北京土地一级开发流程程序
北京房地产一级开发程序流程
目录
一、土地一级开发的概念 3
二、土地一级开发的实施方式 3
三、土地一级开发成本和收益 4
四、一级开发的土地范围 4
五、一级开发涉及政府职能部门 4
六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 5
七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 6
程序一：确定土地一级开发项目 6
程序二：确定一级开发单位 6
程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）7
程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）7 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）7
程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）9
程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）9 程序八:办理规划意见书10
程序九：办理土地一级项目开发项目核准11
程序十：取得征地批复(实施征地)12
程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）13
程序十二：编制市政基础设施实施方案14
程序十三：组织验收，评估土地成本14
程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易14
八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2）15
程序一：确定土地一级开发项目15
程序二：取得市土地储备联席会意见16
程序三：签订土地一级开发合同16
程序四：办理建设项目用地预审16
九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）17
程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见18
程序二：办理建设项目用地预审18
一、土地一级开发的概念
土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。
二、土地一级开发的实施方式
根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：
1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。
2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。
对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级
开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。如远洋山水东区、银港项目。
3、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。如今年8月1日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。
本报告主要针对第二种方式，即委托开发企业实施一级开发，包括招标选择、直接确定和4 58号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。
三、土地一级开发成本和收益
成本构成：
1、征地、拆迁补偿及有关税费；
2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
3、市政基础设施建设有关费用；
4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
5、贷款利息；
6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
收益：
委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。
委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。
四、一级开发的土地范围
1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；
2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；
3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；
4、协议出让土地首次转让土地使用权的；
5、政府规定的其他土地使用权交易；
6、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。
五、一级开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。
1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。
3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。
六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容
1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。
2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；
3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；
4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；
5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。
6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。
7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一
级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。
8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。
9、成本审核和确认
原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。
七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1）
本程序根据《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）》并经咨询相关部门后制定，适用于通过招标委托开发企业进行一级开发这一方式（目前尚未开始实施，据有关人士介绍将于2006年下半年开始启用）。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具体根据市土地储备开发联席会意见办理，程序三至九顺序可调整。
程序一：确定土地一级开发项目
政府主管部门：
市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）
主要工作内容：
1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请（危改项目向市危改办提出申请，绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请）；
2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；
3、市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；
4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论
（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见。
程序二：确定一级开发单位
政府主管部门：
市国土局、市建委等部门
主要工作内容：
1、市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；
2、下达土地一级开发批复；
3、签订土地一级开发合同。
程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）
对于部分重点项目，需根据联席会议要求到市建委办理建设意见。
程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）
下列项目需要办理交通影响评价：
（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；
（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；
（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；
（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；
（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；
（6）其他需要进行交通影响评价的项目。
政府主管部门：
市规委基础设施处、市交通委员会
主要工作内容：
委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。
程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）
树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。
——办理避让古树名木措施审批意见
政府主管部门：
市园林局监督检查处
审查标准：
1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；
2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚；
3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。
所需文件资料：
1、北京市园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）；
2、规划意见书及附图；
3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。
办理时间：
20个工作日
——办理避让古树名木移植许可
政府主管部门：
市园林局城市绿化处
审查标准：
1、是否属于因特殊情况必须移植的；
2、古树名木移植方案是否符合要求；
3、申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效；
4、如举行听证的，符合听证笔录的要求。
所需文件资料：
1、北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、北京市园林局绿地指标审核签图意见；
3、规划意见书及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；
5、古树名木移植方案。
办理时间：
12个工作日
程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）
项目用地内存在文物的，按照市土地联席会议意见处理。
程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）
环境评价文件包括三类：环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；环境影响登记表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；环境影响报告表，适用于其他项目。
政府主管部门：
市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。
审查标准：
1、符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；
2、符合国家产业政策；
3、符合城市功能区划和环境保护规划；
4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；
5、采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；
6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；
7、满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；
8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。
9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。
10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；11、离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8 702-88）及其导出标准中的强制性规定。
12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；
13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；
14、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计；
所需文件资料：
1、并加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》。
2、环境影响评价文件：
（1）书面文档2份及电子文档各1份；
（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案; （3）环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办[2002]88号）的要求。
3、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）。
4、项目用地预审意见；
5、土地一级开发批复。
6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外；
办理时间：
报告书60日、报告表30日、登记表15日。
程序八:办理规划意见书
政府主管部门：
规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）
审查标准：
1、实体审查
（1）符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）。
（2）新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件);
自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。
2、形式审查
（1）环保部门批准的环境影响评价文件。
（2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；
（3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；
所需文件资料：
1、申请书；
2、用地说明书；
3、地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)；
4、平面设计图1份；
5、环评、交评审批意见；
6、普测或钉柱成果报告书（电子版）；
7、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；
8、一级开发批复；
9、产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；
10、迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；
11、其他材料。
办理时间：
20个工作日
程序九：办理土地一级项目立项核准
政府主管部门：
先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。
审查标准：
1、项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；
2、项目符合国家法律法规；
3、项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；
4、项目符合国家宏观调控政策；
5、地区布局合理；
6、主要产品未对国内市场形成垄断；
7、未影响我国经济安全；
8、合理开发并有效利用了资源；
9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护；
10、未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；
11、房地产企业开发资质证明文件；
12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。
所需文件资料：
1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；
2、一级开发批复；
3、项目用地预审意见；
4、征地补偿安置初步协议；
5、法人资格证书（开发企业）；
6、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；
7、环评、交评审批意见；
8、其他材料。
办理时间：
区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日
程序十：取得征地批复(实施征地)
新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。
政府主管部门：
向项目所在区县国土分局征地科提出申请，经区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。
所需文件资料：
1、申请书；
2、《规划意见书》及附图；
3、钉柱测量成果报告书；
4、一级开发项目立项核准文件；
5、征地补偿安置协议书；
6、一级开发批复和建设项目用地预审意见；
7、拟占用土地1：1万土地利用现状图；
8、补充耕地位置图；
9、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；
10、建设项目总平面图或线形工程平面图；
11、一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；
12、（占）地情况调查表；
13、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；
14、是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；
15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。
办理时间：
分局30个工作日，市局30个工作日
程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。
政府主管部门：
所在区县建委（或房地局）拆迁科
所需文件资料：
1、申请书；
2、《规划意见书》及附图；
3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；
4、一级开发项目立项核准文件；
5、拆迁实施方案；
6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件；
7、其他材料。
办理时间：
30个工作日
程序十二：编制市政基础设施实施方案
政府主管部门：
市规委市政处、各市政专业部门
主要工作内容：
1、到市自来水公司编制上水方案；
2、到北京四方市政技术公司编制雨污水方案；
3、到市热力集团编制热力方案（市政供暖范围内）：
4、到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范围内）；
5、到市供电局编制供电咨询方案；
6、到市电信局编制电信方案；
7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。
程序十三：组织验收，评估土地成本
政府主管部门：
市国土局会同有关部门
主要工作内容：
1、一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计；
2、市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收；
3、市国土局内部（土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对一级开发成本进行预审；
4、市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。
程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易
政府主管部门：
市国土局会同有关部门
主要工作内容：
完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据年度土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：
1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；
2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议；
3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。
按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。今后土地供应计划和储备开发计划完善后，预计此步骤可省去。
八、直接确定开发企业的一级开发项目程序（参见附图2）
当前，土地一级开发项目招标管理办法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下：
程序一：确定土地一级开发项目
政府主管部门：
项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门，市国土局土地储备中心、分中心
主要工作内容：
1、拟进行一级开发企业征得原土地方、项目所在区县和乡镇政府或原土地方上级主管部门同意，并与原土地方签订土地一级开发意向书；
2、集体土地向所在区县土地储备分中心提出一级开发申请，经同意后由分中心向市储备中心分中心管理部提出申请；国有土地直接向市储备中心一级开发部提出申请。市储备中心初步同意的，将项目提交市土地储备联席会议讨论。危改项目向市危改办提出申请，由市危改办提交联席会议讨论。绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请，由市绿隔总指挥部提交联席会议讨论。
程序二：取得市土地储备联席会意见
政府主管部门：
市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）
所需文件资料：
1、一级开发申请书（原件盖章1份）；
2、企业法人营业执照（复印件盖章2份）；
3、法定代表人证明书（原件盖章2份）；
4、法定代表人身份证（复印件2份）；
5、授权委托书（原件2份）；
6、代理人身份证（复印件2份）；
7、该宗地的情况说明（包括：宗地四至范围、宗地权属介绍、宗地面积、用途、地上物情况说明）（2份）；
8、项目所在区域控规（复印件盖章2份）；
9、1：2000或1：500地形图（原件2份）；
10、无抵押、无法院查封等他项权利限制说明（原件盖章2份）；
11、国有土地使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复印件2份）；
12、原土地方同意进行一级开发的意见；
13、项目所在区县、乡镇政府或原土地方上级主管部门同意进行一级开发的意见；
14、演示文稿（电子版）；
15、其他资料。
程序三：签订土地一级开发合同
一级开发项目经联席会议同意后，由市国土局对一级开发企业下达土地一级开发批复，双方签订一级开发合同。
程序四：办理建设项目用地预审
政府主管部门：
拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请，经同意后，开发单位再将材料上报到市国土局市场处。
审查标准：
1、选址符合总体规划（在总归图纸上没有，但是如果在文字中有体现也可以通过）；
2、建设项目符合国家供地政策；
3、建设单位取得宗地的一级开发权批复；
4、建设项目及用地标准符合节约用地原则；
5、占用耕地的补充耕地方案是否可行。
所需文件资料：
1、申请表
建设单位填写关于项目的基本信息情况；各个区县国土分局填写初步审查意见，并盖章。
2、申请报告
项目基本情况介绍：主要分析项目建设的必要性、用地需求情况、资金投入情况、原来用地情况、如果需要改变土地利用总体规划的、说明是否纳入能源利用计划；
拟选址情况：选址方案、选址的充分性和必要性说明；
用地总规：用地面积、总建筑面积、各个功能用地的面积及建筑面积情况；
用地类型：宗地的用地现状属性说明（建设用地还是农地、耕地）；
耕地补充登记初步方案：针对占用耕地的项目，如果不占耕地的可以不需要。
办理时间：
国土分局初审5个工作日，开发单位从分局转到市局1个工作日，市国土局审批14个工作日
下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。
九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）
根据市国土局《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出2004）458号），对于以下三类用地在符合先行有关政策的前提下，准许其以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，使土地达到入市交易条件：
（1）2004年1月9日前已经取得项目建议书批复或规划批准文件,且到2004年8月31日至少有一个文件依然有效的用地；
（2）2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；
（3）2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已进入实施阶段的项目用地。
这三类项目的一级开发程序如下：
程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见
所需提交的材料除了授权委托的一级开发项目上会需提交的材料外，还应提交项目符合458号文要求的文件。
程序二：办理建设项目用地预审
与授权委托的一级开发项目相同
下面的程序与“土地一级开发一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。
一级二级三级土地开发全流程详解
一级二级三级土地开发全流程详解 土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需 求的经济活动。土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。 一、一级土地开发 一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发， 使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。 首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性， 确定适宜的开发方式和规模。 接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。土地规划是指 根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和 布局。设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设 施等各种基础设施的设计。 然后，进行土地开垦和整地。开垦是指清理土地上的杂草和树木，并 进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。 最后，进行基础设施建设和种植或养殖。基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。种植或养殖是指根 据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。 二、二级土地开发 二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的 开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。
首先，进行精细化规划和设计。在一级土地开发的基础上，对土地进 行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。包括确定建筑物的 位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。 接下来，进行土地复垦。土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理 和整治，使其适合于工业或城市建设的需要。包括清理废弃物、填充和平 整土地、恢复土地的肥力等。 然后，进行工业或城市建设。工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼 等工业设施。城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。同时，还需要建设相应的基础设施，如供水、供电、通讯等。 最后，进行工作区域的划分和分配。根据工业或城市的需求，将土地 划分为不同的区域，如工业区、商业区、居民区等，并根据需要将土地分 配给不同的使用者。 三、三级土地开发 三级土地开发是指在一级和二级土地开发的基础上，进行更高级别和 更综合的开发，包括对整个地区的开发和建设。 首先，进行区域规划和设计。区域规划是指对整个地区的土地进行综 合规划和设计，确定各种用途和功能区域的位置和规模。设计是指具体规 划和设计各种基础设施和建筑物。 接下来，进行区域建设。区域建设包括建设各种基础设施和建筑物， 如道路、铁路、机场、港口、水利设施、大型工厂、商业中心等。同时， 还需要建设相应的公共设施，如学校、医院、体育场所等。
土地一级开发详细详细流程
土地一级开发详细详细流程 1.确定开发范围与目标：第一步是确定开发的范围和目标。开发范围可以根据实际情况确定，包括要开发的土地面积、用途等。开发目标可以考虑农村产业发展、乡村旅游等因素。 2.土地调查与测量：进行土地调查与测量，了解土地的地形、水土条件、地貌、坡度等情况，为后续规划设计提供依据。 3.土地整理：进行土地整理，包括疏浚河道、填平水塘、清理垃圾等工作，以确保土地的整洁、平整。 4.规划设计：进行土地规划设计，包括土地利用规划、道路规划、建筑物规划等。规划设计要符合当地的规划法规和环保要求，同时要有创意和可持续发展的思路。 5.资金筹措与政策支持：根据实际需要，通过银行贷款、政府支持等途径筹措资金，并了解并申请相关政策支持，如农村产业发展补贴、土地补偿费等。 6.勘察设计：根据项目规划设计图纸，进行实地勘察和详细设计，包括道路、建筑物、水电气等工程。 7.环保审批与公开报建：根据相关法规，进行环保审批，并按照规定的程序进行公开报建，接受社会的监督与反馈。 8.施工准备：进行项目施工前的准备工作，包括搭建现场办公室，安排施工人员和机械设备等。 9.工程施工：根据施工图纸和合同要求，按照规定的施工工艺和质量标准进行工程施工。
10.质量检查与验收：在工程施工过程中，进行质量检查和验收，确保工程进展和质量符合要求。 11.办理竣工手续：施工完成后，按照相关程序办理竣工验收、使用许可和产权注册等手续。 12.运营与管理：土地一级开发完成后，需要进行运营和管理，包括设立管理机构、完善管理制度、招商引资等，确保项目顺利推进和运营。 13.监督与评估：土地一级开发项目结束后，需要进行监督和评估，评估项目的效益和可持续发展情况，并根据评估结果进行调整和改进。
一级土地开发流程
一级土地开发流程 一级土地开发流程是指对全国范围内的土地进行开发利用的过程，包括土地的规划、征地拆迁、设计施工、项目推广等多个环节。下面将以一个假设过程为例，简要介绍一级土地开发流程。 第一步：土地规划 土地规划是一级土地开发的基础，由政府部门负责完成。首先，根据国家的发展方向和市场需求，确定区域性的土地开发计划。然后，将规划的土地划分为不同的用途，例如住宅用地、商业用地、工业用地等。最后，制定详细的规划方案和设计图纸，为后续的征地拆迁提供依据。 第二步：征地拆迁 征地拆迁是一级土地开发中最为复杂的环节之一，也是整个过程中最容易引发纠纷的环节。政府部门需要和拆迁户进行协商，确定征地的面积和价格，并签订征地协议。然后，进行土地的拆迁工作，将现有建筑物进行清除。在此过程中，需要确保拆迁户的合法权益得到妥善解决，以避免不必要的纠纷。 第三步：设计施工 在完成征地拆迁之后，可以开始进行设计施工的工作。首先，根据土地规划图纸，确定土地的开发设计方案。然后，进行工程施工的准备工作，包括将施工材料运输到工地、建立施工队伍等。最后，进行具体的施工工作，例如修建道路、搭建楼房等。在整个设计施工的过程中，需要确保施工质量和安全，以达到规划要求。
第四步：项目推广 在完成设计施工之后，需要进行项目推广的工作，以吸引投资者和用户。首先，制作宣传材料，包括项目介绍、规划图纸等。然后，通过各种渠道进行推广，例如举办开放日、参加展览会等。同时，政府部门可以提供相关的优惠政策，吸引投资者和用户。最后，与相关方面进行合作，实现项目的落地。 总结起来，一级土地开发流程包括土地规划、征地拆迁、设计施工和项目推广等多个环节，每个环节都需要各方的合作和支持，才能顺利完成。在整个过程中，需要政府部门的指导和协调，以确保土地的合理利用和社会经济的可持续发展。
土地一二三级开发
土地一级二级三级开发概念 一、土地二级开发 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一:确定土地一级开发项目 程序二:确定一级开发单位 程序三：办理建设意见(根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六：办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七：办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八：办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复（实施征地） 程序十一:办理拆迁许可证(实施拆迁) 程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 一、土地一级开发 1.1 土地一级开发概念 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并
进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地）,按期达到土地出让标准的土地开发行为。 “三通一平"是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整； “五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整; “七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。 土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 1.2 土地一级开发的流程 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 (一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等. （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见. （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方
土地一级开发流程
土地一级开发流程 土地一级开发是指对农村和城市郊区的未利用土地进行整理、开发和利用的过程。土地资源是国家财富的重要组成部分，对于促进经济发展、解决人民群众居住和生活需求具有重要意义。土地一级开发是保证资源的合理利用和环境保护的重要手段之一。下面是土地一级开发的一般流程。 一、规划阶段 土地一级开发的第一步是进行规划，明确开发目标和任务。规划阶段主要包括确定开发范围、地质条件、环境影响评价、投资估算等工作。然后通过组织座谈会、听取专家意见等途径，形成初步建设方案和规划方案，最后报批确定。 二、前期准备阶段 在规划阶段确定后，就要进行前期准备工作。这些工作主要包括土地征地补偿、征地拆迁、土地清理等。其中，土地征地补偿是保护农民合法权益的重要措施，要合理评估土地价格，保障农民的利益。 三、用地审批阶段 土地一级开发的用地审批阶段是整个开发过程中的重要环节。用地审批需要向相关部门申报项目，提供项目规划、环境影响评价等相关材料，并按照法定程序进行审批。审批通过后，便可获得土地使用权。在此阶段，必须遵守土地开发的相关法律法规，确保土地资源的合理利用和环境保护。 四、建设阶段
建设阶段是土地一级开发的核心阶段。在此阶段，需根据规划方案进行土地的整理和利用。这里包括拓宽道路、建设基础设施、规划建设住宅和商业用地等工作。在建设过程中，应注重环境保护和资源节约，采取科学的施工工艺和建设模式，确保土地开发达到预期目标。 五、验收阶段 土地一级开发完成后，需要进行验收。这里需要组织相关部门和专家对土地开发的成果进行检查和评估。主要包括土地整理的质量、环境影响是否得到控制、基础设施是否完善等方面。只有经过验收合格后，才能上报并公示。 土地一级开发不仅仅是土地资源的开发利用过程，还是一项涉及到环境保护、资源管理和社会公平的复杂工程。在土地一级开发过程中，需要注重法律法规的遵守，加强规划和监管措施，保护农民利益，保护环境。只有合理利用土地资源，才能实现可持续发展，促进经济社会的繁荣和稳定。
地产土地一级开发工作流程
地产土地一级开发工作流程 一、项目策划与市场调研 1.审查土地供应计划及政策，了解土地市场情况，包括发展规划、土 地供需状况、政府规划、土地出让政策等。 2.进行市场调研，了解项目所在区域的经济、人口、教育、交通、商 业等情况，并进行竞争对手分析。 二、土地选址与考察 1.结合市场调研结果，确定项目所需土地的规模和位置。 2.与当地政府协商，寻找合适的土地供应，包括收购、拍卖、招标等 方式。 3.在选定的土地上进行详细土地调查，包括地形、地貌、地质、水源、交通等情况。 4.考察土地的开发潜力与限制，包括土地用途、容积率、建筑限高、 建筑密度等。 三、项目立项与可行性研究 1.提出项目建设方案，确定开发目标、规模、功能、造价、投资回报 预测等。 2.进行项目可行性研究，分析项目的技术、经济、市场、环境等方面 的可行性，评估项目风险和市场前景，制定开发策略。 四、融资与合作伙伴选择
1.确定项目所需的融资方式，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。 2.寻找合适的合作伙伴，包括房地产开发商、金融机构、建筑设计院等，申请合作意向。 五、土地获取与土地开发许可 1.提交土地出让申请，并与土地出让方进行谈判、签订土地出让协议，支付土地出让金等费用。 2.申请土地规划许可证，确保项目符合当地规划与建设用地要求。 3.申请土地开发许可证，确保项目符合相关建设标准和技术要求。 六、土地平整与基础设施建设 1.进行土地平整工程，包括填方、挖方、夯实、平整、排水等。 2.进行基础设施建设，包括道路、供水、供电、排污、通讯等。 七、土地清洁与环境整治 1.进行土地清洁工程，包括清除现有的建筑、设施、土地垃圾等。 2.进行环境整治工程，包括土壤治理、废水处理、废物处理等，确保 项目符合环境要求。 八、建筑设计与施工 1.进行项目的建筑设计，包括建筑规划、设计方案、施工图等。 2.进行项目的施工工作，包括施工组织、施工过程控制、质量检验等。 九、验收与销售 1.完成项目的竣工验收，包括土地规划验收、建筑工程验收等。
1、土地一级开发流程及所需材料
土地一级开发手续办理过程及所需材料 一、土地联席会阶段 1、控规或规划部门出具的规划意见函 2、普通测量成果或拨地定桩 3、勘测定界成果 4、镇政府确认的征地补偿标准 5、区政府对该项目土地一级开发请示的批示 6、土地利用总体规划图（权属登记中心） 7、实施方案审批表、上会PPT 8、通过土地联席会审议通过后，由区政府确定，区国土局上报市国土局拟纳入市级绿色审批通道项目，报市政府批准。 二、土地储备前期整理规划条件（原称规划意见书） 1、控规批复或规划部门出具的规划意见函 2、规划申报表（分中心盖章） 3、用地申请情况说明 4、联席会会议纪要 5、钉桩通知单及拨地定桩成果 6、1：2000现状地形图（蓝图） 三、授权批复 1、控规批复或规划部门出具的规划意见函 2、拨地定桩、勘测定界、市政建设咨询报告
3、联席会会议纪要 4、土地储备前期整理规划条件 5、土地一级开发授权申请 6、实施方案审批表 7、土地一级开发实施方案 四、确定开发实施主体及实施单位 市国土局授权北京市土地整理储备中心大兴区分中心为土地一级开发主体，经区政府批准由大兴分中心委托镇政府为开发实施主体，由镇政府委托具体实施单位。 四、土地预审（该工作与发改委立项同步进行） 1、项目建议书（可研报告） 2、土地预审申请函及建设项目预审申请表 3、发改委预审告知单 4、土地利用总体规划图 5、土地储备前期整理规划条件 6、1：2000现状地形图 7、分中心法人代码证书、法人身份证、委托书 五、发改委立项 1、联席会会议纪要 2、土地储备前期整理规划条件 3、授权批复 4、向区发改委申报项目核准的请示
房地产土地一级开发概念及流程图
土地一级开发 一、土地一级开发观点： 是指对经赞同地区范围内归入贮备的土地，由确立的土地一级开发整理单位依法筹备资本，配合辖区政府实行规划编制报批、土地征转、回收收买、拆迁布置等工作，依照赞同的规划要求组织实 0 施道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平坦等为完美和提高土地使用功能的配套设备建设和城市基础设备建设，使该地区范围内土地具备规定的供给条件。 二、土地贮备开发项目的要求 土地一级开发项目一定切合市政府的社会发展计划、城市整体规划、土地利用整体规划、年度土地利用计划、年度土地供给计划、土地贮备开发计划，以及有关法律、法例和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 （一）原土地全部者或使用者在征得区县和乡镇政府或上司主管部门得赞同后向市领土局提出土地一级开发申请。 （二）市领土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）经过土地预审的项目，依据项目的性质，拜托市、区县土地贮备机构负责组织编制土地贮备开发实行方案，开发实行方案主要包含： 待贮备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、贮备开发成本、土地利润、开发计划、实行方式等。 （四）编制了开发实行方案的项目上由市领土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，经过会审，对建设项目土地一级开发的实行方案中土地、家产政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则建议。 （五）经过联审会的项目确立土地开发主体
1、土地贮备机构负责实行土地开发的，由土地贮备机构负责筹备资本、办理规划、项目赞同、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实行。以招标方式确立开发公司后，土地贮备机构应该与中标开发公司签署土地一级开发管理拜托协议。 2、经过招标方式选择开发公司实行土地开发的，由开发公司负责筹备资金、办理规划、项目赞同、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实行。经过招标方式确立开发公司后，土地贮备机构应该与中标开发公司签署土地一级开发拜托协议。 （六）土地贮备开发实行单位向市规划部门办理规划建议，向市领土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理赞同手续，波及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应依照有关规定办理相应手续。 (七)假如开发项目波及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收归国有土地使用权的，土地贮备开发实行单位依法办理有关手续，并获取市人民政府的赞同。 （八）在获得市人民政府的赞同文件后由土地贮备开发实行单位到有关委办局办理征地、拆迁、市政基础设备建设等有关手续。 组织实行征地、拆迁和市政基础设备建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定肩负回迁房建设。 （九）组织查收 建设项目的土地一级开发达成后由市领土局组织有关委办局进行查收，查收审察的内容： 1、审察土地一级开发成本 2、组织查收土地开发程度能否达到合同的要求 3、依据拜托合同支付相应土地开发费或管理费 4、归入市土地贮备库
一级开发流程
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)， 再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。 土地一级开发项目的流程 一．土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地 储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局 提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制 土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控 规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环 保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项 目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责 土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式 确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计 总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备 机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续， 向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的， 应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收 回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
北京土地一级开发流程程序
北京房地产一级开发程序流程 目录 一、土地一级开发的概念 3 二、土地一级开发的实施方式 3 三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发的土地范围 4 五、一级开发涉及政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 5 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）7 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）7 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）9 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）9 程序八:办理规划意见书10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准11 程序十：取得征地批复(实施征地)12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）13 程序十二：编制市政基础设施实施方案14 程序十三：组织验收，评估土地成本14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易14 八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2）15 程序一：确定土地一级开发项目15
程序二：取得市土地储备联席会意见16 程序三：签订土地一级开发合同16 程序四：办理建设项目用地预审16 九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见18 程序二：办理建设项目用地预审18 一、土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。 二、土地一级开发的实施方式 根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。 对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级
房地产土地一级开发概念及流程图
土地一级开发 一、土地一级开发概念：是指对经批准区域范围内纳入储备的土地,由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金,配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作,按照批准的规划要求组织实０施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 (一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 (三)通过土地预审的项目,根据项目的性质,委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 (四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会,通过会审,对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见. (五)通过联审会的项目确定土地开发主体 １、土地储备机构负责实施土地开发的,由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 ２、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程 1.规划设计阶段 在土地一级开发之前，需要进行规划设计工作。这一阶段的主要任务 是确定土地开发的目标、方向和规模。具体工作包括编制土地利用总体规划、确定土地使用方式和区域规模，确定市政基础设施的布局及其空间范围，以及其他相关规划设计工作。 2.土地征收阶段 土地征收是指政府通过法律手段将农用地或未利用地从原有农民手中 征用，并进行补偿和迁移。土地征收的过程需要遵循相关的法律法规，并 依法履行土地征收程序。征收程序包括土地规划条件的审查、土地征收通 知和征收决定的公告、协商补偿等环节。 3.土地平整阶段 土地平整是指对土地进行整理和平坦处理，以适应后续开发的需要。 土地平整的工作包括打浆、填平、刨整、水平调整等工序，使土地表面平 坦且具备良好的水土保持性。同时，还需要在平整过程中进行水土保持设 施的建设，保护土壤和水资源。 4.基础设施建设阶段 基础设施建设是指对土地进行供水、供电、供气、供热、排水、道路 等基础设施的建设。基础设施建设可以根据规划设计阶段确定的要求进行，包括各类管网、道路、公园、绿化等设施的建设。 5.楼宇、房屋建设阶段
楼宇、房屋建设是指对土地进行住宅、商业综合体、办公楼等建设工作。这一阶段的工作包括施工图设计、招投标、施工等过程，需要遵循相 关的建筑法律法规和建设标准。 6.园林绿化阶段 园林绿化是对土地进行绿化设计和植被的种植等工作，使开发区域更 具美观和生态价值。园林绿化工作包括绿化带的布置、树木的选择和种植、草坪的种植、景观效果的设计等。 7.竣工验收阶段 竣工验收阶段是对土地开发项目的各项工程进行验收和评估，确保开 发项目符合规划设计要求和相关建设标准。竣工验收的内容主要包括工程 质量检查、项目功能及使用效果的评估、工程竣工验收合格证等相关文件 的颁发。 8.运营管理阶段
土地一级开发流程
土地一级开发流程 一、本文概述 1、土地一级开发的重要性和必要性 土地一级开发是当前国家经济发展的重要支柱，它涉及到城市、农村和生态环境的协调发展，对于实现经济、社会和环境的可持续发展具有重要意义。随着中国城市化进程的加速，土地资源日益紧张，如何高效、合理地利用土地资源已成为社会关注的焦点。土地一级开发作为土地资源优化配置的重要手段，对于提高土地利用效率、推动经济发展、促进社会和谐以及保障国家粮食安全等方面都具有非常重要的作用。 首先，土地一级开发有利于提高土地利用效率，优化土地资源配置。通过土地整治、迁村并点、土地置换等手段，可以整合零散、低效的土地资源，使其成为规模较大、利用效率高的土地资源。此外，土地一级开发还涉及到农业用地转化为建设用地的问题，这有利于缓解城市建设用地紧张的局面，同时也提高了农村土地的利用价值。 其次，土地一级开发是推动经济发展的重要手段。通过土地一级开发，可以吸引更多的资本进入地方市场，带动相关产业的发展，提高地方
经济的整体实力。同时，土地一级开发还可以增加政府的财政收入，为政府实施更多的公益事业提供资金支持。 再次，土地一级开发有利于促进社会和谐。通过迁村并点、土地置换等手段，可以改善农民的生活环境，提高农民的生活质量，实现城乡一体化发展。此外，土地一级开发还可以增加就业机会，为当地居民提供更多的就业岗位，缓解社会就业压力。 最后，土地一级开发对于保障国家粮食安全具有重要意义。通过土地整治、农业用地保护等手段，可以保护耕地资源，提高粮食生产能力，确保国家粮食安全。 综上所述，土地一级开发的重要性和必要性不言而喻。在未来的发展中，应继续加强土地一级开发的力度，优化土地资源配置，推动经济发展，促进社会和谐，保障国家粮食安全，为实现全面建设社会主义现代化国家的目标做出积极贡献。 2、土地一级开发的概念解释 土地一级开发是指由政府或其授权机构对一定区域内的土地进行征用、拆迁、补偿、评估、安置等综合性开发的过程。其目的是为城市发展提供可供出让的土地资源，同时改善城市基础设施和公共配套设
房地产土地一级开发工作流程
土地一级开发工作流程 一、土地一级开发概念： 是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用地手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费、管理费
土地一二三级开发全流程基本知识汇总
土地一二三级开发全流程基本知识汇总 土地一级开发概念 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 土地一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的土地一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地
验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。实际操作中，这些节点在时间上存在交 （一）前期手续阶段关键事项 1. 授权批复
2. 规划条件 3. 用地预审
4. 立项核准 需关注事项： a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；自然资源主管部门——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权是在早期，此时土地核验、规划等条件还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才能基本确定。 （二）组织实施阶段关键事项 1. 征地 征地工作的报批与审批流程可以简单概括为：
区县自然资源主管部门—报区县政府出具征地请示或函—报市 自然资源主管部门审核—市建设用地审查小组会审议—报市政府审 批 理论上来说，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了。严格来说，拆迁行为要等到立项核准之后。 征地需要经过一系列审批流程，要上报到省自然资源主管部门，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。征地需要市自然资源主管部门上报市长签字，同意后才有可能下发征地批复。 2. 拆迁
北京项目建设手续流程
北京项目建设手续流程 一、前期准备阶段： 1.项目策划：选择合适的项目，编制项目规划和可行性研究报告。 2.土地使用审批：明确项目用地范围和用地性质，申请土地使用权。 二、审批程序： 1.立项申请：根据项目的不同性质和规模，向相关城市部门提交立项申请材料。申请材料通常包括项目概述、投资估算、用地方案等。 2.初审：相关城市部门对立项申请材料进行初步审查，确定是否符合相关规定，是否具备立项资格。 3.评估和审查：由专业机构对项目进行评估和审查，包括对项目的经济、技术和环境等方面的评估。 4.听证会：组织相关利益相关方进行听证，听取他们的意见和建议。 5.决策：根据项目的评估和听证结果，相关部门作出是否批准立项的决策。 6.批准：对于批准立项的项目，相关城市部门会出具批准函。 三、项目备案： 1.建设用地预审：根据项目的规模和性质，项目开发方需要向相关部门进行建设用地预审。 2.建设工程规划许可证：项目开发方根据规定，向城市规划部门申请建设工程规划许可证。
3.环境影响评价：对于可能影响环境的大型建设项目，项目开发方需 要进行环境影响评价，并向环境保护部门申请环境影响评价文件的审查。 4.施工图设计：项目开发方委托专业设计院所进行施工图设计，并向 相关部门申请设计方案的审查和批准。 5.建设用地规划许可证：项目开发方根据规定，向城市规划部门申请 建设用地规划许可证。 6.建设工程施工许可证：项目开发方根据规定，向建设行政主管部门 申请建设工程施工许可证。 7.水、电、气、热供应申请：项目开发方向相关供应部门申请水、电、气、热等资源的供应。 8.竣工验收备案：项目建设完成后，进行竣工验收，并向相关部门进 行备案。 四、施工验收： 1.施工过程监督：建设行政主管部门进行施工过程的监督，确保施工 符合相关规定。 2.竣工验收：项目建设方完成施工后，申请竣工验收，由相关部门进 行验收。验收合格后，发放竣工验收证书。 五、其他手续： 在项目建设的过程中，还需要根据具体情况进行其他手续的办理，例 如税务登记、劳动力资源申请等。
北京土地一级开发操作实务
北京土地一级开发操作实务 土地一级开发是指对农村集体土地进行开发，改变土地的用途，开展 房地产开发等经营活动。作为一项重要的经济活动，北京市的土地一级开 发操作实务主要包括土地整备、规划设计、开发建设等方面，下面是对这 些方面的详细介绍： 土地整备是土地一级开发的第一步，主要包括土地征收、拆迁、补偿 和安置等。根据城市规划，政府需要对农田进行征收并进行相应的补偿， 确保农民合理的权益。土地的拆迁工作需要进行详细的测绘、评估和评定，以确保权益的合理补偿。同时，政府也需要及时提供相应的安置政策，为 被拆迁的人员提供合适的安置条件。 规划设计是土地一级开发的核心环节，主要包括城市规划、土地利用 规划和建筑规划等。城市规划是指对土地资源的合理利用和城市结构的优 化设计，包括道路、绿地、公共设施等的规划。土地利用规划则是对土地 用途和分区进行规定，确保土地的合理利用。而建筑规划则是对建筑的高度、密度、结构等进行规划和设计，确保建筑的安全性和美观性。 开发建设是土地一级开发的最后一步，主要包括土地平整、基础设施 建设、房屋建设等。土地平整是指对土地进行平整和清理，确保土地的适 合建设。基础设施建设包括道路、水电、通信等基础设施的建设，以满足 后续开发的需要。房屋建设则是指房地产项目的建设，包括住宅、商业楼 等不同类型的建筑。 除了上述的操作实务，还可以进行市场营销和销售工作，包括房屋销售、产权交易、购房指导等。此外，政府还需要加强对土地一级开发的监 管和管理，提高土地使用效益，防止土地滥用和浪费。
总之，北京土地一级开发操作实务主要涉及土地整备、规划设计、开发建设和市场营销等方面，这些工作的顺利进行对于促进城市发展和提高土地利用效能至关重要。同时，政府需要加强对土地一级开发的监管和管理，确保土地资源的合理利用，推动可持续发展的实现。