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土地增值税计算公式

土地增值税计算公式集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

土地增值税计算公式

计算土地增值税的公式为：

应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米

1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：300万元

2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×10,000平方米=1,500万元

3、计算加计扣除：

(300+1500)×20%=1800×20%=360万元

4、房地产开发费用：

因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：170万元

扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元

第二步，计算增值额

商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万

增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计

=4,000-2,510=1,490万元

第三步，确定增值率

增值率=1,490/2,510×100%=59.36%

增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

=1,490×40%-2,510×5%

=596-125.50

=470.50万元

例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少?

允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)

房地产公司的土地增值税如何计算

房地产公司的土地增值税如何计算房地产企业土地增值税的计算土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产

取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安

土地增值税情况计算方法详细

土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目

土地增值税计算公式

土地增值税计算公式计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元

3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元第三步，确定增值率增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)

土地增值税计算实例

土地增值税计算实例土地增值税超率累进税率表例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）例二：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下：转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理

土地增值税的计算公式及9个实例

土地增值税的计算公式及９个实例时间:2０１4-0４－16 信息来源互联网,仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。?1、公式中的“增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。?纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目: ?(1)取得土地使用权所支付的金额；?（2）开发土地的成本、费用；?(３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4）与转让房地产有关的税金; ?（5）财政部规定的其他扣除项目。?2、土地增值税实行四级超率累进税率：例１：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金３0０万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目,建成10，００0平米的普通标准住宅，以4，00０元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1，500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为２０0万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税. ?第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元?２、开发土地、新建房及配套设施的成本： 30０+1500）×２0%＝1,500元×1０,０00平方米=１，500万元?3、计算加计扣除：?( １80０×２0％＝36０万元

4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:（300+１５０0）×1０％=180万元，应按照1８0万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元扣除项目金额＝3００＋1，５0０+3６0+18０＋170=2，510万元第二步,计算增值额?商品房销售收入=4，000元×１０，0０0平方米=4,0００万?增值额=商品房销售收入－扣除项目金额合计?＝４，００0－2，51０=１，490万元?第三步，确定增值率增值率=1，４90/２，510×10０％＝59。3６％?增值率超过扣除项目金额50％，未超过1 00％?第四步，计算土地增值税税额?土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×５% ＝1,490×40％－２，５１0×５％ =596-125.５０＝４7０．50万元例２:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为１０00万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？?允许扣除的房地产开发费用＝（400-10０）+（１000+6000)×5％=６5０(万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计３2万元。该仓库原造价４０0万元，重置成本８０0万元，经评估该仓库六成新.该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？收入总额=600（万元）扣除项目合计＝80０×６0%+32＝512（万元）?增值额=60０－5１2=88(万元) 增值额占扣除项目比例=8８÷５12×１0０%＝17。19％,适用税率为30％. ?应缴纳土地增值税税额=８8×3０%=2６。4(万元）

土地增值税计算方法举例

土地增值税计算方法举例土地增值税实行四级超率累进税率（一）增值额未超过扣除项目金额（二）增值额超过扣除项目金额（三）增值额超过扣除项目金额（四）增值额超过扣除项目金额 50%的部分 50%、未超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分税率为 30% 100%的部分税率为 40% 200% 的部分税率为 50% 税率为 60% 、计算土地增值税税额 ,具体公式如下（一）增值额未超过扣除项目金额 50%的：土地增值税税额=增值额X 30% （二）增值额超过扣除项目金额 50%,未超过100%的：土地增值税税额=增值额X 40%-扣除项目金额 X 5% 100%，未超过200%的：土地增值税税额=增值额X50%-扣除 X 35% 公式中的 5%、15%、35%为速算扣除系数。三、扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额 ,取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）房地产开发成本 ,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 ,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿费 ,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、前期工程费 ,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费 ,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费 ,以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费 ,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费 ,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 6、开发间接费用 ,是指直接组织、管理开发项目发生的费用 ,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）房地产开发费用 ,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出 ,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ,允许据实扣除 ,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 ,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的10% 以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例 ,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）评估价格 ,是指在转让已使用的房屋及建筑物时 ,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。五）税金 ,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加 ,也可视同税金予以扣除。土地增值税计算方法举例（三）增值额超过扣除项目金额（四）增值额超过 200%的：土地增值税税额 =增值额X 60%-扣除项目金额

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

土地增值税及计算公式及个实例

土地增值税的计算公式及9个实例时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率：例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50 ＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）

土地增值税与计算公式与9个实例

土地增值税的计算公式及9 个实例时间： 2014-04-16信息来源互联网,仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率：例 1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300 万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000 平米的普通标准住宅，以4,000 元 /M2 价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500 元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200 万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170 万元，请问如何缴纳土地增值税。第一步，计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：300 万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500 元×10,000 平方米＝ 1,500 万元 3、计算加计扣除：（300 ＋1500 ）×20 ％＝ 1800× 20％＝ 360 万元 4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500 ）×10 ％＝ 180 万元，应按照180 万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金： 170 万元扣除项目金额＝ 300 ＋ 1,500 ＋ 360 ＋ 180 ＋ 170 ＝ 2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝ 4,000元×10,000平方米＝ 4,000 万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000 － 2,510 ＝ 1,490万元第三步，确定增值率增值率＝ 1,490 ／ 2,510 ×100 ％＝ 59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100 ％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40 ％－扣除项目金额×5％＝1,490 ×40％－ 2,510 ×5％＝596 －125.50 ＝470.50 万元例 2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000 万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400 万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5% ；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？

土地增值税计算方法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

转让旧房土地增值税扣除金额如何计算

转让旧房：土地增值税扣除金额如何计算土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文整理了转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的几种计算方法，供读者参考。情形一：纳税人能提供原购房发票《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。应纳土地增值税计算步骤： ①计算扣除项目金额＝原购房发票金额（1＋5%N）＋转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期

至售房发票开具之日止的年数； ②计算土地增值额＝旧房及建筑物转让价款－扣除项目金额； ③计算土地增值率＝（土地增值额÷扣除项目金额）×100%； ④根据土地增值率找出土地增值税适用税率； ⑤计算应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率。情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得计算扣除：取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额；纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

转让旧房：土地增值税计算方法(老会计人的经验)

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 转让旧房：土地增值税计算方法（老会计人的经验）土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。本文整理了转让旧房及建筑物几种土地增值计算方法，供读者参考。情形一：纳税人能提供原购房发票《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年;超过1年，未满12 个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。应纳土地增值税计算步骤： ①计算扣除项目金额=原购房发票金额(1+5%N)+转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数;②计算土地增值额=旧房及建筑物转让价款-扣除项目金额;③计算土地增值率=(土地增值额÷扣除项目金额)×100%;④根据土地增值率找出土地增值税适用税率; ⑤计算应纳土地增值税=土地增值额×适用税率。情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得计算扣除：取得土地使用权

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

土地增值税计算例题

某房地产开发公司与某单位于2013年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为7%,教育费附加为3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为：（3000+4000）×10%=700（万元） ④与转让房地产有关的税金为: 15000×5%+15000×5%×7%+15000×5%×3%=825（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）×20%=1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为： 3000+4000+700+825+1400=9925（万元）（3）计算转让房地产的增值额: 15000-9925=5075（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率: 5075÷9925≈51.13% （5）计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。

某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。（1）评估价格＝600×70％＝420（万元）（2）允许扣除的税金27.5万元（3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元）（4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元）（5）增值率＝52.5÷447.5×100％＝11.73％（6）应纳税额＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（万元）

如何用EXCEL计算房地产企业应交土地增值税

如何用EXCEL计算房地产企业应交土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。以下是为您带来的关于用EXCEL计算房地产企业应交土地增值税，希望对您有所帮助用EXCEL计算房地产企业应交土地增值税其税率实行四级超率累进税率，见下表：级增值额与扣除税率速算扣除数项目金额的比率（％）系数（％） 1 不超过50%的部分300 2 超过50%-100%（含）的部分405 3 超过100%-200%（含）的部分5015 4 超过200%的部分6035

土地增值税在实际计算过程中涉及大量的数据，人工计算难免会出现失误，用Excel则能很轻松解决这个问题，且能大大提高工作效率，下面作者将与大家共同讨论一下用Excel计算房地产开发企业土地增值税。在完成下面工作之前我们先假设一个前提，即财务费用中的利息支出，能够按房地产项目计算分摊并能够提供金融机构有效证明，且利息金额不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。第一步：建立Excel工作表，取名为“土地增值税”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、11、J1、单元格分别输入与房地产销售有关的收入、与房地产开发有关的税金、取得土地使用权所支付的费用、房地产开发成本、财务费用、房地产开发间接费用、其他扣除项目、允许扣除项目之和、土地增值额、应交土地增值税。第二步：输入公式在F2单元格输入“ =(C2+D2)*5% ”，代表房地产开发间接费用按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和的5%扣除(如上述假设不存在，只需把5%变为10%，且“财务费用”变为“0” 即可)；在G2单元格输入“ =(C2+D2)*20% ”代表房地产开发企业按取得土地使用权所支付的费用与房地产开发成本之和，加计20%扣除; 在H2单元格输入“二B2+C2+D2+E2+F2+G2 ”，此公式用于计算准予扣除项目之和；在I2单元格输入“二A2-H2 ”，此公式用于计算土地增值额；

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