搜档网
当前位置:搜档网 › 第十章基准地价系数修正法题库1-1-8

第十章基准地价系数修正法题库1-1-8

第十章基准地价系数修正法题库1-1-8

问题:

[单选]基准地价,是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权()价格,该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。

A.最高

B.最低

C.中间

D.平均

问题:

[单选]土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中,需要进行年期修正。评估土地为商业用途,设定年期为20年;商业用途基准地价为1000元m2,土地还原利率为6%。经年期修正后的地价为()元m2。

A.1000

B.688

C.500

D.763

设土地纯收益为a,则a6%×[(1-1(1+6%)40]=1000;得出a=66.46元;修正为20年的土地价格=66.466%×[1-1(1+6%)20]=763(元)。

问题:

[单选]某待估宗地所处区域基准地价为500元m2,根据待估宗地条件和基准地价修正系数表,经分析测算,区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13,年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51,则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为()元m2。

A.500

B.503

C.675

D.877

基准地价系数修正法的公式为:其中,K=0.13,T=1.06,=1.51,y=0.97,P=500;本例题F为0,代入后得675元m2。

(手游交易平台 https://www.sodocs.net/doc/c21604186.html,/)

问题:

[单选]基准地价对应的使用年期,是该用途土地使用权的法定()出让年期,而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同,需进行使用年期修正。

A.最高

B.最低

C.平均

D.估定

问题:

[单选]在进行城镇土地基准地价评估时,土地用途的确定()。

A.以城市规划用途为主

B.以土地利用总体规划确定的用途为主

C.以现在实际用途为主

D.以土地最有效用途为主

问题:

[单选]某待估宗地使用年限为40年,已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年,土地还原利率为8%,则该宗地使用年期修正系数为()。

A.0.58

B.0.67

C.0.97

D.1.09

y=[1-1(1+8%)40][1-1(1+8%)50]=0.97

问题:

[单选]某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为"五通一平",其修正值见表11-1。现有一宗工业用地坐落在四级地内,达到"三通(通路、通上水、通电)一平",则其土地开发程度修正值为()元m2。

表11-1修正值

A.0

B.p5

C.-6

D.-11

修正值=(-5)+(-6)=-11

土地估价基准地价系数修正法

土地估价基准地价系数修正法 一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: 1.搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 3.1 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 3.2 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: K=K1+K2+K…… Kn 式中:K――宗地地价影响因素修正值, K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 3.3 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 3.4 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等

基准地价系数修正法

(一)基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为: 地价=基准地价X (1士综合修正系数)X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》(郑政文[2014]37 号)于2014 年8 月29 日公布实施,文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地,基准地价的内涵如下: (1)基准地价是指不同级别区域的平均地价,是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成,即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成; (2)基准地价估价期日为2013 年1 月1 日; (3)土地用途划分:分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地(不含旅游、娱乐)、公共管理与公共服务用地(旅游、娱乐)、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途; (4)土地等级划分:商服用地、住宅用地九个级别,工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别,特殊用地、水域及水利设施用地三个级别; (5)土地使用年限:均为法定最高出让年限(即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 (不含旅游、娱乐)50年、公共管理与公共服务用地(旅游、娱乐)40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年);

基准地价系数修正法案例

基准地价系数修正法案例 1.估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地(具体区域因素、个别因素不列)。其出让时间为1998年1月1日,出让年限为40年,开发程度为三通一平,宗地容积率为1.5,现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段,该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2(开发程度为三通一平,标准容积率为1)。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。 表1 某市商业服务用地修正系数说明表

表2 某市商业服务用地修正系数表

2.估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3.估价过程 (1)确定对应基准地价 通过查对基准地价,确定待估宗地属商业用途二级地,其对应的基准地价为7000元/ m2(开发程度为三通一平)。 (2)确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标,确定各子因子情况从上到下依次为:一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。 则根据修正系数表,具体计算出宗地宗修正系数: K=17.25% (3)确定待估宗地适用年期修正系数 Y=0.953 T=115/100=1.15 (5)确定容积率修正系数 待估宗地容积率为1.5,本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表,则 K ij=K i/K j=1.2/1=1.2 (6)计算并确定待估宗地地价 P i=P×(1+K)×Y×T×K ij=7000(1+17.25%)×0.953×1.15×1.2=10794(元/平米)

绩效修正系数

(1)方法一: 在指标设置的时候,加设“完成难度”这一项指标,并赋予一定的权重。比如,公司对销售人员考核指标的设置比较严格,难以完成,而对后勤人员的考核比较宽松。在这种情况下销售人员“完成难度”一项就可以得到较高的分数,而后勤人员得分较低,从而使总体得分更为客观。 (2)方法二: 这种方法是将“完成难度”以“难度系数”的形式单独设立,与考核的结果相乘,来进行修正。比如,某个员工的考核得分为80分,其指标完成的难度系数为1.2,则其最终得分为80*1.2=96分。也可以考虑将每一项目标指标都设置“难度系数”。 (1)方法一: 设立公司的整体绩效基准分(可以是全体员工绩效考核的平均数),对各部门的考核均值和员工的考核得分进行部门差异调整,具体设公司整体绩效基准分为A,如员工绩效考核实际得分为B,该员工所在部门绩效考核平均分为C.则部门差异分及为D=C-A,根据部门差异调整员工绩效考核得分为B1=B-D,员工绩效考核系数可以相应的定为B2= B1/A.这种调整方法是假定部门绩效均维持在一致的水

平上,使部门间绩效相尽的员工考核得分接近,而部门内部则仍保持原由的业绩差异结构。 示例: 某员工甲,绩效考核得分为90分,部门考核平均分为80分,公司基准分为75分,则该员工调整后得分为B1=B-D=B-(C-A)=90-(80-75)=85分。其绩效考核系数可确定为B2= B1/A=85/75=1.13. 与甲同部门的员工乙,绩效考核得分为80分,则调整后考核得分为:B1=80-(80-75)=75分,其绩效考核系数为B2= B1/A=75/75=1. 与甲不同部门的但业绩相近的员工丙,由于部门经理对考核标准把握比较严格,绩效考核得分为80分,其所在部门的平均分为70分,则调整后考核得分为:B1=80-(70-75)=85分,其绩效考核系数为B2= B1/A=85/75=1.13. (2)方法二: 在实行部门考核的公司,为了体现部门绩效与员工绩效的一致性,还可以按以下办法进行调整: 第一,可将部门绩效赋予一定的权重作为员工考核的指标。比如设部门考核在员工考核中占有20%的比重,那么调整后的员工考核得分应为:

基准地价测算公式-因素修正系数

附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表 (商业) 注: 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表 (综合) 注: 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表 (居住) 单位:% 注: 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型;文体休闲设施状况;居民素质;景观;噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的 临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。

05修正系数计算方法及表格

05修正系数计算方法及表格 注:各地区标准不同 综合用地修正系数体系 一、综合用地深度修正 综合用地路线价深度修正系数表 二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表 三、综合用地容积率修正

注:当容积率W 2.0时,容积率修正系数为1,当容积率〉10?0,容积率修正系数为1.978四、综合用地使用年期修正

五、综合用地街角地修正分两种情况: 1.旁街附设有路线价时,街角地修正计算公式为:地价二正街地价+旁街地价X 修正系数 综合用地路线价街角地修正系数表 2.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价,则旁街的影响按下列公式计算:地价二正街地价 +正街地价x 修正系数 综合用地路线价街 角地无旁街路线价修正系数表 六、两面临街地修正 对两面临街的宗地,釆用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点(亦称合致点) ,以 合致线(合致点的连接线)将宗地分为两部分,各部分按其所面临的路线价分别计算地价,然后加总。其计算公式如下: V 二(Uh x dVh x fh ) + (U1 x dVl x fl ) 其中:V ------- 待估宗地地价 佈 ------ 高价街路线价 dVh ——高价街临街深度修正系数 fh ------- 高价街步行街宽深度修正系数 U1 ------ 低价街路线价 dVl ------- 低价街临街深度修正系数 fl ——低价街临街宽深比修正系数 高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。 高价街路线价 高价街影响深度二 ------------------------------------------- X 全部深度 高价街路线价+低价街路线价 低价街路线价 低价街影响深度二? 舟价街路线价+低价街路线价 X 全部深度

基准地价修正系数表及说明书表地编制

实用标准 文档大全基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理,建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系,编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系,以便能在宗地条件调查的基础上,按对应的修正系数,快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位,以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值,分别与相应级别的基准地价相减,得到上调或下调的最高值。计算公式如下: 上调幅度计算公式: F1=[(I nh—I ib)/I ib]×100% (10-1)下调幅度计算公式: F2=[(I nb—I nl)/I ib]×100% (10-2)式中:F1 --基准地价上调最大幅度; F2 --基准地价下调最大幅度; I ib --级别基准地价; I nh --级别单元总分上限值所对应的地价; I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型,按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10-4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表

二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 (一)因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值,采用下式计算各因素的修正值: F1i=F1×W i(10-3) F2i=F2×W i(10-4)

式中:F1i—某一因素的上调幅度;F2i—某一因素的下调幅度; F1—基准地价上调幅度;F2—基准地价下调幅度; W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 (二)因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果,在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上,按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值,分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上,进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述,通常以在一定区域或土地级别围地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果,在进行统计分析的基础上,编制影响因素修正系数条件指标表,结果见表10-7~36。

如何理解参数的修正系数

如何理解参数的修正系数? 统计修正系数计算时,公式括号中的正负号如何选择?不利组合具体情况下怎么考虑?除了抗剪强度取负值外,还有那些指标通常取负值或那些指标可以取负值?另外,统计修正系数一般情况下在0.75-1之间,如果计算出来是负数或大于1,是不是计算结果就不能用了呢? 对于岩土参数的统计规范有规定,对于原住测试该怎么统计呢,是按照规范的公式,还是按平均值-1.645σ? 答复: 《岩土工程勘察规范》(GB50021-2001)给出了岩土参数标准值φk 的计算公式: 式中正负号的选用取决于指标的性质,如对于抗剪强度指标,应取负号。为什么对抗剪强度标准这样的参数需要取负号呢?什么指标需要取正号呢?这还必须从概率统计的基本原理说起。 统计修正系数是对土性指标的平均值因变异性而进行的修正,平均值乘以修正系数以后称为标准值,标准值是具有概率意义的代表性数值或者称为取用值。 岩土参数的标准值是岩土工程设计的基本代表值,是岩土参数的可靠性估值。对岩土设计参数的估计,实质上是对总体平均值作置信区间估计。在勘察工作中取土试样或者作原位测试测定岩土的性状和行为,其目的是希望了解岩土体的总体的性状和行为,取土试验或作测试工作是一种抽样的手段,而非目的。抽样所得的子样,包括试验的结果和原位测试的结果都是抽样得到的子样,这些子样并非我们的终极目标。例如,我们取土作三轴试验,求得的强度指标仅是所取的土样的性状,这些指标在多大程度上反映了整个土层的实际性状呢?我们感兴趣的不是几筒土样,而是整个土层,需要了解的是整个土层强度的平均趋势,也就是需要了解强度指标的总体。如何从子样的数据中得出关于总体的结论呢?这种方法在统计学中称为统计推断,就是从有限的样品的结果出发来估计总体的特征,从特殊的抽样数据来推断一般的总体特征的方法。 在采用统计学区间估计理论基础上,可以得到的关于参数总体平均值置信区间的单侧置信界限值:

基准地价系数修正法范例

☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施,其基准地价内涵为××市区范围内,以下设定条件下,按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格:基准日为2004年12月31日,土地用途为商业、工业、住宅用地,土地开发程度为市政“五通一平”(即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整,土地使用年限为各用途法定最高出让年限(商业40年、住宅70年、工业50年),容积率为各用途平均容积率,商业容积率1.5,住宅容积率1.3。不同用途基准地价参照表3-1-1。 表3-1-1 ×××区级别基准地价表单位:元/平方米 ⑵成果应用 所谓基准地价系数修正法,是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果,按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准(GB/T18508-2001)《城镇土地估价规程》

(以下简称《规程》)和《×××区土地级别与基准地价更新报告》,商业用地基准地价系数修正法的计算公式为:基准地价系数修正法评估的宗地地价(评估设定开发程度下的宗地地价)=基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×(1+∑K)+K6 式中:K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地,根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图,确定估价对象位于商业一级地范围,基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知,××市区基准地价基准日为2004年12月31日,而本次评估的估价基准日为2006年6月20日,以2005年1月同用途地价指数为100,据估价人员调查分析,××市区的商业用地地价略有上涨,但幅度不大,分析确定其地价指数为102,故确定期日修正系数K1=102/100=1.02。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2=[1-(1+r)m]/[1-(1+r)n]

基准地价修正系数表及说明表的编制

基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理,建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系,编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系,以便能在宗地条件调查的基础上,按对应的修正系数,快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位,以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值,分别与相应级别的基准地价相减,得到上调或下调的最高值。计算公式如下: 上调幅度计算公式: F1=[(I nh—I ib)/I ib]×100% (10-1)下调幅度计算公式: F2=[(I nb—I nl)/I ib]×100% (10-2)式中:F1 --基准地价上调最大幅度; F2 --基准地价下调最大幅度; I ib --级别基准地价; I nh --级别单元总分上限值所对应的地价; I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型,按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10-4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表

表10-5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 表10- 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 (一)因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值,采用下式计算各因素的修正值: F1i=F1×W i(10-3) F2i=F2×W i(10-4)

式中:F1i—某一因素的上调幅度;F2i—某一因素的下调幅度; F1—基准地价上调幅度;F2—基准地价下调幅度; W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 (二)因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果,在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上,按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值,分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上,进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述,通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果,在进行统计分析的基础上,编制影响因素修正系数条件指标表,结果见表10-7~36。 表10-7 I级商业用地基准地价修正系数表

北京市基准地价

北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发〔2002〕32号 各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构: 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署,为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理,规范和培育房地产市场,市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们,请认真贯彻执行,并就有关事项通知如下: 一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价(以下简称基准地价)是在1993年本市基准地价的基础上,以近期市场资料为依据,采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下,市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况,对局部地区的基准地价级别进行调整。 三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外,还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料,由市国土房管局负责公布实施。 四、宗地出让、转让价格需参照基准地价,按照规定的程序,使用合理的评估方法确定。其中,出让价格须经国土房管部门审核后确定。 五、本通知自2002年12月10日起施行,《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发〔1993〕34号)同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。 二〇〇二年十二月四日

附件一:应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 (一)宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。1.商业、综合、居住用地 (1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率(2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时: 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时:

基准地价系数修正法

土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异,进行区域因素和个别因素修正测算地价;然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况,进行期日修正;然后对地价进行年期修正和容积率修正;最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即: 地价=基准地价×(1+综合修正系数)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 (二)估价过程

2、基准地价修正法 2.1 宗地位置、用途 待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区,用途为工业用地。 2.2 基准地价的确定 徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作,其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》(下简称《成果》)和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日,土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯,红线内“一平”的开发条件下,工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》,徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。 3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用 根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表: 表3 工业用地地价修正系数表 表4 工业用地使用年限修正系数表 表5 工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表

5.基准地价系数修正法流程

基准地价系数修正法 一、名词解释 基准地价系数修正法,是我国土地估价方法之一。它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 二、基准地价系数修正法的基本公式 1.公式的内涵 基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果,通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。 2.公式的表达式 基准地价系数修正法的公式为: p i=[p(1士k)t?k ij〒f]?y 式中p i—待估宗地地价; p—待估宗地对应的基准地价; k—各区域因素和个别因素修正系数之和; t—期日修正系数; k ij—容积率修正系数; f—开发程度修正系数; y—待估宗地使用年期修正系数。

3.不同基准地价表达方式的修正公式及适用条件 由于在基准地价建立时各地方因地制宜,所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异。区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达(也就是进行修正时是加上或减去一定的修正量),而有些地方是用修正比率表达(也就是进行修正时是乘以一定的比率);另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算,而有些地方,尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价,在进行开发程度修正时需要注意两者计算的差异。因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系,对上述公式进行相应的调整以准确评估宗地。 三、基准地价系数修正法使范围 1、适合于批量评估 2、适合于作为一些政策性地价标准制定的依据 3、适宜于市场不发达情况下的宗地估价 4、适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的 四、基准地价估价的步骤及方法、要求 1.基准地价成果的收集、整理 土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础,主要包括i【a.基准地价表 b.基准地价成果图件 c.基准地价因素修正系数表 d.基准地价评估方案e基准地价成果应用说明】以及宗地地价影响因素指标说明表等。将这些数据资料根据估价的需要进行整理,作为宗地估价的基础材料。 2.宗地级别及基准地价的确定 根据待估宗地位置和用途,确定待估宗地所处的土地级别或均质区域,从而确定其所对应的基准地价、相应的基准地价修正系数

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法文稿归稿存档编号:[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

(一)基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式 基准地价系数修正法,是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为:地价=基准地价×(1±综合修正系数)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正 2、郑州市基准地价成果 《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》(郑政文[2014]37号)于2014年8月29日公布实施,文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地,基准地价的内涵如下: (1)基准地价是指不同级别区域的平均地价,是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成,即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成; (2)基准地价估价期日为2013年1月1日; (3)土地用途划分:分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地(不含旅游、娱乐)、公共管理与公共服务用地(旅游、娱乐)、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途; (4)土地等级划分:商服用地、住宅用地九个级别,工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别,特殊用地、水域及水利设施用地三个级别; (5)土地使用年限:均为法定最高出让年限(即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地(不含

基准地价系数修正法

房地产投资增势趋缓。1季度,商品房销售额57.68亿元;商品房销售面积102.89万平方米。 B、基准地价系数修正法: 基准地价成果及内涵 基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”(即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整)的土地开发程度下,平均容积率为2.0下,法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积(或单位建筑面积分摊)的平均价格。估价期日为2004年1月1日。 根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为: 待估宗地价值=P zg=[P ss×(1+∑K)×∏O×∏S+F]×S,其中: P zg—为待估宗地地价 P ss—为待估宗地对应的区片(段)地价 ∑K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值 ∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘(包括:容积率、使用年期、建筑密度、楼层) ∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘(包括:宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度) F—开发程度修正 S—宗地土地面积 具体测算如下: 基准地价取定:根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明

区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》,评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西,属二级商业、一级住宅用地,商业基准地价(地面)取定为1745.00元/平方米;住宅基准地价(地面)取定为355.00元/平方米。 (1)宗地全部影响地价因素总修正值取定:待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西,附近为村屋住宅、商铺,周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施,距墟镇商服中心近,商业集聚规模较好,经城市主干道可通火车站和机场,交通较便利。待估宗地绿化覆盖率一般,自然景观较优,基本无污染物;待估宗地临沧江路,形状、面积规则,对土地利用无不良影响。故商业部分系数取定为25%;住宅部分系数取定为16%(该系数的取定详见《因素条件及对估价对象的影响程度修正说明表》(表3、表6)。 表4 一级住宅用地基准地价修正系数表 表5 一级住宅用地基准地价修正系数条件指标说明表

基准地价系数修正法、确定土地价格方法

[模拟] 基准地价系数修正法、确定土地价格方法 判断题 第1题: 同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。( ) A.正确 B.错误 参考答案:B 答案解析: 基准地价,是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格,该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。 第2题: 各个估价方法得出的试算价格准确且唯一,估价结人员可以任选一个作为最后的估价结果。( ) A.正确 B.错误 参考答案:B 答案解析: 要通过估价人员的经验、对市场行情的看法,以及一些影响地产价格的因素情况,根据试算价格,最终综合评估出评估价格。 第3题: 估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。( ) A.正确 B.错误 参考答案:A 答案解析: 估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。估价方法的适宜性与地产的类型和市场状况息息相关。 第4题: 虽然最后的估价额主要取决于适宜方法的试算价格,但该试算价格并不一定与最后估价额一致。( ) A.正确 B.错误 参考答案:A

答案解析: 虽然最后的评估价格主要取决于适宜方法的试算价格,但该试算价格并不一定与最后估价额一致。如果两种评估方法在评估时各有其重要性,最后的估价结果则由这两种方法比较确定。 第5题: 各个估价方法得出的试算价格准确且唯一,估价人员可以任选一个作为最后的估价结果。( ) A.正确 B.错误 参考答案:B 答案解析: 要通过估价人员的经验、对市场行情的看法,以及一些影响地产价格的因素情况,根据试算价格,最终综合评估出评估价格。 第6题: 估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。( ) A.正确 B.错误 参考答案:A 答案解析: 估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。估价方法的适宜性与地产的类型和市场状况息息相关。 单选题 第7题: 基准地价系数修正法的基本原理是( )。 A.收益原理 B.替代原理 C.地租理论 D.区位理论 参考答案:B 答案解析: 基准地价系数修正法的基本原理是替代原理。 第8题: 甲宗土地楼面地价为700元/平方米,建筑容积率为5,乙宗土地楼面地价为500元/平方米,建筑容积率为7,则两宗土地的总价相比,( )。 A.甲等于乙

土地估价基准地价系数修正法

土地估价基准地价系数修正法 土地估价基准地价系数修正法作者:佚名 时间:2009-3-9 浏览量:一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价× 式中:k――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: .搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: k=k1+k2+k……kn 式中:k――宗地地价影响因素修正值, ……kn-分别为宗地在第……n个因素条件下的修正系数。 基准地价的其它修正

基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: .期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等 宗地地价计算公式: V=u×dv××ki 式中:V──待估宗地地价;u──路线价;dv──深度指数, f──临街宽度, d──地块深度,kI──其它修正系数。 确定路线价 依条中路线价的确定方法确定。 确定宗地地价修正系数 .深度修正指数:根据路线价深度指数修正表,确定待估宗地在里地线内的深度修正指数。 在深度的确定中,应考虑宗地形状的不同而应作不同处理。矩形、平行四边形等,其深度就是

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法 [单项选择题] 1、基准地价系数修正法的基本原理是()。 A.地租理论 B.替代原理 C.预期收益原理 D.供给与需求原则 参考答案:B [单项选择题] 2、基准地价,是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权()价格,该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。 A.最高 B.最低 C.中间 D.平均 参考答案:D [单项选择题] 3、某待估宗地所处区域基准地价为500元/m2,根据待估宗地条件和基准地价修正系数表,经分析测算,区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13,年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51,则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为()元/m2。 A.500 B.503 C.675 D.877 参考答案:C 参考解析:基准地价系数修正法的公式为:其 中,K=0.13,T=1.06,=1.51,y=0.97,P=500; 本例题F为0,代入后得675元/m2。 [单项选择题] 4、基准地价对应的使用年期,是该用途土地使用权的法定()出让年期,而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同,需进行使用年期修正。 A.最高

B.最低 C.平均 D.估定 参考答案:A [单项选择题] 5、某待估宗地使用年限为40年,已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年,土地还原利率为8%,则该宗地使用年期修正系数为()。 A.0.58 B.0.67 C.0.97 D.1.09 参考答案:C 参考解析:y=[1-1/(1+8%)40]/[1-1/(1+8%)50]=0.97 [单项选择题] 6、某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为"五通一平",其修正值见表11-1。现有一宗工业用地坐落在四级地内,达到"三通(通路、通上水、通电)一平",则其土地开发程度修正值为()元/m2。表11-1修正值 A.0 B.p5 C.-6 D.-11 参考答案:D 参考解析:修正值=(-5)+(-6)=-11 [单项选择题] 7、根据商业出租柜台资料评估地价时,出租柜台分摊的土地面积等于()×出租柜台营业面积/商店总营业面积。 A.柜台占地面积 B.营业厅占地面积 C.商店底层占地面积 D.商店用地总面积 参考答案:D 参考解析:应当算出出租柜台营业面积占商店总营业面积的比率,用商店用地总面积折算出出租柜台分摊的土地面积。

土地估价实务:基准地价系数修正法估价的步骤考试试卷

2015年土地估价实务:基准地价系数修正法估价的步骤考 试试卷 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、有一比较案例其地价为1000元/㎡,容积率为1.25,待估宗地容积率为2.0,其他条件均相同,则修正后的比准价格为元/㎡。 A:625 B:800 C:1600 D:以上均不对 E:合法性 2、当房地产市场供求平衡时,空置率达到.【2009年考试真题】 A:最低值 B:最高值 C:合理值 D:零 E:土地 3、马克思地租理论认为,土地自然条件的差别是产生的条件。 A:绝对地租 B:级差地租 C:垄断地租 D:城市地租 E:时间因素 4、征用土地主要涉及的费用不包括__。 A.土地补偿费 B.安置补助费 C.青苗补偿费 D.拆迁补助费 5、下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分,其中,不属于一般因素资料的范畴。 A:某城市2006年度建设用地计划储备量600公顷、经营性建设用地计划供应量200公顷 B:经地方立法机关批准,某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》C:某房产经纪公司2006年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗D:中央银行近期将人民币一至三年期贷款利率由5.58%调整为5.85% E:合法性 6、用市场比较法评估某住宅用地H的价格,其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500元/平方米,容积率为3.5。据统计分析,该城市此类土地,以容积率等于3为基准,容积率每增加0.1,宗地地价就提高5个百分点。则该住宅用地H的地价为__元/平方米。

A.2000 B.2100 C.2625 D.2976 7、长期股票投资在取得时应按实际成本入账,下列项目中,不应包括在长期股票投资成本中的项目有.【2004年考试真题】 A:经纪人佣金 B:购买股票前已宣告发放的股利 C:税金 D:手续费 E:土地 8、评估别墅等独立居住用地,一般应首选.(2002年真题) A:市场比较法 B:收益还原法 C:成本逼近法 D:剩余法 E:合法性 9、等高线可以看作是不同海拔高度的水平面与实际地面的交线,在等高线上标注的数字为该等高线的。 A:各点距离 B:海拔高度 C:相对距离 D:相对高度 E:土地 10、土地登记中,其他登记包括__。 A.更正登记 B.异议登记 C.预告登记 D.查封登记 E.土地总登记 11、在进行城镇土地分等时,拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时,该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人,参评的甲城镇对应指标为48万人;在分析区域农业人口人均耕地时,该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人,参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人,则甲、乙城镇计算的因子分值分别为()。 A.53.6、54.2 B.46.4、45.8 C.56.6、45.8 D.46.4、54.2 12、下列选项中,不属于土地价格自身特性的是。 A:价格基础不同 B:形成时间不同 C:生产成本不同 D:具有明显的地区性和地域性

相关主题