美国养老地产经营模式分析
美国养老地产经营模式分析
提要：
美国在市场化养老的背景下，养老住宅的盈利基本依靠租金回报率，而运营服务的盈利能力较受制于议价能力和人工成本，因此养老地产的投资回报率为：纯租赁模式>托管/合资模式>纯运营模式。虽然国内目前尝试介入医疗养老的地产公司较多，但行业性机会仍需等待两方面的催化剂：一是通过提升租金回报率提高行业整体投资回报，进而刺激养老住宅的供给端，二是加强对营利性养老机构的政策扶植力度，通过动态补贴、金融、土地等手段对投资商形成长效激励机制。国内房地产转型医疗的大潮中可关注两类机会：一是能利用自身优势向产业链下游细分领域拓展的房企，二是战略投资处于地产链与医疗链交界处的医疗运营的房企。
主要看法：
市场化养老vs.福利型养老：欧洲与日本的福利型养老模式依靠政府大力投入，而美国的养老产业市场化程度非常高，主流的养老机构均属于民办盈利性质，养老院80%-90%的收入来源私人支付，大部分养老护理服务不属于可保范围。而美国的养老产业发达，专业分工明确，值得借鉴。
美国地产商如何进军医疗养老：美国地产商进军医疗养老产业主要依靠REITS，健康护理类REITS的市值在各类型中占比达10%，行业集中度较高。投资组合收益方面，养老住宅贡献占比达35%-60%，而医院贡献仅占比5%，与国内地产商偏好投资医疗产业不同。投资模式方面，纯租赁模式的收益率表现优于托管模式和合资模式，故地产商参与养老运营不一定能提升投资回报率。在
养老运营方面，受制于经济不景气和人工成本（占比约50%）上升，近几年美国的养老运营商的盈利能力普遍较差。
案例分析——地产商做养老的优势：案例选取全美最大的养老地产商VTR 和最大的养老运营商BKD进行财务分析。两者近年的营收规模和相关业务毛利率相近（31%-35%），但VTR的净利率水平远超持续亏损的BKD。美国房企做养老的优势在于：1、房企自有物业节省定期租赁费用；2、护理设施高折旧率削弱运营商轻资产优势；3、REITS权益融资渠道畅通降低资金成本；4、政府支持REITS全额免征企业所得税。
中美养老地产的发展背景差异：1、目前中国老年人口比例仍较发达国家小，但老龄化进程正在加速中。2、美国养老地产运营贡献的收益率有限，盈利主要靠租金收入，租金率回报率达6%-8%，中国一线城市的租金回报率仅2%-3%，行业收益与风险严重不匹配。3、美国养老业扶植政策虽少，但REITS享免税待遇，而中国针对营利性养老机构的优惠政策形式单一、力度有限，与日本等福利型养老国的差距更为显著。4、中美价值观在家庭、消费、住房等方面存在差异，美国市场化的养老模式难以简单复制。
美国养老模式的启迪：市场化主导、专业化分工
欧洲与日本的福利型养老模式依靠政府大力投入，而美国的养老产业市场化程度非常高，主流的养老机构均属于民办盈利性质，养老院80%-90%的收入来源私人支付，大部分养老护理服务不属于可保范围。同时，美国养老产业专业分工明确，对于中国房企转型医疗养老有很好的借鉴作用。
一、美国市场化养老vs.日欧福利型养老
日本作为严重老龄化的国家，2000年起实施《介护保险制度》。保险对象主要为65岁以上的老人。介护保险费：（1）50%由国家财政负担；（2）40%依靠各地上缴的介护保险承担，40岁以上的国民必须加入并缴纳介护保险金；（3）10%由使用者自付。申请人得到介护保险的认定后，由介护师制定适合本人健康状况的介护服务计划并交有关医疗机构。医疗机构照计划上门提供介护服务，或用车接患者到相关机构接受服务。
瑞典作为典型的北欧高福利国家，2001年起实施新版养老保险制度。制度含三种类型：（1）国民年金：凡满65周岁的当地老人均可领取每年7万克朗的税前养老金；（2）养老金：由雇主和雇员分别按照工资总额各缴纳9.25%来共同承担；（3）职业年金：在职居民费率取决于就职行业和参保人员年龄。2012年，瑞典平均养老金为每月每人15,500瑞典克朗（约1.5万人民币/月）。
相比较，美国养老依赖政府程度较小，政府只提供退休者最基本的养老需求，大部分的养老机构是私立的。美国老年人晚年生活的收入来源主要来自：社会安全金、私人公司的401K退休储蓄、金融房地产等收入、退休金和工作收入。美国人的养老金由联邦政府发放，雇主和雇员按照工资各向联邦政府缴纳6.2%的薪资税，退休后每月最低的社安金没有底线，一般在800美元左右。另外，美国有针对65岁以上老人医疗护理的Medicare保险制度，费率为工资的1.45%，但只承担完全没有生活自理能力的、短期的、临时的养老院费用，而大部分养老院需要自费入住。2013年，美国平均养老金为每月每人1,261美元（约7,800人民币/月）。
图表1.美、日、欧介入养老产业程度市场
化养
老美国
日本
欧洲福利型养老
退休养老金较少，私营养老机构主导，市场化
运作50%国家承担，40%介护保险金，10%自行承担养老金制度主导，政府等出资建设养老社区图表2.2011年四国养老金储备占GDP 的比例
资料来源：中国养老金发展报告2012
二、美国养老产业的细分化特点
美国养老产业在市场化发展的背景下，已形成较为专业的分工体系。在美国基本没有覆盖全产业链的大型商业养老机构，盈利能力较强的养老企业均出自细分领域。美国的养老产业链主要包括房地产开发商、房地产投资商（REITS）、
养老住宅运营商。而美国成熟的金融市场体系则渗透于产业链的各个结点，是养老市场化发展的重要基础。
（1）房地产开发商从事传统的物业开发领域，通过向购房者出售物业获取收益。而从事养老地产的开发商会针对老年护理要求进行开发，例如增加残障人士专用设施，配置食堂、健身等社区会所等。
（2）REITS是目前美国房地产企业的主流商业模式，通过物业置入并出租的投资方式，向租户定期收取租金作为收益。健康护理类REITS是养老住宅的主要提供者。
（3）养老住宅运营商通过向老年租户出租物业并提供养老护理的方式获取收入，服务内容主要包括：餐饮、清扫、洗衣、陪护等。养老住宅运营商是养老服务的主要提供者。
图表3.美国养老产业链细分化
美国养老地产主流模式——REITS
一．美国地产市场高度发达的REITS模式
REITS（Real Estate Investment Trusts），即房地产信托基金是美国房地产行业的主要形式，行业市值占比超过90%。主要以发行收益凭证的方式集合投资者的资金进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者。开发型的房地产商的市值占比仅为1%。目前，美国有244家REITS，而仅有36家地产开发商。与传统的开发模式不同，REITS通常依靠稳定的租金受益给予投资者稳定的现金流回报。由于购房与租房的需求此消彼长，因此许多公寓型REITS在次贷危机下体现出抗风险的作用。
图表4.美国REITS公司数量占比图表5.美国REITS市值占比
资料来源：彭博数据
二．健康护理类REITS市值占比10%，行业集中度较高
在美国，健康护理类REITS（Health Care REITS）在各类型REITS中占据非常重要的位置。在236家上市REITS中共有15家该类型的公司，数量占比6.4%，市值占比10%，总收入占比8.4%，总净利润占比8.7%。
图表6.美国各类型上市REITS排名
资料来源：彭博数据
美国健康护理类REITS的行业集中度较高，上市REITS中前三大龙头收入规模与市值相当，合计市场份额达75%。
图7.美国上市健康护理类REITS收入和市值排名
资料来源：彭博数据
三、投资领域：养老院为核心，医院占比有限
健康护理类REITS投资的大健康领域主要包括养老院、康复中心、医院、医疗办公楼和医疗实验室等。与普通REITS不同，健康护理类REITS持有的物业通常会有相应的基础设施配备，以满足细分市场的定位。例如：养老院会在普通公寓住宅上配备食堂、健身等社区会所，医疗办公楼会在普通办公大楼基础上增加水槽、换气等系统。
图表8.美国健康护理类REITS龙头HCP的2013年投资组合
资料来源：公司年报
从三大REITS巨头的投资组合构成来看：
（1）养老院是健康护理类REITS的首选，组合收益贡献率约35%-65%；（2）其次为康复中心和医疗办公楼，组合收益贡献分别占约10%-30%；（3）医院只占美国REITS投资组合中很小的一部分，组合收益比例仅为
4%-5%。
图表9.三大健康护理类REITS龙头2013年收入贡献占比
资料来源：公司年报
四、投资模式：租赁模式>托管模式>合资模式
医院运营管理壁垒较高，行业间分工非常明确，因此房地产商与医院运营商的合作通常采用纯租赁的模式。地产商将物业出租给运营商后，收取固定租金费用作为收益来源，基本不会参与医院的运营。
地产商与养老院运营商间主要有三种合作模式：
（1）租赁模式指地产商将自有物业出租给运营商进行运作，以收取固定租金为收入，不参与养老运营也不承担运营风险，代表企业为HCP。
（2）托管模式指地产商委托养老运营商对其物业进行管理，向其支付一定的管
理费用，运营收入和费用均由地产商承担，代表企业为VTR。
（3）合资模式指地产商与运营商就某处养老物业设立合资公司，运营收入和费用按照股权或约定的比例进行分摊，代表企业为HCN。代表企业中，HCP基本采用纯租赁的模式，VTR采用租赁+托管的模式，HCN
采用租赁+合资的模式。
图表10.美国健康护理类REITS三大投资模式
资料来源：公司年报
从健康护理类REITS三大龙头企业来看，在托管模式和合资模式下，地产商需要自行承担运营费用，并且需要通过管理费或者收益分配的形式与运营商共享收益。由于养老运营商的利润率普遍较低，托管模式和合资模式的投资回报率要小于租赁模式，因此地产商参与养老运营不一定能提高自身的盈利能力。以2013年为例，在收入规模上，HCP（租赁）
图表11.三种模式代表REITS的收入规模
图表12.三种模式代表REITS的ROE
资料来源：公司公告、彭博数据
五、养老运营：盈利能力较弱，回报率较低
和地产商相比，运营商近年来的盈利水平一直较低。美国最大的两家养老运营机构Brookdale Senior Living（BKD）和Emeritus Senior Living（ESC）长期处于亏损状态。Emeritus（ESC）曾在去年4月与远洋地产合作试点养老，目前已被Brookdale收购。市值第二大的养老机构Five Star Quality Care（FVE）的净利润率也仅维持在2%左右。
图表13.三大养老运营商的收入规模
资料来源：公司公告、彭博数据
从养老运营商的成本费用构成来看，（1）人工成本占比最高接近50%，总运营成本约70%，运营服务的毛利率一般在30%左右；（2）其次，租金费用占比超过10%，是费用中的主要组成部分；（3）管理费用占比6%左右。
图表14：2013年养老运营商BKD的成本费用构成
资料来源：公司公告、彭博数据
图表15.2012年养老运营商FVE的成本费用构成
案例分析：地产商VS.运营商
我们分别选取两大美国上市企业作为样本进行分析研究：美国最大的养老地产持有机构——Ventas Inc.（VTR）和美国最大的养老地产运营机构——Brookdale Senior Living Inc.（BKD）。
图表16.2013年6月美国前10大养老地产持有机构
图表17.2013年6月美国前10大养老地产运营机构
资料来源：美国养老住宅协会
VTR是标普500指数成分股，三大健康护理REITS龙头之一，2013年底拥有1,500处养老住宅和健康护理物业。BKD是美国最大的养老居住社区的运营商，2013年底拥有570处养老社区和退休社区。
一．收入和毛利率可比性分析
2013年地产商VTR和运营商BKD的营业收入均达到28亿美元左右，但VTR 的净利润率却大幅领先于长期处于亏损状态的BKD。
图表18.近年VTR和BKD营收规模相近
图表19.VTR的净利润水平大幅领先于BKD
资料来源：公司公告、彭博数据
地产商VTR的商业模式分为租赁业务和托管业务，2013年50%收入贡献来自于托管业务，是三大健康护理REITS龙头中托管业务占比最高的公司。运营商BKD的商业模式分为自营业务和管理业务，2013年87%收入贡献来自于自营业务。
图表20.2013年地产商VTR业务收入占比
图表21.2013年运营商BKD业务收入占比
资料来源：公司公告、彭博数据
从产业链角度来看，地产商VTR的租赁业务是运营商BKD的自营业务的上游，地产商VTR的托管业务是运营商BKD的管理业务的下游。
从财务角度来看，地产商VTR的托管业务和运营商BKD的自营业务的运营模式和会计确认准则是一致的，因此毛利率相近，基本稳定在31%-35%的水平。由于地产商VTR需要承担一笔额外的托管费用（运营收入的5%左右），故毛利率略低于运营商BKD。
图表22.两种商业模式示意图
图表23.VTR托管业务和BKD自营业务毛利率相近
资料来源：公司公告、彭博数据
二.费用率差异性分析
从可比性分析可知，两家公司的营收规模和毛利率水平相当，且地产商VTR由于托管费用的支出，相关业务毛利率水平略低于BKD。但从绝对盈利能力来看，VTR的财务表现远好于持续亏损的BKD。根据费用率分析，原因主要有以下几点：
1.房企自有物业节省定期租赁费用
REITS涉足养老产业的核心优势源于其自有物业。美国实行房地产权私有制度，每年需向地方政府上缴1%-3%的房产税。该笔费用在托管模式下计入企业运营成本，而在租赁模式下主要通过净租赁（Net Lease）的方式，要求租户承担全部税费，故房企一般不直接承担租赁费用。而运营商需要通过经营性租赁的方式取得物业和基础设施的使用权，定期承担约定的租赁费用。BKD每年租赁费用占当年营收比例约10%，虽然近年比例随着收入规模增加呈现下降趋势，但降幅十分有限，原因在于：
（1）与医院不同，连锁养老住宅模式下的租赁费用难以作为固定费用产生规模效应，收入规模与居住单元（床位）的扩张速度呈正向关系；
（2）当运营商的住宅单元入住率稳定在一定水平的时候（BKD入住率达88%左右），未来通过提升居住率获取增量收入的成本越来越高，而从价格端提高收费则受制于需求弹性，因此扩张策略仍是运营商维持增速的重要模式，租金规模水涨船高；
（3）在美国，租户与房主签订的租赁合同中多数包含租金基准上涨条款（BaseRent Escalation），租金每年根据通胀指数变动进行一次调整，租费与价格变动趋势一致。
保利地产养老产业战略通稿
保利地产：全产业链介入，打造“三位一体”中国式养老 背景：《十八届三中全会关于若干改革问题的决定》发布“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”的政策利好，9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，表明老龄产业作为新兴朝阳产业，逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。 今年，我国60岁以上的老年人口已经突破2亿人，人口老龄化是当前和未来一个时期我国经济社会发展面临的基本国情之一。预计2050年，我国养老市场的需求有望突破17万亿，庞大的老年人口以及巨大服务需求都昭示着老龄产业进入重要历史机遇期。 即将到来的老龄社会让养老产业的飞速发展成为必然。一时间各类资本一窝蜂钻进养老行业，鱼龙混杂，一些企业从事的养老地产更像是一场以养老为名“圈地运动”，如何为养老地产找准发展方向，业界众说纷纭。 产业创新，养老成未来新的利润增长点 从2010年涉足养老产业，保利地产认为养老产业既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，又要运营和管理养老设施，直接为老年居民服务，至少不仅涉及地产更牵涉更加专业的介护服务，经过潜心研究、试点探索，保利地产重新定义了养老产业在集团发展中的战略地位，在养老观念、养老功能、养老形式、养老区位方面找到自己的定位：打破社会上养老社区郊区化的误区，确定了便捷、安全、健康的城市养老目标，构建居家、社区、机构一体化养老服务网络，实现老人、子女和机构三者的互助式服务，同时关注中国式“孝道”，在儿女尽孝与社会养老间找到平衡。为此，保利在大量研究中国老年人养老需求和特点的基础上，结合国内外先进养老模式，总结出的一套“中国式养老”理想模式。 保利地产对老龄化的关注不单单体现在产品与服务，公司更将养老产业置于企业战略转型、提供未来新利润增长点的重要环节，作为企业创新升级的重要领域进行培育。保利地产一贯以住宅为主，商业地产、养老地产、旅游地产、文化地产和产业地产相关多元化的战略规划具有前瞻性和今天的现实性：充分发挥养老产业特别是专业养老机构的协同效应，提升其它产品价值是保利地产的又一创新。保利地产将旅游地产和商业酒店资源用于养老，实现“以一地入会多地养老”，让老年人参与到保利的各种地产项目体验中；以专业的养老机构和
新加坡养老发展考察报告
m 4 不论你在马路上行走，还是乘坐公交车，或在医院就医、超市购物、公园健身，你会发现我们周围的耄耋老人越来越多。据了解，我国目前60岁以上的老年人己达1.43亿，占总人口的11%；苏州市60岁以上的老人也已达到106万，占总人口的18%；这些数字表明：随着经济的快速发展，进入二十一世纪的中国已经（提前）进入了老龄化时代。如何继承和发扬中华民族几千年的优秀传统美德，孝敬老人、赡养老人，切实做好为老年人服务的工作，是各级政府非常关注的问题。作为一名多年从事城区工作和社区建设的实践者，这也是我时常关注社会、留心思考的一个课题。 今年五月，我有机会参加市委组织部组织的赴新加坡学习社区建设专题培训班，九天时间虽然短暂，学习的课程和内容也比较多，通过上课听讲、专人介绍和实地考察，在参观了新加坡市区重建局和建屋发展局、警察总署、惹兰勿沙市镇理事会、大巴窑镇中心、芽笼综合诊疗所、宏茂桥社区邻里警署、小印度社区、飞跃家庭服务中心、怡安产业公司、东邻社区民众联络所等地之后，我对新加坡的基本国情、人文概况、政治经济发展历程、政府机构的设置与运作、城市规划建设和管理等方面，都有了较为全面的了解。特别是通过多看、多听、多问，结合自己的工作实际，与新加坡在社区管理方面进行了对比，感到新加坡在养老服务和管理上有许多宝贵经验和成功做法值得我们学习借鉴。 一、新加坡养老发展的概况 新加坡共有420万人，60岁以上的老年人占总人口的20%。他们把老年人称为乐龄人士（与我国相比，这个称呼我们感到比较人性化）。新加坡政府十分重视培养全民的家庭观念，在舆论导向上不遗余力地在向人民灌输儒家思想——宣传孝道，号召全社会关爱、孝敬老年人。每年的农历新年，新加坡都要开展敬老运动，政府官员和议员以身作则，经常到社区和自己的选区慰问老年人，在全社会树立尊重老人、关爱老人的风尚。 新加坡采取以下几种办法实现老有所养： ——居家养老。家庭是老年人的大本营、终身的依靠和归宿，中华民族延续几千年的优秀道德传统之一是尊敬老人、孝敬父母。新加坡政府在制定养老政策时也传承了这个美德，为了防止越来越多的老年人家庭出现“空巢现象”，在购买组屋时制定了一个优惠政策，即对年轻人愿意和父母亲居住在一起或购买房屋与父母亲居住较近的，经有关部门审核、批准后可一次性减少3万新元，目的是鼓励年轻人赡养父母、照顾老人。 ——日托养老。对于无暇照顾在家的老年人和孩子，新加坡成立了相应的机构——“三合一家庭中心”，相当于我市的一些日间托老所。所不同的是这个照顾中心将托老所和托儿所有机地结合在一起，即照顾了学龄前儿童、小学生，又兼顾到乐龄人士。有些家庭可能是每天由年轻的夫妇将老人和幼儿一起送到这里。老少集中管理，即顺应了社会的发展需要、解决年轻人的后顾之忧，又满足了人们的精神需求，增进了人际交往与沟通，防止了“代沟”的出现。目前我国有些地区也有类似的尝试。 ——机构养老。与我国目前各类养老机构主办的老年公寓一样，也分为高、中、低等不同档次的收费标准，这里就不再展开细说。
15种养老地产开发模式分析
15种养老地产开发模式分析
[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开
发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还
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宝洁公司商业模式分析报告
商业模式分析报告 基于Alexander Osterwalder商业模式设计模型的宝洁公司商业模式分析
目录 一．宝洁公司简介......................................... 错误!未定义书签。二．价值主张.............................................. 错误!未定义书签。三．消费者目标群体........................................ 错误!未定义书签。四．分销渠道.............................................. 错误!未定义书签。五．客户关系.............................................. 错误!未定义书签。六．核心竞争力............................................ 错误!未定义书签。七．合作伙伴网络.......................................... 错误!未定义书签。八．成本结构.............................................. 错误!未定义书签。九．收入模型.............................................. 错误!未定义书签。十．结束语................................................ 错误!未定义书签。
商业模式分析报告 基于Alexander Osterwalder商业模式设计模型的宝洁公司商业模式分析 一．宝洁公司简介 宝洁公司始创于1837年，是世界上最大的日用消费品公司之一。宝洁公司通过其旗下品牌服务全球大约四十八亿人。公司拥有众多深受信赖的优质、领先品牌，包括帮宝适、汰渍、碧浪、护舒宝、潘婷、飘柔、海飞丝、威娜、佳洁士、舒肤佳、玉兰油、SK-II、欧乐B、金霸王、吉列、博朗等等。宝洁公司在全球大约七十个国家和地区开展业务。2012财政年度，公司全年销售额进840亿美元。宝洁公司在全球80多个国家设有工厂或分公司，所经营的300多个品牌的产品畅销180多个国家和地区，其中包括美容美发、居家护理、家庭健康用品等。 二．价值主张 产品价值：宝洁注重产品研发、申请多项专利、产品注重满足顾客某方面的强烈需求、飘柔等低端产品价格便宜使客户容易获得。 服务价值：一般意义上的产品研发和相关基础技术、大量持续投资与市场研究、将市场需求和产品技术很好的结合起来，创新产品、升级产品，包括功能、包装、概念等，针对消费者的沉浸式研究，通过融入到消费者的生活中去，更加深入的了解消费者的消费心理和消费习惯。
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房地产营销模式分析 目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式 独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。 它的优势主要表现在：分工明确，各展所长 由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。 开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。 二、代理商的联合销售代理模式 联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼
盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售 现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。 因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难 代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。 综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。
产城会-养老地产产业链研究报告
养老地产产业链研究报告 珞珈投资发展（深圳）有限公司 一、节点简介 养老地产以提供养老服务为核心功能的地产开发项目。主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。养老地产在国内存在争议，一些人认为养老+地产开发的方式与旅游+地产等没有本质区别，只是地产投资的一种简单组合；目前泰康、国寿等保险公司在全国已经开发了多处养老地产项目；华润控股也在武汉等地布局全国养老产业。由于我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司，并且养老产业作为一个涉及极广的新兴市场，有待进一步开发。根据中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》，预计到2030年中国养老产业市场可达13万亿元。所以无论是从商机角度还是老年人的需求，养老都已经成为资本竞相追逐的新“风口”。养老产业细分市场众多，主要包括养老地产、养老金融、养老服务和老年用品四个领域。资本蜂拥养老细分行业。 二、产业链图谱 三、智能行业透视 （1）节点定义 节点定义 数据来源：中国报告大厅 标题：老年地产行业发展趋势分析 发布时间：2018-03-01 摘要：养老地产是老龄化时代所形成的特有的概念，它结合了养老和地产商业的概念，是一种“养老+地产+服务”的复合地产开发模式。目前，我国养老地产总体还处于探索阶段，各方面机制都还没有健全完善起来，存在着很多的可开发利用空间。
（2）行业细分 行业细分 数据来源：中国报告大厅 标题：养老产业市场规模 发布时间：2018-03-28 摘要：养老产业细分市场众多，主要包括养老地产、养老金融、养老服务和老年用品四个领域。对于整个养老产业的市场规模有多大，各方观点不一，但普遍认为目前养老产业估值已超过4万亿，到2030年养老产业规模将在20万亿左右通过对养老产业市场规模分析，作为最早进入到养老地产市场的房地产企业之一，万科目前在全国范围内的养老项目超过180个。2014年10月，上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园小区。该项目名为“智汇坊”，通过小区内万科活动中心改造，为小区客户提供养老服务。智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层，可容纳约40位日托老人，并设有38个床位的居住空间。 （3）行业规模 行业规模 数据来源：中国报告大厅 标题：中国养老地产行业发展前景分析 发布时间：2016-04-13 摘要：根据中国报告大厅的发布的《2016-2021年养老地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》显示，我国在2002年65岁以上的人口比率超过总人口达到了 7.3%，2014年末为10.06%，2014年我国老年抚养比上升为13.9%。按《中国老龄产业发展报告2014》计算，到2020年老年人口将增至2.6亿。假设每人年均养老费用支出4万元，则我国养老产业每年市场规模将达到10万亿，需求巨大。 （4）发展历史与趋势 发展历史与趋势 数据来源：中国报告大厅 标题：老年地产行业发展趋势分析 发布时间：2018-03-01 摘要：养老地产概念，来源于上世纪七十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的老年市场需求。数据来源：中国报告大厅 标题：2016年我国产业地产行业分析：面临盈利难题 发布时间：2016-12-09 摘要：据中国报告大厅发布的2016-2021年中国产业地产行业发展分析及投资潜力研究报告显示，继商业地产、旅游地产、养老地产之后，产业地产正在成为房企寻求转型、尝试多元发展、增加盈利点而投身的新兴领域。 数据来源：东兴证券 标题：东兴证券房地产行业中期策略报告：销售不是问题“区域+养老”是热点 发布时间：2016-07-01
如何快速分析一个企业的商业模式
如何快速分析一个企业的商业模式 我们在工作中时而会发现一些不错的企业，他们在很短的时间内就成为市场的宠儿，我们会不免想去探究它的商业模式，看看是否有可借鉴和参考的地方。那么我们如何去分析一个企业的商业模式呢？ 有一本书叫《商业模式新生代》，提出商业模式画布概念，透过相关构成要素交织来还原企业的商业模式。 现就应用商业模式画布为骨架、投资要素分析为辅助来拆解企业商业模式的方法进行分享。 商业画布由9个构造块组成，分别是CS客户细分，VP价值主张，CH渠道通路，CR客户关系，RS收入来源，KR核心资源，KA关键业务，KP重要合作，CS成本结构。 (1)CS客户细分
所有的产品/服务最终一定是落地到用户身上，那么就一定要分析清楚该项产品/服务所对应的精准用户群是谁。可采取反溯的方式，分析该项产品/服务具有哪些心动价值，它能满足哪类群体的刚性需求。回答的是我们正在为谁创造价值？谁是我们最重要的客户？ 这里也可以参考营销中的STP理论，它包含了三个部分：市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和定位（Positioning）。 客户细分通过从不同角度的分析形成客户画像。例如康养中心单人间的用户画像就是：65岁以上老人、收入高、知识分子、个人空间意识强、不想拖累子女。 (2)VP价值主张 要找出产品/服务能为用户提供什么特别的价值？帮助客户解决怎样的问题？要判断清楚你找出的这些用户价值是否能让用户心动，满足其刚性的需求。除了用户价值之外，也需分析其社会价值，是否解决行业痛点，是否符合政策走向。 可以从C端用户、B端合作机构、行业、政府四个角色和享乐属性问题/实用属性问题连个维度进行思考。享乐属性强调的是感官上带来的价值，它们让人感到精神上的愉悦。例如奢侈品传递社会身份地位。实用属性强调的是功能价值，能满足衣食住行的某个需求。如快捷上网、便捷出行。同时享乐属性和实用属
房地产营销策略分析 论文
毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日
目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)
绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市
国外养老模式及我国养老地产经典案例
国外养老模式及我国养老地产经典案例 1、老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、 瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年住宅。从国外的情况分析，老年人住宅可以看作是一些社会老龄化的先进的国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。 2、国外老年人居住建筑模式划分 理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化过程。 老年人居住建筑模式划分的依据是老年人所需社会服务支援的程度。1986年，国际慈善机构（HTA）制定了老年人居住建筑的分类标准： a类：非老年专用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他们有生活自理能力，因而可独立生活在自己的寓所中。 b类：可供富有活力，生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人居住的住宅。 c类：专为健康而富有活力的老人建造的住所，附有帮助老人基本独立生活的设施，提供全天监护和最低限度的服务和公用设施。 d类：专为体力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要医院护理，但可能偶然需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。 e类：专为体力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些个人生活的监护和照料。公用设施同d类，但可按需另增护理人员。 f类：专为体力和智力都衰退，并需要个人监护的老人所设。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是独立的，可为住者提供进餐、助浴、清洁和穿衣等服务。 g类：入住者除同f类外，还有患病、受伤的，临时或永久的病人，这类建筑中所提供医疗和护理的应是注册医护机构，住房几乎全部应为单床间。 除此之外，各国根据本国的具体国情，相应规定了老年人居住建筑模式的划分标准。 3、国外老年人典型居住模式 1）美国 老年人居住建筑模式主要有3种类型： 独立式老年人住宅满足有自理能力的老年人的需求，一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一室户，平面紧凑，采用标准构件，造价经济，总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，结合社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施。 集合式老年人住宅有专门的服务人员提供老年人所需服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 护理型老年人住宅提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独
第三章-国外养老产业的发展经验
3.1 国外养老产业的发展历程 3.2发达国家的养老产业发展状况 3.2.1 美国 3.2.1.1 美国养老产业的发展状况 3.2.1.2 美国养老产业模式 3.2.1.3 美国的养老产业政策 3.2.2 日本 3.2.2.1日本养老产业的发展状况 3.2.2.2日本养老产业模式 3.2.2.3 日本的养老产业政策 3.2.3 英国 3.2.3.1英国养老产业的发展状况 3.2.3.2英国养老产业模式 3.2.3.3英国的养老产业政策 3.2.4 中国香港 3.2. 4.1香港养老产业的发展 3.2. 4.2香港养老产业的模式 3.2. 4.3 台湾的养老服务体系 3.3 国外典型的养老产业模式 3.3.1美国Del Webb 的太阳城模式 3.3.2日本的松下公司的高科技养老院 3.3.3莫斯科社会服务综合中心 3.4 对中国的经验启示 3.5 附录：案例研究 新加坡“乐龄公寓”
3.1 国外养老产业的发展历程 国外养老产业的发展和人口发展变化密切相关，归结起来可分为以下三个发展阶段：第一阶段：18世纪后期至二战前，三代同堂的传统养老方式较为普遍，养老产业并未兴起 18世纪后期，随着欧洲工业革命的兴起和不断发展，极大地推动了社会、经济和科技的发展，大大地改善了人们的生活条件，从而推动了世界人口的第二次快速增长，引发了人类历史上第二次“人口革命”。这次革命使得出生率下降，世界人口进入低出生、低死亡、低增长阶段。在这个阶段，三代同堂传统的养老方式较为普遍，祖孙三代共聚一堂，由家人为老人提供经济、生活、精神上的照顾，养老产业在这个阶段并未兴起。 第二阶段：二战后至20世纪60年代，各国都趋于老龄化，社会福利性质养老机构开始兴起 第二次世界大战后，新生儿数量明显减少，人均寿命则上升到目前的66岁。这种双向发展使老龄化发展越来越快，全球几乎所有国家的人口结构都趋于老龄化。据联合国有关规定，一个国家65岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7％，或60岁以上的人口超过10%，使被称为“老年型”国家。全球已有72个国家进入“老年型”。 20世纪60年代，西方发达国家有关老年人的政策有所变化，法国、英国、联邦德国、意大利、瑞典、荷兰等国采取的做法是将老年人安置在专业化的或由福利机构照顾的场所、收容院等，并以此作为满足老年人对住房需求和社会需求的一剂灵丹妙药。 第三阶段：20世纪70年代至今，社区养老服务业逐渐发展，并形成多种业态的服务业和配套服务业 20世纪70年代，人口老龄化对西方发达国家的冲击明显增大，使其用于老年人的财政支出更加沉重，严重影响了其经济的发展。因此，西方国家纷纷建立了社区照顾服务政策，在不同的法定框架和资金来源下，为老年人所提供的养老金、住房供给、医疗保健、社区服务等在西方各国独立发展起来。 20世纪70年代中期以来，经济因素成为影响老年人养老保障和社区服务政策倾向的最重要因素，西方国家的老年人政策出现了以下趋向：一是从机构照顾服务转移到以社会形式、社区为基础的照顾服务；二是转为降低政府的直接作用并发展商业的、非盈利的和非正规的
经营模式分析报告
关于经营模式、指标设置的分析报告 集团领导： 为探求公司2011年发展的新思路，尽快走出困境，我公司领导班子经集体研究、集思广益，并在充分考虑公司历史发展及现状的基础上，拟采取承包经营模式进行经营。现分别就承包经营方式、当前经营模式的指标设臵及可行性简单分析如下： 一、承包经营模式： （一）实行承包经营的操作方式： （1）承包方式：缴纳风险抵押金，年上交包死，采取“包死基数、确保上交，多收自留，亏损自负，风险自担”的原则； （2）风险抵押金缴纳：拟以员工股份10%作为风险抵押金； （3）年度承包费：承包当年缴纳90万元，自第二年开始按10%递增，严格确保集团收益。 （二）实行承包经营的利润预测： 预拌砼公司现有180生产线一套，由于该设备存在不可修复质量缺陷和混凝土供应的特殊性，正常情况下，年生产方量不超过10万方，按照预拌砼公司现有盈利水平计算，月度生产方量1万方左右，为盈亏临界点。在2011年新上生产线投产后，预拌砼公司生产能力大幅提高，预计全年生产方量可在18——20万方左右，单方生产成本摊薄后，可降低4元左右。现有生产线每年可产生利润40万元，租赁新上生产线每年生产10万方，每方产生利润6元，可为预拌砼公司带来利润60万元，两项合计预拌砼公司全年可实现产值2700万元，剔除来料加工等因素，全年可实现利润100万元，按照集团持有90%股份计算，投资回报为90万元，全部以现金形式上缴集团，确保大股东利益不受损害。 （三）从集团现有固定资产投资年化收益率角度分析： 预拌砼公司成立之初，集团以车辆设备等形式投资入股，注册资本金1200万元，其中集团持有股份90%，即1080万元，集团于2002年6月购入五十铃搅拌车8辆，按照平均年限法计提折旧，折旧期限8年计算，现已提
企业生产经营模式分析.docx
一、企业生产经营模式的主要特点1综合性。 企业在生产经营过程中，往往会保证一定的综合性，这也就意味着，他们的车间生产和经营并不采取单一的生产经营模式，而是为了顺应企业建设整体的综合性，逐步加强了生产经营模式的内容深化和内涵升华内容的综合性体现在，不同车间的生产经营模式各有一定的差异性，企业在确定生产经营目标时，往往会根据该车间的实际生产状况确定一定的目标值，既不会盲目估高生产数量也不会刻意降低，形成了多元化的目标定位体系；而内涵的综合性则体现在，企业在生产经营时，会根据不同产品的实际需要，拟定出具有一定差别的生产宗旨，而宗旨的实际思想和内涵会包含政治、经济等众多要素，是公司生产经营理念多元化的直接表现，也是企业生产模式综合性的外在呈现。 2系统性。 企业生产经营区别于一般的小作坊经营，具有更为鲜明的系统性。 换言之，企业在落实生产经营模式时，往往会罗列出一系列完整的整体的纲要，从产品的整体设计、生产制造、外部包装、宣传推广以及对外销售五个角度着手，形成具有专业性和系统性的整体体系，进一步保证了企业生产经营能够强化全局观念，使得生产经营的相关成果能够达到预期水平，并在有限的资金和技术投入内，为企业谋得最大化利润，真正保证企业的相关建设，以及生产经营能够良好地达到预期标准。 除此之外，企业经营的系统性是指企业的优化竞争策略还包括了
其他要素，也就是说，企业的生产经营模式并不仅仅局限于产品的生产和经营，还涉及到法律法规、广告传播以及后期服务等众多要素。 3规范性。 随着时代的不断发展，任何事物的建设都应该遵循一定的规律，脱离自然规律而存在的事物，终会违背社会发展的基本潮流，而将面临被社会主义淘汰的结局。 为了使得自身企业能够在社会竞争中，保持强而有力的市场竞争力，企业的生产经营模式往往具有高度的规范性，换言之，企业在生产经营过程中，往往会依据传统的文献资料和现有的实战经验进行分析总结，对生产经营模式中相对薄弱的环节予以剔除或改良，而相对优良的环节则会暂时保留，并在后期生产经营过程中逐步优化和完善。 为了进一步落实企业生产经营的规范性，企业出台的相关措施不仅遵循国家层面的相关法律法规，还会根据企业自身发展的实际情况，拟定出具有企业特色的相应条文，从而使得企业后期建设的规范性能够得到行政保障和法律保障。 4流水性。 企业生产经营模式中的流水性，主要是针对现代化企业中流水线的应用愈来愈明显，不同车间之间有着明确的分工和合作，不仅保证了权责落实到个人，更强化了企业建设的效率和效果，可见流水性在日常生产经营中有着不容忽视的重要作用。 在企业生产经营模式中，流水性的体现包括工作的流水性和思想的流水性两种。
房地产市场营销模式的现状分析(一)
房地产市场营销模式的现状分析(一) 房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化的要求而组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。房地产市场营销也是房地产经营中的一个重要环节。 一、房地产市场营销面临的新形势 资金、土地和消费者是房地产发展的主要因素。近年来，随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟，房地产市场营销面临新的形势。 自2004年3月末以来，面对经济总体过热信号，国家加大了宏观调控力度。国家有关部门从房地产的源头——信贷和土地开始，采取了一系列调控措施，尽管存在一定的时滞作用但已经取得了初步成效。随着各项调控措施逐步发挥作用，对房地产市场的宏观调控效果还将进一步显现。其成效包括：投资增速过猛的势头得到初步遏制；销售增速继续快于竣工，但有所回落；贷款规模得到有效控制，资金来源结构进一步调整；市场削减不合理需求，市场结构逐步优化。对房地产企业而言，银根、土地收紧尽管有利于房地产长期持续健康发展，但短
期将带来较大的压力。 房地产价格持续上涨。从2005年国内房地产市场宏观调控以来，尽管一些地方的房价上涨有所放缓，即全国平均房价上涨幅度有所下落。如1月～2月全国70个大中型城市房价上涨幅度为5.5%。但我们也应该看到，一些地方房价过快上涨也是不争之事实。特别是进入2006年，以北京房地产市场为领头，全国的房地产舆论是涨声一片。2004年全国房地产完成投资1.3万亿元，同比增长28.1％，略低于2003年29.7％的水平，但仍处于高位运行。2005年，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别增长10.1％、9.7％和1.4％。 住宅空置率升高。从国家统计局与央行的数据来看，一是2005年以来房地产空置率快速上涨；二是房地产个人消费信贷快速下降。比如，据国家统计局数据，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。 个人住房需求下降。从金融统计数据看，房地产市场营销的需求正在减少。央行的数据表明：2004年个人住房消费信贷增长35%以上，增长达4700亿元，而2005年个人住房消费信贷增长为15.8%，仅增加2600亿元，仅为2004年的一半。同时从2006年一季度的情况来看，居民户消费性中长期贷款增加399亿元，同比少增245亿元。尽管这
美国养老产业模式
美国养老产业模式 美国早在20世纪40年代便进入了老龄化社会，截至2013年65岁及以上老年人口4413.16万人，占比为13.96%。相较于日本重度老龄化现象和中国加速的老龄化进程，美国的老龄化处于一种缓慢而稳步推进的状态。 美国婴儿潮时代（1947年以后）出生的人口如今将迈入老年人行业，将在一定程度上加速日本老龄化进程。美国人口局预测，美国老龄化率（65岁及以上人口）将在2030年达到19%。 三支柱体系保障美国养老保障制度 美国的养老保障制度从1935 年《社会保险法》颁布以后开始正式建立，随着《社会保险法》的不断修正和完善，美国的养老保障制度逐渐演变成美国特有的“三支柱”模式。
国家强制的社会养老保险。国家强制的社会养老保险就是老年和遗属保险，是美国建立最早的社会保障制度，也是覆盖被保险人数最多的险种，被覆盖人数大约占全美职工的 95%。目前参保者1.5 亿，约有4600 万人受益。它是由美国社会保障管理局管理与运作的。职工退休后，按以基本保额为基础计算领取养老金。美国老年和遗属保险如今已经成为美国联邦政府最大的财政项目，其税收收入约占联邦政府收入总额的三分之一。 政府及雇主养老金计划。此项养老金计划包括公共部门养老金计划和私人养老金计划。公共部门养老金计划针对的对象主要是联邦政府职工和退伍军人。私人养老金计划包括收益确定型计划（DB计划）、缴费确定型计划（DC计划）以及二者的混合计划。其中缴费确定型计划主要包括了美国《国内收入法》规定的401K计划等，这种计划类似于雇主管理雇员的储蓄账户，向该账户缴纳的资金可以延缓交纳联邦所得税，同时雇主也需要向此账户交纳一定的资金，这部分资金可以投资于各种金融手段，包括股票和证券等。职工到了退休年龄时，所得的养老金就是这个账户中的余额。 个人储蓄养老金计划。人储蓄养老金计划作为国家养老保障的补充也逐渐的得到发展壮大。该计划是完全由个人自愿参加的，主要包括个人退休账户和罗斯个人退休账户等。个人退休账户（IRA）是具有代表性的个人储蓄养老金计划。个人退休账户面向所有具有纳税收入的公民，参加者每年将一部分资金存进该账户。这是一个个人自愿参加的投资性账户，账户里面的资金用于投资升值。个人退休账户相对于普通投资账户来说，具有减税、免税还有盈利
万科房地产营销策略分析
2 万科地产概况 万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
养老地产项目考察报告(2014新)
养老地产项目考察报告 （编拟：严彪） 一、背景与概况 人口老龄化，是中国乃至云南省、昆明市当前和未来一项基本的国情与现实。规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要的历史机遇期。截至2013年底，昆明市60岁以上老年人口已达91.9万人，占户籍人口总数的16.81%。据预测，到2015年，昆明的户籍老年人口将达到100万人，将达到户籍人口的18%左右，到2020年，将达到125万人，占户籍人口的百分比将超过20%。目前，昆明市共有各类养老机构125家，床位2万张，每千名老年人拥有机构养老床位近22张，初步形成了以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的多层次、多样化社会养老服务体系。但现实的情况是，昆明目前养老床位缺口仍达到1万多张，预计到“十二五”末缺口更大，将缺3万张。 据于目前昆明市严峻的养老服务体系建设滞后，各项政策支撑力度不够，养老服务机构缺口量大的状况，为加快昆明市养老服务体系和养老服务业的发展，昆明市政府审议通过了《昆明市关于申报国家养老服务业综合改革试点方案》，决定启动养老服务业综合改革试点的申报工作，通过开展养老服务业综合改革试点，率先建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服力体系，创造一批各具特色的典型经验和先进做法，在昆明市形成一批竞争力强、经济社会效益显著的服务机构和产业集群，为全国养老服务业发展提供示范经验。
在此背景下，昆明市养老产业和事业发展协会于2014年4月18日至4月25日组织了一批致力于养老服务产业建设的企业到北京、上海、青岛、杭州四个城市对已建成运营和正建设准备运营的养老项目进行参观考察学习。昆明XX开发公司有幸参加了此次考察学习活动。在协会领导的精心安排和组织下，先后考察了以北京“太申祥和园养老中心”、上海“亲和源养老公寓”、“青岛福彩四方老年公寓”等为代表的不同类型和不同经营模式的八个养老项目，同时参加了“清华同衡养老产业高峰论坛”会议。从中开拓了视野，吸取很多经验，其可借鉴性和参考价值较高。 二、考察目的 学习借鉴不同养老项目开发模式、运营模式、管理模式和经营理念，了解相关养老产业政策和发展动向、市场需求、盈利水平和盈利模式。 三、项目特点与运营模式 八个养老项目的共同特点是：医养结合、专业护理、租售适度、功能分区互补、特色服务、多种多项专业经营。各项目特点与运营模式区别要点如下：（一）太申祥和园养老中心 占地约150亩，性质属租用地。中式古典园林景观设计，园区内景观布局合理、环境好。于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。入会标准120万元。专为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。颐
国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例
６个国外养老中心设计案例与4个国内养老地产案例 201４—０9-09 养老 题图为蜗牛养老产业俱乐部LＯGO |6个国外养老中心设计案例 １、美国太阳城养老社区 2、ＷoＺoCo老年公寓-—MVRDV作品 3、葡萄牙奥埃拉什老年中心 ４、斯洛文尼亚Hodｏ?老年中心 5、德劳丁老年公寓 6、奥地利老年人公寓 一、美国太阳城养老社区 1、太阳城选址于阳光明媚得凤凰城郊区 太阳城就是美国著名得养老社区,它位于亚利桑那洲,凤凰城西北12英里，那里全年3１2天能够接收到日照,因住在其中得老年人活跃得生活方式而闻名。太阳城拥有1200亩得高尔夫球场,所以又被称为“高尔夫爱好者得天堂"。在它周边有Ｌａke Pleaｓant地区公园,W ｈite T anks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。 社区于１９61年开始建设，已经成为全美最好得老年社区之一。这里得居民必须就是55岁以上得老人，18岁以下得陪同人士一年居住不能超过3０天。社区提供货品齐全得购物场所，包括餐饮、邮政与宗教服务在内得完备服务,以及专业化得医疗服务与丰富得娱乐休闲服务。 太阳城占地37、8k㎡,其中陆地37、6 ｋ㎡,水域0、2 k㎡。太阳城由DeｌWebb公司于19６０年开始建设,经过2０年得发展基本建成。太阳城不仅阳光明媚，气候干燥少雨，
适合于老年人居住，而且拥有方便老人生活得一切设施与法规 ２、太阳城经历了20年得发展历史 1959年，Ｄel Webｂ公司开始建造社区,首先建起来得就是一个商业中心,然后就是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施,也成为了所有养老社区规划学习得对象. 在开盘之前,Ｄel Ｗebb 做好了五件事情：价格适当得样板房,娱乐、工艺设施，拥有好餐厅得宾馆，一个邮局,以及一个商业中心。Ｄel Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展得关键。 3、太阳城住宅产品以独栋与双拼为主 住宅全就是平房或别墅，不用爬楼 新开发得西南部新区，专供退休得公司主管与老板居住,栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围,不仅空气新鲜,赏心悦目,更就是出门就可以打球 房价便宜,由于这里没有学校,很多税赋得到减免。 整个城市车辆最高时速不超过50公里，高尔夫球车就是居民合法得主要交通工具之一 城区除了拥有几所大得专为老人服务得综合性医院外，心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷 ４、休闲设施成为社区特色 太阳城拥有７个娱乐中心,提供游泳、网球与工艺，另有两个保龄球馆,8个高尔夫场，3个乡村俱乐部,一间美术馆与一个交响乐演奏厅。用于演出得“ｓｕｎｂowl”室外剧场与”sun dｏme“中心就是为表演而建在太阳城区域，能提供700０个座位。 ５、周边配套逐步完善 太阳城北边得Lａke Pleasaｎt地区公园,提供水上娱乐、露营与野餐得设备，这个湖就是西