房地产估价的定义

1、房地产估价的定义：

房地产估价［real estate appraisal］是指专业房地产估价人员，在特定的时间，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，

运用科学的估价方法，在对影响估价对象特定价值的因素进行综合分析的基础

上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学

与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

2、房地产估价的作用：

（1）.买房卖房交易时的参考标准

交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估

（2）.价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差甚多。

（3）.缴纳房产税费的依据

交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的

房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

（4）.房产保险

房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能

因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。

（5）.申请银行贷款

（6）.解决房产纠纷

3、房地产估价的意义：

（1）、对该物业市值的一个评估。

（2）、有些地方评估是为了贷款，因为银行要评估报告以及房地产的管理。

(3)、有些地方要评估因为要按照评估价格过户，征收、转让、租赁、抵押等，

防止偷税漏税。

4、房地产估价的发展历程：

中国房地产市场发展历程回顾

一、中国地产发展30年回顾

从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。

2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。

1、房地产发展的四个阶段

1978～1991年的理论突破与起步阶段

土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；

深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。

1991～1995年非理性炒作与调整阶段

以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。

1995～2003年相对稳定的协调发展阶段

整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。

1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。

2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。

2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段

2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。

2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。

2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段

2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。

2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下

半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到更远的未来。

5、估价的原则

房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳利用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。其中，独立、客观、

公正是对房地产估价的基本要求，因此它不仅是房地产估价的基本原则，而且

是房地产估价的最高行为准则。合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、

替代原则是在各种估价目的的房地产估价中都应遵循的技术性原则。谨慎原则

是仅在房地产抵押估价中应遵循的特殊原则。

6、估价的方法

（1）、成本法

（2）、市场比较法

（3）、收益法

7、房地产估计受影响因素：

（1）自身因素；

（2）环境因素；

（3）人口因素；

（4）经济因素；

（5）社会因素；

（6）行政因素；

（7）国际因素；

（8）心理因素；

（9）其他因素

8、好的估价学习网站或资料下载地方

房地产估价师学习网：https://www.sodocs.net/doc/f28917667.html,/gongcheng/fdcgj/

文学网：https://www.sodocs.net/doc/f28917667.html,/

房地产智库：https://www.sodocs.net/doc/f28917667.html,/

新浪地产：https://www.sodocs.net/doc/f28917667.html,/

9、有关房地产估价的新闻报道以及好的估价知识

(新闻)：住建部正与地方磋商约20个小城市同意9月限购

提要：住建部正与一些地方政府就实施住房限购令进行磋商，并且约20个小城市已经同意从下月起实施限购令。新华海外财经29日援引一位知情政府官员的话，作出上述报道。同一天，新华社以《二、三线城市限购：台州之后谁会是下一个？》为题报道称，“与此前人们普遍猜想的所谓‘限购名单’不同，台州限购政策的出台表...

住建部正与一些地方政府就实施住房限购令进行磋商，并且约20个小城市已经同意从下月起实施限购令。

新华海外财经29日援引一位知情政府官员的话，作出上述报道。同一天，新华社以《二、三线城市限购：台州之后谁会是下一个？》为题报道称，“与此前人们普遍猜想的所谓‘限购名单’不同，台州限购政策的出台表明，二、三线城市的限购政策与一线城市不同，并没有采取一次性划定标准圈定城市名单的方式，更多的是采取审时度势、逐步推行的方式。”

二三线城市抵触限购令？

新华社援引上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的话说，从台州的限购政策不难看出，对于二三线城市的房地产调控，更多的是向地方政府施压，采取协商而非强制的方法推动。

事实上，台州的房地产市场现状对照之前公布的5条限购标准，表现得并不靠前，它也并不在国家统计局70个大中城市房价统计数据的样本[最新消息价格户型点评]当中。在国家统计局统计的70个城市中，尚未出台限购政策的31个城市基本都超过或接近台州的楼市涨幅，其中泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关等城市的房价涨幅都远超过台州。

此前的8月17日，住房和城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。住建部提出，符合2项建议标准以上的城市，建议列入新增限购城市名单。不过，住建部还特别提到，各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。

根据中原地产的统计，在国家统计局70个大中城市以外的非标本城市中，7月份江门、日照、邯郸、南通、菏泽、株洲、北海、泉州、宝鸡、威海、镇江、湘潭、淮安等超过20个城市的环比价格上涨幅度也均超过0.5%。

新华社引述北京中原市场研究总监张大伟的话说，根据国务院常务会议的精神，对照住建部的限购标准，目前全国超过20个城市符合出台限购政策的标准。台州之后，二三线城市的限购政策很可能陆续浮出水面。张大伟建议计划出台限购政策的城市应该尽早制定政策，预防市场出现恐慌性抢购现象。

《人民日报》援引财政部财政科学研究所所长贾康的话说，房地产调控要标本兼治、收入分配要有效遏制差异扩大，房产税改革非常必要。

房产税之外，房地产投资信托基金(REITS)作为一种新的房地产投资工具，同样备受期待。《人民日报》援引中房集团[简介最新动态]理事长孟晓苏的话说，通过金融创新可以有效推动中国房地产制度的改革。“REITs到了在中国推出的好时机，尤其在租赁型保障房市场，REITs将是生力军。”

住建部政策研究中心副主任秦虹说，“在现阶段银行信贷收紧的局面下，房地产基金的可操作性显得非常重要。只有加快金融改革，才能让房地产业摆脱过度依赖信贷资金、发展不稳定的现状。”

(完整)小学六年级英语一般过去时练习题

小学六年级英语一般过去时练习题 一般过去时（PEP Book 8 Unit 3 Last Week / Unit 4 My Holidays） Hello, boys and girls! 今天我们讲一般过去时，分三个方面讲述，大家可要认真听哟！ I. 一般过去时的概念 一般过去时表示过去某个时间发生的动作或存在的状态。常和表示过去的时间状语连用。如：last year, yesterday等；也可表示过去经常反复发生的动作，常和often, always等频率副词连用。 例如： ①I saw him in the street yesterday. 昨天我在街上看见他了。 ②Li Mei always went to school on foot last year. 去年李梅总是步行上学。 II. 一般过去时的构成 动词过去式的构成： (1)规则动词过去式的构成有四条规则： ①一般在动词原形末尾直接加上-ed。如：look-looked。 ②以不发音的字母e结尾的动词，去e再加-ed。如：live-lived。 ③末尾只有一个辅音字母的重读闭音节，先双写这个辅音字母，再加-ed。如：stop-stopped。 ④末尾是辅音字母+y结尾的动词，先变y为i，然后再加-ed。如：study-studied。 (2)不规则动词的过去式需特殊记忆。如：am(is)-was, are-were, go-went, come-came, take-took, have (has)-had等。 III. 一般过去时的几种句型 肯定句结构为：主语+动词的过去式+其它。如：He went to the toy store yesterday. 他昨天去玩具店了。 否定句结构为：主语+did not (didn't)+动词原形+其它。如：He didn't go to the toy store yesterday. 他昨天没去玩具店。 一般过去时的一般疑问句的构成： Did+主语＋动词原形＋其它？如： 1) -Did you go to Beijing last week? -Yes, we did. (No, we didn't.) 2) -Did you meet the businessman before? -No, I didn't. (Yes, I did.) 一般过去时的特殊疑问句的构成： 疑问词＋did+主语＋动词原形＋其它？如： 1) -What did you do last night? -I did my homework. 2) -Where did you go last week? -I went to Shanghai with my parents. 一般过去时口诀 一般过去时并不难，表示过去动作、状态记心间。 动词要用过去式，时间状语句末站。 否定句很简单，didn't 站在动词原形前，其它部分不要变。 一般疑问句也好变，did放在句子前，主语、动词原形、其它部分依次站。

房地产估价理论与方法重要公式(整理)

房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的 经济变量的相对变化 作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分 别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理 必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价 总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率） 套内建筑面积 建筑面积 -补地价（单价）

最新新概念英语第二册(课文精装版96课全)

Lesson 1 A private conversation 私人谈话 Last week I went to the theatre. I had a very good seat. The play was very interesting. I did not enjoy it. A young man and a young woman were sitting behind me. They were talking loudly. I got very angry. I could not hear the actors. I turned round. I looked at the man and the woman angrily. They did not pay any attention. In the end, I could not bear it. I turned round again. ‘I can't hear a word!’ I said angrily. ‘It's none of your business, ’ the young man said rudely. ‘This is a private conversation!’ Lesson 2 Breakfast or lunch? 早餐还是午餐？ It was Sunday. I never get up early on Sundays. I sometimes stay in bed until lunchtime. Last Sunday I got up very late. I looked out of the window. It was dark outside. ‘What a day!’ I thought. ‘It's raining again. ’ Just then, the telephone rang. It was my aunt Lucy. ‘I've just arrived by train, ’ she said. ‘I'm coming to see you. ’ ‘But I'm still having breakfast, ’ I said. ‘What are you doing?’ she asked. ‘I'm having breakfast, ’ I repeated. ‘Dear me, ’ she said. ‘Do you always get up so late? It's one o'clock!’ Lesson 3 Please send me a card 寄张明信片 Postcards always spoil my holidays. Last summer, I went to Italy. I visited museums and sat in public gardens. A friendly waiter taught me a few words of Italian. Then he lent me a book. I read a few lines, but I did not understand a word. Every day I thought about postcards. My holidays passed quickly, but I did not send cards to my friends. On the last day I made a big decision. I got up early and bought thirty-seven cards. I spent the whole day in my room, but I did not write a

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4

房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题： 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)ⁿ]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案：D 答案解析： 第2题： 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案：C 答案解析： 第3题： 以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案：C 答案解析： 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。 第4题： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案：C 答案解析： 第5题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。

A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案：C 答案解析： 各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。 第6题： A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案：D 答案解析： 第7题： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案：D 答案解析： 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题： 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案：A 答案解析： 第9题： 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 本题答案： 2、多项选择题 下列房地产影响因素中属于个别因素的是（ ）。A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构 本题答案： 3、判断题 在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（ ） 本题答案： 4、判断题 对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。（） 本题答案： 5、多项选择题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 本题答案： 6、单项选择题 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 本题答案： 7、多项选择题 影响房地产价值的权益因素包括（）。（2008年真题）A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 l下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程 D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化

2009年房地产估价理论与方法真题

2009年房地产估价理论与方法真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产

一般过去时 知识讲解

When was he born? 专项语法讲练——一般过去时 【概念引入】 一般过去时是初中英语中非常重要的一个时态。表示过去某个时间发生的动作或存在的状态，有时也表示过去经常或反复发生的动作。 例如：He left home at half past five yesterday. 他昨天五点离开家的。 Li Ming always went to work by bike in the past. 过去李明总是骑自行车去上班。 【语法讲解】 I、用法： 1. 表示在过去某个时间里发生的动作或存在的状态。例如： Lin Tao left for Shanghai at 8:00 yesterday morning. 林涛昨天早上八点去上海了。 He was ill last night. 昨晚他生病了。 2. 表示过去经常或反复发生的动作。例如： Li Tao always went to school by bus last term. 上学期李涛一直乘公共汽车上学。 3. 表示已故的人曾经做过的事情。例如： Lao She wrote many great works. 老舍写过许多脍炙人口的作品。 4. 表示过去所发生的一系列的动作。例如： The old man came into the room, took off his clothes and went to bed. 这位老人走进屋，脱下衣服，然后上床睡觉了。 Mr. Black got up at six o'clock this morning, dressed, had breakfast, and went to work. 布莱克先生今天早上六点起床、穿衣服、吃饭，然后去上班了。 II、一般过去时如何识别？ 每个时态，都会有其独特的标志性词语（主要是时间状语）。可以称其为“标志词”。通常来讲，一般过去时常见的标志词有： 1. yesterday, the day before yesterday. 2. last week / year / month / term…(简称last系列) 3. two hours ago, three years ago, a moment ago…(简称ago系列) 4. in / on + 过去的年/月/日，如in 1999, in April, 2005 5. just now, once upon a time, one day… III、分类： 1. 含有be动词的一般过去时： 系动词be的过去式有两种形式：was和were。其中was是am和is的过去式，were是are的过去式。含有was和were的句子的转换方式与含有am / is /are的句子相似，即：否定句在was或were后加not (was not可缩略成wasn’t，were not可缩略成weren’t); 疑问句是把was或were提前放在句首。例如： He was in Grade 6 last year. (肯定句) →He was not (wasn’t) in Grade 6 last year. (否定句) →Was he in Grade 6 last year? (一般疑问句)

房地产估价理论与方法分类模拟题30

房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。

3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%

(完整)五年级一般过去时及练习

一般过去时 概念：表示过去经常发生、反复发生的动作、行为，以及过去某个时间里发生的动作或状态。 时间状语：ago, yesterday, the day before yesterday, last week(year, night, month…), in 1989, 基本结构：①be动词；②行为动词 I saw him in the park yesterday. There were 2 birds on the tree yesterday. She was short last year, but now she is tall. 否定形式：①was/were+not; ②在行为动词前加didn't，同时还原行为动词。 She was not short last year. They were not busy last week. He did not ( go ) to work yesterday. Tom did not ( watch ) TV last night. 一般疑问句：①was或were 放于句首；②用did 提问，同时还原行为动词。 ☆动词过去式规则变化 1、直接加“ed”： work→worked 2、以不发音的e结尾的加“d”：live→lived

3、以辅音字母+y结尾的， 变y为i加“ed”： study→stuied 4、以一个元音字母加一个辅音字母结尾的，双写最后的辅音字母加“ed”：stop→stopped sit-sitting ☆动词过去式不规则变化 do→did does-did read→read sit→sat run→ran have→had has→had is→was am-was are→were see→saw make→made go→went eat→ate drink-drank break-broke sweep-swept write-wrote ride-rode swim-swam sing-sang blow-blew draw-drew 一般过去时的练习 I.用所给的动词的适当形式填空。 ⒈He ___________(visit) the Great Wall last year. (have) a good time yesterday. often __________(go) to school by bus last year. __________(live)in the village when I was a child. (see) a big tiger in the nature park last year. (do) the housework yesterday. (do) you_________watch TV yesterday

房地产估价师第估价理论第9讲第八章2019年新版10页

第八章成本法及其运用 一、本章所占分值（客观题） 说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为 6.7分。 二、重要考点 第一节成本法概述 【成本法的含义】 1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题） 答案：√见教材P269 2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题） 答案：×见教材P269。 解析：应为估价时点。 【成本法估价需要具备的条件】 1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就

相应增高。（）（2008年试题） 答案：×见教材P271～272 解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题） A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本 C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 答案：ACD 见教材P272 解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题） A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值 D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值 答案：BE 见教材P272。

裕兴新概念英语第二册笔记 第96课

Lesson 96 The dead return 亡灵返乡 【New words and expressions】（3） festival n. 节日 lantern n. 灯笼 spectacle n. 景象，壮观，场面 ★festival （1）n. 节日、喜慶 the Mid-Autumn Festival 今夜中秋 the Spring Festival 春節 ＊在中國節日前+ the ；西洋節日不加定冠詞 eg：They hold a festival on Independence Day . 在獨立紀念日舉辦慶祝會 （2）（定期舉辦的）文化性活動、……節 eg：Our school holds a musical festival every year. 我們學校每年舉辦音樂節。 ★lantern （1）n. 灯笼、手提燈 light a lantern 點亮燈籠；a Chinese lantern 中國燈籠 the Lantern Festival 元宵節 （2）天窗 ★spectacle （1）n. 景象 a fine spectacle 絕佳的景象←→哀傷的景象 （2）壮观，壮观场面、奇觀 eg：The sunrise I saw from the top of Mt.Tai was a tremendous spectacle . 從泰山上居高遠望,日出景象蔚為奇觀. spectacles 眼鏡 a pair of spectacles 一副眼鏡 make a spectacle of oneself 出洋相;當場出醜 人前｛ひとまえ｝で恥をさらす、失態｛しったい｝を演じる Exercise 1. 選擇正確的詞填空： He came to see me yesterday as （usually, usual）. There was no one I knew（between , among ）those present . The（headmaster , manager）of this store is kept very busy . Children’s （cloth , clothes）are difficult to choose . He never（greets , salutes）anyone in the morning . Y our hands are not very（clean , clear）, are they ？ Mary’s in the kitchen , she’s（washing , washing up）the plates . This problem is（enough , too）difficult for me . He us（enough , fairly ）good at his work. He is trying hard but his work is still not good （enough , fairly）. Y oung people should remain （free , single）for a few years before they marry . There was a long（row , queue）at the bus stop . Exercise 2. 用into , in , after , out of , down , up , away , for , over , from ,選詞填空，完成下列句子

新概念一英语一般过去时练习题

新概念一英语一般过去时练习题 一、改错题 1．HowisJaneyesterday_________ 2．Hegotoschoolbybuslastweek._________ 3．Heoftengoeshomeat6:00lastmonth. _________ canflykitessevenyearsago.__________ 7．Ididn’tmyhomeworkyesterday.__________ 8．Hewaitforyouthreehoursago.____________ 9．Whofinditjustnow______________ 二、按要求变换句型。 1.Fatherboughtmeanewbike.（同义句）Fatherbought___________________________me. 2.Frankreadaninterestingbookabouthistory.（一般疑问句）_______Frank_______aninterestingbookabouthistory 3.He’scleaninghisrooms.（划线提问）________he_______ 4.Whynotgooutforawalk（同义句）_______________________outforawalk 5.ThomasspentRMB10onthisbook.（否定句）Thomas____________RMB10onthisbook. 6.Myfamilywenttothebeachlastweek.（划线提问）________________________family_______lastweek 7.Ididn’thaveanyfriends.（一般疑问句）_______________have_______friends8.IthinksheisLily’ssister.（否定句）____________________9.Sallyoftendoessomereadinginthemorning.（否定句）Sally_______often______somereadinginthemorning. 10.Heisatall,thinboy.（划线提问）______________he_______________三：句型转换TheyreadEnglishlastnight. 否定句：__________________________________________一般疑问句：________________________________________肯定/否定回答：____________________________________对划线部分提问：____________________________________ 四：用所给动词的适当形式填空 andMary___________(come)toChinalastmonth. _________________(not go)tobeduntil12o’clocklastnight.SoI_______(get)uplate.__________(r ead)Englishyesterdaymorning._________(be)noonehereamomentago. ___________(call)Mikethis—Whattime_______you_______(get)toBeijingyesterday—We_____ _____(get)toBeijingat9:00intheevening.__________(make)himcry(哭)justnow yeartheteacher___________(tell)usthattheearthmovesaroundthesun.____________atelephon ecallforyoujustnow.(be) __________notenoughpeopletopickapplesthatday.(be) _____________anyhospitals(医院)inmyhometown(家

房地产估价基本理论-价格形成法则(一)

房地产估价基本理论-价格形成法则(一) 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 （一）供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件： 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 （二）房地产市场的供求特点

房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点： 1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。（三）房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点： 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其

房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序

B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

一般过去时的概念及用法

一般过去时的概念及用法 一、基本概念 一般过去时（simple past tense)表示过去某个时间里发生的非持续性动作或存在的状态，也表示经常或反复发生的动作。用动词的过去式表示，常和表示过去的时间状语连用，如：yesterday，last night，in 1990，two days ago，before，the age of等。 一般过去时也表示过去经常或反复发生的动作，常和often，always等表示频率的时间状语连用。表示过去习惯性、经常性的动作、行为；过去所具备的能力和性格。 二、动词变化 1．直接加ed: work—— worked look——looked 2．以不发音e结尾的单词，直接加d: live ——lived hope——hoped use——used 3．以+y结尾的，变y为i加ed: study—— studied carry——carried worry——worried 4．以一个辅音字母结尾的，双写最后的+ed: stop—— stopped plan——planned 重读闭音节体现形式为辅-元-辅结构，例如nod, n为辅音，o为元音，d为辅音。 5. 以ic结尾的动词，要把ic变成ick再加ed，如picnic→picnicked，traffic→trafficked 6．不规则变化的动词： have---had are---were get---got say---said feel---felt do/does---did is---was go---went drink--drank eat--ate bring----brought think----thought buy----bought catch---- caught teach ---- taught sit----sat wear----wore cut----cut sweep----swept sleep——slept see----saw bee----became read——read 7．以辅元辅结尾的加d 三、用法 （1）一般过去时表示在某个特定时间发生，也可以表示过去习惯性、经常性的动作。一般不强调动作的影响，只说明的事情。 句式：+动词+宾语+其它 I had a word with Julia this morning.今天早晨，我跟朱莉娅说了几句话。 He smoked many cigarettes a day until he gave up. 他没有戒烟的那阵子，抽烟抽得可凶了。 (2) 一般过去时常与表示过去的或连用，如：yesterday, last week, in the past, in 1993, at that time, once, during the war, before, a few days ago, when 等等. 注意 在谈到已死去的人的情况时，多用时。