万科集团会计管理及核算规范

万科集团会计管理及核算规范(

1．目的：

加强集团会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和

水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为集团经营决策和经营管理服

务。

2．范围：

适用于总部及集团所属各单位。

3．职责：

总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团

内各公司（单位）负责具体实施。

4．方法与过程控制

4.1 总则

4.1.1 本规范系依据《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》、《企

业会计制度》及财政部各项具体会计准则等有关规定，并结合本集团的

实际情况而制定。

4.1.2 集团会计工作的基本任务是：真实、准确、及时、完整地反映和监督本

单位和集团的经营活动和财务成果，为经营决策和管理提供高质量的会

计信息和依据。

4.1.3 集团实行高度集中、独立核算的会计管理体制。集团会计工作由主管财

务的集团领导直接指挥；总部财务管理部负责集团会计工作的组织和集

团统一会计政策、制度的制定；各单位按国家法律、法规和本规则开展

各项会计工作，并在不违背国家法律、法规和本规则的原则下，根据本

单位业务管理的特点，制订本单位的会计管理和会计核算实施办法。

4.1.4 各单位第一负责人对本单位的会计管理工作负有领导责任。

4.2 会计机构及会计人员

4.2.1 会计机构设置和会计人员配备

4.2.1.1 各单位应当根据本单位的业务特点及规模大小，设置专门的会计机构并

配备会计负责人。不具备单独设置会计机构条件的，应当在有关机构中

配备专职会计人员，并指定会计主管人员。会计机构负责人或会计主管

人员应由总部财务管理部选派或下属单位提名、总部财务管理部考核、

按照集团人事管理审批程序和权限任免。

4.2.1.2 会计机构负责人应具备下列基本条件，并按照集团《下属企业财务负责

人职务行为规范》的要求组织本单位的会计工作：

A、坚持原则，廉洁奉公，敢于负责，具有优良的道德品质；

B、具有专业学历或经过专业培训，并具有中级以上专业技术资格；

C、主管过一个单位或者单位内一个重要方面的财务会计工作的时间不

少于二年；

D、熟悉国家财经法规、政策和公司的财务、会计、税务管理制度及要

求，掌握本行业业务管理的有关知识；

E、有较强的组织能力、协调能力和专业能力；

F、身体健康，能够适应本职工作的要求；

G、取得会计从业资格证书。

4.2.1.3 从高校招收的财会人员，必须具备本科以上学历；从社会上招收的一般

会计人员至少应具备大专以上财会及相关专业学历，具有初级以上专业

技术资格证书，在相关岗位上有一定的工作经验，道德品质优良；从社

会上招收的会计人员必须取得会计从业资格证书，各单位禁止招收无会

计从业资格证书的人员从事会计工作。各所属全资企业聘用的会计人员

的试用、转正，按人事审批程序报经总部财务管理部签署意见。

4.2.1.4 集团及各单位第一负责人应支持会计机构、会计人员依法行使职权，保

障会计人员的职权不受侵犯；对于忠于职守，坚持原则，做出显著成绩

的会计机构、会计人员，应当给予适当的精神和物质奖励。

4.2.1.5 各单位不得任用本单位职员（包括主要负责人）、其他关联单位负责人

及集团相关领导的直系亲属作为本单位的会计人员。

直系亲属是指：夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及配偶姻亲关系。

4.2.1.6 各单位应根据会计业务的需要设置会计工作岗位，会计人员的分工应符

合内部牵制制度、内部稽核制度的要求，并建立会计人员岗位责任制。

会计岗位一般可分为:会计机构负责人或会计主管人员、出纳、资债核算、销售核算、成本费用核算、资金往来核算、总账报表、稽核、

档案管理以及直接管理、操作、维护计算机及会计软件系统的工作岗位。

会计工作岗位，可以一人一岗、一人多岗或一岗多人。但出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权、债务账目的登记工作；出纳以外

的会计人员不得经管现金、有价证券和票据；核算人员不能兼管本岗位凭证的

稽核。

4.2.1.7 会计人员的工作岗位可进行有计划地轮换，各单位可结合本单位的具体

情况制定相应的轮换和考核办法。

万科集团项目开发成本费用核算办法附开发成本科目编号一览表

万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表) １、目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较与分析。 2、范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3、职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集与分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4、方法与过程控制 4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下: ４、1、1 根据成本核算对象的确定原则与项目特点,确定成本核算对象。 4.1、2 设置有关成本核算会计科目,核算与归集开发成本及费用。 ４、1、3 按受益原则与配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4、1.４将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。４、１、5 编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。 4、１、6 正确划分已完工与在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。

4、1、7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1、8 编制成本报表,根据成本核算与管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。 4、2 成本核算对象的确定 4、2、1 成本核算对象的确定原则 4.2.1、1 满足成本计算的需要; 4、2、1、２便于成本费用的归集; 4.2、1、3 利于成本的及时结算; 4、2、1、4 适应成本监控的要求。 4、2、２成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。 ４、2、２、1 成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。 ４、2.2、２同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。 4、２、２、3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。 ４、2、2、４根据核算与管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出就是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套

万科内部控制报告

上海万科内部控制研究报告 B12031130 章超凡 一二三四总分评分

目录 中文摘要 第一部分公司背景介绍 --------------------------------------------------------1 第二部分万科公司内部控制五要素分析-------------------------------------------2 2.1内部环境分析 -----------------------------------------------------------2 2.1.1组织架构-----------------------------------------------------------2 2.1.2发展战略-----------------------------------------------------------2 2.1.3 人力资源-----------------------------------------------------------3 2.1.4 社会责任-----------------------------------------------------------3 2.1.5 企业文化-----------------------------------------------------------4 2.2风险评估分析 ---------------------------------------------------------4 2.3 控制活动分析------------------------------------------------------------5 2. 3.1 不相容职务分离-----------------------------------------------------5 2.3.2 授权审批 ----------------------------------------------------------5 2.3.3 会计系统 ----------------------------------------------------------5 2.3.4 财产保护控制 ------------------------------------------------------6 2.3.5 预算控制-----------------------------------------------------------6 2.3.5 运营分析 ----------------------------------------------------------6 2.3.6 绩效考核分析 ------------------------------------------------------6 2.4 信息与沟通 -------------------------------------------------------------7 2.5 内部控制 ---------------------------------------------------------------8 第三部分万科公司内部控制不足及相关建议 --------------------------------------9 3.1万科公司内部控制不足 ----------------------------------------------------9 3.2相关建议 ---------------------------------------------------------------10 第四部分总结---------------------------------------------------------------10 参考文献 ---------------------------------------------------------------------11

万科物业管理服务方案说明

物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业

金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点

万科房地产费用成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导 目录 第一章总则 第二章成本核算的基本程序 第三章成本核算对象的确定 第四章成本费用项目及核算内容第五章会计科目与帐簿设置 第六章成本费用的归集与分配 第七章成本报表 第八章附则 VＡＮKＥ万科企业股份有限公司房地产开发企业成本核算指导 （讨论稿）

编制单位:财务管理部 一九九八年十二月 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析，根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-３各房地产开发企业,建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。 第二步:按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步:按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步:将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步:编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。

中海地产vs万科2013标杆企业深度研究报告(九舍会智库)

中海地产vs万科集团标杆企业深度研究报告 （2013版） 九舍会智库 目录 1.盈利能力(多|省) 2.营运能力(快) 3.偿债能力(稳) 4.成长能力(好) 5.财务报表(资产负债|利润|现金流) 6.员工数据(构成|人均效益|薪酬) 7.项目数据(构成|销售) 8.参考资料(赠阅)

企业经营数据(2012年度)

【参考资料】 房地产智库(九舍会),百万文库,26大类,批量赠阅： 【企业管理】宏观,市场,行业,企管,人力,财务,风控；【项目管理】项管,质量,进度,成本,合同,信息,报建； 【项目开发】立项,策划,设计,采购,施工,广告,租售；【产业经营】物管,住宅,商业,工业,旅游； 房地产智库(九舍会)赠阅：万科,保利,恒大,中海,万达,华润,绿城,龙湖…房地产百万文库,助您构建企业和个人知识库！2013加400,840,8848,批量赠阅以下文档；网盘自助下载！助您成功！ 【万科集团】 房地产智库,赠阅：万科集团_3000亿战略目标和13个核心高层的微妙关系_2011年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_RT艺术人文新城市平台整体策略.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_万科万达十年双雄_2010年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_万科恒大的资金链分析_2010年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_上市公司风险评估.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_专访副总裁毛大庆_2010年_财富生活.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_产品库的构建从客户到产品.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_产品战略_2008年.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_产品战略实施.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_人力资源年度目标计划表.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_从万科历程看房地产客户关系管理_2008年.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_以客户细分实现产品增值的营销策略.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_企业品牌战略研究_2008年.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_企业文化_2010年.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_企业文化和品牌.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_企业文化案例.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_企业研究_营收超万科目标世界500强_2009年_高通智库.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_企业研究_龙头房企的策略_2010年_高通智库.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅与商业物业定价模型含附件.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅产业化战略与实践_2010年_副总裁毛大庆.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅施工图设计指引.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅施工图设计标准_2010年.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅标准化研究_含附件.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅标准化规划设计模式及物业管理建议.pdf 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析_博志成.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅项目合理工期计算表.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅项目常见风险分类清单.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_住宅项目施工合理工期计算表.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_信息平台及系统方案_2010年_新宇.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_借鉴万科项目拓展相关经验_道然.ppt 房地产智库,赠阅：万科集团_内部控制制度.doc 房地产智库,赠阅：万科集团_内部控制审计表单.xls 房地产智库,赠阅：万科集团_内部控制自我评价报告_2010年.pdf

万科物业人力资源规划 组织架构设计等

曾阿牛“讲述真实的万科物业”系列之二---HR规划、万科物业组织架构、岗位设置及编制规范 （一）万科物业HR规划 一、操作流程图示 二、编制HR规划的Sept Sept1：制定职务编写计划。根据企业发展规划，综合职务分析报告的内容，来制定职务编写计划。编写计划陈述企业的组织结构、职务设置、职位描述和职务资格要求等内容。制定职务编写计划是描述企业未来的组织职能规模和模式。 Sept2：根据企业发展规划，结合企业HR盘点报告制定人员盘点计划。人员配置计划陈述了企业每个职务的人员数量，人员的职务变动，职务人员空缺数量等。制定配置计划的目的是描述企业未来的人员数量和素质构成。 Sept3、预测人员需求。根据职务编制计划和人员配置计划，使用预测方法来预测人员需求预测。人员需求中应陈述需求的职务名称、人员数量、希望到岗时间等。最好形成一个标明有员工数量、招聘成本、技能要求、工作类别，及为完成组织目标所需的管理人员数量和层次的分列表。 Sept4、确定员工供给计划。人员供给计划是人员需求的对策性计划。主要陈述人员供给的方式、人员内外部流动政策、人员获取途径和获

取实施计划等。通过分析劳动力过去的人数、组织结构和构成以及人员流动、年龄变化和录用等资料，就可以预测出未来某个特定时刻的供给情况。预测结果勾画出组织现有HR状况以及未来在流动、退休、淘汰、升职以及其他相关方面的发展变化情况。 Sept5、制定培训计划。为了提升企业现有员工的素质，适应企业发展的需要，对员工进行培训是非常重视的。培训计划中包括培训政策、培训需求、培训内容、培训形式、培训考核等内容。 Sept6、制定HR管理政策调整计划。计划中明确计划内的HR政策的调整原因、调整Sept和调整范围等。其中包括招聘政策、绩效政策、薪酬与福利政策、激励政策、职业生涯政策、员工管理政策等。Sept7、编写HR部费用预算。其中主要包括招聘费用、培训费用、福利费用等用的预算。 Sept8、关键任务的风险分析及对策。每个企业在HR管理中都可能遇到风险，如招聘失败、新政策引起员工不满等等，这些事件很可能会影响公司的正常运转，甚至会对公司造成致命的打击。风险分析就是通过风险识别、风险估计、风险驾驭、风险控制等一系列活动来防范风险的发生。 万科物业组织架构、岗位设置及编制规范 一、公司组织架构 注：虚线部分为公司常设性工作小组，成员由公司指定专人兼任。 万科物业实行职能推动型的公司管控模式，公司管理总部按行政、HR、财务、品质四条专业线对公司主营业务进行强势管控，公司各职能部

万科集团房地产开发成本核算

万科集团房地产开发成本核算 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分 析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应 负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划 分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。

万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为： “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。

万科集团会计管理及核算规范

万科集团会计管理及核算规范 ——(12-14) 1．目的： 加强集团会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和 水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为集团经营决策和经营管理服 务。 2．范围： 适用于总部及集团所属各单位。 3．职责： 总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团 内各公司（单位）负责具体实施。 4．方法与过程控制 4.1 总则 4.1.1 本规范系依据《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》、《企 业会计制度》及财政部各项具体会计准则等有关规定，并结合本集团的 实际情况而制定。 4.1.2 集团会计工作的基本任务是：真实、准确、及时、完整地反映和监督本 单位和集团的经营活动和财务成果，为经营决策和管理提供高质量的会 计信息和依据。 4.1.3 集团实行高度集中、独立核算的会计管理体制。集团会计工作由主管财 务的集团领导直接指挥；总部财务管理部负责集团会计工作的组织和集 团统一会计政策、制度的制定；各单位按国家法律、法规和本规则开展 各项会计工作，并在不违背国家法律、法规和本规则的原则下，根据本 单位业务管理的特点，制订本单位的会计管理和会计核算实施办法。 4.1.4 各单位第一负责人对本单位的会计管理工作负有领导责任。 4.2 会计机构及会计人员 4.2.1 会计机构设置和会计人员配备 4.2.1.1 各单位应当根据本单位的业务特点及规模大小，设置专门的会计机构并 配备会计负责人。不具备单独设置会计机构条件的，应当在有关机构中 配备专职会计人员，并指定会计主管人员。会计机构负责人或会计主管

人员应由总部财务管理部选派或下属单位提名、总部财务管理部考核、 按照集团人事管理审批程序和权限任免。 4.2.1.2 会计机构负责人应具备下列基本条件，并按照集团《下属企业财务负责 人职务行为规范》的要求组织本单位的会计工作： A、坚持原则，廉洁奉公，敢于负责，具有优良的道德品质； B、具有专业学历或经过专业培训，并具有中级以上专业技术资格； C、主管过一个单位或者单位内一个重要方面的财务会计工作的时间不 少于二年； D、熟悉国家财经法规、政策和公司的财务、会计、税务管理制度及要 求，掌握本行业业务管理的有关知识； E、有较强的组织能力、协调能力和专业能力； F、身体健康，能够适应本职工作的要求； G、取得会计从业资格证书。 4.2.1.3 从高校招收的财会人员，必须具备本科以上学历；从社会上招收的一般 会计人员至少应具备大专以上财会及相关专业学历，具有初级以上专业 技术资格证书，在相关岗位上有一定的工作经验，道德品质优良；从社 会上招收的会计人员必须取得会计从业资格证书，各单位禁止招收无会 计从业资格证书的人员从事会计工作。各所属全资企业聘用的会计人员 的试用、转正，按人事审批程序报经总部财务管理部签署意见。 4.2.1.4 集团及各单位第一负责人应支持会计机构、会计人员依法行使职权，保 障会计人员的职权不受侵犯；对于忠于职守，坚持原则，做出显著成绩 的会计机构、会计人员，应当给予适当的精神和物质奖励。 4.2.1.5 各单位不得任用本单位职员（包括主要负责人）、其他关联单位负责人 及集团相关领导的直系亲属作为本单位的会计人员。 直系亲属是指：夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及配偶姻亲关系。 4.2.1.6 各单位应根据会计业务的需要设置会计工作岗位，会计人员的分工应符 合内部牵制制度、内部稽核制度的要求，并建立会计人员岗位责任制。 会计岗位一般可分为:会计机构负责人或会计主管人员、出纳、资债核算、销售核算、成本费用核算、资金往来核算、总账报表、稽核、 档案管理以及直接管理、操作、维护计算机及会计软件系统的工作岗位。 会计工作岗位，可以一人一岗、一人多岗或一岗多人。但出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权、债务账目的登记工作；出纳以外 的会计人员不得经管现金、有价证券和票据；核算人员不能兼管本岗位凭证的 稽核。

万科物业前期介入工作指引模板

万科物业前期介入工作指引 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称地产、物业)。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应与物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 4.方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、(https://www.sodocs.net/doc/ba14025011.html,)空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括:

(完整版)万科集团房地产成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导 第一章总则 1-1 为了加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据会计准则等有关规定，以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求，制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤： 第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，

万科集团存货核算规范

万科集团存货核算规范公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

万科集团存货核算规范(阅读：7) —— 1．目的：为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量的分析及披露，依据《企业会计制度》、《房地产开发业务会计处 理规定》、《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房 地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》等规定，制定本办法。2．范围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。 3．职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财 务管理部反馈。 4．方法与过程控制 存货的分类 集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表：

集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。 各类存货的核算 拟开发土地及在建开发产品的核算 科目设置 “开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，其明细设置参见下表：

上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图： 项目住宅 商铺 写字楼 拟开发土地* 待分摊成本 *拟开发土地等同于《万科集团成本核算指导》中的“待建工程”核算项目 本规范将主要详细阐述“开发成本—土地获得价款”的核算方法，“开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见《万科集团房地产企业成本核算指导》。 “开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。期末，“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见《万科集团费用核算规范》。 核算说明 A 、拟开发土地

万科物业绩效考核管理制度

万科物业绩效考核管理制度 一、绩效考核的目的 （一）促进敬业、奉献、严谨、执行、团结的企业文化，有效地引导团队和职员的价值观； （二）增进沟通，促进职员成长。 （三）完善公司的成果分配体系，充分激励职员的工作热情，激发企业内部的活力。 （四）为人员培训需求、人才培养、人员任用等提供客观的依据。 二、绩效考核的原则 公正合理、全面考察、及时反馈、帮助改进 三、绩效考核的适用范围 1、z物https://www.sodocs.net/doc/ba14025011.html,业公司除总经理以外的所有在册职员。 2、z物业公司所有部门。 四、绩效考核实施细则 （一）职员考核 1、考核人 依照总经理办公室发布的考核对应关系执行。 对于物业服务中心的会计、出纳专业人员，其考核人是公司财务管理部第一负责人或其授权人和物业服务中心第一负责人或其授权考核的人员。其考核系数按7/3的权重加权计算。 总经理为个人考核的最终审定人。 2、考核周期： "每月一次（W系列职员，工作内容和程序标准相对固定的操作层岗位，如司机、维修技术员、前台） "每季度一次（各职能部门职员、物业服务中心管理人员）

"每季度一次（部门第一负责人（含）以上级） 3、考核流程： 考核流程与现行的考核流程基本一致。部门第一负责人汇总部门考核表后，须抄送分管领导。（具体考核流程附后） 4、考核的依据 部门第一负责人及总经理助理的考核依据为部门季度工作目标的完成情况，见附件《管理类用考核表》； 部门第一负责人以下级别人员的考核依据为个人月度工作目标完成情况，见附件《普通职员类用考核表》。 5、考核指标说明： 业绩指标考核（占70%权重）：业绩指标考核是考核职员的工作业绩，包括完成工作的质量、进度、成本、综合因素指标。 行为指标考核（占30%权重）： -无https://www.sodocs.net/doc/ba14025011.html,/下属的职员：核心职能（服务意识、敬业精神、品质意识、团队精神、创新意识、执行力） -有下属的职员：管理职能（服务意识、敬业精神、团队建设、辅导下属、创新意识、执行力） 6、职员考核评分标准、对应分值、等级和人数比例（表一） 考核等级评分标准参考分值 (X)对应 系数占考核总人数的比例 优秀不仅完全达到要求，还有超出上级预期的业绩；完全可以作为从事相似工作的职员（或同级别职员）的典型表率。X≥3.91.1-220% 良好达到了全部要求，没有出现失误或不合适的地方，领导很放心； 3.4≤X<3.91-1.130% 合格基本达到各项要求，没有重大失误，偶尔需要领导指导，总体绩效合乎要求； 2.5≤X<3.40.9-140%

《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》

《新版目标成本测算表使用指引》 综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采 用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。

对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。

万科集团成本核算指导

万科集团房地产开发企业成本核算指导 ——(1-5) 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品 成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求， 正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作， 改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本 及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理 中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中 发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分 配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分 别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成 本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集；

万科物业公共设备设施管理程序介绍

1.目的 规范公共设备、设施的管理，保持设备、设施良好状态，确保公司所管辖区域设备、设施管理工作的统一、完整和完善。 2.范围 适用于公司所管辖区域设备、设施的综合管理工作。 3.定义 本文对公共设备、设施的分类是： （1）、供配电系统:发电机、高压开关柜、变压器、低压配电柜、功率因数补偿柜、高（低）压电缆、动力配电柜（箱）、照明配电箱、控制柜（箱）、照明灯具、开关、插座、室外照明、动力及照明线路等。 （2）、给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、隔油池、供水管网、排污管网、供水泵、潜（污）水泵、各种阀门、水龙头、变频恒压供水设备等。 （3）、消防系统：烟雾、温度探测器、手动报警按钮、警铃、消防控制主机、联动控制柜、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵、消火栓管网、喷淋管网、防排烟系统、气体（泡沫）自动灭火系统、消防应急电源设备、消防电气控制柜（箱）等。 （4）、电梯系统 （5）、通风、空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机、风柜、吊柜、风机盘管、空调管网、各种阀门、自控箱、其它类空调、送风机、排风机等。 （6）、电讯系统：内部电话线路、对讲系统、背景音乐（紧急广播）系统、公用天线及卫星电视系统、多媒体教学系统、视听音响系统等。（7）、安防系统：闭路监控系统、停车场管理系统、防盗报警系统、

周界防范系统、电子巡更系统等。 （8）、楼宇智能控制系统：综合布线系统、楼宇自控（）系统，如：智能控制电脑主机、网络控制器、控制器、各种控制模块、控制箱、各种电动阀门、温度感应器、水流量（水位）传感器、压力传感器、光缆耦合器等。 （9）、其它设备及维修工具：升降台、影音及舞台灯光系统、煤气管道及开关；剪草机等绿化设备；洗地机、抛光机、吸尘器等清洁设备；保安器材及工具；电焊机、切割机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙等维修工具。 （10）、公共设施：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施（包括周边服务用配套设施）、防雷接地系统，如：自行车棚（房）、内外墙面、楼梯间、通道、屋（地）面、门、窗、吊顶、天花板、道路、连廊、建筑小品、泳池及设施等。 （11）、汽美中心设备：洗车机、空压机、高温冲洗机、高压冲洗机、真空抽油机、吸尘吸水机、举升机等 4.职责和权限 4.1品质管理部负责对各管理处和汽美中心的公共设备、设施的保养维修工作进行督导、评估，每季度组织一次对各部门公共设备、设施保养情况及相关质量记录的巡查，审批检修计划和技改项目，监督设备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并负责协助组织专业技术人员培训。 4.2 管理处经理负责公共设备、设施保养维修工作的抽查。 4.3 设备主管或主办负责公共设备、设施保养维修工作的组织、安排、实施和检查，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书

3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表