旧城改造过程中的问题及思考

长安大学建筑学院

旧城改造过程中的问题及思考

专业：城市规划

学生姓名：范倩楠

学号：201141020127

指导教师：周华

完成时间：2014.10.12

目录

引言 (1)

1城市发展 (1)

2旧城改造概述 (2)

2.1旧城改造的研究背景 (2)

2.2旧城改造的研究意义 (2)

3国内旧城改造存在的问题及启示 (2)

3.1存在的问题 (2)

4探讨加快旧城区住宅建设的有效途径 (3)

4.1现状调研中发现的解决住房困难的三个难题 (3)

4.2解决难题的有效途径 (3)

5国外旧城改造模式的经验借鉴 (4)

5.1国外旧城改造成功案例经验总结 (4)

5.2 国外旧城改造带给我们的启示 (5)

6国内旧城改造模式的几点思考 (5)

6.1国内旧城改造的经验与启示 (5)

6.2可持续发展观在旧城改造中的重要作用 (6)

6.3“团地再生”模式的应用 (6)

7结论 (6)

旧城改造过程中的问题及思考

2011410201 范倩楠指导老师周华

【摘要】随着社会经济建设的快速发展和城市化进程的加快，旧城改造成为城市进一步发展的必然进程。但现行的改造模式引发了众多的矛盾冲突，已经成为城市建设中的一个很棘手的问题。在当前努力构建和谐社会的大环境下，如何科学合理的实施旧城改造，成为城市经济发展的重要问题。旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程,是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作,面临着许多矛盾和挑战。本文主要是研究分析中国大多数城市现行的旧城改造模式及其存在的问题，通过借鉴国外城市的先进经验，对我国城市的旧城改造提出新的思路。

【关键词】旧城改造；城市发展；“大拆大建”；“团地再生”

引言

作为人类定居和繁衍生息的地方，城市是人类文明的结晶，是人类寄托梦想和希望之所。在我们的悉心经营下，城市在不断的成长壮大中，然而城市发展的如此迅速，以至于我们渐渐发现她出现的这样或者那样的问题：生态环境的恶劣，城市热岛、工业化带来的环境问题；城市区别城市的特性在慢慢消失，城市建筑趋于单一，城市风格趋于雷同；城市化使得土地资源变得稀缺，城市原有土地功

能不能满足城市未来发展的需求，城市处于不断的扩张中，城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出了许多的要求，旧城改造便顺势而生。

快速发展的新型城镇化成为我国经济增长和社会发展的强大引擎，既造就了大批规模适中，特色鲜明，环境宜居的新城镇，也让我国许多老城市旧貌变新颜，焕发新活力。在城镇化发展历程上，纵观我国各城镇的成功经验，都是新城开发和旧城改造默契配合，相得益彰。

1城市发展

城市发展是一个不断进行城市再建设的连续的过程，与一个国家或地区的经济发展密不可分。随着近现代工业化和城市化的发展，人口不断向城市聚集，城市规模不断扩大，不断增长的城市人口与不断升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出了许多的要求，而城市的扩张在一定程度上阻碍甚至危害了城市原有功能的发挥。因而为了满足人们对生产和生活的需要，城市的更新改造就变得越来越重要。

城市化是一个以人为中心、受众多因素影响

的、极其复杂多变的系统转化过程，它不仅是农业人口转化为非农业人口并向城市（镇）集中的聚集过程，而且是城市（镇）在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善和城市（镇）的经济关系、居民的生活方式以及人类的社会文明广泛向农村渗透的过程。

从1998 年起，我国的城镇化率从33.35%增长到44.9%，十年间增长了11.55%，在2004 年以前，城镇化水平的增长率都保持在1.4%以上，近 5 年有所下滑，但几乎都在1%以上（2006 年除外）。如此快的城市化进程，对城市各方面的功能都提出了很高的要求，旧城已经不能满足城市未来发展，因而，对旧城的改造就迫在眉睫。

2旧城改造概述

2.1旧城改造的研究背景

随着城市经济的不断发展、城镇化的迅速推进，旧城区的设施不健全、布局混乱、环境恶化等问题日益突出，已达不到城市生活水平的要求，严重阻碍了城市经济的进一步发展。因此，必须对旧城区进行有计划地改造。旧城改造是指为了满足城市居民生活的需要，根据城市发展规划的要求，对旧有城市局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程，又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是一个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。它主要包括再开发、整治、保护三个方面的内容。

旧城改造是随着城镇化进程下经济和人口素质的快速发展的必然结果，是衡量地方经济发展水平和城市管理水平的重要标志，是城市布局合理和完善的必然要求，特别在目前普遍存在城市建设用地日益紧张的困境下，通过旧城改造可以快速释放土地资源，加快城市面貌建设。2.2旧城改造的研究意义

旧城改造是城市发展过程经济问题，也是一个社会问题，其对于加速城市化进程，满足城市发展需要，优化城市生存质量，推动经济发展的有着重要意义。旧城改造的作用如下：

①旧城改造是为了使旧城区恢复其城市发展中的固有活力，发挥其应有的作用，以达到改善生活质量与环境、振兴城市经济，推动社会进步的目的。

②旧城改造是缓解城市住房短缺现象，改善居住质量的重要手段。旧城区内集中体现了城市的历史风貌，但是由于人口增加，城市的基础设施跟不上，居住质量低下，因而急需旧城改造来解决这些问题。

③旧城改造是更新城市形态，美化城市形象，改善投资环境，提高城市吸引力和辐射功能的重要途径。

④旧城改造是建设现代化国际城市的必然步骤。建设现代化国际城市是我国进一步对外开放的需要，是生产国际化、经济国际化和实现新世纪宏伟战略目标的重要依托。从内部条件看，国际城市的形成不仅要求拥有开放的市场，具有现代化的城市基础设施，还要求以城市为中心的区域经济有很大发展，区域环境条件不断改善。因此，在存在大面积危棚简屋、基础设施匾乏老化、环境质量不佳的旧城区内，是难以建立起现代化国际城市的。

然而，由于旧城改造耗费巨大的人力物力财力，同时耗费时间长，其过程中必然会出现这样或者那样的问题。因而，本文的研究有如下的实践意义和理论意义：

①实践意义。如前所述，旧城改造就是为了解决城市发展过程中存在的各种问题，而本文的研究，正是要通过解决这些问题，以期能够保证城市发展与经济发展之间的良性循环，促进城市的健康发展；

②理论意义。旧城改造不仅仅是一个方面的问题，还涉及到城市发展的方方面面，因而对旧城改造模式的研究就不仅是一个领域的问题，它还涉及到城市经济、城市规划、城市社会等方面的领域。

3国内旧城改造存在的问题及启示

3.1存在的问题

我国在这方面的探索和研究活动起步较晚。一

些城市取得了成功经验，但也有一些城市由于指导

思想发生偏差，旧城改造的矛盾日益尖锐。目前，我国绝大多数城市的旧城改造采取“大拆大建”的传统模式，这种简单粗放的模式，在构建和谐社会的大背景下，暴露出太多的问题，已经成为我国旧城改造、经济发展的一个瓶颈。

①大拆大建造成巨大的资源浪费和环境污染

据统计，拆建过程的直接和间接能耗占到社会总能耗的46.7%，这不仅带来了巨大的能源浪费，而且带来的环境问题也十分严重。例如，建筑能耗排放的温室气体已占全国总量的25%。由此形成的恶性循环，是与我国和谐社会理念中倡导建立的资源节约型社会和环境友好型社会不一致的。

②见缝插针地乱建

旧城区改造过程中，有这样一种现象，就是在已缺失绿化、空地和日照、通风不足的地段里，只要有些许空地，就硬挤进去建造。这就出现比原有的建筑密度更高，居住环境降得更低的现象，也为今后的改建设置了新的障碍。

③大拆大建催生了一些违法行为，引发严重社会问题，不利于社会稳定

一些地方政府为了搞政绩工程，一味注重经济效益，轻视居民的切身利益，在拆迁中纵容开发商乱拆乱建、强拆强建的违法行为，严重侵害了群众利益。由于我国人地矛盾突出，城市拆建的不当很容易引发居民的不满，甚至会引发社会动荡。近些年来，全国各地出现大量上访、群众与拆迁单位对峙、与开发商打官司等现象，这与我国构建和谐社会宗旨是相悖的。

④大拆大建毁坏了城市的历史文化脉络，破坏了城市的个性和特色

大拆大建的旧城改造模式认为旧城是城市发展的严重包袱，要改造就要拆除重建，而这些旧城大多有悠久的历史，有独特的人文社会环境和城市历史风貌。彻底拆除重建就把城市原来的文化遗存、社会风貌以及地方风情全部一扫而光，把城市的历史文脉割断了。同时，在新建设施时，多数城市为了追求现代化城市景观，出现了大量相似的建筑，而没有根据自身城市的特色和形态进行改造和建设，极大地减弱了城市特色和城市个性。这与科学发展观严重不符。

⑤旧城区改造过程中的拆建平衡问题

由于旧城居住区改建的选址，以往总是由密度稀的地段到密度高的地段（所谓先易后难）。而密度低的地段又不多，早已该改建光了。现在剩下的绝大部分旧居住区的人口高度集中，居住过度拥挤，建筑极度密集，很多居住地段又有工厂等单位混杂，也就是平时所比喻的：“肉段”都已经吃光了，剩下的都是“骨头”，因此绝大多数居住地段如果要改建都难以做到拆建平衡，大大影响了旧城居住区改建的速度。

4探讨加快旧城区住宅建设的有效途径

4.1现状调研中发现的解决住房困难的三个难题

①居住困难户、居住不方便户、无房户数量众多；

②棚户简屋住房量多、质差；

不仅仅是外表破旧居住拥挤，更主要的是在内部居住空间存在许多不合理和不卫生的问题。

③旧城居住区中总的来说，住房陈旧，建筑质量差的也非常严重。

4.2解决难题的有效途径

世界各国在进行住宅建设时，都注意到当时的经济情况及其他有关因素的制约。

第二次世界大战以后日本住宅的短缺情况及其严重。当时无足够财力建设住宅和市政公用事业。行政局当时制定了《战灾都市应急简易朱住房建设纲要》。经过23年的努力，至1968年才基本解决缺房问题。到1973年住宅问题在数量上已解决了。以后就是提高住宅质量及改善居住环境问题的年代。日本建设省在制定第四个住宅建设五年计划（1981-1985年）时，根据“为了创造明天居住环境”的原则，确定具体的要求是：到1985年所有的家庭都确保在最低居住水平以上，其中有半数家庭达到平均居住水平以上。这种从实际出发，阶段性努力目标明确的做法，对我们来说很有启迪。

同时，在旧城改建中，住宅建设要考虑长期性和阶段性目标。住宅的标准和质量，人民的居住水平和舒适程度，都有一个逐渐提高，到日趋完善的过程。它的速度由慢而快，标准由低到高。交替更新不间断地贯穿全过程。这里重要的制约因素是国家的经济发展，财力厚薄，科技发达的程度及规划建设的规模。要分析历史、区别国情和认识现状，明了我们是在怎样的基础上解决住宅困难和短缺问题。当前住宅建设的立足点硬是在一定的标准和质量的前提下，首先解决数量的问题——即让大量的居住困难户和无房户能尽快获得住房，是建筑质量、居住质量和环境质量差的棚户区能尽快得到安

置。

旧城改建的实践

证明，解决居住困难户

的住房建筑设及棚户

区的改建的步伐快慢，

同旧城区住宅改建的

选址有密切关系。近年

来由于仍在原拆原建

就地平衡方式下改建，

常常遇到旧居住区密

度过高，用多层住宅改

建，会出现30%左右的

差额。旧区的人口疏散

开去以降低现有的密

度，但由于近远期的过渡规划尚不具体，又无足够的补贴基地弥补旧区住宅改建的不足。于是出现了改建基地只能在原地打转的做法，在选址上比较分散、零星、小型，有些地方还见缝插针，就事论事，迁就现状。缺乏一定范围的整体性和战略性。还出现避密求稀、避大求小、避相对集中求分散、避居住质量和环境质量很差的难改地段而求易做地区的偏向。这种同城市总体规划利益向违背的知道思想必须改变。

5国外旧城改造模式的经验借鉴

5.1国外旧城改造成功案例经验总结

国外发达国家的旧城改造事宜在上个世纪 60 年代就开始进行，随着二战后经济的复苏，西方的许多大城市的经济的发展速度都成幂数倍增长，城市化的程度也越来越高，据 1980 年的国际城市统计资料显示，发达国家城市化的水平均达到了 60%以上，这样的发展速度严格地说是有一定的盲目性的。城市人口剧增后，基础设施跟不上，紧接着出现住房紧缺、供水供电困难、环境污染严重等现象，城市急需改造。在众多痛苦的教训中，人们发现现今的城市规划不应停留在单一物质规划的阶段，也不应停留在单以艺术为主要形态的设计阶段，而应发展到多学科综合规划阶段。下面将主要介绍英国、美国和新加坡的旧城改造经验。

5.1.1英国

1)城市更新政策

英国的城市更新政策从上个世纪六、七十年代政府主导、以公共资源为基础、以内城社区改善为目标、带有福利主义色彩的政策，经过以市场为主导、以引导私人投资为目的、以房地产开发为主要方式、以经济增长为取向的政策过程，转变为上个世纪九十年代以来，以公、私、社区三向伙伴关系为导向的城市更新政策体系，该体系主要包括“城市挑战”、SRB、欧盟结构基金，并通过基金公开竞投与地方伙伴关系来具体实施。

2)城市复兴

英国自二十世纪 50 年代起就开始考虑城市复兴策略，但直到 70 年代才逐渐推上议程，在 80 年代英国城市复兴策略的主题为“以地产开发为导向的城市复兴策略”，大量新开发项目在城市中进行，但由于郊区化进程远远快于市中心的开发。英国许多传统老城在 80 年代末 90 年代初步入了衰败的谷底。进入 20 世纪 90 年代虽然以文化为导向的城市复兴策略开始得到推广，但这一策略主要被应用于废弃工业区的再利用与复兴的兴建作为主要手段，在城市中心这一策略以大型文化设施吸引人们回归老城中心居住和就业。在这其中有比较成功的纽卡斯尔“格兰吉尔历史老城保护项目”——该项目是一个以建筑遗产为导向的城市复兴，许多城市将该项目作为成功利用历史遗产建筑的典范进行学习、效仿。

5.1.2美国

美国的城市更新运动是自上而下开展的，它先通过国会立法，制定全国统一的规划、政策及标准，确定更新运动的重点及联邦拨款额度，而且由联邦统一指导和审核更新规划，并资助地方政府的具体实施。更新项目的实施更加强调地方性，充分考虑到不同城市的更新需求，由地方政府来提出和确定具体的更新项目。美国的城市更新主要有三种做法——授权区、税收增值筹款、商业改良区。

5.1.3新加坡的概念规划

概念规划于 1971 年得到联合国开发计划署的援助，并指导新加坡城市的长期开发。这项规划设计用于指导基础设施的开发，其目标是促进经济增长、满足住房需求以及人们的基本社会需要，并通过一项周密的分散政策，将市中心的居民人口和工业人口逐渐转移。然而，在二十世纪 90 年代初期，新加坡原先的城市规划已经不能满足其城市发展的长期目标，需要将指导新加坡城市发展了 30 年的规划系统进行变革。为能更好地进行城市发展，URA 实施了两级计划，第一级计划就是修订概念规划——从策略上提出城市长期发展的愿景，第二级是 55 个 DGPs（Development Guide Plan）—在 1991 年修订概念规划实施的基础上针对每一块土地进行更详尽的规划。

5.2 国外旧城改造带给我们的启示

①城市更新管制模式

通过对英美国家城市更新相关经验的分析可知，其城市改造都经历了从中央政府和地方政府为主导，到政府、私人部门和地方团体三方共同进行和控制城市更新开发的过程。城市更新的成功有赖于建立一个真正有效的城市更新管治模式，亦即要有一个包容的、开放的决策体系，一个多方参与、凝聚共识的决策过程，一个协调的、合作的实施机制。目前我国许多旧城改造项目由开发商的商业利益所支配、由政府部门给予配合的运作模式，正是西方上个世纪 80 年代所盛行的市场主导、公私合作的管治方式，如今这种方式在西方已经被证明是忽视社会效益的、是不成功的。

②政府的积极作用

要建立一个有效的城市更新机制，政府的积极作用是必须的、不可替代的，而政府在财力及其它方面对城市更新的承诺也常常是必不可少的。政府既要运用一些激励性政策吸引私有部门对城市更新的投入，为城市更新提供大量的财政补贴和政策支持，利用资金的杠杆效益力图以最小的公共资金带动私人资金投入到城市更新过程中去，又要维护公众利益，为社区参与创造条件，确保社区利益不被商业利益所吞没。因而，政府在城市更新的三向伙伴关系中，应该扮演着举足轻重的协调、引导、监察和调解角色。

③公共参与的积极性

通过居民协商，努力维护邻里关系和原有的生活方式，并利用法律同政府和房地产商进行谈判。具体做法如下：由社区内部自发产生的“自愿式更新”——即“自下而上”的小规模的以改善环境、创造就业机会、促进邻里和睦为目标的“社区规划”；法国城市计划中市民群体“协商”原则——既有政府官员与城市各行业代表及社会各界代表进行充分协商、对话，共同完成城市计划的编制工作，便是公众参与的极好典型。积极的公众参与，使居民的社区归属感、认同感和现代感不断得以提升，促使城市内部各种资源的有效整合与发挥，实现真正的完整意义上的城市更新与城市文明的进步与发展。

④成立相应的组织管理城市更新

成立相应的组织，如英国的城市开发公司，美国的授权区等，对城市更新开发授权管理，执行政府的财政措施，对授权区的土地、基础设施进行经营开发，实现更新改造的目标。⑤因地制宜设定多种城市更新模式

每个地区因其特殊的环境、特殊的人文特色使其改造的模式也各不相同，因而对不同区域改造项目需要根据其区域的特点和其定位来确定采用何种更新模式，不能够将其它城市的改造经验完全照搬。

6国内旧城改造模式的几点思考

6.1国内旧城改造的经验与启示

①不能盲目照搬国外经验，要因地制宜找出适合自己的改造方式

旧城改造需要因地制宜，适合国外的不一定就适合自己，要在分析总结国外经验优缺点及其适用性后，将其转化为具有中国特色改造方式。要通过一种积极、主动、正确的方式来应对相关的困难与压力，只有这样才能找到适用于自己的旧城改造良策。另外，应及时了解实际情况，拓展思路转变观念，改变方法，运用系统的观点对待旧城改造。

②多元化改造、可持续发展

经营现代化的和谐城市必须着眼于未来，并按照可持续发展的战略思想以绿色、环保、生态、节约、和谐为目标对城市进行多元化的改造。这就需要城市建设者在观念上把传统意义的旧城改造提升到现代意义的城市更新上来。亦即不但要对旧城屋进行改造.对生态环境、景观也要建设。

③土地打包、肥瘦搭配的土地出售方式

在“地尽其用”的原则下，香港选择高密度发展的模式。规划控制和商业利益的矛盾，公众利益和个体利益的矛盾，社会、环境和经济效益之间的矛盾是旧城改造中长久探讨的话题。处理这些矛盾的重要思路是“统筹兼顾”，“连系地盘”的尝试是一种有效的行为。这种做法，不应仅局限在一两个地盘上，而必须推广到整个市区，特别是应将旧城改造的无利润项目和新区开发的有利润项目“捆绑”在一起，

这种“肥瘦搭配”的方式也应被我们来借鉴。

④切实保障居民利益

在被拆迁居民利益的保障方面，不能只口头说而不实践，要将对居民利益的保障纳入旧城改造的法律、法规的制定上来，切实保障被拆迁居民的切身利益，从而使得改造项目顺利实施。

6.2可持续发展观在旧城改造中的重要作用

可持续发展的定义是：在发展中，既要考虑当前发展的需要，满足当代人的需求，又要考虑未来发展的需要，不对后代人满足其自身需要构成危害性的发展，不要以牺牲后代人的利益代价来满足当代人的利益。

可持续发展的核心是，人类的一切经济建设和社会发展，城市建设和发展都不能超越资源和环境的承载能力。

可持续发展的目标是，满足人类各种需求：物质需求、精神需求、环境需求、发展需求。要建立一个人与自然高度和谐相处、创造和保持人类具有良好生存条件和生活质量的生态系统。

按可持续发展的开发观的含义和目标，我们应进入这样一个新的开发时代：土地开发的限制因素，不单纯是开发能力，还受制于土地的“剩余量”，也就是，被开发的土地在保持最佳的生态系统的完整性及满足人们各种需求的愿望的条件下，在所“剩余”的土地上进行合理开发，这就是以人为本，人与自然高度和谐的开发思路。

6.3“团地再生”模式的应用

为了解决我国旧城改造过程中存在的种种问题，更加合理科学的完成旧城改造，不能一味地采用“大拆大建模式”，日本旧城改造中的“团地再生”模式，既可节约社会资源，还可减少矛盾，值得我们借鉴。

6.3.1团地再生可节约资源，保护环境

随着社会的发展，人们的居住要求不断提高，旧住宅不再满足人们的要求，拆迁重建的费用要远远大于“团地再生”。因此，对原有土地上的建筑、绿化、道路等进行改建、翻新，改善小区的环境景观、居住品质，使得住宅的居住品质和周边的商务区形成配套。这样就解决了老社区的形象与城市中心地带的黄金价值严重不符的现象。“大拆大建”带来的环境和资源的压力也就不复存在了。

6.3.2团地再生可缓和社会矛盾，促进社会和谐发展

“团地再生”带来的好的效应，使居民、政府和开发商，通过市场的方式，在城市建设中获得各自利益的平衡，进而积极参与城市建设，在解决城市发展问题的同时，推动城市建设良性循环，缓和社会矛盾，进而促进社会的和谐健康发展。

6.3.3团地再生可保护城市的文化传统和特色

“团地再生”模式是在尽可能保留城市原样的基础上进行的局部翻新改造，将不会对城市的历史文化特色造成破坏，这也解决了城市改造中既要符合城市发展需要又要保留城市文化传统特色的矛盾。

7结论

总之，旧城改造是很复杂的，完全不同于在空地上建设新的城区。尤其是在我们目前的情况下，要在密集拥挤的旧城区改建中，实行大拆大建，推倒重建，百废俱兴，是脱离实际的，不符合国情的。而只能根据轻重缓急，主次先后，在城市总体规划的指导下逐步改建，交替更新。何况旧城区中也有些值得保留和保护的内容，如：反应不同时期的历史、社会、文化、经济、特征、风貌和有重要价值的建筑物、建筑群，甚至一条里弄，一条街坊等等。但是，在旧城区改造过程中，一定要降低现状的过高密度，这是改善现有拥挤密集的居住环境的基础。因此，在旧城区改造中，强调要保持高密度，甚至想法设法还想要将密度提得更高，这不仅仅在理论上是矛盾的，而且在实践中也被证明是不可取的。

旧城改造是一个复杂的系统工程，是一个不间断的过程，也是一个不断改进，不断完善的过程，它关系到社会的方方面面，特别是在市场经济条件下如何进行旧城改造还没有统一规范的改造模式。许多城市在旧城改造取得巨大成就的同时，也遇到了一些问题。旧城改造在快速城镇化建设进程中，应通过旧城改造的准确定位，充分调动各部门积极性，以及通过“无形之手”和“有形之手”的调节和调控，确保项目不断完善，让旧城改造成为提高经济和社会效益的有力手段。

参考文献

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关于旧城改造存在的问题及对策的思考(1)

关于旧城改造存在的问题及对策的思考 作者： 【摘要】 所谓旧城改造，就是对旧城区的再次开发，是指对旧城区中已不符合经济和社会发展和进步需要的物质环境进行部分改造，使城区的布局整齐划一，使其整体功能得到进一步改善和提高。目前我国科技高速发展，工业化、现代化发展迅猛，为了节约用地，国家针对用地粗放、闲置浪费现象采取了加强对土地使用的宏观调控。经济的快速发展，导致了我国部分城市旧城区城市布局、生活方式及经济模式已明显暴露出与现代社会的不适应，违法违章建筑用地现象比较普遍；存在诸如楼房质量较低，建筑密度大，道路狭窄弯曲等诸多安全隐患；以及出租房屋缺乏管理等社会治安隐患。因此，在社会主义市场经济条件下，如何建设和改造城市，便成为城市规划研究工作者亟待解决的问题，城市规划就要从自然环境和社会心理两方面去探究如何开创一种既能融合技术和自然的人类生活的最优环境，又能激发人的创造精神和生产力，提供较高的物质和文化生活水平的局面。目前我国城市规划建设中的旧城改造在运作过程中，问题和偏颇之处也很多，针对这些问题，提出解决的建议和方法。 关键词：旧城改造；思路；问题和对策 一、城市旧城区的形成和改造基本情况 1、城市旧城区的形成。 城市旧居住区，是在城市的长期历史发展中逐步形成的城市在各个历史时期发展的缩影。旧城区一般具有较丰富的历史文化遗存，较完整的历史格局和传统风貌，但也存在基础设施相对比较陈旧、房屋质量比较差、城市格局尺度比较小、人口密度较高而且居民收入低等一些问题。例如重庆市是一座历史悠久的城市，公元前316年，秦灭巴，设置巴郡，秦将张仪筑江州城，这是重庆第一次筑城。1929年，正式成立重庆市，人口23万。1937年抗日战争爆发，国民政府迁都重庆，战争期间城市毁损严重，现在除少数几处陪都时期留下的文物古迹外，旧城区大多都是上世纪60-70年代后的干打垒、捆绑式、砖柱夹壁等结构的建筑。 2、旧城改造的基本情况。 旧城改造一般指对市区的主要是一些时间较长的小区和厂房的改造。改变和建造城市规划结构，在其行政界限范围内，比较合理的划分工业用地分区和城市用地分区；通过采取综合的措施来净化大气和水，降低噪声污染，绿化开阔空间，改善城市居住环境；更新并且调整城市工业布局，完善城市道路系统；改善城市人居环境并加大公共设施的建设，把旧街坊改造为系统的居住区。 二、旧城改造存在的问题 1、以单一的获取利润为主要目的,过度提高容积率,加大建筑密度,造成过密的开发和土地的滥用,导致环境持续不断的恶化。以渝中区为例，2007年上半年批准的用地面积约为7万平方米，比去年同期减少了近八成；批准的建筑工程面积为85万平方米左右，相比去年

关于关于加快旧城改造的建议

关于关于加快旧城改造的建议 近年来，南昌市按照“一江两岸，南北双城，沿着赣江，两头延伸，张开双翼，敞开四门，内外有环，外带五个组团”的规划进行城市建设，城市面貌发生了深刻变化。尤其是在红谷滩新区的建设上，始终坚持高起点规划、高水准统一开发，一座现代化新城拔地而起。但是与新城区建设开发的力度和速度相比，旧城区的改造则显得相对滞后。而旧城开发的迟缓，不仅严重影响南昌作为“省会城市、英雄城市、动感城市”的形象，而且容易引发消防、卫生、治安、交通堵塞等诸多社会问题，形成安全隐患，造成群众居住环境恶化，制约经济的快速发展。旧城改造已经成为一道亟待破解的难题。 一、旧城改造——难在哪里 由于受政策、体制和拆迁成本高、安置难度大等多种因素制约，旧城改造进展缓慢，问题的根源主要在于： 1、政策限制严。由于市政府决定对旧城区实施只拆不建的政策，致使招商引资改造旧城项目被搁置，政策限制已成为城区旧城改造进展迟缓的一个重要原因。此外，对一些处在成片地块外的危旧房维修，因为市有关部门对审批控制较严，要求不倒架维修，不但施工成本过高，而且不能彻底排危，使城区的危房不能得到大面积的彻底改造翻修。 2、综合协调难。旧城改造是一项情况复杂、涉及面广、政策性强的社会系统工程，但是我市一直缺乏一个强有力的行政领导机构进行综合协调，造成责权利难以统一。在旧城改造中的政策措施、规划审批、土地拍卖出让及收益权均由市政府及有关部门控制，而按照属地管理的原则，旧城区危旧房的管理维修和安全责任则落在区里，区里权力有限，有些问题不能得到及时有效解决。而市、区有关部门由于各自职能不同、侧重点不一，在旧城改造中往往表现为各自为政，工作上有利则争、无利则推，仅仅靠一、两个部门主动往往难以推动，必然滞后整个旧城改造的工作进展。 3、拆迁安置难。旧城区一般均为中心城区，在居住生活各方面都比较方便，虽然百姓也希望旧城改造，改善居住条件，一旦真正拆迁，也还存在许多矛盾。 一是拆迁补偿和安置与群众心理承受能力有较大差距。群众对旧城的拆迁补偿认为差距较大且不够合理，加上老城区原房屋面积较小，当前市场上所开发出售的商品房均以大户型为多，群众想购理想住房不易，一旦拆迁，面临无房可住，造成不愿搬迁。 二是目前我市在拆迁中采取异地期房安置办法，由于安置房均已不在本区或处本区边缘，造成生活不便。加上期房安置，尚存在不少建房质量、交房时间等不确定因素，大多数群众对异地期房安置不满意，对拆迁积极性不高。

旧城改造项目策划书

关于拟对燕林市场实施除险美化、 规范经营的设想 一、总论 十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。 1、项目现状 燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m2，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。 2、项目背景 第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。

第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。 第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。 综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。 二、项目改造规划设想 燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。 项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。 1、完善设施、消除隐患 对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小

宁波市风貌区旧城改造分析

城市风貌区旧城改造案例——宁波 宁波北依杭州湾，东临东海，南靠三门湾，9365km的土地上除了有东钱湖、甬江滋润、孕育外，尚有广大的平原河网，宁波市甬江流域中下游大小河道、浜渠纵横交错，是一个典型的河网密布的江南水乡。宁波市的建设始于三江口地区，先民们在奉化江、余姚江、雨江三江交汇处途城筑港，逐步发展成为一座历史悠久、闻名中外的港口城市。由于优越的地理位置，三江口地区历来就是城市交通、贸易、商业、文化和行政中心，也是宁波城市文化风貌的发祥地。由于城市化进程加快，城市经济和第三产业的迅速发展，目前三江口的交通、居住、基础设施等功能已经无法满足城市中心商务的需求，同时城市的历史风貌也受到侵蚀。三江口 三江口地区范围东至曙光路，南至大沙泥街，西至开明街，北至惊驾路.总用地 2.64平方公里。其中水域面积0.48平方公里。 宁波旧改情况简介（资料来源：中国宁波政府网） 根据《宁波市城市总体规划》，从1988年起，实施旧城改造计划，至今已累计拆除旧房建筑面积378万平方米，其中住宅约250万平方米；竣工房屋面积1978万平方米，其中住宅1560万平方米。建成了一批配套齐全的住宅小区、商业办公楼；出现了中农信国际大厦等一大批高层建筑，全市目前已建、在建的高层建筑超过300幢。同时，在以道路建设为重点的旧城改造中，实施以市中心区、三江六岸、城市主要出入口为重点，以美化绿化街景、灯光装饰为内容的形象工程建设，做到“道路建设哪里，形象工作就搞到哪里”，实现了道路建设与绿化、美化同步进行的系统效果。宁波城市面貌发生了根本性的变化，基本实现了“日

观市容绿化，夜看街景灯光”目标。1995年10月完成的宁波最大的旧城改造计划，已使中山路成为宁波市最繁华的商业、金融街。到1997年底，宁波第一轮（1994－1997）城市建设全部顺利完成，实施了“三横四纵十卡口”城市道路建设，使宁波旧街的面貌焕然一新。现在的宁波，楼变高了，路变宽了，夜变亮了，景变美了。从2000年开始，宁波将按照“扩大规模、完善功能、优化环境、提高品位”和“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的要求，实施新一轮的城市建设，使城市大起来、功能全起来、环境美起来、品位高起来。 一．改造条件分析 1．改造背景 1.1政策背景 （1）城市总体规划：（资料来源：宁波市规划局宁波市规划网） 宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。 宁波市城市总体规划纲要——三江片规划 商业中心位于三江口地区，用地3-5平方公里 （2）“十一五”宁波旅游重点发展区块（资料来源：宁波市建设委员会中国宁波网）（3）三江口都市商务游憩区 1、位置范围 位于以三江口为核心的宁波中心城区，南界兴宁桥，东临姚江大闸，北接湾头，总面积约10平方公里，规划旅游用地占5%。 2、开发现状 近年来，宁波围绕三江口城市中心区进行了一系列的旧城改造建设，初步形成了“三江六岸、六塘河、一湖居中”的园林绿地体系，并投资6亿多元修复了月湖景区，投资14亿元打造了国内最大的一站式休闲购物广场——天一广场，投资6亿元的宁波老外滩商业街区也于2005年初整体开业。 3、发展定位 主题：东方商埠·时尚水都 集都市观光、购物、娱乐、餐饮、休闲等功能于一体的中央商务游憩区、旅游咨询及集散服务中心、宁波都市旅游的核心引挈。 4、规划要点 （1）依托三江口核心商贸区，重点发展都市观光、购物、娱乐、餐饮等特色旅游，突出传统与现代风格相互辉映的都市建筑景观，营造时尚祥和的生活氛围和旅游环境，完美展现宁波“东方商埠、时尚水都”的独特魅力，强化都市作为宁波旅游的第一目的地和集聚核心； （2）发挥天一广场、老外滩的品牌效应，强化休闲游憩功能，开发都市特色旅游产品，配套建设都市旅游服务的“物质平台”和“信息平台”，营造一流的旅游软环境； （3）提升三江六岸景观带，在增强绿化的同时，改造、新建一批具有宁波文化特色的城市雕塑小品，兴建“宁波人”群雕园，并通过对沿岸建筑进行外立面改造，协调风格，突出主题； （4）拓展都市中央游憩区现有格局，启动江东和湾头滨水休闲区的建设，打造三江六岸滨水休闲旅游项目群，加快月湖历史文化街区的改造，建成以天一阁为核心的文化休闲旅游区。 5、项目策划

关于旧城改造的提案

关于新旧城改造的提案 近年来，沈阳市经济发展迅速，高楼林立，但仍面临新旧城区更替的问题。 为此提出建议： 1、城市规划与城市经济发展相结合，创建和谐社会 经济发展是城市可持续发展系统工程的重要组成部分，也是城市规划的主要目标之一。城市规 划必须符合市情、县情‘镇情，采用各项建设标准 和定额指标，应与城市经济技术发展水平相适应， 坚持合理使用土地、节约用地的原则，注意保护地 方风貌，体现城市特色，严格控制中心市区的规模， 合理发展中小城市。 只有把握住沈阳市经济发展的方向，充分利用法律，税收，投资等手段，强化规划管理，调控和 引导沈阳市的建设规模和发展方向。例如，在经济 快速发展时，通过城市规划保证城市经发的有序发 展；在经济发展较慢时，城市规划应注重新的经济 增长点的培育与扶持。当城市规划因某种原因需要 重新修订时，应在政府指导，专家论证以及建设和 谐社会的大环境下，注意与人文，环境相结合，用 人以自然和谐相处的价值观导向、规划、建设城市， 今儿既要保证城市中低收入家庭用房，还要充分体 现沈阳特色。 2、新城区开发与老城区改造相结合，共同促进沈阳市 的经济发展 新城区开发与老城区改造作为城市系统工程

建设的两个方面，虽然均以可持续发展、和谐发展 为基础，但又各具特点，并在资金、资源、等方面 存在一定矛盾。新城区的开发成本相对较低、利润 较大，清新的空气、优美的环境、良好的社区服务、 人性化的管理都是吸引老城区居民来此居住、工商 业来此投资的必然优势。新城区开发的结果，短期 内可以缓解老城区的压力，但从长远来看，可能是 老城区的发展陷入困境，并诱发老城区的改造。老 城区改造的核心内容是调整用地功能、优化土地配 置、改善基础设施、提升城市功能。显然改造后的 土地价格、使用费用将大大提高，这不但促进了城 市的经济发展。同时也可为新城区的进一步开发创 造条件。新城区的开发与老城区的改造作为矛盾的 两方面，必须正确处理好两者的关系，切不可因新 城区开发的高利润而无限制开发，也不可忽视历史 文化遗产的保护而放松老城区的改造，同时应该用 市场杠杆来调整人口分配，使老城区与新城区共同 繁荣。 3、完善老城区配套基础设施的建设，保证沈阳城市建 设的可持续发展 老城区的改造成功与否，配套基础设施的建设至关重要。各区县应按照沈阳市城市规划的要求， 在完善本地配套设施建设的同时，注意与相邻区县 的衔接，切不可因追求高利润而随意更改规划内容，更不能把配套基础设施建设用地随意变为建筑用 地。同时，应当树立寿命周期、生态城市、循环经 济的观念，通过创造一个经济发展、社会进步和生

旧城改造工程项目可行性研究报告

旧城改造工程项目可行性研究报告

目录 1 概述 (1) 1.1 项目总概况 1.2 承办单位概况 1.3 编制依据 1.4 研究范围 1.5 主要结论 2 项目背景与意义 (6) 2.1 项目背景 2.2 项目实施的意义 2.3 土地储备及房地产市场概况 3 项目范围与建设条件 (12) 3.1 项目用地范围及现状 3.2 建设条件 4 总体规划和安置区划 (17) 4.1 总体规划及空间布局 4.2 地块控制与功能区划 4.3 安置地块的选择

5 工程方案 (23) 5.1 改造工程总体目标 5.2 安置房建设工程 5.3 教育设施工程 5.4 道路工程 5.5 绿化及景观工程 5.6 主要技术指标 6 市政工程及配套设施 (31) 6.1 给排水工程 6.2 电力工程 6.3 通信工程 6.4 燃气工程 7 环境保护与消防 (39) 7.1 环境保护 7.2 消防 8 组织机构及人员编制 (41) 8.1 项目开发模式 8.2 机构及人员编制 9 实施进度计划 (42) 10 投资效益分析 (46)

10.1 投资估算 10.2 项目收益与资金平衡10.3 综合评价

1 概述 1.1项目总概况 项目名称： **运河两岸（拱墅区段）旧城改造工程 承办单位： **市拱墅区城市建设发展中心 用地范围：西起和睦路、莫干山路、**运河，东至上塘路， 南起大关路、德胜路，北至登云路（含娑婆小区）， 规划总用地384.54公顷。 拆迁规模：拆迁占地面积约180公顷（不包括已拆迁200公顷） 拆迁总建筑面积约200万平方米 安置规模：新建安置房总建筑面积58万平方米 土地整理： 888亩（2017～2021年） 项目主要内容：通过土地市场化运作模式，实施规划用地范围的旧城拆迁、土地整理、安置住房建设、城市道路建设以及公建建设等工程，为按期完成拱墅区城市综合改造打下良好的基础。 1.2 承办单位概况 单位名称：**市拱墅区城市建设发展中心(以下简称“中心”) 单位地址：**市大关路101号

现代城市规划中老城区改造规划的几点思考

现代城市规划中老城区改造规划的几点思考 摘要：现代城市进程中，老城区的改造作为一个较为复杂的系统工程，需要进行深入的研究与分析，以更好的提高老城区改造规划的质量。研究表明。在面临着新旧城区矛盾和困难的时候，我们需要作出科学的决策，坚持城市发展的可持续性、系统性。在不断的改造与发展过程中，对老城区的规划进行逐步的完善，以提高老城区改造的效果。 关键词：老城区；规划改造；策略 引言 随着房地产开发公司发现旧城区土地开发有利可图时,各方面均已顾不得改善居民的居住条件这个初衷了,危改范围逐步扩大,对利润的追求决定了对改造地区、改造时机和改造方式的选择,20世纪90年代初期,我国政府决定,从最危破的旧城中心开始改造,大部分居民改造后得到回迁,居民们较满意。于是出现了以下几个问题: 1 旧城改造阶段的老城区规划设计 开发商尽量增加非居住用地比例,热衷于购物中心、商贸金融、高档公寓建设,使居住用地比例降低。建筑密度过大,各功能环境质量不高,住宅房屋间距小,日照不足,彼此干扰,公共绿化面积小。由于资金有限,城市基础设施、服务设施不完善,难以引进燃气、热力等管道,供水、供电容量欠缺。 针对这些现象,设计师常常很无奈,因为决定权在开发商手中,开发商在利润的驱使下早已定好建筑面积、容积率等指标,随着相关法律、法规的制定和完善,旧城区改造的用地性质、容积率、层数等得到了合理控制。在这个前提下,通过对旧城区改造通盘考虑,提出多种改造的可能,进行反复多次的规划与建筑设计讨论、论证,得出最佳方案,尤其应该认识到旧城改造在根本上其实就是对环境的综合治理。 也许在旧城改造的初始阶段,是规划师坚持要扩大绿地面积,尽可能改善绿化环境,而开发商只重视容积率的提高,随着旧城改造范围的不断扩大,设计师感到业主不论出于何种目的,总归是与自己达成了共识,于是设计了许多自认为环境宜人的大片绿化,包括那些只准看不准进的草坪、花园。 还有些开发商为突出旧城改造后的居住区形象,一般要求把这种中心绿化区设置于主要出入口处,为烘托居住区的气氛,有些小区还作了喷泉等大尺度水景。然而根据实地调查,由于空间过于开敞,加之尺度过大,一般情况下,在这种环境中大多数人是匆匆而过,视而不见,这种中心绿地的实用性非常低。 2 旧城改造中居住环境规划的意义

关于旧城改造的调查报告

关于旧城改造的调查报告 This manuscript was revised on November 28, 2020

关于旧城改造的调查报告 一、导言 旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件，是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建文明城市的迫切要求。 旧城改造的首要目的是改善市民的居住条件，让旧城区居民分享经济社会发展的成果。要按照“修旧如旧，建新如故”的原则推进旧城成片改造和历史文化街区保护工作，使城市记忆得以延续。但旧城改造依然存在很多问题，例如对旧城改造的复杂性缺乏认识，将问题简单化,不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式,造成财力和物力的浪费，以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益，过度提高容积率，造成过密开发和土地滥用，导致环境持续恶化。还有对于拆迁补助问题没处理好，导致居民情绪波动等。针对旧城改造的问题，我们进行调查，旨在了解情况，分析具体问题，找出解决方案，为以后旧城改造，规划，拆迁提供合理建议。 二、方法 1．调查对象 本次调查以重庆市涪陵区崇义街道辖区居民为主题，采用多阶段随机抽样方法选取调查对象。具体做法是：在辖区内随机抽取10个小区。在每个小区中，随机抽取20户居民，共200户居民构成本次调查的样本。 2．调查地点 重庆市涪陵区崇义街道 3．调查时间 2016年7月6号至7月20号 4．调查内容 崇义街道是2008年5月涪陵区乡镇街道行政区划建制调整的产物，由以前拥有“政经合一”职能的桥南开发区和原崇义街道6个社区构成，是承接重庆辐射涪陵主城的西大门，是涪陵主城江南片区的主要组成部分和城西经济带的核心增长极。辖区幅员面积平方公里，辖10个社区居委会和1个移民小区管委会，常住人口万人。辖区经济快速增长，这种巨大的发展规模与聚集效应，一方面，使辖区经济繁荣、社会稳定、人民生活水平持续提高，另一方面，使崇义街道辖区原有的城市景观遭到不同程度的变异，也使城市这个载体难以承受，水电供应不足、交通路网不畅、邮电通讯不灵、居住拥挤不堪、公共设施不全、生态环境不佳等等。城市现代化建设是我国经济建设的重要组成部分，现阶段我国城市发展水平相对低下、城市老化现象严重，城市发展与经济发展不同步，而旧城改造又是城市发展的首要任务。研究旧城改造对我国经济建设具有更重要的现实意义。针对这些问题，我们提出以保护的角度建设、从创新的角度来保护的理论，以解决相关问题。旧城改造中还是存在一些问题，如：1)重视城市土地利用，忽视城市环境建设。2)重视城市再开发，忽视修复和保护。 5．调查目的

关于城市旧城改造规划设计的思考

关于城市旧城改造规划设计的思考摘要:近年来，随着城市化进程不断加快，旧城改造已成为城市规划设计中一项难题。本文以城市旧城改造规划设计项目为例，指出了改造规划应保证居住的基本功能、突出地域特性、体现良好的空间布局并满足生态环保要求，同时在结合旧城规划区域的文化、建筑特色下，对城市旧城规划的构思及规划方法作了相关思考。 关键词：旧城改造；原则；生态环保；文化特色；居住建筑规划；土地利用 abstract: in recent years, with the urbanization process to speed up, old city reconstruction has become a problem of urban planning and design. based on the reconstruction of the city planning and design projects for example, points out that the reconstruction planning should guarantee the basic function of living, the prominent regional characteristics, reflects a space layout and meet the ecological and environmental protection requirements, while in combination with the old city planning of regional culture, architectural features of the old city of city planning concept and planning method for the related to think. keywords: old city reconstruction; principle; ecological environmental protection; cultural characteristics; residential building plan; land use

浅谈城镇化发展背景下的旧城改造问题

浅谈城镇化发展背景下的旧城改造问题 作者：阮燕玲 摘要：在党的十八大会议上，“新型城镇化”也成为当前中国建设的关注重点。同时，在2014年的全国两会上，“城镇化”则依旧作为两会的热点之一而引起重大关注。而随着城镇化的发展，“旧城改造”则成为了中国快速发展所要面对的一个重大问题。本文通过旧型城镇化对旧城改造的负面影响，新型城镇化为旧城改造带来的机遇，对旧城改造提出的策略与建议，以及对新型城镇化发展趋势下旧城改造的相应变化的分析等几个方面提出了一些思路与探讨。 关键词：城镇化；旧城改造；政策措施 一、旧城改造的背景和意义 近年来，我国城镇化在经历了缓慢发展期，加速发展期两个阶段之后，步入了快速发展期的阶段。在经济飞速发展的背景下，城镇化发展速度非常之快。而城镇化的快速发展带动了人口的迁移，城市基础设施的建设需求不断增加，旧城改造成为了当前亟待解决的问题。 旧城是指在城市空间的形态上具有消极的一面的地区，如城中村，废弃的居住区，废旧古建筑等等，它们由于与当代城市面貌风格迥异，或者失去活力，而在整个城市面貌上有脏乱差之嫌，而在这些地方，生活设施是不能满足当代人的使用需求的。 但是，旧城也是城市的一种文脉的传承。它蕴含着城市的人文历史记忆，同时也是中低收入者聚集较多的地方。旧城改造不仅是对城市空间在新时期的再次营造，也是处理利益再分配的一个环节，所以旧城改造问题需要也必须得到良好的解决。 二、旧城改造存在的问题：旧型城镇化的弊端 然而，旧型城镇化存在着诸多弊端，它正在影响着旧城改造。 旧型城镇化的第一个弊端即土地城镇化优先于人口的城镇化，城市建成的城区面积过大，实际人均占地面积过大，这种开发房地产一般的形式，缺乏思想与创意，更加无法保留一个城市的文脉——旧城文化。

旧城改造工程施工组织设计方案

目录 一、编制说明及工程概况 (2) 二、施工方案及技术措施………………………………………………………2-26 三、质量保证体系和创优体系和措施…………………………………………26-30 四、安全生产、文明施工、环境保护保证体系和措施………………………31-43 五、进度保证体系和措施、开竣工日期、施工进度计划……………………44-49 六、总分包配合措施……………………………………………………………49-50 七、冬雨季施工方案……………………………………………………………50-51 八、成品保护措施………………………………………………………………51-58 九、成本控制措施………………………………………………………………58-60 十、工程投入的主要施工机械设备、劳动力安排情况…………………………60-61 十一、施工现场总平面布置……………………………………………………61-62 十二、项目组织管理机构………………………………………………………62-64 十三、承包人自行施工围的拟分包的非主体和非关键性工作、材料计划和劳动力计划…………………………………………………………………………64-67 十四、工程保修工作的管理措施和承诺………………………………………67-69 十五、与发包人、监理及设计人员的配合……………………………………69-72 十六、任何可能的紧急情况的处理措施、预案及抵抗风险措施……………72-78 十七、对总包管理的认识以及对专业分包工程的配合、协调、管理、服务方案…………………………………………………………………………………78-82

一、编制说明及工程概况 经过现场踏勘，综合考虑施工安全、施工进度等要求，结合我公司多年来从事此类工程的施工经验，编制此施工组织设计。 1.1.编制依据 2.1甲方提供的2016年市（二道区）旧城改造二期二十七标段招标文件； 2.2现行国家规及行业标准； 2.3由甲方提供的旧城改造建筑物的围示意图； 2.4其它相关专业规及行业标准。 1.2.工程概况 3.1项目名称 2016年市（二道区）旧城改造二期二十七标段 3.2项目概况 本工程位于市二道区远达大街以西，东荣大路以北，同康路以南，河沿路以东，共计划改造建筑物116栋，其中清洗68栋，修补重塑62栋。 1.3.工程管理目标 4.1质量管理目标：合格标准 4.2工期目标：58日历天 4.3安全生产目标：杜绝伤亡事故 4.4文明工地目标：控制扬尘污染，实施封闭式管理，避免垃圾和扬尘四周扩散。 二、施工方案和技术措施 5.1施工组织机构的建立针对此工程项目，我公司推选的项目班子一律持证上岗、押证施工，并且该项目经理部仅负责此工程。实行项目经理责任制，项目经理将对工期、安全、成本及文明施工全面负责。各施工管理职能部门在项目经理部的直接指导下做到有计划的组织施工，确保工程质量、工期、安全等方面达到目标要求。并配备技术负责人、施工主管、安全负责人及其他技术、安全、施工等专业人员组织施工管理。人员配备情况如下：

以运城市为例浅谈“旧城改造”

以运城市为例浅谈“旧城改造” 摘要】旧城改造，是城市建设的重要内容，是一个城市走向现代化的必然阶段。实施旧城改造，是改善城市环境、提高城市品位、造福人民的一项重大举措，对 于拓展城市发展空间，提高城市综合竞争力，推进城市经济社会发展都具有十分 重要的意义。本文结合运城实际，从旧城改造的必要性、现状和存在问题，以及 对旧城改造的建议等方面试谈了一些粗浅看法，以期能给运城的旧城改造工作带 来积极的借鉴。 【关键词】旧城改造必要性对策建议 近年来，针对旧城区普遍存在基础设施水平低、土地利用率低，布局零乱， 环境较差，城镇功能衰落等问题，运城市在旧城改造方面进行了卓有成效的建设，取得了可喜的成绩。如解放路钟楼小区一带等旧城改造项目的建设，使城市区域 面貌大为改观，城市形象得到了很大的改善。横向比较，相对于城市整体的快速 发展，旧城建设速度依然很缓慢；但纵向比较，比前些年还是有很大的改观。基 于这一背景，本文试从旧城改造的必要性、现状和存在问题以及对策建议等方面 作一探讨。 1、旧城改造的必要性 1.1实施旧城改造可以拉动经济发展。旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的问题，一方面可以提高居民的幸福指数，另一方面确保城市社会经济 的持续发展。在当前经济下行压力较大的情况下，房地产市场低迷，库存很大， 通过旧城改造，在完善城市功能的同时，可以有效地缓解房地产库存压力，从而 拉动经济发展。在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，旧城改造也是拓展建设 空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约用地、低碳生活的重要内容。 1.2实施旧城改造是是构建和谐社区的需要。旧城改造的目标，是努力寻求 社会效益、环境效益和经济效益的统一。其意义不仅在于保障住户基本的居住条件，简单改善、维持社区秩序，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种 不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，从而构建和谐社区，维护社会稳定，营造 和谐的居住环境。实施旧城改造，已经成为人民群众的普遍期待、成为社会各界 的共同呼声，政府有责任、也有义务尽最大的努力，帮助群众解决问题、改善生 存条件，努力顺应群众过上舒适美好生活的新期待，让更广泛群众共享城市发展 红利。 1.3实施旧城改造，是打造宜居城市、改善人居环境的具体体现。随着经济的快速发展，群众对生活居住环境的要求越来越高，要求建设“生态、人文、精致、宜居”城市的愿望越来越迫切。运城是山西的南大门，实施旧城改造工作是打造宜居城市、改善群众居住条件、建设魅力城市的一项十分关键的工作。 1.4实施旧城改造，是改善投资发展环境，促进招商引资的有效手段。一个 地方投资发展环境的好坏，直接关系到招商引资的成败，也影响着经济发展的速 度和质量。一些发达地区之所以能让大项目招得来、留得住，其中一条成功的经 验就是投资环境好，城市功能完善，配套设施齐全，为投资者创造了一个舒适、 便利、高效的发展环境。加大旧城改造工作，完善城市功能，可以从根本上改善 投资环境，增强城市吸引力，吸引更多的客商投资，继续加速城市经济发展。 2、运城旧城区的现状和存在问题 运城旧城区总面积约30平方公里，现状人口约28万人，平均人口密度为 0.91万人/平方公里。目前存在的问题主要表现在：

旧城改造失败案例

广州荔湾广场 城市是不同时代建筑的集合，每条传统老街、每幢文物建筑都记忆着独特的文化，它是城市历史与形象的载体。 广州是一座具有2000多年历史的文化名城，近年来随着大规模的旧城改造，如何有效地保护历史地段的传统风貌，延续城市的传统文脉，已成全社会必须思考的一个命题。在过往的旧城改造过程中，广州既有过许多成功的典型，也出现过不少失败的个案，其中“荔湾广场模式”就被一些专家学者认为是旧城改造不成功的一个范例。 “荔湾广场模式”的败笔究竟在哪里？有专家认为，荔湾广场是典型的香港模式的移植，把一两层的老房子拆除后，建起几栋几十层的楼房，把一条完整的上下九路拦腰切断。它对旧城的文脉以及建筑群的肌理造成非常大的破坏，这种伤害对上下九路可以说是永远的痛。类似的例子还有广州市的农林上路、新河浦路、东皋大道、梅花村等等。 令人忧虑的是，这种破坏老城区原有风貌的改造模式至今似乎仍未完全绝迹。“近来广州市农讲所一带开发了很多高楼，将农讲所团团包围，这么重要的文化区域怎能进行如此高强度的开发？”中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰坦言，“‘荔湾广场模式’又回来了。” 然而，对于旧城改造的“荔湾广场模式”，也有专家持不同观点：“谈到旧城改造，我认为广州至今还没有找到适当的、成功的模式。”房地产专家韩世同认为，“荔湾广场是上世纪90年代初期建造的，一直作为城改失败的范例而遭诟病。但我觉得这个项目却是广州为数不多的旧城改造项目和模式之一，用今天的眼光和标准来评价显然有些不公平，它在当时的确是一个比较成功的模式和范例。” 姑且不论“荔湾广场模式”在今天看来是成功还是失败，有一点却是肯定的：那就是旧城改造必须确立“保护优先”的原则，有效保护历史地段的传统风貌，延续城市传统文脉。 “广州是一座很有特色的城市，都市建筑既具有岭南特色（以骑楼为代表），又具有西洋特色。但这种特有的城市风貌在上世纪90年代中期受到一定破坏。现在的旧城改造中，广州建筑整体风貌如何体现，需要我们进一步思考。”广州市城市规划局局长潘安在接受记者采访时表示。 “原汁原味”保存城市记忆 保留城市传统风貌，让大家已经熟悉的建筑物世代耸立，成为民族性的象征，让人望之肃然起敬。这是投资最少，效益最大的一种增强民族认同的做法。 荔湾区是广州传统文化的根据地，至今仍保留了许多反映城市历史发展片断的场所与建筑，如陈氏书院、锦纶会馆、华林寺、上下九步行街、恩宁路及龙津西骑楼街、西关民居民俗风情区等等。这些都是城市无与伦比的宝贵财富，具有独特性且不可再生，尤其值得原汁原味地加以保护。 “旧城保护最重要的是成片街区的保护，有了街区这个母体，文化才能成长与保存。如果只留下几栋彼此分隔的旧建筑，把所谓无价值的建筑都拆掉，那么就等于将敦煌壁画中保存好的才切割下来保存，不好的就任由它继续风化一样，是一种愚蠢的行为！”有专家这样认为。 谈到目前正在进行的恩宁路改造，广州大学教授杨宏烈有些担忧。他曾强烈地建议，要尽量保留一些历史街巷格局，这种格局本身就具有一定的历史文物价值。西关许多漂亮的石板路及其历史地名，常常能引发游人无限的联想。 事实上，无论你保留一些传统民居建筑也好，文物建筑也罢，都没有成片成线、原汁原味的保护来得更有意义。虽然沿恩宁路边留有保存完好的恩宁路骑楼长廊，沿多宝路一带保留着大量的传统民居建筑，但孤点之和远小于整片。仅仅孤立地留下一栋“名人故居”，

115.面向多元参与主体的旧城更新规划编制探索——以宁波市庄市老街更新改造规划为例

面向多元参与主体的旧城更新规划编制探索 ——以宁波市庄市老街更新改造规划为例 陆晓喻，翁晓龙，房静坤 摘要：新时期，社会公众日益关注城市发展，改造更新主体趋向多元化，带来了旧城更新范式的转变，由以往政府一元决策转向多方参与协作。在此背景下，本文以宁波市庄市老街更新改造规划为例，探索多元主体参与下旧城更新规划编制的新思路和新方法，在厘清更新主体诉求基础上，阐述了更新路径、更新方式的转变以及更新导则的编制等内容。 关键词：多元主体，旧城更新，更新方式，导则控制 1、引言 随着社会经济转型，近年来许多城市着眼点从“增量型”规划逐步转为“存量型”规划，更加注重旧城更新。然而，在日益复杂多变的市场环境以及多元博弈的利益格局下，更多的社会资本参与到改造更新中，旧城更新对象日益复杂、改造更新主体趋向多元化。既往政府一元决策主导、实现城市发展终极蓝图式的规划编制思路面临着极大的挑战。 纵观国内外旧城更新的发展脉络可见，西方从1980年代末开始，伴随着对城市更新的理解更加深入，认识到城市更新需要解决多样性需求，加之其牵涉面广、高成本的特点，政府一方无法实现，私人与非营利机构等非政府组织，被纳入城市更新的参与主体，政府作为引导者的角色，在城市更新中给予政策与财政支持，规划理论转向协作和沟通。 我国旧城更新中单一主体（政府或开发商）负责的项目居多，但近年来不断出现民间力量参与、通过渐进式小规模更新方式取得成功的案例，如上海田子坊、广州恩宁路、苏州平江路等。此外，深圳市也在旧城更新的开发实施机制上做了一定的探索，建立了以城市更新单元为核心的规划编制制度，规划过程强调公众参与和利益协调，全程式地沟通与协作，促进规划意图和社会各方诉求的有机对接。可以看到，与西方类似，随着我国城市逐渐从外延式扩张走向内涵式发展，社会公众日益关注城市发展的规划和决策，多元主体参与下的旧城更新成为新的发展趋势。 2、多元化主体需求下的旧城更新范式的转变 2.1从精英思维转向协作式规划 传统旧城更新往往建立在精英价值取向下，自上而下、由政府单向驱动的规划，对居民

旧城改造项目规划设方案设计

贵州铜仁旧城改造项目规划设方案计 一、工程概况： 河风丽景地处铜仁市北部曹家园地块，三面紧邻锦江，形成半岛形态，视线非常开阔，自然条件优越，风景十分优美，与地委行署隔江相望，具有得天独厚的地理环境。作为城市沿锦江向北部发展的重要据点与来访者从北部进入市区的景观视觉节点，河风丽景正处在这个城市南北与东西的轴线交叉点上。特殊的地理位置与环境，促使其在完善内部人居环境与生活品质同时，发挥更大的标识作用，为城市形象作出更大的贡献。 规划总用地约4.06公顷。实际建筑红线内用地约2.983公顷。 1、自然条件 ①地形地貌：属河沿一级地貌特征，地形较破碎，坡度较小。 ②水文地质：处于P=2%洪水位以上；场地有基岩出露，地质老且 稳定。 ③环境容量：地段无“三废”污染，且观瞻环境优越；场地“风水”因子饱满，是理想的人居环境。 2、城市供给 ①道路交通：有城市主干道和金滩大桥，交通十分方便。 ②市政设施：有城市给排水、电力、电讯公用系统，可供小区开发共享。 ③公共设施：有“小十字”城市CBD，且紧临学校、医院、幼托和居委会，社区生活方便；有城市公厕、垃圾站和配电设施可供小区开发共享。 二、设计依据 由业主提供之技术参考资料—— 1、1/500规划用地现状图； 2、项目设计范围（规划红线、蓝线、坐标）； 3、规划条件通知书； 4、甲方的设计委托书； 国家及地区规范和规定—— 5、铜仁市规划管理局有关法规文件、技术规定； 6、贵州省住宅、停车场（库）、绿地、市政设施等有关设计标准； 7、国家有关设计规范、规程、规定。 三、项目开发理念 凭着符合房地产原创性的产业理论，整合各种资源，以全新的服务理念，满足有效需求、激发潜在需求；以超常规的策划思维启动新的市场消费热点；以反映时尚生活方式的技术手段，创造一种“尊贵品味，时尚生活”的全新居住生活方式。 同时地委行署作为城市的政治中心，与基地形成跨江轴线，该轴线紧密联系起了政府与城市公共空间。作为地委行署在该轴线的对景，基地内较为混乱的现状需要得到改善，维盛花园以崭新的城市风景，以展示城市最新的居住理念与发展活力。 从整个铜仁地区房地产市场之发展状况研讨上，本项目应诠释为铜仁市房地产市场之延伸，落实《控制性详细规划》的具体职能和空间形态，构筑锦江河生态景观——文化品牌“沙龙”。整合各种资源，以全新的服务理念，满足有

14-城市规划中老城区改造规划的几点思考

城市规划中老城区改造规划的几点思考 摘要：本文主要结合旧城改造的案例就老旧城区改造规划中的一些问题作了一些分析和探讨。 关键词：城市规划；旧城改造 随着我国城市化进程加快，城市发展遇到的问题越来越多，不仅是新型小城镇的规划和发展问题，对一些已具规模的城市，也面临着越来越多的旧城改造规划。但由于对城市定位、以及老旧城区未来发展的预期偏差，导致我国的旧城改造大多千篇一律，或者成为房地产项目建设的“代名词”。城市的可持续发展是建立在城市发展定位和发展预期的科学评估基础之上，旧城改造规划正是实现城市可持续发展的重要形式，必须建立清晰的定位，构建科学合理的改造和规化模式。本文将结合旧城改造的案例就老旧城区改造规划中的一些问题作一些分析和探讨。 一、从不同层面看待旧城改造规划 旧城改造规划的特殊性在于，它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。必须从技术、市场、城市发展等不同角度，以及宏观、中观和微观等不同层面看待和分析，从而制定正确的改造方向。 技术可行性是基于微观层面的视角，主要是从可行性角度去分析旧城改造规划中容积率、建筑、承载力、水电、配套、交通、外观、负面影响（消防、治安）、资源占用等情况。 市场因素是影响旧城改造项目未来发展的重要因素，必须通过全面调研，综合分析，明确拆赔代价（经济测算）、房地产市场发展、开发顺序及难易、资金问题、开发商意愿、利益平衡等、政策（规划奖励、改造政策、规划审批）等一系列问题的解决方法和对策，才能有针对性的建立起旧城改造的定位和模式，也才能确保旧城改造后的良性发展。 旧城改造的目的是为了促进城市的可持续发展，能否推动城市的可持续发展也是评估和衡量旧城改造是否成功的重要依据，但由于这种结果的客观性不可能完全通过规划予以实现，所以如何更加科学合理的制定城市的发展战略就显得更加重要，因为这直接影响着旧城改造和规划的思路和出发点。城市发展是个多因素制约和协同体系，需要对城市产业、环境、城市空间布局、建设功能用途、发展风险（政治、社会、管理）、发展紧迫性、城市意象、外部环境、未来机遇等多因素进行综合考量，这中间很多因素存在相互制约和影响的关系，所以从城市发展的角度，建立起多因素全面协同，相互促进以及相互间最低的制约和限制关系才能保证城市未来发展的良性和可持续。 二、旧城改造规划的视野和定位 一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”，这就需要旧城改造规划要具有一个更广阔的视野，要从改造规划的内容、动因、改造规划的重点以及内涵等多视野进行全面分析。在过往的旧城改造中，大多旧改项目重在阻止城市物质性老化，局限于单纯的物质性的改造，把旧城改造变成了把旧建筑变成新建筑的简单翻新，把旧城改造的重点放在了改善城市环境和美化城市，把旧城改造的内涵局限于城市建设项目的组合。这种旧城改造和规划理念解决的只是城市短期发展问题，这种改造和规划理念从可持续发展角度看，非常