我国房地产行业的PEST模型分析

我国房地产行业的PEST模型分析

班级：工商管理151、152班

成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双

目录

一、PEST分析简介 (3)

二、我国房地产概况 (3)

三、我国房地产的PEST模型分析 (5)

（一）政治环境分析 (5)

（二）经济环境分析 (10)

（三）社会环境分析 (11)

（四）技术环境分析 (11)

四、总结 (13)

一、PEST分析简介

PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。

政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。

经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。

社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。

技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；

⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。

二、我国房地产概况

房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及

维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。包括;土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。我国房地产行业可分为四类:(1)地产服务业类，例如世联地产;(2)商业地产类，例如中国国贸;(3)开发加持有类，例如金融街、世茂股份;(4)开发类，例如万科A、招商地产、保利地产等，其中开发类属于大部分。

总体来看我国房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因：第一，房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二，近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三，从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房

地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

三、我国房地产的PEST模型分析

（一）政治环境分析

中国指数研究院发布《2016年3月中国房地产政策跟踪报告》，两会明确今年政府工作任务，着力推进结构性改革。五年宏观目标确定，经济保持中高速增长，产业迈向中高端水平。营改增细则正式落地。房地产市场分化严重，一线及部分二线城市受关注。城市分化格局明显，因城施策仍为市场主基调。

1、市场情况：百城住宅均价同环比涨幅明显扩大热点城市成交量增长明显

3月百城住宅均价：环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，涨幅均明显扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11303元/平方米，环比上涨1.90%，涨幅较上月扩大1.30个百分点，同比较去年同期上涨7.41%，涨幅较上月扩大2.16个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为21368元/平方米，环比上涨2.52%，涨幅较上月扩大2.01个百分点；同比上涨12.83%，涨幅较上月扩大2.89个百分点。

3月成交持续攀升，部分城市增幅明显。政策持续宽松环境下，本月代表城市成交量同环比均呈现大幅增长，一线城市周均成交近130万平米，达到近年来高点，同环比增幅均超过一倍，尤其是上海同环比增长2倍有余；二三线城市成交量同样呈现大幅增长，绝对量创今年来最高水平，天津、厦门、苏州等热点二线城市增幅尤为明显。

2、两会鼓励刚性和改善性需求深入推进新型城镇化

两会明确今年政府工作任务，着力推进结构性改革。2016年3月3日-16日，全国政协第十二届全国委员会第二次会议和第十二届全国人民代表大会第二次会议相继召开，国务院总理李克强作政府工作报告明确今年经济社会发展的主要预期目标，国内生产总值增长

6.5%-7%，居民消费价格涨幅3%左右。中央提出要实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，保持经济运行在合理区间，强调在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革，通过调结构、强改革实现长期发展。宏观政策方面将既要立足当前又要眼光长远。报告提到我们的宏观调控仍有创新手段和政策储备，除继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策外，创新宏观调控方式，加强区间调控、定向调控、相机调控也将是未来调控的重要方向。

宏观经济长期向好，未来市场发展潜力仍然巨大。3月16日，国务院总理李克强会见中外记者，表示对中国经济长期向好充满信心，强调仍将沿着强改革的路线前行，但也有政策储备。住建部答记者问也表示，在中国经济基本面将长期向好、城镇化进程仍在大踏步前进、居民住房需求仍然强劲背景下，未来房地产发展仍然向好。未来稳健的货币政策要灵活适度，仍将实行稳健的货币政策，注重灵活适度，积极应对经济变化，运用多种货币政策工具，向市场释放资金流动性，为结构性改革营造适宜的货币环境。同时财税改革也积极跟进，营改增明确落地时间，5月1日起全面实施营改增；今年将把综合与分类相结合的个人所得税法的草案提交全国人大审议，住房按揭贷款利息支出等专项可以在纳税前扣除。

以满足新市民需求为出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，因城施策促进市场平稳运行。两会政府工作报告对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需求。2016年住房市场将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。同时地方政策将有更强的自主性，根据市场分化差异化施策。政府工作报告还提出要深化户籍制度改革，建立购租并举的住房制度。随着户籍制度改革的深入推进，农民工等新市民将享受实质性城镇化福利，加上信贷放松及财政补贴支持，将吸引更多农民工购房需求释放，为部分高库存城市去化形成助力。同时住建部表示目前正在抓紧研究加快住房租赁市场发展的意见，通过完善相关法律法规、规范租赁行为、加快培育市场主体等措施。未来随着住房租赁市场相关政策的出台，住房租赁市场将逐渐向规模化、专业化发展。

3、十三五规划纲要出台明确未来五年发展目标

五年宏观目标确定，经济保持中高速增长，产业迈向中高端水平。《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》全文正式发布，要求到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，未来五年GDP和居民人均可支配收入均要增速要保持在6.5%以上。同时提出，户籍人口城镇化率加快提高，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%，未来将有超过5000万人口向城镇迁移，超过7000万农村

人口向市民转化。

健全住房供应体系，推进住房制度改革。纲要对于房地产方面也提出了规划要求，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。这就要求，以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革，促进房地产市场平稳健康发展。

户籍、土地、金融制度改革保障市场平稳前行。“人、地、金”是推动房地产市场快速发展的三要素，十三五规划纲要提出的推进新型城镇化、深化房地产制度改革、建立健全房地产长效机制也在这三方面提出了相应的要求。人口方面，提出加快农业转移人口市民化，积极应对人口老龄化；土地方面，加快建立城乡统一的建设用地市场，完善交通网络体系，提高土地利用强度；金融改革方面，完善以财政政策、货币政策为主，产业政策、区域政策、投资政策、消费政策、价格政策协调配合的政策体系，增强财政货币政策协调性。全面完成营业税改增值税改革，建立规范的消费型增值税制度。

推动城市群协调发展，构建区域发展新格局。十三五规划提出，以区域发展总体战略为基础，以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起和东部率先的区域发展总体战略，创新区域发展政策，完善区域发展机制，促进区域协调、协同、共同发展，努力缩小区域发展差距。未来推动京津冀协同发展和长江经济带发展仍是重点，同时新的中心城市重点将在中部地区、成渝等几大城市群培育和发展，并形成经济新增长点。对于房地产而言，布局新城市群也将成为房企发展的重要考量。

新产业新业态推动产业地产发展。十三五规划提出把大众创业万众创新融入发展各领域各环节，鼓励各类主体开发新技术、新产品、新业态、新模式，打造发展新引擎。同时发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。籍此，相关产业地产、旅游地产、教育文化地产及配套商业地产等也将有更好的发展空间，未来推动房地产功能转型向创业园区等新业态功能区转化也将是房地产供应端去库存的重要措施。

4、营改增细则落地土地成本、不动产可抵扣，减轻企业税负

营改增细则正式落地。3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，并将于5月1日起施行。对于房地产营改增方面，税率、计税方式、过渡时期办法、二手房交易纳税均做了说明。

土地出让成本可在销售额中抵扣，高价拿地企业税负压力明显减轻。细则规定，在一般

计税方式下，房地产开发企业的税基已扣除了购置出让土地的费用，使得销售额要小于当期营业额，根据这一销售额计算出的应纳税额也远小于此前市场预期。由于一二线城市土地价格相对较高，营改增将土地成本扣除，将大大减少企业税负。而企业的老项目（施工许可证在4月30日之前）若选择简易纳税方式，其征收率为5%，计税方式与营业税类似，但由于销售额需要作不含税计算，因而税负也有所下降。此外，占成本比重较大的建安成本进项税抵扣，将促使企业产品线升级多业态并行，同时对于企业内控水平和财务管理提出更高的要求。从目前企业管控来看，龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业，未来龙头企业凭借其管理能力将获得更大的优势。

购置不动产可抵扣，一二线重点城市商办地产将再受追捧。新增不动产增值税纳入抵扣将成为企业一大利好。包括企业租来的房产、投资形成的不动产、道路、道路两边的交通工程、厂房等不动产都可以纳入抵扣范围，在降低房企税收负担同时也将缓解融资成本和资金压力。在现金流允许的情况下，购置不动产价值越高抵扣的进项税越多，因而对于意愿购置办公商业用房的企业而言，城市及区位的选择将更受关注。对一线城市优质商办地产的追逐将更加剧烈，对于南京、沈阳等商办地产库存量较大的热点二线城市也是利好。

二手房税负“平移”，一线城市仍然差异化。此次细则明确个人销售购买所得住房所缴增值税与此前应缴营业税基本一致，但由于增值税的计算需要剔除含税部分，根据简易计税方法，税负4.76%，较此前下降0.24%。此外，从征收年限以及征收范围来看，延续了原营业税优惠政策，整体仍将利好二手房市场。此外，此次针对二手房营改增仍对一线城市实施差异化政策，且从当前市场情况来看，一线城市房价上涨较快，住建部表示稳定一线城市房价，目前上海、深圳已出台调控收紧措施，未来一线城市政策仍将与全国整体局面形成差异化，更注重分类指导，多重手段抑制不合理的投机需求。

5、热点城市调控政策转向沪深限购力度加码

房地产市场分化严重，一线及部分二线城市受关注。当前我国房地产市场在一系列宽松政策下，销售逐渐企稳回升，但分化严重，而且日趋严重。一线城市和三四线城市情况大不一样，库存主要集中在三四线城市，而一线及部分二线城市在持续宽松政策影响下，市场呈现火爆局面，供不应求矛盾突出，部分区域房价出现快速上涨。住建部长答记者问时指出，一线城市主动履行调控的主体责任：一是实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；二是增加土地供应，而且公布于众，稳定预期；三是增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性供应建设；四是打击各种违法违规行为；五是主动发声，引导舆论。同时对于部分二线城市春节后房价也上涨过快，也密切关注，随时沟通，要做好一线和部分二线城市的房价

稳定工作。

热点城市调控收紧，沪深政策连出稳定楼市。3月25日，上海发布楼市新政，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限调整为满五年，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。同日晚，深圳也发布调控政策，非深户在深圳购房社保缴满年限由此前的1年提高至3年，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。春节后一线城市房价发生了很大变化，上涨过快，稳定一线城市和部分二线城市的房价成重要任务。此次沪深两市带头加码限购限贷政策，进一步制外来投资客，为过热的市场需求降温，也将促使市场回归理性。同时部分热点二线城市政策也有所收紧，苏州限定房价涨幅；武汉、青岛下调公积金贷款额度；江苏要求落实差别化个人住房信贷。

6、展望：未来城市分化仍将明显差异化施策将成常态

城市分化格局明显，因城施策仍为市场主基调。从当前房地产市场情况来看，城市分化加剧，三四线城市库存压力依然严峻，化解房地产库存仍将是这些城市房地产工作重点。地方政府将继续通过财税政策减免，金融货币政策、公积金政策支持、推进货币化安置、开拓商品房源向租赁市场转化等，持续发挥市场主体的去库存积极性，其中鼓励农民工等购房成重点，农村“两权”抵押贷款试点开展，也为农民工购房提供资金保障。而一线及部分热点二线城市房价上涨较快，这些城市因城施策加码调控，未来随着市场分化的加剧，一线城市“逆市而行”将更为明显，增加土地供应和中小套型供应将成为一线城市常态，而限购、差别化信贷政策也将进一步加强。同时部分热点二线城市也将进入此列，武汉、苏州等地已出台收紧措施，未来其它热点城市不排除继续出台严厉政策可能，已有消息称河北廊坊研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，南京也将有进一步收紧政策出台，加强价格监管。

营改增释放多重利好，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。自中央下达5

月1日全面营改增军令状后，相关部委加快落实，营改增细则及相关配套政策的出台解除了一直以来市场争议的不确定性，如土地价款可以扣除、新老项目划分等。对房地产企业而言，土地价款可以扣除，新增不动产纳入抵扣范围等均给房地产企业带来利好，土地成本、新购买的不动产等将成为减税力度最大部分，有利于促进企业固定资产投资增长。针对二手房交易，税收优惠政策的“平移”，在保证税制转换的平稳过渡的同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。对未来房地产行业而言，在总体差异化格局下，企业或将加大一二线城市的布局，对产品品质和企业成本管控的

考验也将更为严格，行业集中度将进一步提升。

（二）经济环境分析

我国宏观经济状况概述：进入2013年，虽然一些突出的社会问题和激烈的社会矛盾依然并将长期在我国存在，但是我国社会环境大体呈现出稳定的局面，这保证了国家能一心一意抓紧历史机遇，努力搞好国家经济建设，各行各业也能够稳步前进，为国家的发展添砖加瓦，而我们的人民群众也能够安居乐业，积极参与社会工作，努力改善提升自己生活水平的同时，助力中国经济能够更上一个台阶。经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素，这些因素直接决定着房地产企业目前及未来的市场大小。目前我国的经济环境主要有如下几点：

1、GDP的不断上升。近年来，我国GDP不断攀升，象征着我国经济发展水平的提高，也就标志着人们越来越富有，“住”是人们的基本生活需求，在经济状况良好的情况下，人们购房的需求也就越发强烈，这是促进房地产市场发展的一大因素

2、存款准备金率上调。上调存款准备金率，大中型存款类金融机构存款准备金率提高，对房地产市场会造成了一定的冲击。

3、存款加息。进行银行的存款业务收益增加，且风险小，人们会更偏向于这种方式来改善生活。那么用于购房的资金就减少了。

4、股市情况良好。我国股市情况良好，较为稳定，且收益高，见效快，对于手中有资金富余的居民会把其投放于股市。

5、通货膨胀的影响。中国的房地产已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。价格和价值严重的背离。相反，房价持续攀升不下，各个行业和人们无法再承受高昂的房价成本了，人们要求加薪应对高昂的生活成本，各个行业提高产品价格应对高昂的生产成本，高昂的房价开始推动各个行业产品价格上涨，再加上货币流动过剩，通货膨胀无法拒绝的来临了。如果降房价，面对的是马上的通货膨胀，可不降房价，那么面对的就是更严重的通货膨胀，何去何从？所

以最可靠的办法就是稳定房价，然后在社会产品增加时，减少货币的投放量，加上其他政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段，来使中国经济软着陆。

（三）社会环境分析

（四）技术环境分析

技术环境包括目前的社会技术总水平、引起革命性变化的创造发明，以及与企业生产密切相关的新技术、新工艺、新材料的发展趋势和应用前景。当前，人们对于房地产商品的需求日益呈现出个性化和现代化等特点，并日益向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐，不能掉队。企业要紧紧把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因素，包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等清洁能源；科学进行小区规划，实现再生资源循环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。

1、对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。2015年，“互联网+”这个概念风靡中国，互联网与房地产结合，成为互联网+医疗、互联网+教育等并列的突破领域，互联网+房地产的优势就在于通过技术，去取代传统房地产行业许多的人工环节，或者去做传统行业根本无法做到的事情，进而提升运营效率、优化用户体验、挖掘行业价值。地产经纪巨头链家的转型之路，足以表明技术在房地产O2O中的重要性。具体来说，技术在以下几个方面对房地产O2O平台至关重要：

（1）对房地产数据的更新和呈现。将房源信息多维度地呈现在互联网上，是互联网房地产解决“信息不透明”这个痛点的关键举措。要做到这一点，需要确保房地产信息更新的及时性，否则反而会影响用户感知。还需提升房地产信息的呈现能力，比如借助于短视频、

VR技术更好地呈现信息，帮助用户看房之前深入了解房源。一些平台的“地铁找房”功能，就是将LBS技术与房源呈现结合起来，体验非常好。

（2）对经纪人工作的高效率支持。经纪人是房地产O2O平台的重要角色，最核心的带人看房、促成交易等服务是他们在做。经纪人很多时候都在出外勤，随时需要查询和更新资料。如何根据经纪人的工作场景，提供移动化的协同支持，是房地产O2O平台的一大技术支撑重点，要做到这一点就要在企业级应用上下功夫，还可与人工智能等技术结合起来，比如经纪人在外面不方便打字可用语音技术。

（3）对客户大数据的积累和分析。如何找到适合自己的房源一直是买房人的一大痛点，网络上的房源真假、时效性总是不让人满意，就算信息没问题，一个城市也有海量在售房源。如何去了解客户需求并精准推荐房源，是房地产O2O平台的挑战。通过收集用户资料、记录用户行为、经纪人反馈等方式，积累关于用户海量的大数据，基于大数据技术对用户画像之后，就能更好地推荐房源给用户，提升“连接”效率。这些大数据对卖房者、地产商、地产金融服务商、装修公司们同样有巨大价值，值得深挖。

（4）借助于人工智能技术提升服务。房地产O2O平台除了是一个信息平台之外，更大的价值是服务：售前咨询、促成交易和售后服务，尤其是售前咨询，用户需要查看大量的信息，有五花八门的问题，经纪人承担了服务人员的角色。基于人工智能技术的客服，将取代部分人力，让经纪人将更多精力放在线下，而不是琐碎问题上。其外，借助于人工智能技术，还可智能生成合同模板、智能判断客户信用度进而提供金融授信服务等等。总之，有了人工智能，效率会大大提升，体验也会大大提升。

2、建筑技术应用比例提高。对于开发商，提高技术应用比例是成功的必由之路：一是常规技术、施工质量、用材品质的提升。例如很多优秀项目虽然没有全面应用高科技、生态节能技术，但由于在施工质量、用材、常规保温防水等方面力求高品质，同样获得了成功；二是摒弃炒作，做真正的高科技、高舒适度生态节能产品。随着今后市场竞争的日趋激烈，越来越多先进技术、生态节能设计和产品将得到大力推广和广泛应用。

3、精细化整合产品设计趋势。在精细化设计方面，国内房地产市场的经验并不多，仍属于起步阶段。对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。房产产品在进行设计之前，就应考虑到客户未来的更多需求，从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等，都需要有更精准、人性化的考虑，可进行灵活的变更和调整，适应不同的居住习惯和生活群体。特别是70/90 政策之后，会有大批小户型出现，必然会导致同质化。因此如何突出产品特色和细节设计的多样性，促进销售，也

是未来地产商、策划部门和设计师应共同考虑的重点。

4、项目改造比例提高。当大规模城市建设发展到一定阶段，瓶颈也会出现，大量旧城、旧宅涌现，地产项目的更新换代和升级改造势在必行，且越来越多。比如20 世纪70年代末计划经济体制下大量建设并分配给各单位的福利房，以及20 世纪90 年代初期开发的产品。这类改造项目虽不如全新的地块开发容易操作，但由于未来新的土地供应越来越少，项目该做比例也将越来越高。

5、研发创新力。企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为，研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等，设计出满足消费者需求的产品，就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。

四、总结

从整体来看，2016 年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。大部分三四线城市库存压力大，且2015 年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的重要任务。

房地产行业环境pest分析

房地产行业环境pest分析 物流管理0901 陈良 090250032 房地产环境分析报告 采用PEST分析法 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21世纪的10年代已经开启，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。 一(外部环境(PSET)分析 政治法律环境(Political Factors) 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下: 1、税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行， 市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任

何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款;对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资第1页共 10页 房地产行业环境分析报告 金来源，规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 二、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于 20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 4、切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 五，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

2020PEST分析模型

2020PEST分析模型 2020PEST分析模型 PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。 分析对象 政治环境 政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。 政府的政策广泛影响着企业的经营行为，即使在市场经济中较为发达的国家，政府对市场和企业的干预似乎也是有增无减，如反托拉斯、最低工资限制、劳动保护、社会福利等方面。当然，政府的很多干预往往是间接的，常以税率、利率汇率、银行存款准备金为杠杆，运用财政政策和货币政策来实现宏观经济的调控，以及通过干预外汇汇率来确保国际金融与贸易秩序。因此，在制定企业战略时，对政府政策的长期性和短期性的判断与预测十分重要，企业战略应对政府发挥长期作用的政策有必要的准备;对短期性的政策则可视其有效时间或有效周期而做出不同的反应。 市场运作需要有一套能够保证市场秩序的游戏规则和奖惩制度，这就形成了市场的法律系统。作为国家意志的强制表现，法律法规对于规范市场和企业行为有着直接规范作用。立法在经济上的作用主要体现在维护公平竞争、维护消费者利益、维护社会最大利益三个方面，因此企业在制定战略时，要充分了解既有的法律规定，特别要关注那些正在酝酿之中的法律，这是企业在市场中生存、参与竞争的重要前提。 经济环境 经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。

腾讯公司的PEST模型分析

腾讯公司的PEST分析 一．政治法律环境分析 1、制定维护互联网秩序的法律法规，如《全国人大常委会关于互联网安全的决定》、《互联网新闻信息服务管理规定》等。 2、在制定经营策略、考虑经营业绩的同时，必须考虑到推出的产品和服务所带来的社会影响和社会效益。 3、腾讯公司必须严格要求和规范自身服务，提高安全意识，加强与政府各机关的密切合作和沟通，才能在提供优质服务的同时，维护国家安全，促进社会和谐健康发展。 二．经济环境分析 1、发展以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模，实现无纸办公。腾讯公司的网络即时通讯工具QQ和TM便可以帮助用户更快捷方便地通过短信平台传达通知、信息、公告等，让无纸化办公更有成效。 2、电子商务经营率进一步提高，电子商务平台继续向行业纵深化发展，网络购物市场规模快速增长，成为带动消费、拉动经济增长的巨大动力，移动互联网用户高速增长，带动了信息通信、商务金融、文化娱乐等多方面的应用和创新。互联网与传统产业融合催生出的新兴商务模式为互联网的持续发展带来无限市场机遇的同时，其自身价值的进一步提升更对市场的升级改造，为经济增长方式的转型提供了有力的支撑。 3、腾讯公司作为拥有海量用户资源，依靠即时通讯为平台，互联网全业务发展的企业，但同时阿里巴巴、百度等大型网络公司也拥有大量用户群和各种特色应用服务。因此依靠已有的经验和技术并不能维持长期优势，想要真正脱颖而不被赶超，只有持续不断的创新再创新，以丰富的应用加强用户在QQ上的黏性，加强用户体验真正留住客户，在互联网行业的竞争中占据高点。 4、腾讯以“为用户提供一站式在线生活服务”作为自己的战略目标，并基于此完成了业务布局，构建了QQ、腾讯网、QQ游戏以及拍拍网这四大网络平台，形成中国规模最大的网络社区。 三．社会文化环境分析 1、网络的海量信息和即时性，扩展了主体进行文化选择的自由度，网民获得了空前丰富的文化消费机遇和内容，有利于文化的普及（我国低收入网民是网民的主体），有利于新知识、新观念的传播。同时因为互联网的隐匿性和虚拟性，使用方便，且能迅速被他人接受，人的创造性被高度激发，网民可以自己提供内容，使得网民不仅是信息资源的消费者,也是信息资源的生产者和提供者。 2、网络成为舆论和思想控制的工具。腾讯公司作为中国互联网文化传播的主流媒体之一，应该主动适时调整自身产品策略和业务导向，迎合社会主流价值观，引领文化发展新进程。否则极其有可能面临巨大的社会舆论压力以及政府强制风险，不利于用司的长期健康稳定发展。 3、随着网络技术的发展,不同国家文化的交流与融合的速度加快,也使各文化之间的冲突日益凸现出来,尤其是强势文化对弱小民族文化的发展形成了巨大的压力。 4、互联网的价值体现在网民对互联网的应用，而互联网应用则能很大程度的反映信息化的应用水平。据调查可知，使用即时通信的网民高达亿，近40%的网民选择即时通信为上网第一落脚点。

用PEST分析房地产人力资源

人力资源环境分析指对人力资源管理活动产生影响的各种因素分析。人力资源环境具有差异性、复杂性、动态性、以及可预测性等四个特点。 对房地产人力资源环境影响，主要有四个因素，1.政治因素，国家通过对房地产的经济调控，从而影响房地产的人力资源环境。2.经济因素，通货膨胀，利率等对房地产影响，高失业率对人力资源管理的影响等。3.社会因素，地理分布，社会文化与价值观都时时刻刻影响着人力资源环境。4.技术因素，外部人才招聘，内部技术培训，能否有好的人力资源管理能力，影响着整个企业的管理与发展。 政府为抑制房地产上涨过快，出台一系列政策，对供求总量和结构产生影响，引导市场主体行为发生变化，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望，市场热度开始消退，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施和政策调控向市场机制和自身调节转变。处于转型时期，使得房地产市场变得异常复杂。政治环境一般不能直接作用于人力资源管理活动，但能影响企业，进而影响企业内部的人力资源管理活动。稳定的政治制度、和谐的社会生活、丰厚的人力资源师市场经济条件下企业发张壮大的充分条件。 随着全球经济周期变化和泡沫经济的产生，我国房地产业也出现了许多问题。房地产投资规模过大过快，而且投资单一，区域发展不平衡。东部和西部的房地产经济发展有很大的差异；由于高房价的利益驱动，大量投机活动给房地产业带来了隐患。房地产业经济发展不

稳定，房地产企业也受其影响造成企业的损失，影响着企业的人力资源管理活动。同时，高失业率等经济因素，人力资源得不到补充，也直接影响着房地厂人力资源环境，使得人力资源环境面临着内忧外患的局面。 目前，我国大多数房地产从业人员受到性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响，其人格特征较为内向，个人主观意识起确定作用，情绪稳定性较差。在具体的企业行为中，从业者能够依据客观和理智做出判断，决策比较果断，但领导者过于主观和独断，缺少组织和计划，总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中，从业者普遍存在业务素质不高，缺少政策和理论学习，有一定的盲目性，人与人之间存在戒备心理，缺少民主气氛和凝聚力，缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响，男性的成功率高于女性，年长者较年轻着决策更为理智和果断，但缺乏竞争意识，文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。 房地产业是个快速发展的行业，在企业不断发展的同时，人才问题成为房地产企业人力资源管理的核心问题。房地产业务的整合性特点使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国房地产行业的整合加速，，房地产行业对综合型经营人才的需求更加旺盛。专业化经 营人才需求增大，即他们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力，还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着房地产产业链分工的日趋专业化，企业对细分的专业化经营人才的需求显著增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。注重用人、忽视育人、人才流动率高当前我国房地产行业的人才培养机制普遍不成熟。由于房地产企业以项目运作为主，周期短、见效快，以及成熟的综合型经营人才在市场上奇缺、使很多企业都不惜出重金四处猎取。

PEST模型简介

PEST模型简介 PEST分析是战略咨询顾问用来帮助企业检阅其外部宏观环境的一种方法。是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（society）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。如图所示： 典型的PEST分析 下表是一个典型的PEST分析。 政治（包括法律）经济社会技术 环保制度经济增长收入分布政府研究开支 税收政策利率与货币政策人口统计、人口增长率与年龄分布产业技术关注国际贸易章程与限制政府开支劳动力与社会流动性新型发明与技术发展 合同执行法 失业政策生活方式变革技术转让率 消费者保护法 职业与休闲态度 技术更新速度与生命周期雇用法律征税 企业家精神 政府组织/态度汇率教育能源利用与成本 竞争规则通货膨胀率潮流与风尚信息技术变革

[编辑] PEST分析的内容 [编辑] (一)政治法律环境(Political Factors) 政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政 府的方针、政策、法令等。 不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组 织活动有着不同的限制和要求。 即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政 党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的 态度和影响也是不断变化的。 重要的政治法律变量： ?执政党性质 ?政治体制 ?经济体制 ?政府的管制 ?税法的改变 ?各种政治行动委员会 ?专利数量 ?专程法的修改 ?环境保护法 ?产业政策 ?投资政策 ?国防开支水平 ?政府补贴水平 ?反垄断法规 ?与重要大国关系 ?地区关系 ?对政府进行抗议活动的数量、严重性及地点 ?民众参与政治行为

华润集团房地产pest--swot--分析

华润集团房地产PEST与SWOT分析 电子商务二班 PEST分析 1.政治法律环境

政策环境 国务院五项措施 房地产税收政策 2.经济环境 国家经济环境 消费者收入水平 存款准备金 就业形势 存款加息 3.社会文化环境 社会结构 人口规模 文化传统 4.科技环境 科技水平 科技政策 Swot分析图 PEST分析一、政治法律环境

1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化 2013年，"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初"国五条"及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，"有保有压"方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。 2.国务院常务会议明确了五项具体政策措施 （1）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 （2）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。 （3）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 （4）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 3. 房地产税收政策: 关于“十二五”期间的房地产调控政策，物业税、房产税的争议仍在继续。财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，个人房产将逐步纳入到征税范畴。另外，其它税种较多，尤其对高档别墅征更多的税，减少了开发商的利润。 二、经济环境 1.国家经济环境：国家经济保持平稳较快的发展，2013年保持了8%的增速， 国民生产总值达到了55万亿。 2.消费者收入水平：2013年我国人均可支配收入达到18311元，增长8.1%。 3.提高存款准备金：存款准备金利率的上调是间接收紧房贷，是收紧房地产业 的资金来源。在目前CPI增速过快的同时，也代表着处于调控期的房地产行业外围经济环境正在逐步恶化，提高存款准备金率虽然是针对通胀预期做的保险手段，但此举对于房地产行业来讲无疑是"雪上加霜"。 4. 就业形势：2013年，中国实施了更加积极的就业政策，全国就业形势总体平稳，并未出现就业随着经济增长速度下降的态势。农民工和大学生就业并未出现紧张局面。“稳中求进。”人力资源和社会保障部国际劳动保障研究所所长莫荣以此来概括2012年的中国就业形势。 人力资源和社会保障部部长尹蔚民在１８日召开的全国人力资源和社会保

PEST分析模型(PEST Analysis)

PEST分析模型（PEST Analysis） 目录 [隐藏] ? 1 PEST模型简介 ? 2 典型的PEST分析 ? 3 PEST分析的内容 o 3.1 (一)政治法律环境(Political Factors) o 3.2 (二)经济环境(Economic Factors) o 3.3 (三)社会文化环境(Sociocultural Factors) o 3.4 (四)技术环境(Technological Factors) ? 4 PEST分析的应用 ? 5 PEST分析的变形 ? 6 PEST分析模型案例分析 o 6.1 案例一:保健品行业PEST分析及其发展思路[1] o 6.2 案例二:对建筑装饰设计行业的PEST分析[2] ?7 参考文献 ?8 相关条目 [编辑] PEST模型简介 PEST分析是战略咨询顾问用来帮助企业检阅其外部宏观环境的一种方法。是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。如图所示：

[编辑] 典型的PEST分析 下表是一个典型的PEST分析。

国际贸易章程与限制政府开支劳动力与社会流动性 新型发明与技术 发展 合同执行法 消费者保护法 失业政策生活方式变革技术转让率 雇用法律征税职业与休闲态度 企业家精神 技术更新速度与 生命周期 政府组织/态 度 汇率教育能源利用与成本竞争规则通货膨胀率潮流与风尚信息技术变革 政治稳定性商业周期的所 处阶段 健康意识、社会福利及 安全感 互联网的变革 安全规定消费者信心生活条件移动技术变革[编辑] PEST分析的内容 [编辑] (一)政治法律环境(Political Factors) 政治环境包括一个国家的社会制度，执政 党的性质，政府的方针、政策、法令等。 不同的国家有着不同的社会性质，不同的 社会制度对组织活动有着不同的限制和 要求。 即使社会制度不变的同一国家，在不同时 期，由于执政党的不同，其政府的方针特 点、政策倾向对组织活动的态度和影响也 是不断变化的。

PEST模型简介

PESＴ模型简介 ＰEST分析是战略咨询顾问用来帮助企业检阅其外部宏观环境的一种方法。是指宏观环境的分析,宏观环境又称一般环境,是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Ｐolitｉcaｌ）、经济(Econｏmｉｃ）、技术(Ｔechnologiｃａl）和社会（sociｅty）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PＥST分析法。如图所示: 典型的ＰEST分析 下表是一个典型的PESＴ分析。

[编辑] ＰEＳT分析的内容 ［编辑］ (一)政治法律环境（Polｉtical Faｃｔoｒs) 政治环境包括一个国家的社会制度,执政党 的性质,政府的方针、政策、法令等。 不同的国家有着不同的社会性质,不同的社 会制度对组织活动有着不同的限制和要求。 即使社会制度不变的同一国家，在不同时期, 由于执政党的不同,其政府的方针特点、政 策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变 化的。 重要的政治法律变量： ?执政党性质 ?政治体制

?经济体制 ?政府的管制 ?税法的改变 ?各种政治行动委员会 ?专利数量 ?专程法的修改 ?环境保护法 ?产业政策 ?投资政策 ?国防开支水平 ?政府补贴水平 ?反垄断法规 ?与重要大国关系 ?地区关系 ?对政府进行抗议活动的数量、严重性及地点 ?民众参与政治行为 [编辑] （二)经济环境（Ｅconomiｃ Factors) 经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内 容。 宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及 其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其 变化情况以及通过这些指标能够反映的国民 经济发展水平和发展速度。 微观经济环境主要指企业所在地区或所服务 地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄 情况、就业程度等因素。这些因素直接决定 着企业目前及未来的市场大小。 重要监视的关键经济变量: ?GDP及其增长率 ?中国向工业经济转变 ?贷款的可得性 ?可支配收入水平 ?居民消费(储蓄)倾向 ?利率

对房地产行业的pest分析

对房地产行业得pest分析 一政治法律环境 最近几年，国家制定了很多相关得政策，法律来限制疯涨得房价。而这些具体得政策也给房地产业带来了很大得影响。其中有： 1、税收政策 政府调控采取了平稳得步骤 ○1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房 市场 ○2部分城市得房价与成交量一直飙升，市场已经 显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发得得贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与施工许可证得项目，商业银行不得发放任何形式得贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为得房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商得资金来源，规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金得贷款。对政府土地储备机构得贷款应

以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值得 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 4、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房得贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房得个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下得，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上得，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房得，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产得成本，减少了消费者购买房屋得成本。 5切实调整住房供应结构 着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房与廉租住房。各地都要制定与实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场与租赁市场，以解决低收入家庭得住房困难。 6，进一步整顿与规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更

房地产行业pest分析

房地产行业pest 分析 对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。 简单而言，称之为PEST分析法。下面是整理的一些关于房地产行业pest 分析的相关资料。供你参考。 房地产行业的相关介绍房地产行业是一个关系很多相关行业的基 础建设行业，属于第三产业。 由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。 所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。 随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21 世纪的10 年代已经开启，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。 房地产pest分析之PP即政治-法律因素(Political Factors) 在房地产行业中，这些因素可以包括:宏观经济政策、金融政策、土地政策、房地产行业政策等相关政策以及政府与房地产开发企业之间的关系。

当政府的宏观经济政策、金融政策或土地等其他政策或政府对房地产开发企业的开发项目的态度发生变化时，当政府发布了对房地产开发企业具有约束力的法律、法规时，开发商的经营战略必须随之做出调整。 以土地政策举例:土地政策对房地产市场影响的传导机制包括两个途径:首先，土地价格对房价的影响，土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价。 其次，土地供应量对厉地产价格的影响，土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房 地产市场的供给，最终影响房地产价格。 土地供应政策对房地产市场调控的时滞效应土地要素对于房价变化影响很大，通过对土地要素的宏观调控可以规范稳定房地产市场的运行。 而土地因素埘房地产价格的影响并不是同步的，在一定程度上存在着“时差性。 土地供应结构对房地产市场的影响不同用途用地的供应比例，体现了政府的产业政策，同时，调整商业用地的市场投放量，增加产业政策扶持行业的供地量。 从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一

PEST分析方法

PEST分析方法 PEST分析方法 PEST分析是指宏观环境的分析，P是政治（Politics），E是经济（Economy），S是社会（Society），T是技术（Technology）。在分析一个企业集团外部所处的背景的时候，通常是通过这四个因素来进行分析企业集团所面临的状况。 1. P政治法律环境 政治环境主要包括政治制度与体制，政局，政府的态度等等；法律环境主要包括政府制定的法律、法规。 2. E经济环境 构成经济环境的关键战略要素：GDP、利率水平、财政货币政策、通货膨胀、失业率水平、居民可支配收入水平、汇率、能源供给成本、市场机制、市场需求等。 3. S社会文化环境 影响最大的是人口环境和文化背景。人口环境主要包括人口规模、年龄结构、人口分布、种族结构以及收入分布等因素。 4. T技术环境 技术环境不仅包括发明，而且还包括与企业市场有关的新技术、新工艺、新材料的出现和发展趋势以及应用背景。 PEST分析方法通常采用矩阵式的方法，就是在坐标中分成四个象限。如拿政治和经济两个做坐标，政治环境和经济环境都好的情况下，就应该发展。政治环境和经济环境都不理想的情况下，就不能发展。环境一个好一个不太好时，就要适当考虑，可以发展也可以不发展。PEST分析通常用于企业外部环境分析。 提示： A. PEST分析，其信息收集是长期的、艰苦的。政府工作报告、行业协会的数据、专业论坛的观点、法律法规的变动…你有信心覆盖到欲分析的每一点么？如果没有，你能覆盖一些主要方面么？ B. 对于任何企业，PEST中的某一项或者几项影响较大，所以要抓住重点，对一个或者几个方面深入分析，其他则一概而过。所以你应该判断重点在那里？ C. 不要忘记，PEST针对的是宏观环境，不是每一个建议都需要宏观环境的分析，做不好就成了花架子，假、大、空，会是读者的第一反应，牢记这点是很重要的。PEST模型简介 PEST分析是战略咨询顾问用来帮助企业检阅其外部宏观环境的一种方法。是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。如图所示：

中国房地产业PEST分析

（一）PEST分析 1、政治法律环境（Political）： 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下：税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者

用PEST分析房地产人力资源

用P E S T分析房地产人 力资源 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）

人力资源环境分析指对人力资源管理活动产生影响的各种因素分析。人力资源环境具有差异性、复杂性、动态性、以及可预测性等四个特点。 对房地产人力资源环境影响，主要有四个因素，1.政治因素，国家通过对房地产的经济调控，从而影响房地产的人力资源环境。2.经济因素，通货膨胀，利率等对房地产影响，高失业率对人力资源管理的影响等。3.社会因素，地理分布，社会文化与价值观都时时刻刻影响着人力资源环境。4.技术因素，外部人才招聘，内部技术培训，能否有好的人力资源管理能力，影响着整个企业的管理与发展。 政府为抑制房地产上涨过快，出台一系列政策，对供求总量和结构产生影响，引导市场主体行为发生变化，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望，市场热度开始消退，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施和政策调控向市场机制和自身调节转变。处于转型时期，使得房地产市场变得异常复杂。政治环境一般不能直接作用于人力资源管理活动，但能影响企业，进而影响企业内部的人力资源管理活动。稳定的政治制度、和谐的社会生活、丰厚的人力资源师市场经济条件下企业发张壮大的充分条件。 随着全球经济周期变化和泡沫经济的产生，我国房地产业也出现了许多问题。房地产投资规模过大过快，而且投资单一，区域发展不平衡。东部和西部的房地产经济发展有很大的差异；由于高房价的利益驱动，大量投机活动给房地产业带来了隐患。房地产业经济发展不稳定，

房地产企业也受其影响造成企业的损失，影响着企业的人力资源管理活动。同时，高失业率等经济因素，人力资源得不到补充，也直接影响着房地厂人力资源环境，使得人力资源环境面临着内忧外患的局面。 目前，我国大多数房地产从业人员受到性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响，其人格特征较为内向，个人主观意识起确定作用，情绪稳定性较差。在具体的企业行为中，从业者能够依据客观和理智做出判断，决策比较果断，但领导者过于主观和独断，缺少组织和计划，总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中，从业者普遍存在业务素质不高，缺少政策和理论学习，有一定的盲目性，人与人之间存在戒备心理，缺少民主气氛和凝聚力，缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响，男性的成功率高于女性，年长者较年轻着决策更为理智和果断，但缺乏竞争意识，文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。 房地产业是个快速发展的行业，在企业不断发展的同时，人才问题成为房地产企业人力资源管理的核心问题。房地产业务的整合性特点使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国房地产行业的整合加速，，房地产行业对综合型经营人才的需求更加旺盛。专业化经营人才需求增大，即他们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力，还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着房地产产业链分工的日趋专业化，企业对细分的专业化经营人才的需求显着增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人

2020年房地产市场分析报告范文

房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万

㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析

【优质】对房地产行业的pest分析

对房地产行业的pest分析 一政治法律环境 最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有： 1、税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 ○1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房 市场 ○2部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经 显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 4、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 5切实调整住房供应结构 着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，以解决低收入家庭的住房困难。

腾讯公司的PEST模型分析

腾讯公司的P E S T模型 分析 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

腾讯公司的PEST分析 一．政治法律环境分析 1、制定维护互联网秩序的法律法规，如《全国人大常委会关于互联网安全的决定》、《互联网新闻信息服务管理规定》等。 2、在制定经营策略、考虑经营业绩的同时，必须考虑到推出的产品和服务所带来的社会影响和社会效益。 3、腾讯公司必须严格要求和规范自身服务，提高安全意识，加强与政府各机关的密切合作和沟通，才能在提供优质服务的同时，维护国家安全，促进社会和谐健康发展。 二．经济环境分析 1、发展以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模，实现无纸办公。腾讯公司的网络即时通讯工具QQ和TM便可以帮助用户更快捷方便地通过短信平台传达通知、信息、公告等，让无纸化办公更有成效。 2、电子商务经营率进一步提高，电子商务平台继续向行业纵深化发展，网络购物市场规模快速增长，成为带动消费、拉动经济增长的巨大动力，移动互联网用户高速增长，带动了信息通信、商务金融、文化娱乐等多方面的应用和创新。互联网与传统产业融合催生出的新兴商务模式为互联网的持续发展带来无限市场机遇的同时，其自身价值的进一步提升更对市场的升级改造，为经济增长方式的转型提供了有力的支撑。 3、腾讯公司作为拥有海量用户资源，依靠即时通讯为平台，互联网全业务发展的企业，但同时阿里巴巴、百度等大型网络公司也拥有大量用户群和各种特色应用服务。因此依靠已有的经验和技术并不能维持长期优势，想要真正脱颖而不被赶超，只有持续不断的创新再创新，以丰富的应用加强用户在QQ上的黏性，加强用户体验真正留住客户，在互联网行业的竞争中占据高点。

卓顶精文2019房地产行业环境分析

房地产行业环境分析 ——基于PEST分析方法和波特五力模型理论的研究 摘要：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。本文利用PEST分析方法和波特五力模型理论对近期房地产行业的宏观环境和产业环境进行分析，并以此作为房地产企业制定发展战略的依据。 关键词：房地产；PEST；波特五力模型 1．引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 2．宏观环境分析（PSET分析法） 房地产企业发展深受宏观环境影响，在战略转型前必须对宏观环境进行详细分析。我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的宏观环境及其对房地产行业的影响。 （一）政治法律环境 政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。 2019上半年，国务院和有关部门继续实施上年末对房地产市场进行调控，遏制部分城市房价过快上涨的政策取向，连续出台了一系列的政策措施，政策调控的力度逐步加大。 以1月10日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。 从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力

恒大地产集团 战略分析报告

恒大地产集团2013年战略分析报告 1.公司概况 恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。而恒大地产集团有限公司是恒大地产集团旗下房地产开发公司。该公司从1997年成立到2009年上市，实行了4个三年计划，让恒大从97年的亚洲经融风暴中，逆势出击，抢占了先机，在第一个三年计划中，1999年首度跻身为广州地产10强企业。在第二个三年计划中，2002年跃升为广州地产第6位。经过前两个阶段的发展，恒大集团综合实力显着提高。从2004年开始，恒大提出“二次创业”的号召，年底，恒大首度跻身中国房地产10强企业。2009年11月5日，恒大在香港联交所成功上市。这表示，恒大在2009年8月份的上市申请正式通过了。（在2008年3月，上市申请失败）上市当日，公司股票收盘价较发行价溢价%，创下705亿港元总市值的记录，成为起于内地、在港市值最大的内地房企。 2010年1至11月，集团累计实现合约销售额亿元，相比2009年同期的亿元，增长%，累计合约销售面积万平方米，相比2009年同期的万平方米，增长%。今年3月28日，恒大地产2012年年报公布，实现营业额亿元，比上年增长%。其中房地产开发分部之营业额为亿元，占比达%。净利润亿元，比上年下降%。2012年恒大地产的净利润没能延续超过万科的态势，反而比万科少了约亿元。2011年恒大地产实现净利润亿元，同比增长%，净利润成为中国房企之首。2010年和2011年，恒大净利曾连续两年超过万科，差距从亿拉大到亿。2012年的净利润大幅度下滑，成为唯一下降的一线房企，可能会给恒大带来一定的负面影响。 2.企业所处的外部宏观环境分析 PEST分析： 1、political factors：国家调控政策为房地产提供了机遇与挑 战，在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的 背景下，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。 系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波 动影响。 2、economical factors：国民经济快速增长为房地产业提供了