万元。

74、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比

准价格为（）元/m2。

A、8571

B、10000

C、13393

D、15625

答案：该可比实例的建筑物面积为120/0.8=150 m2，则150万元/ 150 m2=10000元/m2。

75、某类房地产2005-2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平

答案：该类房地产价格逐年上涨额的加权平均数d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338元/m2。

76、估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中职台的水平投影面积为3m2，选取的某可比实例为一套建筑面积95 m2的未封闭阳台的成套住宅，其中职台的水平投影面积4 m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元，以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。

A、83.51

B、85.26

C、85.36

D、87.16

答案：92/95×90=87.16万元。

77、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为（）万元。

A、500

B、750

C、800

D、1000

答案：土地价格=（108-年运营费用-建筑物收益）/10.8%=（108-400×500）/10.8%=800万元。

78、某类房地产2006-2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为

答案：t=（9000/3800）1/4=1.24，V2011=P0t i=3800×1.245=11164.96元/m2。

79、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2，居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块上理论上应补交的地价为（）万元。

A、4000

B、5900

C、6800

D、7200

答案：应补交地价=8.0×（3000×5000*40%+1000×5000×60%）-800×1.0×5000=6800万元。

80、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。

A、78.40%

B、82.00%

C、82.70%

D、85.60%

答案：q=1-dt=1-2%×9=82%

房地产估价考试复习题

一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是

房地产估价理论与方法重要公式(整理)

房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的经济变量的相对变化作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率）原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率）套内建筑面积建筑面积 -补地价（单价）

房地产估价业务操作流程

房地产估价业务操作流程必须调查的贷款基本信息情况内容：委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。一、受理估价委托 1、明确估价目的估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。 2、明确估价对象明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑

房地产估价计算题

计算题 1. 王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%贷款期限为5年，按月等额还。2011 年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5唏口3%未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。卷考解析： (1)计算已抵押贷款利用公式―令求出A=(200X8M/12)^元壬[1- (1+8%/12> =4.06万元已抵押贷款金4.06万元/ (8M2)X [1- (1+眦/⑵去]=142.14万元已抵押贷款余甑=200万元￡42. 昶万元巧7.86万元 ⑵测算在2009年W月边日的未设立法定优先受偿贷歉的价格V 用净收益扌妥一定比率谨瞎的变瞬公式可得： V=50/ (7=t-5^) (1^ [(1+5%) / (1+7%)] 36} 26/ (7?4-3%) (1- [(1+3%) / (1+7*)] 36} =747,43 万元極涌畑粉值球竝忧先卷Tteifrfi 鹹建设X程愉款咖t款彌真世法定t诜受勰可禅:再次抵押价值=\ -0-57旺万元/0 ^0=747.43万元?轉轩方元=閒13万元则该商铺在2009年5月佃日的再次抵押析值为651万元. 2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%?至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后

房地产估价习题集

房地产估价习题集标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-

第一二章作业一．选择、填空题 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。 A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 4、房地产需要专业估价的理由有 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（） 6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。二．判断题 1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）三．问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位 5、什么是房地产估价的概念 6、房地产的特性有那些

7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法 8、土地利用时要受到那些限制 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些第三章作业一．选择、填空题 1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（） A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。 3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D 估价对象的状况不同 4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（） 5、( )是随着时间的推移而减少。 A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值二．判断题 1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（） 2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为、5、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。 3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（） 4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（）三．计算题 1、某期房尚有年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。

2009年房地产估价理论与方法真题

2009年房地产估价理论与方法真题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产

房地产估价作业程序

房地产估价作业程序一、估价申请和业务受理 1.估价申请由当事人向我专业评估机构提出申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：（1）当事人的姓名、住址等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名等）；（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（3）申请评估的原因和用途；（4）房屋产权人、土地所有权人；（5）委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向我房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。 2.业务受理我房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。（1）由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。（2）确定估价对象，核实踏勘的建筑物是否与委托方所提供的资料相一致。（3）依据委托方要求，在合理的情况下按时完成评估报告，以保证公司信誉。二、制定估价作业计划制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划可大体包括以下几个内容： 1．确定估价作业的具体因素

房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。

3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%

房地产估价规范(GB_T50291-1999)

中华人民共和国国家标准房地产估价规范简介中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

房地产估价习题集计算题和论述题-2

1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C 为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价X（深度百分率）X宗地面积。试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：（成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力）； 2．计算公式不同（成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础）； 3 ．所需资料不同； 4．适用对象不同（成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等）。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60 万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1- （1-R）*t/t+n 】=2000*1000【1- （1-5%）*8/8+32 】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300X50X365X（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月X 12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元=215.25 万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300X45X365X（1-20%）=3942000元=394.2 万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2X30%=118.26 万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益- 年总费用=394.2X 70%=275.94 万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4 万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45 元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，（折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V :开发完成后的总价值=2000 >5000 >2/ （1+12% ）2 = 1594.39 （万元）建筑安装工程费等的总额= 800X （1+12%）X5000X2X[60 %/ （1+12%）0.5 + 40%/ （1+12%） 1.5] = 810.36 （万元）建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。销售费用和销售税费总额=1594.39 X（2% +6%）= 127.55 （万元）购买该宗土地的税费总额=V X3%= 0.03V （万元） V = 1594.39 - 810.36 - 127.55 - 0.03V V=637.36 （万元）故：土地总价=637.36 （万元）土地单价=1274.72 （元/ m2）楼面地价=637.36 （元/ m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。

房地产估价程序操作规范介绍

房地产估价程序操作规范介绍集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

房地产估价程序流程介绍房地产估价程序流程房地产估价流程，首先明确估价基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象这四大步骤，在估价过程中，要对估价的对象有充分的了解。一、明确估价基本事项包括: (1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。 (2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 (3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 (4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 (5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 (6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。二、拟定估价作业方案主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。三、搜集估价所需资料由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： (1)产权资料 (2)房屋建筑资料 (3)市场交易资料 (4)土地资料 (5)法律和规划资料。四、实地查勘估价对象实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。相关阅读：一、估价基本方法 1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价; (1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。 (2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。 (3)楼层、墙体和层高的修正。

房地产估价心得

房地产估价心得在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。、房地产估价的含义房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：（1）独一无

房地产估价练习

房地产估价练习题 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为多少元/m2 ？ 2、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为多少元/m2 ？ 3、为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨

1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于多少元/m 2 ？ 4、需要评估某商品住宅1995年9月31日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的类似住宅，有关资料如下表所示：在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。另知人民币与美元的市场汇价1995年9月31日之前为1:8.5，1995年9月31日为1:8.3；该类商品住宅以美元为基准的市场价格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料估算该商品住宅1995年9月31日的正常市场价格。（如需计算平均数，请用简单算术平均）可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 4500（人民币元/平方米） 600（美元/平方米） 5000（人民币元/平方米）成交日期 1994年11月31日 1995 年3月31日 1995年6月31日交易情况 -5% +3% -3% 不动产状况 +2% -4% +5%

房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法模拟试卷一一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序

B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

房地产估价程序流程介绍

房地产评估之比较法-习题

市场法及其运用一、单选题 1.市场法的理论依据是（）。 A.规模经济原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.预期原理【答案】C 【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材P173。 2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。 A.同处于一个领域 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区【答案】B 【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材P180。 3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 【答案】A 【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。参见教材P181～P182最上面。 4.关于市场法的说法，错误的是（）。 A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D 【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。参见教材P173. 5.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投