商品房住宅成本公示表

商品房住宅成本公示表

信息分类：公告公示文件编号：公开方式：主动公开生成日期：2011-06-27公开时限：常年公开公开范围：面向全社会信息索取号：B25730-0403-2011-0017责任部门：崇义县房地产管理局

商品房住宅成本公示表

项目名称崇义县山水名居

开发企业赣州市纵横房地产开发有限公司

法人代表陈群资质等级三级总用地面积（㎡）3103.70 容积率 2.40

总建筑面积（㎡）8554.81 土地出让单位价

（元/㎡）

702

商品住宅建筑结构框架

第平方米建筑面积商品住宅平均成本（元/㎡）3362

其中：1、土地使用权取得费用（楼面地价元/㎡）

702

2、前期工程费（元/㎡）130

2.1可行性研究费

10

2.2勘察设计费20

2.3三通一平费

100

3、房屋开发费（元/㎡）1350

3.1建筑安装工程费

1230

3.2公共配套设施建设费20

3.3基础设施建设费

100

4、管理费（元/㎡）150

5、财务费用（元/㎡）

130

6、销售费用（元/㎡）100

7、其他费用（元/㎡）200

8、税费（元/㎡）

600

其它需公示的事项

监督电话（公布当地建设行政主管部门设立的监督投诉电话）：崇义县建设局：3822784

⒈新建商品住宅销售价格指数的计算方法。

○V房地产价格统计 报表制度 （简明版本） （2018年定期统计报表） 中华人民共和国国家统计局制定 20XX年11月 本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他 组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。 目录 一、总说明1 二、报表目录3 三、调查表式4 四、主要指标解释7 五、附录8

一、总说明 （一）调查目的 为了解和掌握相关城市新建商品住宅和二手住宅销售价格及其变动情况，为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础数据，依照《中华人民共和国统计法》规定，特制定本调查制度。 （二）调查内容 调查内容是商品住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料。其中新建商品住宅调查内容主要包括：住宅所在项目（楼盘）名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等；二手住宅调查内容主要包括：成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等。 （三）调查方法 ⒈新建商品住宅销售价格的调查方法。 新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据。 ⒉二手住宅销售价格的调查方法。 二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。 为保证二手住宅销售价格调查的科学性和可靠性，在选取房地产经纪机构和二手住宅样本时遵循以下原则： ⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。为保证调查资料的可靠性和连续性，要统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。房地产经纪机构应按规定内容和要求填报调查表。 ⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租，不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时，要分区域（辖区）、分类型从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性和代表性强且交易时间最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时，选取后者作为样本住宅。 （四）调查对象 房地产管理部门和房地产经纪机构等。 （五）调查范围 调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共35个），以及唐山、秦皇岛等其他35个城市（以下简称“其他35个城市”）。调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。 （六）调查组织方式 ⒈新建商品住宅基础数据。 直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个城市房地产管理部门按照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）规定的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。唐山、秦皇岛等其他35个城市房地产管理部门依照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）要求，向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门提供的上个自然月新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝，确保数据安全，并按照统一规则进行标识。 ⒉二手住宅基础数据。

房地产开发企业成本构成明细科目

《房地产开发企业成本构成明细科目》 商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。 （一）开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费 土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。 2．前期工程费 前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。 可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。 3．建筑、安装工程费 建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。 可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。 建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费 基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。 5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 6．开发间接费 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 （二）期间费用 商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。 管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。

⒈新建商品住宅销售价格指数的计算方法。

房地产价格统计报表制度 （简明版本） （年定期统计报表） 中华人民共和国国家统计局制定 年月

本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他 组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。

目录 一、总说明 ···················································································································· 二、报表目录 ················································································································· 三、调查表式 ················································································································· 四、主要指标解释 ··········································································································· 五、附录························································································································

房地产开发各项费用所占比例

房地产开发各项费用所占比例 1、土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居

委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政

商品房价格构成

商品房价格构成 （一）土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 （二）住宅开发成本 1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、 施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含 结构和装修）、设备购置费等。 3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套

设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、 供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排 水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负 担的费用。 非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 （三）住宅开发期间费用

指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企 业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 （四）利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 （五）税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税

房地产项目开发费用一览表01

房地产开发成本构成 1、土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。 5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养

老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2% 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。 8、其他费用 各种其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，不可预见 费等，在成本构成中一般不会超过10%

商品住宅销售成本与价格构成

商品住宅销售成本与价格构成 商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。 开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。 土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。 住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费 前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。 建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。 附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵

房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。其他与项目开发直接有关的费用。 住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用 管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。 销售费用：销售商品房而发生的各项费用。 利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。 税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。 固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。 商品住宅差价：包括楼层差价和朝向差价。

住宅商品房平均销售价格的多元线性回归模型

××大学《应用数理统计》课程课外报告 学号：0000000000 姓名：××× 学院：××× 专业：技术经济及管理 成绩：日期：2011年12月8日

重庆市住宅商品房平均销售价格的多元线性回归模型 摘要 住宅商品房的销售价格成为影响人民幸福指数的重要因素。以多元线性回归为出发点，选取重庆市2001年至2010年连续十年的住宅商品房平均销售价格为因变量，同时选取四个影响因素，利用统计软件SPSS 对各因素的影响情况进行分析和筛选，最终确定住宅商品房平均销售价格与其中的因素之间的回归方程为： 31299.34292.0149.2456X X Y -+= 其中Y 表示住宅商品房平均销售价格，X 1 表示城镇居民家庭可支配收入，X 2表示建材类购进价格指数。 最后进行了检验，得出的结果在误差范围内，表明这个模型在一定程度上反映了重庆市住宅商品房平均销售价格与选取的各因素之间的关系。 关键词：多元线性回归，SPSS ，逐步分析

正文 一、问题提出，问题分析 房地产业作为国民经济的支柱产业，已经成为国民经济新的增长点和消费热点。作为四个直辖市之一的重庆是一个大城市大农村：城市建设和房地产开发主要集中在九个主城区，一共有四十个区市县；农业人口占总人口的三分之二。今后随重庆市城市化进程的加快，农村人口的转移，住宅商品房的销售价格成为影响重庆人民幸福指数的重要因素。因此，对重庆住宅商品房平均销售价格的研究与预测是十分必要的。 为了研究影响住宅商品房销售价格，有必要找出与之相关的因素及其他们之间的关系。由于住房是必需品，人们有购买这种商品的欲望，住宅商品房平均销售价格必定与重庆城镇居民家庭人均可支配收入有关系。此外，还有许多与商品房价格相关的因素，如商品房竣工面积、销售面积、建筑业贷款、住房公积金贷款利率、建材价格等。这里选取了之中有代表性数据来源可靠的四个影响因素，采用逐步分析法处理数据，得出因素对住宅商品房销售价格影响的多元线性回归模型。 二、数据描述 进行样本数据的选取与统计时，查阅《中国统计年鉴数据库》中收录的2001年至2010年的住宅商品房平均销售价格为因变量，考虑一些与商品房价格密切相关且数据来源可靠的因素，选取2001年至2010年重庆市城镇居民家庭人均可支配收入、商品房销售面积、2001年至2010年中国建材类购进价格指数和个人住房公积金贷款利率四个因素为自变量，分析它们之间的关系。从《中国统计年鉴数据库》查选的数据及其变量符号说明整理如表2-1和2-2所示。 表2-1 符号说明

新建商品住宅销售价格指数的计算方法。

—— ○V房地产价格统计 报表制度 （简明版本） （2018年定期统计报表） 中华人民共和国国家统计局制定 20XX年11月 本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他 组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。 目录 一、总说明 1 二、报表目录 3 三、调查表式4 四、主要指标解释7 五、附录8

一、总说明 （一）调查目的 为了解和掌握相关城市新建商品住宅和二手住宅销售价格及其变动情况，为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础数据，依照《中华人民共和国统计法》规定，特制定本调查制度。 （二）调查内容 调查内容是商品住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料。其中新建商品住宅调查内容主要包括：住宅所在项目（楼盘）名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等；二手住宅调查内容主要包括：成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等。 （三）调查方法 ⒈新建商品住宅销售价格的调查方法。 新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据。 ⒉二手住宅销售价格的调查方法。 二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。 为保证二手住宅销售价格调查的科学性和可靠性，在选取房地产经纪机构和二手住宅样本时遵循以下原则： ⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。为保证调查资料的可靠性和连续性，要统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。房地产经纪机构应按规定内容和要求填报调查表。 ⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租，不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时，要分区域（辖区）、分类型从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性和代表性强且交易时间最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时，选取后者作为样本住宅。 （四）调查对象 房地产管理部门和房地产经纪机构等。 （五）调查范围 调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共35个），以及唐山、秦皇岛等其他35个城市（以下简称“其他35个城市”）。调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。 （六）调查组织方式 ⒈新建商品住宅基础数据。 直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个城市房地产管理部门按照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）规定的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。唐山、秦皇岛等其他35个城市房地产管理部门依照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）要求，向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门提供的上个自然月新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝，确保数据安全，并按照统一规则进行标识。 ⒉二手住宅基础数据。

住宅小区各指标估算方法

住宅小区各指标估算方法 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有

较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表: 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下(见下页): 3、购房户购买力分析 根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为:52.5万元-61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元(二房二厅一卫)房型为例，首付18.5万

房地产开发费用明细表--

1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费 1.5 拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8 其他土地费用 2 前期费用 2.1 七通一平费 2.1.1 临时施工道路费 2.1.2 临时施工用水接入费 2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费 2.1.5 临时施工用气接入费 2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整 2.2 临时设施 2.2.1 临时办公室费 2.2.2 临时厕所费 2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费 2.2.5 临时借用空地租费 2.2.6 其他费 2.3 可行性研究 2.4 设计费 2.4.1 规划(方案)设计费 2.4.2 管线设计费 2.4.3 施工图设计费 2.4.4 幕墙专项设计费 2.4.5 装饰专项设计费 2.4.6 智能化专项设计费 2.4.7 景观专项设计费 2.4.8 其他专项设计费 2.4.9 规划设计模型制作费 2.4.10 制图、晒图费 2.4.11 方案评审费 2.5 行政规费及规划报建 2.5.1 项目报建费 2.5.2 施工许可证费 2.5.3 规划管理费

2.5.4 拆迁管理费 2.5.5 审图费 2.5.6 价格评估费 2.5.7 渣土费 2.5.8 施工噪音管理费 2.5.9 散装水泥费 2.5.10 工程质量监督费 2.5.11 工程造价管理费 2.5.12 安全监督费 2.5.13 劳动定额测定费 2.5.14 招投标管理费 2.5.15 房屋所有权登记费 2.5.16 综合开发管理费 2.5.17 房屋所有权登记工本费 2.6 大配套费 2.6.1 基础设施配套费 2.6.2 白蚁预防费 2.6.3 地方教育附加费 2.6.4 新型墙体材料专项费 2.6.5 人防易地建设费 2.7 水文地质勘察 2.7.1 地质勘察费 2.7.2 地下障碍物探测 2.7.3 环境评测费 2.7.4 水准测量工程测量 2.7.5 日照分析合同 2.7.6 工程波速测试 2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费 2.8 测绘 2.8.1 面积测绘 2.8.2 地形地貌测绘 2.9 其他前期费用 2.9.1 专家评审费 2.9.2 工程担保费 2.9.3 咨询费 3 建安工程费 3.1 建安工程费 3.1.1 土建工程 3.1.1.1 基础工程 3.1.1.1.1 土方工程 3.1.1.1.2 地基加固处理费 3.1.1.1.3 桩基础

关于规范商品住宅销售价格行为

关于规商品住宅销售价格行为 实行明码标价制度的规定 第一条为促进房地产市场的健康发展，规商品住宅销售价格行为，维护正当竞争，保护购房人的合法权益，根据《中华人民国价格法》等有关法律、法规，制定本规定。 第二条本规定适用于本省城市规划区国有土地上新建商品住宅销售价格行为。 第三条县级以上政府价格主管部门是规商品住宅销售价格的主管部门，依法对本地区商品住宅销售价格行为实施监督和管理。 县级以上政府建设、房地产行政主管部门协助政府价格主管部门做好商品住宅销售价格行为的管理工作。 第四条商品住宅销售应当遵循公开、公正、诚实、守信的原则。鼓励房地产开发经营企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈行为。 第五条经济适用住房、享受政府优惠政策的普通商品住宅实行政府指导价，销售价格由政府价格主管部门制定；其他商品住宅价格实行市场调节价，销售价格由房地产开发经营企业制定。 第六条商品住宅销售价格包括成本、利润、税金等项目构成。 商品住宅开发建设期间所发生的各项费用，按规定计入成本，房地产开发经营企业不得在商品住宅销售价格之外收取任何费用，但法律、法规规定在销售价格之外代收代缴的费用除外。 法律、法规规定在销售价格之外代收代缴的费用，房地产开发经营企业在销售商品住宅时应事先向购房人公布代收费

用的依据和标准，否则不得收取。 面向部分购房人提供专门服务的经营性服务收费，不得纳入销售价格，应坚持公开、自愿的原则，在住房销售价格外明示，由购房人自愿选择,并以合同形式约定。 第七条新建商品住宅的销售价格，应以平均价格为基础,计算楼层、朝向差价。 楼层差价、朝向差价由房地产开发经营企业按各单体楼房楼层差价率、朝向差价率增减系数代数和为零的原则确定。 房屋的平均价格是指整幢商品住宅的平均价格。 第八条新建商品住宅销售实行明码标价制度，明码标价采用价目表和明码标价书两种标价方式。 价目表由房地产开发经营企业在经营场所的显著位置公布。具体标明商品住宅的座落位置、结构、本期销售总面积、销售基准价格、各套建筑面积、销售价格、价格有效时间等。具体容、格式、填写方式由各市价格主管部门确定。 明码标价书由房地产开发经营企业在销（预）售商品住宅时向购房者明示，成交时由购房者签字，购销双方各执一份。明码标价书由省物价局统一式样，各市、县物价局监制(明码标价书式样附后)。 第九条明码标价书作为商品住宅买卖合同的附件。 第十条房地产开发经营企业在销（预）售商品住宅前应将价目表和明码标价书个案报当地价格主管部门备案。 第十一条商品住宅买卖合同上的面积应与实际面积相符，不得短少面积。商品住宅销售可以按建筑面积、套建筑面积或按套计价销售。 商品住宅买卖合同上的面积与实际面积不相符的，按照国

商品住宅销售价格构成管理办法

商品住宅销售价格构成管理办法商品住宅是指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品住宅销售价格构成是怎么样的呢？下文是商品住宅销售价格构成管理办法全文，欢迎阅读! 商品住宅销售价格构成管理办法最新版 第一条为规范商品住宅销售价格构成，促进商品住宅建设和房地产业健康发展，制定本办法。 第二条凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定，均须遵守本办法。 第三条市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关，负责组织实施本办法。区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为管理和监督检查工作。 建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责，依法实施监督和管理。 第四条商品住宅的销售价格，由住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他不得泄露当事人的商业秘密。 经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。 第五条开发经营者要加强管理，提高效率，严格成本核算降低商品住宅的成本和价格。

第六条商品住宅销售价格由以下部分构成： (一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。 (二)期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。 (三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。 (四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。 (五)利润。 第七条商品住宅销售价格构成的具体项目，由市价格行政主管部门制定并予以公布。 第八条下列费用不得计入商品住宅成本： (一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。 (二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。 (三)土地闲置费。 (四)开发经营者自留的房屋建设费用。 (五)营业性用房和设施的建设费用。 (六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。 第九条配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。 第十条市价格行政主管部门定期公布向建设项目收费的项目目录。经公布的收费项目可以计入商品住宅销售价格构成，凡未经公布

2016最新商品住宅价格管理暂行办法

商品住宅价格管理暂行办法 第一章总则 第一条为了加强商品住宅价格管理，维护房地产市场秩序，促进住房制度改革，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，加快房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》制定本暂行办法。 第二条本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。 第三条商品住宅经营单位和商品住宅行政管理部门均应遵守暂行办法。 第二章商品住宅价格的制定 第四条商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。 第五条商品住宅价格由下列项目构成： （一）成本 1．征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行； 2．勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算； 3．住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算； 4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行； 5．管理费：以本款1至4项之和为基数的1~3%计算； 6．贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占有贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 （二）利润 以本暂行办法第五条成本1至4项之和为基数核定，利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （三）税金 按国家税法规定缴纳。

（四）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。 第六条下列费用不计入商品住宅价格： 1．非住宅小区级的公共建筑的建设费用； 2．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。 第七条根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。 第三章商品住宅价格管理 第八条物价部门对商品住宅价格实行分级管理。价格分级管理权限，除国家物价局另有规定者外，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 制定商品住宅价格，必须按照价格管理权限和规定的程序办理。 第九条商品住宅开发经营单位应在前期工程结束时，按商品住宅的预算成本、利润、利息、税金等申报价格，报物价部门会同房地产行政管理部门和建设银行审核，由物价部门批准。 任何单位不得在已批准的商品住宅价格构成因素以外擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按前款程序重新报批。 商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况，可以适当下浮。 第十条除国家法律、行政法规和国务院另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。 第十一条商品住宅开发经营企业要遵守国家物价法规和政策，严格执行批准的商品住宅价格和中国人民建设银行颁发的《国营城市综合开发企业成本管理暂行办法》 第四章罚则 第十二条下列行为属于违反本暂行办法的行为： （一）不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的： （二）越权定价和擅自提价的； （三）不按规定如实申报商品住宅定价成本的； （四）擅自向商品住宅摊派、收费的；

房屋买卖的各种费用

买房的税费 我们在买房时经常会碰到或遇到这样的事，选中了房与开发商签了协议，可在签订合同的时候，却发现本来签订只需花费30万的房子，结果又多出来几千元甚至上万元的钱来，这笔钱对于工薪阶层来讲，也是一笔不小的数目。 所以，为了帮助您在购房时能够做好充分的预算，我们特将除交付房屋成交价外的关于房屋买卖时需要缴纳的税费做了总结，以帮助您提前做好支出预算…… 根据目前国家政策法律规定，城市个人房产交易（买卖、赠与、继承、调换、更名等）需要征收以下多项或全部税费：住房交易手续费、非住房转让手续费、产权登记费、印花税、契税、营业税、个人所得税、公证费、鉴证费、房产测绘费、房屋安全鉴定费、房地产评估费、白蚁防治费、房产物业维修基金等……对于未满两年的商品房出售，2005年5月11日国务院办公厅转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》也做了明确说明。“2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。另自2006年8月1日起，二手房转让征收20%个税，应纳税按收入1%－3%核定。 个人房屋交易税费明细表

二手房交易税费明细表

房地产交易中需交纳哪些税费 →房地产契税>> 更多房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 →营业税>> 更多营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 →房产税>> 更多房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 →营业税附加>> 更多营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 →印花税>> 更多印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 →个人所得税>> 更多个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 →纳税保证金>> 更多纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 →房地产交易手续费>> 更多房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 →房屋权属登记费>> 更多即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘