(房地产市场分析)西安市房地产市场现状及未来趋势

西安市房地产市场现状及未来趋势

一、房地产市场运行环境简述

随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。

饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。

二、西安房地产市场运行现状及特点

进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化

让市场各方更为关注后市的发展走势。特别是2季度市场将会在政策环境之中，有着怎样的发展？陕西西安房地产信息网副总经理李宇兵给出了答案。

他指出：“第一，2季度商品房市场将会出现政策累积效应渐显，住宅销量将持续低位运行的态势；第二，市场供应将呈现明显的放量增长；第三，阶段性的折扣、促销等行为将明显显现，房价整体呈现小幅波动；第四，中大面积的户型或成销售主力；第五，2季度商品房市场或将面临进一步调控。”而在土地市场方面，二季度供应量仍将稳步增加的同时，地价上涨的速度将得到明显放缓。对于二手房市场，政策效应明显，投资炒房已经受到限制，交易量仍将进一步回落成为可能，且因拆迁加速也将惹火租赁市场，其中售转租现象将有所升温。李副总强调，“2011年作为“十二五”规划推进的元年，作为国际化大都市建设的重要年份，无疑也将成为我国以及西安房地产业转型开始的转折年。”刚进入第2个季度，整体商品房市场新盘还在不断推出，供应持续增长，成交量低位运行且全线飘绿，买卖双方角色互换，自住需求成为市场主导，观望气氛加剧并进一步延续，市场缩量调整迹象显现。

1、政府宏观调控政策趋于深化

2010年中央政府出台了金融、税收、土地还有房产本身的三限，限外、限贷、限购令，国十条，加息，这个对房地产产生了比较大的影响。

从近几年西安市政府出台的一系列宏观调控的政策一路看来，宏观调控的基调并未改变，调控房地产过快的涨幅，使房地产价格基本稳定，调整房地产业本身的结构，使之合理化，以利于房地产业和整个国民经济的健康发展。从目前政策的实施效果看遏制房地产炒作和稳定房价已经起到了一定的作用。随着经济形势的变化，西安市出台关于恢复房地产业发展等多项稳市政策，这些都意味着调控的政策将会朝着更加深入和细致的方向继续发力，宏观调控政策将进一步趋于深化。

2、产品供应结构与实际需求还存在裂痕

伴随着国务院“90/70”政策的引导，西安市一大批中

低价位、中小套型普通商品住房在近几年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注的焦点。不过在受到市场追捧的同时也明显可以看出，大多数项目目前的滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，两者之间存在的裂痕。由于产品结构的不合理，现有的自住性需求未必能转化为有效购买力，是导致目前的市场形势是有价无市的原因之一。

3、市场分区域发展不均衡

目前西安楼市呈现出的发展现状是区域发展的不均衡，城东地产发展新旧共荣，开发相对分散，旧区开发量少但配套完善备受市场欢迎，新区依托大水大绿和浐灞生态区整体的崛起以及市政府为加快区域建设而提供强大的资金和政策支持，也已与城南、城北形成三足鼎立的局面。城南区房地产发展较早市场相对成熟，虽土地资源日渐减少，但在曲江和高新两大板块的拉动下继续朝南发展。城西市场因重型国企较多一直发展较为缓慢，随着前唐“西市”遗址的重建和地铁一号线的延伸，对于其原有区域和西咸共建区域的快速发展提供了动力。而城北区在西安市行政中心北移、地铁二号线建设、铁路北客站建成以及大明宫区域遗址保护和旧城改造等前所未有的重大机遇面前，正在发生着日新月异的变化。城内受土地供应紧缺而始终处于相对放量较少，插花式的发展难以形成大的规模和影响力，住宅市场发展缓慢。

4、市场竞争格局在变革中日益激烈

近几年，越来越多的外来企业携其雄厚的资本实力及丰富的房地产运营经验长袖善舞，对于本地开发企业而言，竞争的压力愈显加大，部分实力弱的小企业由于缺少资金，同时缺乏土地资源储备，已经开始逐渐淡出房地产市场。2011年的西安房地产市场在本土地产企业与外来巨头的共同演绎下竞争愈发激烈，面对目前的市场环境，虽然前景光明，但对于中小开发企业来说目前的阶段性调整仍是一个巨大门槛，若市场形势的发展得不到改善，购房者观望气氛将愈加浓厚，将会有越来越多的实力相对较弱的本土开发商退市。

5、经济适用房市场比重日益增加

自去年以来，西安一直在加大经济适用房的建设力度，到今年经济适用房项目开始大幅度面市，虽从总量上还没有成为市场的主角，但其比重日益增加。

其呈现出来的特点是以珠江新城和鸿基新城为代表的“低价位、高标准”精品经适房，一改往日仅仅为满足和解决中低收入家庭住房目的。

随着越来越多的经济适用房的投建、面市和保障覆盖面的加大，不但对平抑西安房价而且对满足市场不同阶层需求将起到积极的作用，经济适用房在西安房地产市场的话语权将越来越大。

6、打折优惠成为楼市主旋律

随着“住博会”的召开及世园会的开幕，西安房地产市场不但没有迎来它的黄金季节，而且市场上加入打折促销的楼盘项目是越来越多。自限购令至今，西安房地产市场成交表现一直低迷，市场观望气氛日渐浓厚，楼盘销售速度放缓。为了吸引购房者，几乎所有的楼盘都或明或暗地打折扣，最多折扣达到8.5折，优惠金额达到10多万元。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套数较昨日增加36套，其中当日普通住宅共成交149套。据了解虽然西安市部分楼盘近日已经公布一房一价信息，但是对于整个西安市来讲公布数量微乎其微；大部分的开发商对于谈及此话题均是避而不谈，房企还在观望国家对于楼市调控是否会继续加码，开发商和政府玩猫捉老鼠的游戏已经是家常便饭。在国家不断强势调控楼市，以及西安出台楼市“限购令”等一系列调控政策下，部分手头不充裕的开发商为了加快项目回款速度，5月初西安部分楼盘已经有明显的打折促销行为，用以价换量来回笼资金的现象将会日渐增多。打折、赠送、特惠等变相降价现象在房地产市场上十分普遍，已成为近期楼市的主旋律。

7、团购开启楼市新纪元

面对开发商的坚挺，由各大媒体牵头，市场上目前出现大量的团购组织，积极地应对时下楼市现状。虽然西安的购房团组织的时间要晚于深圳、北京等地，但其影响力却不亚

于深圳团购活动。而且西安市目前的购房团还有一大特点就是“遍地开花”，有华商报组织的，有焦点网组织的，不但有本地的购房团而且陕北购房团的实力也不容小觑，万人购房团已经屡见不鲜。另外，在网上随处可见一些聊天群组织多人结盟购房活动。其组织形式和对西安楼市的影响越来越受到关注。

8、郊区化发展趋势明显

西安旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。目前，西安市西南方向较早发展的高新区已日益兴盛，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区也正建设的如火如荼，长安区和前几年兴起的浐灞生态区也已走入西安市民的视野。伴随着西安地铁的建设和城市的外扩，市政基础设施也全面铺开往外扩展，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落到现在对郊区的正视，甚至偏爱。实际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的预演。

三、西安市房地产市场未来发展趋势预测

面对当前西安房地产市场呈现出的调整特征，应该看到这既有宏观经济回落的影响，也是房地产自身波动的一个必然趋势。回望最近几年的房地产市场应该说发展并不健康，健康发展不意味着高速增长，合理增长、正常增长才算是健康发展。面对西安楼市目前的困境，预计西安房地产市场在未来一段时间将表现以下特征：

1、政策调控基调未变，但明显紧缩化

到第一季度，宏观政策力度加大，双率上调，公积金贷款利率上调，提高所得税起征点，房产税将重点实施等消息不断出台，中央政府以从来没有过的罕见的调控力度和方式，预示着美国次贷危机对中国影响升温，而两率结构性的调整，意味着从紧的货币政策主基调并没有改变，政策的紧缩只是为了进一步规范市场，把通货膨胀对中国的影响减到最小。不过，经济层面还看不出好转的迹象，预计后市货币政策还有松绑迹象，而这对目前的房地产现状来说无疑是一大利好。

2、土地市场交易放缓

随着土地政策影响的深入，开发商的退地潮率先在上海出现，作为西安而言，目前也有部分退地情况发生，且第一季度土地招拍挂成交量已经较上年明显回落。销售不畅，资金回收慢已经让开发商头痛不已，再加上国家实施紧缩型货币政策，开发贷款压力增大，预计在短期内土地市场的交易热情难以提高。

3、成交量低位运行，反弹有待时日

进入11年整个西安房地产市场交易量持续低位运行，成交量较去年同期水平相差甚远。一次次的幻想着回到去年交易量水平的梦想被无情的粉碎，足已印证市场回暖还时机未到，而想彻底结束目前这种动荡还需继续观察。目前的市场特征在于，购房者的观望情绪更加浓重，持币待购的群体越来越庞大，恐难在短期内打破僵局。

但可以预见的是，持续的交易量低迷加之调控基调未变(限购令的实施)而致银根紧缩，开发商面临资金链压力越来越大，销售回款将是维系链条的关键所在。同时，推迟上市的供应量在以后的几个月集中上市，会给购房者更大的选择余地，由此也将对销售起到一定的促进作用。考虑到上述因素，未来成交量的变化趋势依旧保持低位运行，或有小幅震荡，但短期内反弹无望。

4、房价将震荡下调，回落而趋于稳定

房地产市场形势逐渐趋冷，短期内回暖无望，市场销售压力增大，开发商为加快资金回笼，必然会采取明升暗降或者直降价格策略。可以预见的是，这种打折促销活动在未来几个月甚至更长的时间，还会被继续应用并且力度会加大，涉及的范围也将更广。考虑到成本下降的因素，商品房的销售均价会出现200-500元/平方米的下跌。

5、住房保障力度加大，供需关系趋于平衡

西安市这几年房地产发展也是非常快的，但又带来了另外一个问题，就是住房保障的问题。房地产市场发展的太快了，导致把很多大多数工薪阶层远远拉在了后面，很多居民不能通过市场化解决问题，就需要政府加大住房保障的力度。根据住部政策研究中心房地产业处处长文林峰总结的五条：第一，各级政府要加大投入，保障土地的供应。第二，

落实保障性住房的建设任务，抓紧建立保障性住房的使用、运营、退出等管理制度。第三，进一步落实完善房地产市场调控政策，增加市场的有效供给，特别要增加中小价位的普通商品房供给。第四，加强对市场需求的分类调控，落实好差别化的信贷政策、税收政策，支持居民合理住房消费，抑制投资性住房。现在大家贷款税成本也越来越高，没有政策性住房金融，这方面我觉得应该大幅度降低对老百姓第一套改善性住房的支持力度，反而我们现在调控一直做加法，不做减法，把成本都在增加。第五，加强房地产市场监测和市场监管，严厉查处各类违法违规的行为。大量的土地转向了保障性住房，导致商品房住宅供地越来越少，那就是西安市可能总的土地供应在增加，但是商品住宅在降低，导致房价居高不下。开发商将会加大对商品房的投入，以保障自己的利益，商品房的增多将会使供需关系趋于平衡。

综合来看未来几个月西安商品房成交价格将出现下行调整，但也不会出现掉头直下的可能，长期看房价将继续保持平稳运行。

陕西省房地产研究会会长王圣学

令人难忘的2011年即将过去，对我们房地产行业来说，过去一年在看中央政府严厉的宏观调控政策下，房地产出现了前所未有的大的环境，整个2011年楼市量价齐跌，应该说这是改革开放以来，特别是1992年搞市场经济以来，对房地产楼市调控最严厉的一次。

尽管如此，总管全年来看，全国的房地产市场总的来说还是健康的，正在朝着中央政府所希望的目标靠拢，所有我们不必为即将过去的一年感到沮丧，应该说楼市的疯狂是不正常的，不健康的，所以应该说中央的调控政策是正确的，所以对过去一年我们还是应该抱着平常的心，正确的态度来看待。

从我们西安和陕西的市场来说，应该说尽管即将过去的一年2011年也是量价齐跌，但总的还是平稳的，没有大起大落，这说明我们陕西的市场、西安的市场基本是这样的，展望新的一年，很快元旦就到来了，由于中央经济工作会议刚刚闭

幕，为明年的经济发展和房地产调控已经定了调，从经济发展来说，已经从2011年的防通胀，调整为稳定一中求进保增长，这说明中央政府对新的一年经济走势已经做了明确的、清醒的估价，提出了非常正确和积极的思路。

对我们房地产行业来说，仍然强调是宏观调控不放松，但是从我们西安和全省的市场来看，目前总的来看，虽然量价也在体积，但是整个市场仍然还是平稳的，所以我们期盼在新的一年里，政府出台更多配套的政策，开发商做好自己的产品，刚性需求择机而动，使我们西安和陕西的房地产市场更加的积极文件，我们对未来的新的一年，楼市还是充满信心的，应该说对市场我们是今天这个会议也说的好，逐步要向品牌市场发展。

从西安来说，目前就是三千多家公司，五百多个项目，这里边我们不得不说，也有不少是奔着暴利而来的，大概全国的大的品牌公司，除了潘石屹没有进入市场，基本都来了。所以我们期盼，在新的一年里，我们正确理解中央的宏观调控政策，在稳中求进的指导思想指引下，使我们西安和全省的房地产更加健康平稳的发展，取得更好的成绩。

西安市房地产市场热点板块分析

西安市房地产市场热点板块分析 目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。 一、大明宫板块 “南有曲江，北有大明宫”为时不远 1、板块描述 大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。 在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况 目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势 大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层

房地产市场调查种类与方法

房地产市场实战手册 信息技术时代，信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源，房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展，房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈，市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分，复杂和激烈竞争经营环境，必须通过认真细致有效的市场调查，制定切实可行营销战略立于不败之地。 第一部分房地产市场调查的定义 房地产市场调查，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性

（不动产），房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也适应依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握市场的脉搏。 一、狭义的市场调查 狭义的市场调查：以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段；关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析；“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料；“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

二、广义的市场调查 广义的市场调查：其调查对象除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动，即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法；房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何；收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执行情况，以及公司的经营业绩；就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 三、房地产市场调查的重要性 公司的生存环境是不断变化的，既给公司带来进展的机遇，也带来生存的威胁，通过市场调查，不断发觉新的市场机会，规避市场的风险，美国公司界“非创新，即死亡”当作座右铭，马斯洛“需要层次论”理论：人们的需求也是不断改变的；刚开始人们

西安市房地产市场现状及未来趋势

西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长

20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分

某地房地产市场调研报告

西安住宅房地产市场调研报告： 目录： 第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：

政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价 正文： 第一部分： 1、西安的自然历史情况： 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点

宝鸡市房地产市场分析

宝鸡市房地产市场分析 目录： 一、宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 二、区域楼市研究

三、市场总结及项目建议 第一部分宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 1.宝鸡作为西部老工业基地，地区生产总值自2009年以来保持快速发展势头，GDP增速始终稳定在13%以上，为房地产市场的进一步发展提供了基础支撑，根据GDP增速与房地产发展情况，宝鸡房地产市场处于高速发展期；

2.宝鸡2013年城镇人均可支配收入达到28509元，较上年增长10.60%，城镇人均可支配收入在陕西省属于较高水平，随着居民收入的提高，为进一步置业提供了可能，但宝鸡农民纯收入水平偏低，直接影响了随着城镇化发展带来的人口红利购买力； 806.54 976.09 1175.75 1409.87 1545.91 15% 14.40%14.50%15.10%13% 12% 12%13%13%14%14%15%15%16%0 200400600800100012001400160018002009 2010 2011 2012 2013 2009-2013年宝鸡市GDP 增长情况 GDP(亿） 增速

3.宝鸡市近四年住宅年去化量维持在205万㎡，结合市场调查整个市场库存量400万㎡左右库存来看，市场呈现供大于求现象，楼市竞争压力大；

0.9万人，考虑宝鸡为人口净流出区域，扣除宝鸡每年人口净 流出量0.47万人，宝鸡实际增加人口仅为0.43万人，按2013 年宝鸡城镇人口人均住房31㎡计算，人口增加对房地产需求 面积仅为13.3万㎡；房地产需求主要靠城镇化来实现，宝鸡每 年城镇化提高1.5%左右，入市人口达到5.6万人，住房面积需 求180万㎡；两者合计193.3万㎡左右（2010-2013年年均住宅 销售面积205万㎡），市场将延续目前平稳增长态势； 根据第六次人口普查情况显示，宝鸡在流动人口总量中，流入人口34.13万人，其中来自省内29.88万人，来自省外4.25万人；流出人口为38.86万人，其中户籍在本市流向省外14.53万人，在省内24.33万人。由此可见，宝鸡市流出人口大于流入人口4.73万人，宝鸡市人口迁移流动呈现流出型，年均净流出0.47万人； 资料显示：十年来，宝鸡市人口分布与城市发展同步，人口从乡村到城镇、从欠发达地区向经济较发达地区集中的趋势更加明显，经济较发达的三个区人口增加，平原和山区县加大农村劳动力转移力度，外出打工者较多，净流出人口增加。从地域分布看，渭滨、金台、陈仓三个区常住人口占38.69％，同2000年相比比重上升了1.39个百分点， 成为宝鸡市吸纳流动人口的主要地区；凤翔、岐山、扶风、眉县四个平原县常住人口占44.63％，同2000年相比比

(市场分析)2020年年宁波房地产市场分析年报

市场整体形势 市场推/销状况 住宅市场分析 写字楼市场分析 公寓市场分析 别墅市场分析 商业市场分析 二手房市场分析 土地市场分析 政策动向 壹壹年形势展望
目录
合润地产－研展部 2

第一部分：市场整体形势
2010 年，“史上最严”的楼市调控政策出台。从“国十一条”“国十条”到“9.29 新政 策”，调控不断加码，措辞越来越严，措施越来越狠。为了抑制投机炒作，各地纷纷出台限 贷、限购、限外令，部分城市甚至还限年龄。而在开发商这端，相关部委也通过打击囤地 及捂盘销售，督促开发商加快开发、增加供应。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧 似一波，但从楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。
鉴于 2010 年楼市调控政策频繁而严厉，甬城楼市四区全年成交量相比“井喷”式的 2009 年，整体下降幅度约达 48%。尽管 2010 年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬 城房价，但也遏制了房价上涨过快的趋势，同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。根 据市房产交易中心发布的各月度数据，2010 年全年，市六区共销售商品住宅 15427 套，相 比 2009 年下降约 52%；市六区二手住房共成交 21148 套，相比 2009 年降幅为 48%。
第二部分：楼市推/销状况
2010 年全年，宁波市区（市六区）总共新推出面积为 387 万平方左右，总量较去年全 年有所下降，其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区，分别为 76.43 万平米、71.31 万平米和 67.3 万平米，分别占到了市区新增供应量的 21%、18%和 17%。在新增物业构成类 型方面，住宅占据总量将近八成，达到了 306.52 万平米，公寓占据了 11%，办公和商业分 别占据了 7%和 3%。
2010 年新增供应一览表：
楼盘名称
开盘时间
区域
宁波大公馆
2009-12-26 海曙
建筑面积 （万方）
4.2
物业类型 公寓、商铺、公馆
新城名苑
2010-1-23
鄞州
7.4819
酒店式公寓,公馆,高层
恒元中心
2010-1-1
鄞州
2.7157
写字楼
金湖世家
2010-1-1
鄞州
2.6
公寓、写字楼
唐家湾 1 期悦府
2010-2-1
江北
14
别墅
中海雍城世家
2010-2-1
鄞州
47
别墅 高层 小高层
钱湖天地云庭
2010-4-10
鄞州
8.394
商铺 公寓 高层
合润地产－研展部 3

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况；

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

宁波楼市年度调研分析报告

2006年宁波楼市调研报告（转载） (2007-03-12 16:39:21) 目录 一、2006年宁波房地产市场总体状况 1、房地产投资接着稳步增长 2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升

3、二手房市场价格稳定，成交量起伏较大 二、土地市场分析 三、各个版块市场分述 1、市中心板块、城中板块大户型为主 2、东部新城催熟江南版块 3、鄞州逐渐成为宁波的都市副中心 4、江北居住氛围后发而上 5、城西等待拓展延伸 四、2007年市场展望 1、2007年政策调控执行力度将加大。 2、土地增量供应操纵更严，土地成本将提高 3、2007年中小户型将唱主角。 4、房价格依旧会稳步上涨，销售量会平缓上升 5、写字楼市场则是走向两极分化 五、附表（2006年土地出让成交一览等） 一 2006年宁波房地产市场总体概况 2006年是房地产市场的调控年，宁波的房地产市场则是总体表现良好，房产投资稳步增长，新建商品房销售良好，二手房市场并未大起大落。宏观调控，尤其是“国六条”及细则政策的

出台，对接着稳定宁波的房地产市场持续健康稳定进展起到重要作用。 1、房地产投资接着稳步增长 宁波楼市在2006年的宏观未出现大起大落，从宁波市统计局公布的数字情况来看，今年宁波房地产行业的投资截止11月份已达255.34亿，接近2005年整年的水平。全年的增幅在10％左右，讲明在宏观调控后，整个宁波的房地产市场进展逐渐趋于稳定，经历了2003年、2004年的房地产行业投资非理性增长后，宁波的房地产行业投资在2006年开始凸现理性一面。 2、新建商品房销售良好，成交价格稳中有升 由于消费者对房价大幅下降的预期，宏观调控在抑制了投资性需求的同时，一定时刻内也抑制了自住性需求。从2006年的情况来看，购房者的心态逐渐趋于稳定，一些较好的楼盘，价格显稳中有升的趋势，从成交量上看，今年宁波房地产市场已恢复较平稳状态。 1-11月宁波市四区商品房住宅成交面积一览 依照房产交易中心提供的数据，截止11月宁波四区成交的商品房面积在221万平方（其中住宅部分164万平方，去年整年成交商品房140余万方），成交规模与去年宏观调控前已相差无几。

房地产市场调查方法

市场调研 一：房地产市场调研的含义 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 调研目的 a)对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）。 b)了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表）。 c) 为公司拟订经营策略提供依据（对公司） 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b) 是销售稳定和提高的基础； c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、环境等） 2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5．面积与户型（面积与户型配比情况） 6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等） 7．价格（起价、均价、最高价） 8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式） 9．销售情况（销售率等） 10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等） 11．客户群体（客户群体分布情况） 12．楼盘优、劣势等 四、调研方法 1．网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。 2．电话调查法

直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3．亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法： 1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息 五、房地产市调方法细分 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场）再由线、面（区域市场）到体（宏观环境），然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。 下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。 （一）点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项： 第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何 合作的。 建设：鲁班奖、资金实力，技术水平 监理：甲级资 从而评估楼盘的资信度和品质 目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。 第二项：是分析楼盘的地理位置。

西安市房地产市场分析报告

西安市房地产市场报告

一、城市背景 1、城市概况 西安位于黄河流域中部关 中盆地，东西长约204公里，南 北宽约116公里。平均海拔424 米，境内最高点为周至县西南的 太白山，海拔3867米。地势大 体东南高，西北与西南低，平原 面积为43.674万公顷，占全市 土地面积的43.7%，现辖9区4 县，总面积10108平方公里，常 住人口823万人，户籍人口753 万人。这里气候温和，四季分明， 雨量适宜，日照充足，具有优越 的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分 西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。

3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局 西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。

房地产营销与市场定位过程

房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据

市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包

房地产市场调研的内容

了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。

房地产市场定位与产品设计定位

市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定 位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 具体内容包括： 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求， 制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 具体内容是： 市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提 炼 项目案名建议

销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制 广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等） 媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期 公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括： 开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式 销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞 销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略 销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主 销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划 促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪 市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史