土地一级开发可行性研究报告

项目土地一级开发可行性研究报告

建设单位：

编制单位：

目录

第一部分：项目概况10

一、城市介绍 (10)

二、宗地位置介绍 (11)

(一)宗地地形地貌、对外交通、地缘优势 (12)

(二)项目拥有自然资源对项目的影响 (13)

三、区域交通状况及社区配套 (14)

(一)交通状况 (15)

(二)社区配套 (15)

第二部分：项目背景16

一、项目开发背景 (16)

二、项目的开发政策背景 (17)

三、投资建设单位——云南省海外投资有限公司 (18)

第三部分：政策及法律环境23 第四部分：市场环境分析27

一、城中村基本分析 (27)

（一）城中村基本情况 (27)

（二）城中村改造进展情况 (29)

（三）总体评价 (33)

二、宏观市场分析 (34)

三、区域土地市场分析 (37)

(一)区域市场在城市中的地位及发展趋势 (37)

（二）区域内土地交易情况分析 (38)

（三）区域内代表项目地价及楼面地价 (39)

第五部分：项目总技术指标40 第六部分：项目土地供应方案42

一、土地升值潜力初步评估 (42)

二、土地供应方案 (42)

（一）土地供应模式 (42)

（二）土地一级开发深度 (42)

（三）一级开发成本及挂牌底价的确定 (42)

三、征地情况 (43)

四、征地补偿 (44)

第七部分拆迁安置方案46

一、土地补偿原则 (46)

二、房屋拆迁补偿原则 (47)

（一）补偿安置原则 (47)

（二）对被拆迁房屋的面积与用途的认定 (47)

（三）拆迁货币补偿标准 (47)

（四）产权置换的拆迁补偿标准 (48)

（五）优惠和奖励措施 (48)

第八部分：投资和收益估算49

一、估算编制依据 (49)

二、项目开发周期及销售周期 (49)

（一）项目开发周期 (49)

（二）项目销售周期 (49)

三、项目土地一级开发成本估算 (50)

四、一级开发收益估算 (51)

（一）项目一级开发收益估算表： (51)

（二）项目开发周期内销售各阶段如下表 (52)

五、项目敏感性分析 (52)

（一）一级开发成本变动对各项经济指标的影响 (52)

（二）土地招拍挂价格变动对各项经济指标的影响 (52)

六、项目资金预测 (53)

第九部分：资金筹措方案55

一、资金缺口及融资考虑 (55)

二、资本金筹措方案 (55)

第十部分：SWOT分析及结论57

一、SWOT分析 (57)

二、小结 (60)

第十一部分：风险分析及规避60

一、风险分析 (60)

二、风险规避 (63)

第十二部分结论65

报告编制的主要内容

根据国家发改委对项目可行性研究报告的有关内容和要求；依据昆明市“十一五”规划，城中村改造的建设相关要求，五里片区城中村及旧城改造项目的专项规划；结合五里片区城中村及旧城改造项目整体开发建设目标定位的评审、估价；通过项目建设投资及主要经济技术指标分析，建设方案，实施计划，拆迁安置，市场切入分析，开发效益对比，以及资金估算和资金筹措；经济、社会效益，风险对策等方面进行综合分析，形成具有可操作性的项目可行性研究报告，为项目可行及实施提供可靠依据。报告主要包括如下内容：

项目决策背景；

基本情况介绍；

项目法律及政策性风险分析；

项目所属区域土地市场分析；

项目开发方案及拆迁安置方案；

投资估算及收益分析；

资金筹措方案；

风险分析及规避。

编制依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《中华人民共和国建筑法》

3、《中华人民共和国环境保护法》

4、《中华人民共和国房地产管理法》

5、《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》

6、《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理体制的规定》

7、《城市房地产经营管理条例》

8、昆明市委、市政府关于加快“推进城中村”重建改造工作的指导意见》（昆通〔2008〕7号）

9、《昆明市人民政府关于印发城中村改造土地公开交易办法的通知》（昆政文〔2008〕26号）

10、《昆明市人民政府关于印发城中村改造土地出让收支管理使用办法的通知》（昆政文〔2008〕25号）

11、《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》（昆城改领〔2008〕1号）

12、《关于昆明市“城中村”村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》（昆城改领〔2008〕2号）

13、《昆明市城中村改造项目管理办法(试行)的通知》（昆城改

领·〔2008〕3号）

14、《昆明市官渡区城中村改造两年工作方案》

15、市城中村改造领导小组《昆明市城中村改造房屋拆迁最低补偿标准》2008年6月30日

16、昆政办【2009】51号《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》2009年5月5日。

17、昆政办【2009】53号《昆明市主城区集体土地房屋改造拆迁补偿安置管理办法》，2009年5月5日。

序言

昆明房地产在经历低迷之后，从09年4月开始渐渐回温，随后，昆明楼市不断创造奇迹，历史最高价格不断被刷新，需求市场热情极度膨胀。加之，城中村改造进程如火如荼的进行，相应政策的影响，在未来五年的昆明城市化进程中，主旋律必定是轰轰烈烈的城中村改造，大多数敏感的开发商已经能够感知这一机遇的到来；但从目前的情况来看，昆明本土传统的开发商参与改造的体量仍然不大，而来自江苏、浙江的财团几乎主宰了所有目前有巨大影响力的城中村改造项目。在未来五年昆明城市开发中，谁要成为昆明的第一开发商，就必须抓住昆明巨大的城中村改造契机，成为昆明最大的城中村改造商。当然其中也存在诸多风险及挑战。九万余亩的土地为昆明房地产开发提供了难得的存量土地资源，未来五年昆明房地产开发用地将主要以城中村改造为主，其它用地政府将严格加强限制。本着规避风险，扩大利润的原则，特编制此项目土地一级开发可行性研究报告。

项目决策背景

一、外部环境

(一)随着新昆明“一湖四片”总规划的推出，昆明各区域的发展也随之开展，昆明市主城区内各区域改造建设相应开展，加之昆明轻轨网投入建设，昆明交通捷运系统将大大提高。东市片区作为连接呈贡新区最近的部分，势必成为连接新城区与老城区的关键区域，发展

前途不可限量；

(二)项目宗地所在位置位于原昆明历史中心，与状元楼，拓东路主路在一公里内，同时项目位于昆明主城区东市区连接市中心位置，历史、经济、文化、战略发展等方面具有重要地位；

(三)同时项目属于城中村改在项目，作为昆明主城区东市区连接市中心位置的核心区域，是东市区城中村改造的标杆项目，具有重要的历史发展意义。

二、内部因素

(一)就项目地块规模及相关建设标准看，项目启动对公司未来三到五年发展战略、发展规划有着重大意义，在公司发展中具有核心项目的地位；

(二)通过项目使公司进入重点区域市场、加之项目合理布局开发，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有着深远作用；

(三)从未来的利润需求、可持续经营等角度来看项目对于公司的发展具有绝对重要的意义。

第一部分：项目概况

一、城市介绍

昆明，云南省省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，全省唯一的特大城市。建城史两千四百余年，年接待旅客2735万人次，是中国著名的历史文化名城和优秀旅游城市。昆明地处我国西南边陲、云贵高原中部，城区距首都北京2100千米，南达中越边境250千米，西抵中缅边境395千米，西南至中老边境300千米（直线距离），是中国面向东盟的重要门户及国际旅游城市之一。昆明地理位置属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，百花盛开，气候宜人，具有典型的温带气候特点，城区温度在0—29℃之间，年温差为全国最小，素以“春城”而享誉中外。

昆明东西最大横距140千米，南北最大纵距220千米，全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里。市中心海拔1891米。拱王山马鬃岭为昆明境内最高点，海拔4247.7米，金沙江与普渡河汇合处为昆明境内最低点，海拔746米。全市人口625.0万，人口密度294.76人/平方公里，市区常住人口320万，全市人口平均预期寿命76岁。1605.39亿元人民币（2008年，全国337个地级行政区第53位，比上一年增长12.0% ）。人均GDP 26,532元人民币。

昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”

中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。

二、宗地位置介绍

昆明市官渡区吴井街道办事处五里片区东临东郊路，北至环城南路，西临民航路，南至贵昆铁路地块范围。该区是昆明的东大门，聚集了多个昆明重要的交通枢纽站，是昆明向东方向的交通咽喉，是昆明人口密度最大的区域之一。

片区道路示意

按昆明市总体的城市发展规划和社会经济发展的需求，五里片区及周边各片区，不可能保持现状，必须进行集中改造，将其改造成为现代化的城市是大势所趋。而五里片区作为片区内体量最大的一块集中改造用地，必然会成为东市区的新城市标识实体。

五里片区的改造也将极大的影响着昆明东部的城市格局，以及由

此带来的商业、居住、娱乐、商务等产业格局的升级调整。

五里多片区在主城区位置示意

项目宗地由建工集团公司、昆明403厂、中石化等50余家

单位组成的旧城区和菊花村、新草房村、五里多村三个城中村组

成。

(一) 宗地地形地貌、对外交通、地缘优势

1、地形地貌

项目的西北部（建工机械厂西北部）和中部（新草房村南部）

有缓坡。其余地势均较为平坦，方便进行大规模的商业开发或住

宅的建设设计。中下部有清水河通流。其余并无过多建筑障碍。

2、对外交通

昆明火车站(即南窑火车站)位于项目西边，贵昆、成昆、南

昆、三条铁路线经过该站通往全国各地，省内铁路已开通昆明至

石林、玉溪、大理等路线。

昆明巫家坝国际机场位于项目西南边，是中国五大国际航空港之一，目前已经开通了国内及国际的多条航线，包括至仰光、曼谷、新加坡等的6条国际航线，至香港和澳门的2条地区航线，至大理、丽江、香格里拉等地的8条省内航线，以及每天来往全国的大、中城市的多次航班。新机场投入使用后巫家坝国际机场依然保留省内航线。

3、地缘优势

以五里片区为中心的区域市场是昆明东市区重要组成部分。按昆明市总体的城市发展规划和社会经济发展的需求，五里片区及周边各片区，不可能保持现状，必须进行集中改造，将其改造成为现代化的城市是大势所趋。而五里片区作为片区内体量最大的一块集中改造用地，必然会成为东市区的新城市标识实体。五里片区的改造也将极大的影响着昆明东部的城市格局，以及由此带来的商业、居住、娱乐、商务等产业格局的升级调整。

(二)项目拥有自然资源对项目的影响

项目拥有的自然、文化资源有很大的发掘空间，也存在诸多问题，因此，对资源的合理发掘显得尤为重要：

清水河：系金汁河支流，在项目范围内被建筑物架空覆盖，存在水体污染问题。规划要求项目沿河设立不小于二十米的绿化退让带，做公共空间，如遇河道改扩建或国家建设需要需退让绿化带。可充分发掘河流资源，建带状公园，铺设步行石道及景观长廊，体现项目的亲水性。

沿东郊路、贵昆铁路一带带来了商业的繁荣，但是噪音问题也很突出。特别东郊路一带由于是高架桥，很有可能影响的沿路楼盘的销售。需要采用隔音材料，同时可彰显项目建筑品质。

塞典赤墓：杰出回族政治家，为云南做出突出贡献，衣冠冢供后人瞻仰。可结合其在云南兴办儒学之举，适当宣传项目周边丰富的教育资源。

拓东体育馆：作为省内大型的体育运动场馆，既可方便区内住户的体育运动的需求，也可方便其参加大型文体活动。作为未来销售时宣传次区域生活设施的一个卖点。

三、区域交通状况及社区配套

(一)交通状况

一环、二环、北京路、春城路、拓东路、东风路、金碧路等城市繁华脉络完全连通，构筑出纵横交错的立体交通路网。民航路、吴井路，均为城市二级干道，未设置单行线，交通压力不大，既拥有通畅的交通，又规避了主干道的拥堵和两侧恶劣的环境状况。

项目位于春城东部商业中心，地理位置优越、交通便利；项目所在地可方便到达市政府、金格购物中心、东风广场、昆明国际会展中心；与昆明现存的古建筑群-真庆广场和清代状元楼旧址仅一街之隔。步行200米，即可到达昆明市博物馆，600米就是拓东体育馆，距岔街花市、苏宁电器800米。

(二)社区配套

昆明繁华的金龙百货、樱花购物中心、西南大厦、百货大楼都仅有十几分钟车程，距离昆明国际机场（2.5公里）仅十分钟车程，五分钟车程即可达昆明火车站（2公里）。昆明汽车配件市场、粮油市场、机电市场、建材市场均在附近，商业繁华。

项目周边名校聚集：拓东一小（重点）、拓东二小、昆明市十二中（重点）、云南六建幼儿园（一级）、绿洲幼儿园等。建设银行、工商银行、交通银行、广东发展银行、光大银行、招商银行、泰阳证券均在周围设点。云南省交通中心医院、昆明市第三人民医院分列项目北边、西边。四百米就是宝海公园、金汁河带状公园。

第二部分：项目背景

一、项目开发背景

昆明经过改革开放后多年的城市基础设施建设，城市功能不断完善。面对新形势和新任务，确立了建设现代新昆明的发展战略，加快全面建设小康社会进程。以滇池为中心，实施“环湖交通”、“环湖截污”、“环湖生态”、“环湖新城”工程，进一步优化城市发展环境，全面提升城乡形象，增强城市综合实力，把昆明建设成为经济繁荣、文化发达、环境优美、功能完善，“春城”、“历史文化名城”、山水园林生态城市特色突出，面向东南亚、南亚的现代化区域性国际城市。

面对昆明的发展战略，城中村问题是首先要解决的。

据最新统计，昆明主城建成区249平方公里范围内共有城中村336个，人口约76万人，总居住人口达110万。昆明城中村绝对数量之大，布局之广，与全国其它省会城市相比极为突出。

然而，由于昆明城中村数量较多，成因复杂，涉及人员众多、牵涉面广、利益纠葛复杂，改造可谓困难重重。2008年3月17日，一幢装有电梯、共有12层高的昆明城中村“第一高楼”正式开拆。逆风而起，昆明市的城中村改造开始破冰之行。

相对昆明主城区来讲，336个城中村的改造，无疑给昆明房地产开发商提供了新的发展空间，改变昆明外延式发展的格局，改变昆明

主城区的商业格局，改变昆明一贯的房地产开发模式。

二、项目的开发政策背景

在昆明，绝大多数“城中村”改造项目均将采用“政府牵头，企业出资”的方式进行，并昆明市及各个辖区对“城中村”改造项目都给予了大力支持及优惠政策倾斜。

昆明市深谋远虑，不仅考虑眼前，更着眼城市未来的发展。结合城中村实际情况，昆明市“一村一策”科学确定改造思路，要求在设计上突出特色，避免趋同；同时，注重整合，原则上以社区(村委会)为单位，对同处一个区域的城中村改造鼓励实行土地连片整合，实施统一设计，努力提高设计水平；统筹布局、优化空间，把城中村改造和重大基础设施建设、产业布局调整等有机结合起来，调整完善其所处分区的城市控制性详细规划，以之统筹城中村改造项目的规划建设，优化城市土地开发的空间格局；努力营造景观、完善功能，在城中村改造中着重抓好城市设计和市政综合配套工作，提高片区的城市功能和品位以及综合承载力。在此基础上，昆明市将综合运用法律、政策、经济、技术等各种资源和手段开展综合整治，推进城中村经济再造，实现城中村与城市的全面融合，让城中村居民共享改革开放和城市发展的成果。

昆明市还为城中村改造制定了很高的目标：力争使城中村改造重

建成为城市规划高起点、高标准、高品位，建设施工标准化、规范化、工艺化，管理经营精心、精细、精品的典型、示范、样板，追求百姓认可、社会认同、上级认定“三认”统一，让广大“城中村”居民共享改革发展成果，促使城市土地科学合理利用，优化城市空间布局，健全和完善城市功能，推进城乡一体化和谐发展，改造和提升昆明城市形象。

三、投资建设单位——云南省海外投资有限公司

五里片区城中村及旧城改造项目是由云南省海外投资有限公司承办的城中村改造项目。云南省海外投资公司主要面向东南亚、南亚市场，以战略性资源开发为投资重点，进行海外区域及产业战略布局，公司注册资本为１０亿元人民币，由云南省政府出资，委托云南建工集团代为持股，公司注册地为云南省昆明市官渡区。

1．公司宗旨

以“政府引导、市场机制、企业运作、金融支持”为指导思想，实现政府投资意图、积极参与市场活动。使用两种资源，开发两个市场，以东南亚、南亚为市场重点，以战略性资源开发为投资重点，进行海外区域及产业战略布局，服务于我国、我省长远经济发展大局，追求社会效益与经济效益的双赢。

2．业务范围

代表云南省政府履行海外投资职能，包括：落实省政府签署的对外经贸合作协议、代理省政府对外援建项目的投资建设，矿产资源勘探开发、能源项目开发、基础设施投资建设，境外国有资产管理、境

外投资业务代理、境外投资咨询服务及国内相关业务等。

3．组织机构

按照“精干、高效”的原则建立权责明确，相互制衡的原则，建立科学、规范的公司法人治理机构，设立股东会、董事会、监事会并选聘经理层。

按照母子公司管控体系，合理界定公司控制层级，划分母子公司权限，确定公司组织结构和部门职责。

按照业务系统与支持系统分开、强化监管与服务的原则，构建职责明确、运转协调的管理体系，建立关键管理流程和业务流程，形成具有投资控股公司特点的决策机制、激励机制和监督约束机制。

4、运营模式

海投遵循“以实业投资为根本、以资源取得为重点、以股权投资为手段、以投资回报为中心”的指导思想，进行投资经营，探索形成市场化运作的公司运营模式。海投将寻求恰当时机整体或部分进入资本市场，迅速放大公司资本。

5、管控模式

海投将以“投资控股集团模式”为目标，探索形成公司的基本运营模式。海投作为云南省对外投资的省级战略平台，将会涉足多个国家和多个产业，将主要通过设立一系列的区域性的专业子公司，来进行有效的战略布局。因此，从长期发展的角度看，海投将发展为一个拥有一定数量子公司的集团公司，而海投对于子公司主要通过控股或参股等方式来实现控制。

海投着重做好对子公司的监管工作。通过合理的股权结构设置、

规范的法人治理结构建立、战略管理、审计监察、业务指导等方面的工作，对海外子公司实施有效监管。

6、投资模式

海投将按照“股权投资—股权管理—股权经营”的基本模式，进行投资经营。即资本投入获得股权、股权管理提升企业价值、股权转让收益或股权经营分红获得收益，从而实现国有资产的保值增值。公司要探索形成一系列成熟、有效的投资开发模式，敏锐发现并把握市场机遇。

一是长期投资持有模式。对于我国、我省经济发展具有战略价值且盈利能力较强的资源能源项目，公司要坚持长期投资、长期经营，最大限度地挖掘项目的价值。

二是投资退出模式。对于前期投入较大，启动难度较大，但具有高成长、股权增值空间较大的项目，公司可利用自身优势进行项目前期投入开发，选择合适的时机，以股权转让、上市等多种方式寻找退出通道，对于重要的矿产资源类项目，将优先向我省相关企业转让。

三是并购整合模式。对于已经占据行业有利地位，但盈利前景较好的成长型企业，可兼并收购现有的企业，进一步投资做大，以寻求更大的盈利空间。

四是产业培育模式。对于新型产业、未开发产业，可利用公司的资本及融资优势，投资进行产业培育，打造产业链和价值链，并选择其中高利润的成长项目，进行经营。

7、项目运作模式

针对不同的项目，采取云南海投与子公司分层运作的模式。

土地一级开发的内容是什么

土地一级开发的内容是什么 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 流程： （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开

发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

土地开发项目可行性研究报告

土地开发项目可行性研究报告 第一章前言 土地开发整理对于缓解人地矛盾，改善农业生产条件和生态环境，促进农业经济可持续发展具有极其重要的意义。为更好地开展党家镇土地开发整理，加强对项目区土地开发整理的规划管理，特编制本规划。 1.1 项目来源 根据国家制定的各省、直辖市和自治区负责保持本辖区内耕地总量动态平衡的法定目标和建设占用耕地必须实行“占补平衡”的政策要求，山东省和济南市都制定了一系列鼓励土地开发整理的政策。基于经济、社会、资源和生态环境的可持续发展战略考虑，济南市市中区人民政府和土地行政主管部门从实际着想，扎扎实实地为农民办实事，为经济建设提供土地保障，提出在党家庄镇选择具有一定潜力的土地进行开发整理。鉴于项目规模较大，投资较多，地方财力难以承担，因此作为市级土地开发整理重点项目申请市财政给予资金扶持。 1.2 项目可行性研究及项目的批复情况 为贯彻执行新《土地管理法》，确保实现耕地总量动态平衡目标，落实济南市以及市中区土地利用总体规划确定增加的耕地指标，市中区专门成立了土地开发整理工作领导小组，以加强对全区土地开发整理工作的统一领导和组织协调。2005年3月，由市中区国土资源局牵头，在市中区水务局、农业局等有关局委和镇政府的参与下，对项目区进行勘测，收集有关资料，编制完成了《市中区党家镇（杨台片）土地开发整理项目可行性研究报告》（以下简称《可研报告》）。 《可研报告》通过了由区水务局、农业局、林业局、财政局、国土资源局等部门的论证，上报济南市国土资源局得到了批准，被确定为2005年市投资土地开发整理重点项目。 项目批复建设规模267.22hm2，其中新增耕地54.04hm2，新增耕地率为20.22%。

土地申请可行性研究报告怎么写 (6000字)

土地申请可行性研究报告怎么写 项目名称：土地申请可行性研究报告怎么写申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司 撰稿时间：2013年9月2日 第一篇总论 一、土地申请项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基矗为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 二、土地申请项目概况 1、什么是可行性研究报告？可行性研究报告是是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究报告主要用途是，到发改委申请项目立项、到国土局审批土地、申请银行项目贷款、申请进口设备免税、申请政府资金和补贴、用于向投资者融资、用于指导项目建设实施。 2、“土地申请可行性研究报告”的用途是什么？“土地申请可行性研究报告”主要用于内资企业新建（或改扩建）土地申请项目在发改委申请立项和到银行申请贷款，需要加盖工程咨询咨询章才能有效。根据国家发改委颁布的《企业投资项目备案管理暂行办法》，企业在项目建设投资前必须到项目建设地发改委提交“土地申请可行性研究报告”申请立项。不涉及政府资金和利用外资的企业投资项目按照备案制立项。需要企业提交“土地申请可行性研究报告”、备案请示、公司工商材料、项目建设地址图、项目总平面布臵图，配合发改委填写项目立项备案表。 第二篇市场预测 当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点：观点一：土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。具体操作办法：通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。 此观点主要法律法规政策依据是： 1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。 3、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部

最全土地一级开发流程详解

最全土地一级开发流程 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念 土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2.2各模式对比 03 一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复 （二）规划条件

（三）用地预审 （四）立项核准

需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地

土地一级开发项目构成

土地一级开发项目成本构成 一、项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费； 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用； 3. 工程勘察、测绘、定桩费用； 4. 环境影响评价分析费用； 5. 交通影响评价分析费用； 6. 地震影响评价分析费用； 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费 一项目前期费用 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 →测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号《建设项目前 期工作咨询收费暂行规定》 及天津市物价局房字1999第487号文《关于建设项目 前期工作咨询收费的补充通知》 中的有关计价标准。 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 →2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》计价格[2001]1218号 中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》放开了规划 设计市场。 →2004年6月为了规范规划设计市场计费中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》 作为城市规划设计计费的参考依据。 3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》 从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及 测绘成果利用费的函》津房计[2003]308号

一级土地开发整理

一级土地开发 相关资料 深圳市福田房地产 有限公司 2011—5—９

一、综述 二、土地一级开发定义 三、土地一级开发项目的流程 四、土地一级开发模式 五、核心观点

一、综述 根据2010年９月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求,2０11年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式,而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示,２010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2０0９年增长６9.8%。而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示,２０09年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左 右.??目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的,规定利润不超过土地开发成本的8％,这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。 利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分,企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70％政府3０%,也有6：4或者5：５的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高

达85%,也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。 一二级土地开发联动模式尽管利润更高,但投资更大，周期更长，风险更高.不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式,除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。 二、土地一级开发定义 土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准．在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

北京市土地一级开发项目招标投标暂行制度(doc 9页)

北京市土地一级开发项目招标投标暂行制度(doc 9页)

北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 北京市国土资源局关于发布《北京市土地一级开发项目招标投标暂行 办法》的通知 各区县国土资源分局、各区县整理储备分中心、各有关单位： 《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》已经2006年2月20日第3次局长办公会通过，现予发布，自发布之日起施行，请遵照执行。 二○○六年五月二十日 北京市国土资源局办公室2006年5月23日印发

北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 第一章总则 第一条为规范土地一级开发项目招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，建立健全土地一级开发市场，根据《中华人民共和国招标投标法》、《北京市招标投标条例》和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》等规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法所称土地一级开发项目招标投标是指招标人对列入年度土地储备开发计划中的土地一级开发项目，通过编制实施方案、招标方案和招标文件，组织招标、投标、开标和评标确定中标人作为项目承担主体的活动。 第三条除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。 第四条土地一级开发项目招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会的监督。 第五条北京市国土资源局（以下简称市国土局）是本市土地一级开发项目招标投标的主管部门，具体招标投标工作由土地储备机构组织实施。区县国土资源分局协助市国土局做

（下）物情况和规划条件等； （二）拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等； （三）完成开发的时间和周期； （四）土地一级开发预计成本（低限、高限）及收益测算。 第十一条实施方案由市国土局会同相关行政主管部门共同审核。 第十二条招标人根据实施方案组织编制招标方案，对招标主体、招标时间、地点、招标组织方式等招标事项作出具体安排，并报市国土局审核。 第十三条土地一级开发项目招标投标应按照下列程序进行： （一）编制招标文件； （二）发布招标公告； （三）索取招标文件； （四）投标、开标； （五）组织评标，确定中标单位； （六）发出中标通知书； （七）签订土地一级开发委托协议。 第十四条招标人根据实施方案和招标方案，组织编制招标文件。

土地申请可行性研究报告怎么写

地申请可行性研究报告怎么写 第一篇总论 、土地申请项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作 的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基矗为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 二、土地申请项目概况 1 、什么是可行性研究报告？可行性研究报告是是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程 度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究报告主要用途是，至y发改委申请项目立项、至恫土局审批土地、申请银行项目贷款、申请进口设备免税、申请政府资金和补贴、用于向投资者融资、用于指导项目建设实施。

2、“土地申请可行性研究报告”的用途是什么? “土地申请可 行性研究报告”主要用于内资企业新建（或改扩建）土地申请项目在发改委申请立项和到银行申请贷款，需要加盖工程咨询咨询章才能有效。根据国家发改委颁布的《企业投资项目备案管理暂行办法》 企业在项目建设投资前必须到项目建设地发改委提交“土地申请可行性研究报告”申请立项。不涉及政府资金和利用外资的企业投资项目 按照备案制立项。需要企业提交“土地申请可行性研究报告”、备案请示、公司工商材料、项目建设地址图、项目总平面布臵图，配合发改委填写项目立项备案表。 第二篇市场预测 当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点：观点一：土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。具体操作办法：通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。 此观点主要法律法规政策依据是: 1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用 权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28 号）第（十七）条中规定：经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。 3、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六 条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住

土地一级开发项目实施方案

XX 土地一级开发项目实施方案 申请单位： 编制单位： 编制时间： XXXX年XX月

目录 摘要 (1) 一、项目现状情况 (1) 二、项目规划情况 (1) 三、土地一级开发成本 (1) 第一章项目基本情况 (2) 一、项目背景 (2) 二、项目区位情况 (2) 三、土地利用现状分析 (4) 四、现状地上物状况 (4) 五、项目规划情况 (5) 第二章编制依据 (7) 一、法律法规依据 (7) 二、项目依据 (7) 第三章项目市场分析 (9) 一、XX市房地产市场分析 (9) 二、XX市土地市场分析 (10) 三、XX区市场分析 (11) 第四章一级开发实施主要内容及开发进度 (13) 一、土地一级开发主要内容 (13) 二、本项目实施进度安排 (14) 第五章征地实施方案 (17) 一、征地情况概述 (17) 二、征地补偿方案 (17) 三、征地费用构成 (20)

第六章拆迁实施方案 (24) 一、现状调查 (24) 二、拆迁补偿方案 (25) 三、拆迁工作进度计划 (31) 第七章市政基础设施建设方案 (32) 一、道路工程 (32) 二、给水工程 (34) 三、排水工程规划 (36) 四、电力工程规划 (37) 五、电信工程规划 (38) 六、燃气工程规划 (39) 七、供热工程规划 (41) 八、工程管线综合规划 (41) 九、实施要求 (42) 十、工作进度 (42) 十一、市政建设投资 (43) 第八章土地供应方案 (44) 一、土地供应模式 (44) 二、土地供应计划 (44) 三、土地一级开发深度 (44) 四、一级开发成本及入市交易底价的确定 (44) 五、资金回收计划 (45) 第九章项目投资方案 (46) 一、项目一级开发总投资估算 (46) 二、土地出让金估算 (48) 三、入市交易底价估算 (49)

工作报告之购买土地可行性报告

购买土地可行性报告 【篇一：xxx公司关于土地购置的可行性分析报告】 xxx公司 关于购置土地的可行性分析报告 一、项目背景 xxx公司自x年x月x日成立后，在上级公司领导的指导与支持下，不断探索，勇于创新，立足自身优势谋求新发展。公司化改制后， 加快了加入上级公司的步伐，并严格遵照政府引导与市场化运作的 方式，按照现代企业管理制度的要求，做强做大，提升自我的综合 竞争能力，为促进xxx产业大发展大繁荣，建设富裕、文明、和谐 作出了重大的贡献。但是，在我公司不断取得喜人成效的同时，各 方面存在的问题也愈加突出，影响了公司的可持续发展，尤其是我 公司目前严重缺乏可支配土地资源。在没有土地资源的情况下，公 司的再发展以及未来拓展新业务的规划都只能是纸上谈兵，无米之炊。这种情况持续下去必将阻滞甚至滞后公司的长远发展，因此我 公司根据发展需要，拟在xxx购臵发展储备用地。 二、项目概况 1、项目建设内容 本项目购臵土地位于xxx，我公司计划用此地块建xxx，同时为公 司将来扩大规模和拓展多元化经营进行土地战略储备。 2、项目地理环境 本次拟购土地位于xxx，园区规划面积xxx公顷，位于xxx， 1 依托城市开发建设，沿xxx路与城区连成一体，是一个和城市资源 共享的特色园区。xxx园区于x年x月成立，是政府重点基础设施 项目，规划建设成以食品、医药及医疗设备、服装、运动用品和it 产品等为主的健康产业基地，并集房地产、商业文化娱乐服务于一 体的，环境优美、功能齐全的生态型园区。 3、拟购买土地基本情况 土地位臵：xxx 土地性质：xxx 总面积：xxx平方米（xxx亩），其中红线面积为xxx平方米（xxx 亩）。 预计土地价款：xxx元整（￥xxx） 三、项目的必要性和合理性

土地一级开发成本的组成

土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 （测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地震影响评价分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费 （二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。 本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。 征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 2、拆迁补偿费用

土地一级开发整理方案设计

土地一级开发整理方案 一、开发的意义 为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。 二、开发具备的条件 1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。 2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。 3、土地预审审核通过。新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。 4、实施方案经政府有关部门审核通过。根据**市政府出具的用地批复文件，实施方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。

三、开发合作模式 本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。 这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。向我公司出让城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)，我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。 四、开发内容 按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”(即通自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场地平整)的建设条件(简称熟地)。 五、开发投资费用构成 1、土地取得费：本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用。包括土地补偿费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有关税费。 2、地价款：参照**市基准地价标准。

土地综合整治可行性研究报告

(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 土地综合整治可研报告 1.项目概况 1.1项目提出的缘由、建设的必要性和意义 从统筹城乡发展、保护耕地和粮食安全、优化城乡建设用地结构和布局、提高土地节约集约利用水平等几方面阐述。 1.2项目类型、范围、规模 说明项目的位置、范围、建设规模及新增耕地面积。 1.3项目建设内容和投资估算 说明项目建设工程内容、投资估算及资金筹措方式。 2.项目实施的目的、任务、依据和规划期限 3.项目区概况 3.1项目所在县情况 简述项目所在县的地理位置、自然资源条件、经济社会状况和土地利用、土地整理复垦开发情况。 3.2自然条件及自然资源状况 说明项目区地理位置、地形地貌、水文地质（要重点叙述项目所在地区水系、径流、洪水、泥沙、水位和水质特征，说明地下水含水量、各地层渗透性、富水程度和地下水动态特征）、气候、植被、工程地质（要说明引水建筑物和交叉建筑物场址、输（排）水工程和田间道路沿线的地层岩性、地质构造。说明输水线路、田间道路和主要建筑物地段的地基、边坡和围岩的稳定性，初步提出基础处理措施）、土

壤、自然灾害等自然条件；分析项目区光热、水、生物资源状况。 3.3社会经济条件 说明项目所在乡（镇）、村的居民点数量、人口、户数；概述主要经济发展状况、农业生产状况。 3.4土地利用现状 3.4.1土地利用结构 明确项目实施以前土地利用的实际状况和特征，说明基本农田面积及其分布。土地利用结构应根据最新变更数据，按照第二次全国土地调查土地分类规定，以行政村为单位进行统计汇总。 3.4.2土地利用程度 说明项目区土地利用率、土地垦殖率、耕地耕作制度（种植结构、复种指数）和土地利用经济效果（作物单产水平、投入产出状况等）。 3.5项目区基础设施状况 3.5.1交通状况 说明项目区对外的道路交通状况；说明项目区内部道路等级、分布和质量状况。 3.5.2灌溉排水设施状况 查明项目区外部河流水系、防洪设施条件等；说明项目区内水源及引水工程、灌溉、排水骨干设施现状；说明田间灌溉、排水工程设施现状。 3.5.3电力设施状况 说明变电站、用电、变电设备的位置、规模、容量、归属和运营状况；说明项目区内输配电线路的路径。 3.5.4生态环境保护设施状况 说明防洪、水土保持和防护林等农田保护设施现状。

土地一级开发项目的成本测算工作

有关土地一级开发项目的成本测算工作 有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念： 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红 线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用： 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据： 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于

建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费

土地项目可行性研究报告

土地项目可行性研究报告 一、外部环境衡水具有丰富的水电资源及地热资源，全区无重大污染性企业，相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水市北方滨湖城市的功能定位，为城区打造宜居城市提供优良条件。衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。衡水市三年大变样发展将以南环为中轴线，重点发展南部新城，项目地处衡水市西开发区，地处政府规划西南居住区，未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园;从远期城市规划分析，大衡水的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局;路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。 二、内部因素从目前衡水市房地产市场分析得出，房地产市场的产品开发建设大同小异，同质性较强。衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测，作出准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。项目定位为印象系列集合精品建筑及欧式文化景观核心优势，打造衡水，西南部的上品住宅。 第一部分：项目概况

一、项目信息来源： 衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍。项目位于衡水市区西南角，区域内市政路网正在建设，东、南、西三侧道路正在施工，北侧紧邻宁安路。 二、宗地位置(描述并附位置示意图、卫星地形图、宗地图、现场照片) 三、宗地现状1、四至范围：南至隆兴路，北至宁安路，康泰街以东，宝云大街以西。地块完整，无其他因素影响分割地块。 2、地势：地势平坦，地块方正规矩。 3、地面现状: 地块处于衡水市西开发区，政府已经收储，原为农业耕地，地面无建筑物，无文物古迹、无水渠及较深沟壑、池塘，无高压线影响。目前地块为净地，地面无农作物，无高压线;地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。四周边界清晰，均为市政道路，东侧、南侧、西侧地块目前未进行开发，北侧为工业园区。 4、地质情况：场地土层深厚，地质结构稳定性好，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7 度。地下水质好，无洪涝盐碱威胁，适

土地一级开发(超详细)

1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确

定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。

土地整理项目可行性研究报告

土地整理项目可行性研究报告

目录 第一章综合说明 (6) 1.1项目名称 (6) 1.2项目类型 (6) 1.3项目性质 (6) 1.4项目区位置和范围 (7) 1.5项目区所在地及项目区地貌类型 (7) 1.5.1项目区所在地地貌类型 (7) 1.5.2项目区地貌类型 (7) 1.6土地权属状况 (7) 1.7项目区主要建设内容 (7) 1.7.1土地平整工程 (7) 1.7.2农田水利工程 (7) 1.7.3道路工程 (8) 1.7.4其他工程 (8) 1.8项目区耕地质量现状及整理后耕地质量变化 (8) 第二章项目背景 (9) 2.1项目所在县简况 (9) 2.1.1项目所在县的地理位置 (9) 2.1.2项目所在县的自然条件 (10)

2.1.3 项目所在县的社会经济情况 (11) 2.2项目提出的理由 (14) 2.3可行性研究报告编制依据 (14) 2.3.1法律、法规 (14) 2.3.2相关政策 (15) 2.3.3相关规划 (15) 2.3.4技术标准 (15) 第三章项目区概况 (16) 3.1自然条件 (16) 3.1.1地形地貌 (16) 3.1.2气候条件 (17) 3.1.3土壤 (17) 3.1.4水文地质 (17) 3.2自然资源条件 (17) 3.2.1光热资源 (17) 3.2.2水资源 (18) 3.2.3生物资源 (19) 3.3社会经济状况 (19) 3.4自然灾害 (19) 3.5项目区土地利用现状 (19) 3.5.1项目区土地利用结构 (19) 3.5.2项目区土地利用程度 (21)

3.6.1交通条件 (21) 3.6.2排灌设施 (22) 3.6.3电力设施 (22) 3.6.4农田防护设施 (22) 3.7居民点建设发展现状 (23) 第四章项目分析 (13) 4.1项目合法性分析 (13) 4.1.1法律法规 (13) 4.1.2土地利用总体规划和土地开发整理规划 (13) 4.1.3其他规划 (14) 4.2土地利用限制因素分析 (14) 4.3新增耕地来源及分析计算 (14) 4.3.1新增耕地来源分析 (14) 4.3.2新增耕地数量分析 (15) 4.3.3预计新增耕地质量分析 (15) 4.4水土资源平衡分析 (15) 4.4.1供需水量分析 (15) 4.5土地适宜性评价 (20) 4.6公众参与分析 (21) 第五章项目规划方案及建设内容 (22) 5.1规划原则 (22)

土地一级开发成本

1、土地一级开发成本 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 2、土地一级开发作用 ①土地一级开发成本是项目决策的依据 土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。 ②土地一级开发成本是项目融资的依据 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。 ③土地一级开发成本是项目成本管理的依据 土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超

过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。 ④是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。 3．土地一级开发成本的构成 （一）项目前期费用; （二）征地、拆迁费用; （三）公共区域市政基础设施建设费用; （四）区域内公共环境景观建设费用; （五）区域内公共配套设施建设费用; （六）工程建设其他费用; （七）管理费; （八）财务费用; （九）销售费用; （十）应纳税费;

政府拆迁整治与土地一级开发项目操作流程

土地一级开发的概念 ?什么是土地一级开发 ?土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 ?所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。 土地一级开发的发展过程 ?第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。 ?第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。 ?第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。 土地一级开发应遵循的准则 ?（一）城市详细规划先行原则 ?（二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则 ?（三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前） 土地一级开发主要工作流程 ?一、计划编制阶段 ?二、前期策划阶段 ?三、征询意见和审批阶段 ?●市发改委立项核准批复 ?●市规委规划意见书 ?●区国土分局建设项目用地预审批复 ?●市政府批次建设用地批复 ?●市建委建设意见 ?●市交委交通评价意见 ?●市园林局古树处理意见 ?●市文物局文物保护意见 ?●市环保局环境评价意见 ?●市政专业部门市政接入意见 ?●危改项目：市区危改办对危改项目的批复意见 ?●市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设的批复文件 ?●绿隔项目：绿化隔离带地区建设项目审查会会议纪要及相关文件 ?四、组织实施阶段 ?（四）在北京市国土局（2009年12月3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。 一级开发的特点 ?（一）地域广、规模大 ?（二）投资金额大 ?（三）涉及利益主体多 ?（四）需求稳定 ?（五）市政基础及配套设施建设种类齐全 ?（六）难点多（融资难、拆迁难）